深圳较场尾旧村升级改造)

从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素2022年7月29日，深圳市规划和自然资源局、深圳市发展和改革委员会发布《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》（下称《深圳市“十四五”规划》），规划年限为2021-2025年。

作为深圳市及深圳各区更新整备的纲领性文件，市级规划在过去一年指引着深圳各区更新整备的整体方向，亦是深圳各区制定区级更新整备“十四五”规划的重要依据。

近期，除大鹏新区外，深圳各区更新整备“十四五”规划陆续出台，从更新整备目标、更新整备规模、更新整备空间范围划定、更新整备的重心及方向等方面为“十四五”期间各区更新整备项目提供了具体指引。

本文从市级及区级“十四五”规划（大鹏新区除外）释放的政策信号出发，解析2021-2025年深圳更新整备项目发展的八大核心要素。

要素一、强化规划统筹深圳市城市更新强调规划统筹的政策信号早于《深圳市城市更新“十三五”规划》出台之际即已显现，即明确了“十三五”期间全市城市更新的总体目标和发展策略，确定了全市及各区的更新计划规模、供应用地规模等关键指标。

此后，深圳市人民政府办公厅出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，进一步强调“坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展。

”去年发布的《深圳市“十四五”规划》明确提出“加强更新整备的规划统筹”，要求以国土空间规划标准单元为抓手，统筹城市更新和土地整备等存量规划。

标准单元对上落实上层次规划刚性管控指标，横向对接法定图则在存量地区关于开发功能、建筑总量、配套设施等详细规划要求，对下指导标准单元内城市更新和土地整备等各类存量规划编制，包括指引划定项目边界、确定地块划分、明确地块功能、建筑规模和配套设施等。

深圳各区则进一步将“政府统筹”“规划引领”“规划统筹”等原则设定为“十四五”规划遵循的基本原则之一，部分区域（如：光明区、宝安区、南山区）更是从二次开发规划策略研究、国土空间规划与二次开发实施衔接、片区项目统筹等宏观、中观、微观层面，强化政府统筹与规划引领作用，推动更新整备项目实现从“项目要更新整备”到“城市需要引领更新整备”，以及从“项目等空间”到“空间等项目”的转变。

项目名称：深圳大鹏较场尾旧村综合整治项目项目地点：广东省深圳市大鹏新区较场尾村设计团队:冯越强、Michel PERISSE、郭晓黎、金运丰、傅进毅、李亚鹏、周茜、胡磊、郑硕斌、袁冲、祝捷、张丽丽、崔学东、 石灿、刘远霞、张昌蓉、熊海燕委托方：深圳市规划和国土资源委员会、深圳市大鹏新区政府场地面积：54ha 设计时间：2013-2014建设时间：2013-2014建成时间：2014深圳大鹏较场尾旧村综合整治项目Comprehensive Regeneration Planning ofJiaochangwei Village, Dapeng, Shenzhen卫星图项目背景较场尾，位于深圳大鹏新区东侧沿海地区，距离市中心约50km。

北依S360省道，南邻龙岐湾，与七娘山隔水相望。

作为大鹏半岛唯一有海岸线的村庄，这个昔日默默无闻的滨海小村，在打造以七娘山为核心的5A 级旅游景区的战略背景下，正以其自发形成的特色民宿客栈群，成为区域旅游发展中独具魅力的热点。

然而，游客激增、交通混杂、环境脏乱、市政基础设施匮乏、旅游配套设施落后等问题，却使较场尾村饱受舆论诟病之苦。

更新模式作为深圳第5代城市更新的先锋示范性项目，较场尾综合整治是欧博设计在规划、景观、建筑、工程集成一体化设计实践中的又一扛鼎之作。

规划方案创新性地提出了“多元经济发展驱动的滨海村落更新发展模式”，基于资源驱动、顶层设计、公众诉求、市场需求，归纳提炼出自然生长、政府引导、民间组织、市场运作的发展特征，以灵活适应性强的细胞单元模式、可分可聚的发展模型，引导较场尾村的全面可持续更新。

设计理念规划重在梳理——因势利导、顺势而为、乘势而上，设计一改大拆大建的开发模式，重保护、轻开发。

规划初期进行无数次的现场踏勘和民意调查，通过对现状的摸底，对基地周边资源、交通分析、房屋产权、建筑年代、建筑质量、业态分布等多方面获得全面的第一手资料，深入研究并做出评估，在规划方案中对问题做出逐一的回应。

