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1房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
试题18：某建筑物为一栋七层框混结构房屋。
首层为现浇钢筋混凝土框架结构，层高为6.0m；2至7 层为砖混结构，层高均为 2.8m。
利用深基础架空层作设备层，其层高为2.2m，本层外2围水平面积774.19m 。
建筑设计外墙厚均为240mm，外墙轴线尺寸（墙厚中线）为15×50m；2第 1 层至第 5 层外围面积均为765.66m ；第 6 层和第7 层外墙的轴线尺寸为6×50m。
第 1 2层设有带柱雨蓬，柱外边线至外墙结构边线为4m，雨蓬顶盖结构部分水平投影面积为40m 。
2另在第5 层至第7 层有一带顶盖室外消防楼梯，其每层水平投影面积为15m 。
问题：⒈计算该建筑物的建筑面积。
⒉简述内外墙工程量计算规则，并列出计算公式。
答案：问题1：解：凡带有围护结构的建筑物或建筑物内层高在 2.2m 或以上的深基础架空层、管道层、设备层、地下储藏室等，均按其外围水平面积计算建筑面积，层高不足 2.2m 的部位应计算1/2 面积。
有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2 计算；雨蓬结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过 2.1m 者，应按雨蓬结构板的水平投影面积的1/2计算。
多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。
该建筑物的建筑面积＝S 深基础架空层＋S 室外楼梯＋S 雨蓬＋S 标准＋S6、7 层774.19＋15×2×1/2＋40×1/2＋765.66×5＋（60.24）×（500.24）×2 2 5264.49m 问题2：3 解：内、外墙工程量按图示墙体长乘以墙体高再乘以墙厚，以立方米（m ）体积计算。
应扣除门窗洞口、空圈和嵌入墙身的钢筋混凝土构件等所占体积；不扣除梁头、板头、加固2钢筋、铁件、管道、门窗走头和0.3m 以内孔洞所占体积。
墙体工程量计算公式如下：墙体工程量（墙长×墙高－嵌入墙身门窗洞面积）×墙厚－嵌入墙身混凝土构件体积式中：墙长—外墙按外墙中心线计算；内墙按内墙净长线计算。
摘要:从监理机构进行工程项目勘察阶段的目标管理角度出发,结合我国工程建设管理方面的基本国情,根据监理机构的工作内容和特点,探索了监理机构在建设项目勘察阶段质量控制的措施和方法。
0 引言我国的工程监理制度是借鉴国际业主方的项目管理模式而建立的,在我国现阶段,监理机构的监理内容主要是对项目的施工阶段进行管理。
随着我国市场经济的发展,工程项目管理市场不断扩大,监理机构在建设各阶段的业务不断扩大。
监理机构在勘察阶段成功开展项目管理服务,做好质量控制是关键。
本文结合以往工程项目管理的经验,对勘察阶段质量控制的程序方法措施进行了探索。
1 监理机构在勘察阶段主要工作内容协助业主和设计单位及时向勘察单位提交工程技术条件;审查勘察方案及其实施的组织和技术措施;在勘察过程中督促勘察单位按照规定的标准、规范、规程和技术条例进行工程测量和工程地质、水文地质等勘察工作,从而为保证勘察成果的质量打好基础;协调勘察单位和施工图设计单位间的关系,督促勘察单位按照合同规定的时间及时向施工图设计单位提供符合质量要求的、设计工作所需的勘察成果;合理协调设计、勘察、建设单位的关系,监督勘察的工作进程;审查勘察报告,要求其结论明确、符合规定的质量要求。
2 勘察阶段工程质量管理目标工程质量管理的目的是确保工程项目质量目标全面实现,提高工程项目的投资效益、社会效益和环境效益。
监理机构的工程质量管理任务,就是根据工程合同规定的质量目标,对工程建设的质量实施监督管理。
勘察阶段监理机构的质量控制目标主要是:勘察阶段的勘察结果应对场地内建筑地段的稳定性作出岩土工程评价;并为确定建筑物的总平面布置、主要建筑物土地基础上及边坡整治方案进行论证,满足施工图设计的要求。
符合《岩土工程勘察规范》、《建筑边坡工程技术规范》以及国家、地方相关法规等。
3 监理机构在勘察阶段质量控制的措施方法3?1 监理机构的组织机构根据监理机构在勘察阶段的的监理内容,一般建立的组织机构。
