下载文档原格式
资产证券化会计处理资产证券化是一种金融工具，它将具有一定价值的资产转化为可交易的证券。
在进行资产证券化的过程中，存在着一系列的会计处理。
本文将从人类视角出发，以生动的语言描述资产证券化的会计处理过程。
资产证券化的会计处理涉及到资产的转让。
假设某公司拥有一笔房地产资产，希望将其转化为证券进行交易。
接下来，公司将该房地产资产转移到一个特殊目的实体（SPV）中。
SPV是一个独立的法律实体，其目的是持有和管理资产证券化所需的资产。
公司需要将该房地产资产以某种方式出售给SPV，通常是通过出售资产的权益证券。
这个过程需要进行交易的会计处理，确保资产的转移得到正确记录。
在完成资产的转移后，SPV将发行相应的证券。
这些证券通常被称为资产支持证券（ABS），它们的价值与转移给SPV的资产相关联。
公司作为发起方或服务提供方，可以收取相应的费用。
这些费用通常被称为服务费或手续费，它们需要按照一定的会计原则进行确认。
资产证券化后，投资者可以通过购买ABS来获得与资产相关的收益。
投资者购买ABS后，公司需要将这些资金进行适当的会计处理。
首先，公司需要确认ABS的发行收入，并将其记录在资产负债表上。
其次，公司需要根据ABS的特点，在利润表上确认相应的利息支出或担保费用。
资产证券化还涉及到风险的转移。
通过将资产转移到SPV中，公司可以将与这些资产相关的风险转移给投资者。
然而，公司仍然需要按照会计准则，识别和披露与这些风险相关的信息，以保证透明度和合规性。
资产证券化的会计处理涉及到资产的转让、证券的发行以及与之相关的收入和费用的确认。
在这个过程中，公司需要遵循会计准则，确保会计处理的准确性和合规性。
通过资产证券化，公司可以实现资产的变现和风险的转移，从而提高资金利用效率和风险管理能力。
这种金融工具在市场中扮演着重要的角色，为投资者提供了多样化的投资选择。
房地产物业费类ABS主流交易结构设计及信评要点房地产ABS的底层资产主要可分为三个大类，包括：租金类、物业费类、购房尾款类，据统计2017年物业费类ABS在发行数量共11只，规模超130亿。
本篇着眼于以物业费为底层资产的房地产ABS。
目录一、物业费类房地产ABS 的主流交易结构二、物业费类房地产ABS 的信评要点三、物业费类ABS 信用分析案例案例1—某双SPV资产支持专项计划案例2—某单SPV资产支持专项计划物业费ABS 类由物业公司发起，以物业费收入为底层资产。
交易结构上，该类ABS 主要有单SPV和双SPV两种架构。
信用分析方面，物业费类定性分析可从底层资产、交易结构和参与方资质方面来看；且由于物业费ABS 的特殊性，业主中关联方的占比和关联方作为外部增信方的资质也需要额外关注。
而定量分析中加压点主要在于损失率增加、收缴率减少、入池物业面积减少等，其中是否是关联方、有无回售赎回机制需要分类讨论。
一、物业费类房地产ABS 的主流交易结构1.1物业费类房地产ABS 的主流交易结构物业费ABS 以物业管理公司为发起人，物业费及其他附属收入（包括场地服务费、车位管理费、家政服务费、绿化养护费、示范区管理费、停车费收入、维修服务费、物业服务费及其他业务收入等）为底层资产。
构建物业费类ABS 的基本流程如下：◾融资人（物业费收取方）以物业合同债权为质押物从原始权益人处获得信托贷款；◾资产支持专项计划向投资者募集资金；◾原始权益人（物业公司）向专项计划转让信托受益权；◾物业费收入通过专项计划流向投资者。
物业费ABS 既可采用信托贷款+专项计划的双层架构，也可采用直接转让应收债权的单层架构。
但需要注意的是，单SPV 架构中的基础资产是既有的物业合同，包括前期物业服务合同和物业服务合同，这使得资产证券化的发行期限不能突破合同期限，可能导致产品的期限较短；而双SPV 架构通过信托计划将债权特定化，因此不受此限制。
浅谈房地产资产证券化—REITs房地产行业在过去十几年时间里经历高速发展的黄金时期，地产公司规模得到不断壮大，在资产规模不断攀高的同时，过高的杠杆也给整体行业蒙上一丝阴霾。
随着我国经济发展模式的转变，在防范金融系统风险的大背景下，政府通过对房地产行业不断调整，使得原有融资渠道步步收紧。
市场的“凌冬将至”以及“活下去”的口号更像是拉起了一场“现金为王”的变现大剧序幕。
本文通过对国内REITs回顾，结合实际工作揭示其作用以及所面临的方式。
标签：房地产信托基金;税收一、REITs产生的背景及作用REITs（房地产投资信托基金）是一种收益凭证，由专业房地产投资机构进行经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。
对于投资者通过认购份额，享受其基金投资房产、物业带来的升值，另一方面REITs可以促进地产公司由重资产持有向轻资产运营的转型，赋予地产资产金融属性盘活商业地产。
二、REITs产品的类型根据投资资产权属关系REITs可分为“过户型”和“抵押型类”。
过户型REITs 在本质上是一个“资产重组+资产证券化”的过程，本质是以包含基础物业的项目公司股权进行资产证券化，实现相关资产退出目的。
相对于过户型产品的产品设计简单性。
不存在过户问题，是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。
