基于养老地产PFI融资模式的风险分担研究_刘玉峰

基于模拟财务的养老院PFI模式可行性分析作者：韩易昌杜雯静来源：《中国市场》2019年第23期[摘要]当下，国家鼓励社会力量举办养老机构，相较于传统的PPP模式，PFI模式项目方案比较开放，着眼于提供养老服务，更有利于激发项目主体的建设运营积极性。

然而，国内尚未出现实现盈利的养老院PFI项目，相关研究仍停留在概念层面。

本文以天津某项目为例，通过模拟财务分析的方式，探究现行政策条件下养老院PFI融资模式的财务可行性，寻求可行的政策条件。

结果发现：项目建设土地应避免一次性购入，推荐采用租赁的方式降低资金压力，土地年租金应不高于56.6元/m2；政府的养老服务补贴额度应不低于自理老人每人每年1516元、介助和介护老人每人每年3249元的标准；企业所得税的降幅应不低于23.15%，在此条件下该项目的投资回收期将达到行业基准值，满足可行性。

[关键词]PFI融资；养老院；模拟财务；政策法规；天津[DOI]10.13939/ki.zgsc.2019.23.0321 引言预计到2020年，我国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人，占总人口比重提升到17.8%；老年抚养比将提高到28%。

[1]传统的家庭养老远远不能满足未来养老的需求，加强养老院的建设刻不容缓。

在《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》中，国家提出要加快公办养老机构改革。

鼓励采取特许经营、政府购买服务、政府和社会资本合作等方式支持社会力量举办养老机构。

PFI融资模式在起源地英国经过二十多年的发展，已占到英国全部基础设施融资建设的10%～13%。

[2]重建伦敦大学学院附属医院项目在合同期内可节省3000万英镑，减少6.7%的开支。

[3]传统PPP项目的决策、建设均由政府和社会资本共同参与，项目方只享有部分运营权利，虽然在BOT模式中，社会资本在建设运营阶段参与度加深，但总体限制仍旧很大。

与之相比，运用PFI模式的养老院项目方案比较开放，政府与项目主体可以商讨细节。

养老地产项目PFI融资模式养老地产是指专门为老年人提供居住和养老服务的地产项目。

随着我国人口老龄化加速发展，养老地产市场也呈现出快速增长的态势。

然而，养老地产项目的建设和运营需要大量的资金投入，因此如何通过融资模式支撑养老地产项目的发展成为一个重要的问题。

本文将重点介绍PFI （Private Finance Initiative，私人融资倡议）融资模式在养老地产项目中的应用。

PFI是一种公共基础设施融资模式，它通过私人资本投资来建设和运营公共设施，并通过长期租赁或购买方式回收投资。

在养老地产项目中，PFI模式可以通过以下几个步骤实现。

首先，由政府或相关主管部门对养老地产项目进行立项并确定项目的可行性。

政府可以委托专业机构进行项目评估和财务分析，以确定项目的风险和回报预期。

其次，政府通过招标或竞争方式选择合适的私人投资者，进行项目的开发和建设。

私人投资者将承担项目的建设和运营风险，并按照事先达成的协议提供一定期限的养老和养老服务。

PFI融资模式的一个重要特点是项目建设和运营风险转移给私人投资者。

私人投资者在项目建设和运营过程中需要为项目的风险承担相应的责任，并采取措施来减少风险。

在养老地产项目中，PFI融资模式的另一个重要特点是项目的长期租赁或购买方式。

政府和私人投资者可以根据具体情况签订租赁或购买协议，以确保私人投资者能够回收投资。

通过PFI融资模式，养老地产项目可以更好地利用私人资本，加快项目的建设和运营速度。

同时，政府不需要一次性投入大量的资金，可以将有限的财力用于其他重点领域。

然而，PFI融资模式也存在一些限制和挑战。

首先，私人投资者会对项目的可行性和回报预期进行严格评估，只有潜在回报足够吸引才愿意投资。

因此，政府需要提供具有吸引力的政策和环境，以吸引私人投资者参与养老地产项目。

其次，PFI融资模式需要政府与私人投资者之间建立长期合作关系，共同承担项目的风险和责任。

这需要政府在项目的选择、合同的签订和项目的监督等方面具备一定的专业能力和管理经验。

养老地产项目PFI融资模式研究【摘要】养老地产就是社会养老得一种重要形式,而融资问题已成为制约其发展得主要瓶颈。

结合养老地产得特点,对比分析了几种主要融资模式对我国养老地产得适用性,提出适合养老地产发展得pfi模式,并初步进行了模式构建,对推动我国养老地产得规范发展具有一定得现实意义。

【关键词】养老地产;融资模式;pfi;构建引言近年来,我国人口老龄化日趋严重,我国已经进入老龄化社会,且老龄化速度日益加快。

据2010年第六次人口普查,全国60岁及以上人口为1、78亿人,占总人口得13、26%,其中65岁及以上人口为1、19亿人,占总人口得8、87%,同2000年第五次全国人口普查相比分别上升了2、93与1、91个百分点[1]。

