贵阳市场综合调研报告

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贵阳房地产市场投资情报

——贵阳市场综合调研报告

总指挥部：贵阳市云岩海福房地产开发有限公司

侦察团：深圳市中百达房地产经纪代理有限公司

2 前 言

一、 受贵阳云岩海福地产公司委托，深圳中百达地产策划公司对其大型商业（住宅）项目——市西准则业街进行整体推广策划，并在获得认可之前提下全面操作与执行此方案。

二、 为顺利达成调研目标，深圳中百达特派3名专业探长，在贵阳中百达公司的协助下，拟对贵阳市房地产进行整体性市面上场调研，以为整体推广策划提供最新而坚实的市场依据。

三、 市场调研主要集中于贵阳市区，包括商业及住宅两大部分，内容涉及房地产项目本身持征及其相关配套产业（如建筑装饰材料）消费习俗（包括衣食住行），专业市场（如花鸟市场）等多个方面。

四、 本次调查以“全面出击，重点突破”为指导策略，采用访问调查（如以购房者或商铺租赁者身份切入），观察调查（如商场的人流量状况、片区的繁华状况）和主要项目重点出击、多途径调查（包括电话、小问卷、上网查询、直接交谈、聆听）等方法，以求获取第一手市场信息，从面进行科学有效的市场预测和推广。

贵阳市房地产整体发展概况 3

（一） 贵阳市房地产业发展的市场背景

1、 从宏观环境上看

贵阳市为贵州省会，是全省政治、经济、文化和商业中心，随着国家西部大开发战略的逐步实施，贵阳市投资环境的进一步改善愈显重要，贵阳作为西南经济商圈上的支点作用将更加突出并极具发展优势，从而为房地产业的发展带来新的需求和机会。

2、 从人口结构上看

贵阳市面积8034平方公里，总人口322万，其中市区人口180.89万，人口密度较大（达735人/平方公里），人流旺盛，外来人口日益增多，更有大量外出经商打工人士返乡发展，存在着较大的市场消费潜量；

3、 从产业结构上看

贵阳资源丰富，工业较发达，已形成冶金、化工、医药、食品等14个工业部门，65个门类的综合性工业体系，1999年完成国内生产总值（GOP）237.59亿元，其中工业占51.1%，第三产业比 4 例不断上升（达39%）；1992年7月为内陆开放城市后，贵阳市与沿海兄弟省市的国内横向经济联合与协作发展迅猛，外商投资踊跃，截止1999年底，外商投资企业已达929家。这些外地、外资企业的进入，倍生了大量的高收入白领，均是贵阳较高质素物业的潜在需求者。

4、 从城市建设方面看

随着经济发展，贵阳旧城功能的急聚增加，发展新城市显得日益紧迫。从2000年起，贵阳高新区“金阳科技工业园”全面启动，形成高新区“一街两园”新布局，金阳新区的现代规划和美好前景不仅对老城市民，而且对周边城镇的居民产生极大的吸引力，市场消费面需求更加广阔，大大刺激地产市场向更高层面提升。

5、 从消费需求方面看

（1） 贵阳经济发展，商贾兴旺，不仅催生了大批本地富裕人士，而且吸引了众多外地人来此从业或经商，他们中的一部人有着强烈的署业要求，同时房改福利政策的实施，刺激相 5 当市民将现金储蓄或其它投资转向购买房产，给市场带来新的兴奋点。

（2） 房地产置业存在一定的周期性，由于贵阳房地产业的蓬勃发展相对较晚，大量首次置业者已经开始不满足原有居住的实用型住宅，正面临二次置业的选择，贵阳二次置业高潮的来临，无疑是地产商大展身手的市场契机。

（3） 贵阳资源丰富，旅游业发达，1999年共接待海外旅游人数4.52万，创汇1368.6万美元；国内旅游人数956.4万，旅游企业收入4.26亿元；大量旅游人士不仅刺激商业、饮食、娱乐业的发展，其中一部人也存在着投资置业的意愿；

6、 从人民生活水平来看

随着经济的发展，人民生活明显改善，到1999年末，全市财政总收入50.04亿元，城乡居民储蓄存款余额178.77亿元，城镇居民人均可支配收入6082元（比上年增长16.1%），人均消费支出5327元（比上年增长8.4%）；居民消费结构有较大变化，食品支出占消费性支出的比重（恩格尔系数）为41.6%（比上年下降1.7%），居民收入与消费均同步增长。

6 （二） 贵阳市房地产市场的发展历程

1、 房地产市场发展综述

根据市场调查，我们认为贵阳房地产市场处于全面启动并向发展期过渡，无论是楼盘的质素、户型的设计、园林的规划、推广销售及物业管理等都还处于非专业化的阶段，还不成熟和完善，但市场进化的速度加快，在不久的将来，新一轮竞争高峰必将全面展开。

