房屋所有权归属

工程物资所有权归属的梳理及分析

一、工程物资所有权归属相关问题

（一）没有竣工或者结算期间，进入工程现场的物资的所有权归属。

（二）还有未进入工程现场的物资但是总包方已经付款或者定金的合同履行问题。

二、相关梳理及分析

（一）动产物权转移的规则

1、根据《物权法》、《合同法》的有关规定，并结合有关司法案例，如法律或合同未做其他约定，动产物权的交付一般按照物权法规定的四种交付方式（现实交付、简易交付、指示交付、占有改定）交付完成后所有权已转移。

2、根据《合同法》及相关司法解释规定，并结合有关司法案例，供应商可以在合同中约定保留所有权，在所有权转移前，买受人存在特定情形，对出卖人造成损失的，出卖人可以要求返还原物。

3、根据《物权法》规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，受让人符合善意取得条件的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。

（二）示范文本的示范意见

中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局印发的《建设项目工程总承包合同示范文本（试行）》中第6.1.4条对工程物资的所有权的约定： 承包人提供的工程物资，在运抵现场的交货地点并支付了采购进度款，其所有权转为发包人所有。在发包人接收工程前，承包人有义务对工程物资进行保管、维护和保养，未经发包人批准不得运出现场。

（上述内容仅为示范文本的约定，未考虑承包人提供物资的来源及其处分权）

（三）具体问题涉及的法律关系分析

工程现场物资涉及到两种法律关系：一种是承包方与供应商的买卖合同关系，一种是承包方与发包方的包含物资采购的工程建设合同。

1、结合上述法律规定和学术观点，对在建工程到货物资归属理论界和实务界争议较大，主要存在如下几种观点：

第一种观点：（根据是否货到现场确定所有权）

1）发包方与承包方的法律关系与承包方与供应商的法律关系无关，不考虑承包方与供应商的法律关系。

2）如果总承包合同对到货物资或设备所有权有约定的，按照合同约定执行；如合同无约定，则由于发包方是建设工程的业主，承包人只享受工程管理权，只要承包方将货物运抵现场，到场货物即因交付转移至发包方所有。

【案件详情】

2014年4月1日，江西省丰城市人民法院审结了一起房屋所有权及相关权属纠纷一案，两兄妹为一间房屋的使用权诉至法院，丰城市法院判决驳回原告蒋某的诉讼请求。

原告蒋某，1999年毕业后分配至江西某地质队工作，2002年其父老蒋为其在单位申请了一间租赁房，座落在195地质队大院租2栋第二间，但该房一直由蒋某的同父异母哥哥小蒋居住，原告蒋某认为小蒋侵犯了自己对房屋的使用权，于2008年1月19日向法院起诉，要求被告小蒋搬出该房。

【法官说法】

本案在审理过程中，某地质队于2008年2月28日作出决定，收回原告蒋某对该争议房屋的使用权。

法院经审理认为，原告蒋某毕业分配到江西某地质队后，其父老蒋为其在单位申请了一间租赁房，原告蒋某应享有该房的使用权，该房自2002年以来一直由原告的同父异母哥哥小蒋居住，原告认为侵犯了自己对房屋的使用权，要求其立即搬出此屋。但江西某地质队又于2008年2月28日作出决定收回该争议房屋的使用权，因该队是争议房屋的所有权人，其收回决定合法有效，原告因此失去了对该租赁房的使用权，其诉讼主张的权利基础随之丧失。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，作出上述判决。

【房屋所有权知识普及】 房屋所有权，又叫房屋产权，是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。

(1)占有：是产权人对其房屋事实上的控制权；占有权是房屋所有权的基本内容，没有占有，就谈不上所有权。然而占有并非就是所有，因为占有分所有人占有和非所有人占有、合法占有和非法占有、善意占有与非善意占有。

(2)使用：是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利；使用权的行使必须符合下列条件：①无损于房屋的本质。②按照房屋的自然性能、经济性能和规定的土地用途使用。③遵守法律和公共道德，不损害公共利益和他人的合法权益。

