浅谈大型购物中心评估难点及解决方案设计

购物中心运营中的难点痛点一：预算管控难相比住宅地产而言，商业地产的精细化管控要求更高，住宅地产的报表精确度以“万元”计，而商业地产的报表要精细到元甚至角、分，因而要求商业地产的预算管控体系能够真正建立起来。

在预算管控方面的难点主要体现在实现以下三个方面可控。

1、预算目标可控商业地产预算目标的编制更为复杂，同样是收支两条线，商业地产的收入预算目标需分为销售收入和租金收入；支出预算目标需分为开发成本、运营成本和三大费用。

其中“租金收入预算目标”和“运营成本预算目标”的编制及过程控制显得尤为重要。

标杆企业L企的解决思路，一是基于合同的租金预算管控体系。

首先，基于合同的预算编制思路。

L企的租金预算目标是基于每个商铺的每个合同来编制，如果存在空铺情况，则通过“预计合同”的方式解决。

其次，预计合同服从整体租金规划。

空铺所对应的“预计合同”租金规划，取决于此商铺所对应的业态规划，如果此铺规划为餐饮业态，则需参照餐饮业态的租金规划目标，来倒算出此商铺今年必须贡献的租金收益，从而推导出最迟开业的时间要求。

再次，四个维度把关预算目标。

各商铺对应的租金预算目标确定后，在签订合同的过程中，基于预算单价、保底收入、上手合同价格、同楼层同业态最高租金水平等四个维度，与合同价进行对比，决定是否审批此合同。

最后，租赁政策实时监控。

如果有新的租赁政策出台，L企还将各合同执行的情况与租赁政策进行实时比对，找到与租赁政策不吻合的点。

二是运营成本预算管控体系首先，基于项目将运营成本分成三大类。

L企的运营成本预算目标的编制基于合理、规范的运营成本科目树来编制，将运营成本分为运营整改、推广和招商三大部分，按照项目维度编制后，由商管公司统一汇总。

其次，统一运营成本科目确保口径一致。

L企专门制定商业项目运营成本管理制度，将实际业务与运营成本科目的对应关系进行了详细规定，确保不同项目的运营成本归类的统一性。

再次，两道关卡把关确保运营成本预算目标不被突破。

购物中心管理与实现瓶颈摘要购物中心作为现代城市商业的重要组成部分，在城市经济发展中发挥着重要作用。

然而，购物中心管理过程中存在着各种挑战和瓶颈，例如管理体系不完善、人员管理不当、市场竞争激烈等。

本文将分析购物中心管理中存在的问题和瓶颈，并提出相应的解决方案。

一、购物中心管理存在的问题与瓶颈1.1 管理体系不完善购物中心作为一个庞大的综合体，管理体系应该是完善的，但目前很多购物中心的管理体系存在不少问题。

例如，管理层与基层员工之间信息传递不畅，管理制度不健全等。

1.2 人员管理不当购物中心的管理团队需要具备专业知识和管理技能，但现实情况是很多购物中心的管理人员在专业知识和管理技能上存在缺陷。

这导致了人员管理不当，影响了购物中心的经营效益。

1.3 市场竞争激烈随着城市化进程的加快，购物中心如雨后春笋般拔地而起，市场竞争越发激烈。

购物中心在面临激烈竞争的同时，需要不断提升管理水平和服务质量，以保持竞争优势。

二、购物中心管理瓶颈的解决方案2.1 健全管理体系购物中心可以通过合理制定管理制度、建立信息共享平台、加强沟通协调等措施，进一步完善管理体系，提高管理效率，降低管理成本。

2.2 加强人员管理培训购物中心可以通过开展内部培训、外部培训、聘请专业人才等方式，加强管理团队的专业知识和管理技能培训，提升管理团队的整体素质。

2.3 提升服务质量购物中心可以通过不断优化服务流程、提高服务质量、加强服务意识培训等手段，提升购物中心的服务质量，树立良好的品牌形象，从而在激烈市场竞争中立于不败之地。

三、结论购物中心作为现代城市商业的重要组成部分，管理问题和瓶颈是不可避免的。

通过健全管理体系、加强人员管理培训、提升服务质量等方式，购物中心可以有效解决管理问题和瓶颈，提升经营效益，实现可持续发展。

购物中心管理是一个系统工程，需要全员参与、持续改进，只有更加完善的管理和服务，才能满足消费者的需求，赢得市场的认可。

购物中心调整的终极目的是租金收益的提升，同时商业品质的提升也是资产增值的重要体现。

对购物中心而言，商业调整从来都是一个不变的命题，与时俱进的调整是保持购物中心最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。

