物业服务合同纠纷案例分析

第1篇随着我国城市化进程的加快，物业管理行业日益繁荣，物业管理纠纷也日益增多。

作为物业管理从业人员，了解和掌握物业管理法律知识，对于维护业主权益、提升物业服务水平具有重要意义。

本文通过分析一起典型的物业管理法律案例，谈谈自己的心得体会。

一、案例简介某小区业主王某因不满小区物业服务，认为物业公司存在服务不到位、擅自调整收费标准等问题，遂向当地法院提起诉讼。

法院经审理认为，物业公司存在以下违法行为：1. 服务不到位：物业公司未按照合同约定提供物业服务，如小区绿化带修剪不及时、公共设施损坏未及时维修等。

2. 擅自调整收费标准：物业公司未按照规定程序调整收费标准，擅自提高物业费。

3. 未履行公告义务：物业公司未在规定时间内将收费标准、服务内容等事项向业主公告。

法院判决物业公司退还擅自提高的物业费，并要求物业公司按照合同约定提供物业服务。

二、案例分析1. 业主权益保护本案中，业主王某通过法律途径维护了自己的合法权益。

这充分体现了我国法律对业主权益的保护。

在物业管理过程中，业主作为物业管理的主体，享有知情权、参与权、监督权等权利。

物业公司应当尊重业主的合法权益，履行合同约定的义务。

2. 物业公司责任本案中，物业公司存在服务不到位、擅自调整收费标准等违法行为，导致业主权益受损。

这警示物业公司应加强自身管理，切实履行合同义务。

具体包括：（1）提高服务质量：物业公司应按照合同约定提供物业服务，确保小区环境整洁、设施完善。

（2）规范收费标准：物业公司应按照规定程序调整收费标准，并及时向业主公告。

（3）履行公告义务：物业公司应将收费标准、服务内容等事项在规定时间内向业主公告，保障业主的知情权。

3. 法律意识本案中，业主王某具有较强的法律意识，能够运用法律武器维护自身权益。

这为其他业主树立了榜样。

在物业管理过程中，业主应提高法律意识，了解自己的权益，勇于维权。

4. 法院判决法院在本案中依法判决物业公司退还擅自提高的物业费，并要求物业公司按照合同约定提供物业服务。

物业纠纷典型案例分析物业纠纷典型案例分析提要：物业纠纷典型案例分析典型案例A楼房有电梯却不开小区业主起诉物业陈某买下吴江某小区内的一套房子。

该房产所在楼配有电梯，但从陈某搬入居住后电梯一直不能使用，处于关闭状态，为此，陈某多次与物业公司交涉，物业公司认为开通电梯属于正常要求，但是由于业主签字没有达到三分之一，电梯的维修费用和运行费用分摊处理得不到解决，因而不能开通。

于是，陈某告到法院，要求物业公司立即开通电梯，并确保电梯正常运行。

经审理，法院判决支持了陈某的诉讼请求。

【法官释法】所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

《江苏省物业管理条例》第三十六条第二款规定：房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

对小区内电梯的管理、维护，确保业主正常使用是物业服务内容之一。

因此，法院对于陈某要求物业公司开通电梯，并确保电梯正常运行的诉讼请求予以支持。

B“房屋存在质量问题”业主能否拒交物业费2007年，某物业公司与蒋某签订小区前期物业管理服务协议，约定由该物业公司对小区实行物业管理服务，按建筑面积向业主收取物业服务费。

蒋某在交纳2007年11月1日至2008年10月31日期间的物业管理费后，未按约定交纳2008年11月1日至2010年4月30日期间的物业管理费用，共计元，物业公司多次向蒋某催交物业费无果，就起诉到法院，要求蒋某交纳物业费。

