顾国建：城市商业发展与商业业态（二）
作者：顾国建来源：联商网 2006-01-04
（四）仓储式商场（Whorehuose）
1997年德国麦德龙公司在中国开设第一家仓储式商场，几乎同时美国沃尔玛公司也在中国开设了同类型商店，这种商店与一般零售商不同的是，它是以零售的方式从事批发业务的特殊商店，其特点是：
1、标准的营业面积（一般为8000平米，另加到货区20%），标准的商品配置，非常有利于标准化开店。
2、销售方式—现购自运（cash & carry），这种销售方式使这种特殊的零售店从事批发业务时就比一般的批发商店成本更低，第一，由于是顾客用现金购物不存在垫付资金；第二，由于是顾客自己带回所购商品不存在送货而节省了运输成本。这种商店一位客户创造利润为服务宗旨，节省能节约的一切成本。
3、专业会员制，仓储式商场不以个人和家庭客户为目标顾客，实行企业专业会员制，要求商店有很高的专业业务知识，一般零售商店很难模仿。
但是，这种商店在中国的发展遇到了很大的障碍。第一，由于这种商店是与大型综合超市同时在中国起步发展的，在规模上还比不上大型综合超市，因此在采购规模上没有体现批发商店应有的优势。中国的前期流通流通体制改革强调“少环节”，批发与零售没有明显的区分且可以按照不同的交易条件互为转换，这一切都取决于采购与销售批量，因此批发的价格优势不突出。第二，由于在这种商店里购物的有超过50%的顾客拿着公司的会员卡买个人所需的商品，但由于销售包装规格太大就阻碍个人购物的实现。第三，仓储式商场使用高仓货架，虽然能实现立体补货大大迅速补货的目的，但是在一个个人购物的环境里高仓货架使其缺乏了卖场的活性化。第四，中国的流通秩序的现状使这种商店遇到了很大的竞争，批发市场的税收政策和商品质量管理的缺失，以及在采购者身上体现的灰色收入，使它不可能顺利地发展起来。
上世纪90年代末中国的沈阳和杭州的一些国内公司都开设了类似的商店结果都以失败告终。进入21世纪沃尔玛公司在中国的发展已经不再开设仓储式商场，只有麦德龙公司继续着这一业态在中国的发展，我们相信这一业态最终是可以在中国得到发展的，理由是中国有太多的小商店和集团购物需求，需要这种配销式的批发商店，但这一业态在中国的成功还要取决于这样两个核心条件，一是中国的批发市场的流通秩序得到了改善，整个中国的批发业务和交易条件规范化了；二是继续这一业态发展的公司有着持续的资本实力，能够经受得住长期的亏损，或者具有别人没有的盈利模式（应该说唯一具有这种业态在中国发展的德国麦德龙公司是具有这种条件的）。
（五）折扣店（Discount Store）
许多人认为以价格为营销诉求的超级市场其发展的极至形态是折扣店。我国从2000年开始就不
断有折扣店出现，如2000年深圳民润开设了与discount相谐音的“迪斯康”折扣店，2003年7月12日家乐福旗下“迪亚天天”在上海开设了欧洲版（货架陈列式）之一的折扣店，2004年10月上海农工商超市集团旗下又创新出折扣店——“五缘馆”，2005年5月12日华联超市前董事长华洲在上海开出“1 59”杂货饰品折扣店。我们相信今后一定会有更多的折扣店在中国出现。但从以上这些折扣店发展的现状来看，存在着一系列发展上的困惑：
1、发展规模的制约，如“迪亚天天”经过2年的发展已开设了100多家店，但由于是以经营自有品牌商品为主，经营的又是小型店铺，100多家店的规模显然达不到订货批量上“量”的要求，从而出现供货厂商不管你“迪亚天天”属于家乐福旗下，不达到一定的订货量就不能享受到家乐福的“采购条件”。
2、经营成本的制约，这几年中国的大中型城市商铺的租金上升的太快，尤其是上海的商铺租金涨的更快，这就增加了以低成本为经营宗旨的折扣店的经营难度，也从客观上阻碍了折扣店的发展速度。
3、大卖场的低价打压。以上海市为例，至2005年10月15日开业经营的大卖场会达到115家，其分布的密度已相当的高，由于大卖场把商品的价格已经做到了极致的低，折扣店的低价显得不明显，又由于大卖场采用免费班车接送顾客这种便利又打压了折扣店“邻近的便利性”低价优势。
4、低端“市场”的顾客分流。我们发现折扣店如离“农贸市场”太近则生鲜食品卖得会不好（鸡蛋鲜肉除外），如离“地摊市场”或“低端的轻纺市场太近”则百货杂货类商品会卖得不好。
除了这些困惑之外，许多同行在一起讨论时也发表了一些观点：
技术论——“折扣店以自有品牌商品为主，在自有品牌商品的开发上中国企业还缺乏技术”。
区域论——“折扣店不适合在大城市开，而只适合在3线城市和农村开，因为大城市有太多的大卖场”。
品牌论——“大城市的人一般不认同自有品牌，而农村市场的消费者会认同自有品牌，折扣店会有希望”。
无条件轮——“整个中国市场的竞争就是价格竞争，全中国都在降价打折是一个全面的折扣市场，折扣店没有存在的条件”。
但有一点可以确定的是，小型折扣店是对小型超市的业态转型和创新。在上海的“迪亚天天折扣店”、“五缘馆折扣店”和“159杂货饰品折扣店”其营业面积都在200至300平米之间，实际上它们的出现是在对小型的传统食品超市进行业态的转型，转型的内容主要集中在两个方面，一个是商品向生鲜转型，一个是价格向折扣店转型。从折扣店是对传统食品超市的转型而言，折扣店的出现的意义是革命性的。从传统食品超市到折扣店的转型大约经历的时间是10年左右，也预示着传统食品超市在中国的市场生命周期大约为十年左右。上海是中国传统食品超市规模最大和数量最集中的城市，高峰时达到过3000多家，今天之所以在上海出现这么多的折扣店其原因也是非常清楚的了——上海的小型超市正在进行着革命性的变革。
我认为折扣店在中国是可以发展的，因为有它的目标顾客和市场，但它的发展之路可能不同于折
扣店在世界其他国家一样，甚至在中国不同的地区其发展的道路和结局都是不一样的，这需要探索和总结。从经验上来说，我认为发展折扣店要注意以下一些问题：
1、在中国发展折扣店要特别注意研究市场环境，如中国市场缺乏商业的布局规划，所以不同业态不同规模的店都挤在一起，大家的竞争手段都差不多，这就是——打折，有同志说，“整个中国就是一个折扣大市场，还开什么折扣店”！又如中国的市场流通秩序还有待大力整治，一些无序的市场形式对折扣店的发展还是有影响的。
2、折扣店十分注重成本的支出，但由于市场竞争和市场要素变化的结果使得成本的支出减少不可能，比如这几年全国主要城市尤其是上海市商业房产租金飙升，使得折扣店的经营成本上升，并且使得它的开店速度放慢，这样就会增加折扣店的经营难度。
3、外资的折扣店的经营管理者必须明白，在其他国家可以通行的管理原则和方法可能不适应在中国市场运用，同样中国的折扣店经营管理者也不要照搬国外的模式。可以说，“上海的迪亚”和“深圳的迪士康”就是这两个“不适应”的典型代表。
4、折扣店经营管理还是有许多独到之处，比如，以自有品牌商品经营为主，而经营的商品以自有品牌为主对连锁化的零售企业而言是具有战略性意义的：
第一，零售商开发自有品牌就能实现与竞争对手的差异化经营；
第二，零售商开发自有品牌可以实现零环节供货将费用省下来还利于消费者，使消费者利益增加从而增强消费者对其的向心力；
第三，零售商开发自有品牌可以强化企业的品牌形象；
第四，零售商开发自有品牌体现的是向后整合供应链的能力，强化零售商对末端通路的主导能力；
