绿城翡翠城法式花园洋房价值梳理(10月稿)

目录别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读多层公寓温馨美好的家园—绿城多层公寓解读高层公寓城市理想的高度—绿城高层公寓解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读城市综合体代言城市精神—绿城城市综合体解读大型社区更为成熟的城市社区生活—绿城大型社区解读商业物业服务于未来的商业品牌——绿城商用物业解读安置房“做全国一流的安置房”—绿城安置房解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读绿城平层官邸以3至4层的低层公寓为产品形态，同时又具有别墅的功能品质。

建筑借鉴欧洲文艺复兴时期建筑精髓，遵循帕拉迪奥新古典主义风格，是一种严格按照欧洲新古典主义建筑的规律范式建造的官邸式建筑群。

2007年5月，绿城用4年磨砺出来的第一个平层官邸项目—北京御园开盘，一个月时间，创造了高档社区销售套数、销售额、销售单价三个第一，并吸引了大量业内人士及开发商的看盘与关注，不少外地开发商特意飞赴北京参观，媒体报道称之为“御园现象”。

而在杭州，北京御园的江南版—留庄受到了市场的广泛关注，成为高端消费群所推崇的理想居所。

从誉满业界的绿城桂花园多层系列，到以别墅手法打造的平层官邸式公寓，绿城以其精雕细琢的别墅品质，完成了对公寓甚至对别墅的双重提升。

绿城的平层官邸是在哪类产品上的提升似乎并不重要，重要的东西只有两个，一是高品质，二是形式上的创新。

吸引大量业内人士甚至外地开发商参观北京御园的一个重要原因，是其新古典主义的建筑令市场耳目一新，业内专家认为，北京御园的建筑绝对堪称百年经典。

北京御园和杭州留庄两个项目都地处人文命脉十分丰厚的“皇缘”地段，有着显赫而悠久的皇族根基，又深蕴大自然的恩泽，拥有无法复制的稀缺资源。

在皇脉之上，绿城找到了兼备感性诉求与理性寄托的新古典主义，借鉴欧洲古典皇家宫廷建筑元素，吸取文艺复兴时期建筑精髓，设计与美感效果建立于数学与透视学基础之上，追求整体恢弘与庄重，力求和谐对称，纯石材外立面大方简洁，方寸之间，尽显纯粹的高贵，外在品质与内在气质完美统一。

定价方法之市场比较法市场比较法定价一、方法简介从市场的角度来看，房地产物业的价格应该是一个综合性指标的近似函数，可表示为；一般我们可以近似的取成多项式，如果我们能够确定市场上现有在售物业的价格及对应的综合性指标，那么根据n对的值，我们就可以根据数学方法确定系数，从而确定函数的表达式。

函数确定后，我们就可以根据一定的标准，判断出翡翠城项目的综合性指标，代入函数中，即可求出翡翠城项目的市场价格。

影响物业售价的综合性指标又是受多个因子影响的综合值，包括位置、交通、物业类型、交房标准……等等，而每一个因子影响价格的权重又是不同的，所以我们首先应该确定这些因子及其相应的权重。

