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投资商铺计划书1. 简介本计划书旨在提供一个全面的商铺投资计划，包括目标市场分析、商铺选址、投资预算和预期回报等方面。
2. 目标市场分析在投资商铺之前，我们首先需要了解目标市场。
通过市场调研和分析，我们可以得出以下结论：2.1 目标客户我们的目标客户主要包括：•成家立业的年轻夫妇•高收入及高品味的中年人士•基于周边企业及住宅区的商业人群2.2 竞争对手分析我们将对竞争对手进行分析，以确定我们的商铺在市场上的竞争力和定位。
•竞争对手1：位于市中心的高档购物中心，提供多种品牌的时尚服装和配饰。
•竞争对手2：位于附近的小型购物广场，主要销售家居用品和厨房电器。
•竞争对手3：附近的街边店铺，提供便利店的服务。
通过分析竞争对手的定位和优势，我们将制定合适的策略来吸引和留住我们的目标客户。
3. 商铺选址商铺选址对于投资成功至关重要。
我们将考虑以下几个因素来选择最合适的商铺位置：3.1 交通便利性商铺需要方便客户的出行，因此，我们将选择交通便利的地点，靠近公共交通站点或者主要道路。
3.2 附近人口及消费能力我们将研究附近人口的数量和消费能力，以确保商铺所在地区有足够的客户基础，能够支持我们的业务。
3.3 竞争对手情况我们会考虑附近竞争对手的分布及类型，避免与类似的商铺直接竞争，并与竞争对手形成差异化。
3.4 租金及成本商铺选址还需要考虑租金及其他相关成本，我们将制定详细的预算并评估商铺的成本效益。
4. 投资预算在商铺投资中，我们需要考虑到各个方面的预算，包括：4.1 租金商铺租金是每个月的固定支出，我们将根据商铺位置和面积来确定租金预算。
4.2 装修及设备商铺的装修和设备是投资的一部分，我们需要考虑到装修材料、家具和设备等方面的预算。
4.3 人力资源商铺的运营需要员工的支持，我们将考虑到员工的薪资及相关福利的预算。
4.4 广告和宣传为了吸引客户并提升品牌知名度，我们需要投入一定的预算进行广告和宣传活动。
5. 预期回报商铺投资最终的目标是获取可观的回报。
门店投资策划方案一、方案背景随着消费需求的不断增长和市场竞争的日益激烈，开设门店成为越来越多企业的发展战略之一。
然而，门店投资需要仔细的策划和规划，才能确保投资的高回报率和长期稳定运营。
本方案旨在提供一套完整、可行的门店投资策划方案，帮助投资者在投资过程中作出明智决策。
二、目标市场在制定门店投资策划方案之前，首先需要明确目标市场。
根据产品或服务的特性以及目标受众群体的需求，确定门店所在地区、消费群体、竞争情况等因素。
在此基础上，进行市场调研，了解目标市场的消费习惯、购买力以及竞争对手的状况，为后续的策划工作提供依据。
三、产品定位门店的产品或服务定位是投资策划中非常重要的一环。
在根据目标市场的需求进行分析的基础上，确定产品或服务的定位，包括定价策略、品牌形象、产品特点等方面。
同时，根据消费者的反馈和市场反应，不断优化产品或服务，提高竞争力。
四、店面选址店面选址是门店投资中的关键因素之一，直接影响到门店的客流量和销售额。
选址要考虑到交通便利性、人流量、租金成本以及竞争情况等因素。
通过综合评估和市场调研，选择合适的店面位置，并与房东进行租金谈判，确保合理的租金成本。
五、装修设计门店的装修设计要与产品或服务定位相一致，营造出符合消费者期待和品牌形象的氛围。
在装修设计中，要考虑到空间布局、色彩搭配、灯光照明以及陈设摆放等细节，同时要遵守相关法规和消防规定。
通过精心的装修设计，提升消费者的体验感，吸引更多客户。
六、人员招聘与培训门店的员工素质和服务水平直接关系到顾客满意度和口碑传播效应。
在招聘人员时，要根据门店的特点和服务需求制定招聘标准，并进行面试和评估。
同时，开展员工培训，使员工熟悉产品知识、销售技巧和服务流程，提升整体服务质量。
七、市场推广策略市场推广是门店投资中至关重要的一环。
通过多样化的市场推广策略，可以提高品牌知名度、增加顾客数量和销售额。
市场推广策略包括线上和线下渠道的组合应用，如通过社交媒体宣传、搜索引擎优化、户外广告等方式提升品牌曝光度。
