高用地强购物中心开发典型案例

购物中心的用地选址分析适当的用地和合适的位置是购物中心开发的先决条件，购物中心对区位有严格要求，这关系到未来商业经营的成败。

用地的地理位置和周围地区的经济状况与人口状况决定购物中心能否生存。

获得足够的购物人群有两种途径，一种是依托大居住区和消费群，另一种是扩大服务商圈范围。

(一)用地区位和交通人口状况分析购物中心的位置决定其易达性，并直接影响商圈范围。

为此，购物中心用地应符合商业用地选择的一般区位原则：最短时间原则，即应当位于人流集散最方便的区位。

商业活动的基本前提是商业与购物者面对面进行交易。

所以，传统商业建筑都混杂在居民区中间，但是随着交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素，而更多地要考虑购物过程所花费的行车时间。

区位易达性原则指商业用地一般应分布于交通便捷、易达性好的位置。

易达性取决于交通工具和道路状况。

聚集原则是商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。

城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。

接近购买力原则是指商业用地要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。

维持商业设施存在的最低服务人口数量称为人口门槛。

因此，为了判断用地是否值得开发，需要收集用地周围必要的经济和人口基础资料进行分析，这主要包括：(1)购物人口分析。

对拟开发地区的经济潜力和经济状况进行分析，分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、购买力状况、消费习惯和消费心理如何?人口增长变化包括人口自然增长和迁移，这是一个动态过程，所以需要进行动态预测。

接下来需要对人口进行收入与购买力的调查，并分析人口组成和消费习惯，值得注意的是，低收入者不一定是低消费者，而有可能是高消费者。

(2)交通易达性分析。

交通易达性也就是交通便捷程度，主要取决于购物者从起点(一般是家里)到购物地点所花费的时间。

依据格伦的观点，从不同的地方来到购物中心需要花费的时间一般是12—15分钟，最多不能超过25分钟。

土地开发案例1. 项目背景某地产项目位于中国某个发展中的城市，该城市处于快速发展的阶段，房地产市场需求旺盛，特别是城市周边地区的房屋需求量大。

该项目占地面积约1000亩，土地规划为商业综合开发用地，规划总建筑面积为50万平方米。

项目分为商业、住宅和公共设施三个功能区，涵盖购物中心、写字楼、住宅小区、学校、医院等配套设施。

因项目地处交通便利地区，所以具有非常大的开发潜力。

2. 项目规划项目规划的核心目标是利用地理位置优势，满足城市居民对商业、住宅和公共服务设施的需求。

项目规划中商业区域包括购物中心、餐饮街等；住宅区域包括高层和洋房住宅；公共设施区域则包括学校、医院、公园等。

商业区域规划商业区域为了满足城市居民的购物和休闲需求，规划了大型购物中心、品牌商店和娱乐设施，同时还配置了餐饮街和咖啡厅等配套设施，吸引更多的商家入驻，带动商业活动。

住宅区域规划住宅区域规划了高层住宅和别墅区，采用现代化建筑设计风格，结合绿化环境，打造舒适宜居的小区。

公共设施区域规划项目规划了中小学、医院、社区服务中心和公园等公共设施，为居民提供便利的教育、医疗和休闲设施。

3. 土地开发土地开发是项目中的关键环节，项目团队查阅了当地的土地规划，进行了详细的土地勘测和环境评估。

根据土地利用规划，制定了地块分割和区域规划，进一步绘制了详细的土地利用方案。

对于商业区域，项目团队与多家知名商业地产公司进行合作，进行商铺招商和商业规划设计，确保了商业区域的顺利开发。

对于住宅区域，项目团队成立了专门的住宅开发团队，针对目标客群进行市场调研和产品定位，同时与建筑设计公司合作，设计了符合市场需求的高层住宅和别墅。

对于公共设施区域，项目团队与当地教育、医疗机构进行合作，共同推进项目的公共设施建设。

4. 项目营销项目建设完成后，项目团队进行了全方位的营销宣传活动，利用各种媒体和渠道宣传项目的优势和特色，吸引了大量的购房者和商家。

同时，项目团队积极参加各类房地产展览和交易会，与购房者进行深入的沟通和交流，提高了项目的知名度和美誉度。

国内购物中心详细资料一、北京——东方新天地1、开发商：北京东方广场有限公司2、项目概况：位于北京市中心，东城东长安街1号，属王府井商圈，投资约为23亿美元，占地10万㎡，分为“东方经贸城”和“东方新天地”两部分。

