产业园商业模式及六大运营商案例研究

产业园多种经营运营方案一、产业园的定义及特点产业园是以空间中某一特定行业为主题，集聚同一行业内的企业和资源，达到资源共享、技术合作、创新共赢的目的。

产业园的特点有以下几点：1.主题明确，聚焦特定行业或产业；2.资源共享，实现企业资源优势互补；3.集聚效应，形成规模化经营；4.综合服务，提供一系列配套服务；5.创新创业，促进产业升级。

二、产业园经营模式1.产业集群型经营模式产业集群型产业园是以特定的产业或行业为核心，将相关企业和机构集中在一起，形成一个生态系统。

这种模式适用于产业链完善、资源丰富的行业，可以促进技术创新和资源优化配置。

2.创业孵化型经营模式创业孵化型产业园是以创业孵化为主要功能，提供创业资源和服务。

该模式适用于创业企业较多、初创资金较少的行业，通过提供办公场所、导师辅导、资金支持等方式帮助创业者快速成长。

3.产业服务型经营模式产业服务型产业园是以提供配套服务为主要功能，为入园企业提供一系列服务，包括物流、会展、培训等。

该模式适用于产业园区资源丰富、服务设施完善的地区。

4.资本运营型经营模式资本运营型产业园是以资本运作为核心，通过吸引投资者、金融机构等为入园企业提供资金支持。

该模式适用于需大量投资和高额回报的行业，如科技创新、高端制造等。

5.国际化运营模式国际化运营的产业园是以对外开放和国际交流为特点，吸引国外企业、技术和资金进入本园区。

该模式适用于对外开放程度高、产业链国际化程度较高的行业。

三、产业园经营运营方案1.产业链拓展产业园可以通过拓展产业链，将相关的上下游企业引入园区，实现资源共享，降低成本，提高效益。

同时，可以发展供应链金融，提供金融支持，帮助企业解决融资难题。

2.科技创新支持产业园可以与科研院所、高校合作，提供科研场地、设备和技术支持，促进科技创新。

同时，可以搭建创新平台，为企业提供创新创业的资源和环境。

3.人才培养与引进产业园可以与高校合作，开展人才培养计划，培养符合行业需求的人才。

产业园运营案例分享
某园区总建筑面积14.98万平米，由科创孵化器、涉农产业平台、总部大楼和配套设施等四部分构成。

园区入驻企业300多家，在园人员超3000人。

该园区通过提供良好的创业环境和服务，吸引了众多创新创业企业入驻。

为了帮助入驻企业成长，园区提供了丰富的资源和服务，包括创业导师、投融资对接、市场推广、人才招聘等。

同时，园区还定期举办各种活动，如创业沙龙、行业论坛、创新大赛等，为企业提供交流和合作的机会。

在园区管理方面，采用了智能化的管理系统，实现了设施管理、能源管理、安全管理等方面的智能化管理，提高了园区的管理效率和服务质量。

通过以上的运营策略，该园区成功地吸引了众多创新企业，推动了产业的发展，成为了一个优秀的产业园运营案例。

农业产业园商业模式与运营方案案例案例一：执果园（Fruitland）1.商业模式：-租赁果园地块，为果农提供种植技术培训、产品包装和销售渠道等一站式服务。

-建立与果农合作的购销关系，确保产量和质量稳定。

-将果实进行深加工，生产果酱、果脯等产品，扩大销售渠道。

-打造果园旅游，吸引消费者亲身体验采摘乐趣，增加附加价值。

2.运营方案：-与当地果农联合成立合作社，在果农中宣传推广果园租赁服务，吸引果农入驻。

-招聘农业专家团队，提供专业化服务，包括种植技术指导、病虫害防治等。

-建立与超市、餐饮等销售终端的合作关系，确保产品销售渠道畅通。

-设计多种果园旅游项目，包括采摘、DIY制作果酱等，增加游客参与度和收入。

-加大市场推广力度，利用社交媒体、线下推广活动等方式宣传品牌和产品。

-不定期举办果园采摘节、旅游节等活动，吸引更多消费者前来参观和购买产品。

-持续创新产品，推出新口味、新包装等，提升产品竞争力和市场份额。

案例二：绿肥连锁农业产业园（Green Farm）1.商业模式：-租赁耕地，为农民提供种植技术、种植物资和销售渠道等服务。

-建立与农民合作的购销关系，确保农作物产量和质量。

