房地产流程化与规范化管理手册配套光盘

管理制度的流程图和规范化操作手册引言在现代社会中，管理制度是组织运作的重要依据。

通过建立流程图和规范化操作手册，能够确保组织内部的工作流程清晰明确，规范操作的进行。

本文将从流程图和操作手册的定义、重要性、建立的步骤、遇到的挑战和解决方法等方面展开回答。

一、流程图的定义所谓流程图，是一种将工作过程可视化、图解化的方法，通过明确每个环节的顺序和具体要求，使工作流程清晰可见。

流程图通常使用符号和箭头来表达各个环节之间的关系和顺序。

二、规范化操作手册的定义规范化操作手册指的是将工作流程中的每个环节详细描述和规定，明确工作的目标、要求和具体步骤。

操作手册以文字形式呈现，为工作人员提供具体的操作指南和参考。

三、流程图和操作手册的重要性1. 提高工作效率：通过明确工作的每个环节和步骤，避免了不必要的重复和返工。

2. 优化资源利用：流程图和操作手册能够帮助组织合理安排人力、物力和财力资源，提高资源的利用效率。

3. 降低工作风险：规范化的工作流程能够减少人为错误和事故的发生，提高工作的安全性。

4. 促进团队合作：通过建立共同的工作规范，协调各个环节之间的关系，促进团队成员之间的合作和沟通。

四、建立流程图的步骤1. 确定流程的范围：明确要制定流程图的具体流程是哪个环节或部门。

从整体和细节两个层面考虑，分析工作流程的关系和依赖。

2. 绘制流程图：根据确定的范围，在纸上或计算机软件上绘制流程图。

使用合适的符号和箭头，将每个环节的顺序和要求清晰表达出来。

3. 分析流程图：对制定好的流程图进行分析，检查每个环节是否合理、顺序是否正确。

同时，与实际工作情况进行对比，做出必要的调整和优化。

4. 提交审批和发布：将分析优化后的流程图提交给相关负责人进行审批，并在组织内发布，确保所有工作人员都能够了解和遵守。

五、建立规范化操作手册的步骤1. 收集相关信息：明确每个环节的要求和具体步骤，收集相关资料和信息，并进行分类整理。

2. 撰写操作手册：根据收集到的信息，撰写规范化的操作手册。

房地产企业精细化管理全案光盘内容12.10【完整版】(文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用,可编辑放心下载）
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弗布克流程化与规范化管理手册系列物业公司流程化与规范化管理手册配套光盘张杰姚小风编着人民邮电出版社北京目录第一部分用流程优化第1章市场调研与拓展流程..........................................................................1.1 物业市场调研工作流程与标准 ......................................1.1.1 物业市场调研工作流程.....................................................................................................................1.1.2 物业市场调研工作标准..................................................................................................................... 第2章业户服务流程.....................................................................................2.6 业户投诉处理工作流程与标准 ......................................2.6.1 业户投诉处理工作流程.....................................................................................................................2.6.2 业户投诉处理工作标准..................................................................................................................... 第3章工程管理流程.....................................................................................3.4 设备维修管理工作流程与标准 ......................................3.4.1 设备维修管理工作流程.....................................................................................................................3.4.2 设备维修管理工作标准..................................................................................................................... 第4章秩序管理流程.....................................................................................4.1 可疑人员盘查工作流程与标准 ......................................4.1.1 可疑人员盘查工作流程.....................................................................................................................4.1.2 可疑人员盘查工作标准..................................................................................................................... 第5章环境管理流程.....................................................................................5.2 保洁设备保养工作流程与标准 ......................................5.2.1 保洁设备保养工作流程.....................................................................................................................5.2.2 保洁设备保养工作标准..................................................................................................................... 第6章质量管理流程.....................................................................................6.1 质量评审工作流程与标准 ..........................................6.1.1 质量评审工作流程.............................................................................................................................6.1.2 质量评审工作标准............................................................................................................................. 第7章财务管理流程.....................................................................................7.1 财务预算管理工作流程与标准 ......................................7.1.1 财务预算管理工作流程.....................................................................................................................7.1.2 财务预算管理工作标准..................................................................................................................... 第8章行政人事管理流程..............................................................................8.1 签订合同管理工作流程与标准 ......................................8.1.1 签订合同管理工作流程.....................................................................................................................8.1.2 签订合同管理工作标准.....................................................................................................................第二部分用制度规范第9章市场调研与拓展管理制度...................................................................9.1 市场调研管理制度................................................9.1.1 物业市场调研管理办法.....................................................................................................................9.2 市场拓展管理制度................................................9.2.1 市场拓展控制办法............................................................................................................................. 第10章业户服务管理制度............................................................................10.1 业户入住与档案管理制度 .........................................10.1.1 业户入住筹备工作制度..................................................................................................................10.2 业户投诉分析与物业报修管理制度 .................................10.2.1 业户投诉分析规定 ..........................................................................................................................10.3 文化活动与有偿便民服务管理规定 .................................10.3.1 文化活动管理制度 .......................................................................................................................... 第11章工程管理制度...................................................................................11.1 物业接管验收与业户装修管理制度 .................................11.1.1 物业接管验收规范 ..........................................................................................................................11.2 物业设备管理制度 ...............................................11.2.1 变配电室工作制度 ..........................................................................................................................11.2.2 空调机房管理办法 .......................................................................................................................... 第12章保洁和绿化管理制度........................................................................12.1 保洁管理制度...................................................12.1.2 垃圾处理清运管理规定..................................................................................................................12.2 绿化管理制度 (45)12.2.1 绿化养护实施办法 ..........................................................................................................................12.2.2 绿化工作安全规定 .......................................................................................................................... 第13章安全与车辆管理制度.......................................... 错误!未指定书签。

弗布克流程化与规范化管理手册系列房地产企业流程化与规范化管理手册（配套光盘）周鸿编著北京目录第一部分用流程优化 (7)第1章投融资管理流程 (9)1．4 项目决策管理工作流程与标准 (9)1．4．1 项目决策管理工作流程 (9)1．4．2 项目决策管理工作标准 (10)第2章营销管理流程 (11)2．2 广告策划管理工作流程与标准 (11)2．2．1 广告策划管理工作流程 (11)2．2．2 广告策划管理工作标准 (12)第3章工程造价与预决算管理流程 (14)3．1 工程预算编制工作流程与标准 (14)3．1．1 工程预算编制工作流程 (14)3．1．2 工程预算编制工作标准 (15)第4章材料设备管理流程 (16)4．1 材料设备采购管理工作流程与标准 (17)4．1．1 材料设备采购管理工作流程 (17)4．1．2 材料设备采购管理工作标准 (18)第5章工程技术与质量管理流程 (20)5．2 工程质量监控管理工作流程与标准 (20)5．2．1 工程质量监控管理工作流程 (20)5．2．2 工程质量监控管理工作标准 (21)第6章工程项目管理流程 (22)6．1 项目施工管理工作流程与标准 (22)6．1．1 项目施工管理工作流程 (22)6．1．2 项目施工管理工作标准 (23)第7章财务管理流程 (25)7．1 财务预算管理工作流程与标准 (25)7．1．1 财务预算管理工作流程 (25)7．1．2 财务预算管理工作流程 (26)第8章行政与人力资源管理流程 (27)8．3 员工培训管理工作流程与标准 (28)8．3．1 员工培训管理工作流程 (28)8．3．2 员工培训管理工作标准 (29)第二部分用制度规范 (31)第9章投融资开发管理制度 (32)9．1 投资管理制度 (32)9．1．1 项目投资管控制度 (32)9．2 融资管理制度 (36)9．2．2 融资执行管理办法 (36)第10章营销管理制度 (40)10．1 营销策划管理制度 (40)10．1．2 营销费用预算管理办法 (40)10．2 销售与服务管理制度 (41)第11章工程造价与预决算管理制度 (45)11．1 工程造价管理制度 (45)11．1．1 工程计量计价管理规定 (45)11．2 工程预决算管理制度 (48)11．2．1 工程预算编制管理规范 (48)11．2．2 工程项目预结算管理细则 (50)第12章工程材料设备管理制度 (55)12．1 工程物料设备采购制度 (55)12．1．2 重要设备招标采购管理制度 (55)12．1．4 相关部门指定材料采购管理细则 (58)12．2 材料设备运输与存档制度 (60)12．2．2 仪器设备档案管理制度 (60)第13章工程技术与质量管理制度 (61)13．1 工程技术管理制度 (61)13．1．2 施工图纸管理规定 (61)13．2．2 工程质量管理实施办法 (62)13．2．3 工程竣工验收管理制度 (65)第14章房地产项目管理制度 (68)14．1 房地产项目开发制度 (68)14．1．2 项目可行性研究管理办法 (68)14．1．4 房地产项目立项报批办法 (72)14．2 房地产项目实施制度 (74)14．2．2 工程施工控制制度 (74)14．2．4 工程验收管理办法 (76)第15章房地产财务管理制度 (78)15．1 财务会计管理制度 (78)15．1．2 会计核算规范 (78)15．2 审计与差旅费报销管理制度 (86)15．2．2 纳税管理办法 (86)第16章房地产行政人事管理制度 (92)16．1 房地产行政管理制度 (92)16．1．2 行政事务管理制度 (92)16．2 房地产人力资源管理制度 (95)16．2．2 考核管理制度 (95)第三部分：用工具执行 (97)第17章市场调研管理工具 (98)17．1 政治环境调研工具 (98)17．1．2 政治环境分析工具 (98)17．2 经济环境调研工具 (98)17．2．1 经济环境分析模型 (98)17．3 文化环境调研工具 (99)17．3．3 文化环境分析工具 (99)17．4 城市房地产调研工具 (102)17．4．7 三级市场交易情况分析工具 (102)17．4．8 地产政策法规调研工具 (103)17．5 购房者行为调研工具 (104)17．5．1 购房者购买行为调研模型 (104)17．5．3 购房者购买动机分析工具 (105)17．5．4 购房者产品需求分析工具 (106)17．6 地产市场需求容量调研工具 (108)17．6．2 房地产需求预测分析工具 (108)17．6．3 潜在购房者分析预估工具 (110)17．7 企业竞争对手调研分析工具 (111)17．7．3 竞争对手营销水平分析工具 (111)17．8 商品住宅市场调研工具 (114)17．8．1 商品住宅市场分析模型 (114)17．8．4 居民居住现状及改善分析工具 (115)17．8．5 不同人群的需求特点分析工具 (116)17．9 项目调研状况分析工具 (118)17．9．2 宗地基本状况评估工具 (118)17．9．3 项目周边环境调查模型 (119)17．9．5 项目周边社区现状调查模型 (120)17．10 市场战略选择分析工具 (120)17．10．1 市场战略选择模型 (120)17．10．3 SWOT战略选择模型 (122)第18章房地产开发选择工具 (123)18．1 开发项目选择与开发地段选择工具 (123)18．1．1 房地产开发城市选择工具 (123)18．2 开发模式、开发管理模式与产品模式选择工具 (125)18．2．1 房地产开发模式选择工具 (125)18．2．3 房地产开发管理模式选择工具 (128)18．3 开发融资方案与开发方案选择工具 (129)18．3．1 房地产开发融资方案选择工具 (129)第19章营销管理与分析工具 (133)19．1 市场推广管理工具 (133)19．1．2 推广策划工具 (133)19．2 市场销售分析工具 (135)19．2．2 销售分析工具 (135)19．2．3 购买力分析工具 (138)19．2．4 存量分析工具 (140)19．3 广告投放分析工具 (141)19．3．1 广告投放方式分析工具 (141)19．3．3 广告投放效果分析工具 (143)第20章财务管理工具 (147)20．1 成本管理工具 (147)20．1．2 成本控制方法 (147)20．2 内部控制工具 (156)20．2．2 内部控制程序图 (156)第四部分：用范例演示 (157)第21章组织结构设计示范 (158)21．1 房地产企业组织结构设计示范 (158)21．1．2 大型房地产企业组织结构设计 (158)21．1．4 小型房地产企业组织结构设计 (159)21．2 房地产企业部门组织设计示范 (159)21．2．1 投资发展部组织结构设计 (159)21．2．9 财务部组织结构设计 (160)21．2．10 行政部组织结构设计 (160)21．2．11 人力资源部组织结构设计 (161)第22章职能分解与目标管理示范 (162)22．2 目标管理示范 (162)22．2．1 总经理目标分解表 (162)22．2．6 投资发展部经理目标分解表 (163)22．2．12 材设部经理目标分解表 (163)22．2．15 行政部经理目标分解表 (164)第23章职位说明书示范 (166)23．1 投资发展部职位说明书 (166)23．1．3 投资拓展主管职位说明书 (166)23．1．4 发展规划专员职位说明书 (168)23．2 市场部职位说明书 (169)23．2．2 市场调研主管职位说明书 (169)23．2．6 市场策划专员职位说明书 (171)23．3 销售部职位说明书 (173)23．3．3 客服主管职位说明书 (173)23．3．4 销售专员职位说明书 (175)23．4 项目部职位说明书 (177)23．4．1 项目部经理职位说明书 (177)23．5 预算部职位说明书 (179)23．5．4 安装预算员职位说明书 (179)23．6 工程技术部职位说明书 (182)23．6．2 土建工程师职位说明书 (182)23．6．5 现场测量员职位说明书 (183)23．7 材设部职位说明书 (186)23．7．2 采购专员职位说明书 (186)23．8 质量部职位说明书 (188)23．8．1 质量部经理职位说明书 (188)23．9 财务部职位说明书 (190)23．9．2 会计职位说明书 (190)23．10 行政部职位说明书 (192)23．10．2 后勤主管职位说明书 (192)23．11 人力资源部职位说明书 (194)23．11．2 招聘主管职位说明书 (194)第24章绩效考核示范 (196)24．1 投资发展部人员绩效考核表 (196)24．1．4 发展规划专员绩效考核表 (196)24．3 销售部绩效考核表 (197)24．3．1 销售部经理绩效考核表 (197)24．3．2 销售主管绩效考核表 (198)24．4 项目部绩效考核表 (199)24．4．3 融资主管绩效考核表 (199)24．5 预算部绩效考核表 (199)24．5．1 预算部经理绩效考核表 (199)24．6 工程技术部绩效考核表 (200)24．6．1 工程技术部经理绩效考核表 (200)24．7 材设部绩效考核表 (201)24．7．3 收料员绩效考核表 (201)24．8 质量部绩效考核表 (202)24．8．1 质量部经理绩效考核表 (202)24．9 财务部绩效考核表 (203)24．9．1 财务部经理绩效考核表 (203)24．10 行政部绩效考核表 (204)24．10．1 行政部经理绩效考核表 (204)24．11 人力资源部绩效考核表 (205)24．11．1 人力资源部经理绩效考核表 (205)第一部分用流程优化第1章投融资管理流程1．4 项目决策管理工作流程与标准1．4．1 项目决策管理工作流程1．4．2 项目决策管理工作标准第2章营销管理流程2．2 广告策划管理工作流程与标准2．2．1 广告策划管理工作流程2．2．2 广告策划管理工作标准第3章工程造价与预决算管理流程3．1 工程预算编制工作流程与标准3．1．1 工程预算编制工作流程3．1．2 工程预算编制工作标准第4章材料设备管理流程4．1 材料设备采购管理工作流程与标准4．1．1 材料设备采购管理工作流程4．1．2 材料设备采购管理工作标准第5章工程技术与质量管理流程5．2 工程质量监控管理工作流程与标准5．2．1 工程质量监控管理工作流程5．2．2 工程质量监控管理工作标准第6章工程项目管理流程6．1 项目施工管理工作流程与标准6．1．1 项目施工管理工作流程6．1．2 项目施工管理工作标准第7章财务管理流程7．1 财务预算管理工作流程与标准7．1．1 财务预算管理工作流程7．1．2 财务预算管理工作流程第8章行政与人力资源管理流程8．3 员工培训管理工作流程与标准8．3．1 员工培训管理工作流程8．3．2 员工培训管理工作标准第二部分用制度规范第9章投融资开发管理制度9．1 投资管理制度9．1．1 项目投资管控制度9．2 融资管理制度9．2．2 融资执行管理办法第10章营销管理制度10．1 营销策划管理制度10．1．2 营销费用预算管理办法10．2 销售与服务管理制度10．2．1 地产项目销售管理制度第11章工程造价与预决算管理制度11．1 工程造价管理制度11．1．1 工程计量计价管理规定11．2 工程预决算管理制度11．2．1 工程预算编制管理规范11．2．2 工程项目预结算管理细则。

