扬州京华城西侧项目分析(28页)

呈：骆董事长主旨：关于扬州楼盘针对客户需求的分析说明：一、扬州楼盘针对的客户在选购新房时教喜欢购买多层住宅和低层住宅，总共占77% 左右；而对小高层的接受大概只占22%左右。

而本案的规划是以叠加为主，小高为辅，适应扬州购房者的需求，故会有一定的市场。

二、扬州购房者的普偏购房能力的总价在20~35万左右，而本案的小高和部分叠加基本符合这个价格范围，所以建议本案在销售策略上采取低开高走以吸引大量的客户群（因为本案和一般的个案不一样，本案的量大）。

三、扬州购房者对购房的需求较集中在3房2厅2卫和4房2厅2卫，说明购房者较追求大面积的住房，而本案的叠加别墅符合3房~4房等的需求。

四、购房者对购房的面积主要集中在100~150M2之间，也符合3房和4房的户型，本案的主力面积是120~130M2之间。

五、购房者购房的用途主要以自用为主，而且扬州购房者对住宅物业的投资教为理性，购房主要是为了自身住房的需求。

六、购房者对西区的区域较认可，同时也迎合了市政府对扬州的整体规划；所以西区以成为购房者的首选区域。

七、购房者的年龄层次较集中在30~40岁左右，这段年龄层次的客户普偏具有事业有成的共性，购房能力较强；所以建议在项目的客户年龄层次的定位中以中青阶层的客源为主。

八、购房这当中以本市的购房者较集中，但也有部分外来客源，建议在项目定位的客源区域定位中，以扬州本地客源为主，外地客源为辅。

结论：从以上分析，可以看出本案京华城中城的项目定位符合扬州目前的市场，故建议早日销售以达到最佳效果。

呈请核示房产部报告人：蒋红芬2003/7/24。

楼盘概况“京华城中城”一期住宅占地面积192441m2，一期总建筑面积244061m2，是一个集商业、生活、娱乐、休闲、教育等功能配套为一体的大型综合开发项目。

建立扬州新城市中心，合作建设美丽新扬州。

亮点：创造结合生活需求及国际观光景点之最大亮点全生活广场。

中心：以Living Mall为主体建立扬州最重要的中心商贸中心。

引爆：区隔城市功能，建立城市经营的核心，引爆城市发展力度与其他城市差异性竞争。

带动第二产业招商及第三产业升级。

总设计师沈先生要把扬州京华城中城建设成为最适合中国人的居住的地方。

要将京华城中城建设成为集商业、生活、娱乐、旅游、休闲等功能为一体的生活城。

商业不动产和巨大的商业中心构成京华城的一个全生活广场。

全生活广场建设有星级酒店、智能写字楼、展示中心、酒店式公寓、旅游小吃区等；商业中心贯彻四大经营主轴（以育乐带动零售、进而融入其他功能，以娱乐推动教育，实体和虚拟网络相结合的服务功能和24小时365天全球无时差服务体制），通过五大中心（育乐、媒体、联合服务、购物、生命），实现六大目标（安全、便利、舒适、温暖、创新、育乐），不仅能使来往宾客和在住居民能有一个24小时全天候购物环境，还能在娱乐中得到服务、在娱乐中得到教育以及获得一个人生命中各个时段的任何需求。

整个京华城中城建成后将形成300万平方米的城中城，结合优越的地理条件及商业、人文、金融、服务、旅游为一体的完整功能，该项目将成为扬州市的城市中心，使扬州市民的生活全面提升并与国际接轨，让城市总体经济得以快速发展。

