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写字楼亮点服务案例回归与重构：商办地产可持续发展之路今年以来，北上广一线城市商办限购标志着商办地产从个人投资主导向机构投资主导的回归，从粗放的建设运营向标准的产品价值回归；同时，货币政策收紧，利率增加，而目前产品同质化严重，客群单一，去化压力加大，租售比难以达到投资回报需求，如此种种无不面临行业回归与重构的临界点：商办地产可持续发展之路，路在何方？一方面，房地产行业政策整体延续分类调控、因城施策的主基调。
在继续支持高库存的二线和三四线城市落实各种措施去库存，而一线城市和热点二、三线城市密集出台以"限购、限贷、限价、限售"为核心的紧缩调控措施。
值得注意的是，上半年龙头房企销售业绩仍然光鲜亮丽，，桂园、万科、恒大、保利地产、绿地、中海、融创等7家房企销售金额已经突破千亿，市场进一步向品牌房企集中，品牌房企与中小房企分化发展格局愈加明显。
与此同时，"去杠杆"与"降风险"中央金融工作会议定调房地产下半场风向。
明确要求，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。
另一方面，受商办限购和营改增的双重影响，商办地产成交量锐减，供给与需求均发生重大变化，房地产下半场将进入存量房时代，资产运营、买卖、租赁和金融化，将是未来最值得关注的大市场。
商办物业市场限面积、限需求、限用途等一系列政策的发布，加之2016年末商业办公库存体量超过2.5亿平方米，仅北京商办类库存体量超过2000万平方米。
有机构统计，全国一线城市有改造潜力的商业资产已达4.3亿平方米量级，从增量跨步存量时代，成为政府、开发商、企业客户及资本方关注的焦点。
“目前，商办地产行业面临三大挑战：一是总体量大，二是供应商增加，三是库存增多。
商办地产破局，行业标准的制定和产品用户化无疑是亟待解决的主要问题。
”全联房地产商会写字楼分会秘书长刘凯先生表示。
“我们期待在经济转型的进程中，中国商办地产行业突破当前的困境，找寻创新路径，期待新一轮调控下的中国商办地产市场迎来更好的可持续发展之路。
国家开放大学电大专科《房地产营销管理》案例分析题题库及答案（试卷号：2218）盗传必究案例分析题1．广州某楼盘在开盘盛典暨新闻发布会上发布了“双十保”（十足质量保证，十年免费保修）的承诺。
在房地产行业由质量问题而引发的投诉率居高不下的现阶段，敢于作出这样的承诺，遂_举动意味深长。
据负责人介绍，敢作出这样的承诺是因为项目的“四不”策略：一是不出风头，把钱花在你看不见的地方，如16厘米厚的无梁楼板、双层中空玻璃；二是不炒概念，注重楼盘内在品质；三是不惜代价，聘请高素质合作伙伴；四是不怕“浪费”，给住户配备高标准装修套餐。
阅读以上案例，根据所学的有关知识，说明你对产品整体概念以及现代房地产市场竞争趋势的理解。
答题要点：(1)产品整体概念包括了核心产品、有形产品、附加产品三个层次，售后服务与保证是产品的重要组成部分。
(2)市场竞争的内容和形式是动态变化的，现代房地产市场的竞争趋势是在附加产品上来提高产品的吸引力。
（答案仅供参考，视学生分析情况酌情评分）2.1994年4月，位于北京广安门附近的恒昌花园首推“ioo%按揭贷款”概念，最终造就了恒昌花园接近封盘（只剩二十多套尾房）的良好业绩。
事实证明，这地处南三环与西二环之间，本不被人看好的项目得以热销，与这一促销高招的实施是分不开的。
100%按揭贷款的具体做法是：客户只需付两万元即可入住，银行按揭提供至少70%的贷款，加上开发商提供的与银行利率限期一样的贷款，住户只需每月归还银行与开发商的贷款即可。
对于这种促销招数，其策划者“恒昌”的总裁助理并不讳言这是开发商为售房玩出的新花样。