建筑面积的计算一、单选题1.单层建筑物，当内设局部楼层时，以下关于建筑面积的计算，正确的是（）A 有围护结构的按底板水平面积计算B无围护结构不计算建筑面积C 层高超过2.1m计算全面积D层高不足2.2m计算1/2面积2.建筑物屋顶无围护结构的水箱，其建筑面积的计算，正确的是（）A层高超过2.2m计算全面积 B 不计算建筑面积C层高不足2.2m不计算建筑面积D层高不足2.2m计算1/2面积3.对于建筑物坡屋顶和场馆看台下，关于建筑面积的计算，正确的是（）A设计不利用的净高超过2.1m的部位计算全面积B设计加以利用，净高2.0m的部位计算1/2面积C净高在1.2m-2.1m的部位计算1/2面积D层高在2.2m及以上计算全面积4.根据《建筑工程建筑面积计算规范（GB/T 50353—2013》，以下不应计算建筑面积的是（）A 建筑物外墙外侧保温隔热层B 建筑物内的变形缝C 无永久性顶盖的架空走廊D 屋顶水箱5.某六层教学楼，建筑面积18000㎡，为满足紧急疏散要求，又在两端墙外各增设一个封闭疏散楼梯，每个楼梯间的每层水平投影面积为16㎡，则该教学楼的建筑面积为（）㎡。
A 18192B 19160C 18096D 180006.关于坡屋顶的建筑面积计算描述正确的是（）。
A 净高在2.1m及以上的部位，应全部计算全面积B 净高不足2.1m的部位，应全部计算1/2面积C 净高不足2.1m的部位，不应计算建筑面积D 净高为1.2m的部位，不应计算建筑面积7.建筑物的（）不能按建筑物的自然层计算建筑面积。
A 无围护结构的观光电梯B 室内楼梯间C 通风排气竖井D 电梯井8.以下对单层建筑物的建筑面积计算描述正确的是（）。
A 均计算全面积B 结构层高在2.2m及以上者应计算全面积C 结构层高在2.1m及以上者应计算全面积D 净高在2.2m及以上者应计算全面积9.以下对单层建筑物内设有局部楼层者的建筑面积计算描述正确的是（）。
7层砖混结构住宅楼施⼯组织设计第⼀章编制说明⼀、编制依据1、某“施⼯招标⽂件”及33#36#⼯程评标原则。
2、国家及省市颁布的有关建筑施⼯验收规范、质量评定标准、安全法规、⽂明施⼯条例等。
3、本公司数⼗年来施⼯组团建筑的经验及数次赢得“长城杯”的成功经验总结推⼴。
4、国家和⾏业现⾏的施⼯及验收规范：GBJ202-83 地基与基础⼯程施⼯及验收规范GB50204-92 混凝⼟结构⼯程施⼯及验收规范GB50209-95 地⾯与楼地⾯⼯程施⼯及验收规范GB50207-94 屋⾯⼯程技术规范JGJ73-91 建筑装饰⼯程施⼯及验收规范GBJ300-88 建筑安装⼯程质量检验评定统⼀标准GBJ301-88 建筑⼯程质量检验评定标准JGJ59-88 建筑施⼯安全检查评分标准JGJ80-91 建筑施⼯⾼处作业安全检查技术规范JGJ33-86 建筑机械使⽤安全技术规程JGJ46-88 施⼯现场临时⽤电安全技术规范GBJ203-83 砖⽯⼯程施⼯及验收规范GBJ206-83 ⽊结构⼯程施⼯及验收规范JGJ18-96 钢筋焊接及验收规程JGJ27-86 钢筋焊接接头试验⽅法GBJ107-87 混凝⼟强度检验评定标准GB50164-92 混凝⼟质量控制标准JGJ33-86 建筑机械使⽤安全技术操作规程JGJ46-88 建筑施⼯临时⽤电安全技术规范JGJ88-92 龙门架及井架物料提升机安全技术规范JGJ59-88 建筑施⼯安全检查检查评分标准GB9462-88 塔式起重机技术条件GB5144-94 塔式起重机安全规程GB8525-87 钢筋调直切断机⼆、编制说明及内容1、本投标施⼯组织设计严格按照⼯程招标范围和招标⽂件对施⼯组织设计的要求进⾏编制。
在⼈员、机械、材料调配、质量要求、进度安排等⽅⾯统⼀部署的原则下，由⼟建、安装及装修⼏⼤专业有机组成。
2、根据本⼯程的特点、功能要求，本着对业主资⾦合理利⽤，对⼯程质量的⾼度责任感，我们的编制原则是“经济、合理、优质、⾼效”。
百合家园19号住宅楼工程；属于砖混结构;地上7层;地下1层；建筑高度：20.5m；标准层层高：2.9m ；总建筑面积：0平方米；总工期：0天；施工单位：。
本工程由投资建设，设计，地质勘察，监理，组织施工；由担任项目经理，担任技术负责人。
本计算书参照《建筑施工计算手册》江正荣编著中国建筑工业出版社、《实用土木工程手册》第三版杨文渊编著人民教同出版社、《地基与基础》第三版中国建筑工业出版社等相关文献进行编制。
本工程，基坑土质为填土，且地下水位低于基坑底面标高，挖方边坡可以做成直立壁不加支撑。
