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产业地产（城市综合开发）全流程操作实务与案例解读课程背景：年随着国家提出转型升级、去产能、降低地方政府债务、楼市趋紧调控的政策两年后，国内房地产企业纷纷出现业务转型的需求。
虽然年中国房地产在政策错综复杂的形势下依旧创造了成交销售规模最大、地价房价屡创新高的业绩，但受国内宏观调控政策趋紧以及地方政府发展模式转型的影响，房企转型诉求强烈。
国内最大的房企万科率先转型，并定位为城市配套服务商，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。
与此同时国内最大的新城开发运营商华夏幸福基业年历史性的创造了亿元的营收和亿元的利润，剑指国内前五大房地开发企业。
中国建筑、中国中铁、中交集团、中国电建、碧桂园、融创、保利、恒大等大型房企蓄势发力城市综合运营（年月日，受中模式的推进和模式中“轨道物业”取地模式的影响，中国铁建股份有限公司召集内部各地产开发条线在北京开会，要求相关单位各自对接当地的铁路局集团，推进铁路土地综合开发协同经营。
），但是大部分企业目前对于城市综合开发运营、片区开发、产业地产的认识程度不足，大家对于城市综合开发的理论、战略选择、产业规划与定位、产业导入以及产业运营与城市开发结合的理论、模式、方法、工具、测算、模型都处于模糊状态。
鉴于城市综合开发投资大、周期长、获利高、风险大的特点，企业急需城市综合开发的发展模式与手段建议。
年末，国内进入城市综合开发（大都是以特色小镇、片区开发、城市综合项目开发为载体）的相关企业规模、数量、类型逐步增加，类似关于城市综合开发战略选择、流程操作、政策解读与应用、开发模式选择与制定、操作工具解读与使用、协议保障体系解读的诉求逐步强烈。
年受助于年国家层面特色小镇政策的密集出台与推广（特别是年月发布的国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要和同年月住建部、国家发改委、财政部联合出台的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》中提出的年培育个特具特色富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇的政策刺激），特色小镇在全国范围内蓬勃发展。
史上最全详解产业地产开发完整流程与开发模式！导读：整个产业地产二级开发主要核心环节，分为：土地获取；开工准备；项目销售；工程建设；竣工入住；售后移交。
本文特地整理了“产业地产二级开发”的相对标准流程链条，并为大家分享产业地产的四大开发模式。
产业地产的内涵所谓产业地产，是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，专业化地提供城市化、工业化、产业化集群空间物质载体的部门。
产业地产在实现健康、生态、人居环境与自然相融合的基础上，以更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为本质特征。
产业地产不仅可以为工业化进程和城市经营提供强有力的支撑，也将最大限度地聚合和带动产业的发展，促进城市区域价值呈几何式增长，从而使土地与房产具有更加广阔的升值潜力与投资价值。
全国房地产经理人联合会秘书长杨乐渝先生这样评价房地产投资向产业投资方面的转化：“今后评价一个房地产开发商的指标，不仅要看它建了多少房子，有了多少销售额，更要看它在单位平方公里有了多少GDP产值，解决了多少人的就业，培育了多少优质税源，创造了多少税收。
这样的转变不仅对中国房地产的转型和可持续发展有重要的意义，而且对中国经济发展模式的转型、对城市可持续发展也具有重大的意义”。
产业地产开发有什么要求随着专业化要求的加深，公司化运营已经成为园区开发的一大趋势。
既要满足开发主体的利益，又要适合产业园区发展的规律，是设计可复制的产业地产开发模型的基本要求。
具体来说，产业地产的开发模型应该具有以下几个特性：企业作为开发主体追逐盈利的本质，决定了财富的持续增长的目标需求，同时在现代城市规划讲求产城融合的发展理念需求下，为了突破工业地产土地价值的微利性，满足产城一体化，产业地产通常包含了居住、商务、休闲、配套等一系列外延空间，是一个集产、商、住为一体的产业综合体。
比如，天安数码城已成为集产业、商务、交流和生活于一体的企业圈和生活圈，用多元复合功能构筑产业园区特有的社会体系，推动区域城市化、工业化和现代化的同步发展。
产业地产活动运营方案一、前言产业地产是指以产业为导向，将文化创意产业、科技产业、金融产业和创新产业等产业聚集在一起的地产项目。
产业地产的特点是集业态丰富、产业密集、规模庞大等特点。
产业地产活动的运营，是一项重要的工作，需要细致的规划和丰富的经验。
本文将结合产业地产的特点，提出一套科学合理的产业地产活动运营方案。
二、产业地产活动运营的特点1.多元化的业态产业地产项目聚集了多种产业，包括文化创意、科技创新、金融服务、健康医疗等多个领域的产业。
这些不同的业态需要精心设计活动，以适应不同领域的需求。
2. 创新性和前瞻性产业地产活动需要更具创新性和前瞻性，结合产业的发展趋势和市场需求，积极开展创新活动，引领未来产业发展方向。
3. 丰富的资源产业地产项目通常拥有丰富的资源，包括人才资源、资金资源、技术资源等。
运营活动时要善加利用这些资源，提高活动的品质和影响力。
4. 大规模的项目规模产业地产项目通常规模庞大，活动运营需要对整体规划，并且要有计划地组织各项活动，确保整体运营的协调性和一致性。
三、产业地产活动运营的目标1. 提升产业地产的品牌形象通过丰富多彩的活动，提升产业地产项目的品牌形象，树立良好的企业形象和口碑，吸引更多的人才和企业入驻。
2.推动产业发展通过活动的举办和组织，促进产业发展，推动项目内各个产业的合作和协同，增加产业地产项目的活力和竞争力。
3.增强项目的吸引力举办各种各样的活动，增强产业地产项目的吸引力，吸引更多的目标客户，提高客户满意度和忠诚度。
四、产业地产活动运营的策略1.活动策划在产业地产活动运营的初期，需要进行详细的活动策划，包括活动的主题、目标、内容、形式、时间、地点、参与人员、预算等方面。