第五，零售商开发自有品牌使零售商掌控供货渠道保证供货的畅通、高效、有利和安全性。
折扣店对品牌商品而言，选择单一的供应商、选择单一的品牌、选择单一的规格，目的就是为了将某一类商品的销量集中在一个规格、一个品牌和一个供应商上，这样才能在与品牌商的谈判上用足够的销售量为筹码取得优势地位。另外，在各类商品的毛利率、销售占比等方面都有一些特点：见下表：
对照上述表中数据，经营好折扣店的却难度极大，有资深专家提出了以下目标给折扣店经营者：
1.做到每个供应商年销售300-800万，进货成本和其他竞争对手持平；生鲜一定要自采，必须市场第一手价。综合毛利水平15%(销售毛利10%、通道5%)。
2.要有真正自有品牌产品开发的能力，档次中上、质量上乘，保证达到50%的销售占比，单品年营业额20万-100万。
3.品牌商品折价3-5%，自有品牌折扣15-30%，价格绝对优于综合超市水平。来客数1000人/天，客单价20元/天。
4.生鲜少而精，比如蔬菜品种五样，强调花色搭配，不过夜，十天一个轮回，培养形成镇上居民平时饭桌上的和折扣店卖的一致，消费者既省钱又省时。
5.营运成本，设备、装潢的投入不多，折旧、维修的费用就不多；员工比例较一般超市低20%，工资福利减少1%，总成本9%（人工4%、房租3%、其他2%）。
6.配送成本，要求强化利用信息系统，做到不缺货、不断货，总费用3%。
7.管理成本，采购人员、营运人员、财务人员工作简化，编制浓缩，总支出1.5%。公司税前利润1.5%。
沃尔玛是在美国的农村市场开折扣店起家的，中国的折扣店在城市发展不顺，在农村的发展是否能成功，需要大家的努力，我本人相信在“十一五“规划的建设新农村的发展中，折扣店是有发展空间
的。
（六）家电连锁店
中国现代商业业态的发展在掀起了一个基本生活品为主体经营的超商业态发展浪潮后,下一个浪潮就是以家电连锁店为代表的大型专业连锁店的高速发展。2004年中国连锁业30强排名中家用电器专业连锁店有5家，占16.67%，门店数占了6.2%，但销售额占到了20.13%，2005年上半年连锁业3 0强排名中家电连锁店继续保持了超高速增长。从家电专业连锁店在中国连锁业中的高速增长来看反映出这样几个特点：
1、当中国成为家电生产的“世界工厂”时，家电的大工业生产促使家电流通大企业的发展；
2、在中国家电生产行业里，经过20多年的行业整合，家电生产企业其规模已高度集中，主要集中在几个知名品牌制造商。由于这些大型家电制造企业强大的运作全国市场的营销能力，强大的服务于全国市场的商品配送能力及维修保养能力，创造了大型家电流通企业能在全国市场的发展连锁店的条件，家电专业连锁店发展所需的供应链条件是其它连锁业态所不具备的。
3、中国家电消费市场排浪式全域化的消费特点是家电连锁企业能得以高速发展的根本条件。因为从家用电器的产品特性来说，该类产品越来越具有时尚的特点，这种特点使得产品的更新加速，又由于家电品牌制造商的激烈竞争使得产品的价格持续走低能让更多的消费者进入家电消费市场。
4、家电连锁企业在发展中找到了新的盈利模式，如定牌，买断生产流水线，国际采购，大规模增加时尚化信息化产品如手机等，这些经营方式不但使家电连锁企业从制造商那里取得了许多利益，而且从营运商（如手机通讯营运商）那里也能得到很多的利益。
5、家电连锁企业整合供应链和提高整个家电连锁行业的组织化程度的速度在加快，如“中永通泰”采购联盟组织正从采购平台走向资本整合平台等。
6、家电连锁店作为大型的专业性连锁店正日益显现出零售业中“品类杀手”的业态特征。由于家电连锁店的高速发展，其市场份额不断扩大，目前已从百货商店和大卖场中抢夺了很大的家电市场份额，已经迫使许多百货商店不在经营家用电器，许多大卖场也在缩减家电商场部，调整家电经营策略。
7、家电连锁店开始进入“三国时代”，2005年家电连锁店中的前3甲都已完成了第一轮的资本扩张，这预示着2006年整个家电连锁店行业的竞争将充满着火药味。在这火药味中我们已经嗅出竞争的不理性的味道。主要表现在，第一，全域式的扩张而不顾成本和管理与人才是否能跟上；第二，企业的增长更大程度依赖于企业购并和开店数的单级增长，提升企业综合的管理与控制能力被忽视了；第三，家电连锁店的竞争还是没有脱离低价竞争的局面，而低价竞争又严重损害了制造商的利益。有一个现象值得深思与研究，在家电连锁企业高速增长的同时家电制造企业的经营状况不佳，这其中就孕育着大的行业风险，一旦发生宏观管理环境的变化（如零售商向供应商收取通道费用的盈利模式被规范、连锁商支付供货商的货款期限被限定）家电连锁企业的高速发展就会受到影响。
对家电连锁店来说还有一个现象要引起警觉，即专业性的异化。一些家电连锁企业开始多元化经营，而且都十分一致地投向了房地产业的开发，因为当今的中国开发房地产盈利比开家电连锁店要大。家电连锁店作为大型的专业性连锁店正日益显现出零售业中“品类杀手”的业态特征。由于家电连锁店的高速发展，其市场份额不断扩大，目前已从百货商店和大卖场中抢夺了很大的家电市场份额，已经
迫使许多百货商店不再经营家用电器，许多大卖场也在缩减家电商场部，调整家电经营策略。家电连锁企业理应坚持专业性经营的方向，现在出现的向房地产经营方向的异化是令人担忧的，这是因为国家对房地产在进行调控，这个行业的门槛已经提高对资本和现金流量的要求也随之提高，投资房地产必定会影响主业的现金流量，而连锁企业可以不怕没钱挣，因为可能将来能挣钱，最怕的是巨量的不动产不能马上变现，最怕的是一段特殊的时间里现金流量的流出大于流入，这是要命的！
8、中国经济的开发中西部战略以及城市化的发展继续为家电连锁店创造出巨大的发展空间，由于家用电器产品更新速度的加快和新产品的不断涌现家电连锁店业态本身的创新会加快，家电连锁店把握住电器产品的时尚化的流行与趋势并作出相应的零售终端变革，将成为家电连锁店之间竞争取胜的关键环节。
市场营销作业 中国零售业发展现状及趋势分析信管1401 韩斌 2015年11月10日
一、我国百货零售业发展的现状 零售业是指通过买卖形式将工农业生产者生产的产品直接售给居民作为生活消费用或售给社会集团供公共消费用的商品销售行业。从行业的生产要素来看，零售行业是典型的劳动力密集型和资金密集型行业。而且，随着零售业发展水平的提高，行业生产要素逐渐由典型的劳动密集向典型的资金密集转移。 中国实行改革开放以来，国民经济保持了持续、健康、快速发展的良好态势。2001年以后，中国经济进入一个新的快速发展期，GDP增长速度逐年加快，从2001年的8.3%加快到2006年的11.1%。至2006年底，中国限额以上连锁零售门店数达123690个，增长17%。其中，超级市场23233个，增长22.8%；专业店77220个，增长15.2%。2006年限额以上连锁零售业零售额为10499亿元，增长22.5%，占社会消费品零售总额13.7%，比2005年提高2.1个百分点。 2007年上半年全国重点大型零售企业共完成销售总额2020.3亿元，比2006年同期增长22.44%，其中完成零售额1729.8亿元，同比增长23.91%。国民经济的持续快速发展，为中国零售业的发展提供了良好的发展环境。 2007年11月份全国百家重点零售企业实现销售总额243.1亿元，比2006年同期增长30.3％。2007年11月份百家企业食品类实现零售额27.1亿元，同比增长30.4％，其中粮食类、食用油类和肉类实现零售额分别为1.5亿元、1.7亿元和2.8亿元，同