他说，这种方法只适用于大多数房子已经售出后，剩下一部分房子可以试行新法，最终的结果是能达到100%入住，物业管理得以顺利实施。
即使有几家还不起贷款的客户，也不会给几近封盘的项目造成太大损失。
问：(1)恒昌花园采用了促销组合中的哪种促销方式？(2)这种促销方式有什么特点？(3)谈谈你对本例的促销方式的看法。
财务管理作业万科房地产公司财务分析报告一、背景分析1.公司法定中文名称：万科企业股份有限公司公司法定英文名称：CHINA VANKE CO.,LTD.（缩写为VANKE）2.公司法定代表人：王石3.公司注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02公司办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33 号万科中心4.公司股票上市交易所：深圳证券交易所股票简称：万科A股票代码：000002二、企业发展状况万科公司概况：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。
公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。
当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。
过去二十年，万科营业收入复合增长率为3 1.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
万科集团营销策略的标准化【含全套案例】内容提要项⽬营销策略⼤纲⼯作流程及推导逻辑。
营销策略⼤纲基本要求营销策略⼤纲范例分析营销策略⼤纲操作注意事项⽬前的项⽬操作流程营销策略⼤纲的推导逻辑全⾯了解项⽬定位报告内各项内容,梳理出营销诉求点。
带着市场、竞争关系、客户需求、推⼴思路综合考虑、评估项⽬核⼼机会和卖点，形成营销推⼴定位、原则、表现标准，即营销策略⼤纲。
策略⼤纲：⽬的和内容从项⽬前期资料（定位报告、产品深化建议等）中寻找适合向⽬标客户传播的元素，将其转化为营销语⾔。
提炼贯穿项⽬始终的准确、独特⽽且清晰的品牌形象，并适度延展。
确⽴项⽬长期⼀致的推⼴原则和总精神。
搭建项⽬传播主要资源、渠道平台和话语体系。
因此，根据对前期项⽬产品定位、市场调研、客户细分的结论的解读，营销策略包括：对谁说：⽬标对象的分析和描述；说什么：项⽬品牌DNA，DNA的主要表现（案名、LOGO、SLOGAN）、VI⼿册怎么说：推⼴原则、营销推⼴策略、话语体系、主要资源和⼯具策略⼤纲的基本构架市场分析产品分析－－基础分析消费者分析品牌策略－－品牌DNA（项⽬营销定位）传播策略－－原则、策略、话语体系、资源渠道视觉表现－－ VI⼿册及延展策略⼤纲的基本内容组成市场分析－－⼤市场环境、版块分析、竞品分析－结论：市场定位是什么？产品分析－－项⽬规划、产品等－结论：项⽬核⼼产品⼒有哪些？消费者分析－－⽬标客户物理、精神和需求描摹－结论：⽬标客户定位（是谁？）、客户地图（在哪⾥？）、客户核⼼需求（要什么？）。
品牌策略（项⽬营销定位）－－据以上分析，什么是项⽬可贯穿始终的独特的最吸引⽬标客户的东西？－结论：品牌DNA传播策略－－推⼴原则、主要策略、话语体系(各阶段说什么)、主要资源渠道有哪些、营销费⽤的年度铺排视觉表现－－ VI⼿册及延展营销策略⼤纲基本要求逻辑性：在市场、项⽬、客户的研判和把握的基础，推导出项⽬DNA；DNA的表现，营销策略的制订、资源渠道的选择等都是基于前期分析得出的结论，并围绕客户和DNA展开，⽽不是跳跃性的主观臆断。
龙湖地产，可怕的企业——外人的龙湖印象龙湖地产，十年前，人们对这个房地产的名字还感到陌生，十年后，龙湖地产已经从一个区域龙头顺利的进入了全国一线梯队。