严峻得老龄化形势既就是挑战又就是机遇,老年群体消费份额越来越大,老年产业市场潜力巨大。

2010年老年消费市场占消费市场比例达到9、52%,预计2000～2050年,中国老年市场占有率年均增长幅度为0、69%[2]。

然而,目前我国得老年产业整体上还就是处在一个“小而散”得状态。

随着居民收入与储蓄得显著增加,社会对老年产业得逐步重视与开发等因素,养老地产成为一种新兴得业态在全国发展迅速,尤其在经济发达地区,老年人对老年社区得需求呈现快速增长趋势。

北京市调查者对老年社区得选择意愿调查结果显示有59%得人选择会考虑老年社区。

面对日益严峻得老龄化形势,政府将“社会养老服务体系”纳入“十二五”规划,近年来相继出台了《老年人建筑设计规范》、《关于加快发展养老服务业意见得通知》等促进老年产业与社会养老发展得规范与意见;在经济发达地区如北京、上海、广州等区域养老地产项目,也在进行企业通过养老地产参与到社会养老中来得探索。

养老地产具有能够提供老年服务得共享性与规模效应。

然而,我国社会养老存在服务民间投资规模有限、服务队伍专业化程度不高等诸多问题[3]。

因为新兴市场不稳定、政策不健全、前期投入大、投资回收期长、投资回报率低等原因,申请贷款难,企业资金需求又比较大,众多企业经过考察与测算后,放弃了对养老地产得开发。

公共项目应用私人主动融资（PFI）模式的方法研究的开题
报告
一、选题背景
公共项目建设需要实现议会预算额度，同时保持项目质量和稳定性。

然而，由于预算
限制和政府内部的碎片化管理，往往难以同时兼顾。

私人主动融资（PFI）模式被广泛应用于公共项目建设中，旨在解决这一问题。

PFI模式是一种公私合作形式，由政府和私营部门合作共同完成公共事业项目的建设，私人投资者通过向项目提供融资来获得
回报。

二、研究目的
本研究旨在探究PFI模式在公共项目建设中的应用方法，分析其特点、优点和局限性，并对其在政府职能转变、项目审批流程等方面进行深入研究，以期为政府和私人投资
者提供一些有益的建议和措施。

三、研究内容
本研究的主要内容包括：
1. PFI模式的概念和基本原理
2. PFI模式在国内外的应用及经验
3. PFI模式在公共项目建设中的适用性和优点
4. PFI模式在政府职能转变、项目审批流程等方面的建设措施和对策
四、研究方法
本研究采用文献资料法、问卷调查法、访谈法等方法，对PFI模式在公共项目建设中
的应用进行综合研究和探讨。

五、研究意义
本研究有利于促进公共项目建设与私人部门的合作，提高公共项目建设的效率和质量，促进国家经济的持续稳定发展。

“以房养老”将何去何从——以制度经济学的视角作者：王佳林来源：《中外企业家》 2015年第2期王佳林（中央财经大学财政学院，北京100081）摘要：本文通过分析中国养老保障制度、产权制度和税收制度对以老年住房反向抵押养老保险为主的“以房养老”模式的影响，从制度经济学的角度，探究了该模式在中国是否具备了发展的现实条件。

在结合中国的传统文化对于家庭和房产的内涵下，作者认为该模式在现有制度中能够起到的作用十分有限，同时国内的产权制度降低了投保人的预期收益，而且没有能阻断财产在代际的传递效应。

因此，本文认为当前的制度条件还没有达到开展老年住房反向抵押养老保险的要求。

建议暂缓住房反向抵押养老保险的相关业务。

待日后各方面时机成熟时再做考虑。

关键词：以房养老；制度经济学；养老保险中图分类号：F840.67 文献标志码：A 文章编号：1000-8775（2015）04-0227-02收稿日期：2015-01-20作者简介：王佳林（1985-），男，蒙古族，内蒙古自治区通辽市人，中央财经大学财政学院2012级博士。

主要研究方向：公共财政改革，宏观经济研究，社会保障等。

引言继2013年国务院在《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点之后，2014年中国保监会又出台了鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险的政策性文件，该项文件从可以参加该项养老保险的参保人的标准，到可以开展此类业务的保险公司资质的标准，以及信息披露、财务管理、投诉等多个方面都做了详细、清晰、明确的规定。

保监会这份政策文件的出台被视为支持保险公司开展该项养老保险业务的又一利好消息，由此来自市场对此项业务的发展前景都给予了很高的期盼，但是，保险公司的回应却相对冷淡的多，只有幸福人寿向保监会提供了试点材料，而多数保险公司却仍旧持观望态度。