2、 房地产市场大致发展历程

（1） 市场启动期（过去）

大约自1994至1998年，在此之前贵阳房地产市场一直处于自然发展状态，外来注入资金或本身资源的短缺，使之处于封闭的自我发展时期，此阶段的特征是：

*项目规模不大，以本地开发商为主，多属于自建自卖；

*以自然销售为主，宣传推广较弱，品牌形象不鲜明；

*以实用户型为主，面积由60——100平米，对环境、景观、园林的规划设计与合理利用不重视；

*外观上现代感和海外风格（如欧式、美式）等较少反映，配套相对不足，物业管理意识淡薄。 7 代表性物业：宅吉小区

（2） 蓬勃发展期（现状）

大约1999-2005年，随着贵阳市经济的进一步发展，房地产企业逐渐兴旺繁荣，市场需求趋旺，项目如雨后春笋般出现，而且不少是大规模、高质素的影响物业，此阶段是贵阳房地产业的百花齐放，百家争鸣阶段。此阶段的特征是：

*项目的规模趋大，档次趋高，市场辐射范围扩大，开发观念进一步成熟；

*专业化的市场运作意识加强，建筑设计、怡景、施工、物管、广告推广等各专业公司开始密切合作，各施其专；

*户型面积趋大，110-130平米的三房、四房备受青睐，大面积复式、跃式户型增多；

注意了户型的方正、通风、采光以及景观的朝向，开始采用弧形玻璃、飘窗设计、动静分区等；

*生态园林、景观的打造受到重视，多数发展商开始精心设计园林，增加绿化，采用新型环保材料，特别注意与自然景观的和谐利用（借景）；

*配套日益齐全，并考虑其实用性，智能化设施受到重视，物业管理意识增加（专业、有影响力的物业管理开始进入贵阳市场）；

*宣传推广受到重视，品牌意识增加，品牌的长远价值必将 显。 8 *目标客户的范围、层面扩大，需求日趋个性化，购房的理性增加；代表性物业：在水一方、景藤堡

（3） 品牌致胜时期（趋势）

大约2006-2010年，此阶段贵阳地产市场趋向成熟，趋向理性，是个性化、专业化的物业时代，专家型消费者大量出现，物业的竞争体现在以品牌为核心的综合质素上的全面竞争。投机型、非专业型的不少发展商将被套住或淘汰出局，真正的“英雄排座次”的阶段来了，此阶段的特征是：

*项目的前期调研和整体策划日趋重要，以先进的品牌进念为核心，组织各专业公司进行开发（如E生活、生态环保、健康运动、海外风情），各专业公司（包括外资地产商）大量进入贵阳市场角逐，市场开放程度高；

*知名地产代理公司、物管、广告、评估交易、建筑设计将发挥愈重要作用，物业更加个性化，品牌的作用力凸显；

*二、三级市场的转让/租赁/抵押开始发展并日趋活跃，房地产展销会将日趋受到青睐，样板房促销，带个性装修的物业将逐渐普及。

*知名品牌项目形成（类似广州碧桂园、广州奥林匹克花园），地产市场进入品牌运行时代，并与其它产业（如文化、体育、农业）的嫁接与合作紧密；贵阳的地产商挟资本、品牌优势走出贵阳， 9 逐鹿全国市场，创造全国品牌（类似深圳万科）；

*海外风情备受青睐（如澳洲、加州、新加坡），户型设计、怡景、新型建材将广泛采用，物业的综合质素全面提高，全国性的品牌示范小区（国家建设部评定）将会在贵阳出现。

代表性物业：（广州）碧桂园、奥林匹克花园

二、本项目分析

a) 项目概况

市西商业街位于贵阳市传统商业街中山路的西面，东起大西门，西接花香村食品批发市场，北接市西路，全长延600米，为国内外少见的高架桥下的商业街，该街距市客运站一公里，距客车站三公里，交通十分便捷。

市西商业街以市西高加桥为脉轴（龙身），两侧由四栋高层商住建筑对称环绕（龙爪），总商业面积达12万平米，规模宏大，主营服装，鞋类，文化用品等百货批发与零售，该市场主入口单面人流每分钟达50—60人，人气之火爆实属罕见。 10

市西商业街规划示意图

b) 周边配套情况

2.1学校：环西小学，海文小学，新建小学，香狮小学，大西门小学，市西小学，贵阳八中，省教育学院实验中学

2.2银行：贵阳市商业银行：在市面上西商业街内有储蓄点

工商银行：在市西商业街内有储蓄点，在大西门设有省分行营业厅；

邮政储蓄：在市西路路口（大西门）高能 有储蓄点；

建设银行：距市西路路口100米，在大西门有分理处；

2.3 医院：云贵区人民医院、贵阳市妇幼保健院（距大西门200米）、贵阳中医学院第二附属医院。

2.4 宾馆 11 金桥宾馆（距大西门50米）

邮政公寓（位于大西门）

2.5 工商税务：在市西商业街内设有专门办事处

2.6 邮 政：在市西路口（大西门）设有办事处

2.7 电 信：在瑞金北路有电信办事处

2.8 饮 食：德克士炸鸡店（大西门）

2.9 百 货：星力百货（大西门）

C）周边交通状况

桥上公巴202、72路

大西门路段：

大巴：1、2、4、5、7、11、14、15、16、23、29、202、214、251

中巴：64、67、69、72、75、77、79、80、82、86、90、91、97、100、102、104、109

浣沙路段：

大巴：10、12、13、19、202、138

配套示意图 12 中巴：63、73、83、88

4.项目的SWOT分析

1、 项目SWOT分析：

优势分析：

*市西商业街品牌形象的积累与延展