活动策划需要有系统的思路，并且要紧密结合项目的定位和发展需求。
2. 活动组织产业地产活动运营需要进行详细的活动组织，包括活动的安排、协调、监督、执行等方面。
活动组织需要做好各种准备工作，确保活动的顺利进行。
开发时序研究，是园区策划中比较重要，又很容易被忽视的一环。
对园区项目而言，科学合理的开发时序，有利于项目决策并实现产业园区价值的最大化。
但在实践中，操盘者往往会根据项目的变化临时调整开发时序，从而导致项目断层，因开发思绪混乱造成的决策不科学、不合理造成项目失败的案例比比皆是。
首先分析园区开发最常见的三种模式：地产导向运作模式、产业导向运作模式、地产与产业均衡模式。
1、地产导向运作模式开发商把自己包装一番，以产业概念获取政府支持，运用地产开发模式实施项目开发、销售，尽最大可能减少自持物业，产业服务交给政府或第三方运营商管理。
这种模式，在写字楼行情好的时候确实有一定可行性，但现在的情况是，整体大环境与监管力度今非昔比，一般的企业，不拿出点真材实料，非但唬不住政府，反而可能被政府的「不可分割」、「分批供地」、「先租后让」反将一军；拿到一块郊区的地，在周边配套没起来之前，新区写字楼根本卖不动，一个项目在销售环节拖个3-5年是家常便饭，银行利息根本吃不消；更何况现在政府越来越挑剔，即便是最专业的产业运营商，也一定受过政府的「训斥」，更何况披着产业外衣的地产商呢。
2、产业导向运作模式以产业集聚作为项目的基本追求，持有大量物业，并实施整体运营，为入驻企业提供一站式服务。
自持与销售一样，都是园区操盘中的「极端」行为，从态度上看，全部自持无疑是园区行业的「真爱粉」，是政府最喜欢的类型。
但做园区不是做慈善，再怎么有情怀，最终还要绕回到盈利上。
纯做物业租赁，面临的挑战同样很大：最直接的就是一次性投入成本巨大，且回款周期漫长。
在不考虑资产证券化的情况下，至少需要10年时间才能回本，极其考验开发商的募资能力与资金链的稳定性；而且目前园区租赁市场大都是供大于求，其中还充斥着大量的工业用地、科研用地上的「关系户」，他们租金价格低、政策力度大，一般园区根本无法与其公平竞争。
当然这种模式并非一无是处，随着资产证券化模式的成熟，一些园区开始尝试把园区未来租金收益作为资产包，通过金融工具实现快速变现，如果顺利的话，将极大缓解园区的资金压力；同时，随着时间的推移，物业的增值部分，也是开发商肉眼可见的重大收益。
产业地产的运营商业模式简析近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。
首先，传统房企开始往产业地产转型。
房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（XXX、绿地、富力、XXX、XXX、招商局、XXX、首创、远洋、XXX等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
以XXX为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、XXX、XXX等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
XXX在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。
XXX、XXX发展、XXX 中国、XXX等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
第3、制造企业、电商向产业地产延伸。
从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。
但现如今，产业资本开始觉悟，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。
产业地产（城市综合开发）全流程操作实务与案例解析课程背景：2016年随着国家提出转型升级、去产能、降低地方政府债务、楼市趋紧调控的政策两年后，国内房地产企业纷纷出现业务转型的需求。
虽然2016年中国房地产在政策错综复杂的形势下依旧创造了成交销售规模最大、地价房价屡创新高的业绩，但受国内宏观调控政策趋紧以及地方政府发展模式转型的影响，房企转型诉求强烈。
国内最大的房企万科率先转型，并定位为城市配套服务商，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。
与此同时国内最大的新城开发运营商华夏幸福基业2016年历史性的创造了538.21亿元的营收和89.76亿元的利润，剑指国内前五大房地开发企业。
中国建筑、中国中铁、中交集团、中国电建、碧桂园、融创、保利、恒大等大型房企蓄势发力城市综合运营（2017年12月22日，受PPP中TOD 模式的推进和PPP模式中“轨道+物业”取地模式的影响，中国铁建股份有限公司召集内部各地产开发条线在北京开会，要求相关单位各自对接当地的铁路局集团，推进铁路土地综合开发协同经营。
），但是大部分企业目前对于城市综合开发运营、片区开发、产业地产的认识程度不足，大家对于城市综合开发的理论、战略选择、产业规划与定位、产业导入以及产业运营与城市开发结合的理论、模式、方法、工具、测算、模型都处于模糊状态。
鉴于城市综合开发投资大、周期长、获利高、风险大的特点，企业急需城市综合开发的发展模式与手段建议。
2016年末，国内进入城市综合开发（大都是以特色小镇、片区开发、城市综合项目开发为载体）的相关企业规模、数量、类型逐步增加，类似关于城市综合开发战略选择、流程操作、政策解读与应用、开发模式选择与制定、操作工具解析与使用、协议保障体系解析的诉求逐步强烈。
2017年受助于2016年国家层面特色小镇政策的密集出台与推广（特别是2016年3月发布的国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要和同年7月住建部、国家发改委、财政部联合出台的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》中提出的2020年培育1000个特具特色富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇的政策刺激），特色小镇在全国范围内蓬勃发展。
