如何与国际酒店管理公司打交道——酒店品牌...
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酒店管理中的团队合作与沟通技巧在酒店管理中,团队合作和沟通技巧是至关重要的。
一个高效的团队合作和良好的沟通可以提高酒店的运营效率,增强员工的工作满意度,提升客户的满意度。
本文将探讨酒店管理中团队合作和沟通技巧的重要性,并提供一些实用的建议。
一、团队合作的重要性团队合作是酒店管理中的关键要素之一。
一个团队的成功与否往往取决于成员之间的合作程度。
团队合作可以促进员工之间的互相支持和配合,增强工作效率。
当团队成员能够相互合作,共同完成任务时,酒店的服务质量和客户满意度都会得到提升。
团队合作还可以带来更多的创新和灵感。
在一个团队中,每个成员都有自己的专长和经验,通过合作和交流,可以互相学习和借鉴,从而为酒店管理带来新的思路和方法。
此外,团队合作还可以增强员工的工作动力和凝聚力,提高员工的工作满意度,降低员工的离职率。
二、沟通技巧的重要性良好的沟通技巧是酒店管理中不可或缺的一部分。
在酒店管理中,沟通是信息传递和交流的关键环节。
有效的沟通可以帮助员工更好地理解和执行工作任务,避免误解和冲突,提高工作效率。
沟通技巧包括倾听、表达和反馈。
倾听是沟通的基础,通过倾听他人的观点和意见,可以更好地理解对方的需求和期望。
同时,表达自己的想法和观点也是沟通的重要方面。
清晰、简洁、准确地表达可以帮助他人更好地理解你的意图。
此外,及时和准确地给予反馈也是有效沟通的关键。
及时的反馈可以帮助员工及时调整和改进工作,提高工作质量。
三、团队合作与沟通技巧的实践建议1. 建立良好的团队氛围一个良好的团队氛围是团队合作和沟通的基础。
团队成员之间应该相互尊重、信任和支持。
酒店管理者可以通过组织团队建设活动、定期召开团队会议等方式来加强团队凝聚力和合作意识。
2. 培养良好的沟通习惯良好的沟通习惯可以提高工作效率和减少误解。
酒店管理者可以通过定期组织沟通培训和交流活动,提高员工的沟通技巧和意识。
此外,酒店管理者还可以建立一个开放和透明的沟通渠道,鼓励员工提出问题和意见,及时解决和回应。
国际酒店管理公司经营模式一、酒店管理模式:在酒店管理模式下,国际酒店管理公司承担着全面管理酒店运营的责任,包括运营管理、市场推广、人员培训等。
通常情况下,酒店业主选取一家国际酒店管理公司来管理自己的酒店,通过签订管理协议,将酒店的运营全权交由国际酒店管理公司掌管。
国际酒店管理公司提供专业的管理团队和经验,通过优化酒店运营,提高酒店的绩效和效益,进一步提升酒店的品牌形象和市场竞争力。
酒店管理模式的优势在于,国际酒店管理公司能够利用自身的品牌影响力和运营经验,帮助业主提高酒店的市场占有率和盈利能力。
此外,酒店业主也可以从国际酒店管理公司的全球资源网络中获益,包括客户资源、供应链资源等,提升自身的竞争力。
二、特许经营模式:在特许经营模式下,国际酒店管理公司授权其他公司或个人使用自己的品牌名称、标识和经营理念,在特定区域或特定项目中开展经营。
授权方通常被称为特许经营商,负责具体的酒店经营。
国际酒店管理公司则通过收取特许经营费用来获取利润,同时要求特许经营商遵守一定的经营规范和品牌标准,以维护品牌形象和市场一致性。
特许经营模式的优势在于,国际酒店管理公司可以通过特许经营的方式快速扩展自己的市场份额,进一步巩固品牌的影响力和知名度。
与此同时,特许经营商也能够借助国际酒店管理公司的品牌影响力和市场资源来提升自己的竞争力和知名度。
无论是酒店管理模式还是特许经营模式,国际酒店管理公司在与业主合作时通常会提供以下服务或支持:1.品牌管理:国际酒店管理公司负责管理和维护品牌形象,确保在市场中保持竞争优势和一致性。