商铺投资运营方案1. 项目背景商铺投资运营方案所述商铺位于城市中心繁华商业街区，周边有多家高档写字楼、酒店、餐饮、购物中心等，交通便利，客流量大。
商铺面积约1000平方米，主要经营范围为时尚服装、饰品、家居生活用品等，并设有餐饮服务区。
2. 投资规划为了保证商铺投资运营方案的顺利实施，首先需要进行投资规划。
商铺经营需要的资金主要包括装修装潢费、库存采购费、运营费用、人力成本等。
根据市场调研，为了确保商铺的运营质量和顾客体验，需要投入约200万元的资金。
其中装修装潢费约50万元，库存采购费约80万元，运营费用30万元，人力成本40万元。
3. 市场定位商铺的定位非常重要，合理的市场定位能够帮助商铺顺利开展业务，并且更好的吸引并服务目标客户群体。
商铺投资运营方案中，我们将商铺定位为时尚、年轻化、注重品质生活的消费场所，主要针对25-40岁的城市白领和时尚潮流爱好者。
4. 产品策略在商铺投资运营方案中，产品策略是至关重要的一环。
我们将以高品质、时尚潮流的产品为主打，包括服装、饰品、家居生活用品等。
产品设计及质量将成为我们产品策略中的重要一环，确保产品的独特性和优势。
同时，我们还考虑推出一些独家限量版产品，以吸引更多的目标客户。
5. 营销策略在商铺投资运营方案中，营销策略是至关重要的一环。
我们将采用多种营销方式，包括线上线下结合的推广策略，比如商铺网站、微信公众号、短视频平台等。
同时，我们还会与周边高档写字楼和酒店进行合作，推出联合促销活动，吸引更多客户。
此外，我们还考虑举办一些时尚潮流活动，比如时装秀、品牌发布会等，以提高商铺的知名度和美誉度。
6. 客户服务商铺投资运营方案中，客户服务是至关重要的一环。
我们将注重客户服务，提供优质的购物体验和售后服务。
在商铺内设立换货退货点，方便顾客处理商品问题。
同时，我们还将建立顾客信息数据库，不定期举办大型促销活动、礼品赠送活动，以建立和顾客长期有效的互动关系。
7. 餐饮服务商铺投资运营方案中，除了经营时尚潮流产品外，我们还将设置餐饮服务区，与商铺经营范围相互补充，提升商铺的整体消费体验。
七类商铺的投资分析及策略商铺投资是广大投资者常见的投资方式之一、商铺的投资分为多种类型，如零售商铺、餐饮商铺、办公商铺等。
不同类型的商铺投资具有不同的风险与收益特点，投资者需要根据自身的需求和风险承受能力，选择合适的商铺投资方式。
本文将介绍七类商铺的投资分析及策略。
一、零售商铺零售商铺是最常见的商铺类型之一、对于零售商铺的投资，要考虑到所处地理位置、租金收入、销售额等因素。
投资者可以通过观察周边商业环境、人流量、竞争态势等，来判断商铺未来的发展潜力。
同时，要注意选择有品牌效应、有强大供应链的租户，以保证租金稳定性和租户经营能力。
二、餐饮商铺餐饮商铺的投资风险相对较高，但潜在收益也较大。
投资者需要关注餐饮商铺的位置、人流量、竞争格局等因素。
投资餐饮商铺时，要选择有经验且有特色的餐饮品牌，同时要了解餐饮市场的发展趋势，以把握市场机会。
三、办公商铺四、酒店商铺酒店商铺投资风险相对较高，但潜在收益也较大。
投资者需要关注酒店商铺的位置、品牌和酒店市场的发展前景。
选择酒店商铺时，可以选择大型连锁酒店品牌，这样可以减少运营风险，并且有更多的客源。
五、娱乐商铺娱乐商铺的投资风险相对较高，但收益也较大。
投资者需要关注娱乐商铺的地理位置、设施配套和娱乐市场的需求。
选择娱乐商铺时，要选择市场需求量大且经营管理规范的项目，以保证商铺运营的稳定性。
六、教育商铺教育商铺的投资风险相对较低，但回报相对较稳定。
投资者需要关注教育商铺的地理位置、学校资源和教育市场的竞争态势。
选择教育商铺时，要选择有知名度和优质资源的教育品牌，以提高租金的稳定性和商铺价值。
七、医疗商铺医疗商铺的投资风险较低，但收益较稳定。
投资者需要关注医疗商铺的地理位置、医疗资源和医疗市场的需求。
选择医疗商铺时，可以选择有知名度和优质服务的医疗品牌，以提高商铺的价值和租金收入。
在投资商铺时，投资者还需要考虑以下策略：1.确定投资目标：明确自己的投资目标和风险承受能力，选择与自己目标相符的商铺类型。
商铺投资的八大技巧商铺投资的八大技巧商铺投资是不动产投资的重要方式，涉及到方方面面，如何使自己的投资更有针对性和科学性，是商铺投资的关键，所以您应该慎之又慎。
