自考资产评估最完整的重点串讲

20XX自考00158资产评估重点(按章节整理)资产负债率＝速动资产100%流动负债企业运营能力企业运营能力反映企业使用经济资源的效率。

存货周转率存货周转次数＝年销货成本存货平均余额期初期末2存货平均余额＝存货周转天数＝360存货周转次数应用收账款周转率存货周转次数＝赊销净额应收账款平均余额期初期末应收账款平均余额＝2360应收账款周转天数＝应收账款周转次数企业盈利能力投资报酬率资产利润率＝利润100% 资产税后利润100%净资产净资产利润率＝销售利润率销售毛利率＝销售收入销售成本100%销售收入税后利润100%销售收入销售净利率＝在我国财务制度中往往把销售毛利率称作销售收入利税率。

销售收入指的是当期净销售收入，是指当期销售收入扣除销售退回、折扣、折让后的净额。

每股利润每股利润＝税后利润优先股股利流动在外的普通股股数每股股利每股股利＝普通股股利总额流动在外的普通股股数市盈率。

市盈率＝普通股市价100%每股利润市盈率是衡量股份制企业盈利能力的重要指标。

第四节企业价值评估的收益法一、企业价值评估中收益法的应用形式企业价值评估的假设前提：是持续经营。

一是企业仍按原先设计与兴建的目的使用，二是企业经营期限是无穷长。

评估企业价值的有是收益法。

形式有两种： 1、年金资本化法。

PA rA——企业年金收益 R——资本化率2、分段法PRiRn11 inr(1r1)i1(1r1)2n式中：P——企业评估值；Ri——未来各年度收益额； r1——折现率； r2——资本化率。

二、企业收益及其预测企业收益的界定与选择净收益与现金流金刚的关系企业净利润是所有者的权益。

企业净收益是企业一定时期实现的用货币表现的最终财务成果，它表明企业生产经营业绩和获利能力。

净收益与现金流量在数量上的差异及原因在于：在企业的整个存续期间内，其净收益与现金流量在数额上是相同的，但是在某一会计期间，金额上则会有差别，二者的差别是于采用不同会计概念和时间推移而造成的。

《资产评估》考点梳理第一章总论第一节资产评估的含义一、资产评估的概念资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。

资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。

（1）评估的主体：是指资产评估由谁来承担，它是资产评估工作得以进行的重要保证。

（2）评估的客体：是指资产评估的对象，它是对资产评估内容上的界定。

（3）评估的特定目的：是指资产业务发生的经济行为，直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择。

（4）评估的价值类型：是对评估价值的质的规定，对资产评估方法的选择具有约束性。

（5）资产评估方法：是确定资产评估价值的手段和途径。

二、资产评估的特点资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性（1）现实性：是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。

（资产评估基准期是指确定的资产评估价值的基准时间）（2）市场性：强调评估价值客观性、准确性，能以市场价值（价格）作为目标和判断。

（3）预测性：是指用资产的未来时空的潜能说明现实。

（4）公正性：是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人的任何一方的需要。

（5）咨询性：是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。

三、资产评估与会计计价的区别（1）发生的前提条件不同；（2）目的不同；（3）执行操作者不同。

当然，资产评估与会计计价也是有联系的，会计计价有时需要以资产评估价值为依据。

第二节资产评估的对象一、资产的含义（1）资产是一种权利；（2）资产是一种获利能力；（3）资产必须为某一主体所拥有和支配。

二、资产的分类（一）按资产存在形态分为有形资产和无形资产（1）有形资产：是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。