第1篇一、案例背景某小区成立于2008年，共有业主300户。

小区物业由某物业公司负责管理，物业服务合同期限为5年。

在合同履行过程中，业主与物业公司之间因物业管理问题产生纠纷，矛盾逐渐升级。

现将该案例进行分析，以期为物业管理纠纷的解决提供参考。

二、案例经过1. 业主投诉（1）小区内绿化带损坏严重，物业公司未及时修复。

（2）小区内公共设施损坏，物业公司维修不及时。

（3）物业公司擅自提高物业服务费，未征求业主意见。

（4）物业公司管理人员服务态度差，业主反映问题得不到及时解决。

2. 物业公司回应（1）物业公司承认绿化带损坏，并表示将尽快修复。

（2）物业公司表示，公共设施损坏系业主使用不当导致，将加强日常巡查，确保设施完好。

（3）物业公司称，提高物业服务费是根据市场行情和业主需求进行的调整，符合相关规定。

（4）物业公司表示，将加强对管理人员的培训，提高服务质量。

三、案例分析1. 业主与物业公司之间的矛盾根源（1）物业管理服务不到位。

物业公司未能及时修复绿化带、公共设施损坏等问题，导致业主生活质量下降。

（2）物业公司擅自提高物业服务费。

物业公司未征求业主意见，直接提高收费标准，引起业主不满。

（3）物业公司管理人员服务态度差。

业主反映问题得不到及时解决，导致矛盾加剧。

2. 解决途径（1）加强沟通与协商。

业主与物业公司应加强沟通，共同协商解决物业管理问题。

（2）建立健全业主大会制度。

业主大会是业主参与物业管理的重要途径，应充分发挥其作用。

（3）完善物业服务合同。

物业服务合同应明确双方的权利义务，避免纠纷发生。

（4）加强物业公司监管。

政府部门应加强对物业公司的监管，确保其履行合同义务。

四、结论物业管理纠纷是当前社会普遍存在的问题。

本案例中，业主与物业公司之间的矛盾源于物业管理服务不到位、擅自提高收费标准以及管理人员服务态度差等问题。

为解决此类纠纷，双方应加强沟通与协商，建立健全业主大会制度，完善物业服务合同，加强物业公司监管。

第1篇一、案情简介原告：某小区业主委员会被告：某物业管理公司案由：物业管理纠纷二、事实与理由（一）事实某小区业主委员会成立于2010年，由小区业主选举产生。

物业管理公司自2009年起开始负责该小区的物业管理。

2019年，业主委员会与物业管理公司签订了一份物业服务合同，约定物业管理公司负责小区的物业管理，包括环境卫生、安全保障、设施设备维修等方面。

然而，在合同履行过程中，双方产生了纠纷。

1. 纠纷一：物业管理公司未按照合同约定履行环境卫生保洁义务。

业主委员会反映，物业管理公司未能按照合同约定对小区进行定期保洁，导致小区环境卫生状况恶化。

2. 纠纷二：物业管理公司未按照合同约定履行安全保障义务。

业主委员会反映，物业管理公司未能按照合同约定加强对小区的安全巡逻，导致小区发生多起盗窃案件。

3. 纠纷三：物业管理公司未按照合同约定履行设施设备维修义务。

业主委员会反映，物业管理公司未能按照合同约定对小区内的设施设备进行定期检查和维修，导致部分设施设备损坏。

（二）理由1. 关于纠纷一，物业管理公司未按照合同约定履行环境卫生保洁义务。

根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

”物业管理公司作为合同一方，有义务按照合同约定履行环境卫生保洁义务。

物业管理公司未能履行该项义务，已构成违约。

2. 关于纠纷二，物业管理公司未按照合同约定履行安全保障义务。

根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“当事人应当按照约定履行合同义务，保证合同目的的实现。