商铺投资的八大技巧商铺投资技巧一：商铺投资的目的购买商业用房的目的大致分为两类：一类是用以出租或转手出售赚取收益。
投资者可以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。
另一类是作为资金保值并升值的手段。
考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定；纯住宅投资回报低，而商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。
此外，有相当一部分自营性质的经营商，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。
尤其是在中心商圈的店铺更受他们青睐，比如设立形象店、旗舰店，展示企业实力、提升企业形象，从而进行品牌传播。
商铺投资技巧二：租用还是买产权产权商铺可以自用转让、继承、出租或用于抵押；而以租赁方式取得的商铺相对保障就少的多，尤其是发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，经营者额外负担加重，投资收益却日渐减少。
这一点在目前天津金街商圈上表现的尤为明显：金街缺少规模化的产权商铺，大部分商铺都是多次转租，而且租金逐年上涨，所以对于实际经营者而言是苦不堪言，市场期待产权商铺的呼声越来越高。
商铺投资技巧三：商铺投资方向根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为：纯商业区店铺、办公楼底商、住宅底商。
一般而言，办公楼底商是作为配套使用的，总面积少，价格比较低廉，经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主，业态无法覆盖，人气不是很旺，所以转手或转租的前景相对暗淡。
住宅楼底商一般是为居民区服务，前提是必须有足够的消费人群。
从目前天津的情况看，几乎每个小区都有底商，规划布局简单、硬件设施不全、保安系统薄弱，所以价格虽然相对低，但是收益不明显、风险相对更高。
纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短所以倍受青睐和追捧。
怎么投资商铺怎么投资商铺对于那些四处寻找投资机会的新中产来说，怎么投资商铺呢，下面为大家提供一些建议，一起来看看吧！第一：地段地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。
市中心的繁华闹市区可能是商铺最贵的地方，而在偏远的、人迹罕至的临街门面，我们只能称其为仓库，价值甚至要低于同地段的住宅。
繁华地段的商铺虽好，但价格也极高。
如果花了过高的代价买到的商铺，其他各方面的条件不好，造成租金太低，投资收益率就会大打折扣。
可能还不如地段稍次、但其他各方面条件较好、租金收益也不错的商铺。
事实上，确实有很多一类地段的铺面单价和租金收益率都比不上二类地段的铺面。
毕竟，最热闹的地方不能与卖东西最多的地方划上等号。
第二：临街状况商铺正因为临街才称之为商铺，大部分的人不是因为购物而购物，他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为，有85％的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。
因此，在投资商铺中要注意：尽量购买临大街，人们容易看见，也方便走到的铺面。
临大街比临小街要好，在路口临两面街比临一面街要好，走的人多的那一面比较好。
当然，这一切必须灵活对待。
在市场中的商铺是另一种形式，也许面临的只是一个过道，这种投资除了考虑以上原则，更要多方考虑其他因素。
第三：人流你可以站在想要投资的商铺门前，统计每个时段路过的行人有多少。
走过的行人越多，该商铺的潜力也就越大。
一般不统计路过的车辆，因为行走的人才是购买的主体。
但是需要注意的是，绝对不是路过的人多，买东西的人就会多，购买行为与诸多有密切联系。
人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。