2.运营管理:国际酒店管理公司提供专业的酒店运营管理服务,包括市场营销、预订管理、客户服务、运营流程优化等。
3.设计与装修:国际酒店管理公司负责指导酒店的设计与装修工作,确保符合品牌标准和市场需求。
4.培训与发展:国际酒店管理公司提供员工培训和发展计划,以确保酒店团队的专业素质和服务水平。
综上所述,国际酒店管理公司通过酒店管理和特许经营两种模式,与酒店业主合作,共同致力于提升酒店的绩效和效益,并在全球市场中获得竞争优势。
酒店沟通技巧训练(通用4篇)酒店沟通技巧训练篇1消除倾听的障碍在沟通的过程中,造成沟通效率低下的最大原因在于倾听者本身。
研究表明,信息的失真主要是在理解和传播阶段,归根到底是在于倾听者的以下主观因素:(1)自我为中心。
人们习惯于关注自我,总认为自己才是对的。
在倾听过程中,过于注意自己的观点,喜欢听与自己观点一致的意见,对不同的意见往往是置若罔闻,这样往往错过了聆听他人观点的机会。
(2)先入为主的偏见。
先入为主具有巨大的影响力。
如果你臆断某人愚蠢或无能,你就不会对他们说的话给予关注。
(3)急于表达自己的观点。
许多人认为只有说话才是表白自己、说服对方的唯一有效方式,若要掌握主动,便只有说。
在这种思维习惯下,人们容易在他人还未说完的时候,就迫不及待地打断对方。
(4)心不在焉,转移话题。
如果注意力不集中,那么你只会把一部分注意力放在倾听上;如果你觉得对方的话无聊或让你感到不自在,可能会改变话题或者讲笑话,终止对方谈话的思路。
认识到倾听过程中的主客观障碍后,要主动采取措施予以克服。
下面是一些在倾听中要特别注意的细节:(1)创造有利的倾听环境,尽量选择安静、平和的环境,使传递者处于身心放松的状态。
(2)摆出有兴趣的样子,端详对方的脸、嘴和眼睛,尤其要注视眼睛,将注意力集中在传递者的外表。
这样能帮助你聆听,同时,这是让对方相信你在注意聆听的最好方式。
(3)尽量把讲话时间缩到最短。
当讲话时,你便不能聆听别人的良言,可惜许多人都忽略了这一点。
(4)平和的心态,倾听中只针对信息而不是传递信息的人。
诚实面对、承认自己的偏见,并能够容忍对方的偏见。
(5)保持耐性,不要打断对方的谈话,抑制争论的念头。
注意你们只是在交流信息,而非辩论赛,争论对沟通没有好处,只会引起不必要的冲突。
学习控制自己,抑制自己争论的冲动,放松心情。
(6)不要过早作出结论或判断。
当你心中对某事已作判断时,就不会再倾听他人的意见,沟通也就被迫停止。
(7)不要以自我中心。
十大酒店管理公司在全球范围内,酒店业务的发展和管理显得越来越重要。
为了提供一流的服务和优质的客户体验,许多酒店管理公司应运而生。
这些公司通过提供专业的管理服务,帮助酒店提高效率和盈利能力,并成为行业内的佼佼者。
下面,我们将介绍全球范围内最著名的十大酒店管理公司以及它们的管理模式和成功之道。
一、万豪国际酒店集团万豪国际酒店集团是全球最大的酒店管理公司之一,拥有30个酒店品牌。
该公司通过其独特的管理模式和高效的运营系统,致力于提供优质的酒店服务。
万豪注重员工培训和发展,并倡导创新和卓越。
二、希尔顿酒店集团希尔顿酒店集团是全球最著名的酒店管理公司之一,在全球范围内拥有5500多家酒店。
希尔顿通过持续的创新和市场拓展,成为酒店行业的领导者。
该公司注重客户满意度和员工培训,并采用先进的技术和管理工具。
三、洲际酒店集团洲际酒店集团是世界领先的酒店管理公司之一,管理着全球5200多家酒店。
洲际致力于为客户提供优质的住宿体验,并通过创新的服务和管理方式,不断超越客户的期望。
该公司还注重社会责任和可持续发展。
四、温德姆酒店集团温德姆酒店集团是全球最大的酒店特许经营公司之一,拥有约9000家酒店。
该公司通过创新的经营模式和多元化的品牌组合,满足不同客户群体的需求。
温德姆酒店集团还重视员工发展和社会责任。