不由得让人推测保险公司的观望态度并非仅仅是对新兴市场的谨慎，而是处于对“以房养老”前景的一种理性判断。

公共管理Һ㊀ 以房养老 推行风险与防范张㊀瑜(皖江工学院管理学院ꎬ安徽马鞍山２４３００２)摘㊀要:在中国少子老龄化㊁家庭空巢化以及养老保障政策不健全背景下ꎬ中国政府试点推行老年人商品住房反向抵押的新型养老保险ꎬ 以房养老 模式开展得到政府支持ꎮ文章通过对中国 以房养老 研究发现: 以房养老 政策面临传统观念㊁房价周期波动以及银行 倒按揭 的利率提升带来的风险ꎬ从而导致 以房养老 政策难以推行ꎮ故提出加强风险管控ꎬ同时政府给予政策支持以及培育新型养老消费理念ꎮ关键词:以房养老ꎻ风险ꎻ利率中图分类号:Ｃ９１３.６㊀㊀㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀㊀㊀文章编号:１００８－４４２８(２０２０)８９－０１８１－０３Ｔｈｅｉｍｐｌｅｍｅｎｔａｔｉｏｎｏｆ ｈｏｕｓｅ－ｆｏｒ－ｐｅｎｓｉｏｎ ｒｉｓｋａｎｄｐｒｅｖｅｎｔｉｏｎＺｈａｎｇＹｕ(ＳｃｈｏｏｌｏｆＭａｎａｇｅｍｅｎｔꎬＷａｎｊｉａｎｇＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙｏｆＴｅｃｈｎｏｌｏｇｙꎬＭａａｎｓｈａｎꎬＡｎｈｕｉꎬ２４３００２)Ａｂｓｔｒａｃｔ:Ｕｎｄｅｒｔｈｅｂａｃｋｇｒｏｕｎｄｏｆｔｈｅａｇｉｎｇｏｆｆｅｗｅｒｃｈｉｌｄｒｅｎꎬｅｍｐｔｙ－ｎｅｓｔｆａｍｉｌｉｅｓａｎｄｉｍｐｅｒｆｅｃｔｐｅｎｓｉｏｎｓｅｃｕｒｉｔｙｐｏｌｉｃｉｅｓｉｎＣｈｉｎａꎬｔｈｅＣｈｉｎｅｓｅｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔｐｉｌｏｔｅｄｔｈｅｎｅｗｏｌｄ－ａｇｅｉｎｓｕｒａｎｃｅｗｉｔｈｒｅｖｅｒｓｅｍｏｒｔｇａｇｅｏｆｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｈｏｕｓｉｎｇｆｏｒｔｈｅｅｌｄｅｒｌｙꎬａｎｄｔｈｅ ｈｏｕｓｅ－ｆｏｒ－ｐｅｎｓｉｏｎ ｍｏｄｅｗａｓｓｕｐｐｏｒｔｅｄｂｙｔｈｅｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ.Ｂａｓｅｄｏｎｔｈｅｒｅｓｅａｒｃｈｏｆ ｈｏｕｓｅ－ｆｏｒ－ｐｅｎｓｉｏｎ ｉｎＣｈｉｎａꎬｔｈｅｐａｐｅｒｆｉｎｄｓｔｈａｔ ｈｏｕｓｅ－ｆｏｒ－ｐｅｎｓｉｏｎ ｐｏｌｉｃｙｉｓｆａｃｅｄｗｉｔｈｔｈｅｒｉｓｋｓｂｒｏｕｇｈｔｂｙｔｒａｄｉｔｉｏｎａｌｉｄｅａｓꎬｐｅｒｉｏｄｉｃｆｌｕｃｔｕａｔｉｏｎｏｆｈｏｕｓｉｎｇｐｒｉｃｅａｎｄｔｈｅｉｎｃｒｅａｓｅｏｆｉｎ￣ｔｅｒｅｓｔｒａｔｅｃａｕｓｅｄｂｙｂａｎｋｓ ｒｅｖｅｒｓｅｍｏｒｔｇａｇｅ ꎬｗｈｉｃｈｍａｋｅｓｉｔｄｉｆｆｉｃｕｌｔｔｏｉｍｐｌｅｍｅｎｔ ｈｏｕｓｅ－ｆｏｒ－ｐｅｎｓｉｏｎ ｐｏｌｉｃｙ.Ｔｈｅｒｅｆｏｒｅꎬｉｔｉｓｐｒｏ￣ｐｏｓｅｄｔｏｓｔｒｅｎｇｔｈｅｎｒｉｓｋｍａｎａｇｅｍｅｎｔａｎｄｃｏｎｔｒｏｌꎬａｔｔｈｅｓａｍｅｔｉｍｅꎬｔｈｅｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔｗｉｌｌｇｉｖｅｐｏｌｉｃｙｓｕｐｐｏｒｔａｎｄｃｕｌｔｉｖａｔｅａｎｅｗｃｏｎｃｅｐｔｏｆｏｌｄ－ａｇｅｃｏｎｓｕｍｐｔｉｏｎ.Ｋｅｙｗｏｒｄｓ:ｈｏｕｓｅ－ｆｏｒ－ｐｅｎｓｉｏｎꎻｒｉｓｋꎻｉｎｔｅｒｅｓｔｒａｔｅ一㊁问题的提出随着老龄化程度不断加深ꎬ我国老年健康服务的刚性需求将不断释放ꎮ国家卫计委预测ꎬ到２０２０年ꎬ我国６０岁及以上老年人口将达２.５５亿左右ꎬ占总人口的１７.