物业费收费权资产证券化研究

资产证券化会计处理资产证券化是一种金融工具，它将具有一定价值的资产转化为可交易的证券。

在进行资产证券化的过程中，存在着一系列的会计处理。

本文将从人类视角出发，以生动的语言描述资产证券化的会计处理过程。

资产证券化的会计处理涉及到资产的转让。

假设某公司拥有一笔房地产资产，希望将其转化为证券进行交易。

接下来，公司将该房地产资产转移到一个特殊目的实体（SPV）中。

SPV是一个独立的法律实体，其目的是持有和管理资产证券化所需的资产。

公司需要将该房地产资产以某种方式出售给SPV，通常是通过出售资产的权益证券。

这个过程需要进行交易的会计处理，确保资产的转移得到正确记录。

在完成资产的转移后，SPV将发行相应的证券。

这些证券通常被称为资产支持证券（ABS），它们的价值与转移给SPV的资产相关联。

公司作为发起方或服务提供方，可以收取相应的费用。

这些费用通常被称为服务费或手续费，它们需要按照一定的会计原则进行确认。

资产证券化后，投资者可以通过购买ABS来获得与资产相关的收益。

投资者购买ABS后，公司需要将这些资金进行适当的会计处理。

首先，公司需要确认ABS的发行收入，并将其记录在资产负债表上。

其次，公司需要根据ABS的特点，在利润表上确认相应的利息支出或担保费用。

资产证券化还涉及到风险的转移。

通过将资产转移到SPV中，公司可以将与这些资产相关的风险转移给投资者。

然而，公司仍然需要按照会计准则，识别和披露与这些风险相关的信息，以保证透明度和合规性。

资产证券化的会计处理涉及到资产的转让、证券的发行以及与之相关的收入和费用的确认。

在这个过程中，公司需要遵循会计准则，确保会计处理的准确性和合规性。

通过资产证券化，公司可以实现资产的变现和风险的转移，从而提高资金利用效率和风险管理能力。

这种金融工具在市场中扮演着重要的角色，为投资者提供了多样化的投资选择。

房地产物业费类ABS主流交易结构设计及信评要点房地产ABS的底层资产主要可分为三个大类，包括：租金类、物业费类、购房尾款类，据统计2017年物业费类ABS在发行数量共11只，规模超130亿。

本篇着眼于以物业费为底层资产的房地产ABS。

目录一、物业费类房地产ABS 的主流交易结构二、物业费类房地产ABS 的信评要点三、物业费类ABS 信用分析案例案例1—某双SPV资产支持专项计划案例2—某单SPV资产支持专项计划物业费ABS 类由物业公司发起，以物业费收入为底层资产。

交易结构上，该类ABS 主要有单SPV和双SPV两种架构。

信用分析方面，物业费类定性分析可从底层资产、交易结构和参与方资质方面来看；且由于物业费ABS 的特殊性，业主中关联方的占比和关联方作为外部增信方的资质也需要额外关注。

而定量分析中加压点主要在于损失率增加、收缴率减少、入池物业面积减少等，其中是否是关联方、有无回售赎回机制需要分类讨论。

一、物业费类房地产ABS 的主流交易结构1.1物业费类房地产ABS 的主流交易结构物业费ABS 以物业管理公司为发起人，物业费及其他附属收入（包括场地服务费、车位管理费、家政服务费、绿化养护费、示范区管理费、停车费收入、维修服务费、物业服务费及其他业务收入等）为底层资产。

构建物业费类ABS 的基本流程如下：◾融资人（物业费收取方）以物业合同债权为质押物从原始权益人处获得信托贷款；◾资产支持专项计划向投资者募集资金；◾原始权益人（物业公司）向专项计划转让信托受益权；◾物业费收入通过专项计划流向投资者。

物业费ABS 既可采用信托贷款+专项计划的双层架构，也可采用直接转让应收债权的单层架构。

但需要注意的是，单SPV 架构中的基础资产是既有的物业合同，包括前期物业服务合同和物业服务合同，这使得资产证券化的发行期限不能突破合同期限，可能导致产品的期限较短；而双SPV 架构通过信托计划将债权特定化，因此不受此限制。