五、雅高酒店集团雅高酒店集团是全球最大的欧洲酒店管理公司,管理着全球4800多家酒店。
雅高致力于通过其独有的文化、品牌和服务,为客户提供独特的体验。
该公司注重环境可持续性和社会责任,并通过创新和数字化转型来提高效率。
六、喜达屋酒店集团喜达屋酒店集团是全球最大的豪华酒店品牌集团之一,旗下拥有九大品牌,管理着全球6200多家酒店。
喜达屋通过独特的品牌定位和高品质服务,成为豪华酒店行业的领导者。
该公司注重员工培训和品牌推广,并致力于提升客户体验。
七、索菲特酒店集团索菲特酒店集团是全球知名的豪华酒店管理公司,管理着全球450多家酒店。
酒店行业中的品牌扩张和国际化战略在酒店行业中,品牌扩张和国际化战略一直是各大酒店集团关注的重要议题。
随着全球经济的发展和人们对旅游需求的增长,酒店品牌的扩张和国际化已成为酒店集团们迅速发展的关键策略。
一、品牌扩张品牌扩张是酒店行业中持续获得市场份额和增加收益的重要手段。
在品牌扩张过程中,酒店集团通过增加酒店数量、开设新的品牌系列或者收购现有的酒店品牌等方式实现扩张。
1.1 增加酒店数量通过在新的城市或旅游目的地建设新酒店,酒店集团可以实现品牌扩张。
新酒店的开业不仅可以吸引新的消费者,还可以满足现有客户的需求,提供更多的住宿选择。
举例来说,国际知名的万豪酒店集团每年都在全球范围内开设多个新酒店,不断扩大其在酒店行业的影响力。
1.2 开设新的品牌系列为了满足不同客群和市场的需求,酒店集团也会考虑开设新的品牌系列。
例如,希尔顿酒店集团旗下的希尔顿咖啡馆系列针对年轻商务旅客,以简约时尚的设计和便利的服务吸引消费者。
通过开设新的品牌系列,酒店集团可以进一步巩固自己在市场的地位,并吸引更多的消费者选择他们的品牌。
1.3 收购现有酒店品牌除了自主开设新酒店和新品牌,酒店集团也可以通过收购现有的酒店品牌实现扩张。
通过收购其他酒店品牌,酒店集团可以快速进入新的市场,提高市场份额。
例如,雅高酒店集团曾收购了洲际酒店集团,进一步巩固了自己在全球酒店行业的领先地位。
二、国际化战略随着全球旅游业的发展,各大酒店集团纷纷制定和实施国际化战略,以扩大自己的全球市场份额和影响力。
2.1 本土化运营在进入新的国际市场时,酒店集团通常会采取本土化运营策略。
这意味着酒店集团会根据当地市场的特点和消费者需求,调整产品和服务。
例如,星级酒店在不同国家可能提供不同的餐饮选择,以迎合当地消费者的口味。
2.2 建立合作伙伴关系为了拓展国际市场,酒店集团也会与当地的合作伙伴建立紧密的合作关系。
通过与当地政府、旅游局和当地企业合作,酒店集团可以更好地了解当地市场和文化,并获得更多的市场资源和支持。
酒店品牌推广的四种策略酒店品牌推广的四种策略如下:1、酒店品牌广告植入娱乐营销是当前营销推广手段里富有成效的方法。
具有几个特点:投入大、回报高、时间、影响力广泛、品牌形象深入、受年轻人追捧、多次传播。
通过热门节目和影视剧的植入,加上互联网的宣传炒作,效果会非常理想。
2、酒店品牌新闻传播品牌推广较重要的目标就是打开品牌度,树立良好的品牌形象,使受众产生对品牌的好感与信任,进而增加购买品牌产品的可能性,扎实提高用户品牌忠诚度、粘度。
新闻媒体是较具的平台,酒店品牌通过各大网站发布品牌相关信息,打造品牌公信力,树立良好的形象。
3、酒店品牌榜单营销大家可能经常看到一些同行在网上滥发品牌排行榜,实际上,还有一些排行榜既不触犯广告法、又有趣、传播、受欢迎,那就是特色排行榜营销,也称为榜单营销。
从产品性能、价格、功能、消费者喜好重新给产品做排名,容易受到消费者追捧。
4、酒店品牌视频推广视频发布是时下热门的营销方式之一,集视听于一体,能够对产品特性及形象做出较好的展示。
鹿豹座在结合产品特性的同时,打造有趣的传播内容,通过拍摄、剪辑、恶搞等方式将宣传片发布至各大主流视频网站并进行视频首页推荐,引起速传播。