８％左右ꎮ如何解决老人的养老问题ꎬ并确保老年人晚年的生活质量ꎬ是政府和市场需要着手解决的问题ꎮ中国的 以房养老 应运而生ꎬ 以房养老 最早源于荷兰ꎬ其大致安排是:年轻人购买老年人的住房ꎬ并允许他们有生之年仍免费租住该住房ꎬ待老年人过世后再收回该住房ꎮ在我国 以房养老 就是老年人将房子抵押给保险公司ꎬ每月获得一定数额的养老金ꎬ其间老人仍然可以住在自己的房子里ꎮ故文章通过对中国 以房养老 的运行进行分析ꎬ为 以房养老 顺利开展提供政策支持ꎮ二㊁ 以房养老 模式运行风险(一)与传统观念相悖面临抵制风险传统观念赋予了老年群体对 家 有特殊的情感ꎬ血缘关系㊁家庭为基本单元的传统观念深深嵌在老人内心之中ꎮ子女教育㊁成长和成才是老年群体终生奋斗的目标ꎬ将自己最好的给予下一代也是老人朴素的愿望ꎮ目前ꎬ中国房价让老百姓望尘莫及ꎬ如果拥有所有权的房屋已经成为奢侈品ꎬ 养儿防老 传统观念下ꎬ老年群体认为如果房产遗赠给子女ꎬ那么自己晚年生活理所当然由子女来负担ꎬ子女尽孝道㊁照顾自己的父母ꎬ同时老年人享受晚年与下一代一起生活ꎬ一举多得ꎮ在这种背景下ꎬ 以房养老 理念还没有得到广大老百姓的支持ꎬ主要因为违背传统观念中家产子女继承的思想ꎬ从而阻碍了 以房养老 模式的施行ꎮ另一方面ꎬ 居者有其屋 无房无为家 及 有家才能安 等传统观念对我国老年人的房屋观有重要的影响ꎬ在此观念熏陶中ꎬ老年人觉得有房才安心ꎬ心里才有安全感ꎮ因此ꎬ对于中国广大老年群体来说ꎬ即使通过 住房反向抵押贷款 方式老年人仍可居住在自己熟悉的房屋内ꎬ但是失去房屋的所有权ꎬ从而导致该群体晚年过得惶恐不安ꎬ没有归属感ꎬ不利于老年人晚年生活质量ꎮ正是这种传统文化伴随的房屋继承观念ꎬ对于 以房养老 在我国的实施得不到有效推广ꎬ甚至会被老年群体１８１基金项目:本文系安徽省哲学社会科学规划一般项目(国家社科基金孵化项目) 医养结合养老服务需求评估㊁模式比较与政策回应研究研究 (项目编号:ＡＨＳＫ２０１８Ｄ３５)的阶段性成果ꎮ作者简介:张瑜ꎬ女ꎬ安徽庐江人ꎬ博士研究生ꎬ皖江工学院管理学院副教授ꎬ研究方向:养老服务ꎮ抵制ꎮ(二)房价变动风险导致晚年生活不确定以房养老 模式实施的核心因素就是房产ꎬ房屋价值对于老年群体能否安度晚年起关键作用ꎬ因此ꎬ不论何种形态 以房养老 形式的开展都离不开房地产市场ꎮ从２０世纪８０年代初至今ꎬ我国住房制度改革取得一定成绩ꎬ但近些年房地产市场发展的盲目性㊁欠规范性㊁滞后性㊁法律法规的缺失和政府宏观调控的不完善ꎬ导致房价持续波动ꎬ房地产市场发展仍存在诸多问题ꎮ而在 以房养老 业务中ꎬ贷款机构对被抵押房屋未来价值的估计值决定了其愿意向借款人支付的贷款总额ꎬ进而影响借款人每月能够获得的养老金贷款额ꎮ而以房养老贷款期限长ꎬ房价波动受到上述多种不确定因素的影响ꎬ在长期内难以准确预测ꎬ房价波动风险客观存在ꎬ并影响到贷款机构的收益ꎮ如果房价下跌ꎬ而贷款机构对房屋未来价值的估计过高ꎬ则贷款机构在贷款到期时可能会面临贷款收不回来的风险ꎬ开展该业务就可能会亏损ꎬ这样就降低了贷款机构开展该业务的积极性ꎻ如果房价一直呈上升趋势ꎬ而贷款机构对房屋未来价格的估计过低ꎬ则在其他条件保持不变的情况下ꎬ借款人能够得到的养老金贷款额将会减少ꎬ从而难以满足借款人的养老需求ꎬ这样就会降低老年人对该业务的兴趣ꎬ从而导致 以房养老 需求不足ꎮ总之ꎬ房屋价格不确定性波动不利于 以房养老 业务的顺利开展ꎮ(三)利率变动风险在实施 以房养老 时ꎬ利率水平越高ꎬ在贷款到期时ꎬ贷款本息和超过被抵押房屋价值的可能性就越大ꎬ贷款机构遭受的损失也就越大ꎮ我国目前已经开始实施利率市场化ꎬ有很多因素会对利率的高低及其变化产生影响ꎬ如物价变动趋势㊁国民经济发展前景㊁通货膨胀以及国际汇率的变化趋势等ꎬ这样就更加难以准确估计利率水平ꎮ我国的贷款利率变化比较频繁ꎬ从１９９１年４月到２０１５年１０月对人民币贷款基准利率一共进行了４０次调整ꎬ其中２００７年调整次数最多ꎬ进行了６次调整ꎻ其次是２００８年和２０１５年都进行了５次调整ꎮ调整当中ꎬ利率主要在５％到８％之间波动ꎮ 以房养老 业务中的贷款利率是在签订贷款合同时已经规定好的ꎬ而贷款期限长达十几年甚至是几十年ꎬ在这么长的时间内ꎬ一个国家的经济和政府的相关政策往往有着较大的变化ꎬ资金借贷市场也会根据经济和政府政策的变化对自身进行相应的调整ꎬ资金借贷市场也会随利率变动而变动ꎮ当利率上升时ꎬ贷款机构仍要按照贷款合同约定的利率向借款人支付养老金贷款ꎬ则贷款机构的机会成本就会增大ꎻ当利率下降时ꎬ借款人就有可能提前偿还贷款本息而终止贷款合同ꎬ转而选择其他利率更低的融资方式ꎮ利率的变动会对贷款机构的盈利情况产生重大影响ꎬ甚至会影响 以房养老 