个人理财第七章居住规划与房地产投资 ppt课件

➢ 赔本损失的风险- 实质上的风险包括房屋毁损， 市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险， 与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风 险。
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（二）租房或购房的决策方法
1、年成本法
������ 租房年成本=押金×机会成本率+年租金 ������ 购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利 率+年维修费及税金－房价每年涨幅 ������ 比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算 ������ 购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款， 贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；如果将来 房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升 ������ 年成本法只是基于当前状况的一个比较，还应该考虑 房租是否呈增长趋势，房价pp是t课件否呈增长趋势，等等。 13
成本，即租房优于购房。因此，比较租房与购房
哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断是
重要因素。
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案例分析
房屋维护成本：租房者不用负担，由购房者负担。此 部分金额不定，越旧的房屋维护成本越高。本例预期当年
房屋维护成本为5000元。
租房或购房的决策：年成本法
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年成本法案例
������ 张先生看上了一套100平米的住房，该住房 可租可售。如果租房，房租每月5500元， 以1个月 房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请 60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元， 假定房屋的维护成本为5000元/年，预计房价每年 涨100元/平米，押金与首付款机会成本均为3%。 问：该房屋应该租还是购？
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一、房地产概述
房地产是指房屋及其附属物 （与房屋相关的建筑物如小 区设施、建筑附着物、相关林木等） 和承载房屋及其附属物 的土地，以及与它们相应的各种财产权利。房地产具有不可 移动性、耐用性、异质性、高价值性、供给有限性、投资与 消费双重性等特性。
（一）房地产的种类 1、 商品房 是房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。购买
商品房拥有独立的产权，土pp地t课件使用权通常为40年到70年。4
2、安居房、解围房和经济适用房
➢ 安居房是为实施国家 “安居工程” 而修建的住房，是政府为 了推动住房制度改革，由国家安排贷款和地方自筹资金，面向 广大中低收入家庭而修建的非营利性住房。
➢ 解围房是指在实施 “安居工程” 之前，为解决本地城镇居民 的住房困难而修建的住房。
1、需求面因素：
人口结构转变，农村人口移向城市，城镇（化）预期 人口数
国民收入的增长与分配结构
住房政策: 放宽经济适用房的适用条件，与提高住房 公积金提拨比率或贷款上限
利率水准: 低利率刺激需求
通货膨胀预期: 保值性需求
资金流量:货币供给额成长率可视为房价的先行指标
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3、购房的优点
➢ 对抗通货膨胀 ➢ 强迫储蓄，累积实质财富 ➢ 提高居住质量 ➢ 信用增强效果 ➢ 满足拥有自宅的心理效用 ➢ 同时提供居住效用与资本增值的机会
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4、购房的缺点
➢ 缺乏流动性- 要换房或是变现时，若要顾及流 动性可能要被迫降价出售。
➢ 维持成本高- 投入装潢虽可提高居住品质，也 代表较高的维持成本。
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（三）房地产的供给者、需求者
供给者： ➢ 现房或期房: 建商、政府、投资者（客）、代销业者 ➢ 二手房: 房屋拥有者、中介业者、投资者（客）
需求者：
➢ 自住: 第一次购房、换房需求
➢ 投资: 投机-短期空置，投资-长期租赁收益
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二、租房或购房的决策
（一）租房或购房的优缺点
1、租房的优点
第七章 居住规划与房地产投资
➢ 房地产概述 ➢ 租房或购房决策 ➢ 购房与换房规划 ➢ 我国的房地产制度 ➢ 房地产投资
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房地产（Real Estate），是对房产和地产两类财产 的合称。
地产是指土地及其附着物， 房产是指该片土地上的建筑物
房地产的三个内涵; – 房=> 房屋建筑物； – 地=> 土地 – 产=> 财产权利
➢ 经济适用房是指政府部门联同房地产开发商按照普通住宅建设 标准建造的，以建造成本价向中低收入家庭出售的住房。
3、 房改房——指将原属单位所有的住房以房改价格或成本价 出售给职工的住房。职工购买时享有优惠，但在进入市场出售 时有限制，需持有一定时间后方可出售或需补交地价款。
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（二）影响房产价格涨跌的总体因素
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案例分析
������ 租房年成本：5500元×12＋5500元×1×3%＝ 66165元
购房年成本：60万元×3%＋60万元×6%+ 5000元－100×100=49000元
������ 购房的平均年成本为49000元，比租房年成本 66165元低。
������ 若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年
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我国的土地为国有，开发商仅能购买土地的使 用权，一般城市住宅占用土地的使用年限为70 年
居民在取得了对“房”的财产权利的同时，并 没有完全得到对“地”的财产权利，这就为房 地产投资埋下了隐患
– 《城市房地产管理法》第二十一条规定了在土地使 用权出让合同约定的使用年限届满时，土地使用者需要 继续使用的，经申请一般都应批准，但须另行支付相应 的土地使用费。
有能力使用更多的居住空间
比较能够因应家庭收入的变化
资金较自由，可寻找更有利的运用管道
有较大的迁徙自由度
瑕疵或毁损风险由房东负担
税捐Hale Waihona Puke 担较轻 不用考虑房价下跌风险
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2、租房的缺点
非自愿搬离的风险 无法按照自己的期望装修房屋 房租可能调高 无法运用财务杠杆 房价差价利益 无法藉由购屋强迫自己储蓄
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（二）影响房产价格涨跌的总体因素
2、供给面因素： 国家计划，土地使用分区，土地使用期限的影响 地理位置的影响，区位的相对供给 房产短期供给缺乏弹性。 建筑材料器械的生产供应 历史成本: 为数庞大的福利分房者以低价购得产权 政策的转变，如二年内转全额营业税，房贷紧缩
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