-推广绿色种植理念，利用有机肥料和生物防治等技术，提高农作物的品质。

-将农作物进行初加工，比如洗净、切片等，提供给餐饮企业和超市等采购。

-建立农田科普教育基地，向社会大众普及农业知识，提高农业科技水平。

2.运营方案：-与当地农民合作，成立绿肥合作社，提供增值服务以吸引农民入驻。

-与餐饮企业、超市等终端建立长期合作关系，为农民提供销售渠道。

-设计种植技术培训课程，向农民和社会大众普及绿色种植理念。

-利用社交媒体和线下宣传，推广绿肥连锁农业产业园的品牌和产品。

-组织农田科普教育活动，吸引学校、企事业单位等组织的参观和学习。

-举办农市活动，直接面对消费者销售农产品，提高消费者对产品的认知和购买欲望。

这两个案例展示了农业产业园的商业模式和运营方案，从不同角度提供增值服务，满足果农和农民的需求，并通过推广和营销活动，吸引更多消费者支持农产品。

产业园案例目录1.上海多媒体产业园2.上海市银行卡产业园3.郑州光机电产业园4.辽河文化产业园5.梅州客天下产业园6.深圳国际珠宝产业园7.湖南环保科技产业园8.天安(番禺)节能科技园9.天津临空产业区（航空城）10.上海虹桥虹临空经济园区11.天津临港工业区12.科苑城信息产业园13.华南煤炭采购交易中心14.广州石化交易中心15.宁波国际家电电子常年展示交易中心上海多媒体产业园项目概况项目位置：座落于长宁区中心地带的中山公园商圈内，处于南京路中央商务区和虹桥商务区的交接地带。

周边华东师范大学、华东政法学院、东华大学等高等院校及科研机构围绕园区四周，学术气氛浓厚，为创业者从多方位营造了绝佳的创业环境。

项目背景：上海将信息产业作为新世纪第一支柱产业。

长宁区政府也适时提出了"数字长宁"的战略方针，致力于城市发展的信息化，上海市科学技术委员会批准建立下，上海多媒体产业园由此应运而生。

项目起始：2002年3月项目定位：集IT特别是多媒体技术与产品的研发、展示、销售、服务为一体的新一代上海IT业之都功能定位：将设立研发、展示、交易、投资、培训、会议、孵化七大中心，形成一个多功能的孵化基地。

•研发中心集聚相关企业，建立公共实验室，形成上海市或国家级多媒体研发中心。

•展示中心设立流动展示区和常年展示区，展示国内一流的多媒体技术成果、相关产品和服务，吸引顾客前来体验和消费，起到市场推广的示范作用。

•交易中心开设多媒体概念或多媒体表现形式的多功能商厦，成立多媒体内容产品及软件交易所。

•投资中心设立投资服务机构和俱乐部，为投资人与创业者、企业与政府创造沟通的机会，促进资本与技术、产品的结合。

•培训中心开设多媒体特色的教育培训认证中心，以掌握多媒体技术综合应用能力为重点培养方向。

•会议中心经营多功能会展中心，举办各类档次的国内外学术会议等。

•孵化中心具备多媒体技术与内容制作为中心的企业培育、成果孵化与中试、创业辅导、视觉媒体技术应用市场培育与引导、多媒体技术信息交流和中介等功能。

联东U谷产业园运营模式最早进入产业园区，抓住政府与企业需求，“先产业，后地产”；专注微笑曲线的两端，只做园区规划与营销，设计可复制的模式，精耕10年，积聚规模优势。

房地产行业的商业模式相差不大，大体上都是拿地、建房、卖房。

在房产行业火热的时候，造就了万科、万达等有代表性的开发商，它们分别代表了住宅地产、商业地产的模式。

联东10年前进入房地产业，选择了一条不一样的路径：做产业园区开发。

产业园区是一个必须耐得住寂寞的行业，因为它的投资规模大、投资周期长，我们在这个行业里坚守了十年。

我们很庆幸当初在众多选择中，选择了这一条路，在房地产调控、经济低迷的外部环境下，我们还能保持高增长。

目前全国有13座产业园在运营，2013年会集中爆发，共有40座产业园投产。

不论万科还是万达，不论他们的商业模式设计如何不同，有三点是共通的：第一，述求明晰，也就是要为目标客户解决什么问题是非常清晰的；第二，产品聚焦，这能够让商业模式连续拷贝，可以做到跨区域扩张；第三内部资源可以很好地配合，集中使用。