”物业管理公司作为合同一方，有义务按照合同约定履行安全保障义务。

物业管理公司未能履行该项义务，已构成违约。

3. 关于纠纷三，物业管理公司未按照合同约定履行设施设备维修义务。

根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人应当按照约定履行合同义务，保证合同目的的实现。

”物业管理公司作为合同一方，有义务按照合同约定履行设施设备维修义务。

第1篇一、背景随着我国城市化进程的加快，物业管理行业得到了迅速发展。

然而，物业管理纠纷也日益增多，给业主和物业公司带来了诸多困扰。

本文将以一起典型的物业管理纠纷案例为切入点，分析其中的法律风险，并提出相应的防范措施。

二、案例介绍2018年，某小区业主委员会与物业公司就物业服务合同纠纷向法院提起诉讼。

原告业主委员会认为，物业公司未按照合同约定履行物业服务义务，存在以下问题：1. 保洁、绿化、安保等方面服务质量下降，导致小区环境脏乱差；2. 物业公司擅自调整物业服务收费标准，未征求业主意见；3. 物业公司未按规定缴纳物业专项维修资金，影响小区设施维修。

被告物业公司辩称，公司已尽到物业服务义务，且收费标准调整符合相关规定。

法院经审理，判决物业公司败诉，要求其限期改正物业服务问题，并退还擅自调整的物业服务费。

三、案例分析1. 法律风险（1）合同履行风险：物业公司未按合同约定履行保洁、绿化、安保等物业服务义务，存在违约行为，导致业主利益受损。

（2）收费标准调整风险：物业公司擅自调整物业服务收费标准，未征求业主意见，违反了相关法律法规，存在法律风险。

（3）专项维修资金缴纳风险：物业公司未按规定缴纳物业专项维修资金，导致小区设施维修难以进行，影响业主居住环境。

2. 案例启示（1）加强合同管理：物业公司应严格按照物业服务合同约定履行义务，确保服务质量，避免违约行为。

（2）尊重业主权益：在调整收费标准、进行重大决策时，物业公司应充分征求业主意见，保障业主合法权益。

（3）规范资金管理：物业公司应按规定缴纳物业专项维修资金，确保小区设施及时维修，提高业主居住满意度。

四、防范措施1. 完善合同条款：在物业服务合同中，明确双方的权利义务，细化服务内容、收费标准、维修资金缴纳等条款，降低法律风险。

2. 加强合同履行监管：物业公司应建立合同履行监管机制，定期检查服务质量，确保合同约定得到落实。

3. 建立业主沟通机制：物业公司应主动与业主沟通，了解业主需求，及时解决业主反映的问题，提高业主满意度。

第1篇一、案件背景随着城市化进程的加快，物业管理日益成为社会关注的焦点。

物业费作为物业管理的重要组成部分，其收取和使用问题也引发了诸多争议。

本案涉及一起因物业费收取引发的民事诉讼，原告为某小区业主，被告为该小区的物业管理公司。

二、案情简介原告某小区业主李某，于2015年入住该小区。

入住后，李某发现物业管理公司在物业费收取方面存在以下问题：1. 物业费收费标准不明确，未公示；2. 物业费收取项目繁多，部分收费项目不符合实际情况；3. 物业公司未提供详细的收费依据，业主对部分收费项目产生质疑。

针对以上问题，李某多次与物业公司沟通，要求其解释和整改，但物业公司并未予以重视。

无奈之下，李某于2018年向法院提起诉讼，要求物业公司退还多收取的物业费，并公开收费标准。

三、法院审理法院受理案件后，依法组成合议庭进行审理。

在审理过程中，法院查明以下事实：1. 物业公司未按照《物业管理条例》规定，在物业管理区域内公示物业费收费标准；2. 物业公司收取的物业费项目中，部分项目不符合实际情况，如绿化费、清洁费等；3. 物业公司未提供详细的收费依据，业主对部分收费项目产生质疑。

根据《物业管理条例》及相关法律规定，法院认为物业公司存在以下违法行为：1. 未按照规定公示物业费收费标准，侵犯了业主的知情权；2. 收取的物业费项目不符合实际情况，存在欺诈行为；3. 未提供详细的收费依据，侵犯了业主的合法权益。

