房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题

乐税智库文档财税文集策划 乐税网凭什么不给开发票？——房地产公司预收款开票问题【标 签】营改增,房地产业务,预收款开票【业务主题】增值税【来 源】牛眼看税 营改增后，房地产公司预收款到底开不开发票?这是一个未明确的问题，各地对此解读并不相同。

甚至大相径庭，有的地方开发票，有的地方开收据，有的地方不准开发票，五花八门，怎一个乱字了得。

现将各地对这个问题的解读汇总下，做一个对比。

第一种：不开发票，不申报，以河北为代表。

“房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税义务发生时间，不开具发票，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。

”既然不开具发票，自然在申报表也就不体现。

第二种：开发票，零税率，以山东为代表。

“营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。

开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。

在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。

” 第三种：可以开发票或者收据，以浙江为代表。

“营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，我们建议房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具纳税人的普通发票或其自行印制的收据，待不动产移交时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票或专用发票。

” 第四种：开具普通发票，以青岛为代表。

“2016年5月1日以后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，收回原发票，同时开具全额的增值税发票。

”《营业税暂行条例实施细则》 简单回顾下，规定，销售不动产收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

房地产开发企业增值税的相关规定在当今的经济活动中，房地产开发企业扮演着重要的角色。

而增值税作为一种重要的税种，对于房地产开发企业的运营和发展有着重要的影响。

首先，我们来了解一下什么是增值税。

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。

从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。

实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。

对于房地产开发企业而言，增值税的征收范围包括销售自行开发的房地产项目、出租不动产等。

在计算增值税时，需要明确销售额的确定方法。

一般来说，销售额为纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。

按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

这里的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

在进项税额方面，房地产开发企业购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产支付或者负担的增值税额，符合规定的，可以从销项税额中抵扣。

但需要注意的是，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照 5%的征收率计税。

小规模纳税人应按照销售额和征收率计算应纳税额，不得抵扣进项税额。

在纳税义务发生时间上，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，以房地产项目办理产权属变更的当天为纳税义务发生时间。

如果先开具发票的，为开具发票的当天。

另外，房地产开发企业在预缴增值税方面也有相关规定。

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。

小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。

房地产企业销售期房和现房的增值税收入确认的法务与税务处理（老会计人的经验）商品房销售包括商品房现售和商品房预售两种情况。

这两种销售行为的增值税纳税义务时间如何确定，必须将有关销售期房和现房的法务与税务进行融合协调处理，才能准确确定。

（一）法律依据根据财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》四十五条第一项规定：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。

开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案（简称网签手续）。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）第十八条物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第五条第（二）项的规定，房屋等建筑物、构筑物所有权的不动产权利，依照本条例的规定办理登记。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》（中华人民共和国国土资源部令第63号）第八十五条第（一）项的规定，商品房等不动产预售的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记。

房地产营业税纳税义务发生时间
作者：李延勇营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

根据《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定：
（1）收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。

（2）取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

根据以上规定，确定甲房地产以下业务纳税义务发生时间：
采取按揭贷款方式销售开发产品，预计2017年底交房。

2015年6月25日签订销售合同，同时收到首付款450万元；当月签订按揭贷款合同获得按揭贷款金额为900万元，该按揭款于2015年7月10日划入房地产公司账户；2015年6月26日向王女士收取购房方诚意金20000元，7月5日与王女士正式签订销售合同。

1、首付款：
于6月25日收到，因此纳税义务发生时间应为6月25日。

2、按揭贷款：
对于销售期房的，在未实际交房之前，收取的所有款项都应该视为预收款项。

应按照实际收到款项的当天作为应纳税义务发生时间。

本案中按揭贷款部分于7月10日收到，因此纳税义务发生时间应为7月10日。

3、诚意金：
原则上，虽然于6月26日收到，但是，此时没有签订销售不动产合同，销售行为还没有发生，取得的款项还不能视为销售不动产收入，应计入“其他应付款”处理；但是，7月5日签订销售不动产合同后，即应将其视为预收账款处理。

因此预售的订金20000元纳税义务发生时间应为7月5日。

房地产开发企业预收账款涉税管理与风险控制房地产开发企业楼房销售大多采取期房预售方式，由于经营活动的特殊性，预售款收取从预收账款至符合条件确认收入的时间不确定，使其形成了有别于一般工商企业一些涉税方面的特殊处理。