深圳市各区城市更新实施办法2017年5月各区城市更新实施办法1、罗湖区城市更新实施办法2、福田区城市更新实施办法3、南山区城市更新实施办法（征求意见稿）4、盐田区城市更新实施办法5、大鹏新区城市更新实施办法（征求意见稿）6、龙华区城市更新实施办法（征求意见稿）7. 《宝安区城市更新暂行办法》及配套文件（征求意见稿）城市更新单元内非独立占地的公共服务设施总建筑面积不小于1500平方米。

权利主体自行申报 权利主 体委托 单一市 场主体申报 企业街道 原旧工业区 升级改造试 点项目结转 为更新计划 项目申报 实施主体确认 计划与规划草案同时公 示，区政府审批通过计 划后，进行更新单元规 划审批 规划及竣工验收 办联合申报 （含部分旧 住宅区） 1、权利主体：形成单一主体后向 区更新局提交相关材料，申请实 施主体资格确讣。

【规划验收】实施主体 提交材料向区更新局申 请建设工程规划验收。

区更新局向实施主体核 发《建设工程规划验收 合格证》 2、区更新局：核查申报材料幵公示。

公示无异议的，会同区物业办（区产经促局）不申请人签订项目实施监管协议。

区更新局：汇总幵处理 规划草案公示意见 申报主体：向区更新局申报计划同时，可同步申 报专项规划及土地、建筑物信息核查 【竣工验收】实施主体 提交材料向区住建局申 请竣工验收。

区住建局 对符合条件的予以备案。

用地行政许可区领导小组 审批情形 建环委审 批的情形 1、实施主体：完成建筑物拆除工作，向房地产登记部门申请办理房地产权属证书注销登记。

2、实施主体：向区更新局申请城市更新项目用地审批 区更新局：初审不合 格的，书面答复申请 人幵说明理由 区更新局：初审合格 的，征求各职能部门 意见 区更新 局：符 合图则 强制性 内容的， 在计划 批准后 报区领 导小组 审批 项目监管 3、区更新局：向实施主体核发《建设用地方案图》、《建设用地规划许可证》各职能部门： 1、区更新局：将项目 搬迁补偿方案及实施监 管协议的履行情况报房 地产预售审批部门。

较场尾村落的由来较场尾位于大鹏银滩路东、鹏飞路南至龙旗湾之间的的狭长的海滨地带，北面与大鹏所城和鹏城村相邻，南端是金水湾度假村。

较场尾是大鹏办事处鹏城社区下属一个居民小组，即城市化前的一个自然村。

较场尾与大鹏所城有一定的历史渊源，但建村历史远晚于鹏城村。

据传村落形成于清康雍年间，已有300年左右的历史。

村中世代居住的有余、王、何、张及其他杂姓。

可考最早的是余姓祖先，是在清乾嘉年间由东莞辗转来此村定居，王氏随后，已有两百年历史。

公元1394年（明洪武二十七年），明廷为了抗击倭寇设立了大鹏所城，所城内最多驻扎有上千名官兵。

官兵在所城东较场（古时练兵场叫“校场”讹为“较场”）练兵，后因官兵增多，城内房屋密布，没有练兵的场地，而城外三面靠山，只有西坑河那边才有一大片平地，即现在的鹏城中学一带，于是开建了西较场。