（管理知识）房地产企业精细化管理全案光盘内容弗布克精细化管理全案系列房地产企业精细化管理全案配套光盘周鸿编著北京目录第1章组织结构设计与责权范本 ___________________________________________________ 10 1．1 房地产企业组织结构设计 ___________________________________________________ 10 1．1．1 大型房地产企业组织结构范例 _________________________________________ 10 1．1．2 中型房地产企业组织结构范例 _________________________________________ 11 1．1．3 小型房地产企业组织结构范例 _________________________________________ 121．2 房地产企业部门组织结构与责权 ____________________________________________ 13 1．2．1 总经理办公室组织结构与责权 _________________________________________ 13 1．2．2 投资发展部组织结构与责权 ___________________________________________ 14 1．2．3 项目开发部组织结构与责权 ___________________________________________ 15 1．2．4 项目经理部组织结构与责权 ___________________________________________ 16 1．2．5 设计管理部组织结构与责权 ___________________________________________ 17 1．2．6 造价管理部组织结构与责权 ___________________________________________ 18 1．2．7 工程技术部组织结构与责权 ___________________________________________ 19 1．2．8 材料设备部组织结构与责权 ___________________________________________ 20 第2章房地产企业职位说明书______________________________________________________ 21 2．1 高层管理类职位说明书模板_________________________________________________ 21 2．1．1 总经理职位说明书 ____________________________________________________ 21 2．1．2 运营总监职位说明书__________________________________________________ 22 2．1．3 营销总监职位说明书__________________________________________________ 232 . 1 . 4 工程总监职位说明书___________________________________________________ 24 2 . 2 投资拓展类职位说明书模板 _________________________________________________ 252 . 2 . 1 投资发展部经理职位说明书 ____________________________________________ 252. 2. 2 发展规划主管职位说明书________________________________________________ 262．2．3 投资拓展主管职位说明书 _____________________________________________ 27 2．3 项目开发类职位说明书模板_________________________________________________ 27 2．3．1 项目开发部经理职位说明书 ___________________________________________ 272．3．3 项目立项主管职位说明书 _____________________________________________ 29 2．4 项目管理类职位说明书模板_________________________________________________ 30 2．4．1 项目经理职位说明书__________________________________________________ 30 2．4．2 施工员职位说明书 ____________________________________________________ 31 2．4．3 技术员职位说明书 ____________________________________________________ 32 2．5 设计管理类职位说明书模板_________________________________________________ 33 2．5．1 总设计师职位说明书__________________________________________________ 33 2．5．2 结构设计师职位说明书________________________________________________ 34 2．6 造价管理类职位说明书模板_________________________________________________ 35 2．6．1 造价管理部经理职位说明书 ___________________________________________ 35 2．6．2 合同预算主管职位说明书 _____________________________________________ 36 2．6．3 造价工程师职位说明书________________________________________________ 37 2．7 工程技术类职位说明书模板_________________________________________________ 37 2．7．1 工程技术部经理职位说明书 ___________________________________________ 37 2．7．2 土建工程师职位说明书________________________________________________ 38 2．8 材料设备类职位说明书模板_________________________________________________ 39 2．8．1 材料设备部经理职位说明书 ___________________________________________ 39 2．8．2 采购主管职位说明书__________________________________________________ 40 2．8．3 仓库主管职位说明书__________________________________________________ 41 2．9 质量管理类职位说明书模板_________________________________________________ 422．9．2 质量体系主管职位说明书 _____________________________________________ 43 2．9．3 质量检验主管职位说明书 _____________________________________________ 43 2．10 装饰管理类职位说明书模板_______________________________________________ 44 2．10．1 装饰管理部经理职位说明书__________________________________________ 44 2．10．2 装饰设计主管职位说明书 ____________________________________________ 45 2．11 营销管理类职位说明书模板_______________________________________________ 46 2．11．1 营销策划部经理职位说明书__________________________________________ 46 2．11．2 销售管理部经理职位说明书__________________________________________ 47 2．11．3 售楼处经理职位说明书 ______________________________________________ 48 2．11．4 调研主管职位说明书_________________________________________________ 48 2．11．5 策划主管职位说明书_________________________________________________ 49 2．11．6 公关主管职位说明书_________________________________________________ 50 2．11．7 客服主管职位说明书_________________________________________________ 51 2．12 物业管理类职位说明书模板_______________________________________________ 52 2．12．1 物业管理部经理职位说明书__________________________________________ 52 2．12．2 服务中心主管职位说明书 ____________________________________________ 52 2．12．3 绿化主管职位说明书_________________________________________________ 53 2．12．4 保洁主管职位说明书_________________________________________________ 54 2．12．5 安全主管职位说明书_________________________________________________ 55 2．13 财务管理类职位说明书模板_______________________________________________ 552．13．2 财务主管职位说明书_________________________________________________ 56 2．13．3 融资主管职位说明书_________________________________________________ 57 2．13．4 审计主管职位说明书_________________________________________________ 58 2．14 行政人事类职位说明书模板_______________________________________________ 59 2．14．1 总经理办公室主任职位说明书________________________________________ 59 2．14．2 行政管理部经理职位说明书__________________________________________ 59 2．14．3 人力资源部经理职位说明书__________________________________________ 60 2．14．4 档案室主管职位说明书 ______________________________________________ 61 2．14．5 法务主管职位说明书_________________________________________________ 62 2．14．6 行政主管职位说明书_________________________________________________ 62 2．14．7 后勤主管职位说明书_________________________________________________ 63 2．14．8 车队队长职位说明书_________________________________________________ 64 2．14．9 招聘主管职位说明书_________________________________________________ 64 2．14．10 培训主管职位说明书 ________________________________________________ 65 第3章项目投资与开发管理________________________________________________________ 66 3．1 项目投资与开发管理制度设计_______________________________________________ 66 3．1．1 企业项目投资管理制度________________________________________________ 66 3．1．2 企业经营计划管理制度________________________________________________ 71 3．2 项目投资与开发管理操作工具_______________________________________________ 73 3．2．1 项目阶段投资回收分析表 _____________________________________________ 733．2．2 企业年度总体经营计划书 _____________________________________________ 74 3．2．3 投资项目竞争分析调研表 _____________________________________________ 75 3．2．4 项目开发成本费用估算表 _____________________________________________ 75 3．3 项目投资与开发管理工作流程_______________________________________________ 77 3．3．1 企业经营决策管理流程________________________________________________ 77 3．3．2 年度经营计划编制流程________________________________________________ 78 3．4 项目投资与开发管理方案设计_______________________________________________ 79 3．4．1 年度经营计划方案 ____________________________________________________ 79 3．4．2 项目投资分析方案 ____________________________________________________ 80 3．4．3 项目拆迁安置方案 ____________________________________________________ 82 第4章设计管理 ___________________________________________________________________ 86 4．1 设计管理制度设计__________________________________________________________ 86 4．1．1 工程设计管理制度 ____________________________________________________ 86 4．1．2 设计图纸自审制度 ____________________________________________________ 91 4．2 设计管理操作工具__________________________________________________________ 92 4．2．1 工程项目设计任务单__________________________________________________ 92 4．2．2 设计任务修改审批表__________________________________________________ 92 4．2．3 设计投标企业审查表__________________________________________________ 92 4．2．4 设计跟踪检查记录单__________________________________________________ 93 4．2．5 设计输出文件审查表__________________________________________________ 94 4．3 设计管理工作流程__________________________________________________________ 954．3．1 图纸设计管理工作流程________________________________________________ 95 4．3．2 设计变更管理工作流程________________________________________________ 96 4．4 设计管理方案设计__________________________________________________________ 96 4．4．1 工程设计合同书编制方案 _____________________________________________ 96 4．4．2 工程设计任务书编制方案 ___________________________________________ 101 第5章造价管理 _________________________________________________________________ 104 5．1 造价管理制度设计________________________________________________________ 104 5．1．1 工程预结算管理细则________________________________________________ 104 5．1．2 工程计量计价管理办法______________________________________________ 108 5．2 造价管理操作工具________________________________________________________ 111 5．2．1 工程预算作业进度表________________________________________________ 111 5．2．2 单项工程计量一览表________________________________________________ 112 5．2．3 分项工程计价内控表________________________________________________ 112 5．2．4 单项工程概、预算表________________________________________________ 113 5．3 造价管理工作流程________________________________________________________ 114 5．3．1 工程预算编制流程 __________________________________________________ 114 5．3．2 工程竣工结算流程 __________________________________________________ 115 5．4 造价管理方案设计________________________________________________________ 116 5．4．1 工程水电预结算办法________________________________________________ 116 5．4．2 竣工结算社会审价方案______________________________________________ 117 5．4．3 项目付款审核审批办法______________________________________________ 118第6章工程施工管理_____________________________________________________________ 121 6．1 工程施工管理制度设计 ___________________________________________________ 121 6．1．1 项目经理部管理制度________________________________________________ 121 6．1．2 项目招投标管理制度________________________________________________ 125 6．1．3 工程承包商管理制度________________________________________________ 129 6．1．4 工程监理管理制度 __________________________________________________ 137 6．1．5 技术交底管理制度 __________________________________________________ 140 6．1．6 临时水电使用规定 __________________________________________________ 143 6．1．7 工程签证管理制度 __________________________________________________ 144 6．2 工程施工管理操作工具 ___________________________________________________ 147 6．2．1 项目工程施工进度表________________________________________________ 147 6．2．2 建设工程招标申请书________________________________________________ 147 6．2．3 建设投标报价清单表________________________________________________ 148 6．2．4 施工招标合同评审表________________________________________________ 149 6．2．5 施工招标合同会签表________________________________________________ 149 6．2．6 施工组织设计报审表________________________________________________ 150 6．2．7 工程施工方案审批表________________________________________________ 151 6．2．8 工程施工进度计划表________________________________________________ 151 6．2．9 进度调整计划审批表________________________________________________ 151 6．2．10 建设工程开工申请单________________________________________________ 152 6．2．11 技术交底三签记录表________________________________________________ 153 6．2．12 施工工程量签证单_________________________________________________ 1536．2．13 周工程量统计表 ___________________________________________________ 154 6．2．14 工程管理日记表 ___________________________________________________ 154 6．3 工程施工管理工作流程 ___________________________________________________ 154 6．3．1 工程施工过程管理流程______________________________________________ 154 6．3．2 工程进度控制管理流程______________________________________________ 155 6．4 工程施工管理方案设计 ___________________________________________________ 157 6．4．1 施工组织总设计方案 ________________________________________________ 157 6．4．2 安全生产协议书模板 ________________________________________________ 159 6．4．3 给排水技术指导方案 ________________________________________________ 162 6．4．4 施工技术管理方案 __________________________________________________ 168 6．4．5 土方回填施工方案 __________________________________________________ 172 6．4．6 工程成品保护方案 __________________________________________________ 174 第 7 章 材料设备管理_____________________________________________________________ 178 7．1 材料设备管理制度设计 ___________________________________________________ 178 7．1．1 材料设备采购管理制度______________________________________________ 178 7．1．2 重要设备招标采购办法______________________________________________ 182 7．2 材料设备管理操作工具 ___________________________________________________ 185 7．2．1 年度设备采购计划表 ________________________________________________ 185 7．2．2 月度材料采购计划表 ________________________________________________ 186 7．2．3 材料设备考察信息表 ________________________________________________ 186 7．2．4 材料设备采购询价表 ________________________________________________ 1867．2．5 供应商评价记录 ____________________________________________________ 187 7．2．6 合同谈判记录表 ____________________________________________________ 188 7．3 材料设备管理工作流程 ___________________________________________________ 189 7．3．1 采购计划编制工作流程______________________________________________ 189 7．3．2 材料设备采购工作流程______________________________________________ 190 7．4 材料设备管理方案设计 ___________________________________________________ 191 7．4．1 采购谈判方案_______________________________________________________ 191 7．4．2 材料采购合同_______________________________________________________ 195 7．4．3 供应商管理方案 ____________________________________________________ 197 第 8 章 营销管理 _________________________________________________________________ 200 8．1 营销管理制度设计 ________________________________________________________ 200 8．1．1 营销策划人员工作守则______________________________________________ 200 8．1．2 营销活动策划与实施细则 ___________________________________________ 201 8．1．3 房地产企业销售管理制度 ___________________________________________ 202 8．1．4 房地产销售会议管理规定 ___________________________________________ 206 8．2 营销管理操作工具 ________________________________________________________ 208 8．2．1 营销策划计划书 ____________________________________________________ 208 8．2．2 策划内容执行表 ____________________________________________________ 209 8．2．3 销售推广计划表 ____________________________________________________ 209 8．2．4 媒体推广计划表 ____________________________________________________ 209 8．2．5 营销费用预算表 ____________________________________________________ 2108．2．6 项目市场调研表 ____________________________________________________ 211 8．2．7 宣传事项报告书 ____________________________________________________ 212 8．2．8 销售工作计划表 ____________________________________________________ 212 8．2．9 客户促销计划表 ____________________________________________________ 214 8．2．10 客户到访征询单 ____________________________________________________ 215 8．