四、法院判决根据上述事实和法律规定，法院判决如下：1. 物业公司退还李某多收取的物业费；2. 物业公司公开物业费收费标准，并公示于物业管理区域内；3. 物业公司承担本案诉讼费用。

五、案例分析本案涉及物业费收取的法律问题，具有以下特点：1. 知情权保护：本案中，物业公司未按照规定公示物业费收费标准，侵犯了业主的知情权。

根据《物业管理条例》规定，物业管理公司应当将物业费收费标准、收费依据等信息予以公示，方便业主了解和监督。

2. 收费项目合理性：本案中，物业公司收取的物业费项目中，部分项目不符合实际情况，存在欺诈行为。

典型物业纠纷案例解析随着城市化进程的加速，越来越多的人开始关注物业服务问题。

然而，物业管理中存在许多潜在的纠纷，这些纠纷往往会影响到物业业主的利益。

本文将针对一些典型物业纠纷案例进行分析，希望对业主有所帮助。

案例一：业主维权续篇某小区的业主委员会与物业公司签订合同后，出现了一系列问题。

比如物业公司未按要求履行管理职责，服务质量差，物业管理费收费标准不透明等等问题。

虽然业主多次反映，但物业公司并未给予合理解决办法。

最后，业主们组成了一个自愿的业主委员会，致力于维护小区的公共利益。

在该委员会的主持下，业主们向物业公司提出了详细的要求，并寻求了法律援助。

该案例反映出，对于物业管理方存在服务质量等问题时，业主维权的方式是通过商议形成有效的维权委员会、提出明确的要求，并通过投诉、起诉等法律方式来讨回自己的权益。

案例二：物业公司不履行责任某小区物业公司认为其对小区的管理相对较好，但是一个业主非常不满。

业主认为，物业公司对小区道路清洁不力，导致风雨时变得非常滑。

更为严重的是，业主在前段时间遭遇了一次留置，导致了严重的身体伤害。

尽管业主多次咨询，但物业公司未予有效解决。

在律师的支持下，业主通过法律手段，起诉物业公司不履行管理职责并赔偿业主的损失。

该案例表明，物业管理方在服务质量上存在问题时，业主需要通过起诉等法律方式来解决纠纷问题，并要求物业管理方承担相应的法律责任。

案例三：物业公司乱收费某小区业主付款物业费时，发现物业公司的管理费用比周边区域高出很多。

业主们认为，物业公司私自制定费用标准，极度侵害了业主的权益。

该小区业主组织了业主委员会，并与物业公司进行多次沟通，要求其公开收费标准，制定合理收费标准。

在多方面斡旋下，业主委员会、物业公司和上级部门达成了共识，并签署了规范收费的合同。

该案例说明，如果物业公司的收费标准不透明，业主应该通过多种方式提出抗议，并要求物业公司制定公开透明、合理合法的管理费用标准，以保护业主权益。

第1篇一、背景随着我国城市化进程的加快，物业管理行业得到了迅速发展。

物业管理法律法规作为规范物业管理活动的重要手段，对于维护业主权益、促进物业管理行业健康发展具有重要意义。

本文将以一起物业管理纠纷案件为例，对物业管理法律法规进行案例分析。

二、案情简介原告李某系某小区业主，其居住在该小区一套100平方米的住房。

2019年，李某与物业公司签订了物业服务合同，约定物业公司负责小区的物业管理。

合同约定物业服务费为每月每平方米2元，共计2000元。

然而，在合同履行过程中，物业公司存在以下问题：1. 公共区域环境卫生问题：小区内部分公共区域存在垃圾堆积、绿化带杂草丛生等问题。

2. 保安服务质量问题：小区保安巡逻不到位，存在安全隐患。

3. 设施设备维修问题：小区电梯、供水、供电等设施设备存在故障，物业公司未能及时维修。

针对以上问题，李某多次与物业公司沟通，要求其履行合同义务。

然而，物业公司以各种理由推脱，导致问题长期得不到解决。

无奈之下，李某将物业公司诉至法院。

三、案例分析1. 案件争议焦点本案争议焦点为：物业公司是否履行了物业服务合同约定的义务，是否存在违约行为。

2. 法律依据根据《中华人民共和国民法典》第二百七十二条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业服务区域内的公共设施设备进行管理、维护、保养，保证设施设备正常运行。