购物中心调整的终极目的是租金收益的提升，同时商业品质的提升也是资产增值的重要体现。

购物中心定位分析即通过分析整场经营状况及外部环境变化得出调整结论。

需求结构分析需求结构方面，重点关注城市消费水平、区域人口结构、项目周边交通三个方面的变化。

如果在3年的时间半径（过往3年及未来2—3年）中，上述三个方面已经或即将发生重大改变，我们就认为定位可能需要调整。

判断城市消费水平的主要指标通常包括当地社会消费品零售总额、城镇人均可支配收入、城镇人均消费支出、消费品价格指数等。

而区域人口结构主要包含消费人口构成和该部分人群的消费能力两个方面。

项目周边交通则指道路及公交、轨道交通和停车条件等方面。

供给结构分析单从需求结构来判断定位是否需要调整还略显单薄，还应结合供给结构（周边商业环境及未来竞争格局）来综合判断。

临近区域是否有新的商圈诞生、区域内是否有新的商业项目入市、现有或潜在竞争对手（同类可比项目）的品类覆盖及品牌组合情况如何、以及对本项目的影响等，都是调研和分析应关注的方面。

定位合理性判断通过以上宏观数据采集和周边市场的调查，同时结合自开业以来购物中心的客流、销售等关键数据的横向对比和趋势分析，基本可以得知购物中心的定位是否符合当前市场需求、及其调整方向。

购物中心经营分析即通过分析各业态、、品类及品牌的落位效果及经营表现，为落位调整提供建议。

购物中心的定位归根结底是客群的定位。

当客群确定后，需要通过业态、品类组合，以及适合的品牌级次来诠释其功能定位。

相比复杂的定性分析，直观的数据呈现更能揭示真相，因此，购物中心的经营分析围绕客流、销售、租金、租售比等客观数据来进行。

业态、品类组合分析在购物中心内部，不同业态代表不同类型的消费需求。

浅谈大型商业综合体管理存在的问题及解决思路摘要：近年来，随着经济的发展，城市化进程的不断加快，城市大型商业综合体项目越来越多，这些大型商业综合体有着空间大、范围广、火灾荷载分布密集、单位面积人口多等特点，存在非常大的火灾安全隐患，需要采取有效的消防监督管理措施，及时有效地对大型商业综合体日常经营中的火灾安全隐患进行排除和规避，提高安全性。

但是，在大型商业综合体消防监督管理中仍存在一些不足和问题，该怎样提升大型商业综合体消防监督管理水平，受到多方关注和重视。

关键词：大型商业综合体管理；问题；解决思路引言随着社会经济的进步，越来越多的城市大型商业综合体、大型购物场所等性质综合、人流密集、体量庞大的场所出现在各个城市之中。

可以发现，由于体量庞大、商户众多等客观问题，常常会出现很多消防安全管理的盲区，存在着很多需要解决的问题，导致大型商业综合体存在很多火灾隐患，最后在运营过程中发生火灾。

1大型商业综合体的消防特点（1）消防设计要求高。

大型商业综合体体量大、层数高、地下空间纵深大，消防设计上考虑因素较多，不光在外部平面布置上对消防车通道及消防车登高操作场地有严格要求，在内部平面布置上尤其在防火分区、防烟分区、防火分隔措施、装修装饰材料，以及在地下连片车库、地下连片商业空间、下沉式广场、中庭等场所都高于一般民用建筑的设计要求，有的大型商业综合体甚至在设计上还需要进行性能化评估。

（2）消防设施设备配置多。

针对大型商业综合体的功能，在消防设施设备的设计上，除了常见的消防火栓、灭火火器外，还配置有火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统、自动跟踪定位射流灭火系统、防排烟系统、电气火灾监控系统、应急广播、消防电梯、应急照明系统等等，同时需要的设备房间也随之增加，在使用上要求联动功能正常并保持完好有效。

2大型商业综合体管理问题（1）建筑内部疏散条件不理想。

大型商业综合体不仅包括传统超市和百货公司，还包括餐厅、健身中心、KTV等多种形式的业态，在综合楼中，超市和百货公司占绝大多数，通常每日到晚上10点钟左右才歇业，这无疑使内部消防管理更加复杂。