3 营销管理工作流程 ________________________________________________________ 216 8．3．1 企业营销战略制定流程______________________________________________ 216 8．3．2 项目市场调研管理流程______________________________________________ 217 8．4 营销管理方案设计 ________________________________________________________ 218 8．4．1 全程营销策划方案大纲______________________________________________ 218 8．4．2 住宅小区营销策划方案______________________________________________ 221 8．4．3 商业地产营销策划方案______________________________________________ 226 8．4．4 企业公关活动企划方案______________________________________________ 229 8．4．5 楼盘销售广告计划方案______________________________________________ 231 8．4．6 销售现场包装策划方案______________________________________________ 236 第 9 章 房地产企业绩效管理 ______________________________________________________ 239 9．1 房地产企业绩效管理制度设计_____________________________________________ 239 9．1．1 绩效考核管理制度 __________________________________________________ 239 9．1．2 员工奖惩管理制度 __________________________________________________ 241 9．2 房地产企业绩效考核表 ___________________________________________________ 244 9．2．1 总工程师绩效考核表 ________________________________________________ 2449．2．2 投资发展部经理考核表______________________________________________ 245 9．2．3 项目开发部经理考核表______________________________________________ 246 9．2．4 项目经理绩效考核量表______________________________________________ 247 9．2．5 营销策划部经理考核表 _______________________________________________ 248 9．2．6 水暖工程师绩效考核表 _______________________________________________ 249 9．2．7 工程项目预算员考核表 _______________________________________________ 250 9．3 房地产企业绩效管理流程 _________________________________________________ 251 9．3．1 目标设定工作流程 __________________________________________________ 251 9．3．2 绩效管理工作流程 __________________________________________________ 252 9．4 房地产企业绩效管理方案设计_____________________________________________ 253 9．4．1 项目经理绩效考核办法______________________________________________ 253 9．4．2 工程技术人员考核办法______________________________________________ 256 第 10 章 物业管理________________________________________________________________ 258 10．1 物业管理制度设计 ______________________________________________________ 258 10．1．1 保洁工作管理制度 _________________________________________________ 258 10．1．2 绿化工作管理制度 _________________________________________________ 261 10．2 物业管理操作工具 ______________________________________________________ 265 10．2．1 业主信息登记表 ___________________________________________________ 265 10．2．2 服务质量调查表 ___________________________________________________ 266 10．2．3 满意度调查问卷 ___________________________________________________ 266 10．2．4 服务意见征询表 ___________________________________________________ 26910．2．5 设备报修记录表 ___________________________________________________ 269 10．2．6 业主报修记录表 ___________________________________________________ 270 10．2．7 消杀服务检查表 ___________________________________________________ 270 10．2．8 清洁质量总结表 ___________________________________________________ 271 10．2．9 绿化养护周检表 ___________________________________________________ 271 10．2．10 消防巡查记录表 ___________________________________________________ 272 10．3 物业管理工作流程 ______________________________________________________ 273 10．3．1 物业报修管理流程 _________________________________________________ 273 10．3．2 机电设备检修流程 _________________________________________________ 274 10．4 物业管理方案设计 ______________________________________________________ 275 10．4．1 设备维修养护方案 _________________________________________________ 275 10．4．2 物业服务管理方案 _________________________________________________ 277 10．4．3 保洁工作应急方案 _________________________________________________ 282 第 11 章 装饰管理________________________________________________________________ 284 11．1 装饰管理制度设计 ______________________________________________________ 284 11．1．1 装饰工程质量管理制度 ____________________________________________ 284 11．1．2 装饰工程安全管理制度 ____________________________________________ 286 11．2 装饰管理操作工具 ______________________________________________________ 288 11．2．1 装饰工程项目计价表_______________________________________________ 288 11．2．2 装饰施工进度计划表_______________________________________________ 288 11．2．3 现场质量检查记录表_______________________________________________ 28811．3 装饰管理工作流程 ______________________________________________________ 290 11．3．1 装饰工程设计管理流程 ____________________________________________ 290 11．3．2 装饰工程预算管理流程 ____________________________________________ 29111．4 装饰管理方案设计 ______________________________________________________ 292 11．4．1 装饰工程造价控制方案 ____________________________________________ 292 11．4．2 装饰工程施工管理方案 ____________________________________________ 294第 12 章 财务管理________________________________________________________________ 298 12．1 财务管理制度设计 ______________________________________________________ 298 12．1．1 企业存货管理制度 _________________________________________________ 298 12．1．2 货币资金管理办法 _________________________________________________ 301 12．1．3 项目融资管理制度 _________________________________________________ 303 12．1．4 内部财务管理制度 _________________________________________________ 307 12．2 财务管理操作工具 ______________________________________________________ 312 12．2．1 营业利润测算表 ___________________________________________________ 312 12．2．2 年度财务费用台账 _________________________________________________ 313 12．2．3 票据及存款日报表 _________________________________________________ 314 12．2．4 财务审计报告表 ___________________________________________________ 314 12．2．5 审计查账记录表 ___________________________________________________ 315 12．2．6 现金流量分析表 ___________________________________________________ 315 12．2．7 融资项目登记表 ___________________________________________________ 315 12．2．8 项目融资申报表 ___________________________________________________ 31612．3 财务管理工作流程 ______________________________________________________ 318 12．3．1 资金管理工作流程 _________________________________________________ 318 12．3．2 财务审计管理流程 _________________________________________________ 31912．4 财务管理方案设计 ______________________________________________________ 320 12．4．1 财务会计报告管理方案 ____________________________________________ 320 12．4．2 财务成本核算控制方案 ____________________________________________ 321第 13 章 行政人事管理 ___________________________________________________________ 324 13．1 行政人事管理制度设计 __________________________________________________ 324 13．1．1 办公用品管理制度 _________________________________________________ 324 13．1．2 会议管理制度 _____________________________________________________ 325 13．1．3 文书管理制度 _____________________________________________________ 327 13．1．4 印章管理制度 _____________________________________________________ 329 13．1．5 出差管理制度 _____________________________________________________ 331 13．1．6 档案管理制度 _____________________________________________________ 333 13．1．7 车辆管理制度 _____________________________________________________ 336 13．2 行政人事管理操作工具 __________________________________________________ 339 13．2．1 办公费用明细表 ___________________________________________________ 339 13．2．2 办公用品请购单 ___________________________________________________ 339 13．2．3 办公用品领用表 ___________________________________________________ 340 13．2．4 办公设备登记表 ___________________________________________________ 340 13．2．5 固定资产登记表 ___________________________________________________ 34113．2．6 图书借阅登记表 ___________________________________________________ 341 13．2．7 印章使用申请单 ___________________________________________________ 341 13．2．8 车辆使用申请表 ___________________________________________________ 341 13．2．9 安全状况检查表 ___________________________________________________ 342 13．2．10 会议申请表 _______________________________________________________ 342 13．3 行政人事管理工作流程 __________________________________________________ 344 13．3．1 行政经费控制流程 _________________________________________________ 344 13．3．2 企业会议管理流程 _________________________________________________ 345 13．4 行政人事管理方案设计 __________________________________________________ 346 13．4．1 办公费用控制办法 _________________________________________________ 346 13．4．2 车辆使用管理办法 _________________________________________________ 347第 1 章 组织结构设计与责权范本1．1 房地产企业组织结构设计 1．1．1 大型房地产企业组织结构范例大型房地产企业组织结构图股东会 董事会总经理监事会营销总监工程总监财务总监行政总监投营销 项 资销售 目 发策管 开 展划理 发 部部部 部工项 程目 技经 术理 部部造材质 价料量 管设管 理备理 部部部财审 务计 部部行人综 政力合 管资办 理源公 部部室工程公司物业公司商贸公司装饰公司相关说明 编制人数 编制日期审核人员 审核日期1．1．2 中型房地产企业组织结构范例中型房地产企业组织结构图批准人员 批准日期相关说明 编制人数 编制日期审核人员 审核日期批准人员 批准日期1．1．3 小型房地产企业组织结构范例小型房地产企业组织结构图 总经理副总经理总工程师相关说明 编制人数 编制日期项经市工预财综目营场程算务合管管营管合管管理理销理约理理部部部部部部部审核人员 审核日期批准人员 批准日期1．2 房地产企业部门组织结构与责权 1．2．1 总经理办公室组织结构与责权部门部门负责人 部门组织结构图总经理办公室主任直属领导部门编制 经理级 1 人秘书长档案室主管法务主管主管级 3 人机要秘书秘书档案管理员法务专员根据实际而定1．协助总经理综合、协调各部门工作和处理日常事务 2．根据总经理及相关高层领导意见，召开企业办公会议和其他有关会议，做好会议记录，撰 写会议纪要，并检查督促会议决议的贯彻实施 3．参与企业发展规划的拟订、年度经营计划的编制和企业重大决策事项的讨论职责4．汇总企业年度综合性资料，草拟企业年度总结、工作计划和其他综合性文稿，撰写总经理 发言稿和其他以企业名义发言的文稿，并负责审核5．负责处理企业行政文书，做好收发登记、传递、催办、归档、立卷及档案管理工作6．负责对各部门文书资料、工程资料及图纸、与外单位的往来文件、合同的收集、归档管理 工作权力相关说明 编制人数 编制日期7．负责企业与上级主管部门的联系工作，以及有关法律咨询工作 1．受总经理委托，具有对各部门工作的协调处理权 2．企业经营决策的参与权 3．对企业行政文书、材料设备、工程项目等工作过程的跟踪管理权 4．对工程资料、图纸、合同等文件资料的收集、归档与管理权 5．对本部门员工聘任、提请奖惩、解聘的建议权审核人员 审核日期批准人员 批准日期1．2．2 投资发展部组织结构与责权部门部门负责人 部门组织结构图直属领导部门编制经理级 1 人主管级 3 人根据实际而定职责权力相关说明 编制人数 编制日期1．根据企业实际情况和行业发展动态，编制企业发展战略规划 2．负责编制企业年度经营计划与年度投资计划，提请总经理办公会审议 3．负责企业投资项目的搜寻与调查研究，并对拟投资的项目进行经济分析和论证 4．负责制订房地产投资计划，并对投资进行监督管理 5．监测房地产行业的发展动态和宏观政策变化，（不）定期向总经理提交行业市场分析报告 1．对投资项目的建议权 2．对投资计划、投资方案的审核权 3．房地产行业资讯调查经费的合理使用权 4．要求相关部门配合的权力 5．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权审核人员 审核日期批准人员 批准日期1．2．3 项目开发部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图 项目开发部经理部门编制 经理级 1 人投标 主管主管级 4 人报批报 建员市政规划 工程师文员根据实际而定职责权力 相关说明 编制人数 编制日期1．对所拓展的房地产项目、建筑工程项目进行全面测算和评估，拟订可行的项目开发计划 2．组织开展项目前期的谈判、项目用地投标、土地款项拨付计划拟订及报批等工作 3．组织开展项目立项所有手续的报批、规划设计等工作 4．组织拆迁办及相关人员做好征地拆迁手续的办理与拆迁协调等工作 5．负责开展企业项目联系单位的公关工作 6．负责项目用地投标、立项报批、规划设计等文件资料的管理工作 1．对阶段性公关活动方案和费用预算的决策权 2．对投资项目的建议权 3．对房地产项目有垂直组织管理的权力 4．要求相关部门配合项目开发工作的权力 5．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权审核人员 审核日期批准人员 批准日期1．2．4 项目经理部组织结构与责权部门部门负责人 部门组织结构图直属领导部门编制经理级 1 人根据实际而定根据实际而定职责权力 相关说明 编制人数 编制日期1．参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作 2．审查施工组织设计，监督进度计划的实施情况，控制施工进度，完成工期目标 3．负责管理施工队伍，并协调好对内、对外的关系 4．根据企业各项目建设的实际情况，编制并实施完成工程计划 5．参与工程预结算书编制以及工程施工招投标工作 6．组织开展分项、单项（位）以及隐蔽工程的完工验收工作 7．加强工程质量控制，负责工程施工管理到竣工验收的全过程 8．做好材料、设备、人员的管理工作 1．对工程招投标合同的审核权 2．项目设计方案、施工计划的建议权 3．对项目工程的组织、管理、监控权 4．对工程现场签证的审核权 5．在项目预算范围内，对工程费用使用的决策权 6．对本部门员工有任用、提请奖惩的建议权审核人员 审核日期批准人员 批准日期1．2．5 设计管理部组织结构与责权部门部门负责人 部门组织结构图直属领导部门编制经理级 1 人图纸审核员根据实际而定职责权力 相关说明 编制人数 编制日期1．参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作 2．对设计单位的设计方案进行确认，组织本部门和相关部门进行讨论、论证、审核和验收 3．配合造价管理部做好从规划方案到施工图纸的概算、预算及工程成本控制工作 4．配合造价管理部做好楼宇主要建筑材料的规格、品牌等的选用和确定工作 5．参与开工前对施工单位的施工图纸技术交底工作，参与图纸会审工作 6．负责对工地的服务、跟踪工作，负责对设计方案变更事宜的协调、审核与确认 7．负责与设计院、设计单位做好交流、协调、配合工作 8．负责对施工图纸等设计资料、档案的统一管理 1．工程设计单位的初步选择权 2．对外部设计方案的审核权、修改建议权 3．对设计变更、工程洽商的参与审批权 4．建设工程质量的参与验收权 5．对违反企业管理规定的员工提请处罚的权力审核人员 审核日期批准人员 批准日期1．2．6 造价管理部组织结构与责权部门部门负责人 部门组织结构图造价管理部经理直属领导部门编制经理级 1 人造价工程师合同预算主管主管级 2 人土建预算员安装预算员询价员合同管理员根据实际而定职责 1．根据设计图纸组织编制工程项目概算、预算、预算分配、材料设备预算等权力相关说明 编制人数 编制日期2．根据工程进度和合同完成工程款的结算、支付以及工程决算工作 3．审核或复核工程量、设计变更、现场签证等导致工程投资变化的技术文件 4．配合工程施工过程中出现的变更、签证及时进行费用核算，从技术经济角度进行比较 5．严格履行工程合同，严格控制合同内工程投资，严格履行工程款支付的签字程序 6．负责工程建设的动态投资统计工作，及时提供与投资有关的数据和资料 7．配合完成工程招标工作，编写招标文件中的有关造价条款和标底的编制说明 8．配合完成材料设备招标工作，调查、测算材料及设备的暂定价格 9．配合销售管理部做好楼盘定价工作 10．负责投资造价的政策、技术文件的收集和发放工作 1．工程预、结算文件的编制权、审核权及工程量的审核权 2．招标文件、标底、工程合同的审核权、建议权，招标、开标工作的参与权 3．规划设计、施工图设计的建议权 4．工程进度付款的审核权 5．对本部门人员的人事异动建议权、考核评价权和奖惩建议权审核人员 审核日期批准人员 批准日期1．2．7 工程技术部组织结构与责权部门部门负责人 部门组织结构图直属领导部门编制工程技术部经理经理级 1 人土建工程师水暖工程师电气工程师主管级 3 人技术资料管理员各专业技术员根据实际而定职责 权力1．负责工程建设项目的施工技术管理、开工准备、对外技术协调等工作 2．熟悉施工设计图纸，参与施工设计图纸会审和技术交底工作 3．负责工程变更初审、工程量的确认签证、隐蔽工程的验收以及工程决算的初审工作 4．参与分项、单项工程的完工验收，组织工程的竣工验收 5．会同监理进行现场签证，审核施工单位编制的报表 6．协助签订工程施工合同、编制材料供应计划 7．负责工程技术文件资料的收集、保管和归档管理工作 1．对现场工程建设技术的指导权相关说明 编制人数 编制日期2．对现场工程建设质量的监督权 3．对工程现场实施方案的协调权、建议权 4．对工程招投标底洽商谈判的参与权 5．对工程建设设计变更、工程洽商的审核权与决策权 6．在权限范围内，可以代表企业对外行使联络权和协调权 7．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权审核人员 审核日期批准人员 批准日期1．2．8 材料设备部组织结构与责权部门部门负责人 部门组织结构图直属领导部门编制 经理级 1 人主管级 3 人根据实际而定职责权力 相关说明 编制人数 编制日期1．编制、执行相关工程项目的材料设备采购计划和管理制度 2．制订企业工程项目材料设备的用款计划，控制材料设备管理成本 3．负责组织材料设备采购的招投标工作 4．负责采购合同的谈判、签署和执行工作 5．负责材料设备的入库验收、仓库保管、出库和运输工作 6．开展供应商的审核和供应商档案的管理工作 7．负责施工材料设备的回收、借用和检查工作 8．负责各类材料、设备文件资料的建立、整理和保存工作 1．制定、实施和控制材料设备管理制度、计划的权力 2．对材料设备供应商进行审查、审核的权力 3．对材料设备使用的浪费行为进行批评的权力 4．处理不合格材料和设备的决策权 5．对各类材料设备文件进行审核和保管的权力 6．材料设备经费预算和控制的权力 7．对本部门员工聘任、解聘、考核、处罚的部分决策权和建议权审核人员 审核日期批准人员 批准日期第 2 章 房地产企业职位说明书2．1 高层管理类职位说明书模板2．1．1 总经理职位说明书文件编号： 职位名称总经理所属部门直接上级 任职资格 职责概要董事会直接下级各总监1．学历、专业知识 大学本科以上，具有企业管理、战略管理、市场开发管理、人力资源管理、财务管理和房地产项目管理等相关专业知识，具有高级专业技术职务任职资格 2．工作经验十年以上房地产行业工作经验，五年以上企业经营管理经验，具有五年以上外资企业或 国内知名企业相关工作经验者优先领导、实施企业的中长期战略规划，组织制订本企业的年度经营管理计划，主持本企业 的日常经营管理工作，负责组织、培养高效的管理团队和项目团队，确保企业经营管理目标 和发展目标的顺利实现1．组织制定企业中长期发展战略及经营目标，经董事会审批后组织实施，并进行监督2．根据企业发展战略，制订企业各阶段经营管理计划，并对计划执行情况予以监督3．负责与董事会沟通，保证企业各项经营计划得到顺利实施岗位职责4．授权各总监、项目经理组织实施各项经营计划，确保年度经营图标得到全面落实5．负责企业投资管理、工程项目管理、房产营销管理、人力资源管理、财务管理的决策工 作 6．主持召开总经理办公会议，听取各总监、项目经理汇报工作，以便监督、检查企业经营 计划的执行情况和财务收支计划的执行结果7．出席企业重要公关活动，建立、维护与相关部门、媒体机构、重要客户的良好关系8．主持企业重大房地产项目的招投标管理工作9．负责企业高层管理人员、高级专业技术职务人员的聘任、培训和考核工作相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2．1．2 运营总监职位说明书文件编号：职位名称运营总监所属部门直接上级 任职资格 职责概要总经理直接下级所辖部门经理1．学历、专业知识 大学本科以上，具有企业管理、战略管理、市场开发管理、人力资源管理、财务管理、房地产项目管理等相关专业知识，具有中级专业技术职务任职资格 2．工作经验八年以上大中型房地产企业中高层管理工作经验，具有成功的房地产项目全程开发经验 以及资深的项目开发管理或成本管理、工程管理实战经验，熟悉房地产行业的政策法规全面负责企业投资项目的规划、房地产项目的开发与运营工作，对房地产项目能够做出 准确的分析、预测和定位 1．参与制订企业年度经营计划和预算方案，拟订各个部门年度工作目标计划和预算方案并 组织实施，参与制定企业重大投资、项目开发策略研究和本控制等决策2．负责企业拟订投资项目的定位研究、业态分布策划岗位职责3．主持企业各项目的规划设计管理及日常事务的统筹管理 4．主持办理项目前期的土地移交、拆迁等手续5．参与房地产项目用地的前期谈判、投标管理等重大决策工作6．指导开展对政府部门的公关工作7．对所辖部门人员的工作进行指导、监督、培训、考核与协调相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2．1．3 营销总监职位说明书文件编号： 职位名称营销总监所属部门直接上级 任职资格 职责概要总经理直接下级所辖部门经理1．学历、专业知识 大学本科以上，具有企业管理、市场营销、房地产营销管理、房地产市场策划、广告策划等相关专业知识 2．工作经验八年以上市场、销售相关工作经验，三年以上市场管理、销售管理类职位工作经验 组织制订年度营销计划、市场开发计划和营销系统员工的培训、考核方案及奖惩措施， 开展市场调研、营销策划、公关、房地产销售等各项工作，指导开展各种营销、促销活动。