由于抵押型产品不需要考虑资产重组和税务筹划问题，设计相对于过户型产品简单。
在财务处理上，由于资产不能出表实现销售收入，不能有效解决资产负债过高，故在本文将不重点讨论。
三、过户型REITs产品涉及法律及税务问题过户型REITs产品要比一般资产证券化复杂一些，一方面基于运营收入与成本、资本支出轧差的净运营现金流需要很详细的分析、假设与测算;另一方面，包含标的物业资产剥离本身就涉及较为复杂的法律和税务事务。
在国内尚未形成完整法律体系，《公司法》未明确REITs的法律主体地位，缺乏法律保护;《信托法》、《证券投资基金法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》均为对REITs的权利与义务明确规定;在税收上，目前国内主流做法为将房地产资产划入SPV公司或专项计划，达到资产破产隔离的效果。
资产证券化案例分析资产证券化是指将一些特定的资产（如债务、贷款、租赁收入、抵押品等）转化为可交易的证券，从而将这些资产转变为流动性更强、风险更低的投资工具。
资产证券化在金融市场中扮演着重要的角色，可以为资产持有者提供融资渠道，为投资者提供多样化的投资选择，同时也有助于降低金融机构的风险敞口。
本文将通过分析几个资产证券化的案例，来深入了解资产证券化的运作机制和影响。
首先，我们来看一个房地产资产证券化的案例。
某地产开发商拥有大量的房地产项目，但需要大量资金进行新项目的开发。
于是，该开发商将自己名下的一部分房地产项目打包成资产支持证券，发行给投资者。
投资者购买这些证券后，开发商获得了资金，用于新项目的开发，而投资者则获得了与房地产相关的稳定收益。
这样一来，开发商获得了融资，投资者获得了投资机会，而房地产项目也得到了更好的流动性。
其次，我们来看一个汽车贷款资产证券化的案例。
一家汽车金融公司拥有大量汽车贷款资产，但需要更多资金来发放新的汽车贷款。
该公司将一部分汽车贷款打包成资产支持证券，发行给投资者。
投资者购买这些证券后，汽车金融公司获得了资金，用于新的汽车贷款发放，而投资者则获得了与汽车贷款相关的收益。
这样一来，汽车金融公司获得了更多的资金用于业务发展，投资者也获得了投资回报，而汽车贷款资产也得到了更好的流动性。
最后，我们来看一个收益权资产证券化的案例。
某娱乐公司拥有多部影视作品的收益权，但需要资金用于新的影视项目的制作。
该公司将自己名下的一部分影视作品的收益权打包成资产支持证券，发行给投资者。
投资者购买这些证券后，娱乐公司获得了资金，用于新项目的制作，而投资者则获得了与影视作品收益相关的投资回报。
这样一来，娱乐公司获得了新项目的资金支持，投资者也获得了投资机会，而影视作品的收益权也得到了更好的流动性。
通过以上案例分析，我们可以看到资产证券化对于资产持有者、投资者以及资产本身都具有重要意义。
它为资产持有者提供了融资渠道，为投资者提供了多样化的投资选择，同时也提高了资产的流动性。
房地产物业费ABS项目操作手册目录一、物业费ABS概述二、物业ABS底层资产三、物业费ABS基础资产入池标准四、物业费ABS交易结构设计五、物业费ABS四个核心实操问题一、物业费ABS概述物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
物业费收取的基础是物业公司与业主签订的物业合同，一般而言物业合同期限较长，物业费用相对稳定。
二、物业费ABS底层资产物业费收取的基础是物业公司与业主签订的物业合同.1、物业服务合同的法律特征物业服务合同是一种特殊的委托合同.由于物业管理行业的特殊性,在物业服务合同的履行过程中,参与各方（无论是物业公司，业委会或个别业主），均不得以不信任为由擅自解除物业服务合同,只有在符合法律规定或合同约定的解除条件时，才可依法解除物业服务合同.物业服务合同是以劳务为标的的合同.物业服务企业的义务是提供合同约定的劳务服务，如房屋维修、设备保养、治安保卫、清洁卫生、园林绿化等.物业服务企业在完成了约定义务以后，有权获得报酬.物业服务合同以特定劳务为内容,只要物业服务企业完成了约定的服务行为，其余风险由业主承担。
2、备案及双备案物业服务合同是要式合同，《物业管理条例》明确要求物业服务合同应以书面形式订立，并且须报物业管理行政主管部门备案。
地方性物业管理规定中通常规定前期物业合同到主管部门进行双备案，即在县级以上建设局或房管局备案，以及在物价局备案.但物业合同的生效不以备案为前提，亦不因未办理备案而无效。
例如，深圳经济特区物业管理条例（2008版）“第七十五条物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报区主管部门备案。
”未及时办理物业合同备案可能会使物业服务企业面临行政处罚。
3、收费政府指导价通常，普通住宅的物业服务收费需要执行政府指导价,并需要报当地价格主管部门备案；非普通住宅的物业费收费标准根据市场调节，由物业合同委托人与物业服务企业在物业合同中进行约定。
收费收益权ABS案例与实操要点收费收益权ABS概述（1）收费收益权ABS的定义收费收益权是一种约定权利，即是交易双方根据基础权利和交易需要创制的一项约定权利。
其资产证券化本质上还是通过结构化设计将未来一段时期的收费收益权利所产生的现金流提前变现。