模式的顺利实施ꎬ所以在我国开展 以房养老 业务时ꎬ必须充分考虑利率变动的影响ꎮ三㊁ 以房养老 模式风险防范(一)传统观念风险防范:培育新型养老消费理念以房养老 模式给中国传统养老观念带来颠覆性挑战ꎬ 以房养老 模式作为一种新型的金融养老模式进行推广ꎬ需要发挥中央媒体的导向作用ꎬ积极地调整 养儿防老 这种传统观念ꎬ培养子女的独立思想ꎬ提倡新型的金融养老理念ꎬ并进行相关优质金融保险产品的推介ꎬ让更多老年群体了解 以房养老 金融养老政策ꎬ引导老年群体在自己未来的养老方式上做出理性选择ꎬ也可以通过部分老年群体参与 以房养老 模式的示范效应来让更多的老年群体认知这一新型的金融养老模式ꎮ针对媒体无法覆盖的客户群体也可以通过街道社区等辅助渠道开展 以房养老 模式知识宣传ꎬ进行面对面宣讲和现场答疑ꎬ让民众心存的疑虑都释放出来ꎮ同时 以房养老 服务模式对于老年群体来说是自己选择养老的形式ꎬ并不存在制度上的强制性ꎬ因此ꎬ养老观念培育需要一个长期动态调适过程ꎬ除上述政策宣传以外ꎬ可考虑从中国社会的现状出发ꎬ从 无子女家庭 和 失独家庭 着手ꎬ优先在这些群体试点并给予优惠措施ꎬ然后再根据需要扩大到有意愿的其他老人家庭ꎬ这样可以解除子女顾虑ꎬ减少老人在选择上的困惑ꎬ固有的观念会逐步得到改善ꎮ(二)房价波动风险防范:金融机构和政府共治金融机构可以考虑为被抵押房产购买保险ꎬ这样当抵押房产到期时ꎬ如果房价下跌ꎬ则金融机构可以按规定从保险公司得到一定额度的经济赔偿ꎬ从而减少金融机构的损失ꎮ金融机构也可以通过扩大 以房养老 的规模来降低个体风险ꎬ通过扩大 以房养老 规模ꎬ并使其分布到各个地区ꎬ这样就可以有效分散这部分风险了ꎮ与此同时ꎬ金融机构可以与专业的房产评估机构合作ꎬ由专业的房产评估机构对被抵押房屋进行科学合理的价值评估ꎬ这样才能保证评估结果的公平㊁公正㊁合理ꎬ并使用更加精确科学的方法来预测未来房价的变化趋势ꎬ选择一个合理的时机处置被抵押房屋ꎬ以减少房屋的预期价值和实际价值之间的差额ꎮ政府可以通过采取财政货币等宏观调控政策来调节房地产市场ꎬ使房价处于较稳定的状态ꎬ这样可以有效降低房价波动产生的风险ꎮ政府也可以建立健全相关的法律法规ꎬ详细规定借贷双方的权利与义务ꎬ如:规定借款人在金融期限内要定期或不定期地对其住房进行必要的维修ꎬ并达到一定的标准ꎬ这样就可以降低房屋的折旧ꎬ减少房屋未来价值与最初估计值之间的差额ꎬ从而降低金融机构所面临的房价波动风险ꎮ与此同时ꎬ政府机构可以加强对房价评估机构的监管力度ꎬ确保其对被抵押房屋进行评价时能够做到公平㊁公正㊁合理ꎬ并给予参与 以房养老 的金融机构适当的政策支持ꎬ如:税收减免㊁财政补贴等各种政策支持ꎮ(三)利率风险的防范:建构稳定利率预期环境以房养老 贷款的期限长ꎬ并且涉及的资金量较大ꎬ利率的细小变动经过长达十几年甚至是几十年的积累后所产生的损失是很大的ꎮ由于利率波动具有不可预测性ꎬ利率风险只能通过采取适当的措施加以控制ꎬ而无法分散ꎮ一些发达国家对住房反向抵押贷款进行定价时采用浮动利率作为贷款利率ꎬ并定期进行调整ꎬ这种浮动利率用 基准利率＋合理的利差 来表示ꎮ鉴于利率市场化操作ꎬ可以选择再贴现率和银行同业拆借利率等作为基准利率ꎮ金融机构也可考虑购买利率保险ꎬ向保险公司缴纳一定的保险费用ꎬ当合同到期时ꎬ如果利率超过了一定水平ꎬ则金融机构多支付的部分就由保险公司来承担ꎬ这样就可以降低利率风险给金融机构带来的损失ꎮ央行可对利率调整幅度进行标准化操作ꎬ我国过去对利率进行的调整几乎什么没有规律性可言ꎬ这使得金融机构只能被动地接受利率风险ꎬ所以为了降低利率风险ꎬ央行可以以标准化的幅度来对利率加以调整ꎬ这样就有利于金融机构采取相应的利率风险防范措施ꎮ同时央行应提高其利率决策的透明度ꎬ进行决策时应及时对外公布ꎬ并对其所做的决策做出明确的解释ꎬ以提高其决策的透明度ꎬ这样就有利于金融机构准确把握利率的变动走势ꎮ最终ꎬ政府可以通过完善金融市场㊁建立健全金融监管体系为利率风险防范创造可预期的稳定环境ꎬ防范利率风险光靠金融机构自身采取的防范措施还不够ꎬ还需要政府为其创造良好的环境ꎮ四㊁结语我国的人口老龄化问题影响着我国社会㊁经济及政府治２８１公共管理Һ㊀理的进步与发展ꎬ老有所养问题不能妥善有效解决会直接影响着中国社会发展的质量ꎮ现实是我们国家在发展推进中不得不应对老年人口数目激增所带来的养老问题ꎮ伴随着传统的家庭结构变动ꎬ家庭养老模式也已经逐步显示出困境ꎬ这就要求必须探索出一条符合我国社会形态的新的养老途径ꎮ 