第四：驻留性想使人在你这里购物，要看人们愿不愿意在你这里停留。
附近没有停车的地方，首先就不能指望会有人来逛，门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过，也不能产生好的销售业绩。
要知道，人们都是在悠闲的或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动所以，铺面是否让人们愿意逗留，不产生匆忙离开的`念头很重要。
如何投资商铺三大方法轻松解决投资商铺是一种广泛被认可的投资方式，因为商铺具有较为稳定的租金收益，也有增值的潜力。
然而，对于初次投资商铺的人来说，可能会面临一些困惑，例如如何选择合适的商铺、如何确定投资策略等。
在本文中，将会向读者介绍三种投资商铺的方法，以帮助他们轻松解决这些问题。
第一种方法是购买热门商业区的商铺。
热门商业区是指那些商业发展迅速、人流密集的地区。
购买这样的商铺有几个优势：首先，商业区的租金收益较高，因为商业区的租金水平较高；其次，商业区的商铺增值潜力大，因为商业区的经济活动频繁，商铺的价值往往会随着商业区的发展而增值。
购买热门商业区的商铺需要注意的是，要选择有较高人流和较好位置的商铺，以确保租金收益和增值潜力。
第二种方法是购买商铺加盟。
商铺加盟是通过购买特定品牌的商铺，然后加入该品牌的运营体系来运营商铺。
与购买热门商业区的商铺相比，购买商铺加盟的优势是可以得到总部的支持和品牌效应。
总部会提供培训、管理经验、市场推广等支持，让投资者更加容易运营和管理商铺。
此外，品牌效应也会给商铺带来更多的客流和可观的利润。
购买商铺加盟需要注意的是，要选择具有市场竞争力和良好声誉的品牌，以确保商铺的成功经营。
第三种方法是购买租赁商铺。
租赁商铺是指将商铺出租给其他商家或个人，获得租金收益的一种方式。
与购买商铺自主经营相比，购买租赁商铺的优势是不需要投资者亲自经营，而是将商铺出租给其他人运营。
这不仅减轻了投资者的经营负担，还能获得稳定的租金收益。
购买租赁商铺需要注意的是，要选择合适的商业物业，例如商业中心、写字楼等具有较好场所和租客流动性的物业。
在投资商铺时，还有一些共同的注意事项值得关注。
首先，要进行充分的市场调研和项目分析，以了解商铺所在地的商业环境、潜在租户和竞争情况。
其次，要审查商铺的法律和财务状况，确保购买合法、无纠纷的商铺。
最后，要综合考虑投资回报率、风险承受能力等因素，制定合理的投资策略和预算。
店铺投资方案计划书范文一、项目背景随着消费者生活水平的提高和消费观念的转变，人民对生活品质和服务品质的要求越来越高。
因此，开设一家高品质店铺已经成为一个非常不错的创业选择。
本计划书旨在向投资方介绍我们的店铺投资方案，并说明我们的投资方案的优势和盈利模式，以期能够获得投资方的认可和支持。
二、店铺投资方案简介我们的店铺主要经营高品质的生活用品和家居产品，包括家居饰品、生活日用品、厨房用具等。
我们将店铺打造成一个精品生活馆，以优雅、高端、时尚的风格吸引消费者。
我们的店铺投资方案包括以下几个方面：1.选址：我们将选址在市中心繁华商业区，以确保店铺的流量和知名度。
2.店铺装修：我们将店铺进行精心装修，包括装修风格、展示陈列和灯光氛围等，以营造出高品质的购物体验。
3.产品采购：我们将与国内外知名品牌合作，引进高品质的生活用品和家居产品，确保产品品质。
4.服务体系：我们将建立完善的售后服务体系，包括退换货、会员服务和定制服务等，以提升消费者满意度。
5.市场推广：我们将开展多样化的市场推广活动，包括店铺活动、线上营销和合作推广等，以提升品牌知名度和销售额。
三、店铺投资方案的优势我们的店铺投资方案具有以下几个优势：1.市场需求大：随着人们生活水平的提高，消费者对高品质生活用品和家居产品的需求日益增加，市场潜力巨大。
2.品牌口碑好：我们将借助国内外知名品牌的力量，确保产品品质和品牌口碑，提升消费者信赖度。
3.经营模式新：我们的店铺将打造成一个精品生活馆，以高端、时尚的形象吸引消费者，与传统家居用品店有明显区别，具有独特竞争优势。
4.盈利模式清晰：我们将通过产品销售、会员卡销售和服务定制等多种方式获取收入，盈利模式稳定，利润可观。