比分别增长39.61％、85.05％和48.06％。2007年11月份百家大型企业实现服装类销售额69.2亿元，同比增长25.31％。其中防寒服和皮革服装销售最为可观，增速均超过了服装总量的增速。2007年11月份家用电器类完成销售额11.5亿元，比上月减少5.8亿元，同比增长30.7％；化妆品销售看好，实现9.3亿元，同比增长24.81％。 （一）业态层次不齐,差距明显 20世纪90年代以前,中国零售市场长期保持着百货商店一统天下的单一格局,其市场份额达60%以上。对外开放以来,随着消费者需求的变化和零售市场竞争的加剧,大型综合超市、超级市场、便利店、专业店、专卖店、家居中心、仓储商场等新型零售业态得到快速发展,成为中国零售业规模扩大的主要动力。在过去的10年里,中国零售业走完了国外零售业150年的商业历程,西方发达国家历经8次零售革命形成的20余种业态几乎全部在中国出现,但是各种新型业态同时出现,没有时间阶段性,且部分业态具有明显的不足,与国际上通行的标准业态相比有较大的差距。(二)整体规模偏小,各项成本较高 目前,国内企业的规模扩张更多的是一种外延式扩张,更看重的是网点资源的抢占,规模效益没有充分体现,只在一定程度上提高了综合毛利率,但各类经营费用居高不下,导致净利润率远远低于家乐福、沃尔玛等国际巨头。根据
商业综合体业态布局 任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。而对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计的核心，也是难点，是空间组织的提纲和线索。业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。 一、商业业态归类分析 规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系图。商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，甚至项目设计之初，根本就没有确定业态设置，仅仅只是限定了规模，这就要求建筑师必须对各种业态做到心中有数，了解各种业态的功能、档次以及价值贡献，如此才能得心应手地进行布局。 1.按功能性质分类 商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆品、文体用品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况略有调整。 2.按消费方式分类 我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。对应业态，可视零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。 3.按消费层次分类 可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，商品可划分为民生商品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。 4.按对项目的价值贡献
(一）呈现低碳化发展趋势 2009年12月哥本哈根世界气候大会的召开，标志着全球经济和社会发展开始进入低碳经济时代。低碳经济环境下，我国在流通市场体系建设、市场监管、扩大消费等方面的政策、法规标准等将会发生新的变化，消费者的消费观念将发生新的变化，这些变化将对零售业的发展产生积极的影响。将呈现出低碳化的发展趋势，在店铺建筑和装饰、店铺选址、商品、商品包装和展示、现代信息技术的应用、物流配送以及零售业态等方面，将以节能、低碳为核心，进行新的变革。 （二）呈现“网店”“跑马圈地”热 近年来持续高速增长的网络购物，已成为方便居民消费、扩大消费的重要方式，引起了社会各界的高度重视。2010年，温总理在政府工作报告中提出“积极发展电子商务”；商务部提出“十二五”期末，力争网络购物交易额占我国社会消费品零售总额的比重提高到5%以上。巨大的网上购物市场发展空间，快速的大趋势，将吸引越来越多的传统零售商、品牌生产商以及其他力量积极地发展“网店”，“网店”将成为零售渠道之争的新战场，零售渠道的“跑马圈地”由陆地转向“空中”，将呈现“网店”“跑马圈地”热。 （三）向自营化回归 长期以来，我国零售企业多采用联营或引厂进店经营方式，由于失去了对经营商品的所有权，降低了对经营商品的话语权。一方面造成供零关系紧张，大品牌商制约小牌零售企业，而大牌零售企业又制约小品牌商；另一方面弱化了零售企业传统功能，影响了零售企业自主扩张、创新的能力，削弱了对消费者的服务。这种经营模式，随着市场环境的变化，使零售企业经营的风险趋于增大，是企业不可持续、不利于我国零售业健康发展的模式。一些零售业已开始加大自营商品的比重，走上向自营化回归，向赚取进销差价回归之路。而目前，电子商务快速发展、市场更加细分化的环境，将加快零售企业从联营方式向自营方式回归的步伐。 （四）传统店将受到挑战 随着技术的发展、消费者消费观念的变化，消费者希望购物环境越来越好、购物越来越方便，“一站式”的消费需求也在减弱，消费者购物需求将更趋向于个性化、时尚化、专业化、精品化、体验化、健康化。为适应这种变化，零售业业态将进一步向细分化、差异化、特色化发展，更具现代特征，这将使传统零售店受到挑战。同时，低碳经济的发展环境，也促使传统店进行转变。 （五）“体验消费”概念店兴起 “把消费者想要的变成消费者需要的”，这是零售业“体验消费”的实质内涵和宗旨。零售企业的“千店一面”购物环境，已使消费者感到麻木、厌倦，要想燃起消费者购物激情，激发新的需求，零售企业只有改变和创新，努力开发新的概念、新的形象来吸引消费者，而体验化消费将是零售企业概念、形象创新的发展趋势。零售企业将在店铺内外设计、装修装饰、商品特色、商品陈列、动线设计、服务方式等方面进行反传统的创新，全方位地满足消费者的体验需求，让消费者购物时轻松、愉快、省心、省时，最终“把消费者想要的变成消费者需要的”，增加商店的销售额。
社区商业业态功能及运营分析 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，如邻里商业街区、社区购物中心及邻里购物中心等。社区商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性也决定了社区商业的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。 一、社区商业分类 目前为止，社区商业还没有非常权威的标准分类方法，出发点和目的的不同，使得社区商业的划分种类繁多。综合所有分类，可以将其归结为宏观和微观两个层面的划分方式，具体划分如下表： 国外零售商业分类形式参考：
