房地产三十六计

以南通为例，小城地产营销36计这是一个决战二三线城市的时代。

这是分享知识，专业传承的时代。

根据定位、产品、营销、企划、广告与销售等全过程各环节总结得出了小城地产营销的36个特点，以供借鉴。

1，小城有大作非一线城市，也可能有一线作品。

北上广深之外，如重庆之龙湖春森彼岸。

本文讨论小城，更多关注如南通之三四线城市，即使全盘影响力不足以辐射全国，也可以在某些方面领先区域。

作为营销操盘手，务必要有“小城大作”之心态，以责任、尊重、价值之原则，为城市创造经典。

以南通为例，从优山美地到玉兰公寓再到万濠华府，都是可以写入长三角地产营销历史的楼盘。

2，拷贝要走样拷贝要走样，就是不能直接复制一线城市的营销模式。

因地制宜，因人而异，与时俱进，每一个城市的特殊性，注定了房地产营销没有包治百病的一针见效。

重点是城市能力差决定了房地产市场的成熟程度差异，消费者价值观与行为习惯的不同，进而必然决定了项目定位、产品设计与营销策略的不同。

同样是绿城，在上海、在杭州、在南通，营销做法也一定是各有不同。

3，跟着政府走听党的话，跟着政府走。

拿地看城市规划，开发看政府导向，产品听社会呼声，这是营销制胜的前提。

南通万通城，响亮地打出“城市向东，生活很万通。

”拿地之初，地块三选一，给力建议并经过开发商确认最后拿了最偏远也最便宜的一块地，从内部自嘲的远东第一城一举成为2008-2009南通明星个案。

你知道的：走在正确的方向，永远比位置来得重要。

4，勇敢做第一要么做第一，要么创造性地做第一。

各种最，必须有。

地块价值重塑，在某一个范围内做最好的楼盘；新品类营销，做这座城市首创的产品；附加价值，引入各种前所未见的服务与活动等等。

第一个ART DECO风格城市豪宅；第一个举行交响音乐会的楼盘；第一个超级示范区亮相的别墅。

南通，还有很多第一，在未来。

5，标杆可以有标杆营销是建立楼盘坐标系，寻找标杆，切身模仿的营销策略。

可以有楼盘的整体标杆，比如南通万濠华府以上海华润外滩九里（各种维度综合考量，系统设置标杆生成，从地块，产品，企业，营销诸多考虑得出）为标杆，也可以有分项细分的标杆，比如优山美地示范区以龙湖为标杆。