于1993年动工，2003年才最后完工。

完工后的“东方经贸城”拥有八幢办公大楼、一幢五星级豪华酒店及四幢酒店式服务公寓。

“东方新天地”包括五个不同风格的商场和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场（近2,000个车位）。

东方广场下辖“东方新天地”商场，占地12万㎡，公共部分精装修，容积率8，商铺面积在140—3000㎡之间，只租不售，基本租期2—3年。

租金250元/㎡•月。

出租率高达95%，有些店面的月租金已经达到260美元/㎡，且有上调空间；配套的东方君悦酒店、东方公寓、写字楼的出租率均在90%以上……物业管理公司高卫世纪物业管理有限公司物业管理费31.50元/㎡/月。

3、项目定位：高档品牌。

4、项目特色：整个建筑采用连贯的长廊式设计，总建筑面积达80万平方米，建成时是全亚洲最大的商业建筑群、也是北京心脏地区罕有的多功能商业城。

5、其它：李嘉诚旗下的长江实业与和记黄埔在东方广场中共占超过50%的股权，其他合作伙伴中包括了中国银行、中国保险公司、香港东方海外集团等实力派。

“东方新天地”于2000年开始招租（招商由戴德梁行负责），为了改变王府井客流与东方广场不相融的问题，在开业第一年就花了1100多万元在商场推广上，希望尽快提升商场的知名度，并希望改变北京市民不去王府井购物的思想。

此外，从2003年起，东方新天地开始对租户进行10%的清洗，一些不符合东方新天地理念的租户，被退约。

开业第一年，东方新天地里本地消费者和游客的比例是50∶50，第二年已改变为75∶25，第三年就成了80∶20。

目前，这个比例目前已经稳定下来。

现在的东方新天地，已经拥有租户逾200家，其中经营面积在1000平方米以上的主力店铺逾12家。

大型MALL购物中心策划方案一、国内外shopping mall 发展现状购物中心最早出现在欧美发达国家，约有100年的历史。

shopping mall是指城市市区购物中心，shopping center是指郊区的购物中心。

购物中心的定义如下：1.购物中心的策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作；2.适应管理的需要，产权要求统一，不可分割；3.尊重顾客的选择权，为顾客提供一次满足购物的服务；4.拥有足够数量的相邻而又方便的停车场；5.拥有良好的购物环境，对客户健康无损害，提供娱乐、休闲等特色综合服务。

6.统一的商业形象，以统一经营政策进行营运。

7.有创造新商圈或更新地区的贡献。

购物中心的建筑特征１．商业空间步行化２.商业空间室内化3.公共空间社会化购物中心的本质特点是统一管理和分散经验的管理方式。

管理者对购物中心实行统一的集中管理，购物中心的日常运行、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。

经营者不参与管理，定期向管理者交纳管理费用，而所有者与管理者部参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。

购物中心在发达国家发展日趋成熟，已经朝着生态化、娱乐个性化等方向发展。

日本大阪率先发展生态型购物中心，其中Ｎamba工程是独具特色的生态购物中心，建筑面积达到３２万平方米，建筑师设计了一个带有自然地貌特点的人造峡谷式的公园式购物中心，该峡谷的植物覆盖2~8层建筑上面，露天的坡道从２层逐渐走到８层，坡道两边可以进入不同层上的商店、餐饮与娱乐场所，并有天桥连接峡谷两端，此绿色方案得到业主与当地政府的喜爱与批准。

我国商业发展一直滞后，９０年代后期，零售业与批发业发生剧烈变革，传统百货公司在竞争中纷纷惨败，超级市场开始登上舞台。

购物中心在９０年代中期开始引入国内。

９０年代中期北京万通新世界购物中心和阳光四季购物中心以及上海迪美购物中心，９０年代末期，深圳首家MALL购物中心-铜罗湾百货在华强北开业，它是利用工业厂房改建的物业；2002年上海正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元兴建，总建筑面积达24万平方米，是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的大型购物中心，堪称"现代商业巨型航母"。

/club/archives/2009/349265.shtml杨宝民先生出任徐州中央国际广场综合体项目高级顾问借助深圳市新摩尔商业管理有限公司2006-2007年服务上海大型轨道交通综合体商业规划和商业建筑策划论证经验，新摩尔公司在2008年注重开拓长三角市场，特别是30万平方米左右核心商圈或CBD综合体项目。

