利率对房地产市场的影响分析

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在给定５％的显著性水平下，　当Ｆ值的相伴概率Ｐ大于５％　时接受原假设，反之则拒绝。分析结果显示．当滞后阶数为１　时，在５％的置信水平下．基础货币的增加不是外汇储备增长　的格兰杰原因．反过来外汇储备增长却是基础货币增加的格兰　杰原因。　４．研究结论　（１）从长期来看．ＹＩ－￣Ｅ储备与基础货币之间有长期均衡关系　且外汇储备对基础货币有显著的正向影响。外汇储备每变动一个　百分点．基础货币就同方向变动约０　７３个百分点。而在现实经济　中，ＹＨＥ储备的变动受国际收支状况影响．这就加大了中央银行　调控货币供给的难度．也为协调外经贸政策带来压力。　（２）从短期来看．外汇储备的波动对基础货币也有显著影　响。误差项ｅ一估计的系数一Ｏ　２２６６３３体现了对偏离的修正，经　过对短期误差的修正后，最终实现两者的长期均衡。从分析数　据结果看，外汇储备短期波动对基础货币施加短暂的影响约束　以后．能较快地完成从非均衡状态到长期均衡状态的调整过程，　即整个系统向均衡状态的调整速度加快　长期协整关系的约束　力加强。　《３）格兰杰因果检验表明。基础货币的增加不是外汇储备增长　的格兰杰原因．而外汇储备增长却是基础货币增加的格兰杰原　因。这也进一步验证了理论推导的结果：巨额外汇储备通过外汇　占款来拓展基础货币的供应渠道，从而使外汇储备的增长导致了　基础货币的增加．再通过货币乘数作用使货币供应量成倍增加。　三、建议与展望　１调整相关外贸政策，努力控制外汇储备的激增　结构性地适度降低出口退税率，或采用配额管理制度进行调　控　同时适当放宽加工贸易内销政策．减少加工贸易顺差。适当　降低重要原材料、先进技术和设备．清理进口非关税壁垒　鼓励　外商在中国进行技术性投资以发展高新技术产业．推动产业结构　升级。逐步实现内外资税制的统一　并提高市场准入门槛。并且　促使外贸出１３从规模导向转向效益导向．实现合理的外贸增长速　度。还要切实强化企业尤其是外贸企业的劳动保护和社会保障制　度，减少出口对低劳动力成本的依赖。另外．逐步改革服务业税　制和服务定价体制．完善服务贸易促进体系。　２．加强和改进外汇管理．促进外汇储备的多渠道使用　加强对“非贸易顺差”外资流入的监管．稳步推进汇率形成　机制的改革．适当增加汇率机制的灵活性　另一方面鼓励由企　业和居民购买并持有外汇，增强结　Ｅ制度的灵活性。积极鼓励　支持有条件的企业”走出去”．为其创造一个良好的政策条件　同时大力推动进出口核销制度改革．分步实施服务贸易外汇管　理改革　出台统一的服务贸易外汇管理法规．并且不断完善外　汇储备经营管理．加强国际收支统计监测　推进外汇管理信息　化建设。　参考文献：　［１】高铁梅：计量经济分析方法与建模．北京：清华大学出版社，　２００：｛２６～１　５５　［２】张雪春：流动性过剩：现状分析与政笺建议　金融研究，２００　７　（８）　［５】田素华　尹翔硕：论不同经济发展阶段的对外贸易政蓑选　择．上海经济研究　２００６（４）　［４】孔立平　朱志国：对外汇储备激增与流动性过剩关系的研　究．哈尔滨金融高等专科学校学报　２０　０８（１）　贷款利率调整对房地产　

6房地产作为一种耐用商品，其价格是在资本或资产市场上决定的，这决定

了房地产市场与金融资本市场有着密不可分的关系。房地产开发具有投资规模较

大，开发周期较长的特点，这使得房地产的投资需要大量资金，远高于房地产企

业自有资金规模，外部融资成为房地产企业主要资金来源。目前我国房地产企

业的融资渠道主要有国内银行贷款、REITs融资、上市融资、债券发行等多种途

径。

以开发住房为主营业务的房地产企业，一直以来都以银行贷款为主。因此

居住类房地产的价格变化必然与银行放贷量、利率等金融指标的变化有着千丝万

缕的联系。在市场经济的条件下，政府对居住类房地产价格的调控除了供需调节

外，借助房地产金融方面的调控在整个宏观调控体系中也是必不可少的。利率调

节由于其容易施行、见效快等特点，是使用比较频繁的房地产金融政策。随着利

率调整，整个住房市场会产生怎样的响应，住房价格会如何变化等问题是历次调

控政策出台后，各界广泛关注的焦点。本文将结合近期央行的利率调整以及针对

个人住房贷款推出的相关政策用房地产经济学经典理论知识尝试对上述问题进行

分析解答。

房贷利率变动与住房市场发展的回顾中国房地产市场的快速发展是从1998年的停止福利分房制度开始，房地产业

作为国民经济的支柱产业，经历了快速的发展阶段。相伴的，房贷利率作为房地

产金融的重要调控手段从2002年也开始发挥其作用。到2003年，国内部分房地产房贷利率调整对房地产市场影响的

理论分析

孟繁瑜张建阳地产金融

2市场出现了过热的现象，因此央行在2004和

2005年分别对人民币贷款利率和住房公积金

贷款利率进行了调整以期对住房市场达到微

调的效果。

2006年开始，国内房价出现大幅上涨，

国内外各种热钱进入房地产行业，出现大量

投资性的购房，政府出台了一系列政策，希

望稳定房价，这其中比较关键的措施就是通过提高贷款利率紧缩信贷，希望以此平抑快

速增长的房价。其中以2007年的连续6次加息

最为引人注目。2007年第四季度，全国的房

浅议银行利率上调对房地产市场的影响

［摘 要］银行利率是国家金融政策和货币政策调控的重要工具,政府可以通过这一工具的使用,对社会资金的供求状况产生影响,从而达到调控经济发展、稳定社会进步的目的。本文分析了在当前情况下我国银行存贷款基准利率的变动对房地产市场产生的诸多影响,希望对房地产从业人员提供一些参考信息。