以房养老 就是在此背景下提出的ꎮ 以房养老 是涉及老年群体福祉的系统大工程ꎬ如果顺利推行可以在一定程度上减少政府㊁社会及家庭的养老负担ꎬ也能减轻子女养老压力ꎬ更为重要的是 以房养老 模式能够为老年群体晚年生活提高品质ꎮ因此ꎬ 以房养老 需要社会的认可以及政府的支持ꎬ这就需要政府加强政策宣传ꎬ让更多的老年群体打破传统束缚ꎬ接受新的思维新的观念ꎮ参考文献:[１]陈健ꎬ黄少安.遗产动机与财富效应的权衡:以房养老可行吗?[Ｊ].经济研究ꎬ２０１３(９):５６－７０.[２]陈鹏军.我国 以房养老 发展瓶颈及其模式选择[Ｊ].经济纵横ꎬ２０１３(１０):４３－４６.[３]王新.走出 以房养老 困局之对策[Ｊ].现代经济探讨ꎬ２０１４(２):２０－２２.[４]范英丽ꎬ睢党臣. 以房养老 模式的运作基础分析[Ｊ].西北农林科技大学学报(社会科学版)ꎬ２０１２(３):１１１－１１６. [５]傅鸿源ꎬ孔利娟. 以房养老 模式的现状及分析[Ｊ].城市问题ꎬ２００８(９):６８－７２.[６]鲍家伟. 以房养老 的国际经验及建议[Ｊ].宏观经济管理ꎬ２０１２(３):７７－７９.[７]贺旭红.决算式住房反抵押贷款的产品设计与运行[Ｊ].经济问题ꎬ２０１２(４):６５－６８.[８]杨哲ꎬ王茂福.农民 新农保 参与意愿:基于制度信任分析范式[Ｊ].湖北大学学报(哲学社会科学版)ꎬ２０１６(１):１４６－１５１.(上接第１０９页)实际操作ꎬ将不断进步的理论应用于实践ꎬ并用实践丰富理论研究ꎬ推进环境会计信息披露的普及和应用ꎬ加快我国环保型社会的建设ꎮ同时ꎬ高质量的环境会计信息披露包含各类环境数据㊁绩效信息㊁治理环境问题的措施及环保生产策略等ꎬ如准确区分污染物的影响范围及年限等ꎬ因而对从业人员专业素养的要求相对较高ꎬ应从理论方法㊁环境管理新思想及实践技能等多方面对其展开定期的综合培训ꎬ以适应整体生态环境的发展ꎬ壮大人才队伍ꎬ为有效完成环境会计信息披露的工作奠定基础ꎮ此外ꎬ审计监督在环境会计信息披露体系(图１)发展过程中是不可或缺的推动因素ꎬ因此应在确保审计人员具备环保责任意识的基础上ꎬ要求其掌握环境会计信息披露的相关法律法规及最新政策等ꎬ以严格保证监督能够独立㊁公平㊁公正地进行ꎮ审计人员还应当定期参与相关领域的专业培训和独立性审查ꎬ使第三方审计发挥最积极的监督效用ꎮ图１　环境会计信息披露基本体系五㊁总结当前ꎬ生态文明建设已被纳入我国 五位一体 的总体布局ꎬ环境会计信息披露体系必须紧跟步伐㊁逐步完善ꎬ这不但需要政府完善法律制度建设ꎬ加大奖惩力度ꎬ积极推广信息披露ꎬ严格执行相关监督ꎬ也要求企业明确责任意识ꎬ完善内部岗位建设ꎬ主动履行绿色生产㊁披露信息的责任ꎻ公众则需自觉建立环保意识ꎬ恰当地评价并监督企业披露行为ꎮ同样ꎬ环境会计学者要以国情为基础创新研究内容ꎬ并通过实践反馈加强研究深度ꎬ优化披露体系ꎻ会计人才应当定期进修学习ꎬ掌握环境会计理论知识及实践素养ꎮ环境会计信息披露作为经济发展的重要一环ꎬ需要社会各界的推动ꎬ应当在实践中不断发现问题㊁分析原因㊁提出举措并做出预防计划ꎬ只有探索符合国情的环境会计信息披露路径ꎬ才能提升披露效率㊁降低披露成本ꎬ从而实现披露体系完整度的提高和应用性的强化ꎬ使其能够有效支撑对资源的整合和配置以及对环境的保护ꎬ通过信息披露提供及时可靠的数据ꎬ推动企业绿色生产ꎬ促进经济㊁社会㊁环境的和谐统一ꎬ最终实现我国经济的可持续发展ꎮ参考文献:[１]吴淑芳ꎬ张俊霞.环境会计应用存在问题及对策探讨[Ｊ].商业经济ꎬ２０１３(１０):１００－１０２.[２]齐佳惠.可持续发展下绿色会计发展问题研究[Ｊ].中外企业家ꎬ２０２０(２):２５.[３]王丽丽.环境信息披露:文献综述及未来展望[Ｊ].齐鲁珠坛ꎬ２０１８(１):３４－３９.[４]骆阳ꎬ肖侠ꎬ蔡阳ꎬ等.企业环境信息披露影响因素研究[Ｊ].中国乡镇企业会计ꎬ２０２０(８):２８－３０.[５]姜昕ꎬ王洪霞.国内外环境会计信息披露差异分析及建议[Ｊ].黑龙江金融ꎬ２０１９(７):５８－５９.３８１。