徐州中央国际广场项目位于徐州彭城广场南侧。

北靠淮海路，东至彭城路，西沿中山南路，南临青年路，总用地面积（包括附广场用地）：60.45亩（4030 2平方米），项目总投资：21亿元人民币。

徐州中央国际广场项目是一个包括主题百货、购物中心、华纳影院、中外品牌餐饮、国际会议中心、国际标准游泳馆、儿童娱乐中心、酒店公寓、商务办公、五星级酒店等内容的特大型商务功能型现代商业建筑，是建筑面积34万平方米左右的大型商业综合体。

它既是构筑徐州中心商圈的重大功能性项目，也是建设徐州特大城市的标志性建筑，具有特殊的公益性质。

项目开发单位：由中国雨润集团、南京中央商场集团、徐州中央百大联合开发、建设和经营。

徐州自古兵家必争之地，从楚汉相争到淮海战役，徐州是世人瞩目的风水宝地。

新摩尔商业管理公司在成功服务上海等大型项目之后，一直重视南京和徐州以及合肥等地。

从2007年开始积极在长三角培养商业地产人才，解答众多商业地产疑惑，参与研究商业地产前沿问题。

2007年12月最后一天，杨宝民先生在南京为徐州中央国际广场项目李军副总经理在内的众多学员讲授城市综合体方法论，初步了解徐州项目。

根据杨宝民先生提出的综合体项目分类标准，徐州中央国际广场属于A类项目。

2008年3月3日杨宝民先生考察了徐州百货大楼和即将兴建的徐州中央国际广场项目现场，双方达成了共识，徐州中央国际广场应该按照国际一流的综合体理念打造，徐州百货大楼集团董事长沈晔先生更是把这个项目当作自己最重要的事业来运筹帷幄。

杨宝民先生回到深圳后从两个角度研究徐州项目和城市文化特质，一方面，带领新摩尔商业管理公司团队，与深圳中汇建筑设计事务所张中增教授一起研讨，提出了项目商业规划和建筑概念设计初步模型，设计了比较理想的盈利模式。

三产用地开发成功案例标题：三产用地开发成功案例：探索创新引领经济发展新动能导语：三产用地开发是推动经济发展的重要手段之一，成功案例的分析与总结对于指导未来的发展具有重要意义。

本文将详细介绍几个成功的三产用地开发案例，探索创新引领经济发展新动能。

第一部分：案例一——综合商业用地开发背景介绍：某城市位于经济发达地区，人口密集，商业需求旺盛，但土地资源有限。

为了满足市民的购物和娱乐需求，市政府决定开发一块位于市中心的综合商业用地。

开发策略：市政府与民间企业合作，通过PPP模式进行开发。

他们充分利用该地块的地理优势，规划建设了一座综合商业中心，包括购物中心、影院、餐饮街区等。

成功经验：1. 与民企合作：政府与民间企业的合作模式使得资源得到充分利用，项目的开发和运营效率得到提升。

2. 地理优势：充分利用地块的地理位置，吸引了大量的消费者，提高了商业用地的利用率。

3. 多元化经营：综合商业中心内的多种业态相互促进，形成了良好的商业生态圈。

第二部分：案例二——旅游度假用地开发背景介绍：某地区拥有得天独厚的自然风光和丰富的文化资源，具备发展旅游业的潜力。

为了推动当地经济发展，政府决定开发一块旅游度假用地。

开发策略：政府制定了旅游度假用地的开发规划，包括建设高端酒店、度假村、景区等。

同时，政府积极引进国内外知名旅游企业，提供优惠政策吸引投资。

成功经验：1. 规划引领：政府通过科学的规划引导用地的开发，确保了项目的可持续发展。

2. 引进投资：政府积极引进国内外知名旅游企业，提供优惠政策吸引投资，为项目的成功开发提供了资金和技术支持。

3. 文化保护：在用地开发过程中，政府注重保护当地的自然风光和文化资源，确保旅游业的可持续发展。

第三部分：案例三——科技产业用地开发背景介绍：某城市希望通过发展科技产业来推动经济转型升级，吸引高端人才和科技企业。

为此，政府决定开发一块科技产业用地。

开发策略：政府与高校、科研机构合作，建设科技园区，提供优惠政策吸引科技企业入驻。