房地产开发企业会计核算.

房地产开发企业会计核算.

房地产开发企业会计核算

制度依据：《房地产开发企业会计制度》

房地产开发企业的特殊会计核算科目：

一、资产类

物资采购采购保管费

库存设备库存材料

开发产品

分期收款开发产品

出租开发产品

周转房

四、成本类

开发成本

开发间接费用

内容提纲

第一节房地产开发企业的成本核算

一、开发产品成本核算的特殊性

二、开发产品成本核算对象的确定

三、成本核算的内容

四、房屋开发成本的核算

第二节房地产开发企业营业收入的会计核算

一、营业收入确认的条件

二、主营业务收入的核算

第一节房地产开发企业的成本核算

一、开发产品成本核算的特殊性

（一）成本构成复杂，核算难度大。

房地产开发企业主要从事房地产开发建设活动，其生产成本主要指开发产品的成本，包括：取得土地使用权支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用等。

（二）核算时间跨度长

房地产项目开发的周期较长，导致房地产成本费用核算的时间跨度长。

（三）滚动开发核算难度大

房地产开发活动中，房地产企业存在多个项目同时开发、一个项目分多期开发等现象，而且不同项目、不同期开发项目成本发生差异大，给企业按项目、按楼盘等进行成本核算增加了难度。

二、开发产品成本核算对象的确定

开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。

可按以下几种方法确定开发产品成本核算对象：

（一）以整个开发项目为成本核算对象

对于开发规模小、开发周期短、一次性全部开发的房地产项目，可以整个开发项目为成本核算对象，特点是成本核算对象的唯一性，不存在成本费用的分配，成本核算周期同项目开发周期一致。

如某房地产公司在市中心有100亩土地，拟一次性开发商住楼6栋，该房地产公司可将6

栋商住楼合并为一个成本核算对象。

（二）以开发期数为成本核算对象

对于开发规模较大、开发周期较长、分期开发的房地产项目，可以按开发期数为成本核算对象，特点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。

（三）以开发产品形态为成本核算对象

对于开发产品形态多样的房地产项目，可以各种开发产品形态为成本核算对象，特点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。

成本核算对象的确定原则：

1．一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。2．同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。

3．对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。

成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。三、成本核算的内容

房地产开发企业成本核算的主要内容是开发产品成本。

（一）开发产品的成本项目

1．取得土地使用权所支付的金额

包括支付的土地出让金、支付地价款金额、交纳的有关税费。

问题：土地使用税能计入吗？

2．土地征用及拆迁安置补偿费

土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。

拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予补偿。它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3．前期工程费

指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、三通一平费用等。

4．基础设施费

指建造各项基础设施发生的费用（又称红线内工程费）。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。5．建筑安装工程费 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。

6．公共配套设施费

指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

凡能有偿转让的公共配套设施如商店、理发店等都不能计人该成本项目内。

7．开发间接费用

指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

说明：

开发项目完工前的借款费用也列此科目。

企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。

开发部门的业务招待费也不应列此科目。

（二）开发成本核算的账户

主要账户是“开发成本”和“开发间接费用”。

1．“开发成本”账户

账户的借方反映产品开发过程中发生的开发直接费用和月末分配计入开发产品的开发间接费用，货方反映结转“开发产品”账户的已完工开发产品实际成本，期末借方余额反映在建开发项目的实际成本。

按开发项目的种类设置明细，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等，并在明细账下按成本计算对象设置账页，按成本项目设置专栏，进行明细核算。

专栏包括：土地征用及拆迁安置补偿费、建筑安装工程费、开发间接费用等。

2．“开发间接费用”账户 该账户属于成本类账户，核算企业内部独立核算单位开发产品而发生的各项间接费用。该账户的借方归集月内发生的各项开发间接费用，贷方反映月末按一定分配标准分配结转有关开发产品成本的费用总额，结转后无余额。该账户的明细账应按企业内部不同单位的名称设置。

(三)开发费用

开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

1．管理费用

本科目核算企业行政管理部门(总部)为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用。包括工资、福利费、工会经费、职工教育费、劳动保险费、待业保险费、房产税、车船使用税、印花税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏账损失以及其他管理费等。

2．销售费用

它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用。

3．财务费用

企业在房地产开发经营过程中，为进行资金筹集等理财活动而发生的财务费用，包括利息支出(减利息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)以及相关助手续费等。

为购建开发产品而筹集资金所发生的费用，在开发产品尚未完工交付使用前发生的，应计入有关开发产品内，不包括在本科目的核算范围内。

四、房屋开发成本的核算

房屋开发是房地产开发企业的主要经营业务之一。其开发经营的房屋按性质和用途分为四种：

1.为销售开发的商品房； 2.为出租而开发的经营房（出租房）；

3.为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房；

4.受其他单位委托代为开发建设的代建房。

这些房屋的开发成本在核算方法上大致相同，但仍需要“开发成本——房屋开发”账户下分别设置四种房屋的明细账，并按工程名称设账页进行核算。

成本费用的归集与分配方法：

国税发〔2009〕31号：

第二十九条企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，

共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，

具体分配方法可按以下规定选择其一：

（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 （四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

第三十条企业下列成本应按以下方法进行分配：

（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。

土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。

（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。

(三)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。

（一）房屋开发成本费用的归集

1．土地征用及拆迁补偿费

凡能分清负担对象的，可直接计入房屋开发成本；

凡不能分清负担对象，或开发综合性建设场地既为建造商品房之用，又对外销售或有偿转让的，先计入“开发成本——土地开发”，待土地开发完成投放使用时，再按占用土地面积比例分配转“开发成本——房屋开发”。

例：甲房地产开发公司于2009年5月在碧水园开发一块土地，占地面积40000㎡。开发完成后准备将其中的30000㎡对外转让，其余的10000㎡企业自行开发商品房。

假设土地开发过程中只发生了如下业务：

①支付土地出让金25000000元，作会计分录如下：

借：开发成本—土地—碧水园(土地征用及拆迁费) 25000000

贷：银行存款25000000

②支付拆迁补偿费5500000元，作会计分录如下：

借：开发成本—土地—碧水园(土地征用及拆迁费) 5500000

贷：银行存款5 500000