论PFI融资模式风险控制邱浩斌【期刊名称】《萍乡高等专科学校学报》【年(卷),期】2015(032)004【摘要】随着新型融资模式的不断涌现,随之而来的风险控制工作成为政府部门和相关企业关注的重点.PFI融资模式强调公共和私人风险分担的合理性,在面对常规的融资风险与公共项目风险时,当事人需要进行科学的、专业度较高的事前分析、风险防范以及预案设置,这样才能将各种风险降到最低,保证融资以及公共项目的顺利进行.%More and more new financing modes have come into being, which brought about concern of risk control for the government and the enterprises. PFI Financing mode emphasizes the reasonable share of risks between the public and the individuals. When regular or public financing risks occur, it is necessary to conduct preliminary analysis, risk preventing and plan establishment scientifically and professionally, so that the risks can be decreased to the lowest and the financing can be undertaken smoothly.【总页数】4页(P26-29)【作者】邱浩斌【作者单位】萍乡学院,江西萍乡337000【正文语种】中文【中图分类】A811【相关文献】1.基于PFI＋REITs的公租房融资模式整合 [J], 张晓兵;2.基于PFI+REITs的公租房融资模式整合 [J], 张晓兵3.中小企业互联网金融融资模式风险控制研究——对构建陕西省中小企业融资模式的启示 [J], 郭慧婷;郭一帆4.论PFI融资模式风险控制 [J], 邱浩斌;5.智慧城市基建项目PFI融资模式风险管理探析 [J], 谢咏梅因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。