浅谈大型购物中心评估难点及解决方案内容摘要随着我国房地产市场的快速发展，房地产市场越发活跃。

特别是国家经济政策转型的开始，由出口和投资为导向的经济发展模式转型为以消费为主要发展方向的消费模式，购物中心项目建设投资日益增多，其投资评估需求也越来越多。

房地产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。

而成本法为历史成本的原则不适用于经营性的购物中心价值评估。

对于交易比较活跃的地产项目市场法是一种最简单、最有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为所评估。

但是购物中心由于其基于地域经济的独特性和经营业态上的独特性，在市场上非常难以找到相似度很高的可比实例。

即使建筑体量、区位相近的购物中心业也会由于其业态配比和商业租户的不同而导致收益有巨大差异。

因此市场法在评估购物中心评估中的应用主要在于适用收益法情况下对租金的计算。

经营性物业最适用的收益法，对购物中心项目评估来说也同样适用，但是如何根据不同业态类型和租约条件建立租金评估模型，是收益法进行评估的难题。

本文通过分析购物中心的经营特点来寻找决定租户租金水平的微观决定因素，并提出了如何通过选取适当的修正因素来建立租金模型修正评估对象的租金水平，以及如何根据业态规划计算租金收益的可能方法及技术线路。

关键词：收益法购物中心购物中心项目评估业态配比技术线路第一部分、购物中心的特点商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。

狭义的商业地产主要只用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。

广义的产业地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。

我们今天主要讨论狭义的购物中心的评估，也就是大型商场和Shopping Mall的评估。

购物中心（Shopping Center/Shopping Mall）国际上没有一个统一的标准定义，不同国家及组织对购物中心的定义不同。

购物中心开发经营难点及解决思路21世纪后，中国发展最快的零售形态就是购物中心，但现阶段中国购物中心还处在探索阶段，发展缺少规划，出现“一窝蜂”的倾向：有人把它做成了一售代租的地产，有人把它当成了百货商店转型的救命稻草……普遍经营状况不好，有的关了门，有的转了型，少部分还在勉强维持生存。