房地产三十六计房地产业作为我国国民经济的支柱产业之一，一直备受关注。

在这个竞争激烈的市场上，房地产商们为了争夺市场份额，常常会施展各种谋略和策略。

本文将介绍一些常用的房地产三十六计，以及其应用场景和效果。

第一计：借势打势借势打势即通过利用市场或政策的有利因素来推动项目销售。

比如，在国家对限购政策进行放松的时机，房地产商可以迅速推出新项目，吸引购买力强的购房者，实现快速销售。

第二计：趋利避害趋利避害是指在决策和策划项目时，要能够准确把握市场脉搏，迅速做出反应。

比如，在经济增长乏力的时期，房地产商可以减少投资规模，转向一二线城市，以避免过度供应。

第三计：合纵连横合纵连横是指与其他房地产商联手合作，共同开发项目。

这样可以减少风险，降低成本，同时也能够利用其他房地产商的资源和渠道，提高项目的推广力度。

第四计：逢凶化吉逢凶化吉是指在不利的市场环境下寻找机遇。

比如，在经济下行压力较大的时候，可以考虑投资中小型城市的低价地块，或是改造老旧建筑，以获取较高的回报。

第五计：突出重围突出重围是指通过创新理念和产品来突破市场竞争。

比如，在购房者对楼盘同质化现象越发厌倦的时候，房地产商可以推出有特色的设计风格、豪华装修或是独特的社区配套设施，从而脱颖而出，吸引目标客户。

第六计：声东击西声东击西是指故意制造噪音，吸引目标客户的注意力，使其忽视其他竞争对手。

比如，在项目开盘前，房地产商可以通过在媒体上大肆宣传，组织公开活动等手段，制造话题，让项目一经推出就备受瞩目。

第七计：笑里藏刀笑里藏刀是指在与客户交流和谈判时，婉转委婉地表达自己的意愿，达成自己的目标。

比如，在与购房者谈判价格时，房地产商可以一方面给予一定优惠，一方面适当引导客户接受更高的价格要求。

第八计：以小欺大以小欺大是指在与竞争对手的较量中，寻找对方的短板，并针对性地施展攻势。

比如，在产品定位上，房地产商可以以小面积、高性价比等特点来针对竞争对手的大户型产品。

第九计：稳中求胜稳中求胜是指在市场竞争中保持冷静，稳扎稳打，以长期发展为目标。

房地产营销中的三十六计房地产营销是一项复杂而又具有挑战性的工作。

为了在竞争激烈的市场中取得成功，房地产营销人员需要掌握各种策略和技巧。

以下是房地产营销中的三十六计：1. 诱饵计：提供吸引人的优惠和福利，吸引客户注意。

2. 暗渡陈仓计：利用客户不熟悉的渠道或行业，出人意料地获取优质客户资源。

3. 反间计：设法让竞争对手之间产生矛盾和纷争，以分散他们的注意力。

4. 空城计：创造短期内的人潮，形成购房潮，给予客户面对竞争的压力。

5. 四面楚歌计：给予竞争对手重重包围，使其难以顺利推销产品。

6. 借刀杀人计：借助合作伙伴、中介等第三方力量来打击竞争对手。

7. 以逸待劳计：在市场活动低迷期间，隐藏实力，等待时机。

8. 降龙计：通过积极营销手段，迅速击败竞争对手，夺取市场份额。

9. 虎头蛇尾计：开始阶段出现大规模宣传活动，吸引客户注意，但最后阶段流失客户。

10. 顺水推舟计：利用社交媒体、口碑传播等方式，迅速扩大市场影响力。

11. 明修栈道计：投入大量资源提升项目形象，让客户因为形象而有购房欲望。

12. 趁火打劫计：在热点区域推出优质项目，迅速抢占市场。

13. 闭门造车计：不与同行公司合作，独立完成整个销售过程。

14. 瞒天过海计：通过优势手段，隐藏项目真实情况，以吸引客户的购买兴趣。

15. 四两拨千斤计：利用口碑，借助个别满意客户介绍，迅速推销整个项目。

16. 声东击西计：通过媒体宣传、公众演讲等方式，将目标客户的注意力从竞争对手身上引开。

17. 借题发挥计：利用大事件或热点话题，扩大项目曝光度。

18. 远交近攻计：与政府部门建立良好关系，获取政府资源和政策扶持。

19. 假痴不癫计：装作无知无能，以便引起竞争对手的轻视，进而出其不意。

20. 暗度陈仓计：在积极开拓新市场的同时，保持现有市场的优势地位。

21. 美人计：通过美女模特等方式吸引客户，增加销售数量。