社会管理　—　

一房二卖中房屋所有权的归属问题　

曹清清　

（７３００７０　兰州交通大学　甘肃兰州）　

摘要：出卖人与两个买受人签订买卖合同，均未交付占　有也未办理登记时，合同成立在先的买受人可依据诚信原则请　求房屋所有权的取得；在未交付占有的情况下，当出卖人已为　某一买受人办理了房屋登记过户手续时，该买受人便依登记取　得了房屋的所有权；在出卖人将房屋交付先买人后又为后买人　办理了过户登记，交付在一定情形下也可以被变通的视为所有　权转移的一种公示方式；当多个买受人之一为房屋的共有人时，　在同等条件下应由该共有人取得房屋的所有权。　关键词：一房二卖；所有权归属　在以我国现行民事立法采认的债权形式主义的物权变动模　式作为分析问题的制度背景下，在房屋重复买卖合同均为有效的　情形下，数个买受人均可依据合同请求出卖人履行合同交付房　屋，这时数个买受人之间的权利产生冲突，如何确定房屋所有　权的归属呢？　（１）出卖人为某一买受人办理了房屋所有权过户登记手　续。登记是不动产物权变动的典型公示方法和生效要件。因　此，当出卖人已为某一买受人办理了房屋登记过户手续时，该　买受人便依登记取得了房屋的所有权。此种情况下不论出卖人　与其他买受人签订的房屋买卖合同是在办理登记手续之前还是　之后，一般说来，其他买受人就不能再取得房屋所有权。但其　可以依买卖合同请求出卖人承担债务不履行的损害赔偿责任或　请求解除合同并要求出卖人赔偿损失。　（２）房屋所有权人与两个一买受人分别就同一房屋签订买　卖合同，均没有交付占有和办理登记。在房屋买卖合同均为有　效，且出卖人又未移转房屋所有权给任一买受人时，若数个买　受人同时向出卖人行使请求移转房屋所有权或同时向法院起诉　要求出卖人履行合同，如何处理？有人主张，应允许出卖人自主　决定将房屋的所有权转移给某一买受人。理由是，按照市场经　济自由竞争原理以及债的相对性原理，二个债权合同都是有效　的，数个买受人享有的债权具有平等性，不因成立先后而异其　效力。法律不应过度干预当事人之间的买卖自由。根据债务人　任意履行规则，出卖人向哪个买受人履行债务及如何履行，原　则上应取决于其自由意志。出卖人选择向某一买受人交付房屋　而没有向其他买受人交付房屋，只要其没有以此加害于该买受　人的意思，法律无需干预。这样做符合意思自治原则和有利提　高财产的利用价值。笔者认为以合同成立的先后顺序为标准，　按“合同成立在先，取得在先”为原则来确定房屋所有权的归　属为妥，支持这一主张的基本的价值理念是诚实信用原则。尽　管两个合同都有效，但先买人的合同既然成立在先，在两个合　同均未履行交付占有和办理登记的情况下，先买人主张其首　先取得房屋所有权，合乎一般人的公平诚信理念，应当予以支　持。　在某些特定情形下，对出卖人的重复买卖行为予以限制也　是有必要的。如当事人已经向登记机关提出了登记的申请，　尽管这时尚未办理登记，但此时出卖人不能再自由选择将标的　物所有权转移给某一买受人。德国民法典对此有相关规定：尚　未登记的合意，在当事人的意思表示已经提交给不动产登记局　时，也同样具有约束力。这样可以促使出卖人诚实守信，促成　合同的履行；另一方面，也可使登记机关的审查活动不致因出　卖人的随意而中断，减少社会成本。德国民法的这种规定可资　借鉴。但出卖人应向不能取得房屋的买受人承担违约责任。　（３）房屋所有权人与第一买受人签订买卖合同后，又与第　二买受人签订合同，并交付占有使用或将房产证交某一买人持　有。当事人具有转移房屋所有权的真实意思表示，但表现该意思　的形式不是典型的不动产登记。德国民法第８７３条第２款规定了　这种情况，该条款规定：“在登记前，将依据土地登记法取得的登记　许可证交付与相对人时，亦为有效。”我国司法实践中，也采用了　相同的态度。针对房屋交付后，或者房屋产权证书交付后出卖人　反悔提出返还要求时，最高人民法院通过司法解释规定，标的物的　交付维持，并许可当事人补办登记手续，当事人的合同争议，可以　用债权关系来解决。这样解决的理由还在于：房屋的交付是房　屋出卖人对合同的实际履行，为了减少合同履行的费用，由占　有人取得房屋所有权符合“效益最大化”的经济原则。另外，　房屋已交付给其中一个买受人占有后，若再将房屋确权给其他　买受人，势必引起该买受人与占有人之间的纠纷，导致新的纠　纷的产生，不利于财产关系的稳定。　（４）出卖人向第一买受人交付房屋后，又为第二买受人　办理了过户登记手续。这是一种房屋买卖中常见处理起来十分　棘手的情况：出卖人把房子先卖给甲并且交付使用；后由于房　价上涨的原因又把该房子卖给了乙，并和乙办理了房屋过户手　续。试问，该房子的所有权应当属于谁？乙能否要求甲腾房？　按照我国《物权法》，不动产物权登记不仅仅具有物权公示作　用，而且还具有决定不动产物权变动效力的作用。于是，谁是　房屋的所有人，就看不动产登记簿。甲虽然先买且已占有使　用，但没有办理过户登记手续，乙虽然后买，但已经办了登　记，所有人就只能是乙。因此，乙有权要求甲腾房。甲因此受　到的损失，　可以按照合同要求原房主赔偿。　但不排除有这样一种观点认为：房屋买卖的实质是房屋所　有人和货币所有人各自行使其所有权的行为，在房屋所有权转　移中真正起决定作用的因素其实并不是登记，而是双方当事人　转移所有权的一致的意思表示，交付和登记都不过是这种意思　表示的客观表现形式。既如此，就不能认为只有登记才是当事　人向世人表达其移转房屋所有权意思的唯一形式。交付房屋占　有既然是基于出卖人和买受人之间的转移所有权的合意，那它　应当同登记一样都能起到向外部表达当事人移转房屋所有权的　意思的作用。因此交付住房就是转移了所有权。在接受交付之　后，买受人的占有是基于所有权的占有。如果不承认依据买卖　合同交付房屋具有表达双方当事人移转房屋所有权的意思，那　么出卖人仍然保有所有权，他就可以继续行使这种所有权，进　行一房二卖，也可以将房子抵押出去。如果认为房屋占有交付　的客观事实同登记一样，也可作为认定所有权转移的依据，就　能够对于出卖人形成有效的法律约束。出卖人已经将房屋交付　给第一买受人占有使用了，出卖人出让房屋所有权的意思不容　否认，而第一买受人也已经人住了，取得房屋所有权的意思也　是显然的。他不可能说这不是我的房子而说只是暂时使用他人　的房子而已。理由很简单，因为他已经买了，钱也付了，出卖　人也把房子交给他了。与买方交付金钱构成对价的是卖方对房　屋的交付，这两种交付在观念上构成人们认定交易公平的重要　基础。　在房屋交易和审判实践中，如果后来办理了登记的人主　张该房屋的所有权的请求得到支持，而要求先前通过合法交付　占有房屋的人腾房，因与一般社会公众的公平观念相悖，往往　引发极大的冲突。故司法实务中，如果实际居住人仅此一套住　房，即使法官认定房屋由登记权利人所有，也会同时要求登记　权利人提供实际居住人另有住房的证据，才可能判决支持其腾　房的要求，否则即使确认登记权利人有房屋的所有权，这种所　有权他也无法实际行使。按照司法解释的规定，对被执行人及　