资产评估第一部分自学指导第1章：总论一．主要内容1．资产评估的含义。

2．资产评估的对象。

3．资产评估的价值类型。

4．资产评估的假设。

5．资产评估的原则。

6．资产评估的程序。

二．重点1．资产评估与会计计价的区别。

2．资产评估价值类型类别。

3．资产评估程序的内容。

4．履行资产评估程序的基本要求。

三．难点资产评估的价值类型及资产评估假设。

第2章：资产评估的基本方法一．主要内容1．市场法。

2．成本法。

3．收益法。

4．资产评估方法的比较与选择。

二．重点1．市场法运用的形式，参照物价格选择及其差异调整因素。

2．成本法中各项指标估算，包括重置全价、有形损耗、经济性损耗、尚可使用年限等。

3．收益法中净现金流量、折现率及贴现年限的确定。

4．选择资产评估方法需要考虑的因素。

三．难点1．成新率估算时不能按折旧年限进行的原因。

2．收益法运用的形式。

3．收益法中各项指标含义及其估算。

第3章：机器设备评估一．主要内容1．机器设备评估的特点。

2．机器设备的核查与鉴定。

3．机器设备评估的成本法。

4．机器设备评估的市场法。

二．重点1．机器设备有形损耗、经济性损耗的确定。

三．难点1．机器设备重置成本的估算。

2．机器设备各项贬值的形成及其估算。

第4章：房地产评估一．主要内容1．房地产评估的概念、主要内容及评估特点。

2．土地使用权属及其处置、土地使用权评估的特点。

3．土地使用权评估的方法。

4．房屋建筑物评估的特点。

5．房屋建筑物评估的方法。

二．重点1．影响地产价格的因素。

2．市场法操作步骤与过程。

3．基准地价系数修正法。

4．土地收益额的估算。

5．土地还原利率及其估算。

6．土地收益年限及其估算。

7．假设开发法在土地使用权评估中的应用。

8．建筑物评估时需考虑的因素。

三．难点1．企业资产重组和改制中土地权属的处置方法。

2．成本法在土地使用权评估中的应用。

3．成本法、市场法、残余估价法及其指标估算。

第5章：无形资产评估一．主要内容1．无形资产评估的特点。

第一章总论第一节资产评估的含义一、资产评估的概念（对资产进行估价）资产评估是指通过对资产某一时点（评估基准日）价值的估算。

资产评估是指由专门的机构和人员（资产评估的主体，2006年4月考过选择），根据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。

资产评估的六大要素：主体客体特定目的程序价值类型和方法。

评估的主体是指评估由谁来承担。

评估的客体是指资产评估的对象（指特定的资产）。

二、资产评估的特点（细看各自包含内容，选择）（一）现实性现实性是指以评估基准期（日）为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。

资产评估的现实性表现在以下三个方面：（2006年考过简答）1、资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，只需要说明当前资产状况。

2、以现实状况为基础反映未来。

3、现实性强调客观存在。

（二）市场性：资产评估通过模拟市场条件对资产作出评定估算和报告。

（资产评估价可能高于或低于交易价）（三）预测性：资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。

（四）公正性：公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人的任何一方的需要。

公正性的表现有两点：一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础；二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。

（五）咨询性：咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见。

三、资产评估与会计计价的区别（一）发生的前提条件不同会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。

而资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。

（⼆）观测分析法 观测分析法是评估⼈员根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的使⽤时间、实际技术状况、负荷程度、制造质量等经济技术参数，经综合分析估测设备的成新率。

（三）修复费⽤法 修复费⽤法是以修复机器设备的实体性贬值使之达到全新状态所需要⽀出的⾦额，作为估测被修复机器设备实体性贬值的⼀种⽅法。

使⽤这种⽅法要注意区分可补偿性损耗和不可补偿性损耗。

可补偿性损耗，是指可以⽤经济上可⾏的⽅法修复的损耗。

四、机器设备的功能性贬值及其估算 机器设备的功能性贬值可以通过超额投资成本和超额运营成本估算。

（⼀）超额投资成本形成功能性贬值的估算 在评估中，如果使⽤的是复原重置成本，则应该考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如果使⽤的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了。

（⼆）超额运营成本形成的功能性贬值的估算 计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤如下： 1、分析⽐较被评估机器设备的超额运营成本因素； 2、确定被评估设备的尚可使⽤寿命，计算每年的超额运营成本； 3、计算净超额运营成本；（扣除所得税） 4、确定折现率，计算超额运营成本的折现值。

五、机器设备的经济性贬值及其估算 （⼀）因⽣产能⼒降低造成的经济性贬值（规模经济效率指数法） （⼆）因收益减少造成的经济性贬值的估算 （三）因受环境保护限制⽽造成的经济性贬值的估算 第四节机器设备评估的市场法 ⼀、运⽤市场法评估机器设备的基本步骤 （⼀）对评估对象进⾏鉴定，获取评估对象的基本资料 （⼆）进⾏市场调查，选取市场参照物：应注意参照物的时间性、地域性、可⽐性；从时间上讲，参照物的交易时间应尽可能接近评估基准⽇。