二、社区商业的功能 社区商业的功能主要包括：购物功能、社交功能、服务功能、文化休闲娱乐功能。 按照潜在业主对不同商业配套设施设施的需求强度差异，我们将其分为3个层次，即： 1、强度需求商业设施，需求的比重超过50% 此类商业设施主要包括：综合超市、菜市场、购物中心、银行； 2、中度需求商业设施，需求比重在10-50%之间 此类商业设施主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24 小时便店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等； 3、弱需求商业设施，需求比重在10%以下 此类商业设施主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场。 三、社区商业功能业态组合
四、社区商业运营中存在的问题 1、“杀猪式”销售带来的后果 通常开发商的做法就是以住宅销售的手法进行商铺的销售，先营造出一个好的概念，让投资者有一个美好的想象空间，然后将商铺高价卖给投资者，再由这些投资者运营出租给商家，令商铺（街）自然成熟。由于设计、建设之初，并没有合理的定位，销售后更没有对于投资者的后续服务及辅助，导致投资者购买前期望过高，购买后盲目经营，或者由于售价过高，导致投资者为了达到比较理想的投资回报，只能把租金提高，结果导致恶性循环。 2、体量过大，超出社区承受范围 社区商业的体量多大才合适，一直以来并没有明确的标准出台，所以开发商在做规划的时候往往比较盲目，首先遵循的是规划指标，在条件允许的范围内，宁大勿小。通常来说，社区商业的体量大小和所服务的住宅体量大小有关，如果体量太小，则无法满足社区居民的基本生活需求，如果体量太大，则导致人流不足、商家经营出现问题，最终导致商铺空置现象出现。 预估商业体量方法参考——通过周边人口数量。国内一线城市的人均商业面积达到1.6平方米以上，主要二线城市的人均商业面积约在1.0-1.6平方米之间。考虑到社区商 业功能、服务对象以及服务范围，社区商业的体量应控制在人均1平方米左右或以内。
购物中心业态规划分析 在商业地产如火如荼发展的今天，购物中心作为近年来发展的新兴产物，其经营业态（各种商店的组合）有别于传统的百货店（经营的是业种即各种商品的组合）。一个科学合理的规划，不仅可以为整个项目的营销增加卖点，促进项目的推广销售，而且能保持项目长期繁荣，实现投资回报的良性循环。因此，有必要对其进行探讨和分析。 类型及特点 1、核心主力店 核心主力店通常由国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店构成，具有极强的消费号召力，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键，直接关系到整个商业项目的后期运营。在购物中心业态规划中，量贩超市、大型百货店是购物中心商业规划首选业态。下面就对各物业特点作以下总结： （1）超市 属于开架售货，集中收款，满足消费者日常生活需要的零售业态。选址多分布在居民区、交通要道、商业区，以居民为主要消费对象，10分钟左右可到达。营业面积在1000平方米左右，有一定的停车场地，商品构成以购买率较高的商品为主。通常采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出入口处的收银机统一进行。营业时间每天不少于11小时。 （2）大型超市 实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足消费顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售业态。主要以经营食品、副食品、生活日用品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主；采取自选销售方式，明码标价，结算设在出口处统一进行。 （3）百货商场 根据不同的商品种类，开设不同的楼层或专门的销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。商品结构主要以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐为主，种类齐全；以柜台销售为主，明码标价；注重店堂装修及橱窗展示。
商业综合体业态布局 而对于商业任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。也是难点，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计的核心，综合体而言，我们不能是空间组织的提纲和线索。业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。一、商业业态归类分析规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系图。甚至项目设计之商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，这就要求建筑师必须对各仅仅只是限定了规模，根本就没有确定业态设置，初，如此才能得心档次以及价值贡献，种业态做到心中有数，了解各种业态的功能、应手地进行布局。1.按功能性质分类商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆（美生活配套服务建材、（家居、、品、文体用品等）专业卖场家电、配件等）、容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况略有调整。按消费方式分类2.可视对应业态，我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。 3.按消费层次分类商品可划分为民生商可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。按对项目的价值贡献4. 租金可分为主题营造价值、品牌价值、按业态对商业项目的价值贡献分析，而大型价值及聚客价值。如国际一线品牌的引入能给项目带来品牌价值的提升，业态的规模和品牌知名度与租金是成超市更看重的则是其聚客能力。一般而言，反比的：品牌知名度越高、规模越大，单位面积的租金就越低。二、业态布局原则业态与所有类型的建筑设计一样，规划要挖掘项目用地的环境特点和优势，将体现项目定位的主题性主力店放在比较醒目比如，环境对应。布局应与交通、的区位，临主入口、主干道布置。餐饮则面朝景观，追求环境效果等。除了这些基本规律之外，购物中心的业态布局还要注意以下几个原则：合理分区1.达到易于消费者识功能进行分解归类，商业综合体做到分区明确，把复杂的别和方便引导的目的。1）按性质分区物以类聚，人以群分，商业也是一样。我们发现，自然形成的传统商业街区酒吧一条街等，往往是同类业态聚集到一起——自行车一条街、五金配件一条街、因为聚集效应能提供顾客同类商品多品牌的比较和选择，从而实现整体竞争力，商业综合体内不同业态类型对环境气氛的要求或者说影响是完全不同达到共赢。的，并置则显得格格不入杂乱无章。较容易理解的是动静分区，避免冲突干扰。所谓动，就是那些追求活力和动感的运动、娱乐的业态，如滑冰场、电玩、歌舞厅等，所谓静，就是追求舒适、安静和优雅气氛的精品服装服饰、珠宝等。规划首先将业态性质归大类，比如万达广场的模式，一般会分成百货楼、娱乐楼，另外有些休闲配套类的归入时尚楼，或者叫综合楼，有的专门设个超市楼，如图1。