［关键词］银行利率；房地产市场

1 我国银行利率变动情况

改革开放以来,利率作为宏观经济杠杆的调控工具,在稳定经济发展、促进社会经济建设方面发挥着越来越重要的作用。1993年,我国出现物价上涨过快、经济发展过热的形势,于是国家通过两次提高贷款利率,配合其他经济措施,抑制了通货膨胀,使过热的经济发展实现了软着陆；2006—2007年,为了抑制当时经济的过快发展,国家曾经连续7次上调存款准备金率；而伴随着世界金融危机的到来,国家通过降低利率、大幅增加信贷来推动国民经济的发展,保证我国在世界金融危机背景下,仍然能有较好的经济发展态势。而经济危机过后的再次经济过快发展,又迫使政府提高了基准利率,在一定程度上抑制了物价的大幅攀升,保证了人民群众的生活水平。根据中国银行数据显示,自2010年10月20日至2011年4月6日期间,受到国际经济形势和国内物价上涨因素影响,央行分四次对存贷款基准利率进行了上调,一年期存款基准利率由2.25%调整至3.25%,一年期贷款基准利率由5.31%调整至6.31%,四次基准利率上调均为0.25个百分点。

2 银行利率上调对房地产市场的影响

自1998年我国住房分配体制改革以来,房地产问题已经成为我国经济界最热点、最敏感的问题。房地产价格一路高歌猛进,特别是2008年金融危机时,政府为了刺激房地产业发展，出台了一系列的优惠措施,如房贷利率打七折、税收优惠等,极大地刺激了房地产市场,导致2009年我国房地产业异常火暴。继而2010年年初政府出台了旨在抑制房价增速过快趋势的“新国十条”,如取消房贷利率七折优惠、二套房贷严格执行首付不少于四成及利率为基准利率1.1倍的规定等。基于当前社会经济背景,短短半年期间连续四次上调银行利率,已经充分表明政府对缓解通货膨胀压力和调控房地产市场的决心。这种调整并不在于利率上升的幅度,而在于对房地产市场的后续影响,如果房价上涨过快形势未能得到有效的缓解,不排除央行会继续提高银行利率的可能。结合各地方近期出台的“限购令”等措施,经过连续加息对房地产的具体影响主要在以下四个方面：

摘要： 房地产市场与宏观金融政策密切相关, 利率调整对房地产企业、房地产消费者以及房地产业发展规模和房价都会产生一定的影响。本文结合近期中国人民银行的利率调整规定,

探讨了利率调整对我国房地产市场买卖双方的具体影响, 以及对我国房地产投资规模及房价的影响。

关键词： 利率 房地产市场 影响

近年来，随着我国房地产价格的不断上升和房地产开发投资速度的居高不下，使我国房地产市场出现了市场化改革后的空前繁荣，表明房地产业已经成长为带动我国经济发展的支柱产业，其快速发展有力的推动了整个国民经济的增长。然而房地产业的繁荣也使我国宏观经济出现了过热的势头，也给经济安全带来一定的隐患，因此，加强房地产市场的调控已经成为政府宏观调控的重要内容之一。

利率政策是中央银行银行货币政策中最常见的、最重要的工具，其作为借贷资金的价格，是调节经济的重要杠杆之一。因此利率政策作为一项重要的货币调控方式，毫无疑问也就成为政府对房地产市场进行调控的重要手段。自2006年以来，央行七次提高利率，仅2007年一年就五次提高利率。至此，以1年期的贷款利率由2004年的5.58%升至2007年12月的7.47%。在这样的背景之下，作为调节资金供求杠杆的利率的不断调整必定会给整个房地产市场带来一定的影响，主要包括对购房者、开发商和房价的影响。

1.利率调整对购房者的影响

房地产市场上的购房者主要来自两个方面:一是为了改善生活条件的自住购房;二是购买房产进行投资以实现财富的保值增值。不论是自住还是投资，购房者的资金决大部分还是依赖于银行的贷款，因此，利率的变化对房地产市场还是有直接影响的。首先，对于自住购房者，他们购房的主要目的是为了改善居住条件的需求，利率上升之后，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，尤其去年的连续五次提高利率影响更为明显，以25年贷款期限，贷款额为100万元，贷款利率为7.83%为例，每月由年初未提高利率的6516.57元增加到7605.89元，增加幅度为16.72%。虽然商业银行可以对首次购房者在基准利率的基础上降低10%，但每月多支出的还款数额对于中低收入的家庭来说还是不小的压力。虽说对急需购房消费的家庭来说房子还是要买的，贷款也还是要贷的，但也许原来要买100平方米的房子，现在就会考虑买90平方米的房子，原来准备贷款30万，现在只贷款20万了。另一方面，对于已贷款购房者来说，利率调整也无疑会增加其还贷压力，促使一些购房者提前还贷或部分提前还贷。所以从长远来看，购房者的购买能力下降，势必会对房地产市场产生一定的影响。