房地产项目全程策划

房地产项目全程策划（模板）

2009年12月18日

××项目总论

一、项目基本情况

二、项目模式与合作方式

三、项目可行性报告的结论

1．本项目住宅销售部分：

2．商铺与车位租赁部分：

第一章 市场研究与方案构思

第一节 项目市场研究

一、呼和浩特市房地产市场走势分析(宏观)

表1-1 呼和浩特市市区商品房供求关系变化

图1——1 预售商品房成交图

图1——2 商铺成交图

图1——3 高层住宅成交图

二、××区房地产市场走势分析(中观)

(一) 回顾与展望

(二) 市场特点

表1—2 区不同类型的在售楼盘

（三）结论

图1——4 在售住宅价格概况 图1——5 不同类型楼盘所占比例

图1——6 在售住宅套型分布

三、本项目临近地段房地产市场走势分析(微观)

(一)区位特点

（二）本地段楼盘购买对象及购买心理分析

①问卷调查结论：(市场调查问卷及分析见附录一)

②消费者访谈调查结论：(分析见附录二)

(三)对手盘分析

具体参见“附录三竞争楼盘与竞争对手情况调查表"。

1．××花园

A．项目特色及市场地位：

B．销售情况：

C．成功之处：

2．××花园

A．项目特色及市场地位：

B．销售情况：

C．成功之处：

(四)物业出租情况分析

第二节 项目环境分析

一、地块环境条件

（一）土地性质综述 (二)地块周围景观

(1)自然景观：

①东方景观：

②西方景观：

③北方景观：

④南方景观：

(2)景观综述：

(三)环境卫生、社会治安情况

(1)环境卫生情况：

(2)社会治安状况：

(四)地块周围的交通条件

(1) 环临的公共交通条件：

(2)地块与公共交通的连接——亚交通条件(略)。

（3）交通条件综述：

(五)配套设施

详看“附录四地块附近商业、生活配套与公建设施调查表”。

(1)菜市场：本地块附近有

(2)商店、购物中心：

(3)小学：

(4)中学：

(5)医院：

(6)体育娱乐设施： (7)银行、邮局、酒店：

(8)其他：

配套设施综述：

二、项目地块的优劣分析

在对项目进行营销策划前，首要的就是清楚自身项目所存在的优缺点，正所谓知己知彼才能百战百胜，以下是对项目优劣势的分析：(附S WO T分析图)

（一)优势分析

①用地规模：

②交通条件：

③周围配套设施：

图1—9 XG小区SWOT分析

|

S（优势） W（劣势）

Q（机会） T（威胁）

④文化氛围：

(二)劣势分析

①自然景观：

②环境卫生：

③治安环境：

(三)项目的机会分析 (四)项目的威胁分析

三、结论

四、地块建设条件

第三节 项目的市场定位

一、项目市场细分

1．项目一期的市场细分。

◇从地理上细分：

◇从购买人群上细分：

◇从年龄上细分：

◇从工作环境上细分：

◇从经济状况细分：

◇从购房心理细分：

2．项目的二期市场细分。

◇从地理上细分：

◇从购买人群上细分：

◇从年龄上细分：

◇从工作环境上细分：

◇从经济状况细分：

◇从购房心理细分：

二、楼盘概念的导入

三、目标市场

项目总的目标市场为： 目标市场分析：

◇在市内工作的中等收入家庭及个体经营者。

◇本地居民。

◇注重环境质量的白领阶层家庭。

◇房地产投资者。

四、项目市场定位

1．成本价测算。

◇成本价的确定。详见“投资与成本估算汇总表"(表3—1 0)。

(1)小高层单方成本： 元／平方米

(2)中高层单方成本： 元／平方米

(3)高层单方成本： 元／平方米

(4)商铺单方成本： 元／平方米

(5)车位单方成本： 元／平方米

2．目标市场价格测算。

◇市场价格的确定。详见“销售收入预测”。

(1)小高层、中高层销售单价： 元／平方米

(2)高层销售单价： 元／平方米

(3)商铺销售单价： 元／平方米

(4)车位销售单价： 元／平方米

经过成本测算和市场比较估算。最后确定：

(1)小高层销售单价： 元／平方米 ’

(2)中高层销售单价： 元／平方米 (3)高层销售单价： 元／平方米

(4)商铺月租赁单价： 元／平方米

(5)车位月租赁单价： 元／个

3．定价策略。

第二章 项目方案策划

第一节 规划设计方案

一、规划设计目标

1．本小区要建成“绿色——生态——健康”的生态住宅小区。

2．××项目在小区规划要跟上信息时代的潮流。

3．小区规划要配合小区的主题概念。

(1)规划超前化。

第一，本小区导入最新的家居智能化的设置，而且这种智能化设施在5～1 O年内不落后；

第二，建筑规划符合当今时代的潮流；

第三，建筑的选材用料，要大量运用环保型、国家推行的新型材料；第四，服务意识的超前化，包括物业管理的前期介入，小区配套设施的配置等，都要从“更好地为日后的住户着想"为出发点。这些都能体现了本小区的超前意识。

(2)户型合理化。

(3)建筑艺术化。

(4)质量标准化。

(5)建材环保化。 (6)配套完善化。

(7)服务酒店化。

(8)环境公园化。

(9)生活科技化。

(10)社区人性化。

二、项目规划设计要点

1．建筑密度：

2．容积率：

3．人口密度：

4．绿化要求：

5．建筑红线退让道路边线及建筑间距：

6．规划道路：

7．小区交通主要出入15方向：东、南

8．停车场(库)配置及停车要求：

9．小区攻坚配套项目要求：

卫生院：

中学：

小学：

幼儿园：

肉菜农贸市场：

垃圾压缩站：

社区文化中心： 街道办事处：

物业管理所：

居委会：

储蓄所：

邮政支局：

电信营业所：

变电房：

公厕：

变电站：

煤气调压站：

其它：

三、规划构思

(一)功能分区

（二)环境结构

（三)规划特点

(四)道路系统规划

1．小区人口。

2．道路系统。

3．步行系统。

(五)停车场规划

（六)绿化系统规划

①小区级绿地。 ②组团绿地。

③住宅庭院绿化。

④道路绿化。

(七)公建设施规划

1．丰富的体育康乐设施。

2．大型商业购物中心集中设置。

3．各种文化教育公建集中于小区中心位置布置。

4．日常生活配套于裙楼内集中布置。

5．一些有危险性、不常用的设施疏远布置。

表2—1 公建配套一览表

项 目 用地面积 建筑面积 位置

(八)住宅设计与分期开发

1．一期开发。

表2—2 一期开发住宅类型及面积表

楼型种类 单元类型 户数 建筑面积 户型 户型比例

2．二期开发。

表2—3 一期开发住宅类型及面积表

楼型种类 单元类型 户数 建筑面积 户型 户型比例

四、项目技术经济指标

表2——4 用地平衡表

项目 用地面积（㎡） 所占比例（%） 人均面积（人/㎡）

项目名称 基底面积（㎡） 项目名称 基底面积（㎡）

表2——5 项目主要技术经济指标 项 目 数 量 单 位

第二节 项目投资经营方案

一、项目投资方案

(一)投资组合方式

(二)资金运作方式

1．自有资金。

2．银行贷款。

3．销售收人再投入。

二、项目经营方案

（一)销售、租赁比例

(二)销售内容及规模

(三)住宅每年销售面积及比例

(四)租赁内容及规模

第三节 项目开发建设方案

一、 建设方式

二、 开发方案设想与分析

三、建设进度

(一)有关工程计划的说明