我国零售业态的发展走势(doc 12页)
我国零售业态的发展走势小析 近观： 零售业态是指零售企业为满足不同消费需求而形成的不同经营方式。零售业态是零售企业适应市场经济日趋激烈的竞争产物，是物竞其类、适者生存法则在商品流通领域的表现。我国的零售业态，具体包括以下九种类型：百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心。除此之外，符合我国国情，具有中国特色，并在现实中广泛存在和发挥重要作用的杂货店、农贸市场、小商品市场、服装市场等经营方式，也是多元化结构中的一个重要组成部分。随着全球经济一体化和科技进步日益加速，零售业态呈现多元化发展的态
它难以完全取代其他业态而独步天下。而“杂货店”之类的小店，大多分布在居民生活小区，虽然局限于一定的社区内，但它的存在是不容替代的，比如说一些家用的小工具、极小的生活用品是在大超市里难觅踪迹的，而在小店里是随处可见；而且大超市一般离居民区有一段距离，在居民急需的情况下，到自家楼下的杂货店买东西，是居民的首选。 其二，经营、管理理论与技术手段的作用日益突出。传统的商业相对于其他生产行业而言，所应用的理论与技术水平是落后的。但是，随着买方市场的出现，市场竞争不断呈白热化状态。这就迫使商业特别是零售业态不断引进、发展新的管理理论，不断采用具有高科技含量的技术手段，以提高自身素质和企业的核心竞争力，从而使零售业高科技的特征日益突出。经营与管理理论的应用，大幅度提高了零售业的市场适应和拓展能力，改善了其内部资源的配置状况，而技术手段的日益现代化，为敏感发现市场变化，实现经营与管理的各项指标，提供了有力的支持。换言之，技术手段是将理论应用于实践，指导实践的中介手段。它有力地推动零售业态的实践深入，从而也为理论的进一步发展创造了有利条件。因此，在零售业中各企业纷纷引入与应用更为现代化的理论作为指导的基础上，谁能争胜于市场，技术手段是否现代、
第一章绪论 1.1 世界零售业发展趋势 零售业的发展可以追溯到19世纪中叶百货业的诞生，也就是所谓的“第一次零售革命“，迄今已有150多年的历史。在此期间，零售业态不断创新，新兴零售组织形式不断出现。从世界范围来看，传统的百货业态正逐渐失去昔日的辉煌，而连锁超市和大卖场等业态则开始占据主导地位。目前，进入“世界500强”的零售企业已超过50家，绝大多数为连锁超市和大卖场等业态。 随着经济全球化和信息化的发展，世界范围内的零售业正在经历着以下变化和趋势： (1) 连锁经营成主导趋势 西方发达国家的零售业经过多年的发展与变革，传统的百货零售方式正面临着越来越严峻的挑战，取而代之的连锁经营方式，特别是跨国连锁经营正以高速增长的态势成为现代零售业的主导经营方式。如当今世界零售业位居前列的零售商，如美国的沃尔玛、法国的家乐福、荷兰的ROYALAHOLD超市集团、德国的麦德龙、日本的伊藤洋华堂等无一例外都是靠连锁经营的方式迅速发展壮大，成为国际零售业的“领头羊”。走连锁经营发展道路的大型零售企业主要依靠自身的独特的品牌优势和先进的管理方式吸收中小型零售企业加盟，实现商业资源的快速整合与重组，以增强企业的竞争力和抵御风险的能力。 (2) 零售业对市场的控制能力正在上升
综观近年来世界零售业的发展，可以看出一个明显的趋势就是零售企业对市场的控制能力正逐步增强。传统的观念认为，在整个商业流通过程中，零售业处于销售链的下游，只是被动接受制造商提供的产品，并受到制造商的种种限制。但由于科学技术的进步和社会的发展，消费者行为变得更为多样化和个性化，对购买行为的主动性也大大加强，因此，制造商对消费者消费需求的把握难度也加大了，而最接近消费者的零售业则相对较为容易掌握消费者瞬息万变的需求变动情况，并且其掌握信息比制造商所掌握的更准确、更及时。这样，零售商对市场的把握和控制更显有力，在一定程度上决定着制造商的命运。电子商务、网上购物、邮购、直销待方式的兴起，更说明了这一点。 (3) 零售业两极分化的趋势加剧 零售业的激烈竞争使整个行业产生了较为明显的两极分化趋势，一方面，零售业中的市场集中度正在逐步提高，少数连锁巨头控制整个零售业中的大量份额，如2003年位居世界500强之首的沃尔玛公司2002年的业务收入已达到2200亿美元，在世界经济中的比重已非同小可；另一方面，有一部分零售企业则开始走向专业化经营，通过采用专营店的方式，提供差别化、个性化的服务，经营的品种也从过去的“大而全”向“精而专”转变。从未来的发展趋势看，巨型化和专营化是零售业发展的两种同时并存的方向。 (4)组织结构正向集中化转变 随着零售企业规模的不断扩大，跨地域、跨国经营的趋势越来越明显，随之而来的是零售企业的组织结构的集中化程度也变得越来越高。对大型零售企业来说，通过集中化管理，可以集中批量采购，以更优惠的价格进货，
周边商业业态简况 1、东大商贸城 东大商贸城位于通州市东大门。创办于1998年，总投资额4亿元人民币，占地150亩，总建筑面积达10万平方米，营业面积8万平方米，进驻商家600余家。该市场主要经营陶瓷、洁具、百货、副食；东大好亿莱主营品牌家居、高档建材，家居建材品牌达两万多个，国内外知名品牌全线进驻，已形成与上海、南通等大型家居市场同步的品牌格局。同时，东大好亿莱家居广场通过品牌调整，建成了精品电器一条街，营业面积5000平方米，是通州市最大、品牌最齐全的电器展厅。 2、国盛义乌城 总投资近4亿元人民币，一期工程5.6万平方米，于2008年10月开工建设，现已顺利竣工，并将与近期正式开业运营。该市场位于通州通吕公路与世纪大道交汇路口，区位优势明显，占地面积7万平方米，总建筑面积9万平方米。目前已与400多个来自浙江、上海、如东、海门和通州本地的商户达成了进场经营意向。以科勒卫浴为代表的36个国内一线品牌和金利来皮具为代表的12个国际品牌即将入驻市场。
3、江海·阳光城 “江海·阳光城”位于通州新城区，南邻通吕公路，东接中心竖河，与东大建材市场一河相隔，西与国盛义乌城毗邻。该项目占地面积7.53万平方米，总投资5亿元人民币，规划总建筑面积11.3万平方米，其中，购物中心3.3万平方米、商务酒店2.78万平方米、品牌专卖街4.35万平方米、精品专卖0.9万平方米，内设500个车位的大型地下停车场及200个车位的地面停车场，是一个集大型购物中心、商务酒店、精品购物、餐饮、文化体育、娱乐休闲为一体的大型城市广场商业项目。 4、通州红星美凯龙 通州红星美凯龙国际家居生活广场项目位于开发区南区，总建筑面积达100万平方米，汇聚海族馆、大型Shopping mall、商业街、公寓及各项配套设施，是集家居、艺术品、购物、娱乐休闲、餐饮为一体的城市商业综合体。首期红星美凯龙家居生活广场主楼及商业步行街计划于2013年3月建成开业。 5、金游城 金游城坐落于通州市建设路南端，处于通州城市新旧两个中心的结合部，北揽旧中心繁华商圈，南拥新城市中心。占地面积53000平方米，建筑面积达10万平方米，拥有650米临街海派商业长廊，以南加州风格为整体建筑风格。它是一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、