（三）因素⽐较 （四）计算评估值 ⼆、运⽤市场法评估机器设备中⽐较因素分析（2006年7⽉考过简答） 这些⽐较因素包括：个别因素、交易因素、时间因素、地域因素等四个⽅⾯。

（⼀）个别因素（2001年4⽉考过选择） 1、设备规格型号。

2021年自学考试《资产评估》串讲笔记第二章第二章资产评估的基本方法要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。

第一节市场法一、市场法的定义二、市场法运用的前提条件三、用市场法评估资产的步骤和计算途径四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法是指通过比力被评估资产与比来售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。

市场法目前是最简单、最有效的方法。

（二）市场法应用的前提条件1、需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；2、被评估资产的市场参照物及其比拟较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。

二、运用市场法评估资产的步骤1、明确评估对象；2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；3、分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物；4、把被评估资产与参照物比力；5、分析调整差异，做出结论。

三、市场法具体计算途径（一）直接法直接法是指在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的现行市价，并依其现行价格直接作为被评估资产评估价格的一种方法。

比如要评估某小区的一套房子，房子还没有卖完，房子的价格可以按评估基准日的价格来确定，因为房子是完全相同的。

（二）市价类比法市价类比法是指评估资产时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，从而确定被评估资产价格的一种方法。

其基本计算公式为：评估价格=参照物价格+Σ评估对象比参照物优异的价格差额-Σ参照物比评估对象优异的价格差额或者为：评估价格=参照物价格×（1±调整系数）不同的资产所调整的系数是按照调整的因素而定的。

四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点（一）运用市场法评估资产的程序1、明确评估对象。

2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。

自考资产评估知识点整理全本文介绍了自考资产评估的知识点，包括总论和基本方法两个部分。

总论部分首先介绍了资产评估的定义和特点，以及与会计计价的区别和联系。

其次，对资产的形态进行了分类，包括有形资产和无形资产，以及可确指的资产和不可确指的资产。

最后，介绍了价值类型对资产评估方法选择的影响，以及资产评估的假设和原则。

基本方法部分重点介绍了市场法作为资产评估的一种方法。

市场法通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值。

市场法的优点是简单有效，能客观反映市场情况，易于被各方面理解和接受。

其前提条件是需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场，并且被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。

收益法是一种资产评估方法，它通过预测被评估资产未来的预期收益并折算成现值，来确定被评估资产的价值。

在使用收益法时，需要确定收益额、折现率和资本化率以及收益期限等指标。

其中，收益额是指未来预期收益，而折现率和资本化率则包括无风险报酬率和风险报酬率等因素。

收益法的优点在于能够真实地反映企业资本化的价值，并且易于买卖双方接受。

但是，收益法的缺点在于预期收益额的预测难度较大，受到主观判断和未来不可预见因素的影响，并且适用范围较小，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

在选择资产评估方法时，需要考虑资产评估价值类型、评估对象以及可搜集数据和信息资料等因素。

在机器设备评估中，成本法是一种常用的方法，它通过估算机器设备的重置成本，并扣减其各种贬值来估测机器设备评估值。

机器设备的实体性贬值可以通过使用年限法、观测分析法和修复费用法等方法来估算。

在房地产评估中，房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

房地产评估需要考虑房地产的特征，包括位置固定性、耐用性、影响因素多样性、投资大量性以及保值增值趋势等。

土地使用权评估的特点在于土地资产具有自然特性和经济特性，其中自然特性包括土地面积的有限性、土地空间位置的固定性、土地使用价值的永续性和增值性以及土地的不可替代性等。

四、建筑物评估的原则 （⼀）替代原则 （⼆）最有效使⽤原则 （三）供需原则 （四）房地合⼀原则 第六节　建筑物评估的⽅法 ⼀、成本法 （⼀）建筑物成本的构成 1.建筑安装⼯程费 2.前期费⽤ 3.其他费⽤ 4.间接费⽤ 5.合理利润 6.资⾦成本 7.税⾦ （⼆）建筑物重置成本的估算⽅法 1.预决算调整法 2.重编预算法 按建筑物的情况重新编置预算计算建筑物的价格。