弗布克流程化与规范化管理手册系列物业公司流程化与规范化管理手册配套光盘张杰姚小风编着人民邮电出版社北京目录第一部分用流程优化第1章市场调研与拓展流程..........................................................................1.1 物业市场调研工作流程与标准 (7)1.1.1 物业市场调研工作流程.....................................................................................................................1.1.2 物业市场调研工作标准..................................................................................................................... 第2章业户服务流程.....................................................................................2.6 业户投诉处理工作流程与标准 ......................................2.6.1 业户投诉处理工作流程.....................................................................................................................2.6.2 业户投诉处理工作标准..................................................................................................................... 第3章工程管理流程.....................................................................................3.4 设备维修管理工作流程与标准 ......................................3.4.1 设备维修管理工作流程.....................................................................................................................3.4.2 设备维修管理工作标准..................................................................................................................... 第4章秩序管理流程.....................................................................................4.1 可疑人员盘查工作流程与标准 ......................................4.1.2 可疑人员盘查工作标准..................................................................................................................... 第5章环境管理流程.....................................................................................5.2 保洁设备保养工作流程与标准 ......................................5.2.1 保洁设备保养工作流程.....................................................................................................................5.2.2 保洁设备保养工作标准..................................................................................................................... 第6章质量管理流程.....................................................................................6.1 质量评审工作流程与标准 ..........................................6.1.1 质量评审工作流程.............................................................................................................................6.1.2 质量评审工作标准............................................................................................................................. 第7章财务管理流程.....................................................................................7.1 财务预算管理工作流程与标准 ......................................7.1.1 财务预算管理工作流程.....................................................................................................................7.1.2 财务预算管理工作标准..................................................................................................................... 第8章行政人事管理流程..............................................................................8.1 签订合同管理工作流程与标准 ......................................8.1.1 签订合同管理工作流程.....................................................................................................................8.1.2 签订合同管理工作标准.....................................................................................................................第二部分用制度规范第9章市场调研与拓展管理制度...................................................................9.1 市场调研管理制度................................................9.1.1 物业市场调研管理办法.....................................................................................................................9.2 市场拓展管理制度................................................9.2.1 市场拓展控制办法............................................................................................................................. 第10章业户服务管理制度............................................................................10.1 业户入住与档案管理制度 .........................................10.1.1 业户入住筹备工作制度..................................................................................................................10.2 业户投诉分析与物业报修管理制度 .................................10.2.1 业户投诉分析规定 ..........................................................................................................................10.3 文化活动与有偿便民服务管理规定 .................................第11章工程管理制度...................................................................................11.1 物业接管验收与业户装修管理制度 .................................11.1.1 物业接管验收规范 ..........................................................................................................................11.2 物业设备管理制度 ...............................................11.2.1 变配电室工作制度 ..........................................................................................................................11.2.2 空调机房管理办法 .......................................................................................................................... 第12章保洁和绿化管理制度........................................................................12.1 保洁管理制度...................................................12.1.2 垃圾处理清运管理规定..................................................................................................................12.2 绿化管理制度 (45)12.2.1 绿化养护实施办法 ..........................................................................................................................12.2.2 绿化工作安全规定 .......................................................................................................................... 第13章安全与车辆管理制度........................................ 错误！未指定书签。