树立酒店品牌经营策略环节1:形象设计形象设计,是酒店策划的基本环节。
任何酒店的策划,必须以形象导入为先,才会明确应该以什么形象向目标消费群体展示和传达信息。
那么,这个形象设计就是全面导入CIS(或CI)战略。
CIS是企业形象识别标志的英文缩写。
企业形象标识就像人的外观特征,我们可以它来识别特定的企业,如:酒店的徽号、建筑、中英文店名、环境导航系统等,都是酒店的形象识别体系,是一个不容分离的整体,环环相扣,严谨入微。
环节2:服务构建把服务质量管理体系作为品牌的保证。
品牌靠产品(服务)来维护。
酒店的产品就是服务,酒店服务质量的控制永远是品牌的可靠保障,没有服务就没有酒店品牌的生存价值。
创立酒店品牌,服务质量是关键。
要树立全方位的全员服务质量管理意识,实行全面服务质量管理,建立完善的服务质量标准体系和保证体系,加强服务质量控制和达成。
酒店管理的酒店品牌管理与客户关系建立案例酒店作为服务行业的重要组成部分,品牌管理和客户关系建立对于酒店的成功经营至关重要。
本文选取了几个实际案例,旨在探讨酒店品牌管理和客户关系建立的成功经验。
一、希尔顿酒店希尔顿酒店是全球知名的酒店品牌,在品牌管理和客户关系建立方面一直表现出色。
首先,希尔顿通过全面的市场调研,建立了准确的目标客户群体,并深入了解客户需求和偏好,以便能够为客户提供个性化的服务。
其次,希尔顿在品牌宣传方面投入了大量资源,通过各种渠道广泛宣传品牌形象和服务理念,提高了品牌知名度和认可度。
同时,希尔顿注重持续创新和改进,不断提升服务质量和客户满意度,使客户持续选择并推荐希尔顿酒店。
二、万豪国际酒店集团作为另一个全球知名的酒店品牌,万豪国际酒店集团在品牌管理和客户关系建立方面也有着卓越的表现。
万豪通过精心的品牌定位和形象设计,使其品牌与众不同,树立起独特的品牌形象。
在客户关系建立方面,万豪通过建立忠诚度计划,奖励忠实客户,并通过定期沟通和个性化关怀维系客户关系,提高客户满意度和忠诚度,促进复购行为。
三、凯悦酒店集团凯悦酒店集团以其独特的品牌风格和高品质服务而闻名。
在品牌管理方面,凯悦通过持续的品牌传播和宣传活动,加强了品牌形象的认知度和影响力。
在客户关系建立方面,凯悦注重客户体验,提供个性化的服务,并通过建立客户社区和线上平台,促进客户互动和分享,增强客户的归属感和忠诚度。
以上为几个实际案例,展示了酒店品牌管理与客户关系建立的成功经验。
酒店在品牌管理方面要明确品牌定位,通过市场调研了解客户需求,注重品牌宣传和传播。
在客户关系建立方面,要关注客户体验,提供个性化服务,建立客户社区,通过沟通和关怀维系客户关系。
通过合理的品牌管理和客户关系建立,酒店能够提升品牌影响力和客户满意度,实现持续发展和盈利。
洲际酒店服务管理营销方案1. 引言洲际酒店是全球知名的豪华酒店品牌,以其优质的服务和舒适的住宿环境而闻名。
在竞争激烈的酒店行业中,为了保持市场竞争力和吸引更多的客户,洲际酒店需要采取有效的服务管理和营销策略。
本文将提出一套全面的洲际酒店服务管理营销方案,旨在提升客户满意度和品牌忠诚度,同时增加销售额和市场份额。
2. 服务管理方案2.1 提升员工培训与素质目标:提高员工的服务意识和专业技能,确保客户得到优质的服务体验。
•加强员工培训计划,包括礼仪培训、技能培训和语言培训等,帮助他们提升服务素质和专业技能。
•设立培训奖励机制,激励员工参与培训并取得良好成绩。
•定期进行员工评估和绩效考核,发现问题并及时进行改进。
2.2 强化客户关系管理目标:建立良好的客户关系,增加客户忠诚度和复购率。
•建立客户关系管理系统,跟踪客户的消费习惯和偏好,并提供个性化的服务。
•定期与客户进行沟通和反馈,了解他们的需求并解决问题。
•提供会员制度,给予会员特殊优惠和额外的服务,进一步增加客户的忠诚度。