扬州京华城中城生活置业有限公司成立于2003年6月26日，是由扬城开发有限公司全额出资的集项目建、销、租、服务为一体的外商独资经营开发企业。

公司目前致力开发“扬州京华城中城”。

该项目位于扬州新城西区，是一个集商业、生活、娱乐、旅游、休闲、教育等功能配套为一体的大型开发项目。

整个京华城中城由房地产、商业不动产和零售中心三大部分组成，占地约2000余亩。

第一部分扬州房地产市场研究分析…………………………………第 2-8页1．扬州房地产市场发展现状及特征概括2．扬州房地产市场价格情况3．扬州房地产市场产品分析4．扬州房地产市场销售去化分析5．扬州房地产市场客源分析6．重点竞争个案研究第二部分项目地块价值及整体定位…………………………………第9-13页1．项目地块价值2．项目SWOT分析及应对策略3．项目整体定位4．项目形象定位5．项目客户定位6．项目价格定位第三部分整合营销推广策略…………………………………………第14-27页1. 项目推广定位2. 项目品牌策略3. 项目营销推广策略4. 阶段性营销推广计划第四部分销售执行方案………………………………………………第28-31页1．小高层公寓操作方案2．商铺操作方案3．首期多层操作方案4．销售组织及人员构想第五部分广告VI设计效果…………………………………………第32-34页第一部分扬州房地产市场研究分析一、扬州房地产市场发展现状及特征概括首先概括一下扬州房地产市场发展的现状和特征，使得我们能直观的对扬州房地产市场有个初步的了解：1、扬州房地产市场总体呈现供求平衡态势，市场发展健康扬州房地产市场从2003年至今商品房供求比一直保持在1.1~1.2左右（供应中还包括了安置性住房），房价虽然在在06-07年间有了跳跃式的上涨，但供求关系能依然能保持在1：1，因此我们判断短期市场依然会处于上升趋势。

2、扬州房价处于稳中有升，泡沫较小扬州房价收入比大约在7.26上下，在江苏省处于中游。

同时由于扬州三产比例较大，居民收入隐性较高，我们判断实际的房价收入比应该更低，市场泡沫程度较低。

3、居民购房偏好中等户型（90-120），户型功能实用性要求较高从我们走访的楼盘情况看，扬州目前比较好销的是110-120平方米上下的户型，购买者对户型的使用功能非常看中，偏好舒适紧凑的户型。

4、居民购房热情尚可，楼盘去化能力良好，总价购买承受能力50万左右目前扬州市区环线以内的住宅均价达到4000-6000元/平方米左右，居民的总价承受能力基本在60万以下。

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

扬州京华城[导读] 京华城中城地处扬州市新都心——新城西区的核心，居润扬大桥及火车站至旧城区枢纽位置，占地2060亩，是一个集商业、生活、娱乐、休闲、教育等功能配套为一体的大型综合开发案。

中国第一个“沈庆京先生首创全生活概念的京华城 Living Mall 全生活广场”；中国最先进、最闪亮、最壮观、设计最具特色的 Living Mall 全生活广场；中国首创与商贸、房产完整配套开发的 Living Mall 全生活广场；中国最具观光、娱乐、购物、国际化的 Living Mall 全生活广场；中国最具功能性，且与政府能整合的 Living Mall 全生活广场；中国最多户内、外活动，表演场地，最具动感及吸引力的 Living Mall 全生活广场；中国最国际化设计及国际专家经营管理团队——扬州“京华城 Living Mall 全生活广场”5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

“MALL三楼KTV改造”施工图设计任务书一．设计总说明1.概况：本工程位于扬州京华城全生活广场三楼东南侧区域，属于公众聚集场所，一级防火建筑。

施工面积5000M2。

主要经营业态为电子商铺、百货、餐饮。

2.图幅：以1#图为主要出图图幅。

3.图例：原则上使用国家标准图例，个别图例可以自定，但应说明清楚，用文字及图示表示出来。

4.设计范围及内容：电气：工程红线范围内的低压送配电系统、动力、照明、接地保护系统、有线电视系统、综合布线、电话、POS数据网络系统、门禁管制系统、视频监控系统、背景音乐系统以及空调设备配电。