一般工商企业中，预收账款结转收入时才会涉及到有关税费. 而房地产企业的预收账款则需缴纳相关税费，尤其是营改增后预收账款涉及的增值税、土地增值税、企业所得税等税费预缴及发票管理产生一定变化。

一、预收账款如何预缴增值税房地产开发建设周期长，一个项目的开发从拿地到开工建设再到交付使用通常需要二至五年时间。

为了降低资金成本缓解资金压力，一般当项目达到商品房预售条件时，房地产开发企业开始对外预售商品房从而收取售房款。

这部分款项尚达不到确认收入的条件，暂不能作为经营收入入账，根据有关会计准则规定应记入预收账款科目。

营改增后，根据国家税务总局公告2016年第18号文（以下称18 号文）的规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期按照3%的预征率向主管国税机关预缴税款。

现举例说明如何进行预缴增值税及相关会计处理过程。

例：ZY房地产开发公司开发A房地产项目，2016年5月10日，预售房屋一套，售价2000 万元，同时，收到客户乙交付的预售款1110 万元，该项目按简易计税方法计算，征收率5%。

会计处理如下：1. 预收房款入账（1）收到预售款时借：银行存款1110贷：预收账款1110（2）预缴申报应预缴税款=1110一（1+5% X 3%=31.71万元。

借：应交税费一一预交增值税（简易预缴）31.71贷：银行存款31.712. 房屋交付（1 ）确认收入公司2016年6月20日交房，同时收取房款的差额890万元。

借：银行存款890预收账款1110贷：主营业务收入1904.76应交税费一一未交增值税（简易计税）95.24（2）预缴税款的抵减18 号文规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

财税[2017]58号文明确建筑企业增值税纳税义务发生时间的判断根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）以及《财政部、国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）的规定，建筑业涉及的增值税纳税义务发生时间主要是: (一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；（二）先开具发票的，为开具发票的当天。

其中，收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

对照上述规定，具体到建筑施工企业，纳税义务发生时间可以分以下几种种情形：一、提供建筑服务，收到工程进度款时，为收到工程进度款的当天发生增值税纳税义务。

比如，建设单位A与B施工企业签订工程承包合同，工程已开工，2017年5月20日，建设单位A批复5月工程进度款900万元，依据合同约定90%的付款比例，5月31日支付B企业工程款810万元，B企业向建设单位A开具发票810万元。

则B企业于2017年5月31日发生纳税义务，金额为810万元。

二、提供建筑服务，甲乙双方在书面合同中约定付款日期的，为书面合同确定的付款日期当天发生增值税纳税义务。

比如，建设单位A与B施工企业签订工程承包合同，书面合同约定2017年7月25日支付300万元工程款，则无论是否能收到工程款，B企业7月25日都产生纳税义务，金额为300万元。

当然，实际工作中，更多的是在合同中约定计量方式和时间。

比如，建设单位A与B施工企业签订工程承包合同，书面合同约定工程款按月度计量，每月计量单签发之后的10日内按照80%的比例支付工程款。

2017年6月30日签发的6月计量单显示，A企业6月份完成工程量3000万元，7月8日建设单位A公司向B企业支付进度款2400万元，同日B企业向建设单位A开具发票。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号颁布时间：2009-3-6发文单位：国家税务总局各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