2.3 加强设施维护和品质管理目标:确保酒店设施的良好状态,提供卓越的住宿体验。
•设立设施维护团队,进行定期检查和维修,确保设施的正常运转和使用。
•引入先进的技术设备,提高设施的品质和功能。
•加强品质控制,确保所有服务环节的一致性和高品质。
3. 营销方案3.1 市场调研和定位目标:深入了解目标市场和客户需求,明确酒店的定位和竞争优势。
•进行市场调研,了解目标市场的需求、趋势和竞争对手的情况。
•定位洲际酒店为高端豪华酒店,突出其舒适度、服务质量和独特性。
•建立品牌形象和口碑,通过口碑营销吸引更多的目标客户。
3.2 多渠道营销策略目标:通过多种渠道扩大酒店的知名度和市场份额。
•建立和维护社交媒体平台,通过发布酒店信息、活动和特惠优惠吸引客户。
•与旅行社和OTA合作,增加在线预订渠道,提供更便捷的预订方式。
•推出会员俱乐部计划,通过会员推荐和口碑传播扩大客户群体。
酒店联盟话术引言酒店联盟是指多家酒店通过合作形成的联盟,共同开展市场营销活动、资源共享、服务升级等合作。
在酒店联盟的合作过程中,良好的话术和沟通方式是至关重要的。
本文将为您介绍在酒店联盟合作中常用的话术,并提供实用的沟通技巧。
1. 对合作伙伴的赞美与感谢在与合作伙伴的沟通中,表达赞美和感谢是非常重要的。
通过赞美合作伙伴的专业能力,对联盟的发展起到积极的促进作用。
例如,可以用以下话术: - “感谢您在本次合作中的支持与配合,您的专业素养让我们深感钦佩。
” - “您的团队始终保持着高效务实的工作态度,让我们深感安心。
”2. 提出合作建议和期待在酒店联盟合作中,双方需要展开合作建议和期待,明确未来的合作方向。
通过以下话术可以表达合作建议和期待: - “希望能够与您共同探讨市场推广方案,共同开展更多的促销活动。
” - “我们期待与您建立更加紧密的合作机制,共同提升服务质量。
”3. 解决问题与提出建议在合作过程中,可能会出现一些问题或挑战。
在这种情况下,应该积极解决问题,并提出建议改进。
以下是一些常用的话术: - “我们发现了一些问题,希望能够与您沟通并共同寻找解决方案。
” - “我们提出了一些建议,希望能够得到您的反馈与支持。
”4. 合作共赢与未来展望最终目的是实现合作共赢,让联盟取得更大的成功。
在结束对话时,可以用以下话术表达未来展望: - “通过我们的合作,我们相信联盟将会迎来更为辉煌的未来。
” - “期待我们的合作能够为行业带来全新的发展机遇,共同创造更加美好的明天。
”结语以上是在酒店联盟合作中常用的话术,希望这些实用的沟通技巧能够帮助您在合作中更加顺利地与合作伙伴交流。
记住,合作是双方共同努力的结果,只有相互信任、尊重和理解,才能取得更大的成功。
以上为酒店联盟话术文档,总字数1651字。
一、洲际酒店集团洲际集团成立于1777年,总部位于英国。
是目前全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团,同时也是世界上客房拥有量最大(高达650,000间)、跨国经营范围最广,分布将近100个国家,并且在中国接管酒店最多的超级酒店集团。
包括中国大陆25个省、区、市。
洲际酒店集团旗下酒店涵盖了五星级、四星级及快捷酒店。
1.洲际酒店及度假村]称得上洲际旗下集优雅与品位为一体的豪华酒店品牌,酒店在细节上的把控下了很大功夫.员工可以为你提供24小时的贴身服务,包括“店内礼宾服务”在内的细致周密的服务内容使得洲际品牌屡获殊荣。
商务旅行杂志在欧洲评选中,洲际被评为“最佳连锁酒店”。
2.华邑酒店及度假村这是全球酒店业首个为中国旅客度身打造的高端国际酒店品牌。
華邑酒店及度假村品牌的推出建立在洲际酒店集团对中国市场和中国消费者深厚的了解和深入的认知之上,不过这一思路的成效如何,还得观察市场的进一步反应。