购物中心的经营究竟难在哪儿？究竟该怎样做购物中心？一、购物中心的经营困境困境之一：客流不旺。

诸多开业的购物中心都面临客流不旺的灾难，走进购物中心给人以萧条冷清的感觉，顾客象看画展一样浏览各个专卖店，真正掏钱购物的人不多，稳定的回头客就更少了。

困境之二：租户难求。

购物中心采用招租方式经营，就是开发商把店铺或摊位出租给零售商。

因而租金是开发商的重要利润来源。

要取得稳定而理想的租金，必须找到信誉好的零售商。

但是，购物中心建成后常常遇到招商难题：期待的零售商他不来，而想来的又不想要。

国内的专业店和主题专卖店本来就数量少、质量低，使购物中心没有充足的商户资源选择余地。

困境之三：管理乏力。

购物中心里常有上百个经营权独立的零售商，使得购物中心的管理比百货店管理难度大得多。

面临的问题诸如是否接受统一收银，是否接受统一营业时间，是否接受进行统一的促销行动等。

如果协调没效率，就会损害购物中心整体形象，使顾客失去光顾的兴趣。

二、面临经营困境的深层原因中国购物中心面临经营困境的更深层次的原因主要有主观、行业和环境三大方面：一是主观原因。

开发商缺乏对购物中心发展规律的认识。

根据我的观察，中国的购物中心至少90%选址不当。

购物中心投资回报期为很长，需要对商户户放水养鱼。

但开发商为了尽快收回投资，向零售商收取过高的租金，无异于杀鸡取卵。

购物中心开业前应先作好规划，尤其是核心主力店意向在施工前就应确定。

而且，我认为在中国发展购物中心，不宜一步到位，应该分步进行投资，可以随时进行调整。

二是行业原因。

中国商业低产的发展正面临着一场综合性的革命。

西方发用150年时间才逐步发展起百货店、一价店、连锁店、超市店、购物中心、自动售货、步行街和多媒体销售等20多种零售业态。

购物中心解决方案简介购物中心是当今城市中不可或缺的商业设施之一。

随着城市化进程的不断推进和人们对舒适便利购物环境的追求，购物中心作为商业领域的重要组成部分，为消费者提供了丰富的购物选择、良好的购物体验和全方位的购物服务。

然而，随着市场竞争的日益激烈和消费者需求的不断升级，购物中心也面临着各种各样的挑战。

本文将从不同角度论述购物中心面临的问题，探讨解决方案，并提出建议，以提升购物中心的竞争力和满足消费者需求。

1. 定位策略购物中心的定位是关键。

在市场上建立并保持竞争优势需要明确定位策略。

购物中心可以通过提供特定的产品组合或服务来满足特定消费者群体的需求，例如以时尚和奢华为主题的购物中心，或以实惠和实用为主题的购物中心。

购物中心应该对目标市场进行充分调研，了解他们的需求和偏好，为他们提供有吸引力的购物选择。

2. 改善空间设计购物中心的空间设计直接影响消费者的购物体验。

购物中心应该注重创造舒适、宽敞、明亮的环境，并合理划分不同区域，以便顾客更好地浏览和购物。

此外，购物中心还应该注重细节，提供便利设施如无障碍通道、坐椅、儿童乐园等，以提升顾客的满意度和忠诚度。

3. 多元化的产品和服务购物中心应该提供丰富多样的产品和服务，以满足不同消费者的需求。

除了传统的零售业务外，购物中心还可以引入娱乐设施如电影院、游戏中心、健身房等，提供特色餐饮、美容美发、家居装饰等服务，为消费者提供一站式购物体验。

购物中心还可以举办主题活动、促销活动等，增加消费者的参与度和忠诚度。

4. 引入创新科技购物中心可以借助创新科技提升其竞争力。

例如，通过建立智能导购系统，为消费者提供个性化推荐和定位服务；利用移动支付和虚拟现实等技术，提升支付和购物体验；使用大数据分析，了解消费者行为和偏好，精准推送广告和促销信息等。

购物中心可以与科技公司合作，共同开发和应用创新科技，以提升购物中心的吸引力和竞争力。

5. 加强营销与品牌建设购物中心应该注重营销和品牌建设，提升其知名度和美誉度。

商场建筑设计重点、难点分析及应对措施1. 引言商场建筑在现代城市的发展中起到了至关重要的作用。

商场作为集购物、休闲、娱乐等多功能于一体的建筑，其设计与规划需要考虑到众多的因素。

本文将分析商场建筑设计的重点与难点，并提出相应的应对措施。

2. 设计重点分析2.1 布局与空间规划商场建筑的布局与空间规划是整个设计过程的关键。

设计师需要考虑商场的功能划分、流线布置、面积分配等因素。

合理的布局能够提高商场的空间利用效率，使顾客流动更加顺畅舒适。

2.2 外立面设计商场的外立面设计是其形象展示的重要组成部分。

设计师需要考虑商场与周边环境的协调性、商场品牌形象等因素，通过外立面设计来吸引顾客的注意力，增加商场的知名度与美感。

2.3 环境与照明设计商场作为人流密集的场所，环境舒适度与照明设计对顾客体验至关重要。

设计师需要考虑商场的通风、采光、温度等因素，以及照明的亮度、色彩搭配等，为顾客创造一个舒适、宜人的购物环境。

2.4 消防安全设计商场作为人员密集、火灾风险较高的建筑，消防安全设计不容忽视。

设计师需要合理设置疏散通道、灭火设备、火灾报警系统等，确保商场在发生紧急情况时能够及时疏散人员，并进行有效的灭火。

3. 设计难点分析3.1 多功能性与灵活性的平衡商场建筑需要满足众多的功能需求，如购物、餐饮、娱乐等。

设计师需要在满足这些功能需求的同时能够实现灵活的空间变化，以适应市场需求的变化。

3.2 大空间的处理商场经常需要大开间的设计，这给结构设计、空调通风、照明设计等带来了较大的挑战。

设计师需要在结构稳定性、室内空调通风系统、照明能效等方面进行综合考虑，以确保商场能够满足大空间的使用需求。

3.3 公共区域的平衡与流线设计商场的公共区域如入口、走廊、中庭等需要兼顾顾客的流线、休息与交流的功能，而且需要在设计上做到平衡美观。

设计师需要合理规划这些公共区域，使其既符合功能需求，又具有美观的设计。

4. 应对措施4.1 合理的设计团队与合作伙伴选择商场建筑设计涉及众多领域，如结构设计、室内设计、电气设计等。

浅谈大型购物中心结构设计要点摘要：随着我国经济的快速发展，人们对高品质商业配套设施提出更高的要求，要求大型购物中心建筑应改变单一的商业化建筑形式，向多功能、多元化商业建筑综合体发展。