二○○九年三月六日一、收入：（一）收入范围原分：预售收入和完工产品销售收入新：开发产品销售收入——未完工开发产品销售收入和完工开发产品销售收入（二）收入实现——时间和金额四+41．一次收款2．分期收款3．按揭贷款4．委托方式：收取手续费、买断、基价分成、包销（三）视同销售：1．范围2．视同销售收入实现——时间和方法（四）代收款项的处理：新31号第五条（五）预租价款的处理：新31号第十条二、预计毛利（一）阶段划分的标志——完工（二）未完工开发产品的预计毛利额的确定和处理1．未完工开发产品销售收入2．预计计税毛利率3．纳税调整——完工前调增，完工后调减三、扣除项目（一）销售成本——已售完工开发产品计税成本1．会计成本和计税成本（1）计税成本对象的确定原则：新增的，第26条（2）计税成本的内容：土前基建公（第17条、18条）开，第34条（3）计税成本核算程序：第一步：区分成本和期间费用，考虑预提和待摊，第32条第二步：区分直接成本、间接成本和共同成本——直接成本直接计入，间接成本和共同成本分配计入第三步：分配方法：适用成本项目和方法运用第四步：区分期前已完工成本对象、本期已完工成本对象和本期未完工成本对象，并进行成本分配期前已完工成本对象的成本分为三个部分：已销开发产品成本、未销开发产品成本和固定资产成本本期已完工成本对象成本分为三个部分：已销开发产品成本、未销开发产品成本和固定资产成本本期未完工成本对象单独归集2．未完工和已完工开发产品计税成本、未售和已售完工开发产品计税成本可售面积单位工程成本的计算公式：第14条已销开发产品成本的计算公式：第14条（二）期间费用1．总的原则：第12条2．维修费用3．保证金4．境外代销手续费和佣金5．利息支出6．财产损失：第22、23条7．自用开发产品的折旧（三）营业税金及附加（包括土地增值税）四、特殊事项（一）以非货币性交易方式取得土地使用权的：第31条、第37条（二）合作建房的：第36条房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

房地产公司如何开票销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票"货物或应税劳务、服务名称'栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，"单位'栏填写面积单位，备注栏注明不动产的具体地址。

1、房地产开发企业中的一般纳税人销售其自行开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款、在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用后的余额为销售额。

2、发票开具：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税一般发票，不得开具增值税专用发票，本条规定并无开具增值税一般发票的时间限制。

一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

3、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税一般发票。

购买方必须要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。

2营改增后房地产企业发票怎么开一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。

二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。

三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。

从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。

四、小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。

3营改增后房地产增值税一般发票怎么开房地产开发企业应按照3%的预征率计算预缴增值税。

待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。

1、必须要全额开具增值税发票的，应先开具红字增值税一般发票冲减预收款已开具的增值税一般发票，并在发票的"货物或应税劳务、服务名称'后括注"冲减预收款'字样，在发票的备注栏注明对应房地产项目的名称、具体位置等信息。

各个税种的纳税义务发生时间各个税种的纳税义务发生时间集锦你知道各个税种的纳税义务发生时间是什么时候吗？你对各个税种的纳税义务发生时间了解吗？以下是店铺帮大家整理的各个税种的纳税义务发生时间，欢迎大家分享。

各个税种的纳税义务发生时间一、增值税增值税是我国最主要的税种之一。

增值税纳税义务发生时间，主要是指增值税纳税人、扣缴义务人发生应税、扣缴税款行为应承担纳税义务、扣缴义务的起始时间，是以商品含应税劳务、在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。

(一)、销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天1、采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天；2、采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天；3、采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天；4、采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；5、委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。

未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天；6、销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天；7、纳税人发生视同销售货物行为，为货物移送的当天。

(二)、销售货物或者应税劳务先开具发票的，为开具发票的当天因为增值税是链条税，销售方虽然没有收讫货款，但开出增值税专用发票，购货方就可凭专用发票认证后抵扣增值税，为了避免国家的税款被无偿占用，《增值税暂行条例》又规定：销售货物或者应税劳务先开具发票的，即使没有收讫销售款项或索取销售款项凭据的，也以开票当天为纳税义务发生时间。