而在这三点上，联东也探索了一些经验，我们用“U模式”来运营产业园区。

为“政府+企业”解决后顾之忧我们的目标客户非常清晰，就是政府和企业，这是由产业园区的性质决定的。

在中国，主导产业发展的是政府，因为土地资源在政府手里。

地方政府最关心什么问题呢？第一是土地集约利用；第二是税收，辖区内企业能否带来长期稳定的税收；第三是模式问题，产业规划能否把企业高密度集合在一起，产生聚合效应；第四个退出机制，中国的企业生命周期很短，一定要保证产业能够持续流动起来，持续产出；第五是快速见效，因为政府领导是有任期的，希望任期内迅速把事情做出成效。

而企业客户有什么需求呢？第一，企业客户选址关心效率和成本，从投产，运营，配套，必须让运营成本降下来。

第二，要能够提高品牌形象，在哪里办公就代表是什么档次。

第三，要有投资价值，很多企业都购置自己的物业，只要产生购买，就带有投资行为。

农业产业园商业模式与运营方案案例2020年一号文件提出，提早谋划实施一批现代农业投资重大项目，支持项目及早落地，有效扩大农业投资。

近日，2020年国家现代农业产业园创建工作启动，2020年重点支持创建优质粮油、健康养殖、现代种业产业园，鼓励结合产业发展需要创建中药材产业园。

优先支持符合条件的贫困县、粮食生产功能区、重要农产品生产保护区、特色农产品优势区、国家现代农业示范区等申请创建。

2020年产业园应布局在县以下。

可以肯定的是：现代农业园是今后未来农业的发展方向。

现代农业产业园的商业模式围绕“农旅双链”来设计，以旅游开发吸引人气为起点，借助于每年上百万游客量的无形品牌宣传效应，倾力打造成功的果蔬品牌。

使得旅游地变成了果品产地，农民跳出农家乐的局限，走入车间、工厂，成为品牌果蔬加工业的生力军。

从而实现了旅游、现代农业两种产业互相促进和共同发展的联动效应。

“农旅双链”模式的优点是两条产业链能够同时运转，但运转过程中，不同阶段各有侧重点，其效应的显现也有一个先后过程，我们称之为“两步曲”。

第一步曲：旅游加快发展阶段由于旅游业对经济具有巨大的带动作用，因此第一步首先要大力发展旅游业。

在该阶段要借旅游发展良势，形成人群集聚效应，加大旅游商品品牌的宣传力度，使目的地形成特色农产品的销售。

第二步曲：农业产业运营期当旅游的发展将农产品品牌正式推入国内市场后，农旅双链就会步入第二个阶段—农业产业经营期。

在这个阶段，农业产业成为农民生财的第二条主渠道，品牌农业及农产品加工业正式成为当地的支柱产业之一。

同时特色农业的发展反过来也能够推动旅游业的发展，从而实现旅游、现代农业两种产业互相促进和共同发展的联动效应。

一卖理念：独具匠心的理念，是一个项目的灵魂。

它虽不能带来直接的经济效益，却决定了项目可持续发展的前景，并能够从精神上吸引一批志同道合的旅游者。

二卖品牌：品牌是心灵的烙印，通过品牌，能够提升项目地的形象，提高地块的潜在价值，形成巨大的无形资产。

六大产业园开发盈利模式产业园核心开发盈利模式，一般而言分为六类：传统地产开发模式、产业综合开发模式、专业服务运营模式、“产业+投资”运作模式、“并购+退出”运作模式、产业运营服务模式。

以下分别对六类产业园开发盈利模式进行详细分析。

1、传统地产开发模式传统地产开发模式是指开发商以二级开发为主，建设标准化或定制化的园区物业，以租赁、出售或合资等方式进行经营和管理，最后获取开发利润的模式。

从本质上讲，传统地产开发模式与住宅开发并无太大差别，因此成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。