四、店铺投资方案的盈利模式我们的店铺盈利模式主要包括以下几个方面：1.产品销售：我们将通过销售高品质生活用品和家居产品获取产品销售收入。
2.会员卡销售：我们将推出会员卡，吸引消费者成为会员，享受折扣和优惠，增加会员卡销售收入。
商铺投资案例集锦1.案例一：购买商业大楼一位投资者购买了一座位于繁华商业区的商业大楼。
该商业大楼共有五层，每层都出租给不同的商家。
投资者在购买时进行了详细的市场调研，确保了商业大楼所在区域的租金收益率较高，并且有良好的租赁需求。
通过积极的管理和维护，投资者成功地将该商业大楼的出租率提高到90%，并获得了稳定的租金收入。
随着商业区域的发展和商家的成功经营，该商业大楼的价值逐渐增加，投资者在几年后成功出售了该物业，获得了丰厚的利润。
2.案例二：开设连锁店一位创业者选择了开设一家连锁店来进行商铺投资。
他通过市场调研和分析，选择了一个消费需求较大的行业，并在多个城市开设了同样类型的连锁店。
通过建立起品牌信誉和忠实的顾客群体，该创业者成功地将其连锁店打造成了一家知名的品牌。
随着连锁店数量的增加，他获得了稳定的盈利，并进一步扩大了连锁店的经营规模。
最终，该创业者成功将连锁店品牌出售给一个大型零售集团，获得了丰厚的回报。
3.案例三：投资购物中心一位投资者投资购买了一座位于城市中心的购物中心。
通过对购物中心周边市场的研究和分析，投资者发现了潜力巨大的市场需求，并积极引入了一些知名品牌作为租户。
通过优质的租户和良好的运营管理，购物中心迅速成为当地人们购物和休闲的热门场所。
投资者从租金收入中获得了丰厚的回报，并将购物中心的价值提升到了一个新的高度。
几年后，该投资者成功出售了购物中心，获得了巨大的利润。
4.案例四：投资餐饮业一位投资者选择将资金投入到餐饮业中。
他选择了一个坐落在繁忙商业街上的餐厅，并积极引入了有特色的菜品和舒适的就餐环境。
通过创造独特的餐饮体验和良好的口碑，该投资者成功地吸引了许多消费者前来用餐，并获得了稳定的收入。
随着餐厅业绩的不断增长，该投资者逐步开设了更多分店，并成功将其餐饮品牌扩展到不同的城市。
最终，该投资者将餐饮品牌成功出售给了一家大型餐饮集团，实现了投资的成功退出。
5.案例五：投资购物广场一位投资者投资购买了一个位于郊区的购物广场。
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商铺投资方案招商方案优选第四部分招商方案优选4.1招商环境中心商业圈现处于成长状态ν多个高尚住宅区正在形成νν路网建设渐趋完善，各种商业正强势进入旧商业和旧居住模式处于退隐阶段ν片区商业建设有足够的政策倾斜度νν定位相关产业的市场培育已开始并以初具规模4.2招商方案总体要求符合项目的商业定位ν具有可操作性和实用性νν方案要全面兼顾各方面的利益ν确保项目后续操作的成功4.3招商方案的提出方案A：整体出租，仅引进独立的经营管理品牌方案B：散租，引进小商家，自己成立管理公司方案阐述：方案A：商场作为一个整体出租给某成熟的『旗舰商家』，发展商不参与后期的经营和管理，项目将以成熟的品牌商场（经营品牌）的形象进入市场。
方案B：项目出租前须根据招商对象的数量规模和经营需要进行经营平面的分割划分，发展商成立专门的管理机构（或委托予专业的管理公司），商场将以新兴的卖场品牌店出现在市场。
4.4方案相关指标的评估在A、B两个方案中，由于招商直接因素参与方式的不同，首先会影响各因素利益所得和相互均衡关系，然后会影响商场的后续操作和整个商场的市场形象，从招商行为所产生的各种关系中可取用如下指标进行方案的评估。
C11方案质量指标：指标租金收入返租压力招商难度销售影响定位相关性经营条件经营风险方案A 低大较易利好很好要求高小B 高小较难一般一般一般要求大指标说明：租金收入：项目招商时产生的租金收益，其具体数据见C10指标取值范围为由低到高。
返租压力：招商后商铺销售手段——返租运用的必要性，返租必要性越强,商场后期销售压力越高，指标取值范围为由强到弱。
招商难易度：既引进商家资源的难易度，体现在招商成本的大小、商家进驻的快慢和招商计划实施和控制效果，指标取值范围是由难到易。