3.皇冠假日酒店作为全球发展最快的高端酒店品牌,皇冠假日为成功商务活动所提供的互动平台使其成为商务旅客和会议组织者的理想选择,主要服务及设施包括“成功会议”是各类正式及非正式会议的成功保障.业界首个连锁精品酒店品牌。
英迪格酒店主要针对崇尚设计、时尚但又无需繁琐酒店设施的商务及休闲旅客。
坐落在上海外滩的英迪格酒店,也是很不错的选择.5.假日酒店及假日度假酒店全世界最具知名度的酒店品牌之一,向来以为客人提供亲切友善的服务著称。
假日酒店品牌以相对便宜的价格以及物有所值的住店体验使其成为中国最大的中档酒店品牌。
值得一提的是,秦皇岛的假日酒店可以说的上是五星标准.全世界发展最快的酒店品牌之一,其轻松、便捷以及选择多样的服务使需要考虑旅行成本的旅客也能在舒适的酒店环境中获得质量稳定的住宿体验。
二、希尔顿酒店集团希尔顿全球是国际最具知名度的酒店管理公司之一,其下品牌包括奢华酒店、全方位服务酒店、度假村及延时居住与专注服务式酒店等。
如何与国际酒店管理公司打交道——酒店品牌选择■吴泛波编者寄语:作为酒店市场发育成熟的重要标志,酒店管理公司是管理要素演进与专业化分工的产物,而酒店委托管理及委托管理合同则是管理公司实现品牌价值和扩大经营规模的重要手段。
而作为酒店管理合同的两个主体,酒店业主和管理公司能否最终走到一起,需要经过“征婚、恋爱、婚姻”三个阶段。
作者通过多年实践,借鉴多位专家和前辈的成功经验,归纳总结出了一套酒店品牌选择、管理合同谈判,以及管理合同执行的方法,希冀提供给国内广大酒店业主一个参考的样本,同时更希望此文能够起到抛砖引玉的作用,共同促进中国酒店业的良性发展。
希望与作者就此方面进行交流的读者可发邮件至samuelng@vip.sina.com本刊将分期刊登该文章,以飨读者!前言一、管理公司的本质在酒店管理合同的经营模式中,酒店管理公司是以其公开注册并拥有知识产权的酒店系列品牌、管理体系、营销体系为主要依托,向受托管理的酒店进行管理输出和品牌输出,从而获得经济价值和品牌价值的经济组织。
酒店管理公司是酒店市场发育成熟的重要标志,是管理要素演进与专业化分工的产物,它促进了酒店所有权与经营权的分离,深化了酒店业主与酒店经营者的委托代理关系。
二、管理合同的本质作为一种重要的酒店管理形式,酒店管理合同风行全球,它是非股权式的一种酒店营运方式,属于委托代理关系的企业制度安排。
酒店业主与酒店管理公司通过签署管理合同来约定双方的权利、义务和责任。
酒店业主雇用酒店管理公司作为自己的代理人,承担酒店经营管理职责。
作为代理人,酒店管理公司以酒店业主的名义,拥有酒店的经营自主权,负责酒店日常经营管理,定期向酒店业主上交财务报表和酒店经营现金流,并根据合同约定获得管理酬金。
酒店业主为酒店提供土地使用权、建筑、家具、设备设施、运营资本等,并根据合同约定承担相应法律与财务责任。
酒店管理合同的基本合同关系在于:约定业主负责出资,对酒店物业进行投资建设、并按一定标准装修后,将符合开业条件的酒店物业及相应经营管理权,委托给酒店管理公司进行经营实现获利,其中,酒店管理公司按一定的比例收取基本管理费和奖励管理费,但无需承担经营风险(目前,市场上也出现酒店管理公司对市场前景看好的酒店参股投资、共担风险的合作模式)。
由此可见,业主的项目投资风险,在合作期限内取决于酒店管理公司的经营模式和管理水平,因此如何设定风险控制机制,尽可能将业主回报锁定在一个可预期的范围内,就成为了业主签订委托管理协议时的最大考量。
第一章、征婚篇:如何选择管理公司和品牌?管理品牌选择要诀:一看经营业绩“软件”,二看建造标准“硬件”。
一、酒店品牌“软件”的选择——经营业绩鉴于酒店管理合同的风险特性,业主在管理委托期限内,整个项目的投资风险基本上取决管理公司的经营模式和管理水平的高低。
因此品牌知名度、网络营销能力、管理水平和服务理念就成了业主选择管理公司的主要方法。
