例3：某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。
经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。
又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。
假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。
解答：（1）计算建筑物的重置价格：1）建造成本=800万2）管理费用=800×3%=24万3）投资利息=（800+24）×60%[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%[（1+6%）0.5-1]=54.9万4）建筑物的重置价格=800+24+54.9+50+120=1048.9万（2）计算建筑物的折旧额1）墙、地面等的损坏额=18万2）装修部分的折旧额=200×1/5×2=80万3）设备部分的折旧额=110×1/10×8=88万4）长寿命项目的折旧额=（1048.9-18-200-110）/50×8=115.344万5）该建筑物的折旧总额=18+80+88+115.344=301.344万例1 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来5年的纯收益分别为15万元，16万元，18万元，15万元，20万元，第6年开始大约可以稳定在25万左右，试评估该宗土地的收益价格。
解：P=15/(1+10%)+16/(1+10%)2+ 18/(1+10%)3+ 15/(1+10%)4+ 20/(1+10%)5 +25 [1-1/ (1+10%) 50-5]/0.1 (1+10%)5 =216.1万元例2：某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。
据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。
据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，综合资本化率为12%。
试估算该写字楼的价格。
分析：已知房地产的收益、费用、综合资本化率，可以直接使用收益法求房地产价格难点：家具设备的处理解：(1)年租金收入2.5×12=30(万元)(2)计算年经营费用①房地产税=30×12%=3.6(万元)②管理费=30×5%=1.5(万元)③房屋原值=1000×3000=300(万元)④修缮费=300×2%=6(万元)⑤保险费=300×3‰=0.9(万元)(3)⑥家具年折旧费=10×(1-2%)÷10=0.98(万元)⑦年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(万元)(3)年净收益=30-12.98=17.02(万元)(4)该写字楼套间的价格例3: 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。
目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。
该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月实收租金3万元。
另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房产税为每平方米建筑面积20元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。
试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。
解：1 选定评估方法：收益法2 计算客观总收益：年客观总收益=50×900×（1-10%）×12=4860003 计算总费用（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750元（3）年税金=20×900=18000元（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500元年总费用=17010+33750+18000+4500=73260元4 计算房地产纯收益年房地产纯收益=年总收益-年总费用=486000-73260=412740元5 计算房屋纯收益（1）计算房屋年折旧费本例土地使用年限小于房屋耐用年限，房地产可使用年期为50-2=48年年折旧费=（建筑物重置价-残值）/耐用年限=2500×900×（1-2%）/48=45937.5元（2）计算房屋现值房屋现值=房屋重置成本-年折旧费×已使用年数=2500×900-45937.5×4=2066250元（3）计算房屋纯收益房屋纯收益=房屋现值×房屋资本化率=2066250×8%=165300元如果考虑使用年限的影响则：房屋纯收益=房屋现值×房屋资本化率/ [1-1/(1+r)n]=2066250 ×8% /[1-1/(1+8%)48]= 165300 /0.975130919= 165300 ×1.0255=169515与不考虑年限的影响的差距：4215元，幅度2.55%6 计算土地纯收益土地价格=土地纯收益 × [1-1/(1+r)n ]/r=8759.6÷ 7%× [1-1/(1+7%)30]=8759.6÷8.06%=108679.9元土地单价= 108679.9/150=724.53元/㎡例：企业转让彩电显像管新技术，购买方用于改造年产10万只彩电显像管生产线。
经对无形资产边际贡献因素的分析，测算寿命期间各年度分别可带来追加利润100万、120万、90万、70万，分别占当年利润总额的40%、30%、20%、15%，试评估无形资产利润分成率。
解：各年利润总额的现值23410040%12030%9020%7015%110%(110%)(110%)(110%)1214.881÷÷÷÷+++++++=万2341001209070110%(110%)(110%)(110%)305.505=305.505/1214.881=25%+++++++=万利润分成率例：甲企业以制造四轮驱动汽车的技术向乙企业投资，该技术的重置成本为100万，乙企业拟投入合营的资产重置成本8000万，甲企业无形资产成本利润率为500%，乙企业拟合作的资产原利润率为12.5%，试评估无形资产投资的利润分成率。
解：无形资产约当投资量：100×（1+500%）=600企业约当投资量：8000×（1+12.5%）=9000万甲企业投资无形资产的利润分成率：600/（9000+600）=6.25%某企业拟转让甲产品生产的全套技术，该技术账面原始成本为4000万，已使用2年，预计还可使用10年，近2年，物价涨幅20%，由于该技术转让，本企业产品的市场占有率有所下降，在以后的10年，减少销售收入按折现值计算为1300万，增加开发费用以提高质量、保住市场的追加成本按折现值计算为1200万，该企业与购买方共同享用这项生产技术所形成的生产能力为6500万件和3500万件，试评估该项无形资产转让的最低收费额。
解：无形资产重置成本净价=4000×（1+20%）×10/（10+2）=4800×10/12=4000万分摊率：3500/（3500+6500）=35%机会成本=1300+1200=2500最低收费额=4000×35%+2500=3900万例：甲企业被乙企业兼并，需要对甲企业自创的一套流程方法专利权进行评估。
该工艺方法研制时发生原材料费40000元，辅助材料费10000元，燃料动力费8000元，有关人员工资和津贴14000元，专用设备费9000元，差旅费1000元，管理费2000元，占用固定资产的折旧费30000元，人员培训费和资料费等5000元，专利申请费2000元，求该工艺流程方法的专利的重置价值。
假定：该专利创造性劳动倍加系数为3，科研平均风险率9%，无形损耗率12%，专利剩余有效期为5年。
无形资产分成率为21%，贴现率为10%，该专利可使企业每年新增利润40万。
解：专利自创总成本=1/（1-9%）×[（40000+10000+8000+9000+1000+2000+30000+5000+2000）+3×14000] ×（1-12%）=144088元专利评估价值=重置成本净值（相当于最低额）+超额收益贴现额=144088+21%×400000×（A/P，10%，5）= 144088+21%×400000×3.7908=462515元例1：某工业企业因转让资产需要转让其一项自创生产工艺流程。
据企业资料查实：该工艺方法研制时发生原材料费3万元，燃料动力费0.3，辅助材料0.5万，专用设备费0.4万，管理费0.2万，固定资产折旧费3万，咨询费0.2万，差旅费0.1万，科研和辅助人员工资、津贴等1.2万，其他开支0.3万，该工艺流程预计尚有有效期4年，工艺方法使用后，按目前的情况每年可新增利润40万。
求该项专有技术的评估价值。
该专有技术的有效使用年限为4年，使用专由技术每年新增利润40万，专有技术提成率18%，贴现率为12%。
评估专有技术价值。
倍加系数为4，科研平均风险率为8%，无形损耗12%。
解；成本-收益法专有技术自创总成本=1/（1-8%）×[（3+0.3+0.5+0.4+0.2+3+0.2+0.1+0.3+4×1.2] ×（1-12%）=122400元专有技术评估价值=重置成本净值（相当于最低额）+超额收益贴现额= 122400 +18%×40×（A/P，12%，4）= 144088+18%×40×3.038=34.1136元甲电风扇转让电风扇的商标使用权给乙厂。
合同约定，使用期限为5年，由乙厂每年按使用该商标后新增利润25%，作为使用费支付给甲厂。
预测乙厂使用商标权后1-5年生产电扇20万台、25万台、30万台、35万台、40万台，每台新增利润10元。