（2）收费收益权ABS分类从基础资产的分类来看，收费收益权类主要涉及如下种类：（3）收费收益权证券化市场发行情况从市场发行现状来看，截至目前，收费收益权资产支持证券共发行166只，发行金额为1,658.46亿元，占企业资产支持证券发行总金额的5.54%。
从收费收益权资产证券化的底层资产类型来看，公共事业收益权占比最高，达到23.7%，其次是收费路桥收益权和物业收入收益权，占比分别达到22.4%和16.6%。
下面着重介绍收费收益权ABS中比较受关注的PPP收费收益权ABS、物业收费收益权ABS和门票收入收费权ABS。
PPP项目收费收益权ABS（1）案例分析：深交所首单——虎门绿源PPP-ABS项目东江环保虎门绿源PPP-ABS是深交所首单发行的PPP-ABS项目，其原始权益人是东莞市虎门绿源水务有限公司，基础资产为虎门绿源在特定期间内就提供污水处理服务而取得的污水处理收费收益权。
基本信息和产品要素如下：在项目结构设计上，该项目主要有如下特点：•现金流测算项目存续期现金流测算基于虎门绿源与东莞市虎门镇人民政府签订的特许经营权（BOT）协议以及虎门绿源2014年1月-2016年12月历史污水处理收费情况，得出未来15年东莞市财政局应支付的污水处理费，也即基础资产现金流。
现金流预测严格按照BOT协议及历史处理数据谨慎预测，较实际处理量低，对产品未来兑付提供了较好的安全边际。
•回售、赎回机制项目通过设立回售、赎回机制，投资人有权每三年在回售期选择将所持证券份额回售给虎门绿源，若剩余的未到期证券未偿本金余额低于初始本金规模的50%（含），则虎门绿源有权赎回所有剩余份额。
资产证券化通俗案例
资产证券化（Asset securitization）是指将一组具有经济价值
的资产，通过发行证券形式，由不同的投资者来分散投资，以便降低
风险并提高流动性的过程。
举个例子，假设某家公司拥有一批信用卡债权。
这些债权平均每
月产生60万元的还款，但公司却需要现金流来提高业务发展。
于是，
公司将这批债权通过资产证券化的方式发行出去，以债券的形式出售
给投资者。
假设这批债权的资产证券化标准价格是80万元，公司可以
发行价值80万元的债券给投资者。
这样，投资者就可以持有这些债券，每个月从借款人收到的还款中，得到一定比例的回报。
而公司则可以
得到现金流来扩大业务。
资产证券化的好处在于它可以将一个单一的、难以流通的、长期
的资产转换为一个流通性强的资产，同时也可以降低风险，提高投资
的回报率。
但是，资产证券化也需要具备资产的优良质量、完备清晰
的文件记录以及收益足以偿还债券本息等多方面的条件。
物业资产支持专项计划1.引言1.1 概述概述部分是文章的引言，用于介绍物业资产支持专项计划的背景和概念。
概述部分的内容可以按照以下方式进行编写：概述随着中国经济的快速发展，房地产行业成为了国民经济中的重要组成部分。
然而，随着房地产市场的不断扩大和规模的上升，传统的融资方式已不再能满足市场的需求。
在这种背景下，物业资产支持专项计划这一新兴的融资工具应运而生。
物业资产支持专项计划是指由专业管理机构发起并管理的一种结构化融资工具，旨在通过将房地产企业的物业资产捆绑成证券化产品，吸引投资者进行投资，进而为房地产企业提供融资支持。
其核心机制是通过将房地产企业的出租物业、收益权等转化为特定的资产证券化产品，通过投资者的购买和交易来实现企业的融资需求。
物业资产支持专项计划的出现为房地产企业提供了一种新的融资渠道，有效缓解了传统融资方式的限制和风险。
同时，这一融资工具也为投资者提供了一种新的投资方式，使他们能够直接参与房地产市场，实现资金的增值。
然而，物业资产支持专项计划也存在一定的局限性。
首先，在操作上存在一定的难度和风险，需要专业的管理机构来进行设置和管理。
其次，市场尚未完全成熟，相关法律法规和监管政策也还需要进一步完善和落地。
不过，尽管存在局限性，物业资产支持专项计划在发展中逐渐显示出了其独特的优势。
它不仅能够为房地产企业提供更灵活、多样化的融资方式，还能够推动房地产市场的健康发展。
在今后的发展中，物业资产支持专项计划有望在提升房地产行业融资效率，推动房地产市场稳定发展等方面发挥重要作用。
综上所述，本文将对物业资产支持专项计划的定义、背景和运作机制进行深入的研究和探讨。
同时，还将分析该融资工具的优势和局限性，并展望其对物业资产市场的影响和前景。
通过这篇文章的撰写，旨在增进读者对物业资产支持专项计划的了解，促进该融资工具在中国房地产行业的应用与发展。
1.2 文章结构本文将围绕物业资产支持专项计划展开阐述, 全文分为引言、正文和结论三个部分。
20180806房地产开发企业下属物业管理公司与业主签订的物业服务合同，约定物业管理公司就其提供的物业服务向业主收取物业管理费。
物业管理费作为物业公司的未来债权，其现金流具有稳定、可持续、属性同一、便于管理等特点，是房地产企业进行资产证券化活动可以选择的非常合适的一种基础资产。
以物业管理费作为基础资产发行ABS产品也是近几年房地产企业扩宽企业融资渠道的一种。
随着房地产行业不断洗牌，行业发展也越来越需要服务理念与服务价值的提升，很多房地产行业的龙头企业都选择将物业管理公司独立发展以作为整个发展战略的重要方向，此举为以物业管理费作为基础资产的ABS产品的发行、管理提供了更好的发展空间及有利帮助。
物业管理费证券化产品（简称物业管理费ABS）未来将会成为房地产企业常规考虑的一种标准可复制的融资渠道。
