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一、开发建设项目基本情况汇总表
占地面积其中：房屋建筑用地绿化用地市政公建设施用地
规划建筑面积其中：住宅办公楼商业营业房
规划住宅套数规划楼宇栋数其中：高层栋数多层栋数
领取《建设用地规划许可证》时间年月领取《建设用地通知书》时间年月领取征地拆迁许可证开始征地或拆迁时间年月领取《施工许可证》开始施工时间年月领取《预售许可证》开始预售时间年月获得《竣工综合验收合格证》竣工时间年月建设用地规划许可证号
其他建设用地规划复文号
规划设计要点问号
详细规划批文文号
建设用地通知书号
其他建设用地通知书复文号
征地拆迁通告号
土地出让合同号
建设用地批准书号
预售许可证号
房地产开发项目竣工综合验收合格证号
（注：面积：平方米，投资：万元）
其他用地公共建筑预计总投资
月月月月月月日日日日日日。
住宅区运作管理第一部分构架简介 (5)第一章盛世家园治理处架构概述 (5)一、盛世家园治理处运作原理模型图： (5)二、盛世家园治理处组织架构 (5)三、创建盛世家园有效的服务价值链 (6)四、盛世家园治理处外部沟通导向图 (7)第二部分前期介入打算 (7)第一章工作打算 (7)一、前期介入工作打算 (8)二、入伙接管工作打算 (9)三、正常居住期工作打算 (10)第二章治理处物资装备打算 (11)一、物质装备打算 (11)二、行政办公用品打算 (12)三、修理工具打算 (13)四、护卫、消防装备打算 (14)第三部分促进销售的建议和配合销售的措施、承诺 (15)第一章销售推测及定位 (15)一、长城盛世家园销售分析及推测 (15)二、长城盛世家园销售对象定位 (16)三、物业治理服务定位 (16)第二章销售的建议 (17)—、会所提早投入运营 (17)二、聘请中年销售人员 (18)三、建立团队鼓舞体系 (18)四、重视客户关系治理 (19)五、实现客户承诺的统一 (19)六、成立销售和谐小组 (19)七、提供毛坯样板房 (20)八、组织专家授课的促销活动 (20)九、引入电脑购房查询系统 (20)十、签订物业治理合同 (21)笫三章配合销售的措施 (21)一、提供物业治理咨询 (21)二、提供物业治理培训 (22)三、提供护卫及保洁服务 (22)四、提供有形展现 (22)五、协助举办展销活动 (22)六、开展业主意见征询 (23)七、提供优质客户服务 (23)第四章费用的解决方法 (23)第四部分治理人员的配备、培训、治理 (24)第一章治理服务人员的配备 (24)一、治理处人员配备 (24)二、治理人员配备方案及岗位要求 (24)三、作业服务人员配备方案及要求 (26)第二章治理服务人员的培训 (27)－、培训工作的指导思想 (27)二、培训系统的实施运作 (29)三、培训内容及目标 (32)四、治理人员培训打算 (37)笫三章治理人员的治理 (38)—、量才录用，培养提升 (38)二、默契合作，充分授权 (39)三、定期考核，绩效为本 (40)四、奖惩严明，优胜劣汰 (40)第五部分财务治理及经费收支测箅 (41)第一章财务治理 (41)—、财务治理模式 (41)二、财务治理措施 (41)三、治理服务费及代收代缴费的收取 (42)四、修理基金的治理和使用 (43)第二章日常物业治理经费收支测算 (43)－、物业治理资金的筹措与使用 (44)二、测算依据及说明 (44)三、物业治理服务费标准的测算 (45)四、物业治理服务费的盈亏分析 (49)五、增收节支的措施 (51)笫三章社区便民服务及特约服务 (51)一、我们的服务思路 (51)二、服务项目 (52)第六部分日常治理 (57)第一章前期介入 (57)一、协助做好销售工作，力争物业治理成为楼盘销售的卖点 (57)二、开展业主服务需求凋查 (58)三、进行物业交付前的实操性工作 (58)四、按规范实施接管验收 (59)五、承担前期介入所需费用 (59)第二章业主入住 (60)一、办理入住高效迅捷 (60)二、入住期的便民服务措施 (60)第三章二次装修治理 (61)一、加强宣传，正确引导 (61)二、严格审批，加强巡查 (61)三、依法治理，以理服人 (62)四、慎重验收，不留隐患 (62)第四章业主投诉处理 (63)一、投诉受理 (63)二、投诉处理 (63)三、投诉回访 (64)盛世家园治理处运作治理第一部分构架简介第一章盛世家园治理处架构概述一、盛世家园治理处运作原理模型图：二、盛世家园治理处组织架构盛世家园治理处组织架构描述：1、组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采纳经理负责制，签订经营责任书，实行独立核算。
1.某项目概况某项目位于北京东燕郊最为繁华的核心工业区内，紧临102国道，乘坐930路或社区大巴，半小时内即可到达。