给排水：工程红线范围内的给水系统、排废水系统（含油污处理）、排污水系统。

空气调节：工程红线范围内的风系统，包括空气调节、新风、排风、排油烟（含油烟净化设备）；水系统，包括空调供回水管路、冷凝水管路。

燃气输送：工程红线范围内的燃气输送管路系统。

消防工程：工程红线范围内的火灾自动报警系统、消防水系统、消防排烟系统、燃气紧急切断系统。

5.设计依据1)现行的国家设计规范、标准、规程及地方指令性法规。

2)我司的设计要求。

二．电气系统设计要求1.低压配电系统1)低压配电回路负荷按现有配电柜低压出线容量配置，采用放射式配电形式。

按防火区域，北面的公区照明与商铺总电箱置于北面通道内，中间的公区照明与商铺总电箱置于4号强电室通道内，南面的公区照明与商铺总电箱置于南面的配电室内。

2)用电负荷：零售店铺按照每户6KW配置，餐饮1照明按6KW配置、厨房动力按30KW 配置、餐饮2照明按10KW配置、厨房动力按30KW配置。

每户预留挂壁式明装配电箱置于铺内天花内固定，后续出线由承租户自行深化设计。

3)从4号强电室内引一路电源至三层露台区域，以提供露台预留电点位及商业活动用电，容量60KW。

4)低压配电系统采用三相五线制系统，管路材质全部采用JDG或KBG管，桥架材质全部采用热浸镀锌板。

（弱电系统配管要求同强电）配电箱内空气开关、漏电断路器、接触器按“常熟开关CM系列”和“ABB S200系列”产品选型。

扬州房产市场宏观分析一．回顾2007年扬州楼市2007年是宏观调控政策的落实和推进年，国家加大了房地产宏观调控的力度，分别在金融、土地、税收等方面采取信贷紧缩，提高准备金率、加息、拍卖土地一次性交齐土地出让金等政策和措施，控制房价增长抑制投资过热，稳定房地产市场秩序。

2007年1-12月份统计数据表明，当前扬州房地产市场主要呈现三个特征：一是房地产开发投资继续保持稳定增长，2007年扬州房地产市场在国家系列调控和措施下，继续保持着健康、稳定、快速发展的良好态势。

全市房地产完成开发投资106.5亿元，同比增长35.2%，其中市区完成开发投资56.56亿元，同比增长29.37%。

；二是市场需求旺盛，成交量创历史新高，市区新建商品房成交248.39万平方米，比去年同期增长33.87%；三是商品房价格稳中有升，商品房住宅涨幅居前，全年市区商品房合同成交均价4174.89元/平方米，较去年同期上涨2.74%，其实商品住宅的合同成交均价3932.51元/平方米同比上涨10.32%。

四是供应结构趋向合理，住房保障体系基本建立。

90平米以下户型占总套数的16.79%，90平方米一下的小户型上市量依然偏少，但有上升趋势。

2008年扬州房地产市场将会发生一些变化，房地产投资增长平稳，增幅有所回落，政府保障力度加强，保障湿度更加健全，房价稳中有升但涨幅将会趋缓，户型供应结构继续更趋合理，中小户型供应加强。

总之扬州房地产市场仍将保持稳定，持续，健康发展的良好态势。

二．2008年市场分析1 、08年一季度情况介绍◎扬州楼市08年1-3月份总交易面积约38.95 万平方米，其中住宅面积32.20万平方米，办公交易面积达1.463万平方米，商业交易面积达5.29 万平方米。

08年一季度，扬州楼市可以用“疯狂”两个字形容，特别是三月下旬。

养怡花园，蓝山庄园，和美第等项目开盘，毅然重现着排队买房的现象。

同样火热的是土地市场，2007年6月仅一天，扬州公开出让土地超过48万平方米，成交金额达11.87亿元，平均约165万/亩房产大鄂白热化争夺让每一次土地拍卖会都是一场企业实力的论剑，拍地的直接影响便是周边楼盘的跳空涨价。