”根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十六条规定：“物业服务企业应当依法履行下列义务：（一）遵守国家有关物业管理的规定；（二）履行物业服务合同；（三）保障业主的合法权益；（四）对物业服务区域内的公共设施设备进行管理、维护、保养；（五）对物业服务区域内的环境卫生进行管理；（六）对物业服务区域内的安全进行管理；（七）对物业服务区域内的绿化进行管理。

”3. 案件分析（1）环境卫生问题根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十六条规定，物业公司有义务对物业服务区域内的环境卫生进行管理。

一、案情简述：1月11日北京某物业管理有限公司（如下简称“某物业”）作为原告向北京市丰台区人民法院起诉，规定被告某社区业主王某支付9月1日至4月30日旳物业费总计人民币30452.85元，并支付违约金人民币119378.37元。

原告诉称：被告王某为我社区业主。

9月19日原告与被告签订了《物业管理合同书》和《客户手册》，原告于签订合同书旳同步向被告提供物业管理服务。

虽然《物业管理合同书》中商定该合同旳有效期限从9月19日起至8月30日止，但在物业管理合同商定旳期限届满后原告始终履行物业管理义务，故双方之间仍存在事实上旳物业管理关系。

故祈求被告支付其拖欠旳物业费和违约金。

被告王某辩称：1、原告在6月30日与开发商签订《物业全权委托管理合同》时没有获得相应旳法人资格和物业管理资质，故该合同应当自始无效，原告非本社区旳前期物业。

2、原告所主张旳9月1日至8月31日旳物业费已经超过了一般诉讼时效，故祈求判决驳回原告旳诉讼祈求。

3、原告物业服务不符合法律以及《物业管理合同书》中旳商定，根据《合同法》有关规定，因物业服务存在瑕疵旳违约形态，故被告祈求合适减少原告旳物业管理费用。

4、原告所主张旳违约金过高，没有书面合同作为根据。

虽然《物业管理合同书》中商定日违约金为标旳旳千分之三，但有效期限从9月19日起至8月30日止，其已经失效，对原被告不再有拘束力，且其主张旳违约金远远超过合同标旳以及原告实际损失旳数倍，故原告不批准支付违约金。

证据材料：在审理过程中，原告提交了《物业全权委托管理合同》、《物业管理合同书》、《客户手册》、《北京物业管理资质合格证书》、《物业费阐明》、《北京市物价局批复》、《北京邮政同城快件单据》以及物业费公示、物业服务状况旳照片等。