(三)、进口货物，为报关进口的当天。

(四)、增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

房地产开发企业收取房款必须开具发票房地产开发企业作为房屋的提供者，在进行房屋销售时，必须遵守相关税收规定，并向购房者开具发票。

这是因为开发企业的房款收入属于商品销售，涉及到增值税和相关税收法规。

在这篇文章中，我们将探讨房地产企业为什么要开具发票，以及开发企业如何开具合规的发票。

首先，开具发票是房地产企业的法律义务和税收责任。

根据税法规定，房地产企业销售房产属于商品销售行为，必须按规定补缴增值税，并提供税务机关认可的发票。

开发企业收取房款后，只有开具发票才能合法申报纳税，确保纳税人的权益和合规经营。

其次，开具发票可以维护购房者的合法权益。

购房者在购房过程中支付房款，需要获得合法有效的购房凭证，即发票。

发票是购房者享受法律保护的重要依据，可以有效避免买房风险，确保购房者的合法权益不被侵害。

购房者可以通过发票来维权、索赔、投诉等行为，有助于维护市场秩序和消费者权益。

此外，开具发票可以促进房地产市场的健康发展。

房地产市场作为国家经济重要组成部分，房地产开发企业的规范运营对保持市场稳定和经济持续发展至关重要。

开具发票有助于监管机构对企业经营状况的监管和税收的征收，减少不合规的经营行为，提高市场透明度，维护市场竞争的公平和有序。

房地产开发企业的合规运营可以激发市场活力，提升行业整体形象，为国家经济发展作出积极贡献。

为了开具合规的发票，房地产开发企业需要按照税法规定的程序进行操作。

首先，企业需要在税务局进行税务登记，获取税务登记证，并将税务登记证与事业单位或企事业单位登记证、组织机构代码证相结合，作为开具发票的基础。

其次，企业需要配备合格的财务人员，了解增值税法律法规，熟悉发票管理办法，确保发票的正确开具和使用。

企业需要建立完善的发票开具流程，做到准确、规范、及时开票，避免发票填写错误或延误。

此外，企业还需要妥善保存开票相关的会计凭证、票据等材料，以备税务机关的查验。

在开具发票过程中，房地产开发企业应特别注意以下几个问题：首先，房屋销售的类别和税率必须正确确定。

国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函[2008]299号2008年4月11日）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。

2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。

3.位于其他地区的，不得低于10％。

（二）经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发＜经济适用房管理办法＞的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。

三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。

房地产如何开票交税按照财税文件关于纳税义务时间的规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

也就是说，文件并没有规定，房地产企业采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

当然，国家税务总局公告中规定，房地产企业收到预收款一般纳税人采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

我们要注意，纳税义务时间指的是在那个时间有了纳税义务，必须要申报纳税;而18号文件规定的是一种预缴增值税的情形，并不是说企业产生了纳税义务。

从法理上来讲，是不一样的。

(当然，从实操上来说，很多人觉得是一样的)从开具发票的角度来说，到了纳税义务时间，企业应该向客户开具发票;而预缴增值税时，并没有到纳税义务时间，不应该给客户开发票。

因此，从法理上来说，房地产开发企业收到预收款时开具收据就可以，而不用开具发票。

但由于购房人向有关单位办理银行及公积金按揭贷款、办理抵押登记、缴纳契税、申请购房补贴时均必须提供发票，在此背景下，房地产企业如何向客户开具发票出现了不同的做法：1、同意房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税一般发票，在开具增值税一般发票时暂选择"零税率'开票，在发票备注栏单独备注"预收款'。

(山东、湖北、黑龙江、江苏等)2、房企向购房者开具增值税一般发票，税率填写3%的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税一般发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。

(河南等)3、有些地方保持房地产开发企业可在收到预收款时，向购房者开具收据。

待购房交易正式完成后，购房者以收据向房地产开发企业换取增值税发票。

国家税务总局公告《国家税务总局关于营改增试点假设干征管问题的公告》中规定：增加6"未发生销售行为的不征税项目'，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。

房地产开发企业增值税纳税申报1.一般纳税人一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

需要注意的是，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法和适用简易计税方法所指的“销售额”是不同的。

根据财税〔2016〕36号文附件二的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

通俗的来讲，一般计税方法所指的销售额是全部价款和价外费用扣除土地价款，而简易计税方法所指的销售额是不能够扣除土地价款的。

2.小规模纳税人小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

房地产开发公司（一般纳税人）自行开发了家园房地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015年3月15日，2016 年1月15日开始预售房地产，至2016年4月30日共取得预收款5250 万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。

A 房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。

该企业2016年5月又收到预收款5250万元。

房地产面积差异如何开票问：公司在"营改增'之前销售的房产，在2016年4月30日前已收房款并已申报入库营业税，但在2016年5月1日之后交房时发生了面积补差(销售时的合同面积与办理产权时的实测面积有差异)，该如何处理?答：第一、对因面积差异必须补收售房款的，按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条的规定，确定其纳税义务发生时间：(1)纳税义务发生时间在2016年4月30日前的，应补缴营业税，并可依据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年23号)文的规定补开增值税一般发票;(2)纳税义务发生时间在2016年5月1日以后的，应缴纳增值税，并开具增值税发票。