2. 物业管理费用作ABS基础资产的分析根据物业服务合同的约定，业主应当按时交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。
物业服务合同通常以年度为单位进行签订，物业服务费用一般需遵照国家法律法规及行政管理规定在合理范围内根据双方协商确认的标准予以收取。
因此物业管理费作为合同之债具有持续、稳定、可预测、独立等特点，符合ABS基础资产的标准。
物业管理费用同购房尾款一样都属于企业应收收入的一种，但其与购房尾款却有明显差异。
首先，根据物业服务合同约定的缴纳物业服务费时间节点的不同，物业管理费既可能是应收账款也可能是“未来债权”。
理论界目前对“未来债权”分为三种：一是附生效条件或附初始期限的法律行为所构成的未来债权，此种合同债权已经成立但尚未生效，必须待特定事实产生才能成为现实的债权；二是已有基础法律关系存在，但必须在将来有特定事实的添加才能发生的债权，如受委托将来为委托人处理事务支出费用请求偿还的债权、将来的租金债权等；三是尚无基础法律关系存在的未来债权，被称为纯粹的未来债权。
物业管理费应属第二种，当物业管理公司与业主方签订物业服务合同时，物业服务合同已经成立并生效，即基础法律关系已经存在，但此时物业管理公司尚未提供具体服务，物业服务合同作为双务合同，只有在物业管理公司后续提供了物业管理服务的条件下，方才产生对业主的“合同之债”。
资产证券化各项费用标准
资产证券化（Asset Securitization）是一种金融工具，通过将一组资产打包成证券出售给投资者，从而将资产转化为现金的过程。
在这个过程中，涉及到各种费用，包括发起人费用、托管费用、信用增级费用、评级费用、承销费用等。
以下是这些费用的一般标准：
1. 发起人费用：发起人通常需要支付一定的费用来购买和管理资产池中的资产。
这个费用通常是资产池总额的一定比例，如0.5% - 2%。
2. 托管费用：托管人负责管理资产池中的资产，确保其安全和合规。
托管费用通常是资产池总额的一定比例，如0.1% - 0.5%。
3. 信用增级费用：为了提高证券的信用等级，发起人可能需要聘请第三方进行信用增级。
信用增级费用通常是资产池总额的一定比例，如0.5% - 2%。
4. 评级费用：评级机构对证券进行评级，以评估其信用风险。
评级费用通常是资产池总额的一定比例，如0.1% - 0.5%。
5. 承销费用：承销商负责将证券销售给投资者。
承销费用通常是证券发行总额的一定比例，如1% - 5%。
6. 其他费用：还可能包括法律、会计、审计等其他相关费用，具体金额因项目而异。
需要注意的是，这些费用标准仅供参考，实际费用可能会因项目类型、规模、市场环境等因素而有所不同。
在进行资产证券化时，建议与专业律师、会计师等咨询机构合作，以确保合规并降低成本。
资产证券化法规资产证券化法规是指规范资产证券化操作的法律文件和政策，主要包括法律法规和监管规定。
资产证券化是指将资产转化为可交易的证券，通过发行证券来融资或转移风险。
这一过程需要一系列法规来规范市场行为，确保市场的稳定和透明。
以下是中国的资产证券化法规的概述。
中国的资产证券化法规主要包括以下几个方面：1.房地产抵押证券化：《住房抵押贷款资产证券化管理办法》是中国房地产抵押证券化的主要法规，规定了发行机构的资格要求、发行条件、信息披露、购买者的资格以及资产证券化项目的管理等方面的内容。
该法规的实施促进了中国房地产抵押证券化市场的发展，推动了房地产行业的融资和风险转移。
2.资产支持证券化：《金融资产证券化业务管理暂行办法》是中国资产支持证券化的核心法规，规定了发起机构的条件、项目评级的要求、发行机构的职责、风险管理、信息披露等方面的内容。
根据这一法规，中国的资产支持证券化市场逐渐规范化，促进了金融资源的有效配置和金融机构的风险分散。
3.信贷资产证券化：《信贷资产证券化管理办法》是中国信贷资产证券化的重要法规，规定了信贷资产证券化的管理制度，明确了信贷资产证券化产品的发行、评级、投资者适当性管理、信息披露等方面的要求。
该法规的实施加快了资本市场的创新，促进了信贷市场的发展。
4.保险资产证券化：《保险资产证券化管理办法》是中国保险资产证券化的主要法规，规定了保险资产证券化产品的发行、评级要求、信息披露、投资者适当性管理等方面的内容。
该法规的实施促进了保险资金的有效利用和保险机构的风险管理能力的提升。
5.收益权证券化：《收益权转让及收益权证券发行管理暂行办法》是中国收益权证券化的法规，规定了收益权转让的程序和要求、收益权证券的发行条件、信息披露、投资者适当性管理等方面的内容。
该法规的实施促进了收益权证券化市场的发展，推动了收益权转让的规范化。
综上所述，中国的资产证券化法规涵盖了房地产抵押证券化、资产支持证券化、信贷资产证券化、保险资产证券化和收益权证券化等不同领域。
BUSINESS CULTURE 商业文化文 / 李子涵现 状房地产行业作为资金密集型产业，建设周期较长，从拿地到进行商业开发都需要大量资本投入，但回笼资金较慢，因此相较于依靠于自有资金，房地产企业更多的是通过不同的融资手段来进行业务发展。
从 2000 年开始,我国的房地产行业快速发展，尤其是2008年金融危机以后，国家为了保证国民经济的稳定发展，减少了房地产行业的种种限制，许多房企选择通过高负债来支持其扩张。