浅谈房地产资产证券化—REITs房地产行业在过去十几年时间里经历高速发展的黄金时期，地产公司规模得到不断壮大，在资产规模不断攀高的同时，过高的杠杆也给整体行业蒙上一丝阴霾。

随着我国经济发展模式的转变，在防范金融系统风险的大背景下，政府通过对房地产行业不断调整，使得原有融资渠道步步收紧。

市场的“凌冬将至”以及“活下去”的口号更像是拉起了一场“现金为王”的变现大剧序幕。

本文通过对国内REITs回顾，结合实际工作揭示其作用以及所面临的方式。

标签：房地产信托基金;税收一、REITs产生的背景及作用REITs（房地产投资信托基金）是一种收益凭证，由专业房地产投资机构进行经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。

对于投资者通过认购份额，享受其基金投资房产、物业带来的升值，另一方面REITs可以促进地产公司由重资产持有向轻资产运营的转型，赋予地产资产金融属性盘活商业地产。

二、REITs产品的类型根据投资资产权属关系REITs可分为“过户型”和“抵押型类”。

过户型REITs 在本质上是一个“资产重组+资产证券化”的过程，本质是以包含基础物业的项目公司股权进行资产证券化，实现相关资产退出目的。

相对于过户型产品的产品设计简单性。

不存在过户问题，是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。

由于抵押型产品不需要考虑资产重组和税务筹划问题，设计相对于过户型产品简单。

在财务处理上，由于资产不能出表实现销售收入，不能有效解决资产负债过高，故在本文将不重点讨论。

三、过户型REITs产品涉及法律及税务问题过户型REITs产品要比一般资产证券化复杂一些，一方面基于运营收入与成本、资本支出轧差的净运营现金流需要很详细的分析、假设与测算;另一方面，包含标的物业资产剥离本身就涉及较为复杂的法律和税务事务。

在国内尚未形成完整法律体系，《公司法》未明确REITs的法律主体地位，缺乏法律保护;《信托法》、《证券投资基金法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》均为对REITs的权利与义务明确规定;在税收上，目前国内主流做法为将房地产资产划入SPV公司或专项计划，达到资产破产隔离的效果。