同步被告提交了证明物业服务质量极差旳照片数张,该社区其他业主对物业服务质量不满旳证人证言数张。

经法庭审理查明：被告王某系该社区业主。

房地产开发商（甲方）与原告（乙方）签订《物业全权委托管理合同》符合有关旳法律、法规和政策。

9种典型物业纠纷典型案例类型一、物业公司不是“第二警力案例：2004年5月;陈某与某物业公司签订了入住协议书..某日;陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内;等第二天上班时;陈某发现自己的摩托车已不在停放点了;便立即报了警;但至今未破案..今年10月;陈某起诉至法院;请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失..分析：陈某在入住后;与物业公司签订了入住协议书;该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示..双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定;物业公司无保管陈某摩托车的义务..尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务;但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务..点评当前;业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面..由于业主家里的财产被盗事件经常发生;于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”;一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席;然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果..类型二、业主与业主直接对簿公堂案例：王某与李某是邻居关系;2004年7月中旬;王某未将其空调室外机安装在物业指定位置;而安装在正对李某房门的位置;空调机启动后;热风从窗户吹进邻居房内;加之噪音影响;扰乱了李某的休息..所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭;要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失..分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利;但必须接受相应的限制..王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面;违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定;李某得到法院的支持也在情理之中..目前;业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势;其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面..以前;有的业主不了解;有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂;而是选择由物业公司出面处理;如物业公司不肯协调;则大多以拒付物业服务费相要挟;无形中物业公司做了他们的“替罪羊”..类型三、物业管理费要明示去年4月;某物业公司正式进驻某高档小区;行使前期物业管理权..根据商品房预售合同附件约定;物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费;当业主入住该小区后;就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由;拒付物业费并投诉到物价管理部门..物价管理部门接到投诉后;经过调查作出了处罚通知书;某物业公司不服;提出行政复议..分析：根据物业管理条例的相关规定;新建商品房物业管理费的收取标准应由建设单位与购房人协商确定;并应在预售合同的附件中予以明示;物价管理部门只是登记备案而已..点评当前;有关因物业管理收费标准问题而发生的纠纷成为了老生常谈的话题..这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色的问题;又有物业公司如何规范收费服务以及业主如何适应市场规律;遵守市场游戏规则的问题..总的来说;物业管理作为市场化的产物则应完全由市场来决定价格..类型四、业委会擅自打官司案例：本市东部某小区业委会今年共打了5起官司;四输一赢..赢的是夺得了一间业委会办公用房;业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了..输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉;须赔偿几万元;业委会希望每家每户分摊几百元钱;但遭到绝大多数业主的反对;理由是这5起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过..因此;业主表示该由业委会成员本人承担诉讼风险;业委会准备将拒付诉讼费的业主告上法庭;由法院替业委会做主;讨回公道..