世界零售业发展趋势 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8
第一章绪论 世界零售业发展趋势 零售业的发展可以追溯到19世纪中叶百货业的诞生，也就是所谓的“第一次零售革命“，迄今已有150多年的历史。在此期间，零售业态不断创新，新兴零售组织形式不断出现。从世界范围来看，传统的百货业态正逐渐失去昔日的辉煌，而连锁超市和大卖场等业态则开始占据主导地位。目前，进入“世界500强”的零售企业已超过50家，绝大多数为连锁超市和大卖场等业态。 随着经济全球化和信息化的发展，世界范围内的零售业正在经历着以下变化和趋势： (1) 连锁经营成主导趋势 西方发达国家的零售业经过多年的发展与变革，传统的百货零售方式正面临着越来越严峻的挑战，取而代之的连锁经营方式，特别是跨国连锁经营正以高速增长的态势成为现代零售业的主导经营方式。如当今世界零售业位居前列的零售商，如美国的沃尔玛、法国的家乐福、荷兰的ROYALAHOLD超市集团、德国的麦德龙、日本的伊藤洋华堂等无一例外都是靠连锁经营的方式迅速发展壮大，成为国际零售业的“领头羊”。走连锁经营发展道路的大型零售企业主要依靠自身的独特的品牌优势和先进的管理方式吸收中小型零售企业加盟，实现商业资源的快速整合与重组，以增强企业的竞争力和抵御风险的能力。 (2) 零售业对市场的控制能力正在上升
综观近年来世界零售业的发展，可以看出一个明显的趋势就是零售企业对市场的控制能力正逐步增强。传统的观念认为，在整个商业流通过程中，零售业处于销售链的下游，只是被动接受制造商提供的产品，并受到制造商的种种限制。但由于科学技术的进步和社会的发展，消费者行为变得更为多样化和个性化，对购买行为的主动性也大大加强，因此，制造商对消费者消费需求的把握难度也加大了，而最接近消费者的零售业则相对较为容易掌握消费者瞬息万变的需求变动情况，并且其掌握信息比制造商所掌握的更准确、更及时。这样，零售商对市场的把握和控制更显有力，在一定程度上决定着制造商的命运。电子商务、网上购物、邮购、直销待方式的兴起，更说明了这一点。 (3) 零售业两极分化的趋势加剧 零售业的激烈竞争使整个行业产生了较为明显的两极分化趋势，一方面，零售业中的市场集中度正在逐步提高，少数连锁巨头控制整个零售业中的大量份额，如2003年位居世界500强之首的沃尔玛公司2002年的业务收入已达到2200亿美元，在世界经济中的比重已非同小可；另一方面，有一部分零售企业则开始走向专业化经营，通过采用专营店的方式，提供差别化、个性化的服务，经营的品种也从过去的“大而全”向“精而专”转变。从未来的发展趋势看，巨型化和专营化是零售业发展的两种同时并存的方向。 (4)组织结构正向集中化转变 随着零售企业规模的不断扩大，跨地域、跨国经营的趋势越来越明显，随之而来的是零售企业的组织结构的集中化程度也变得越来越高。对大型零
社区型购物中心业态组合与配比技巧 中国购物中心已走过黄金十年的发展路，中心区商业逐渐饱和，区域型商业布局已基本定型。目前，有实力的开发商如万科、绿地、世茂等纷纷加大 对社区商业的投入，以抓住人们"最后一公里"的需求打造社区服务体系概念，社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势，成为 未来购物中心的发展重点。本专题为第十届中国商业地产节系列专题，紧跟购物中心发展趋势，以北京华润五彩城、深圳喜荟城、上海证大大拇指广 场等10大知名项目为例，全面分析社区型购中心业态组合与配比技巧，有助于为相关人员提供实战指导。 一、社区型购物中心业态定位与规划策略 1、社区型购物中心业态定位规律 主力店以超市为主 在社区购物中心里，超市是业态中重要组成部分，起主力店作用，带动整体商业经营。考虑商业整体的收益平衡性，业态配比时会根据所引进超市的经营面积做相应调整。假如规划引进的是大型综合超市，则其它次主力店（餐饮、休闲、娱乐）的规划数量会相应减少，增加承租能力高、经营面积小的业种；假如规划引进的是小型社区超市，此时的超市只承担着次主力店的角色，则应规划更多的次主力店（餐饮、休闲、娱乐），
以多个次主力店带动整体商业经营。 服务配套是社区购物中心业态组合的根本 服务配套包含了干洗店、面包店、烟酒专门店、花店、药店、水果店、美发店、邮局、银行、照片冲印等，是社区商业基本功能的展现，方便本社区及周边社区居民日常生活所需。 餐饮和休闲娱乐业态在社区购物中心的比重越来越大 餐饮是社区商业发展到一定时期才融入的，而且所占比重越来越大。休闲娱乐也是社区商业后期发展起来的业态，多以美容SPA、推拿按摩和儿童游乐为主。当下，电影院也开始选择社区购物中心开店，且作为影院拓展的新领域。 【案例】深圳喜荟城 业态配比 引入圣丰城酒家、洲立影院、西湖春天、完美美容、GSD塑身纤体美容、永旺超市6大主力店，涵盖餐饮、影院、生活超市、美容配套4大业态。 作为典型的社区型购物中心，喜荟城零售业态比较多，三楼云集了儿童游乐、童装、儿童玩具、文具、母婴用品等各类儿童零售品牌。总体来看，服装、精品、儿童用品等零售业态共124 家，占比高达72.5%。总体定位 喜荟城辐射罗湖东部成熟高档社区，主要面向家庭消费客群，致力于满足中产家庭吃、喝、玩、乐、购、休闲需求，提供一站式购物体验。
商业企业开店基本要求 □时尚百货 □占地 7000 平米以上 □面积 20000-50000 平米 □层高 4.5米以上 □柱距 6米以上 □车位 100-300个 □楼层要求 4-8层，单层面积为3000-6000平米 □商圈要求 □在该城市第一商圈，繁华地段 □十字路口最佳 □商业氛围浓郁 □有1-2家百货店在附近最佳 □租金：一般为1-2元/天.平米左右，视具体城市浮动 □合作形式：一般为租赁，联营、购买也有可能 □交付标准：电梯、简装、消防、水电气、中央空调等，具体另行协商。 □综合超市 □占地 10000 平米以上 □面积 14000-30000 平米 □层高 5.2米以上 □柱距 8米以上 □车位 200-500个 □楼层要求不超过3层，单层面积最小为7000平米，最大为20000平米□商圈要求 □在该城市人口居住密集地带，半径3公里范围固定居民达到20万人以上□十字路口最佳，交通便利 □在2公里范围内无同等体量及品牌竞争力的超市 □租金：一般为1元/天.平米以内，视具体城市浮动 □合作形式：一般为租赁，购买也可，部分超市品牌可联营 □交付标准：电梯、简装、消防、水电气、中央空调等，具体另行协商。 □备注：中型超市只需4000-7000平米，其他标准相应降低 商业企业开店基本要求
□建材超市 □占地 20000 平米以上 □面积 10000-20000 平米 □层高 8米以上 □柱距 10米以上 □车位 200-500个 □楼层要求不超过2层，单层面积最小为10000平米，最大为20000平米□商圈要求在该城市交通发达地带，十字路口最佳，可以在城区边缘 □租金：一般为1元/天.平米左右，视具体城市浮动 □合作形式：一般为租赁，购买也可，部分品牌可联营 □交付标准：电梯、简装、消防、水电气、中央空调等，具体另行协商。□家居超市 □占地 20000 平米以上 □面积 20000-50000 平米 □层高 5.5米以上 □柱距 8米以上 □车位 200-500个 □楼层要求不超过4层，单层面积最小为7000平米，最大为20000平米□商圈要求 □在该城市人口主要商业区，商业氛围浓郁 □十字路口最佳，交通便利 □租金：一般为1-2元/天.平米左右，视具体城市浮动 □合作形式：一般为租赁，购买也可，部分品牌可联营 □交付标准：电梯、简装、消防、水电气、中央空调等，具体另行协商。商业企业开店基本要求