弗布克流程化与规范化管理手册系列物业公司流程化与规范化管理手册配套光盘张杰姚小风编着人民邮电出版社北京目录第一部分用流程优化第1章市场调研与拓展流程.......................................................................1.1 物业市场调研工作流程与标准 .....................................1.1.1 物业市场调研工作流程 ...............................................................................................................1.1.2 物业市场调研工作标准 ...............................................................................................................第2章业户服务流程..................................................................................2.6 业户投诉处理工作流程与标准 .....................................2.6.1 业户投诉处理工作流程 ...............................................................................................................2.6.2 业户投诉处理工作标准 ...............................................................................................................第3章工程管理流程..................................................................................3.4 设备维修管理工作流程与标准 .....................................3.4.1 设备维修管理工作流程 ...............................................................................................................3.4.2 设备维修管理工作标准 ...............................................................................................................第4章秩序管理流程..................................................................................4.1 可疑人员盘查工作流程与标准 .....................................4.1.1 可疑人员盘查工作流程 ...............................................................................................................4.1.2 可疑人员盘查工作标准 ...............................................................................................................第5章环境管理流程..................................................................................5.2 保洁设备保养工作流程与标准 .....................................5.2.1 保洁设备保养工作流程 ...............................................................................................................5.2.2 保洁设备保养工作标准 ...............................................................................................................第6章质量管理流程..................................................................................6.1 质量评审工作流程与标准 .........................................6.1.1 质量评审工作流程........................................................................................................................6.1.2 质量评审工作标准........................................................................................................................第7章财务管理流程..................................................................................7.1 财务预算管理工作流程与标准 .....................................7.1.1 财务预算管理工作流程 ...............................................................................................................7.1.2 财务预算管理工作标准 ...............................................................................................................第8章行政人事管理流程...........................................................................8.1 签订合同管理工作流程与标准 .....................................8.1.1 签订合同管理工作流程 ...............................................................................................................8.1.2 签订合同管理工作标准 ...............................................................................................................第二部分用制度规范第9章市场调研与拓展管理制度................................................................9.1 市场调研管理制度 ...............................................9.1.1 物业市场调研管理办法 ...............................................................................................................9.2 市场拓展管理制度 ...............................................9.2.1 市场拓展控制办法........................................................................................................................第10章业户服务管理制度.........................................................................10.1 业户入住与档案管理制度 ........................................10.1.1 业户入住筹备工作制度.............................................................................................................10.2 业户投诉分析与物业报修管理制度 ................................10.2.1 业户投诉分析规定 .....................................................................................................................10.3 文化活动与有偿便民服务管理规定 ................................10.3.1 文化活动管理制度 .....................................................................................................................第11章工程管理制度................................................................................11.1 物业接管验收与业户装修管理制度 ................................11.1.1 物业接管验收规范 .....................................................................................................................11.2 物业设备管理制度 ..............................................11.2.1 变配电室工作制度 .....................................................................................................................11.2.2 空调机房管理办法 .....................................................................................................................第12章保洁和绿化管理制度.....................................................................12.1 保洁管理制度 ..................................................12.1.2 垃圾处理清运管理规定.............................................................................................................12.2 绿化管理制度 .................................................12.2.1 绿化养护实施办法 .....................................................................................................................12.2.2 绿化工作安全规定 .....................................................................................................................第13章安全与车辆管理制度.......................................... 错误!未指定书签13.1 安全管理制度 ..................................................13.2 车辆管理制度 ..................................................13.2.1 停车费用管理规定 .....................................................................................................................13.2.2 摩托车、自行车管理规定.........................................................................................................第14章服务质量管理制度 (5)14.1 保洁与绿化服务质量管理制度 ....................................14.1.1 保洁服务质量控制细则.............................................................................................................14.2 内部质量审核与质量体系文件管理制度 ...........................14.2.1 内部质量审核规范 .....................................................................................................................第15章财务管理制度................................................................................15.1 预算与固定资产管理制度 ........................................15.1.1 预算管理制度..............................................................................................................................15.2 财务报销与发票管理制度 ........................................15.2.1 财务报销管理制度 .....................................................................................................................第16章行政人事管理制度.........................................................................16.1 行政管理制度 ..................................................16.1.1 行政后勤管理制度 .....................................................................................................................16.2 人事管理制度 ..................................................16.2.1 员工绩效考核制度 .....................................................................................................................第三部分用工具执行第17章市场调研与环境分析工具..............................................................17.1 市场调研工具 ..................................................17.1.2 信息处理阶段的调研工具.........................................................................................................17.2 环境分析工具 ..................................................17.2.1 宏观环境分析工具 .....................................................................................................................第18章竞争与品牌分析工具.....................................................................18.1 竞争对手分析工具 ..............................................18.1.3 竞争对手分析内容 .....................................................................................................................18.2 品牌分析工具 ..................................................18.2.3 品牌评估分析工具 .....................................................................................................................第19章业户投诉与满意度管理工具 ..........................................................19.1 业户投诉处理工具 ..............................................19.1.2 业户投诉处理表格 .....................................................................................................................19.2 服务满意度分析工具 ............................................19.2.2 业户满意率统计表 .....................................................................................................................第四部分用范例演示第20章组织结构设计示范.........................................................................20.1 大中小型物业公司组织结构设计 ..................................20.1.1 大型物业公司组织结构设计.....................................................................................................20.1.2 中型物业公司组织结构设计.....................................................................................................20.1.3 小型物业公司组织结构设计.....................................................................................................20.2 物业公司部门组织结构设计示范 ..................................20.2.1 市场拓展部组织结构设计.........................................................................................................20.2.5 秩序管理部组织结构设计.........................................................................................................第21章职能分解与目标管理示范. (9)21.2 目标管理 ......................................................21.2.1 总经理目标分解表 .....................................................................................................................第22章职位说明示范................................................................................22.2 市场拓展部职位说明书 ..........................................22.2.1 市场拓展部经理职位说明书.....................................................................................................22.3 服务中心职位说明书 ............................................22.3.1 服务中心经理职位说明书.........................................................................................................22.5 环境管理部职位说明书 ..........................................22.5.1 环境管理部经理职位说明书.....................................................................................................22.6 秩序管理部职位说明书 ..........................................22.6.1 秩序管理部经理职位说明书.....................................................................................................22.7 质量管理部职位说明书 ..........................................22.7.1 质量管理部经理职位说明书.....................................................................................................22.8 财务部职位说明书 ..............................................22.8.1 财务部经理职位说明书.............................................................................................................22.9 行政人事部职位说明书 ..........................................22.9.1 行政人事部经理职位说明书.....................................................................................................第23章绩效考核示范................................................................................23.1 总经理办公室绩效考核表 ........................................23.1.2 总经理助理绩效考核表.............................................................................................................23.2 市场拓展部绩效考核表 ..........................................23.2.2 市场拓展主管绩效考核表.........................................................................................................23.3 服务中心绩效考核表 ............................................23.3.2 服务主管绩效考核表.................................................................................................................23.4 工程管理部绩效考核表 ..........................................23.4.2 机电主管绩效考核表.................................................................................................................23.5 环境管理部绩效考核表 ..........................................23.5.3 绿化主管绩效考核表.................................................................................................................23.6 秩序管理部绩效考核表 ..........................................23.6.3 车辆主管绩效考核表.................................................................................................................23.7 质量管理部绩效考核表 ..........................................23.7.2 质量管理人员绩效考核表.........................................................................................................23.8 财务部绩效考核表 ..............................................23.8.2 会计绩效考核表..........................................................................................................................23.9 行政人事部绩效考核表 ..........................................23.9.3 人事主管绩效考核表.................................................................................................................第1章市场调研与拓展流程1.1 物业市场调研工作流程与标准1.1.1 物业市场调研工作流程1.1.2 物业市场调研工作标准第2章业户服务流程2.6 业户投诉处理工作流程与标准2.6.1 业户投诉处理工作流程2.6.2 业户投诉处理工作标准第3章工程管理流程3.4 设备维修管理工作流程与标准3.4.1 设备维修管理工作流程3.4.2 设备维修管理工作标准第4章秩序管理流程4.1 可疑人员盘查工作流程与标准4.1.1 可疑人员盘查工作流程4.1.2 可疑人员盘查工作标准第5章环境管理流程5.2 保洁设备保养工作流程与标准5.2.1 保洁设备保养工作流程5.2.2 保洁设备保养工作标准第6章质量管理流程6.1 质量评审工作流程与标准6.1.1 质量评审工作流程6.1.2 质量评审工作标准（续）第7章财务管理流程7.1 财务预算管理工作流程与标准7.1.1 财务预算管理工作流程7.1.2 财务预算管理工作标准第8章行政人事管理流程8.1 签订合同管理工作流程与标准8.1.1 签订合同管理工作流程8.1.2 签订合同管理工作标准第9章市场调研与拓展管理制度9.1 市场调研管理制度9.1.1 物业市场调研管理办法（续）9.2 市场拓展管理制度9.2.1 市场拓展控制办法（续）（续）第10章业户服务管理制度10.1 业户入住与档案管理制度10.1.1 业户入住筹备工作制度（续）10.2 业户投诉分析与物业报修管理制度10.2.1 业户投诉分析规定（续）10.3 文化活动与有偿便民服务管理规定10.3.1 文化活动管理制度（续）第11章工程管理制度11.1 物业接管验收与业户装修管理制度11.1.1 物业接管验收规范（续）（续）11.2 物业设备管理制度11.2.1 变配电室工作制度（续）（续）11.2.2 空调机房管理办法第12章保洁和绿化管理制度12.1 保洁管理制度12.1.2 垃圾处理清运管理规定（续）12.2 绿化管理制度12.2.1 绿化养护实施办法（续）12.2.2 绿化工作安全规定（续）（续）第13章安全与车辆管理制度13.1 安全管理制度13.1.2 治安事件处理办法。