资产证券化案例分析资产证券化是指将一些特定的资产（如债务、贷款、租赁收入、抵押品等）转化为可交易的证券，从而将这些资产转变为流动性更强、风险更低的投资工具。

资产证券化在金融市场中扮演着重要的角色，可以为资产持有者提供融资渠道，为投资者提供多样化的投资选择，同时也有助于降低金融机构的风险敞口。

本文将通过分析几个资产证券化的案例，来深入了解资产证券化的运作机制和影响。

首先，我们来看一个房地产资产证券化的案例。

某地产开发商拥有大量的房地产项目，但需要大量资金进行新项目的开发。

于是，该开发商将自己名下的一部分房地产项目打包成资产支持证券，发行给投资者。

投资者购买这些证券后，开发商获得了资金，用于新项目的开发，而投资者则获得了与房地产相关的稳定收益。

这样一来，开发商获得了融资，投资者获得了投资机会，而房地产项目也得到了更好的流动性。

其次，我们来看一个汽车贷款资产证券化的案例。

一家汽车金融公司拥有大量汽车贷款资产，但需要更多资金来发放新的汽车贷款。

该公司将一部分汽车贷款打包成资产支持证券，发行给投资者。

投资者购买这些证券后，汽车金融公司获得了资金，用于新的汽车贷款发放，而投资者则获得了与汽车贷款相关的收益。

这样一来，汽车金融公司获得了更多的资金用于业务发展，投资者也获得了投资回报，而汽车贷款资产也得到了更好的流动性。

最后，我们来看一个收益权资产证券化的案例。

某娱乐公司拥有多部影视作品的收益权，但需要资金用于新的影视项目的制作。

该公司将自己名下的一部分影视作品的收益权打包成资产支持证券，发行给投资者。

投资者购买这些证券后，娱乐公司获得了资金，用于新项目的制作，而投资者则获得了与影视作品收益相关的投资回报。

这样一来，娱乐公司获得了新项目的资金支持，投资者也获得了投资机会，而影视作品的收益权也得到了更好的流动性。

通过以上案例分析，我们可以看到资产证券化对于资产持有者、投资者以及资产本身都具有重要意义。

它为资产持有者提供了融资渠道，为投资者提供了多样化的投资选择，同时也提高了资产的流动性。

房地产物业费ABS项目操作手册目录一、物业费ABS概述二、物业ABS底层资产三、物业费ABS基础资产入池标准四、物业费ABS交易结构设计五、物业费ABS四个核心实操问题一、物业费ABS概述物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

物业费收取的基础是物业公司与业主签订的物业合同，一般而言物业合同期限较长，物业费用相对稳定。

二、物业费ABS底层资产物业费收取的基础是物业公司与业主签订的物业合同.1、物业服务合同的法律特征物业服务合同是一种特殊的委托合同.由于物业管理行业的特殊性,在物业服务合同的履行过程中,参与各方（无论是物业公司，业委会或个别业主），均不得以不信任为由擅自解除物业服务合同,只有在符合法律规定或合同约定的解除条件时，才可依法解除物业服务合同.物业服务合同是以劳务为标的的合同.物业服务企业的义务是提供合同约定的劳务服务，如房屋维修、设备保养、治安保卫、清洁卫生、园林绿化等.物业服务企业在完成了约定义务以后，有权获得报酬.物业服务合同以特定劳务为内容,只要物业服务企业完成了约定的服务行为，其余风险由业主承担。

2、备案及双备案物业服务合同是要式合同，《物业管理条例》明确要求物业服务合同应以书面形式订立，并且须报物业管理行政主管部门备案。

地方性物业管理规定中通常规定前期物业合同到主管部门进行双备案，即在县级以上建设局或房管局备案，以及在物价局备案.但物业合同的生效不以备案为前提，亦不因未办理备案而无效。

例如，深圳经济特区物业管理条例（2008版）“第七十五条物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报区主管部门备案。

”未及时办理物业合同备案可能会使物业服务企业面临行政处罚。

3、收费政府指导价通常，普通住宅的物业服务收费需要执行政府指导价,并需要报当地价格主管部门备案；非普通住宅的物业费收费标准根据市场调节，由物业合同委托人与物业服务企业在物业合同中进行约定。

收费收益权ABS案例与实操要点收费收益权ABS概述（1）收费收益权ABS的定义收费收益权是一种约定权利，即是交易双方根据基础权利和交易需要创制的一项约定权利。

其资产证券化本质上还是通过结构化设计将未来一段时期的收费收益权利所产生的现金流提前变现。

（2）收费收益权ABS分类从基础资产的分类来看，收费收益权类主要涉及如下种类：（3）收费收益权证券化市场发行情况从市场发行现状来看，截至目前，收费收益权资产支持证券共发行166只，发行金额为1,658.46亿元，占企业资产支持证券发行总金额的5.54%。

从收费收益权资产证券化的底层资产类型来看，公共事业收益权占比最高，达到23.7%，其次是收费路桥收益权和物业收入收益权，占比分别达到22.4%和16.6%。

下面着重介绍收费收益权ABS中比较受关注的PPP收费收益权ABS、物业收费收益权ABS和门票收入收费权ABS。

PPP项目收费收益权ABS（1）案例分析：深交所首单——虎门绿源PPP-ABS项目东江环保虎门绿源PPP-ABS是深交所首单发行的PPP-ABS项目，其原始权益人是东莞市虎门绿源水务有限公司，基础资产为虎门绿源在特定期间内就提供污水处理服务而取得的污水处理收费收益权。