根据国家统计局公布的数据显示，从2017年到2019年全国房地产开发企业本年资金如表所示。
从表中可以看出虽然近几年国家对于房地产融资进行了诸多限制并多次强调去杠杆的必要性，负债经营仍是房地产企业的主要经营模式。
从图表中可以发现我国主要房企的资产负债率比较高，目前仍属于银行贷款支持下的高负债经营模式。
高负债问题1 高负债房企极易受到宏观政策和相关政策的影响当前情况下银行商业贷款作为房企主要融资手段，自2008年金融危机之后，国内货币政策偏于宽松的情况下，大量资金流入房地产市场，企业融资成本降低，造成了房地产市场的快速发展,房地产价格持续上涨，房地产企业的金融性风险也进一步加大。
为了遏制房地产市场过快过热的发展，2018年以来国家加强了对房地产企业融资的监管压力。
对于大型房企来说由于具有较强的现金流管控能力和优质信用资质，所受影响有限。
但对于中小型房企来说，一旦政策收紧，融资成本必然增加，同时难以从银行获得新的资金来偿还即将到期的短期债务，从而导致公司资金链断裂乃至破产。
因此房地产企业融资易受到国家宏观政策和相关政策的影响，具有较大的不确定性。
2 高负债会使企业财务风险增加由于房地产开发周期较长，在项目前期需要投入大量资金来购买原材料，支付人工，和项目建设。
建设中期资金需在众多人员或者公司间流转。
项目末期需要完成销售来回收资金。
在这种长达数年的建设销售周期中，如果其中任何一个环节出现问题，都将影响项目的整体发展，因此不确定因素及风险也相应增加。
房地产企业融资方式研究孔文举(同济大学浙江学院ꎬ浙江㊀嘉兴㊀３１４０００)摘㊀要:房地产行业作为我国的支柱产业ꎬ对经济和民生有着重要的影响ꎮ近年来ꎬ受疫情㊁降杠杆等因素的影响ꎬ房地产企业融资形势异常严峻ꎮ随着大型房企债务重组㊁债务危机等问题的暴露ꎬ房地产企业融资问题已经成为社会各界关注的重点ꎮ文章通过对房地产企业的融资现状进行分析ꎬ结合资产证券化的融资方式ꎬ探讨房地产企业融资渠道ꎮ关键词:房地产企业ꎻ融资方式ꎻ资产证券化中图分类号:Ｆ８３０.５７２㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２２)１７－０１１６－０４㊀㊀融资问题是房地产行业面临的一个共同问题ꎬ从自身方面来看ꎬ房地产行业由于其存货的特殊性ꎬ对融资有着较高要求ꎬ主要表现为资金量占用大㊁时间长ꎮ从行业环境来看ꎬ近年来政府加紧对房地产行业调控ꎬ其中包括对房价的调控及融资的控制ꎬ使得融资问题日益凸显ꎬ而疫情的暴发更使得房地产融资问题不断加剧ꎬ如何解决房地产融资问题对整个行业起着至关重要的作用ꎮ一㊁房地产企业融资的理论基础(一)房地产融资的概念房地产企业融资是指房地产企业在其经营管理过程中通过一定的渠道进行融资的过程ꎮ融资方式可分为内部融资和外部融资ꎬ也可按性质划分为债务性融资㊁权益性融资及混合融资ꎮ区别于其他行业ꎬ房地产企业融资具有以下特点:①融资额度高ꎬ因为行业的特殊性ꎬ融资额度通常都高达数亿ꎮ②融资期限长ꎬ存货周转速度较普通行业长ꎬ资金回笼速度较慢ꎬ从风险角度考虑ꎬ需进行较长期限的融资ꎮ③融资差异大ꎬ不同城市房地产行业市场行情差异较大ꎬ抵押物质量也有所区别ꎬ融资风险㊁方式等都存在一定的差异ꎬ因此对融资方式提出了更高的要求ꎮ(二)房地产企业融资的重要性基于房地产行业在国民经济中的重要性ꎬ而融资问题又是房地产在经营管理过程中的核心环节ꎬ贯穿于企业的整个生命周期ꎬ因此房地产企业的融资不仅决定着企业的生死存亡ꎬ甚至影响国家长期发展ꎮ一般来讲房地产融资包括以下过程:①测算融资金额ꎬ根据项目的大小ꎬ较准确地测算融资金额ꎬ当然不同的筹资方式考虑的因素将有所区别ꎻ②考虑筹资方式ꎬ不同的筹资方式将产生不一样的影响ꎬ综合企业情况ꎬ选择适合的筹资方式ꎻ③考虑筹资风险ꎬ风险即不确定性ꎬ企业应结合宏观微观环境考虑筹资风险ꎬ做好事前事中事后的风险控制ꎮ(三)房地产企业融资的影响因素１.资本成本资本成本是影响房地产企业融资的主要因素之一ꎬ融资成本的计算公式为:Ｋ＝用资费用/(筹集资金总额－筹资费用)其中用资费用是指企业在使用资金时发生的费用ꎬ筹资费用总额是指在筹集资本的过程出发生的费用ꎮ涉及债务筹资中ꎬ用资费用主要是利息ꎬ其计算公式如下:Ｋ＝Ｉ(１－Ｔ)/Ｌ－Ｆ其中Ｉ为利息ꎬＴ为所得税税率ꎬＬ为筹集资金总额ꎬＦ为筹集费用总额ꎮ权益筹资中ꎬ用资费用为股利ꎬ其计算公式为:６１１作者简介:孔文举(１９８８—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ湖南浏阳人ꎬ硕士ꎮ主要研究方向:会计实务与理论ꎮＫ＝Ｄ/Ｐ－Ｆ其中Ｄ为股利ꎬＰ筹集资金总额ꎬＦ为筹集费用总额ꎮ通过比较以上两种资本的计算公式ꎬ可以看出前者资金成本比后者资金成本低ꎮ但在企业实际筹资过程中由于股利水平不是法定义务ꎬ股利偏低甚至不支付ꎬ导致与上述相反的结果ꎮ２.企业融资结构不同的融资结构带来不一样的风险ꎬ债务资本较高的房企面临较高的违约风险ꎬ而权益资本较高的房企虽然没有还本付息的法定义务ꎬ但却面临着丧失控制权的风险ꎬ同时也需要支付大量的股利ꎬ因此在融资的过程中需要考虑企业现有的融资结构ꎮ３.盈利能力盈利能力与企业融资能力存在很大的相关性ꎬ企业盈利能力较强ꎬ那么就具备较强的还本付息㊁支付股利的能力ꎬ并且可以通过自身经营活动产生足够的现金流来满足企业对资金的需求ꎬ对外部融资依赖性将会降低ꎮ４.