此类运作模式的典型代表为联东U谷。

联东U谷专注园区产业运营、服务中小制造企业，以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。

这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。

已在全国40多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。

在传统地产开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：(1)物业出售获取销售利润。

由于产业地产前期开发投资巨大，而我国缺乏通畅的产业地产融资渠道，地产开发商必须提高物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业出售比例偏高。

(2)物业出租获取租金收益。

由于我国工业用地政策有很强的区域性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，从而限制住了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获得物业增值收益。

(3)提供增值服务获利。

在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性物业服务已经不能满足企业的需求。

为入驻企业提供所需的基础配套服务和增值服务，有助于提升园区招商能力的同时，也蕴藏着较大利润空间。

2、产业综合开发模式产业综合开发模式是指开发商除一二级开发外，更多为政府提供以产业规划、服务与导入等方面的服务。

行业报告：产业园商业模式及六大运营商案例研究目录产业地产核心四大商业模式产业园区六大运营商产业地产核心四大商业模式Industrial real estate core four business models地产开发商模式是开发者在工业园区或其它地方获取土地，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式。

拿地整体开发产业综合体总部综合体客户需求增值服务配套服务租售定制式开发地产开发商的商业模式物业出售即出售产业物业获取利润，由于产业地产前期开发投资巨大，且我国缺乏畅通的产业地产融资通道，地产开发商不得不提高产业物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业销售比例偏高，普遍在7成以上，以联东U谷为例，其物业租售比维持在2:8左右。

物业出租即通过持有的方式对物业进行出租获取租金收益，由于我国工业用地政策有很强的区域个性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，这就堵死了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获取物业增值收益。

提供服务即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务获利。

在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性的物业服务已经不能满足企业的需求。

提供配套的产业服务在提高园区的招商能力的同时，也蕴藏着巨大的利润空间，甚至已有产业地产商开始向园区服务运营商转型。

如天安数码城提出“城市产业综合体”的概念，通过提供人才、资本、技术、信息、市场、商务、政策等增值性服务，建立产业配套服务体系，打造一个以企业为核心的产业生态环境。