3.价格指数调整法 在具有历史成本资料条件下，按照价格指数来调整它的价值，也可得到它的重置成本。

（三）建筑物实体性贬值率及成新率的估算 1.使⽤年限法 2.打分法 ⼀般分为结构部分、装修部分、设备部分 （四）建筑物功能性贬值的估算 （五）建筑物经济性贬值的估算 ⼆、市场法 （⼀）市场法的原理及其适⽤范围 （⼆）建筑物评估中市场法应⽤ 1.交易实例⽐较法（直接法） 2.基准价格对照法（间接法） （三）应⽤市场法评估建筑特的程序 1.资料收集 2.选择作⽐较的交易实例 3.交易⾏为的补正 4.交易⽇期的修正 5.区域因素的修正 三、残余估价法 也称剩余法，房地产的价值-⼟地价值=房屋建筑物的价值 本章⼟地（讲的是⼟地使⽤权）和房屋建筑物（讲的是房屋所有权），它们之间价格的关系，⼆者密不可分，在评估时⼀般情况下把房地合⼆为⼀。

需要掌握⼟地的特性、房屋建筑的特性、⼟地使⽤权的特性与房屋建筑权的特性；以及⼟地使⽤权的分类⽅法和房屋建筑物的分类。

特别是它们的评估⽅法、评估参数选取的问题，希望对这个原理能充分应⽤资产评估的基本⽅法对房屋建筑物和⼟地使⽤权进⾏估算，这样才能充分把握⼟地使⽤权和房屋建筑物以及房地产评估的基本思路以及基本理论。

第五章　⽆形资产评估 ⽆形资产是⼀种没有实物形态的资产，但有特定的主体所拥有，并能发挥效⽤（带来经济利益）的⼀种经济资源。

第⼀节　⽆形资产评估的特点 ⼀、⽆形资产及其分类 （⼀）⽆形资产的特点 1.⽆形资产具有⾮流动性，并且有效期较长 2.⽆形资产没有物质实体，但未来收益较⼤ 3.⽆形资产单独不能获得收益，它必须依附于有形资产 （⼆）⽆形资产的分类 1.按企业取得⽆形资产的渠道 2.按有⽆法律保护 3.按可辨别程度。

自考《资产评估》串讲讲义第一部分试题的题型题量目前《资产评估》试题的题型包括五种题型：单选题、多选题、名词解释、简答题和计算题，具体情况如下表：《资产评估》试题题型和题量单选题多选题名词解释简答题计算题合计30题×1分=30分10题×1分=10分2题×3分=6分2题×7分=14分4题×10分=40分100分第二部分各章重点串讲对资产评估课程的学习，应该做到“全面复习、重点掌握、融会贯通”，在前面基础班中学员已经进行了全面复习，下面我重点指出各章关键的知识点，这些关键知识点是本学科的支撑点，也是考试的重点。

第一章总论（★★）一、本章考情及重点1.本章在考试中处于重要地位，属于考试的重点章。

本章在考试中的题型主要有单选、多选、名词解释和简答，分数在8分左右。

例如，2007-2009年考试情况如下： 2007—2009年本章出题题型和题量（分值）统计表年份单选题多选题名词解释简答题计算题合计（分）2007年 2 1 7 10 2008年 2 1 3 6 2009年 2 3 5注：★越多越重要。

2．本章的重点是资产评估的价值类型、资产评估的程序。

二、本章重点内容串讲第一节资产评估的含义（一）资产评估的概念1．资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。

2．资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。

（二）资产评估的特点现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性（三）资产评估与会计计价的区别1.二者发生的前提条件不同2.二者的目的不同3.二者的执行操作者不同第二节资产评估的对象（一）资产的含义会计学中的资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益；作为资产评估对象的资产，可以从以下几个方面理解：1.资产是一种权利2.资产是一种获利能力3.资产必须为某一主体所拥有和支配（二）资产的分类1．按资产存在形态分类按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。