宏观政策宏观政策一般属于系统风险ꎬ房企对宏观政策的变化较为敏感ꎮ近年来国家加强了对房地产行业的管控ꎬ同时证监会也提高了房地产企业股权融资的要求ꎬ特别是人民银行㊁住建部颁布的 重点房地产企业资金监测和融资管理规则 ꎬ即 三条红线 成为房企继续大量利用负债进行筹资的 紧箍咒 ꎮ二㊁目前融资方式存在的问题(一)融资方式较少目前房地产企业主要是融资结构不合理ꎬ根据人行为房地产企业设立的新的融资规则ꎬ即三条红线ꎬ分别为:剔除预收款后的资产负债率上限为７０％ꎬ净负债与股本之比的上限为１００％ꎬ现金与短期债务比的上限为１ꎮ文章通过选取以下几家大型上市房企对目前发昂地产行业融资方式进行研究ꎬ详见表１ꎮ表１㊀２０２１年上市房企相关指标项目ＷＫＬＤＨＸＸＦＨＤ剔除预收款后的资产负债率０.８１０.８９０.８１４.９２净负债０.０２０.８７１.２２１.５９现金短债比０.０４０.０４－０.０８０.０７㊀㊀房地产企业要正常运转就需要保持充足的资金ꎬ通过以上数据可以看到目前房地产企业杠杆水平较高ꎬ且现金对短债的保障水平很低ꎬ房地产企业流动性不强ꎬ不少房企已经跨越三条红线ꎬ风险不容低估ꎮ(二)融资渠道较少目前房地产企业融资结构中债务融资特别是银行借款占整个融资规模比重较大ꎬ债券融资较少ꎬ股权融资最少ꎬ对传统融资方式依赖性高ꎮ债券市场发展尚不成熟ꎬ流通性较弱是造成债券融资较少的主要原因ꎬ而房地产市场股权融资的要求一直以来都较高ꎬ所以房地产企业只能主要依赖银行贷款融资ꎮ近年来ꎬ一方面国家针对房地产企业限购令的出台ꎬ使得房地产企业的销售收入大幅缩水ꎬ严重影响了自有资金的来源ꎮ另一方面ꎬ为了防范信贷风险ꎬ政府实施一系列宏观调控政策包括控制贷款规模ꎬ调整资本金比率ꎬ银行贷款门槛的逐步提高㊁利率的不断上升势必会增加房企的贷款的难度和贷款的成本ꎬ这将意味着房地产行业主要依靠银行贷款进行融资的模式将结束ꎮ因此房地产企业无论是内部融资还是外部融资都面临着较大的挑战ꎮ(三)融资风险大受宏观经济环境㊁行业环境㊁信用环境叠加多轮疫情影响ꎬ目前房地产企业债务资本水平比较高ꎬ上市房企中ＨＸＸＦ债务重组偿还超过两千亿的负债ꎬＨＤ负债高达２万亿ꎬ深陷债务危机ꎮ多家房企也相继违约ꎬ流动性危机集中爆发ꎬ整个房地产行业负债水平居高不下ꎬ财务风险不断攀升ꎮ因此ꎬ传统的融资方式已不能满足房地产行业的需求ꎮ正是在这一背景下政府与市场逐渐推动房地产资产证券化ꎬ为房地产企业突破传统筹资方式瓶颈ꎬ开拓新的融资方式带来了契机ꎮ三㊁房地产融资方式创新 房地产资产证券化(一)房地产资产证券化的定义与优势资产证券化(Ａｓｓｅｔ－ｂａｃｋｅｄＳｅｃｕｒｉｔｉｅｓꎬＡＢＳ) 是指将不具备交易条件的基础资产转变为现金流的一种金融工具行为ꎮ这里的资产就包括房地产ꎬ即通过房地产资产证券化ꎬ房地产将可以转化为股票㊁债券等有价证券ꎬ房地产资产证券化对整个房地产融资来７１１讲具有重要意义ꎬ不仅能拓宽融资渠道ꎬ还能进一步降低融资成本ꎮ特别是针对基础资产质量高但企业出现一定问题的房企ꎬ融资效果尤为明显ꎮ房地产资产证券化主要由发起人㊁特殊目的机构/公司(ＳＰＶ)㊁信用增级机构㊁信用评级机构㊁投资银行㊁服务人㊁受托人和投资人组成ꎮ目前房地产资产证券化主要包括ＡＢＳ模式㊁ＣＭＢＳ模式和ＲＥＩＴｓ模式ꎮ相较传统筹资方式资产证券化的优势有以下几点:拓宽企业融资渠道ꎬ由于传统融资方式受到了严格的筛查和监管ꎬ权益类新型筹资将会成为房地产融资的必然选择ꎬ而发行股票等传统权益筹资渠道不断对房地产企业收紧ꎬ毫无疑问房地产资产证券化将成为主流融资方式ꎮ不受发行债券净资产规模４０％上限的限制ꎬ资产池募集资金规模较大ꎬ且融资期限较长ꎮ特别是ＲＥＩＴｓ产品和ＣＭＢＳ产品这类型产品ꎬ期限能长达２０年ꎬ满足企业长期融资的需求ꎮ结合资产特点ꎬ盘活企业存量资产ꎬ加速存货周转速度ꎬ突破传统融资模式ꎬ优化企业资产结构ꎬ降低综合资本成本和财务风险(通过引入特定目的载体ꎬ使资产出表和破产隔离成为可能)ꎮ资金用途更加灵活ꎬ募集资金不受限制ꎬ企业根据需要自主安排ꎬ资金可用于项目建设ꎬ也可用于增加流动性ꎬ调整资本结构㊁并购重组等ꎮ(二)我国房地产资产证券化产品分类我国房地产资产证券法虽起步较晚ꎬ但随着证券市场和房地产市场的不断发展ꎬ２０１５年开始ꎬＳＭ㊁ＢＧＹ㊁ＨＸＸＦ等多家房地产企业开始使用资产证券化地进行筹资ꎻ２０１６－２０１７年ꎬ井喷式增长ꎮ随着资产证券化产品不断涌现ꎬ基础资产基本覆盖了整个行业的每个环节可能产生的现金流ꎮ针对房地产行业ꎬ这些基础资产主要包括保理应收账款债权㊁购房尾款㊁物业费收入㊁抵押贷款㊁商业地产租金收入㊁公寓租金收入等ꎬ同时资产证券化的过程中如何评估底层资产的质量㊁完整性ꎬ确认资产是否存在权利限制和负担等是该新型融资方式目前面临的主要问题ꎮ１.保理应收账债权房地产企业在项目结算中会形成大量应付账款ꎬ而材料㊁服务提供方会形成大量应收账款ꎮ以Ａ房地产企业供应链保理ＡＢＳ为例ꎬ原始债权人为Ａ公司上游材料㊁服务提供商ꎬ债务人是Ａ房地产集团ꎮ就供应商而言ꎬ其基础资产就是大量的应收账款债权ꎬ将应收账款整体转卖给中间的保理商ꎬ保理商通过将该基础资产证券化ꎬ最终投放到投资市场ꎮ投资者认购后将在产品到期日获得收益兑付ꎮ房企保理以大企业为主ꎬ但相对其他类型的证券化产品ꎬ其缺陷就是时间较短㊁融资期限受限ꎮ２.