浅析遗失物的所有权归属

如果有一天，你发现自己丢失的手机正被另一人占有使用，你是否有权直接请求占有人返还?如果有，那么在什么条件下可以行使返还请求权呢？下面我们首先来了解一下何为遗失物。

遗失物，是所有人遗忘于某处，不为任何人占有的物，遗失物只能是动产，不动产不存在遗失的问题。遗失物也不是无主物，只不过是所有人丧失了对物的占有。需要说明的是，无民事行为能力的所有权人（不满10周岁的未成年人及不能辨认自己行为的精神病人）将物抛弃，因他欠缺意思能力，就不成立所有权的抛弃，而只是丧失占有，视为遗失物。

现在举例说明，甲是遗失人，乙是拾得人，丙是第三人，甲的手机丢失后被乙拾得，无论在何时，只要被甲发现，甲可以随时要求乙返还手机，行使返还原物请求权，无诉讼时效的限制。如果拾得人乙拒绝归还，或者将遗失物有偿转让，则按侵权之诉处理，乙据此也无权请求保管遗失物等支出的费用。我们重点要讨论的是，如果乙拾得手机后，将手机有偿转让给第三人丙，那么甲是否有权直接请求丙返还，下面从三个方面进行浅析：

一、如果乙在拾得手机后，按市价1500元的价格私下与丙交易，根据《物权法》107条的规定，所有权人甲自知道或应当知道第三人丙之日起2年内向丙请求返还原物，且丙无权请求甲支付其购买时付给乙的1500元价款，其只能向乙追偿。如果甲

在2年后才知道丙，则其无权要求丙返还手机，这是为了维护交易的稳定性，甲只能向乙请求损害赔偿。

二、如果丙是通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购买该手机的，甲自知道或应当知道第三人丙之日起2年内，也可以向丙请求返还手机，但应当向丙支付丙已支付的1500元价款，如果甲拒绝支付，丙据此抗辩，甚至可以行使留臵权。甲支付价款后可以向拾得人乙进行追偿。如果甲在2年后才知道丙，则甲也无权要求丙返还手机，只能向乙请求损害赔偿。

三、如果乙在拾得手机后送交公安等有关部门，该手机自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，为国家所有。这时，丙从国家指定的寄售商店或者拍卖取得手机所有权的，即使甲在2年内知道丙，也无权要求丙返还手机，甲唯一的救济途径是向乙请求损害赔偿。