2、产业新城开发商模式产业新城开发商模式以华夏幸福基业、宏泰发展、中南建设为典型代表，其也是我国在产业地产领域最早实践PPP模式的开发商。

产业园开发模式及案例产业园是指集中建设、规模化管理的一种区域，用于促进其中一特定产业的发展。

该模式旨在提供全方位的服务和支持给企业，以鼓励产业集聚和创新创业。

下面将详细介绍产业园开发模式以及一些成功的案例。

一、产业园开发模式：1.基础设施建设：产业园开发需要建立良好的基础设施，包括道路、供水、供电、通信等基本设施，以满足企业的生产和居住需求。

3.创新生态打造：为了吸引创新型企业和创业者，产业园需要打造一个积极的创新生态系统。

这包括设立科研机构和研究中心，提供科技孵化和技术转移的支持，以及提供迎接新技术和新模式的平台。

4.投融资支持：为了促进企业的发展和扩张，产业园需要提供投融资支持，包括资金担保、融资服务、创业基金等。

这样可以帮助初创企业解决资金短缺问题，扩大生产规模和市场份额。

5.政策扶持：政府应该制定及时有效的产业政策，为产业园提供税收减免、土地出让、人才引进等政策扶持。

这样可以吸引更多的企业和人才加入产业园，推动经济发展。

二、产业园案例：1.深圳华强北电子产业园：华强北电子产业园是中国乃至全球最大的电子商务和电子产品批发市场，集中了数千家电子商家和制造商。

该园区提供了完善的物流和供应链服务，吸引了大量国内外的买家和销售商。

这个产业园的成功在于充分发挥了深圳作为全球电子制造中心的地位，提供了集中的供应链和市场服务。

2.北京中关村科技园：中关村科技园是中国最大的科技园区，集中了国内外众多高科技企业和科研机构。

园区提供了完善的科技创新生态系统，包括技术转移中心、科技孵化器和科研实验室等。

中关村科技园的成功在于提供了丰富的科研资源和技术支持，吸引了大量创新型企业和人才加入。

3.上海浦东新区：浦东新区是中国开放的象征之一，在短短几十年内迅速崛起为全球金融和商业中心。

浦东新区是一个综合性的产业园区，集中了金融、贸易、制造等多个产业。

政府通过提供优惠政策和完善的基础设施，吸引了大量国内外企业和人才投资和发展。

产业园运营案例分享随着经济的快速发展和城市化进程不断加快，产业园的建设和运营逐渐成为了各地经济发展的重要组成部分。

产业园以其集聚产业资源、促进产业发展、推动经济增长等多方面的功能，受到了各地政府和企业的广泛关注和重视。

为了更好地了解产业园运营的实际情况和案例，下面将介绍一些成功的产业园运营案例，以期为相关领域的从业者提供借鉴和参考。

案例一：张江高科技园位于上海市浦东新区的张江高科技园，是中国较早的高新技术产业园区之一。

自1992年开始筹建以来，张江高科技园已经发展成为一个集科研、孵化、创投、企业孵化等多功能于一体的综合性产业园区。

在产业园运营方面，张江高科技园充分发挥了上海的区位优势和产业基础，吸引了大量的高科技企业和创新型企业入驻园区。

张江高科技园还积极引进国际化的运营团队，引入先进的管理理念和模式，不断提升园区的服务水平和运营效率。

通过多年的不懈努力，张江高科技园已经成为了上海乃至全国高科技产业发展的重要推动力量。

案例二：深圳前海产业园深圳前海产业园作为中国改革开放的前沿地带，一直致力于打造国际一流的前沿科技产业园区，促进产业结构的优化升级。

在产业园运营方面，前海产业园充分借鉴了国际先进的产业园运营理念和模式，通过自主创新和开放合作，吸引了大量的高新技术企业和金融机构入驻园区。

前海产业园还注重政策创新和服务创新，不断提升园区的营商环境和综合竞争力，为企业提供了良好的发展平台和环境。

目前，前海产业园已经成为了深圳乃至全国重要的金融科技和前沿科技创新中心。

案例三：北京亦庄科技园作为北京的科技创新中心，亦庄科技园一直是北京市政府重点扶持的产业园区之一。

在产业园运营方面，亦庄科技园充分发挥了北京的产业和科技优势，积极推动了生物医药、新能源、新材料等高科技产业集聚发展。

亦庄科技园还加强了与高校和科研院所的合作，促进了科技成果的转化和产业化，推动了园区的创新创业氛围。

通过政策扶持和资金支持，亦庄科技园已经成为了北京市重要的科技创新和创业基地，吸引了大量的创新型企业和科技人才入驻园区。

产业园区的五种商业模式产业园区的五种商业模式第一种商业模式：垂直产业链整合模式该商业模式以产业链的整合为核心，通过将产业链上的不同环节连接起来，实现资源共享和协同发展。