那么如何有效判断管理公司及其品牌的经营实力呢?首先让我们先来看看酒店管理品牌究竟是如何划分的,然后再对管理品牌的选择步骤和方法进行说明。
(一)品牌选择的准备工作作为国际酒店业知名的专业媒体,美国的《HOTELS》每年都会根据国际酒店集团旗下品牌所管理的客房数量进行排名。
虽然这已经成为了酒店业的一种风向标,但从本质上讲,这种排名是站在管理公司角度、以酒店数量为基础的纵向统计,它说明的只是管理公司品牌覆盖的广度,再加上目前主要的国际酒店集团一般都以全品牌战略占领各个细分市场,因此对于广大的酒店业主来说,这种单纯以规模论英雄的“大杂烩”排名权且是作为一种参考,而真正对业主有用的是能够说明不同品牌市场竞争能力和为酒店带来经济收益能力的排名。
从业主的角度出发,需要注意的是在管理公司的遴选阶段,千万不能“一见钟情”、让管理公司觉得“非她不娶”了,否则管理公司一般会对合同谈判采取比较强势的态度,条款让步不多,使得还未上阵就矮人一截,合同谈判肯定就要吃大亏。
较为妥当的方法是根据自身项目的定位、档次和规模特征,对符合要求的潜在管理公司进行品牌档次、经营业绩等指标进行横向比较,然后再结合自身的发展理念和战略进行综合决策。
(二)品牌选择“四步曲”1.第一步:级别筛选这里我们可以参考国际知名酒店研究机构史密斯旅行研究公司出版的《国际酒店品牌等级分类表》(见表一),它是目前海外投资基金在资本市场上投资参考的重要依据。
酒店业主可以通过参考该标准,评估待建酒店项目的投资额度和工程规模,物色与开发物业层次相匹配的酒店品牌。
该表共将194个酒店品牌分为超豪华Luxury(相当于超五星)、豪华Upper Upscale(相当于五星)、高档Upscale(相当于四星)、中档Minscale(相当于三星)和经济型Economy(相当于一、二星)五个级别。
由于篇幅关系,本文仅列出前三个级别品牌名称及其所属酒店集团。
表1:国际酒店品牌分类一览表(按英文字母排列)(资料来源:史密斯旅行研究公司) 2.第二步:品牌筛选经过第一步筛选后,也许会有N个酒店品牌入围,但能否真正进入品牌候选名单,则需要了解这些品牌是否准备进入项目所在的城市区域,同时还要过滤掉由于排他性条款限制而无法合作的品牌,最终剩下进入候选名单的品牌就可以进行第三步PK比较分析了。
3.第三步:PK分析这一步骤是对进入最终候选名单的品牌及其所属酒店集团进行实质分析,分析的要点有两个:一是对比同档次品牌所管理的酒店数量,二是比较所管理酒店的经营收益情况。
分析的方法有四个:管理酒店总量比较、同级别品牌酒店比较、管理水平对比、经营业绩对比。
4.第四步:品牌确定完成上面三个步骤后,经过层层递进式的筛选,在报请业主公司领导审定后,基本就可以锁定拟合作的管理品牌了,下面的工作就是正式与管理公司接洽,明确合作意向,签订合作备忘录(MOU),并进行管理合同条款谈判了。
(三)案例说明这里我们以一个北京的超豪华酒店项目为例,对品牌选择的“四步曲”过程进行说明。
该项目根据其规划建设的档次和规模,经过前两个步骤筛选,目前已经初步圈定了两个国际酒店集团的“超豪华”品牌,下面重点演示第三个步骤PK分析。
1.确定样本为了能够对国际酒店集团的发展情况有一个全面的了解,并在此基础上进行全景比较,我们选取了目前在国内具有较强影响力和占有较大市场份额的14家国际管理公司,按照其品牌序列对所管理酒店(包括已开业酒店和筹建中酒店)的数量进行了分类整理(见表2和表3),然后对候选的两个酒店品牌进行全方位比较分析。
2.总量比较截至今年上半年,14家国际酒店集团在国内管理的酒店数量共计550家,客房196033间,其中已开业酒店277家,已签约正在建设中的酒店273家。
其中:A酒店集团旗下四个品牌所管理的酒店共有183家,占总数的33%,客房占32%;B酒店集团旗下七个品牌所管理的酒店85家,占总数的15%,客房占18%。