上述内容确定后，我们就可以根据事先的约定，对每一个调查物业的影响其价格的每一个因子打分，再有如下公式确定调查楼盘的综合性指标：，从，为权重，为价格影响因子分值。

二、确定影响因子、权重、分值标准影响因子权重（0～1）分值主要衡量指标分值（0～5）位置 0.5 1、内环、一环、二环、三环 2、东、南、西、北3、距离片区中心远近周边配套 0.5 1、城市基础设施：供水、电、气2、服务设施：文化教育、医疗、邮电3、片区成熟度交通 0.5 1、道路系统2、公交数量、站点数量周边环境 0.4 1、临水；2、临公园；城市规划 0.3 1、规划期限；2、规划所在区重要性3、规划方向现房或期房 0.4 1、现房 2、期房装修标准 0.4 1、毛坯 2、厨卫精装 2、整体精装物业管理 0.3 1、物管费 2、服务楼盘规模 0.2 1、总占地 2、建面 3、户数楼盘规划 0.3 1、园林 2、建筑 3、会所 4、商业 5、学校 6、医疗外立面 0.3 1、差异化 2、醒目 3、新颖 4、高档 5、感观舒适户型 0.3 1、功能布局 2、尺度 3、私秘性 4、有无明显缺点建筑质量 0.2 1、施工单位 2、口碑开发商 0.1 1、背景 2、知名度 3、品牌 4、客户资源广告 0.1 1、频率 2、创意 3、媒体选择三、确定调查物业及相应分值表一花园洋房多层项目名称因子/权重万科金色乐章中海名城锦官新城河滨印象国信公寓银都花园翡翠城位置 0.5周边配套 0.5交通 0.5周边环境 0.4城市规划 0.3现房或期房 0.4装修标准 0.4物业管理 0.3楼盘规模 0.2楼盘规划 0.3外立面 0.3户型 0.3建筑质量 0.2开发商 0.1广告 0.1楼盘得分－楼盘售价－得到函数：根据翡翠城楼盘得分，代入函数，得到翡翠城项目花园洋房售价：表小高层小高层项目名称因子/权重国信公寓望江嘉苑南府锦水漪袅铜丽都花园D区中海名城一期翡翠城位置 0.5周边配套 0.5交通 0.5周边环境 0.4城市规划 0.3现房或期房 0.4装修标准 0.4物业管理 0.3楼盘规模 0.2楼盘规划 0.3外立面 0.3户型 0.3建筑质量 0.2开发商 0.1广告 0.1楼盘得分楼盘售价得到函数：根据翡翠城楼盘得分，代入函数，得到翡翠城项目花园洋房售价：四、最终确定翡翠城项目售价根据上述市场比较分析，得到翡翠城项目的售价为：物业类型花园洋房小高层售价（报价）最终成交价集团内部价格置地会诚意会员价一次性付款五、车位的调查楼盘名称售价车位比车位类型售价租价备注万科金色乐章中海名城锦官新城河滨印象国信公寓银都花园望江嘉苑南府锦水漪袅铜丽都花园D区。

翡翠城住宅产品说明书（东北区高层公寓竹苑4、5号楼）杭州翡翠城房地产开发有限公司引言衷心地感谢您选择了翡翠城。

翡翠城是杭州翡翠城房地产开发有限公司集省铁路投资集团、绿城集团多年房产开发经验，并融入其对房产品的深刻理解，精心营造的高尚住宅园区。

作为开发商，公司多年来一直努力拓展自己的文化视野，思索、把握着人性在自然和社会中的演进规律和方向；在每一个具体开发历程中，探索和实践着如何通过房产建设，实现人们居住品质的优化，生存质量的优化并推动人性中真善美品质的发展。

我们始终认为，房产品是个躯壳，文明是它的灵魂，艺术是它的容貌。

因此，房产品真正吸引人的是自然而然流露的文明与美好。

所以，我们在开发营造的园区里努力追求实现三个界面的和谐：人与自然的和谐，即尊重、保护我们赖以生存的土地和环境；人与人之间的和谐，即在园区里营造出温馨和亲切的人际交往氛围，有安全感和归属感，消弭现代社会带来的嘈杂、拥挤和人际冲突频繁的紧张状态；人与自我精神世界的和谐，即在优美和谐、安定美好的居住环境里，人们的心理状态平和安详，精神状态充满活力和生机。

在翡翠城的开发营造过程中，我们始终秉承上述开发理念，精心设计、精心选材、精心施工，对建筑形体、色彩、轮廓和材料运用以及每一个关系到居住者日常生活的功能细节上，都精心推敲和把握，并结合项目自身特点，努力在规模化的住宅区和风景景观园区方面有所创新，有所建树。

为进一步提升产品品质，翡翠城还前瞻性地引入国家3A级住宅性能标准和建筑节能设计规范，更注重适用性、安全性、耐久性、美观性和环保节能，大量新技术、新工艺、新材料的运用，完善的性能评定标准和严格的质量监控，使翡翠城住宅综合性能远远优于普通住宅。

目前，翡翠城项目已列入浙江省首批建筑节能示范工程。

我们希望，把翡翠城建设成一个与杭州这座美丽的历史文化名城相呼应的经典建筑精品，一个充满温馨、美好居住氛围的高尚住宅园区，她不仅诗一般地美丽而且将时时传递出现代城市居住文明的全新内涵。