具体来说，该模式通过招商引资吸引一批核心企业入驻园区，这些企业覆盖产业链的不同环节，包括原材料供应商、生产加工企业、销售渠道等。

园区方会投入相应的资源和服务，提供企业所需的基础设施、物流支持、人才培养等，以促进产业链上的企业互相合作，形成完整的产业链条。

第二种商业模式：技术创新与孵化模式该商业模式以技术创新和孵化为核心，通过吸引优秀的科技创新团队入驻园区，推动技术研发和转化。

园区方会为创新团队提供专业的技术培训和支持，为他们建立实验室和研发中心，并利用园区的资源和平台，为创新团队提供市场对接、融资支持等服务。

通过孵化和培育创新型企业，推动技术创新和产业升级。

第三种商业模式：品牌运营和营销模式该商业模式以品牌运营和营销为核心，通过培育和打造特色品牌，提升园区的知名度和影响力。

园区方会积极营销园区的优势和特色，通过举办展览会、论坛、推介会等活动，吸引国内外客商和投资者的关注。

同时，园区方会为入驻企业提供品牌建设和推广的支持，引导企业打造具有竞争力的品牌形象，并通过市场营销手段推广产品和服务。

第四种商业模式：产业共享和创新合作模式该商业模式以产业共享和创新合作为核心，通过园区内的企业互相合作和资源共享，实现资源优化配置和创新能力提升。

园区方会创建共享平台，供企业之间自由交流和合作，共同解决共性问题。

此外，园区方还会组织企业间的技术对接、合作研发等活动，推动企业之间的创新合作，促进共同提高。

第五种商业模式：产业服务和增值服务模式该商业模式以提供专业服务和增值服务为核心，通过提供一系列的服务来满足企业的需求。

园区方会建立一支专业化的服务团队，为入驻企业提供市场调研、法律咨询、人才培训等服务，以企业解决一系列的问题。

同时，园区方还会引入金融机构、科研院校等合作伙伴，为企业提供融资支持、科技创新等增值服务，促进企业的健康发展。

优秀产业园商业配套案例优秀产业园商业配套是指在产业园区内提供全方位、多样化的商业服务和设施，以满足企业和员工的日常生活和工作需求。

下面列举了十个优秀产业园商业配套的案例。

1. 某产业园商业街区某产业园内建有一条商业街区，集中了各类餐饮、咖啡厅、超市、便利店、银行、健身房等商业设施。

企业员工和周边居民可以在这里方便地购物、就餐和运动，提高了生活品质。

2. 某科技园创意产业中心某科技园内建有一座创意产业中心，提供办公、会议、展览、培训等场所，为创业者和创意企业提供了良好的工作和交流环境。

中心内还设有咖啡厅、书店、艺术品展示等配套设施，增加了工作的乐趣和便利。

3. 某汽车产业园商务酒店某汽车产业园内建有一家商务酒店，提供高品质的住宿服务。

酒店内设有舒适的客房、会议室、餐厅、健身房等设施，为园区内的企业和客户提供了方便的住宿条件，助力产业园的发展。

4. 某生物医药园食堂某生物医药园内的食堂设施齐全，提供多样化的餐饮选择，包括中餐、西餐、快餐等。

食堂还注重食品安全和营养健康，为企业员工提供了方便、实惠的用餐环境。

5. 某新能源科技园购物中心某新能源科技园内建有一家购物中心，集合了各类零售店、超市、餐饮店等。

购物中心还设有电影院、儿童乐园等娱乐设施，为企业员工和周边居民提供了便捷的购物和休闲场所。

6. 某电子园员工宿舍某电子园内建有员工宿舍楼，提供舒适的住宿条件。

宿舍楼内配备了床位、家具、卫生间等基本设施，并提供24小时安保和维修服务，为企业员工提供了方便、安全的居住环境。

7. 某物流园服务中心某物流园内建有一座服务中心，为园区内的企业提供物流、仓储、配送等一体化服务。

服务中心内设有仓库、运输车辆、物流管理系统等设施，提高了物流效率，降低了企业的物流成本。

8. 某文创园艺术展览馆某文创园内建有一座艺术展览馆，展示了当地和国内外艺术家的作品，举办了各类艺术展览和文化活动。

展览馆还设有咖啡厅、书店等文化衍生品销售点，为企业员工和游客提供了艺术欣赏和文化交流的场所。

园区运营轻资产运营模式及典型案例分析据统计，2018年全国已经有两千多家省级以上开发区，但是由于缺乏专业的运营管理团队导致不少园区资源闲置浪费。

目前，产业园区已经进入存量运营时代，在地产行业利润率下降的大背景，仅依赖传统的重资产项目复制规模扩张下行已经不通，园区企业必须在现有存量的基础上进行盈利深挖，越来越多的园区运营商纷纷从重资产向轻资产转移。

轻资产vs重资产企业开始关注轻资产战略是因为轻资产战略能够以最小的成本带来最大的回报。

轻资产的核心内涵简单直接的理解：充分利用外部资源，集中有限的自有资金，投入到最为擅长、产生最高收益的行业分工中。

这种模式在产业地产行业中已经不是新鲜事，甚至已经玩出了套路，比如2014年，光谷联合制定了向轻资产转型的战略，2015年其轻资产统计口径内的收入占比19.5%。

2015年东湖高新首个以轻资产方式建设的园区落地。

2016年亿达中国正式推出“轻重并举”的战略转型。

2016年重组完成的招商蛇口就着手研发轻资产模型。

张江高科则在2016年推出“新三商”，强化向“科技投行”的转型，预计未来产业投资收入将超过房地产租赁收入。

但是受限于当前的环境，纯轻资产模式是行不通的，纯轻资产输出的模式指的是充当二房东，纯轻资产输出要想盈利就需要立足园区，必须将项目运营好，也就是说园区的产业板块必然是优秀的，才能够带来更丰厚的利益。