***************之项目开发流程、管理控制编制：******* 审核：********二OO九年三月前言鉴于公司成立不久，各方面工作都在努力完善中，内部各项规范制度及各精细化管理都没有完全成形。

在*******的倡议和指导下，经过一个多月的不断编制和修改,我们工程部根据公司实际情况终于完成了本实用手册的编制工作。

本手册，编制内容是根据公司的经营范围是以项目开发为先决条件，编制时将项目开发的整个流程为主轴线，以各流程的大纲为主，加入各流程工作的详细操作及管理控制内容。

我们编制的原则是以目前公司运作的实际情况为基础，尽量做到宜懂实用，目的是希望本手册能进一步完善公司的内部基础建设，更能在公司以后各项工作的实际运作中能起到一定引导作用。

我们也憧憬在各方面的合理的建议下,能将本手册做到尽善尽美,并能在同行中占有一席之地.当然目前这只是我们的一个目标,但我们会更努力更用心的去完善它,目标总有一天会实现.我们相信,努力总会有回报!*****年*月目录前言 2第一章：房地产开发的概念 5一、房地产开发的种类 5二、房地产开发的基本原则及要求 5三、设立房地产开发企业应当具备的条件 5四、房地产开发企业的设立程序 6第二章：可行性研究和项目决策阶段7一、房地产项目可行性研究的根本目的7二、房地产项目的四方面研究方向7三、房地产项目的可行性研究步骤8四、房地产项目可行性研究的内容8五、房地产项目可行性研究的工作阶段8六、房地产项目开发详细的经济效益分析9七、项目可行性研究的结论与建议9 第三章：建设前期准备阶段10一、土地使用权的获取及开发10（一）、土地使用权10 （二）、土地开发12二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》13三、确定勘察、监理15四、规划设计16五、建设项目报建登记，申请招投标22六、申办《施工许可证》24 第四章：工程建设实施阶段26一、工程建设实施准备阶段26二、工程建设实施阶段26（一）、工程进度的控制26 （二）、工程质量的控制28 （三）、工程成本的控制29 （四）、工程合同的控制34 第五章：项目销售阶段37一、房地产项目的营销策划37二、房地产销售38三、房地产销售的流程41 第六章：房地产项目物业管理42一、物业管理的概念42二、物业管理的特点42三、物业管理在当前的地位和作用43四、物业管理的基本内容45五、物业管理费46第七章：附录：房地产开发相关流程47 房地产开发全流程47办理质量监督程序及提交资料57办理安全监督程序及提交资料57办理建筑工程施工许可证程序及提交资料57土地一级开发一般工作程序58施工监理工作的总程序59施工组织设计审核流程60图纸会审监理工作流程61工程款支付基本程序62工程变更管理的基本程序63进度控制监理工作程序64主体工程质量控制流程65单位工程验收基本程序66质量评定监理工作程序67建设工程竣工验收备案流程68 后记69第一章：房地产开发的概念房地产开发是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