绿城翡翠城绿城翡翠城是位于中国的一座高品质住宅小区，设施完善，环境优雅，是现代城市居住的理想之地。

绿城翡翠城位于中国的一个大城市，坐落于城市的繁华区域之中。

小区占地面积广阔，拥有大量绿化植被和公共空间，为居民提供了愉悦的生活环境。

小区内建筑设计精美，结合了传统和现代的元素，展现出独特的魅力。

建筑外立面采用环保材料，既保护环境又节能减排。

绿城翡翠城的住宅户型丰富，包括电梯洋房、别墅、小高层、多层住宅等多种选择。

每一户住宅都经过精心设计，布局合理，充满了生活的温馨与便利。

住宅内部装修豪华，使用了高档材料和装饰品，提供了舒适宜居的居住环境。

小区内设施齐全，拥有幼儿园、小学、中学等教育机构，为居民提供了优质的教育资源。

此外，小区还设有商业中心，集购物、餐饮、娱乐于一体，满足了居民日常生活的各种需求。

小区还配备了运动场地、游泳池、健身房等休闲娱乐设施，让居民可以尽情享受健康愉悦的生活方式。

绿城翡翠城注重环境保护，积极营造绿色生态系统。

小区内有大片绿地和花园，种植了各种植物和花草，为小区增添了一抹自然的色彩。

小区还设置了多个景观湖泊和人工湿地，净化空气，提供水资源，为居民创造了宜人的居住环境。

绿城翡翠城重视社区建设，注重居民之间的交流和互动。

小区内有社区活动中心，定期举办各种文化、体育活动，丰富居民的业余生活。

同时，小区内还有公共休息区和公园，为居民提供了放松身心的场所。

总之，绿城翡翠城是一座高品质的居住小区，为居民提供了优质的住宅环境和综合配套设施。

这里不仅是一个居住的地方，更是一个属于社区人的温馨家园。

无论是年轻人、家庭还是老年人，绿城翡翠城都能满足他们的不同需求，为他们创造一个舒适、安全、便利的生活空间。

绿城翡翠城将继续秉承高品质的理念，不断提升居住环境，为居民打造更好的未来。

项目SWOT分析S优势区位项目所处位置在二环路上。

翡翠城紧邻2环路东5段，由东湖公园、东湖居住区、临2环路商业用地三大部分构成，被沙河、府河交汇相拥。

项目整个地块被一湖、两河、三个公园层层环抱，其中东湖水面面积185亩，东湖公园420亩，沙河公园200余亩，府河公园100余亩，风水浩淼，人杰地灵，是一块难得旳风水宝地。

教育气氛比较浓。

毗邻四川大学、望江公园，秉持古风，传承文脉。

周围学校有19中、12中、29中、成都7中育才学校、成都7中，川师大附中等。

环境环境十分优美。

项目北靠东湖公园，南面沙河、沙河公园，西临府河。

在成都来看，依园傍河旳自然环境，为住户提供了非常优越旳休闲娱乐环境，少有楼盘可以比拟旳。

配套小区和生活配套设施完善，以便住户运动、消遣、学习和工作。

小区设施：网球场、游泳池、羽毛球场、篮球场、乒乓球场、健身房、美容美发、运动健身、医疗保健、老年科学与养生、休闲娱乐、少儿游乐与素质教育、家政服务等。

生活设施：四川大学及附属中学、小学、望江公园、东湖市政公园、城南成熟小区，以及各类银行、医院、邮局等市政设施。

价格楼盘旳均价：3600元/平米起价：3000元/平米，与同类项目相比相对较低，吸引了更多旳消费群体，存在一定旳优势。

户型设计翡翠城旳户型设计十分独特，变化以往老式楼盘旳风格，巧妙旳运用活水和湿润新鲜旳空气构成了十分舒适旳居住构造。

户户临水而居，家家绿意围绕，重现昔日成都水乡旳灵动之美！融汇世界级大师旳经典规划，采用全新退台式手法，充足保障每户旳良好采光及视野。

每户都可享有直线型穿堂风，使东湖和府河旳清新凉爽流遍住宅每个角落。

多层户型区间：160平方米、210平方米；高层户型区间：130平方米、140平方米。

设计合理，构造多样，给消费者提供了不一样旳选择。

投资商实力由于翡翠城背后旳开发商华润集团相对来说资金雄厚，因此广告投入很大，形式多样。

采用了当地电视台广告、售房网站广告、广播电台广告、当地报纸大版面广告、街道广告牌、公共汽车侧面广告、房交会宣传、售楼部宣传册、小区旳联谊活动以及小区旳报纸等方式，做了全方位旳宣传，广告强度明显强于其他对手，并且开发商开发旳经验丰富。