重资产模式的运作逻辑和轻资产截然不同，重资产可以有多种盈利方式，可以销售土地、销售物业载体、也可以等土地升值赚取土地的钱、或者赚取产业的钱等多种多样的盈利模式。

从美国物流地产领头羊普洛斯、新加坡的工业地产巨擎腾飞-星桥的发展历程可以看出，其发展路径是前期是“由轻转重”，当发展到一定阶段后又“由重转轻”。

一方面，“由轻转重”是企业为了活下去。

随着轻资产运营的成熟，资源、客户、品牌不断累积，企业具备了重资产拓展的条件；同时产业园区是个复杂的系统，不具备足够体量的土地储备和可供出租出售的物业，是没有话语权和主导权的，这也是为什么纯轻资产运营行不通的原因。

产业园运营优秀案例
产业园区的运营是一项复杂的任务，需要深入了解市场需求、企业需求、政策环境等多方面因素。

以下是一些产业园运营的优秀案例，供您参考：
1. 苏州工业园区：苏州工业园区是中国最早的工业园区之一，其成功的关键在于不断完善基础设施、提高服务质量、优化营商环境。

园区通过引进高端制造业和现代服务业，实现了产业结构的转型升级，同时也吸引了大量国内外优秀企业入驻。

2. 浙江余姚工业园区：浙江余姚工业园区以发展先进制造业和现代服务业为主，通过引进创新能力强、市场前景好的企业，实现了产业集聚和产业链延伸。

园区注重生态环境保护，推动绿色发展，成为国内知名的生态工业园区。

3. 成都高新技术产业开发区：成都高新技术产业开发区通过科技创新和人才引进，重点发展电子信息、生物医药、新材料等高新技术产业，成为西部地区最具活力的产业园区之一。

园区注重产学研一体化发展，为企业提供全方位的技术支持和服务。

4. 天津经济技术开发区：天津经济技术开发区以发展高端制造业和现代服务业为主，拥有完善的产业链和产业集群。

园区注重国际合作和交流，吸引了大批外资企业入驻，成为北方地区最具国际化的工业园区之一。

5. 重庆两江新区：重庆两江新区以发展现代服务业和高端制造业为主，重点打造汽车、电子信息、生物医药等支柱产业。

园区注重人才培养和企业孵化，为企业提供全方位的服务支持，成为西南地区最具活力的产业园区之一。

以上案例仅供参考，不同产业园区的运营模式和发展路径可能存在差异。

在实际操作中，需要根据具体情况制定合适的策略和措施，推动产业园区的可持续发展。

五大产业园区运营模式分析五大产业园运营模式分析一、华夏幸福基业1、企业背景及发展概况华夏幸福基业成立于199年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。

2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。

华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。

其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。

2、运营模式和盈利模式➢运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。

与2015年提出的PPP模式不谋而合。

企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。

➢运营特点1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策；2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。

对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。

3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。

4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售，获取利润。

产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。

产业园区的四大商业模式，总有一款适合你传统房企开始往产业地产转型。

随着住宅地产领域黄金十年的离去，高库存率、低利润率已经成为房地产领域的新常态，新常态下，房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求'创新驱动、转型发展'的道路，打造企业的新增长板块。

以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。

其次，工业房地产开发商开始做出重大安排。

华夏幸福，天安数码城，光谷等工业房地产开发商已经沉浸在工业地产领域多年，并取得了丰硕成果，也树立了行业标杆。

近年来，随着工业地产的不断升温，大多数工业房地产开发商继续发挥实力，开始在全国范围内进行大规模布局。

在成功探索'园区+房地产'工业新城模式后，华夏幸福开始在全国复制。

计划建设50个新的工业城市，规划面积约960平方公里，已成为中国的主要地主。

联东U谷复制了标准的工业园区和总部大楼。

目前，北京，天津，上海，南京，青岛等地的联合谷已开发了40多个园区。

未来5〜10年内，联东谷的园区数量将达到100个。

清华科技科技园依托众多资源优势，在全国建立了30多个园区。

凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来6年内将公园数量扩大到100个。

潜在。

中信集团，宏泰发展，亿达中国，天安数码城等工业地产企业已制定了自己的园区扩建计划。

此外，制造业公司，电子商务延伸到工业房地产。

从产业链的角度看，制造企业，电子商务是工业地产的上游，是工业地产的需求方。

但如今，产业资本已经开始觉醒，大量企业已经开始考验房地产业，而工业地产的上游驱动现象非常普遍。