龙湖地产究竟是一个怎样的企业，令万科的王石称之为“可怕”？它内部又有怎么样的不为人知的管理制度？下文是一个外人眼中的龙湖地产。
龙湖地产他的确令人尊敬，就像著名博客人物骆驼1977在其博客中写道：“龙湖到欧洲路演，其中有一场，我一个朋友恰逢其会后来他回重庆给我说，会前所有龙湖地产高管自己做英文PPT，会上全英文讲解及交流，言简意赅，气势如虹，会场上很多欧洲人都惊诧于一个中国西部企业，竟然有如此的素养”。
这确实是一个很少见的公司关于她的传说，我从媒体上印象很深的是：万科说龙湖地产是一个很“可怕”的企业；绿城一把手宋卫平说不要让龙湖超越了我们；著名策划人王志刚说龙湖地产不一定是个最大的企业，但是一定是个最好的公司至于他的“服务”故事，在江湖中更是广为传颂，举不甚举。
以下算是龙湖地产弯道的“爆料”。
--、没有秘书、助理的董事长据传：全国，乃至全世界的企业中，龙湖地产董事长没有助理，没有秘书，是先例、也是独例这样的“风气”不仅仅使龙湖所有高管的动脑能力、及动手能力无其左右没有司机、没有秘书、没有助理，这“三无领导”据说是龙湖地产强调“领导力”的首要标准。
有非江湖言传某次境外某财团当家的在机场看见一女人自己大包小包地在过安检，似曾相识，疑问随从答说：“那是龙湖地产的董事长！”财团当家人感慨：这样的企业令人尊敬，这样的CEO更令人尊敬。
有时候，我从某些龙湖地产的“定义”上，甚至感受到这个企业有着让人无法理解的理想主义色彩比如“无论谁的办公室，不能够超过20平方米”；“不给领导提包”；“对事不对人，亲密有间”；“同路人”；“有企业家精神的职业经理人+操心员工”这些语句很容易从我龙湖地产的朋友中听到……我有一媒体朋友，曾在龙湖地产看到挂着董事长办公室的房间，大约12平方米左右，配套甚至没有他通常看到一般地产公司经理的宽敞或豪华虽然很整洁。
创客空间模式案例分析2015年以来，为了打造中国经济增长新引擎，国务院出台了一系列推进“大众创业，万众创新”的政策。
创业者们踏着时代的节点，各显神通，奏出时代最强音。
为各类创业者提供空间及其他各类服务的创客空间也如雨后春笋般在各地开花。
创客空间崛起的背后，创客空间的运营者靠什么来盈利？创客空间如此繁多，真正能够为创客提供优质服务的创客空间又有多少？这个新兴领域，在经过大浪淘沙的竞争之后，又有哪些企业，最终会脱颖而出？在经济“新常态”之下，为了打造经济发展的新引擎，国务院出台了一系列推进“大众创业、万众创新”的政策举措，多层次的政策扶持体系日渐形成。
这进一步唤起了创客们的创业激情。
在这股创业浪潮中，创客空间迅速落地，全面开花。
在创客空间供应井喷的背后，他们中的不少项目却存在盈利难题，甚至局部区域呈现过剩风险。
盈利难、供应多，为何仍有企业青睐，这一新兴业务背后的真正机会点是什么？地产商另类去库存参与创客空间的运营者，来自多个维度。
其中一类是地产开发商，他们希望通过差异化服务实现高租赁率，以及谋求转型获取高估值。
实质上，这是一种房地产另类去库存方式，通过“供给侧改革”，盘活现有存量，迎合新需求。
近几年，商办物业市场的出租情况并不乐观。
以目前领跑全国甲级写字楼租金涨幅的深圳为例。
戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端称，2016年，深圳甲级写字楼市场将迎来供应高峰，可见供应量将达到“相当惊人”的226万平方米。
尽管在深圳未来供应中，总部物业的体量较大，占比约为65%，有鉴于以往总部物业延期率较高，所以实际供应量会有所缩小。
戴德梁行华南及华西区董事总经理陈家龙指出，未来一两年仍存在风险。
仲量联行更是预测，2016年的深圳甲级写字楼空置率将会拉升至近20%。
如果这一数字预测准确，那么从2014年末的3%空置率，到2016年的20%，深圳市场只用了两年。
然而，作为差异化服务出现的创客空间，其出租率出现分化，有的并不乐观。