最大允许直壁高度按以下方法计算。
一、参数信息:坑壁土类型：填土坑壁土的重度γ(kN/m3)：18.00坑壁土的内摩擦角φ(°)：20.0坑壁土粘聚力c(kN/m2)：10.0坑顶护道上均布荷载q(kN/m2)：4.5二、土方直立壁开挖高度计算:土方最大直壁开挖高度按以下公式计算：h max= 2×c/(K×γ×tan(45°-φ/2))-q/γ其中，h max - -土方最大直壁开挖高度γ - -坑壁土的重度(kN/m3)φ - -坑壁土的内摩擦角(°)c - -坑壁土粘聚力(kN/m2)K - -安全系数（一般用1.25 ）h max = 2×10.0/(1.25×18.00×tan(45°-20.0°/2))-4.5/18.00=1.02m；本工程的基坑土方立直壁最大开挖高度为 1.02m。
百合家园19号住宅楼工程；属于砖混结构;地上7层;地下1层；建筑高度：20.5m；标准层层高：2.9m ；总建筑面积：0平方米；总工期：0天；施工单位：。
本工程由投资建设，设计，地质勘察，监理，组织施工；由担任项目经理，担任技术负责人。
本计算书参照《建筑施工计算手册》江正荣编著中国建筑工业出版社、《实用土木工程手册》第三版杨文渊编著人民教同出版社、《地基与基础》第三版中国建筑工业出版社等相关文献进行编制。
某7层砖混结构住宅项目
《土木工程施工组织》课程设计
指导老师：
学生班级：
学号：
姓名：
建测系
二O一年月日
第一卷
《砖混结构住宅楼基础施工组织设计》课程设计任务书
一、《砖混结构住宅楼基础施工组织设计》课程设计（一）、目的
通过课程设计，学生能比较系统地掌握单位工程施工组织设计的基本内容、基本方法和设计步骤，提高学生建筑施工组织与管理的综合能力，使学生在实际工作中，能根据建筑特点和现场施工条件，选择科学、合理的施工方案，可靠的施工措施，达到经济、安全、合理的施工要求。
（二）、内容与要求
1．确定施工方案，选择施工方法和施工机械，要针对主要分部分项工程详尽描述。
2．绘制施工进度计划，计算时间参数，要求逻辑关系正确，计算数据准确，作一张3号图。
3．绘制施工平面图，作一张3号图。
4．提出保证工程质量、进度和安全，文明施工的技术组织措施及合理化建议。
设计成果有：
1）施工组织设计文件一份。
2）3号图纸二张（施工平面图和横道图），铅笔图或CAD图均可，图幅规范，布图合理；（三）、砖混结构住宅楼设计资料
1．工程概况
某砖混结构住宅楼工程，平面为四个标准单元组合，占地面积为80米×8.125米，共五层，建筑面积3300平方米，层高3.0米，室内外高差900mm。
其单元平面图、单元组合图及立面图见图1-1、1-2、1-3所示。
现场地势较平，自然地坪绝对标高为52.200米，与室外地坪设计标高一致，根据地质勘察资料，建筑物所在地的地下水位较低，故施工时基底不会出现地下水，基底持力层为粉质粘土土层。
建筑物基础采用天然地基、砖砌条形基础，100厚C15砼垫层，基底标高-2.400米，-1.000米处设有一道C30钢筋砼基础圈梁，建筑物按六度抗震设防裂度设计，主体结构为砖墙承重，墙厚均为240mm。
基础、第二、四层楼面及屋面设有C30钢筋砼圈梁。
楼板为预应力圆孔空心板。
屋面防水等级II级。
本建筑位于城郊区，交通方便，场地已三通一平，东南面距离主要公路10米，西面距离原有建筑12.0米，北面距离道路40米，为小区规划住宅区，可作为施工用地。
工程于5月3日开工，日历工期按现行工期定额提前10～15%左右。
估算总工期为180天左右。
基础工程约占总工期的10-20%。
本工程质量目标为合格标准。
工程施工期间，最低气温5ºC , 最高气温约35ºC。
施工开始后，气温逐日上升，八月初最高，以后开始下降，三月至七月为雨季。
2．主要准备工作概况：建设资金已落实，施工合同已签订，施工许可证已办理，施工现场“三通一平”已就绪，图纸已交付，建筑材料货源已落实，施工方已经做好各项准备工作。
（三）工程量一览表
工程量一览表
二、《砖混结构住宅楼施工组织设计》课程设计指导书
（一）原则
熟悉单位工程施工的有关原始资料，取用预算文件中的工程量，根据现行建筑安装施工综合定额和当地当时实际生产水平，计算劳动量，确定施工班组人数和各项目施工延续时间，选择合理的、先进的施工方案，准确把握各施工过程之间的逻辑关系，编制切合工程实际单位工程施工组织设计。