销售影响度：招商完成商家入驻后对商场销售的影响，包括商场市值、商场的升值潜力、商场的形象和昭示力度，以及商铺销售计划控制等。
指标取值范围是由一般到好。
定位相关性：不同的招商方案决定了商场具体的商业形态和形象，即引进商家的经营模式、理念与商场定位的吻合度，指标取值范围是由低到高。
经营条件要求：不同类型的商家对经营场所的条件有不同的要求，这直接关系到了发展商的另一项成本——装修成本，取值范围是由低到高。
经营风险度：不同的商家其经营能力和抗风险能力是不同的，经营的稳定性对商场的保值升值是最有力的保障，指标取值范围是由大到小。
C12方案量化指标（假设招租后即时发售）：指标即时租金收入营销费用返租成本装修成本变动现金值销售价格负担a b c d e f方A 2,327,697 116,385 11,670,658 / -9,459,346 -1365案B 4,065,779 331,005 0 / 3,734,774 539指标说明及推算：即时租金收入：招商过程中发展商直接从商场租赁中所获得的租金收入，其计算见表C10 招商营销费用：因招商工作量和强度的不同而对其相关营销费用产生影响，营销费用按租金年收益总额的2～4%比例；A：b=484,937×12×2%=116,385元B：b=919,457×12×3%=331,005元返租成本：说明了招商方案对后期销售的影响。
如选择了方案A且想加快销售和资金回笼速度，一般需要对商场进行分割并采用返租的促销手段。
但本案认为，返租的促销手段不是必须的。
对于方案B的后期销售可采用以租代售的销售策略（相当于分期付款的方式，付款年限3～6年，按月或季收取应付款项，价格相当于整体发售的水平）；而对于方案A，在后期市场培育比较成熟、商场经营比较成功、商服物业投资比较红火的天时地利情况下也可尝试整体发售给经营商家或大面积划分出售的销售策略。
所以，返租成本非必然成本，只是不可预见成本。
假设返租期10年、返租回报率8%，5年固定租约、一次性返3年租金，招租后即时发售、均价17,519.35元/㎡（见C13），销售率100%:则A；c={17,519.35元/㎡×0.08÷12－（65元/㎡+75元/㎡）÷2}×6,927.67㎡×3年×12月=11,670,658元;B:c=0装修成本变动：不同类型的商家对商场的内外部装修、软硬件设施的要求是不一样的，既不同的经营布局和环境要求有不同的装修标准和细部处理，其直接引起了装修成本的变动，此项指标的测算采用估算（无预算）。
方案现金值：属商场阶段性的经济指标，其大概表明了在商场发售时发展商大概的现金总体流入情况，是商场相关的一种产权收益，负值表示发展商为了完成销售目标而可能承担的成本，不能完全以此项指标来进行方案的评估，必须要结合方案的质量指标来进行方案的优选。
A；e=a－b－c－d=2,327,697元－116,385元-11670658元=--9,459,346元B：e=a－b－c－d=4,065,779元－331,005元=3,737,774元销售价格负担：分担在商场单位面积上的方案现金值，可以与商场的经营管理现状相互的转化，其价值量表现为『旗舰商家』商场经营管理品牌给投资者造成的心理效应——优良的增值性，负数表示单价的提升。
A：f=e÷6927㎡=--9,459,346元÷6927㎡=-1365元/㎡B：f=e÷6927㎡=3,737,774元÷6927㎡=539元/㎡4.5方案销售影响招商方案的直接目的是最大化地实现商场的商业使用功能，销售的目的是要实现商场的货币价值，前者的实施效果会反映在后者目的的实现效果上。
4.5.1计量分析C13相关指标推算表：楼层租金范围（元/㎡）组中值销售单价（元/㎡）面积（㎡）销售收益（元）首层180~215 197.5 26,070 2,078 54,173,460二层110~135 122.5 16,170 2,418 39,099,060三层80~95 87.5 11,550 2,430 28,066,500平均值/ / 17,519.35 / /总值/ / / 6,926 121,339,020销售总体均价：17,519.35元/㎡，整体发售和分割返租出售的价格比取0.78:1(价格78折,即13,665.09:17,519.35)，则方案A、B的销售影响计量分析如下表（C14）：C14销售影响计量分析方案A