商业业态体量测算办法 商圈聚合系数（K）=规划面积 / 测算商圈可支撑面积 首先测算出一个业态的可支撑面积（S），S=同期商圈消费支出 / 业态单位面积盈亏平衡点收入× 商圈内同业的分流比例。例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000㎡，则商圈聚合系数（K）=4 商业聚合倍数（N）=该业态对外总体消费聚合量 / 商圈内消费聚合量，也即对商圈内及商圈外外的总人流聚合量（折合成消费量计算）与单纯商圈内的人流聚合量的比较倍数，例如果N=1的话，那么商圈外的人流聚合能力就是0；如果是1。5的话，那么，商圈外的人流就可能是商圈内的一半。它的相关因素是：1、商业的整体吸引力；2、项目中某种业态的吸引力；3、商圈内同业竞争对手的分流能力或可替代性；4、其它可能引起商圈明显人流变化的因素。 商圈综合聚合系数（NK）。这个指标表明了一个业态规划的稳健性，该值越高，其稳健性就越高。例如，一个业态的商圈聚合系数（K）=4，N=3的话，（NK）=12，则表明，该业态只规划了预测人流的1/12。在规划中，必然有诸多商业预测与未来的现实有出入，甚至大相径庭，那么，一个商业的业态规模稳健和保守可能会相对规避了这个风险。但是，规模过份保守，对商业聚合倍数又是不利的，这个要放在一个城市或区位的大环境中比较分析。例如一个有着较好主题的商业，即便在城市或区位中有或替代的主题商业存在，且规模较大，但因其主题差异性较强，号召力强，它一样可能脱颖而出。 业态规模“红线”。当我们测算出一个业态稳健体量后，在建筑设计时，便在此体量之内设计规划空间，以达到不突破预测量的稳健目的，这个体量我们称之为业态面积“红线”。 人流与消费时间分布对业态规划的测算。人流的不均衡性对商业规划有着很大影响，一般规划方面考虑得不够仔细，最后经常导致商业的失败。比如，我们规划一个商业MALL，计划以餐饮娱乐带动购物，但结果是，餐饮娱乐确实做起来了，而购物却十分冷清，原因是什么？业态聚合人流的时间不统一，此商业餐饮人流都发生在了夜间，不能带动日间的人流，午间很少有人流出现。还有人把商圈周围人口统一纳入到一个消费群体里面来，统一计算，这也未必是科学的，比如，一个新城区，主要人口均在区外上班，白天就很难形成人流，它会形成的可能是班后或假日人流，那么在规划时就要在这两个时间点做文章；一个商圈如果有很多写字楼存在而常驻人口很少的话，那么，它可能形成的多半是午休人流，或者也会形成假日人流。这些在人口调查中做好甄别非常关键。马太福星在商圈的人口成份与消费时间的调查与测算上，形成了一整套独到而科学的方法。
中国零售业发展趋势研究 院系名称经济与管理科学系 姓名 学号 专业市场营销 2013年04月15日
摘要 中国零售业景气具有非常雄厚的基础和良好的预期，但随着国际零售巨头，雄心勃勃的拓展中国市场，布局中小城市，各家公司将竞争的战场转向中小城市中国零售业也将继续高速发展。而零售业在中国市场的竞争会越来越激烈，无论是中国本土的商业零售企业还是已经登陆中国的外资商业零售企业，都明显地感受到了这种压力。一个不容回避的事实是：零售业的市场竞争已经达到白热化的阶段，零售业何去何从成为大众瞩目的焦点。外国零售企业的进入，为国内零售业带来了新鲜气息，丰富了零售市场的内容。它们都看好中国的巨大市场和消费者的消费潜力，决定将“以中国为主要供货市场”的经营战略转变为“以中国为重要海外销售市场”的战略。由于目前中国国内的零售业也相当红火，外资零售商店并不会对国内企业造成太大冲击。相辅相成的促进结果是：第一，中国的现代零售商店将继续走大型化与综合化的发展道路二是差异化个性化追求催生大型化与综合化零售商店三是中国商业地产的迅猛发展为零售商店大型化、综合化发展提供了可能。 关键词：零售业；零售；发展；竞争
Abstract Chinese retail business has a very solid foundation and good expectations, but with the international retail giants, ambitious to expand China market, small and medium-sized cities layout, companies will compete in the battlefield to small and medium-sized cities China's retail industry will continue to rapid development. Retail sales in the Chinese market will be more and more fierce competition, both domestic commercial retail enterprises in China and foreign commercial retail enterprise has landed in China, are clearly feeling the pressure. Is an unavoidable fact that retail market competition has reached white-hot stage, where to retail industry become the focus of public attention. Foreign retail enterprises to enter, for the domestic retail trade has brought fresh breath, enriched the content of the retail market. They are bullish about China's huge potential market and consumer spending, decided to "as the main supply to China market" business strategy into a "with China an important overseas sales market" strategy. Due to China's domestic retail industry is booming at present, foreign retail stores will