某项目建筑外观现代时尚，高低呼应、视觉美感独特。
此房户型也倍受欢迎，南北通透，采光好，无遮挡，方方正正，没有一点浪费的空间，五星级酒店会所、大型超市、双语幼儿园、社区医院、社区大巴等配套，满足一切日常所需。
其开发公司为三河某房地产开发有限公司，于2002年开发，总户数为30000户，停车位为地面和地下停车位。
绿化率为40%，容积率为3.42，总建筑面积为368544平方米，其物业费为0.8元/平米.月。
2.投资环境分析某项目位于燕郊市中心，小区环境优雅，绿化率高，24小时热水，是其他小区没有的，交通也是比较方便的，门口就是813.814半小时到达北京国贸，周边配套齐全，小区内设有大小超市，对面有大型超市，农贸市场，红山商城还有儿童医院 ，六小小学和八中等等样样俱全。
学校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊实验小学；购物场所有京客隆天客隆新世纪商城步行街兴达超市；医院有中美医院、二三医院、人民医院、燕达医院、辅仁医院；银行有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行 ，此外还有很多娱乐和餐饮场所。
3.实施进度该项目计算期为3年，拟2年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3.5年售完。
根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为具体的销售进度如下表一所示。
表一 销售进度计划表单位：万元时间 第一年 第二年多层5% 10% 10% 15% 12% 15%小高层3% 8% 12% 10% 15% 15%车位 3% 8% 15% 15% 10% 12%续表一 销售进度计划表单位：万元时间 第三年 第四年 合计多层10% 8% 5% 5% 5% 100% 小高层10% 15% 5% 3% 2% 2% 100%车位 10% 8% 5% 5% 5% 4% 100%4.建设投资估算土地开发成本序号 项目名称 土地价格（元） 建筑面积（㎡） 单方成本（元/㎡1 住宅用地 10922 368544 0.029635539建安工程费项目名称 建筑面积（㎡） 平均单方成本（元/平米）金额（元）直接费 368544 1260 464365440间接费 368544 189 ********利润 368544 151.2 55723852.8税金 368544 93.13164 34323107.13 总计 368544 1693.33164 624067215.9前期开发费用估算表序号 项目 金额（元） 取费标准(元/m2) 1.1 规划费 7370880 201.2 设计费 9213600 251.3 可研费 737088 22 水文、地质勘察费 1289904 3.52.1 测绘费 552816 1.52.2 勘探费 737088 2合计 19901376基础设施建设费序号 项目 单方造价(元/m2) 总造价(元)1 基础设施 160 58967040开发期税费估算表序号 项 目 金额(元) 估算说明(元/m2)1 配套费 29483520 802 质检费 1105632 33 建筑管理费 442252.8 1.24 卫评费 515961.6 1.45 环评费 442252.8 1.26 墙改基金 4422528 127 绿化费 36854.4 0.18 白蚁防治费 847651.2 2.39 土地使用费 1474176 410 再就业基金 3685440 1011 教育专项基金 3685440 1012 编标费 737088 213 招标费 368544 114 规划许可工本费 184272 0.515 土地证工本费 184272 0.516 施工许可证 184272 0.5合计 47800156.8 0不可预见费序号 占总费用费比例 金额（元） 单方成本（元/㎡） 1 3% 24364668.96 66.11061084管理销售费用序号 项 目 金额(元) 估算说明(元/m2)1 广告 533725420.8 1448.22 售楼处 738750 2.0045096383 售楼许可 20000 0.0542676046 监理费 15601680.4 42.3332917 物业管理基金 405398.4 1.18 公用设施维修基金 533725420.8 1448.29 管理费 6240672.159 16.933316410 合计 1090457343 2958.825385投资与成本费用估算汇总表项目 单方成本(元/m2) 金额(元) 占总投资比例(%) 土地费用 296.3553877 109220000 5.530748826 前期费用 54 19901376 1.007777989 建安费用 1693.33164 624067215.9 31.60189546 基础设施费160 58967040 2.986008856 开发间税费129.7 47800156.8 2.420533429 不可预见费66.11061084 24364668.96 1.233792934 管理销售费2958.825385 1090457343 55.21924251 合计 5358.323023 1974777800 1005.