购房尾款ＡＢＳ购房尾款是房地产项目公司向购房人销售商品房而对享有的应收账款债权ꎮ该类型产品于２０１５年首次出现ꎬ由于其具有便于管理㊁现金流稳定㊁持续性强㊁复制性强等特点ꎬ已经逐渐整个房地产行业备受青睐的融资方式ꎮ购房尾款的形成过程为:客户签订购房合同㊁贷款合同 房产局备案㊁银行信贷审核 银行发放贷款ꎮ房地产企业作为原始权益人ꎬ以其持有的权利㊁权益为基础发行证券ꎮ该资产证券化的基础资产(图１)ꎬ其实质就是其应收账款权益ꎬ应特别关注尾款的违约率㊁购房者集中程度㊁资金池的后续供应ꎮ图１㊀购房尾款ＡＢＳ基础资金池３.物业管理ＡＢＳ物业费ＡＢＳ资金池主要是收取物业费的权力ꎬ符合资产证券化中对基础资产的要求ꎮ其基础资产现金流受物业管理公司物业合同类型㊁单位管理费用㊁管理面积㊁收缴率㊁交付率㊁物业合同期限等因素的影响ꎮ物业管理公司所持有的基础资产依赖于物业公司品牌㊁运营ꎬ如果物业公司运营出现问题ꎬ比如物业费收缴延迟ꎬ那么势必将影响基础资产的质量ꎮ８１１此外ꎬ物业管理ＡＢＳ作为重要的资产证券化产品ꎬ融资期限较长ꎬ能有效改善房地产公司融资问题ꎮ４.商业房地产抵押贷款支持证券(ＣＭＢＳ)商业房地产抵押贷款支持证券ꎬ基础资产核心是指向借款人发放贷款而形成的债权ꎮＣＭＢＳ采用信托计划＋资产支持计划的ＳＰＶ结构ꎮＣＭＢＳ偿付能力的保障主要是基础资产物业资产的租金收入ꎬ常见的商用房地产均可以作为基础资产入池ꎬ为产品现金流的产生提供足够支撑ꎬ其结构如图２所示ꎮ图２㊀ＣＭＢＳ基本结构５.房地产信托投资基金(ＲＥＩＴｓ)ＲＥＩＴｓ通过发行股份或其他凭证汇集资金ꎬ由专门的托管机构进行不动产的管理ꎬ资金管理人对投资标的有严格要求ꎬ因此风险较低ꎮＲＥＩＴｓ的收益除了来自资产经营的收益ꎬ还可以来自资产的升值部分ꎮ其结构图如图３所示ꎮ图３㊀ＲＥＩＴｓ基本结构图以上房地产资产证券化产品均通过不动产的非完全销售补充了房企的流动性ꎬ能够很好地解决了从房企存在已久的融资问题ꎮ(三)房地产资产证券化风险点值得注意的是ꎬ房地产资产证券化融资方式的风险与传统融资方式有所区别ꎬ应特别加强在以下环节的风险控制:１.特殊目的机构ＳＰＶ作为一个整个资产证券化过程中的纽带ꎬ在房地产企业融资过程中起着关键作用ꎮ虽然其没有注册资本要求ꎬ但应该在整个产品证券化的过程中防止关联交易产生ꎬ保持其中立的地位和高信用等级ꎬ真正起到 破产隔离 的作用ꎮ２.房地产价值评估机制房地产行业区域差异较大ꎬ而目前评估机构市场发展善不完善ꎬ水平参差不齐ꎮ评估机构应充分考虑到基础资产相关影响因素ꎬ并持续关注其现金流的稳定性ꎬ确保估值的准确性ꎬ降低房地产资产证券化的金融风险ꎬ保障投资者利益ꎬ促进证券市场的健康发展ꎮ３.现有相关法律法规尽早地扫除资产证券法过程中的法律制度障碍ꎬ借鉴国外证券化发展经验ꎬ结合我国资产证券化市场的特点和现状ꎬ在现有法律法规中进一步规定资产证券化的具体规则㊁内容ꎬ从而构建多层级融资系统㊁投资市场ꎬ从而为解决房地产企业的资金来源提供新的方案㊁对策ꎮ四㊁结语融资是企业重要的管理活动之一ꎬ房地产企业如何走出融资困境亟须破题ꎮ资产证券化这种新兴金融工具的发展无疑成为破解房地产融资难问题的关键ꎬ我们期待房地产企业资产证券化能够取得进一步的长远发展ꎬ帮助房地产企业更好地解决融资问题ꎬ从而为房地产企业的发展创造更好的条件ꎮ参考文献:[１]刘畅.房地产证券化融资绩效评价体系构建研究[Ｄ].厦门:福州大学ꎬ２０２１.[２]刘珊珊.房地产业的融资方式选择的影响因素研究[Ｊ].经济研究导刊ꎬ２０１６(１２):２３.[３]袁嘉.企业资产证券化中国式发展路径研究以实证分析为视角[Ｄ].北京大学ꎬ２０１２.[４]吴玲.我国房地产资产证券化相关问题研究[Ｊ].中国市场ꎬ２０１９(２２):２.９１１。
物业费资产证券化实务操作解析2015年8月12日,“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”在上海证券交易所完成发行,为国内市场上首物业服务费资产证券化项目，后续又有华发物业、中南建设等企业开展了此类业务。
本文从发行情况、基础资产特点及产品交易结构等方面对物业服务费资产证券化进行了分析。
一、物业费资产证券化的发行情况物业公司属于轻资产劳动密集型企业，资产规模小、盈利水平低而且缺乏可供抵押的资产，因此较难获得传统的银行融资。
但从物业公司的经营特点来看，其物业合同通常期限较长、现金流也较为稳定，因此物业费可以作为合适的基础资产发行资产支持证券，为物业公司开拓了一条新的融资渠道。
自“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”成功发行后，此类融资模式被广泛复制，截至2016年9月末，市场上一共发行了17单物业费资产证券化产品，累计发行金额达到176.2亿元。
从已发行的情况来看，不仅融资金额高，尤其是远高于物业公司自身资产规模；而且发行期限长，一般发行期限在5-10年，远高于物业公司传统融资期限。
二、物业费资产证券化的基础资产特点物业费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
物业费收取的基础是物业公司与业主签订的物业合同，一般而言物业合同期限较长，物业费用相对稳定。