购物中心体验业态TOP10 所谓“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高。 传统百货与购物中心的本质区别是零售类业态的占比从70%-80%降至45%-55%，体验类业态占到占比可达到10%-15%甚至更高。哪些业态属于“体验式”业态呢? 1、电影院 从电影院出现开始到现在，它已然成为购物中心的“标配”之选，电影院的聚客能力和电影院掀起的“圈地时代”不容小觑。 主要功能： 电影院是购物中心中最聚人气、提高留客时间、最有效拉动关联消费及同向人群的业态。 电影院可以提升购物中心形象，并保持购物中心永久的时尚性。 电影院在购物中心有着很强的人流导向性，体现了“喷淋式客流设计”的理念。 电影院有着较强的节奏控制作用，有利于购物中心的人流动线的优化调整和顾客身体与消费心理的调节。
电影院具有极好的心情调节作用，增加了顾客的合理消费行为和愉快的心理体验。 2、真冰场 真冰场自身如果有强大的运营能力和吸客力，必然会给购物中心带来客流量和消费量的提升，故华润集团万象城、龙湖集团天街购物中心、兴隆集团兴隆天地旗下多家购物中心均设置了冰场。 但冰场的承租能力低，物业层高和柱距要求高(溜冰区域内不得出现立柱)，设备需要由开发商或运营商承担，故除非面积非常大的大型购物中心或者突出年轻潮流主题的中型购物中心才会引入真冰溜冰场。 冰场和电影院是两个经常对比的业态。一个电影院生意的好坏，跟电影院本身的经营能力一定是有关系的，但是并不是占很大的比重。电影院生意的好坏很大部分跟电影市场是否繁荣关系很密切。而
冰场是自己生产产品、推广产品、销售产品，推广费用很高。冰场的好坏和本身的经营能力关系更大! 3、健身会所 健身会所的进驻有利于填补购物中心商业在运动休闲版块的空缺，吸引中高端的城市人群聚集，并且提升购物中心的档次。而健身会所则看中了购物中心所提供的一站式生活配套服务，可以说，两者的联姻是“两情相悦”。 中国商业健身俱乐部约5000家左右，门店选址繁荣的CBD商业中心、高档商务写字楼、大型购物中心以及高档住宅小区附近，其中选址在购物中心的大约占比26%左右。 不过，相比于购物中心中的其他体验业态，到健身会消费花时过多，与快节奏的城市生活方式脱离，似乎吸引力不够。 4、电玩城 电玩是年轻人娱乐放松的选择之一，深受青少年群体的青睐。现在的电玩城做得越来越完善，项目设置丰富，设备配置也相当高端，从最大程度上满足消费者的娱乐需求。 选址一般标准。需求面积：2500-8000平米(视具体商业环境);建筑层高：层高3.5米以上;柱网间距：柱距原则上最好不小于8.0米，要求有给排水。停车方便。注重隔音：部分音乐类模拟机应单独隔断，避免噪音。
标准 大学 硕士学位论文 中国零售业态现状与发展趋势研究 ：吴国周 申请学位级别：硕士 专业：工商管理 指导教师：孟林明 20060401
论文摘要 论文摘要 零售业是我国近年来发展最侠、最具有生气的行业之一，在改革放以后二十 几年时间里完成了西方19世纪后半期100多年零售业态的变革。本文对中国的零 售业态的现状与发展趋势做了系统研究。 第一章是对零售业态理论的综述。主要介绍了零售业态的定义和分类，西方 零售业态演化理论和影响零售业态发展的主要因素。 第二章论述了中国零售业态演进历程。主要论述了我国零售业态演进的四个 阶段和我国零售业态演进的特点，同时论述了我国零售业态演进的原因。 第三章论述中国零售业态的发展现状。我国零售业多种业态同时发展，各种 业态争奇斗艳。百货店已失去往日主导地位，竞争劣势明显。多业态发展模式在 我国成为主流，连锁经营方式发展迅猛。文章分别论述了我国目前主要的几个业态——百货、超级市场、购物中心和便利店的发展现状。 第四章论述中国零售业态未来发展趋势。我国零售业态总体发展趋势表现为： 外资零售业巨头加快扩步伐，中外零售企业争相圈地；零售企业呈现低利润运 行的状态；新的经营观念、营销方式、管理手段和管理技术被零售业采用：连锁化、规模化经营将成为各业态共同的趋势。文章论述了我国主要零售业态——百货店、超级市场、购物中心和便利店的发展趋势。 关键词：零售业态；发展趋势
Abstlact Abstract Retailing industry is one of the most developed and active industries ．After the government started the reform and open policy in 1978，it completed the retailing revolutionary that western countries lasted for more than 1 00 years since 1 9‘“century ． This dissertation made a systematically research of the status quo and development trend ofChinese retailing type ofoperation ． Chapter one is the review of the theories of retailing type of operation ．It mainly introduces the definition and classification of retailing type of operation ，western evolution theory ofthe retailing type ofoperation and influential factors ． Chapter two discusses the evolution process of Chinese retailing type of operation ． It introduces four stages of the evolution process and the evohitive traits ，and discusses t11e reasons ofthe evolution ． Chapter three is the analysis ofthe status quo ofChinese retailing type ofoperation ． Multiple types of retailing operation develop prosperously at the mean time ．The department store that has had the master status doesn 、t have the competitive advantages any more ．Multiple —type of retailing operation becomes the main type of the market ． Chain store operation develops fast ．Later,it analyses the status quo of several main retailing types of operation —department store ，supermarket ，shopping center and convenience store ． Chapter four is the analysis of the development trend of Chinese retailing type of