（二）有关实施方法指导 1．熟悉有关原始资料
1、熟悉任务书中有关工程建筑结构情况，地点特征和施工准备工作概况。
2、熟悉作业要求（如作业内容和成果等）及实施本作业时所用的有关资料（如劳动定额等）。
3、熟悉以上情况的基础上初步考虑施工方案。
2．施工组织设计内容 1、工程概况
工程概况主要包括工程特点、地点特征和施工条件等。
1）工程特点
a、工程建设：主要包括拟建工程的建设单位、工程性质、名称、开竣工日期、设计及施工单位等。
b、设计：主要包括平面组合、建筑面积、层数、层高、总高、总宽、总长等。
c、结构设计：主要包括基础类型及埋深，主体结构的类型，墙、柱、梁、板的材料等。
d、施工特点：主要包括工程施工的重点、关键。
2）地点特点
主要包括拟建工程的位臵、地形、地质、地下水位、水质、水质气温、冬雨期间、主导风向、地震烈度等。
3）施工条件
主要包括“三通一平”情况，交通动输条件、资源供应的情况、施工单位机械、设备、劳动力的落实情况、现场临时设施等。
2、施工方案及施工方法
拟定施工方法时，应着重考虑影响整个单位工程施工的全部分项工程的施工程序和施工流向，多层建筑除了突出平面上的流向外还应突出分层施工的施工流向。
（1）确定施工项目
根据工程设计概况和工程量一览表，将单位工程划分为分部工程和施工过程，再考虑施工过程的合并和分解，确定施工项目。
（2）基础工程
基槽开挖方法，基础工程施工顺序，施工流向，施工段划分，组织流水施工的基本思路，回填土的施工方法，保证工程质量的措施。
（3）主体结构工程（略） 3、施工进度计划
编制单位工程施工进度计划时，就在满足工期要求的情况下，对选定的施工方案和施工方法、材料、构件和加工件、半成品的供应情况，能够投入的劳动力、机械数量及其效率、协作单位配合施工的能力和时间等因素作综合研究。
（1）确定施工顺序
根据建筑结构特点及施工条件，尽量做到争取时间，充分利用空闲，处理好各工序之间的施工顺序，加速施工进度。
（2）划分施工项目
根据结构特点，已定的施工方法的劳动组织，并适应进度计划编制的要求，拟定施工项目和工序名称。
（3）划分流水施工段
各施工段的工程量要大致相等，以保证各施工班组能连续，均衡地施工。
划段的界限要能保证施工质量及有得于结构的受力。
（4）工程量计算
按照所给工程量，要按施工流水段的划分列出分层、分段的工程量，以便于安排进度计划。
（5）计算劳动量和机械台班。
（6）确定各施工项目的作业时间
根据劳动力和机械需要量，以及各工序每天可能的出勤人数与机械数量，并考虑到工作面的大小，确定各工序的作业时间。
（7）编制横道计划图
根据各施工项目的搭设关系，编制横道计划草图，先安排主导工程的施工进度，其余的分部工程应尽可能配合主导工作来安排进度，并将各分部工程最大限度地合理搭接起来，使其相互联系，汇成单位工程施工进度计划的初步方案。
（8）检查与调整施工进度计划
进度计划初步方案编好后，检查各分部分项工程的施工时间和施工顺序安排是否合理及总工期是否满足规定工期的要求，是滞出现劳动力、材料、机具需要较大的不均衡现象，以及施工机械是否充分利用等。
经过检查，对不合要求的部分需要调整和修改。
4、主要劳动力、材料、预制构件及机械设备的供应计划
（1）劳动力需要量计划，其编制方法是：将单位工程施工进度计划表内所列各施工过程每天所需工人人数按工种进行汇总，即为每天所需的工种人数。
（2）施工机械需用计划，根据采用的施工方案和安排的施工进度来确定施工机械的类型、数量、进场时间，通常是对单位工程施工进度表中每一个施工过程进行分析确定。
5、施工平面图
单位工程施工平面图是一幢建筑物的施工现场布臵图。
这是施工组织设计的主要组成部分，是进行施工现场布臵的依据，也是实施有组织有计划地进行文明施工的先决条件。
其绘制比例一般为1：200~1：250。
要求绘制主体结构施工的施工现场平面布臵图。
绘制步骤如下：
（1）直运输起重机械的位臵
（2）确定搅拌站的位臵（混凝土搅拌站20~25㎡/台，砂浆搅拌站
10~15㎡/台）
（3）确定建筑材料、预制构件的堆场位臵
（4）确定运输道路
（5）布臵临时设施
（6）布臵水、电线路
（7）布臵安全消防设施及围墙
6、主要技术组织措施
工程质量保证措施；工程进度保证措施；降低工程成本措施；安全生产保证措施；文明施工、环境保护保证措施。
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