第二、对因面积差异必须退还售房款的，则应向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。

2房产发票与房产证上的面积有差异能重开发票吗面积有差异应该可以开发票的;这个状况很普遍：发票面积是开发商的〔制定〕面积;房产证上得面积是房管局在房屋交付前的实地测绘面积。

通常都会由正负1平米左右的误差(也有误差大点的)。

处理方式：你在收房时和开发商有一个补交，或退还的房价款。

如果是补交，就有一个补交的发票，上面很清楚写着补交多少面积的房款。

退款就直接更改发票。

所以找到差额发票，如果没有就找开发商补办。

3营改增后房地产产企业面积补差开票问题问：我们是一家房地产企业，现在存在一个问题是：营改增之后，进行面积实测，发现有面积误差问题，必须要退部分款项给业主，但由于销售是发生在营改增之前，所有收款已开具销售不动产发票。

现在发生面积误差必须退款，想问下这部分的销售退回应怎么开具发票以及相关已缴纳营业税的税金如何处理?答：因面积误差必须要退款的，可以按不征税开具增值税一般发票，开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因。

房地产企业各税种纳税义务时间顺序表一、营业税根据国税函发［1995]156号国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》:十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间?答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

"此项规定所称预收款,包括预收定金.因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天.故房地产企业，营业税的纳税义务发生开始时间为：收到第一笔售房款的当月。

二、城建税、教育费附加、地方教育费附加纳税义务发生时间与营业税纳税义务发生时间一致。

三、土地增值税1、预征率根据国税发［2010］53号国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知：除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1。

5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）.根据重庆市地方税务局通告2011年2号重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告:一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下:(一)普通标准住宅预征率为2%。

（二）非普通标准住宅、非住宅(商业用房、车库等）预征率为3.5％.（三）独栋商品住宅预征率为5％。

2、清算条件根据国税发〔2006〕187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知：二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3。

直接转让土地使用权的.（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1。

已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3。

房地产公司销售不动产纳税义务发生时间该如何确认《全面推开营业税改征增值税试点政策培询参考材料》中对房地产开发企业销售商品房增值税纳税义务发生时间进行了明确，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时桉照3%的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。

可以看出，国家税务总局的口径是销售商品房产权转移时间为纳税义务的发生时间。

关于如何判断产权的转移时间，国家税务总局没有进一步的明确，各地关于房地产公司销售不动产的纳税义务的发生时间的确认口径不一致。

第一种观点：以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间。

主要是基于以下几点考虑：一是可以解决税款预缴时间与纳税义务时间不明确的问题二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大，后期进项税额大，长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题第二种观点:以办理《不动产权证书》的当天作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间。

主要是基于以下几点考虑：一是法律适用问题。

现有税收法律法规中并没有判断所有权转移的规定, 税务部门也不具备判断所有权转移的法定职责和专业能力,须由专门的法律法规规范, 如《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定, 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度;《中华人民共和国物权法》第十四条规定, 不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 依照法律规定应当登记的, 自记载于不动产登记簿时发生效力。

故以办理《不动产权证书》的时间作为所有权转移时间是较为合理的。

二是进销匹配的问题。

增值税与营业税的计税规则不同, 营业税时, 应纳税额与销售收入直接相关, 出于税源管控的考虑, 往往将纳税义务发生时间前置。

营改增后, 应纳税额的计算既要考虑销售收入, 也要考虑可抵扣的进项税额。

房地产企业销售开发产品增值税纳税义务发生时间是开发产品交付给业主的当天，还是取得索取销售款项凭据的当天，即书面合同确定的付款日期？并请分析房地产增值税应税收入的确认与企业所得税应税收入的确认的异同点？
答：房地产企业销售开发产品增值税纳税义务发生时间为开发产品交付给业主的当天，增值税发票应于纳税义务发生的当月开具。

房地产企业《房屋销售合同》签订后至开发产品交付前取得的款项为预收款（包括首付款、全部房款），增值税纳税义务尚未发生，仅预缴增值税，不得开具增值税发票。

鉴于业主办理按揭贷款需要提供发票的传统做法，一些地区的国税机关明确了过渡办法，允许按零税率开具增值税普通发票，但并不因此而改变增值税纳税义务发生时间。

房地产企业销售开发产品企业所得税应税收入的确认时间按《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定执行。