较场尾村因位于西较场尾部而得名。

历史掌故及文物较场尾最兴旺时期有近千人，土改前后有130户，五百多人。

70年代因生活所迫，多数人偷渡逃往香港、海外定居。

抗日战争时期，村子被日本人侵占，部分旧屋被占作仓库（粮仓、存放兵器等），村民被驱赶到村子东面（学校）居住。

村子历来时常遭受海盗进村抢夺财物，解放后渐少。

村中的主要姓氏原有家谱，文革时全部被毁。

站在村口，能看到一座主体为三孔平架的石板桥，这就是荣荫桥。

相传当年驻守大鹏所城的官兵从大鹏所城到西较场练兵时，每天都要涉水过西坑河。

后经当时驻守所城的赖英扬将军倡导，在西坑河上修建了这座石桥。

荣荫桥建于嘉庆10年（公元1805年），其长约19米，宽约2米，人和车马畅通无阻。

站在荣荫桥桥面，可看到早已布满青苔的防浪堤坝，由华侨为保护荣荫桥捐款而建。

村里有近二十个伯公庙，分布在不同地点。

逢过年、清明、端午、中秋、冬至，村民买猪肉、鸡等拜祭，每月初一、十五、村民会到庙前奉香。

较场尾居民重视教育，有一较场尾小学，于民国十年左右由村民集资创办。

较场尾虽说近海，但台风来袭时村子从未浸过水及受过大影响。

深圳大鹏较场尾旅游攻略深圳大鹏总共有七条村，较场尾是唯一一条有海岸线的村子。

较场尾沙滩比较狭长，沙滩分为几个层次，接近海的地方沙子很粗很扎脚，上面一点的沙子很细很软。

金水湾的水虽然较浅，却集聚着一批热爱海上运动的年轻人在此扬帆起航，玩转各种海上运动。

较场尾玩法精粹1、玩转海上运动：有海的地方怎能少了海上运动，金水湾的海水较浅，很适合新手们在此练上一手。

遥想一望无垠的海上，拉着风筝飞跃海面来个华美的转身;或者架着风帆一路前进，散发着加勒比海盗般的豪气又是怎样的豪迈。

2、沙滩撒欢子玩：在较场尾的沙滩上，甩掉鞋子，扛一把小铲，见着螃蟹小孔洞就是一铲：小样，看你往哪跑;晒着太阳，挥洒着汗水，来场大汗淋漓的沙滩排球，沙滩玩法从来就不缺创意，快乐自然少不了。

3、农场摘菜，回归田园：位于大鹏较场尾不远的艾维塔菜园，是天然的蔬菜采摘园。

想想风和日丽，左手牵着孩子，右手牵着爱人，一片绿油油的菜地，最爱的黄瓜，有，老公爱吃的青菜，也有，小孩喜欢的豆角也有，只管撒开手大把大把的采摘。

当然，若是可以，还可来个现实版的农场偷菜，想想都觉得乐趣无穷。

较场尾游玩指南：打牌休闲：在客栈里打牌、喝酒、上网。

沙滩运动：走三分钟就到海滩，可玩沙滩排球、篮球、足球，也可散步、游泳、捉鱼、划船(沙滩上有开船的居民，可跟他们租金船只使用)还有独木艇可租借给游客进行比赛。

璀璨烟花：跟客栈老板说一声，他们都会帮忙指引购买烟花，这里晚上九点以前是可以在沙滩上放烟花的，各种在国庆春节才能看到的大型烟火，在这里都能买到，都能燃放。

孔明灯：孩子、女人们最喜欢这个，晚上烧烤结束后，吃饱喝足，就在沙滩上放孔明灯(海滩边的小店有卖的，10元/个)，当放飞的孔明灯加入到海边的星空里，人会很雀跃满足……可以每家客栈都去串门做客，每家都走走，带孩子看看海，看看狗，捡捡贝壳，甚至在海边呐喊几句……较场尾交通线路自驾车线路： gps直接导航深圳大鹏所城较场尾或者途缘金水湾线路1：莲塘—深盐二通道—盐坝高速公路——葵涌出口下——红绿灯左拐往大鹏方向——看到大鹏街道办(核电站)路标右拐——(核电站方向)——走大鹏雕塑左边的公路直走大约3个公里——大鹏派出所—过红绿灯两百米处看到鹏城桥(不过桥)桥头右转即到。

深圳发展特色小镇的思考——以较场尾民宿小镇为例作者：胡卫华来源：《特区实践与理论》 2017年第4期胡卫华摘要：特色小镇建设是国家推进供给侧结构性改革、经济转型升级和新型城镇化的一项重要决策。

深圳发展特色小镇具有资源优势、产业优势和政策优势。

深圳较场尾民宿小镇历经几年发展，取得了些成效。

但发展过程中也存在四大核心问题：关系复杂，利益错位严重、业态粗放，同质现象明显、成本虚高，难以持续发展、监管模糊，政策存在盲区。

未来发展应结合特色小镇的建设标准，通过质量规范、强化特色、智慧营销、机制创新等四大改进措施，全面树立中国民宿小镇的标杆。

关键词：民宿；特色小镇；机制创新；智慧营销中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：1673-5706（2017）04-0118-05一、特色小镇建设的背景、概念及原则（一）背景为推进供给侧结构性改革、经济转型升级和新型城镇化，国家启动了特色小镇建设工作。

2016年7月，住建部、发改委、财政部联合发出的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》提出，到2020年争取培育1000个各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。