工作流程及管理制度手册***置业有限公司二0一三年一月目录一、前期工作流程项目决策管理工作流程 (3)项目立项管理工作流程 (4)项目可行性研究管理办法 (5)二、工程部工作流程施工管理流程 (10)质量管理流程 (11)工程部职责 (12)工程施工控制制度 (14)工程验收管理办法 (17)工程竣工验收管理办法........................................................................................................ (18)工程质量管理实施办法 (20)工程质量管理实施细则 (23)工程安全管理措施...................................................................................................................... (35)工程资金管理措施...................................................................................................................... (39)签证控制制度 (40)收方管理制度 (41)施工图管理制度 (42)三、成本控制部工作流程预算编制流程 (44)结算编制流程 (45)造价管理制度 (46)预算编制管理规范 (49)结算管理细则 (51)四、材设部工作流程材料设备管理工作流程 (53)材料设备采购细则 (54)材料设备物资管理细则 (62)重要设备招标采购制度 (69)指定材料采购细则 (72)仪器设备档案管理 (74)五、销售部工作流程销售部工作流程 (76)销售部工作制度 (87)六、财务部工作流程财务预算管理流程 (89)财务管理制度 (90)七、行政与人力资源部工作流程员工培训管理流程 (101)行政事务管理制度 (102)考核管理制度 (105)八、物业服务工作流程物业服务工作流程 (107)物业服务工作制度 (111)物业人员考核标准 (119)前期工作流程项目决策管理工作流程项目立项管理工作流程参加土地招拍挂→摘牌成功后办理土地手续→签订《国有土地出让合同》→缴纳契税和印花税后办理土地证→做《项目科研报告》、《环评报告》、《节能报告》→规划报批→地质勘探→拆迁→项目立项→申请《建设用地规划许可证》→建筑方案审查、人防手续→施工图设计及审查→墙改备案→申请《建设工程规划许可证》→消防定点→报建→项目确立→申请《开发经营权证》→墙改基金交纳→劳保统筹→申请《排水许可证》→绿化手续→人防图纸审查→消防图纸审查→监理招标及备案→建设招标→建设标准与造价管理→签订档案移交协议→质监手续→安监手续→综合开发管理→申请《建筑工程施工许可证》→办理《预售许可证》→(主体竣工后、内墙抹灰前)墙改验收及节能认定→申请墙改基金返还→环保验收→竣工测量→规划验收→消防验收→人防验收→档案验收及移交→竣工备案→申请民工工资保证金返还项目可行性研究管理办法第1章总则第1条项目的可行性研究决定了项目是否能够开展,为了规范公司对项目可行性研究的管理,实现项目决策的科学化、标准化、民主化,避免房地产项目投资的失误,特制定本办法.第2条对开发项目进行整体论证、研究的相关事项均遵循本办法.第3条可行性研究是在项目工程投资决策前,对与项目有关的社会、经济、技术、风险等方面进行研究、分析和论证,对拟定的各种项目相关的方案进行全面的分析,评估项目的可行性,确定项目是否应该投资和怎样投资,为公司对开发项目的决策提供可靠、科学的依据.第2章可行性研究步骤第4条筹备.可行性研究的筹备工作包括提出项目开发的设想、组建研究小组、制订研究计划、编制工作大纲等.第5条调查.可行性调查分为市场调查与资源调查.1．市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等,以便确定项目的经济规模和项目构成.2．资源调查应包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护等方面的调查,为下一步规划方案设计、进行技术经济分析提供资料.第6条方案的制订与选择.研究小组在收集资料和数据的基础上,拟出若干方案,将这些方案进行反复比较与论证后,挑选出科学性、经济性、实用性最优的一个方案.第7条财务评价与不确定性分析.对挑选出的最优方案估算项目投资、成本、价格、收入等基础上,对方案进行详细的财务评价和不确定性分析,以此论证项目的盈利能力.第8条编写可行性研究报告书.经上述分析与评价,即可编写详细的可行性研究报告,推荐一个以上的可行方案和实施计划,提出结论性意见、措施和建议,供领导决策.报告书至少包括以下6部分内容.1．封面:要能反映评估项目的名称、谁作的评估及可行性研究报告写作时间.2．报告摘要:用简洁的语言介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论.文字要字斟句酌、言必达意,字数以不超过 1 000字为宜.3．目录.4．正文:这是可行性研究报告的主体,要按照逻辑顺序,从总体到细节循序进行,具体包括项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等12个方面.5．附表:正文中不便插入的较大型表格可作为附表,一般包括项目工程进度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表等.6．附图:一般包括项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等.第3章可行性研究的内容第9条研究项目概况1．项目名称.2．项目的地理位置:包括项目所在地城市、区和街道,项目周围主要建筑物等.3．项目所在地的周围环境状况.主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性.4．项目的性质及主要特点.第10条开发项目用地的现状调查及动迁安置1．土地调查,包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位.2．人口调查,包括开发项目用地范围内总人口数、总户数,需动迁的人口数、户数等.3．调查开发项目用地范围内建筑物的种类,各种建筑物的数量及面积,需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等.4．各种市政管线,主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通信管线的现状及目标和其可能实现的时间.5．其他地下、地上物现状.开发项目用地范围内地下物调查了解的内容,包括水井、人防工程、各种管线等;地上物包括各种树木、植物等.开发项目用地现状要附平面示意图.6．如需要进行拆迁的,要制订动迁计划,确定安置方案.第11条确定市场分析和建设规模.1．市场供给、需求现状分析及预测.2．市场需求现状分析及预测.3．市场交易的数量与价格.4．服务对象分析、制订租售计划.5．拟建项目建设规模的确定.第12条选择规划设计方案.1．选择市政规划方案.市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向,大型商业房开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等.2．项目构成及平面布置.3．选择建筑规划方案.建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量等.附规划设计方案详图.第13条资源供给情况分析.1．建筑材料的需用量、采购方式和供应计划.2．项目施工的组织计划.3．项目施工期间的动力、水等供应.4．项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通信等供应条件.第14条项目开发组织机构和管理费用研究.1．开发项目的管理体制、机构设置,管理人员的配备方案.2．人员培训计划、年管理费用估算等.第15条制订开发建设计划.1．前期开发计划,包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列工作计划.2．工程建设计划,包括各个单项工程的开工、竣工时间,进度安排,市政工程的配套建设计划等.3．建设场地的布置、施工队伍的选择.第16条项目经济及社会效益分析.1．项目总投资估算,包括开发建设投资和经营资金两部分.2．项目投资来源、筹措方式的确定.3．开发成本、销售成本、经营成本估算.4．销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算.5．财务评估,即运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标,对项目进行财务评价.6．风险分析:一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析;另一方面结合政治形势、国家方针、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化,进行定性风险分析.7．项目环境效益、社会效益及综合效益评价.8．结论及建议,即运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性,提出存在的问题及相应的建议,并推荐最佳方案.第4章可行性研究的管理第17条公司的房地产开发项目不论规模的大小都必须编制可行性研究报告.一般规模的由项目组组织人员进行研究,大规模与超大规模的开发项目必须委托专门的咨询机构承担项目可行性的研究.第18条公司项目部组织的项目可行性研究一般由总工程师总体负责,成控部、销售部、财务部、工程部等部门派出人员组成研究小组.第19条公司自行组织的小组所编制的项目开发可行性研究报告首页加盖公司的印章,签署公司总经理及成员名单,末页签署报告撰写人的姓名.第20条外部咨询机构所提供的可行性研究报告由项目组组织人员进行初审,审议通过后方可报董事会审议.第21条可行性研究报告属于公司的集体智慧或是公司花钱购买的产品,关系到公司的投资方向与投资策略,凡接触可行性研究报告的人员必须遵守保密原则,不得向外泄露,否则将严厉追究当事人的责任.第22条项目可行研究报告与决策结果应当作公司的技术档案资料放在一起由专人负责保存.第23条开发项目竣工验收结束后,曾参与过项目可行性研究的部门、人员应开会进行总结,将研究的方法、测算、结论、建议等与实际情况相比较,从中找出成功经验和教训,以不断提高可行性研究的科学水平和定性、定量分析的准确性.工程部工作流程项目施工管理工作流程质量管理工作流程工程部职责一、开工前1、负责土地手续、规划手续、建设手续的办理.2、由公司协调各有关方组织选择施工企业及项目部,在成本控制部根据实际情况拟定的施工协议经充分谈判并签订后,完成相关工程招标工作,并签定备案总包施工合同.负责分包(配套)队伍的招标、确定分包(配套)队伍及配合成本控制部签署合同.3、负责施工现场“三通一平”和场地封闭,为工程开工提供一切便利.4、审查监理规划和监理实施细则,并签定监理合同,组织监理单位进场并开展工作.5、协调和配合规划部门对工程定位及放线,组织三方验线及开槽.6、组织设计单位、监理部、施工方相关人员完成图纸会审,并由施工单位汇总会审提出的问题填写《图纸会审记录》各方签字,发给各相关单位.7、组织有关人员(成本控制部、监理等)审查施工组织设计、施工方案和进度计划等.8、组织召开工程第一次工地例会,对工程的实施计划进行交底,介绍监理单位、建设单位、施工单位等人员及职能.9、对各项施工设备、仪器进行检查,特别是校准各种仪器、仪表,保证在测量、计量方面不出现严重误差.二、开工后1、质量控制:1)对工程的主要材料、主要部位、主要环节及技术复杂工艺跟踪监督、检查,发现问题及时纠偏.工程使用的主要原材料、半成品材料、设备,进场时必须由施工单位填写“材料报验单”,经工程部门验证及取样送检合格后,方可使用.2)负责组织、参加工程基槽、基础、主体及竣工的验收、评定.3)参加重要材料、设备的考察,督促材料的供应工作.4)定期组织工程质量检查并召开质量检查会议,指出目前工程质量中存在的主要问题,并提出改进措施,5)及时发现、处理施工中出现的质量事故或质量隐患,对质量事故,必须向公司领导反映,妥善处理.6）所有工程项目相关人员必须坚决贯彻执行各种质量管理文件、规程、规范和标准,树立“质量第一”的思想.7）施工现场工程质量管理必须按施工规范要求抓落实,保证每道工序和施工质量符合验收标准.8）施工中坚持技术复核,其主要工作有熟悉图纸和所用标准图、放线大样、轴线、标高、尺寸、材料试化验、合格证等.9）根据工程项目的施工质量管理标准对项目施工实施监控,及时、准确地解决施工过程中出现的各种质量问题,定期组织对各工程项目的质量检查和最终质量验收,确保工程质量符合要求.10）项目实行专业检查和班组自查相结合的办法,坚持施工班组自检、互检、工序交接检.11）互检、工序交接检、分项质量检查必须有书面的记录,并签字齐全. 12）对钢筋工程进行检查时,重点检查规格、型号、数量、搭接长度、搭接位置、锚固长度、弯起点、钢筋根数、加密区域尺寸、焊接情况,负弯筋支垫情况及保护层的厚度必须符合规范要求.13）模板工程重点检查轴线、尺寸、标高、支撑能力、平整度、垂直度、预埋件的个数、位置,未经检查合格的不得施工.14）混凝土施工重点检查配合比、水灰比、砂、石子等材料是否符合要求,浇筑程序、振捣方法、抹平方法、接茬部位、浇筑后的养护.制定砼试块制作、养护和试压等管理制度,并有专人监督执行;试块应妥善保存,以便将来进行强度检验.在浇筑砼前,应当有专职人员检查挖方、定位、支模和钢筋绑扎等施工过程的正确性.15）对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法,以保证质量符合合同中规定的技术要求.16）组织施工前的图纸会审,审核施工单位的施工组织设计.17）协助施工单位解决现场的特殊困难.18）督促施工单位对竣工验收时提出的问题及时完成,督促施工单位对在合同保修期内出现的因施工质量引起的问题及时予以处理.19) 工程技术人员应加强对施工现场进行巡视、检查,保证对整个施工过程的质量实施控制.(20)、工程部应随时对施工单位的质保体系进行检查,保证质量体系运行的有效性.(21)、对进场的材料和设备,相关技术人员应和监理及时全面进行检查和验证.对不符合投标要求和设计要求的,应要求施工单位及时清理出场.(22)、对重要的分项分部工程,应要求施工单位制定施工方案,并对施工方案进行审查,将审查意见以书面形式反馈给施工单位,对需要修改的应要求施工单位限期修改,并重新报审.(23)、工程部应有专人负责将每月的工程质量、安全、文明施工等情况写成书面总结报告.24、严格执行国家现行规范、落实经营管理方针、上级部门有效文件要求,对工程质量进行事先指导,事中监督检查,事后总结经验教训.25、对公司所有项目的工程质量和安全每月进行一次综合检查.并将检查中存在的问题下发《隐患整改通知单》给项目部,并限期整改落实;同时针对重点项目、关键部位采取不定期巡查、指导.每次检查针对存在的问题及时提出整改意见和建议,并落实整改情况.对重点创优工程、管理薄弱工程项目增加巡检次数.26、根据质量目标计划,对各项目细化分解,做到有计划有检查,并附检查记录存档,形成“上面有人抓、中间有人管、下面有人干”的管理网络,认真完成公司年度质量和安全目标.27 、督责监理单位严格控制隐蔽工程质量,严格工序质量检查,验收过程中力求做到细、先、全、严的原则.工程施工控制制度第1章总则第1条为了加强对施工工程的整体控制,确保工程施工的顺利进行,保证工程建设进度和质量目标的顺利实现,特制定本制度.第2条本制度适用于对管理公司施工工程的各个阶段.第3条工程施工控制中的相关职责如下.1．项目负责人负责工程施工进度的总控制并协调各方关系、事项及下发、实施重大变更,审批监理公司提交的项目监理实施办法及项目监理规划.2．各专业技术人员熟悉图纸、参与图纸的审样与技术交底,负责施工现场的协调工作,监察监理公司的监理工作,保存相关的记录与技术资料.第2章工程施工准备控制第4条监理公司在工程施工前应制定监理大纲、监理规划及监理的实施办法,由项目经理负责审批.第5条监理公司在工程施工前审核施工单位提供的施工组织设计,签署意见后交工程部审核.第6条工程部审核施工单位相关资料时的关键点如下.1．施工计划的安排是否符合公司的整体进度要求.2．施工的部署与办法是否可行、施工平面的布置是否合理.3．施工中的质量管理措施是否能够保证质量目标的实现.4．恶劣天气下的施工措施是否能够保证工程的顺利进行.5．对工程安全薄弱环节的措施能否保证安全目标的实现.6．施工中所采取的措施能够满足验收要求.第7条工程部应组织施工单位、设计单位、监理单位等进行图纸的会审与技术交底的工作.第8条项目负责人应组织现场的技术人员进行施工现场的准备工作,向施工单位提供施工场地的地下、地上管网线路资料,并将水准点与坐标控制点以书面形式交施工单位,并现场交验.第9条工程部组织施工单位、监理单位等召开开工前的沟通会议,检查各项准备工作的完成情况,确定联络方式.第3章工程施工的进度控制第10条分管经理组织工程部与监理单位审核施工单位所提供的工程总进度计划、分项工程工期安排、施工总平面图等资料,审核其是否合理、有序,是否能够满足公司对施工项目的进度要求.第11条对审核中发现的问题要及时通知施工单位在规定时间内进行整改,以免影响工程的总进度.第12条工程部与监理单位要审核施工单位的材料设备的采购计划是否与施工进度计划相吻合,一般采购计划要比施工进度计划提前两天以上,对不符合要求的计划要限其在规定时间内进行整改.第13条项目负责人应组织监理单位对施工方的人工进场情况、施工机械配置情况、其他的工具材料的进场情况进行监督、记录,确保其满足施工计划的进度需要.第4章施工过程的质量控制第14条工程部组织监理单位严格监督施工单位按设计图纸进行施工,施工的标准要符合国家相关的规范、标准,对重要的分项工程要监督施工单位制订可行的施工方案,经三方共同讨论通过后监督其实行.第15条工程部应密切关注施工单位与监理单位,确定监理单位的监理工作及施工单位使用经检验合格的材料设备等.第16条工程部要督促监理单位做好施工中的质量检查,并与监理单位一起督察施工单位对质量问题的处理情况.第17条工程部应组织人员在施工现场进行巡视,发现施工过程中的质量问题要做好记录,并通知项目经理对问题进行整改.第18条在每周召开的工程例会上,监理单位要对工程的质量状况进行总结,提出存在的问题,由责任房共同制定措施,并形成文字存档以便监督施工单位执行.第19条对关键的施工程序和设备安装,工程部需要进行重点、连续的监控,以保证工程的质量和出现问题时的及时处理.第20条施工单位与监理单位报送的与施工工程相关的各种资料,由项目部指定专人进行收集、整理存档.第5章对施工安全的控制第21条分管经理组织工程部会同监理单位不定期的检查施工方是否建立、健全了安全文明施工的各种规章制度与执行情况.第22条监理单位与施工方的代表不定期地检查施工现场的安全状况,记录检查中发现的问题,并限令施工方定期整改,工程部监督这两方的工作.第23条工程部对安全问题应保持时刻警惕的姿态,发现问题隐患及苗头应及时处理,对已发生的安全事故应严肃处理并做好补救措施.第6章对工程验收的控制第24条工程部依据《分部分项工程验收管理办法》、《隐蔽工程验收管理办法》、《工程竣工验收管理办法》的规定,监督监理单位、施工单位进行分部、分项、单位、隐蔽工程及竣工验收工作.未经验收,施工单位不得进入下一道工序施工.第25条工程部组织设计单位、监理单位、施工单位及时到质检部门办理阶段性验收和工程竣工验收.工程验收管理办法第1条为了规范公司对项目工程的验收行为,规定验收的程序,确保经过验收后的项目工程质量达到规范设计要求,结合公司实际情况,特制定本管理办法.第2条本办法适用于公司进行项目工程验收时对分项工程、隐蔽工程与竣工验收的相关事宜.第3条工程验收工作一般由公司工程部组织相关技术人员进行工程量、工程质量以及工程技术资料的验收.第4条为保证工程竣工验收的顺利完成,在竣工验收前应对项目工程的分项工程与隐蔽工程进行提前验收.第5条隐蔽工程的验收必须在下一道工序开始前进行.施工单位应上报工地工程师及监理公司的相关人员对隐蔽工程进行验收并做好监控、验收记录.第6条对隐蔽工程不符合设计要求与施工规范的地方工程部会同监理公司以书面的形式通知施工单位,限期整改,整改后在进行验收.第7条施工单位对隐蔽工程中的重要部分的整改应留下证据(如照片)作为验收的依据之一.第8条对于完工及重要的分项、分部工程,工程部与监理工程师要按照施工规范严格验收,务必保证完成一项、验收一项、合格一项,对施工中的各个关键点加强控制.第9条对普通项目应不定期进行抽检、验收,一经发现有不合格的工程应立即作出整改、返工等处理意见,并将记录保存.第10条工程完工后,施工单位人员应整理竣工资料并安排人员进行自检,填报竣工验收报告送交监理公司审核.第11条本公司项目经理收到监理公司送交的竣工验收报告后,应在2个工作日内通知监理公司进行验收.第12条监理公司组织相关的工程师根据《工程质量验收评定标准》中的相关规范对工程进行全面检查.有不合格的地方,工程师傅填写《质量处理通知。