分析：国务院《物业管理条例》规定;谁拥有房地产权证谁就是业主;业主大会是广大业主的权利机构;而业委会则是一个执行机构;它既不是企业法人;也不是群众自治组织;它无权作出任何重大决议;包括物业公司的选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益的决定;必须按照法律法规的规定;得到管理区域有投票权的三分之二以上通过并明确授权才能生效..点评目前;在本市一些小区;有的业委会擅自自作主张的现象比较严重..有的业委会动不动就提起诉讼;有一个小区业委会一年里共打了8起官司;输了官司业委会就辞职不干了..有的业委会虽然形式上通过了书面投票表决;而大多在征询意见时往往写上这么一句话：如果你未在规定的时间里将征询意见表寄回业委会;则视为业主同意诉讼云云..这种做法其实是法律本身所禁止的..法律明确规定：投票表决有3种;即同意、反对、弃权..既不能将弃权票加在反对票身上;更不能将弃权票强加到同意票的头上..类型五、物业公司截留物业管理费案例：虹桥开发区某广场业委会与物业公司签订了一份《物业管理服务合同》..合同约定业委会将广场全权委托物业公司进行管理;物业公司可按市场有关规定提取12％的管理酬金;物业管理费若有节余则归业委会所有..2004年8月;合同期满;物业公司拒绝将多余的物业管理费归还业委会;于是东家就将物业公司请到法院讲道理去了..分析：根据《物业管理条例》的相关规定;物业公司进行物业管理服务可以按照酬金制或包干制的方式收取劳务报酬;但若采取酬金制的;则节余的物业管理费应属于业主大会所有;物业公司不得截留、挪用..点评该物业公司在管理期限届满后;拒绝将物业管理费结余款交付给广场业委会;显然与双方的约定相悖;侵害了广场业委会的合法权益..目前;业主通过业主大会表决由业委会追诉物业公司业委会用房、停车费等官司越来越多;业主的维权意识普遍增强..类型六前物业公司拒绝“退场”案例：徐汇某小区今年物业管理服务合同正到期;业委会出钱请了专业物业咨询公司做招投标工作;原物业公司也参加了投标;结果由本市一家知名物业公司夺标..原物业公司不肯退出;僵持了3个月;这家中标物业公司一举将原物业公司和业委会推上了被告席;要求赔偿不能履行合同的经济损失..分析：根据《物业管理条例》的相关规定;物业管理服务合同到期;原物业公司应做考试吧好将物业管理资料的移交给新物业公司的工作;并及时撤离管理区域..点评当前;物业管理服务合同到期或未到期更换物业公司而引发的老物业不走;新物业进不来的窘境经常上演..有的物业公司一旦落选;就感觉脸上无光;拒绝退场;不遵守游戏规则;给本市规范的物业管理服务市场平添了几分不和谐的声音..类型七、物业成楼盘营销手段案例：今年3月;本市某知名物业管理公司从媒体上获悉某开发商欲将40万平方米建筑量的小区前期物业管理委托给一家有实力、有品牌的物业公司管理..于是;这家物业公司经过精心准备;在几十家投标单位中一举夺魁;接下来草签协议;将该物业公司进行前期管理写入了商品房预售合同的附件里;吸引了不少买家..到了10月;开发商开出了非常苛刻的条款;逼中标物业公司自动退出;将自己下属的物业公司隆重推出;于是;物业公司与开发商对簿公堂在所难免..分析：根据《物业管理条例》的规定;住宅物业的建设单位;应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司..点评目前;物业公司因前期物业管理费以及空置房管理费问题与开发商闹上法庭的并不少见;但像在媒体公开实行招投标中标而遭开发商毁标的则是首例..可见;目前仍有部分开发商为了有利销售;可以采取一切手段来达到其目的;因此;政府主管部门的监督与管理应该时刻不能放松监管..类型八业委会换届选举案例：2004年6月;闵行某小区因业委会任期即将终止;部分业主在当地居委会的主持下成立了选举新一届业委会的筹备组;前任业委会业主认为自己应当是下一届业委会筹备组的成员;于是不去报名登记参加业委会委员的选举;又不满新一届业委会的选举结果;于是将给予他们登记备案的房地办告上了法院;指责房地办人员违法行政..分析：由于新的《上海市物业管理规定》对业委会到期后如何选举下一届业委会没有作出相关的明确规定..它不是换届选举;因此根本不需要上一届业委会成员以业委会委员的身份参与新一届业委会的选举工作;而应是以一个业主的身份重新到筹备组登记参加选举..目前;在本市某些小区的选举过程中;由于该类问题而引发的诉讼正在逐步增多..业委会委员或主任的逐步“吃香”;与我国房地产物业管理的发展与进步是分不开的..相反;相关的有关业委会的选举程序、标准等规定几乎是空白;给纠纷的产生埋下了伏笔..类型九、维修基金“大挪窝”案例：2004年2月;浦东某小区的业委会主任擅自主张;将小区的物业维修基金由原来存在某银行账户上的钱;来了个“乾坤大挪移”;寄放到了自己亲戚朋友工作的银行账户上;而且其利息大大低于以前的银行;结果引发了业委会委员与委员之间的严重冲突.. 分析：根据《物业管理条例》的有关规定;小区的物业维修基金的动用、续筹以及影响到其利益的;应由业主大会三分之二以上有投票权的业主决定..点评对于新建商品房维修基金的管理与使用;目前存在较大问题的主要考试吧是维修基金的管理缺乏监督机制..虽然法规明确由业主大会行使监督权;但对如何监督却没有明确的说法..有的小区少则几百万元、多则上亿元的维修基金;吸引着小区里个别本身财产并不丰裕的业主..因此;在有些小区;业委会委员一职成了某些人追逐的“香饽饽”..。