2016年10月，国家发改委出台了《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》，明确指出特色小（城）镇包括特色小镇、小城镇两种形态。

特色小镇主要指聚焦特色产业和新兴产业，集聚发展要素，不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台。

特色小城镇是指以传统行政区划为单元，特色产业鲜明、具有一定人口和经济规模的建制镇。

特色小镇和小城镇相得益彰、互为支撑。

2017年5月住建部办公厅《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》中明确反对以房地产为单一产业的特色小镇申报，并规定以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不超过1/3。

至此，特色小镇的概念已愈见清晰。

（二）概念特色小镇按创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，结合自身特质，找准产业定位，科学进行规划，挖掘产业特色、人文底蕴和生态禀赋，有明确产业定位、文化内涵、旅游特色和一定社区功能，形成“产、城、人、文”四位一体有机结合的重要功能平台。

关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见各区人民政府，市政府直属各单位：为了加快特区外城市化进程，提高城市建设水平，完善城市功能和配套服务设施，促进房地产市场健康发展，针对2004年10月28日以前，宝安、龙岗两区政府根据各自颁布的规定开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目(以下简称“70个改造项目”，详见附件)，提出如下处理意见：一、按照尊重历史、实事求是和符合规划的原则，有计划、分类推进70个改造项目。

二、宝安、龙岗两区政府应当负责7 0个改造项目的前期审查，按照适当控制规模的要求编制推进计划，报市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组备案。

按照推进计划开展的年度实施项目必须符合城市近期建设规划、年度实施计划和年度土地供应计划。

三、70个改造项目由区政府参照《深圳市城中村(旧村) 改造暂行规定》确定建设单位，依照有关法律、法规的规定组织项目建设。

四、70个改造项目均应参照城中村(旧村)改造专项规划的要求，重新编制改造规划，经区政府审查同意后，由市规划主管部门综合协调后报市城市规划委员会委托的建筑与环境艺术委员会审批。

五、70个改造项目的用地中，符合市政府《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》、《关于深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见》及《关于推进宝安龙岗两区城中村(旧村) 改造工作的若干意见》的部分，按照有关政策收取地价。

其余部分，按照公告基准地价标准收取地价。

六、70个改造项目的行政许可程序参照市政府《关于推进宝安龙岗两区城中村(旧村)改造工作的若干意见》执行。

附件：宝安龙岗两区2004年10月28日以前自行开展的70个旧城旧村改造项目汇总表二00六年十二月十五日附件：宝安龙岗两区2004年10月28日以前自行开展的70个旧城旧村改造项目汇总表备注：上表中各项目的用地界线以经审批通过的改造规划为准。