投资使用计划与资金来源建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下:投资计划表季度投资1 2 3 4第一年 470266855.8 614979372.5 354067196.7208573505.8第二年 113270256 166975980.8 3710577.3513710577.351第三年 3710577.351 4101164.44 4491751.532734109.627第四年 1562348.358 781174.1791 合计第一年 1647886931第二年 287667391.4第三年 15037602.95第四年 2343522.537本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。
建设工程项目（住宅类）建筑面积明细表
一、表格根据指标核算情况，分栋、分楼层、分功能填写，一般每层填写一行。
同一栋号中功能、面积、层高相同的
楼层可合并填写，并在“楼层”栏注明所包含层数。
二、“楼层”栏的填写均以规划许可证附图（施工图）上标注的层数为准，架空层、转换层也应注明所在楼层
三、对几栋楼共有的地下建筑或裙楼，需在“栋号”栏注明。
如“栋号”栏填写“1、2、3”，“楼层”栏填写“2”即表示该1、2、3号楼共有的第2层裙楼的规划许可内容。
对于可单独分区的地下建筑或裙楼按第一条说明填写。
四、“楼层建筑面积”是指每一层的建筑面积或同类楼层建筑面积之和，建筑面积计算规则按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353—2005）执行。
阳台投影面积（折算计容面积）的计容面积按我市的阳台面积计算方法核算。
五、表格中的建筑物性质类别划分按照以下原则进行：即项目中住宅、公寓列入居住类别；办公、酒店、科研、商业、服务类列入公建类别；教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用类列入配套设施类别；不属于居住、公建、配套设施、停车库等功能的如架空层、转换层等其他功能列入“其他”功能类栏。
项目发展各项指标统计口径指引各地区公司：为了规范地产集团项目发展各项面积指标的统计口径，达到项目报表的统一化及标准化，加强项目发展节点计划的管理，现制定本指引，请各地区公司遵照执行。
一、项目分期分区请严格按照《中海地产项目发展进度管理制度（试行）》中 4.3“项目分期原则”执行。
对已经编排计划的项目，根据08年1月2日印发的《中海地产2008年各地区公司项目发展计划》填报。
在项目开发过程中，如对已确定的项目分期分区大小进行调整，应告知总部发展管理部；如因调整项目分期分区大小，而导致项目发展节点计划发生变化，应立即以书面形式向总部发展管理部汇报，说明调整原因，列明调整前后的分期分区大小及开发节点计划。
二、项目编号制定请严格按照《中海地产项目发展进度管理制度（试行）》中附件4《项目发展进度管理软件填报指引》6.1.1关于项目编号的相关规定执行。
项目编号Axxyyyzz：A为地区缩写（如：京、穗、沪等）；xx为拿地年份的后两位（如2007年拿到的地，则为07）；yyy为各地区公司为项目进行的编号（与拿地时间无关，由地区公司自行编排，建议：如果该项目是公司成立后开发的第8个项目，可为008）；zz为分期编号（一期为01，二期为02，只有一期的为01）。
项目拆分到分区、标段的编号：Axxyyyzzbbcc：汉字和前7位同上面编号原则；bb为分区编号（如一区为01，二区为02）；cc为标段编号（如A标为01，B标为02）。
在项目发展过程中，如对已确定的项目分期分区进行合并或再次拆分，相应的项目编号应进行调整。
三、物业类型统计口径物业类型分为别墅、多层、小高层、高层。
物业类型的界定和注意事项为：别墅：应注明联排、双拼、独栋多层：4～7层小高层：8～17层（超过10层的应注明层数）高层：≥18层（应注明层数）四、节点计划指标统计口径（一）开工时间指分期分区项目土方工程（基坑开挖）、桩基础施工开始时间。
（场地平整、试桩、临建搭设等不算开工）（二）开盘时间指分期分区项目第一栋楼开始销售时间。