小结:对比两个集团的全线品牌酒店数量,A酒店集团超出B酒店集团54个百分点。
因此在所管理的酒店数量和规模总量上,A酒店集团具有很大优势。
表2:国际管理公司中国区酒店项目一览表(资料来源:根据国际酒店集团相关数据整理) 3.级别比较按照《国际酒店品牌等级分类表》分类标准,我们将两家酒店集团旗下的品牌分类归入相应级别中(见表3),并结合表2对其在国内管理的同级别酒店进行对比。
表3:“A”与“B”同档次品牌酒店对比表(资料来源:根据国际酒店集团相关数据整理)·“超豪华”系列:A集团旗下超豪华品牌酒店有23家,占集团总数比例为13%,客房为‘18%;B集团旗下的超豪华品牌酒店数量为11家,占集团总数比例为13%,客房为12%。
·“豪华”系列:B集团旗下的三个豪华品牌酒店共有58家,占集团总数比例为68%,客房为74%;A集团旗下没有同档次酒店。
·“高档”系列:A集团旗下高档品牌酒店有59家,占集团比例为32%,客房为34%;B集团旗下的两个高档品牌酒店有16家,总集团总数比例为19%,客房为14%。
·“中档”系列:A集团旗下的两个中档品牌酒店共有101家酒店,占集团比例为55%,客房为49%;B集团旗下没有同档次酒店。
小结:B集团旗下拥有四个豪华级别以上品牌,共有酒店69家,占B集团酒店总数的比例为81%,相比A集团只有一个豪华品牌,酒店数量为23家,占A集团酒店总数的13%。
因此,在所管理的豪华级别以上酒店数量和规模总量上,B集团处于绝对优势。
4.管理比较先让我们看一组数据:A集团旗下在国内(含港澳地区)已开业酒店85家、在建酒店98家;B集团旗下在国内(含港澳地区)已开业酒店38家、在建酒店47家。
这说明了什么呢?选择管理公司,选的就是它的品牌、网络和管理,而真正在项目现场贯彻执行管理公司意志的是管理公司为酒店选聘的总经理及其管理团队,因此从某种程度上讲,管理团队的水平和能力的高低决定了酒店经营管理的成败。
A集团在建酒店数量比B集团多出了一倍以上,粥少僧多,这就意味着高级管理人员的选聘难度加大,如果A集团在超豪华品牌系统内部选拔不到合适的人员,那势必就会从外部社会上甚至是从低一个档次的品牌系统中进行挑选,如果真是这样,是否能够保证品牌质量就要打上个问号了。
5.效益比较投资收益率是每一位精明的投资商最关心的指标,业主对管理品牌的选择,其实最终的落脚点是体现在能否实现酒店的经营效益上。
这里,我们选取了北京和上海这两个目前酒店业绩表现最好的城市,把A 集团和B集团在这两个地区所管理的酒店经营数据放在一起,按照实际平均房价(这是品牌的价值认可度在市场上的直接反映)进行排列,结果显示:(1)北京市场根据北京市83家代表性酒店的统计数据显示,2007年平均出租率为74%、平均房价641元(合92美元)、可售客房单位收益(RevPAR)为473元(合68美元)。
A集团和B集团在北京管理的已开业酒店有12家,其中A旗下9家,B旗下3家。
按照RevF)AR排名,B集团管理的两家酒店位居前两名,A集团管理的酒店中排名最高的是第三名。
(2)上海市场根据上海市44家国际品牌管理的酒店数据显示,2007年平均出租率为66-7%、平均房价1 167元(合166美元)、单位客房收益778元(合111美元)。
A集团和B集团在上海市场管理的已开业酒店有13家,其中A旗下7家,B 旗下6家。
按照可售客房单位收益排名,B集团旗下管理的四个品牌酒店居于前四位,A集团旗下的超豪华品牌仅排在第五位。
小结:高星级酒店的客源多来自境外,而国际品牌的市场知名度和营销网络开拓能力具有很大优势,因此在国际品牌管理的酒店收入来源中,客房一般要占到60%一70%,所以有日:得客房者得天下。
根据上述分析,无论是平均房价还是单位客房收益,B集团都比A集团具有更强的市场竞争力,也就能为业主带来更好的经济效益。