弗布克管理工具库系列房地产管理工具大全配套光盘周鸿编著北京目录第4章房地产开发项目可行性研究工具 (5)4．3 项目可行性研究管理制度 (5)4．3．1 开发项目经济评价办法 (5)4．3．2 项目可行性研究管理办法 (16)第5章土地使用权获得与行政审批管理工具 (19)5．3 土地使用权与行政审批管理文书 (19)5．3．1 国有土地使用权出让合同 (19)5．3．2 国有土地使用权转让合同 (24)5．3．3 国有土地使用权租赁合同 (26)5．3．4 房屋拆迁补偿安置协议书 (29)第6章房地产开发项目前期策划管理工具 (32)6．3 项目前期策划管理文书 (32)6．3．2 开发项目主题策划书 (32)6．3．3 前期策划合同书范本 (34)6．5 具体项目前期策划文案 (36)6．5．1 住宅项目前期策划案 (36)6．5．3 别墅项目前期策划案 (39)第7章房地产规划设计管理工具 (42)7．2 房地产企业规划设计规范 (42)7．2．1 设计外包管理规范 (42)7．2．2 工程设计管理办法 (44)7．2．3 施工图设计管理办法 (49)7．2．4 设计控制管理办法范本 (51)7．2．5 规划设计管理工具表单 (54)7．3 房地产企业规划设计文书 (62)7．3．1 工程设计任务书示范 (62)7．3．3 程图纸设计方案书 (65)7．3．4 工程委托设计合同书 (66)第8章房地产造价与预算管理工具 (72)8．3 工程预算编制示范 (72)8．3．2 工程量清单计价范本 (72)8．3．4 工程造价管理量表示范 (79)第9章房地产招投标管理工具 (82)9．2 房地产招投标管理规范 (82)9．2．1 房地产企业招投标管理办法 (82)9．2．3 工程设计招标实施细则范本 (86)9．2．4 工程施工招标实施细则范本 (91)9．2．5 设备物资采购招标实施细则 (95)9．3 房地产招投标管理文书 (98)9．3．4 房地产企业中标通知书 (98)第10章房地产项目施工管理工具 (100)10．1 项目办公室管理工具 (100)10．1．3 工程技术档案管理办法 (100)10．2．3 施工组织设计计划报审表 (102)10．3 项目进度控制工具 (103)10．3．3 施工进度控制管理规范 (103)10．3．4 项目施工进度控制表单 (108)10．4 项目质量控制工具 (110)10．4．3 施工进程质量控制制度 (110)10．4．4 工程质量保修责任文书 (112)10．4．5 项目施工质量控制表单 (114)10．5．3 工程成本控制管理办法 (116)10．5．4 项目成本控制管理表单 (120)10．6 项目安全管理工具 (123)10．6．4 工程项目安全管理制度 (123)10．6．5 安全文明施工管理办法 (130)10．6．6 安全文明施工检查制度 (133)10．6．7 项目安全管理工具表单 (135)10．7 项目采购管理工具 (138)10．7．4 材料设备采购管理制度 (138)10．7．5 项目采购管理执行表单 (142)10．8 项目风险管理工具 (146)10．8．4 项目风险控制工具表单 (146)10．9 项目合同管理工具 (151)10．9．3 项目工程施工合同范本 (151)10．9．4 工程设备安装合同范本 (159)10．9．5 施工材料采购合同范本 (162)第11章房地产验收与交付管理工具 (166)11．1 房地产竣工验收管理工具 (166)11．1．4 项目阶段验收管理制度 (166)11．1．5 项目竣工验收管理制度 (168)11．1．6 地产项目竣工验收申请表 (171)11．1．7 地产项目竣工验收报告书 (172)11．1．8 单位工程观感质量评定表 (175)11．2 房地产交付使用管理工具 (177)11．2．3 地产项目交付使用申请表 (177)11．2．4 地产项目交付使用备案表 (179)第12章房地产营销管理工具 (182)12．1 营销组织与计划工具 (182)12．1．8 楼盘销售团队组建规范 (182)12．1．9 售楼人员培训管理制度 (184)12．2 营销目标执行管理工具 (188)12．2．7 楼盘价格管理制度范本 (188)12．2．11 售楼案场日常管理规范 (192)12．3 营销代理执行管理工具 (195)12．3．5 营销策划代理合同书 (195)12．4．2 房地产广告策划案 (200)12．4．4 项目预热销售方案 (205)12．4．6 房地产促销策划方案书 (207)第13章房地产投融资管理工具 (209)13．1 项目投融资策划工具 (209)13．1．4 融资策划委托合同书范本 (209)13．1．5 项目投融资决策管理制度 (211)13．2 项目投融资管理工具 (215)13．2．10 房地产项目投资管理制度范本 (215)13．2．11 房地产项目融资管理规范范 (219)13．3 项目投融资管理报告 (222)13．3．6 房地产项目融资报告书范本 (222)第14章房地产财务管理管理工具 (225)14．1 房地产内部控制管理工具 (225)14．1．3 房地产企业内部控制规范 (225)14．2 房地产财务会计管理工具 (229)14．2．1 房地产企业财务管理制度 (229)14．2．2 房地产企业会计核算制度 (234)14．2．4 房地产企业成本分析表单 (242)14．3 房地产企业审计管理工具 (246)14．3．1 房地产企业审计管理办法 (246)14．4 房地产企业税务管理工具 (251)14．4．1 房地产企业纳税管理办法 (251)14．4．7 房地产企业纳税管理表单 (256)第15章房地产行政人事管理工具 (258)15．1 房地产人力资源管理工具 (258)15．1．5 房地产企业招聘管理制度 (258)15．1．6 房地产企业培训管理制度 (261)15．1．7 房地产企业考核管理制度 (265)15．1．8 房地产企业薪酬管理制度 (267)15．1．9 房地产企业人事管理表单 (271)15．4 房地产日常行政管理工具 (277)15．4．1 房地产企业车辆使用管理规范 (277)15．4．2 房地产企业行政会议管理规范 (280)15．4．3 房地产企业文书档案管理规范 (282)15．4．4 房地产企业印章证照管理规范 (286)15．4．5 房地产企业行政事务管理规范 (288)15．4．6 房地产企业后勤保障管理规范 (292)第4章房地产开发项目可行性研究工具4．3 项目可行性研究管理制度4．3．1 开发项目经济评价办法以下为某房地产开发公司的房地产开发项目经济评价办法，供读者参考。