22. 染指计：在竞争激烈的区域，设计不同的产品类型，以满足更多客户需求。

第一计：不要表露对物业有好感，让对手不知道你的意图，无法争取主动。

第二计：告知对方已看中其他物业并付定金，看对手是否愿意开出更有吸引力的价格。

第三计：告知对方已看中其他物业并已付定金，但亦喜欢此物业，是否能再便宜点以补偿已付出不能退还的定金。

第四计：告知对方已购置物业，但要等现有物业出售后才能买，因此要求卖方在付款方式上再优惠些。

第五计：不停地找物业的缺点，要求降价。

第六计：告知自己很满意，但家人有其他的想法，如果房价便宜则可以解决问题；或者表现出强烈的购买欲望，迫使对方降价格。

第七计：告知准备一次性付款，要求最优惠的价。

第八计：带着5000元，说只要价格合适就马上决定购买。

第九计：如果实在谈不下去，不防抬腿就走，让卖方担心失去你这个有强烈购买欲的客户。

第十一计：告知能力有限买不起，要求再便宜一点。

第十二计：告知资金在外地或外国，购房款需慢慢支付，以争取更优惠的付款条件。

第十三计：告知物业管理费太贵，不能支付，要求送物业管理费。

第十四计：告知自己现金积压在股市或其他生意上，想购置房子，但希望付款条件或售价能更优惠些。

第十五计：告知这房子是别人送给自己的，自己不想掏钱买，因此预算有限，就这么多钱，不卖就算了。

第十六计：告知从朋友处已知有多少优惠，要求同样的待遇。

第十七计：告知自己没有找代理行，直接与开发商交易希望能免佣金。

第十八计：与谈判人员、销售人员成为朋友，凭交情争取拿到该项目最优惠的价格。

第十九计：找多位不同的销售代理，试探销售价的最低价；或者声东击西，探知更便宜的价格。

第二十计：要求开发商给毛坯房的价，同意后再要求提供装修。

第二十一计：先选一个比较次一些的单元把价格谈好，再要求以同样的价格买更好的单元。

第二十二计：告知对方自己买此物业主要想用于出租，但因自己不在国内也没有时间，借此提出是否能帮助出租事宜，并要求送装修及家电。

第二十三计：告知对方自己有不少朋友也会跟着自己买，只有最优惠的价格才能带来更多买家。

房地产：房地产营销中的三十六计（二）第十一计：李代桃僵在商战中可引申为：当局势恶化到必然有所损失时，|考试|大|应该牺牲局部，以保全全局或换取全局胜利。

在楼盘销售遇到困难时，通常就会采用"李代桃僵"方式，把某些已售房源的价格拉高来作为一个标杆，与未售房源的价格作一个比较，采用"衬托销售"的方法带动整个楼盘的销售。

又如一个代理公司手头上有很多代理项目的话，在整个房地产市场不景气的状况下，他也会权衡利弊，拉升部分楼盘的价格，用牺牲局部利益来保全全局利益。

这就是为什么有些城市的开发商规定其代理公司在同一区域市场不允许操作其他楼盘的重要原因之一。

第十二计：顺手牵羊该计原比喻顺便拿走人家的东西，在商战中引申为在市场出现微小的机会，|考试|大|就必须利用；发现微小的利益，也必须力争。

在楼盘销售当中就更应该善于把握微小的机会，|考试|大|利用已购客户的自身的社会关系来介绍客户，并以赠送礼品、免半年物业费等方式给予已购客户作为介绍新客户的奖励。

运用该计，还须有来去顺路，取之顺手的特点，但要从全局考虑，不能因小失大。

第十三计：打草惊蛇该计引申为通过探明市场对产品的潜在需求，来降低经营中的风险。

在楼盘进行产品规划和定价时，通常会做一些可行性研究，我们通常所经常碰到的客户意向登记表就起了这个作用，一方面是累积客源，另一方面也是通过这种方式，来进行产品和价格的定位。

打草惊蛇之计属于窥探虚实的侦查活动，"草"动"蛇"惊之后，必须根据不同情况及时作出应变的决策，否则只是徒然忙碌。

第十四计：借尸还魂借尸还魂，作为一个无为而用的谋略，名为"借尸"，义在"还魂"。

"借"是包含着积极的主动性。

一个本来已经濒临"死亡"的楼盘，在行销魔棒的挥舞之下，通常可以起死回生。

一个楼盘的滞销有多方面原因造成，策划公司可以通过重新的市场定位和企划营销方式来"化腐朽为神奇"。