B 单位说明相关销售方式分割反租销售整体、大面积发售或以租代售计量指标销售总额121,339,020 94,644,436 元返租成本19,451,096 0 元共5年营销费用3,033,476 1,892,889 元A:0.025/B:0.02销售净额98,854,448 92,751,547 元A、B销售净额差6,102,901 / / 元可见,方案A和B对销售的影响可描述为:方案A的成功实施可比方案 B 多给销售带来6,102,901元的货币收入。
4.5.2优劣分析4.5.1计量分析是在工作任务完成情况很理想的前提下做出的估算，以下是对工作任务的风险描述方案优势劣势A 销售额较高客户源丰富单个个体销售实现容易销售不畅预期收入无法实现招商力度和效果不易控制发展商垫付租金众多业主与经营者的沟通协调增加经营的难度经营运营风险的转嫁给了开发商返租的财务压力承担回购的风险B 无返租财务压力无销售压力无招商压力无后期经营风险发展商无回购风险资金回笼快速(整体性的) 售价较低(一般在70折到82折之间)表面看回笼资金总额少客户源狭窄不易成交交易谈判难度大4.6方案优选5.3部分从方案相关的质量和数量指标两方面进行分析，方案优选的过程必须是对质数指标综合评估的过程。
本案认为方案A整体上优于方案B，因为：ν一个好的经营管理品牌对商场价值的提升不止(1365+539)=1904，而且这种升值刺激是永续性的。
ν方案数量指标是在招租后即时发售的假设上得出的，如等到商场市场培育期结束之后，返租成本不一定要发生。
在方案A有效运作的情况下，商场的升值是一定能达到的。
ν商场成功的关键因素是经营者的实力和管理服务的素质，方案A的最终目的的引进有实力有信誉的优质『旗舰商家』以确保商场的成功。
ν方案A更好地符合了商场定位的思路。
ν如果方案A以分割返租的形式进行出售，其对销售有6,102,901元的增收影响。
第五部份招商准备工作5.1招商主体以同致行顾问为招商主体进行招商。
同致行将指定商业总监、项目经理、商业策划师各一名组建本项目商场的招商小组。
5.2招商对象⌝精品家居零售商精品家居代理经销商⌝精品家居直营厂家⌝有精品家居经营管理经验的『旗舰商家』⌝5.3招商范围⌝深圳各家居零售店深圳各家居专业市场⌝广东省内高档家居生产区域⌝5.4招商物料准备⌝招商手册、招商单张详实的广告主题，商场概况，招商条件和日期，蒙太奇效果A3大小，铜版印刷广告公司制作，用于招商现场或直邮"⌝条幅、路旗、导示牌和气球等POP物料广告或礼仪公司负责，用于招商现场"⌝现场VI物料（含综合简介、平面图、功能说明、经营宗旨、发展规划介绍、现场内外包装等）设计＋礼仪公司负责"招商合同文本⌝"发展商负责《招商细则》、招商流程、租赁协议等⌝同致行负责"商场平面分割图（规划效果图）⌝"发展商＋同致行提供分割建议5.4招商架构本案以项目工作组形式，采用项目经理负责制，设两个招商小组,每个小组内各专业人员共同配合。
项目经理向项目总监负责，与发展商进行招商工作协调、对接，督促媒体、广告公司、礼仪公司等协作单位的工作推进。
商场招商小组架构图和现有状况5.5现场管理⌝招商人员上岗前培训，进入现场做招商前准备；每周项目例会，向发展商通报每周招商情况及当前亟待解决的问题；⌝⌝每日以书面形式向发展商汇报招商情况，按时制作上门客户统计分析、广告效果测试分析并以周、月小结形式报告呈报发展商；⌝定期提交周例会纪要、招商周、月总结；⌝每周定期与招商人员沟通，及时分析市场变化，相应调整营销策略，提交宣传推广计划书。
第六部份招商计划及实施5.1实施战略及推广计划5.1.1商场招商将实施快、准、灵的战略⌝快：招商工作的快速展开，迅速组建招商队伍、准备招商物料，积极主动争取和大型『旗舰商家』取得联系并进行有效的沟通，尽早确定商家进驻的可能性，及早发现问题并及时调整招商方案；公关宣传工作全面铺开，以最快的营销媒介达到招商的全面认知、认同。
⌝准：认准时机准时开始招商消息的发布，把商场准确明晰的定位和商场未来无限的发展潜力展示给目标商家和未来的投资者；准确把握商家的心理和需求，做好招商相关的服务工作，专业地操作招商计划。