高校基建项目pfi融资模式风险分担机制研究1.前言高校基础设施建设是教育事业发展的重要支撑，然而由于经费紧缺，很多高校的基建项目难以实施。

因此，引入PFI融资模式成为一种常见的资金来源。

但是，由于PFI融资模式涉及多个参与方，需要建立合理的风险分担机制，以确保项目的顺利推进。

本文将围绕这一问题展开研究。

2.PFI融资模式概述PFI全称为Private Finance Initiative，是一种私人融资倡议，主要应用于公共基础设施等领域的融资模式。

在高校基建项目中，PFI融资模式是由私人融资方提供资金，由政府采购单位采购建设项目，而融资方则与政府签订长期合同，以实现资金回收和投资回报。

相比于传统的政府采购模式，PFI融资模式具有更好的资金利用效率和投资回报效益。

3.PFI融资模式中的风险分担PFI融资模式的实施涉及多个参与方：政府、融资方、建设单位和设备维护方。

在整个项目实施过程中，这些参与方都面临着不同类型的风险。

因此，建立一种合理的风险分担机制是确保项目成功的关键。

3.1政府风险政府是整个项目的主要委托方，因此，政府需要承担一定的风险。

政府主要面临的风险包括政策风险、财务风险以及合同风险。

政策风险是指政策变动可能会导致项目投资回收受到影响；财务风险是指政府需要为项目担保，承担投资回收不足的风险；合同风险是指政府需要承担因为合同纠纷而产生的风险。

3.2融资方风险融资方是整个项目的主要资金提供方，融资方在项目实施中需要承担一定的风险，主要包括信用风险和项目实施风险。

信用风险是指融资方因为资金回收出现困难而产生的风险；项目实施风险是指由于项目变更等原因导致项目建设存在风险。

3.3建设单位风险建设单位需要承担项目的建设风险。

具体来说，建设单位需要承担建筑设计风险、建设施工风险以及品质风险等。

3.4设备维护方风险设备维护方是整个项目的关键参与者，因为他们需要负责项目的设备维护和保养。

设备维护方主要面临的风险包括设备维护成本风险、维护质量风险以及维护期限风险。

基于因子分析的养老地产内源融资模式下综合盈利能力模型的构建摘要：目前，我国的老龄化的现象日益严重，人们对于机构养老的需求也飞速增加，养老地产作为社会养老服务的重要载体，吸引了众多投资者的关注，很多房企、医疗和保险公司都开始投身于养老地产的开发建设中来。

但鉴于养老地产还处于一个初始阶段，其投资周期较长，资金需求量也相对较大，投资风险较高。

因此，如何保证养老地产行业获取充足的资金支持其发展是一个亟待解决的关键问题。

本文从内源融资的角度对养老地产的融资模式进行研究，以养老地产的沪深上市企业为数据基础，构建综合盈利能力模型，进而提出优化内源融资的建议。

关键词：养老地产；综合盈利能力模型；融资模式一、绪论养老地产是在中国老龄化不断加快的背景下兴起的一种主题地产，是一个集合“养老+地产”的复合型新型产业。

一个完整的养老地产项目是由适老化住宅、养老服务设施和场所、医疗卫生机构等多个部分融合而成的，在开发建设的过程中，需要地产商、卫生医疗机构、投资方、养老服务提供商、政府等多方力量的共同参与。

因此，如何获取足够的资金支持，也决定了能否实现养老地产的真正价值。

本文着力以因子分析的方法，构建养老地产的内源融资模式下综合盈利能力模型。

二、理论基础根据企业的内源融资理论，内源融资是指企业自身经营过程中积累的资金，主要包括留存收益、折旧和定额负债部分组成。

其中，折旧方法和定额负债主要受国家政策法律法规的影响，企业自身可以施加的影响较小。

因此，应该以提高留存收益作为优化内源融资的主要途径，在股利政策保持不变的前提下，留存收益取决于企业的盈利能力。

可见，提高企业的综合盈利能力对提升企业的内源融资能力有着决定性的作用。

鉴于房地产商在养老地产的建设过程中起着主导作用。

而养老地产作为一个资金密集型的产业，其开发商自身必须具有一定的资金实力才能保证养老地产项目的顺利推进，可知要扩大内源融资就必须从提高企业日常经营过程中积累资金的能力入手，也就是提高综合盈利能力。

养老产业的融资风险及改进措施作者：张军来源：《商业文化》2020年第11期人口老龄化是我国在新世纪所面临的重要难题，这对国民经济的健康可持续发展也造成了不良的影响。

在这样的背景下，中国的养老产业发展了起来。

人口老龄化对于养老产业来说既是一个重要的战略机遇，同时也是重要的现实挑战。

而金融是养老产业发展的基础，做好融资工作是至关重要的，这有利于我们更好地应对人口老龄化的挑战，满足老年人日益增长的需求，同时促进各种养老产品和养老服务的创新，提高国家养老的整体品质。

但是，在养老产业融资的过程中会遇到各种风险，导致了融资难、效率低的问题。

基于此，本文对养老产业的融资风险与改进措施进行了分析与研究。

养老产业发展过程中常见的融资风险直接融资风险。

直接融资指的是不需要金融机构介入的资金融通方式，这种方式的特点是没有经过任何的中间环节，而是由投资人与企业直接进行资金融通。

在这个过程中，企业信息的透明度越高，融资者对风险的补偿就越低。

对于养老产业来说，在融资过程中最常见的风险有以下几个：第一个是股票债券类的融资风险。

这主要是由于养老产业使用股票和债券发行这种方式来筹措资金的时候，出现了融资成本高、发行数量不当的问题，这些问题会对产业的经营带來损失，增加融资风险。

第二是租赁融资风险。

养老产业在生产与经营的过程中，需要使用大量的设备，而有很多设备的价格比较高，因此企业就会通过租赁的方式来减少资金的投入。

但是在租赁的过程中，很有可能会出现租赁公司选择不当、租期选择不当以及设备选择不当等问题，这都会对养老产业的正常经营造成影响。

第三是民间借贷融资风险。

民间借贷在当前的商业环境当中展现出了良好的发展优势，可以满足养老产业的资金缺口，但是这种融资方式本身存在的风险较大，比如经常出现跑路的现象，部分借贷的利率较高、缺乏法律保护。

这也会增加养老产业的经营与财务风险。

间接融资风险。

间接融资指的是通过金融结构来进行的间接资金融通方式，其中主要的形式就是银行借贷，除此之外，互联网金融借贷也成为近年来比较受欢迎的间接融资方式。