所以在大型购物中心建筑设计过程中要考虑到其功能性和实用性进行设计，其设计难度大于单一的商业建筑，很多设计者由于受固有经验与思维模式的影响，一时把握不住设计要点，现结合自身工作经验对购物中心建筑设计要点进行分析。

关键词：大型购物中心；结构设计；要点；分析一、大型商业建筑的功能和风格设计由于大型商业建筑包含了办公、公寓、酒店、购物、娱乐、会所等多种功能，建筑面积大，使用人口较多，加上不同地域的商业建筑地区气候和文化需求不同，且商业空间不仅要在满足现阶段商业功能，同时还要适应未来商业变化的需求，因此大型商业建筑的设计难度及复杂程度都较大。

在当前城市和商业都快速发展的今天，大型商业建筑的设计必须要精确定位建筑在城市中的整体业态功能，并使建筑内部业态之间、与外部社区以及与环境间呈现出和谐、共生和互补的状态，通过对建筑内部与外部流线的整合，体现建筑物鲜明的风格，力求在满足顾客多样需求的同时，做到功能化、人性化以及个性化的设计。

成为具有特点的城市地标性建筑。

近年来，随着淘宝、团购等各大购物网站的普及，人们对现实中的购物场所要求越来越高，不仅对购物场所有一定的要求，同时开始注重餐饮、娱乐等附加功能，强调购物过程中的体验性与归属感。

因此大型商业建筑一定要注重这方面，进行投入设计巧思以达到吸引人流，促进消费的目的。

现以归属感的实现为例，人们对建筑物的观感取决于建筑物的外观与进入后的第一感觉，这就要求建筑师，在设计的时候要尽量创造出优雅、自然、沉静的公共空间，满足现代都市人群对自然的渴望，使其在其中缓解工作和生活上的压力。

二、大型商业建筑消防设计大型商业建筑与普通商业建筑的差别较大，是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的建筑综合体。

具有大面积外墙悬挂广告牌，导致窗口无法正常开启、功能复杂、可燃物多、场所营业时间滞留人员多、人员疏散困难、扑救难度大等特点。

商场建筑设计重点、难点分析及应对措施1. 引言本文档旨在对商场建筑设计中的重点、难点进行分析，并提出相应的应对措施。

商场建筑设计作为一个复杂的领域，需要充分考虑商业运营、消费者体验、空间利用等多个因素。

以下将从以下几个方面进行分析和讨论。

2. 商场建筑设计重点2.1 商业运营考虑商场建筑的设计必须充分考虑商业运营的需求，包括店铺布局、流线设计、空间分配等方面。

其中重要的重点包括：- 店铺布局与品牌定位的契合度- 交通流线的合理规划- 公共空间的设置与利用2.2 消费者体验提升商场的成功与否与消费者体验密切相关，因此设计中需要注重以下几个重点方面：- 舒适度：包括室内温度、通风、噪音控制等- 照明设计：充分利用自然光和人工光，使商场内部明亮舒适- 功能性：商场的功能性设计能给消费者提供方便、快捷的购物体验3. 商场建筑设计难点与解决措施3.1 多功能性要求商场作为一个综合性建筑，需要满足多样化的功能需求。

这给设计带来了一定的难点，需采取如下解决措施：- 合理规划空间：考虑商场需要承载的各种功能，对不同区域进行合理划分- 灵活性设计：设计中考虑到商场未来可能的功能变化，保留一定的灵活性和可变性3.2 环境可持续性现代商场建筑设计越来越注重环境可持续性，包括能源利用效率、建筑材料的选择等。

解决这一难点的方法包括：- 可再生能源的利用：采用太阳能、风能等可再生能源进行商场建筑的供能- 环保材料的选择：使用环保的材料，尽量减少对环境的负面影响4. 结论商场建筑设计的重点主要在于商业运营考虑和消费者体验提升。

解决难点方面，需要注意多功能性要求和环境可持续性。

通过合理规划空间、增加灵活性设计，以及利用可再生能源和环保材料，我们可以达到优秀的商场建筑设计效果。

以上是对商场建筑设计重点、难点的分析及应对措施的介绍。

希望本文档对于商场建筑设计的进一步研究和实践有所帮助。