基本信息和产品要素如下：在项目结构设计上，该项目主要有如下特点：•现金流测算项目存续期现金流测算基于虎门绿源与东莞市虎门镇人民政府签订的特许经营权（BOT）协议以及虎门绿源2014年1月-2016年12月历史污水处理收费情况，得出未来15年东莞市财政局应支付的污水处理费，也即基础资产现金流。

现金流预测严格按照BOT协议及历史处理数据谨慎预测，较实际处理量低，对产品未来兑付提供了较好的安全边际。

•回售、赎回机制项目通过设立回售、赎回机制，投资人有权每三年在回售期选择将所持证券份额回售给虎门绿源，若剩余的未到期证券未偿本金余额低于初始本金规模的50%（含），则虎门绿源有权赎回所有剩余份额。

资产证券化通俗案例
资产证券化（Asset securitization）是指将一组具有经济价值
的资产，通过发行证券形式，由不同的投资者来分散投资，以便降低
风险并提高流动性的过程。

举个例子，假设某家公司拥有一批信用卡债权。

这些债权平均每
月产生60万元的还款，但公司却需要现金流来提高业务发展。

于是，
公司将这批债权通过资产证券化的方式发行出去，以债券的形式出售
给投资者。

假设这批债权的资产证券化标准价格是80万元，公司可以
发行价值80万元的债券给投资者。

这样，投资者就可以持有这些债券，每个月从借款人收到的还款中，得到一定比例的回报。

而公司则可以
得到现金流来扩大业务。

资产证券化的好处在于它可以将一个单一的、难以流通的、长期
的资产转换为一个流通性强的资产，同时也可以降低风险，提高投资
的回报率。

但是，资产证券化也需要具备资产的优良质量、完备清晰
的文件记录以及收益足以偿还债券本息等多方面的条件。

物业资产支持专项计划1.引言1.1 概述概述部分是文章的引言，用于介绍物业资产支持专项计划的背景和概念。

概述部分的内容可以按照以下方式进行编写：概述随着中国经济的快速发展，房地产行业成为了国民经济中的重要组成部分。

然而，随着房地产市场的不断扩大和规模的上升，传统的融资方式已不再能满足市场的需求。

在这种背景下，物业资产支持专项计划这一新兴的融资工具应运而生。

物业资产支持专项计划是指由专业管理机构发起并管理的一种结构化融资工具，旨在通过将房地产企业的物业资产捆绑成证券化产品，吸引投资者进行投资，进而为房地产企业提供融资支持。

其核心机制是通过将房地产企业的出租物业、收益权等转化为特定的资产证券化产品，通过投资者的购买和交易来实现企业的融资需求。

物业资产支持专项计划的出现为房地产企业提供了一种新的融资渠道，有效缓解了传统融资方式的限制和风险。

同时，这一融资工具也为投资者提供了一种新的投资方式，使他们能够直接参与房地产市场，实现资金的增值。

然而，物业资产支持专项计划也存在一定的局限性。

首先，在操作上存在一定的难度和风险，需要专业的管理机构来进行设置和管理。

其次，市场尚未完全成熟，相关法律法规和监管政策也还需要进一步完善和落地。

不过，尽管存在局限性，物业资产支持专项计划在发展中逐渐显示出了其独特的优势。

它不仅能够为房地产企业提供更灵活、多样化的融资方式，还能够推动房地产市场的健康发展。

在今后的发展中，物业资产支持专项计划有望在提升房地产行业融资效率，推动房地产市场稳定发展等方面发挥重要作用。

综上所述，本文将对物业资产支持专项计划的定义、背景和运作机制进行深入的研究和探讨。

同时，还将分析该融资工具的优势和局限性，并展望其对物业资产市场的影响和前景。

通过这篇文章的撰写，旨在增进读者对物业资产支持专项计划的了解，促进该融资工具在中国房地产行业的应用与发展。

1.2 文章结构本文将围绕物业资产支持专项计划展开阐述, 全文分为引言、正文和结论三个部分。