可作为证券化基础资产的物业费一般具备以下几个特点：一是，原始权益人（即物业公司）已经履行并遵守了基础资产所对应的任一份物业合同项下的应尽义务；物业合同规定了双方的权利义务，物业费收取的前提是物业公司已经提供了相应的服务。
二是，物业费的持续稳定；一方面，基础资产所对应的任一份物业合同项下的到期物业费的历史缴费率均已到达一定的标准（比如80%），另一方面，在物业公司为履行其在物业合同中的义务时，业主在物业合同项下不享有任何主张扣减或减免应付款项的权利；此外，入池的物业项目越多，如多个城市的物业项目，物业合同之间的关联性越低，则基础资产的现金流越稳定。
资产证券化对房地产市场的影响与发展趋势在现代经济中，资产证券化是一种金融工具的运用方式，通过将不动产或贷款等资产转换为可以交易的证券形式，从而吸引更多的资金投入特定的市场。
资产证券化在房地产行业中的应用逐渐增加，对房地产市场产生了重要的影响，并带来了明显的发展趋势。
一、资产证券化对房地产市场的影响1.1 提供融资渠道通过资产证券化，房地产公司可以将已建成的房产或尚未建成的土地转变为证券形式，通过公开发行吸引更多投资者的资金，从而实现融资的目的。
这一过程不仅提供了多样化的融资渠道，也促进了房地产市场的发展和运作。
1.2 降低融资成本传统的房地产融资方式往往需要向银行等金融机构借贷，而资产证券化可以通过吸引更多投资者的资金，降低融资成本。
通过将各类房地产资产进行打包、转让和交易，有效地降低了融资的利息负担，提高了项目的盈利能力。
1.3 分散投资风险资产证券化可以使投资者通过购买证券产品间接参与到房地产市场，将风险分散到不同的投资人中。
这种分散投资的方式帮助投资者降低风险，同时吸引更多投资者参与到房地产市场中，推动市场的稳定与发展。
1.4 提高市场流动性将房地产资产证券化可以使这些资产更容易流动和转让，提高了市场的流动性。
投资者可以通过购买证券产品，灵活地配置自己的投资组合，实现资金在不同项目之间的流动，从而提高了市场的活跃度。
二、资产证券化对房地产市场的发展趋势2.1 不动产投资信托（REITs）的兴起不动产投资信托是一种通过将房地产资产打包成证券形式发行，然后由专业管理团队进行运作的投资方式。
REITs的兴起将进一步促进房地产市场的资产证券化发展，吸引更多投资者参与到这一市场中。
2.2 租赁权证券化的增长房地产租赁权证券化是指将房地产租赁权变为可以交易的证券形式。
随着商业地产领域的发展和租赁市场的成熟，租赁权证券化的实施将成为房地产市场中的新趋势，为投资者提供更多的选择机会。
2.3 绿色证券化的兴起随着环保意识的增强和可持续发展的倡导，绿色证券化成为未来房地产市场发展趋势的重要方向。
物业费收费权资产证券化研究
随着中国房地产市场的持续扩大和城市化进程的不断加速，物业管理已经成为房地产市场不可或缺的一部分。
而物业管理的最基本功能就是向业主收取物业费。
然而，在物业管理市场蓬勃发展的同时，物业管理企业也遇到了越来越多的困境：资金链紧张、收费难度大、执法成本高等。
这些问题给物业管理企业带来了很大的经济压力，限制了他们的经营发展。
因此，物业费收费权资产证券化研究成为一个迫切需要解决的问题。
物业费收费权资产证券化是指将物业服务企业拥有的物业费收费权利进行整合、打包，组成一种可以流转交易的资产证券，从而实现资产的优化配置和资金的快速回流。
这种方式可以极大地增加物业管理企业的收入，解决资金链紧张的问题，还能帮助物业管理企业提高收费效率和降低管理成本，有利于行业的健康发展。
物业费收费权资产证券化的核心是收费权的权益转移。
传统情况下，物业服务企业在管理项目的物业费中具有绝对的收费权利，而过去物业管理企业对外开设的物业费帐户均归物业企业所有。
资产证券化后，物业服务企业可以将自己的物业费收费权力与其它权益协同出售，获得资金或者对其他债权进行担保，从而降低成本、增加盈利。
物业费收费权证券化不仅可以提高资金回款速度，也可以增加物业管理企业的管理效率。
一旦收费权被打包成为资产证券，物业服务企业就可以迅速得到资金，而不必等待业主付费
或者逐个去向物业的钱款，大大缩短了资金回收周期。
如果物业管理企业能够成功实现物业费的证券化，就意味着它们具备了强大而灵活的资金平台，可以进行资产配置、资金流动、风险转移等方面的操作。
同时，证券化还可以帮助企业降低融资成本，提升风险抵抗能力。
然而，物业费收费权证券化面临着一些实际问题。
首先，物业费的结算方式需要透明、公平，否则可能会导致业主的反感。
其次，证券化需要强大的技术平台和规范的操作流程，这对于物业管理企业来说是比较具有挑战性的。
此外，业主的知情权、参与权、监督权也需要得到充分的保障，否则会产生社会风险和道德风险。
因此，需要通过合理的设置制度和规则来保证物业费收费权证券化的可行性。
首先，应当建立健全物业管理企业的信息系统和监督机制，确保资金流向透明、数据真实合法。
其次，应当完善法律法规框架，建立有关票据和贷款买卖的规则，从而为物业费证券化提供可靠的法律保障。
最后，应当充分保障业主的知情权和参与权，以提高其对物业管理企业的信任度和合作意愿。
总之，物业费收费权资产证券化是解决当前物业管理企业融资困难、执法成本高、收费难度大等问题的有效途径。
然而，在实行证券化前，需要建立一系列严谨的监督、审计、评估机制，以确保正常运作和有效管理。
只有通过科学的制度和规则来保障证券化的稳定和安全，才能够更好地服务于社会，推进物业管理行业的健康发展。