希望以上资料对你有所帮助，附励志名言3条：1、生命对某些人来说是美丽的，这些人的一生都为某个目标而奋斗。

较场尾快深圳的慢生活作者：王蕾来源：《人民画报》2018年第06期深圳亦称鹏城，源起东南沿海的大鹏半岛。

相传，远古大鹏半岛水草丰美，引来鹏鸟栖息，因此得名。

而很久以后，明洪武二十七年（1394年），为抗击倭寇，在此设立“大鹏千御守户所城”，简称“大鹏所城”。

所城是古代对沿边沿海要冲修建的军事城池的称谓。

至今，大鹏所城依旧伫立在大鹏半岛龙岐湾。

在宁静而古朴的古城内漫步，窄街小巷，青石铺路，两旁是一栋栋明清建筑，整齐错落，虽历经数百年风雨，有的显得有些破旧，但其精致依然，风格如故。

繁忙的都市生活，也在这宁静中渐渐远去。

而就在古城不远处，有一个名为较场尾的村落，拥有3000米的狭长海岸线。

大鹏所城设立后，官兵在所城东校场练兵，后“校场”讹传为“较场”。

因场地不足，西校场设立，较场尾村因位于西较场尾部而得名。

深圳靠海，但深圳全部的56个沙滩，有54个位于大鹏。

每到周末，辛苦一周的深圳人就会开着车，到大鹏寻找海的清凉。

拥有狭长海滩的较场尾吸引了他们，也催生了当地民宿行业的发展。

2008年，一对“80后”夫妻在较场尾开了家名为“叉叉纳里”的海边客栈，这成为较场尾地区的第一家民宿。

2012年开始，民宿在较场尾“野生长”，几年间，这里的民宿已经发展到近400家。

在深圳，较场尾几乎成了民宿的代名词。

经过前期的发展，较场尾的民宿经历了不断地自我淘汰和更新。

如今，依旧坚持在较场尾的早期民宿经营者并不多，但都做得有声有色。

民宿“阿罗哈”的经营者是一位热爱海上运动的山东姑娘，少年时随家人移居非洲多哥。

2008年，她回国发展，选择在深圳创业。

一次，她到大鹏旅行，一眼就看上了较场尾的金水湾。

于是她先从出租海上运动装备开始，一点点增加项目，最终做成了今天的“阿罗哈”海滩俱乐部。

特色西餐是阿罗哈的特色。

在阿罗哈的海边餐厅，游客可以一边饱餐，一般欣赏海景。

广东湛江人杨立新也是较早一批来这里开民宿的人，在网络社交平台上他自称“老杨”。

各年度转入2010年深圳市城市更新单元规划制定计划项目一览表
备注：
1.列入本计划内的城市更新单元，仅获准编制城市更新单元规划。

更新单元规划审核通过，符合相关要求并纳入《深圳市城市更新年度实施计划》后，方可实施。

2.城市更新单元规划制定计划将按照年度进行调校。

本计划内的更新单元，自公告之日起一年内未能按规定要求完成城市更新单元规划编制的，将予以清理。

3.城市更新单元规划应符合城市规划要求，并按照相关规定配建保障性住房及城市基础设施和公共配套设施。

4.本计划内的“申报单位”仅为城市更新单元规划制定计划的申报主体。

城市更新单元改造主体须依据《深圳市城市更新办法》经相关程序予以确定。

5.城市更新单元的范围及用地规模，以获批准的城市更新单元规划为准。

6.本计划内城市更新单元，经发现不符合城市更新相关政策的，该更新单元将从本计划中取消。

7.标注“ *”的项目属《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》批准的历史遗留项目。

各年度转入年深圳市城市更新单元规划制定计划项目一览表
备注：
.列入本计划内的城市更新单元，仅获准编制城市更新单元规划。

更新单元规划审核通过，符合相关要求并纳入《深圳市城市更新年度实施计划》后，方可实施。

.城市更新单元规划制定计划将按照年度进行调校。

本计划内的更新单元，自公告之日起一年内未能按规定要求完成城市更新单元规划编制的，将予以清理。

.城市更新单元规划应符合城市规划要求，并按照相关规定配建保障性住房及城市基础设施和公共配套设施。

.本计划内的“申报单位”仅为城市更新单元规划制定计划的申报主体。

城市更新单元改造主体须依据《深圳市城市更新办法》经相关程序予以确定。

.城市更新单元的范围及用地规模，以获批准的城市更新单元规划为准。

.本计划内城市更新单元，经发现不符合城市更新相关政策的，该更新单元将从本计划中取消。

.标注“ *”的项目属《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等个旧城旧村改造项目的处理意见》批准的历史遗留项目。

深圳市人民政府关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见深府〔2006〕258号为了加快特区外城市化进程，提高城市建设水平，完善城市功能和配套服务设施，促进房地产市场健康发展，针对2004年10月28日以前，宝安、龙岗两区政府根据各自颁布的规定开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目（以下简称70个改造项目，详见附件），提出如下处理意见：一、按照尊重历史、实事求是和符合规划的原则，有计划、分类推进70个改造项目。

二、宝安、龙岗两区政府应当负责70个改造项目的前期审查，按照适当控制规模的要求编制推进计划，报市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组备案。

按照推进计划开展的年度实施项目必须符合城市近期建设规划、年度实施计划和年度土地供应计划。

三、70个改造项目由区政府参照《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》确定建设单位，依照有关法律、法规的规定组织项目建设。

四、70个改造项目均应参照城中村（旧村）改造专项规划的要求，重新编制改造规划，经区政府审查同意后，由市规划主管部门综合协调后报市城市规划委员会委托的建筑与环境艺术委员会审批。

五、70个改造项目的用地中，符合市政府《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》、《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》及《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》的部分，按照有关政策收取地价。

其余部分，按照公告基准地价标准收取地价。

六、70个改造项目的行政许可程序参照市政府《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》执行。

附件：宝安龙岗两区2004年10月28日以前自行开展的70个旧城旧村改造项目汇总表附件：宝安龙岗两区2004年10月28日以前自行开展的70个旧城旧村改造项目汇总表备注：上表中各项目的用地界线以经审批通过的改造规划为准。