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第1篇一、案件背景2010年，某房地产开发公司（以下简称“开发公司”）在繁华地段购置了一块土地，计划开发高端住宅项目。
项目初期，开发公司凭借优质的地段和良好的市场预期，吸引了大量投资者。
然而，由于市场调控、项目成本上升以及管理不善等多重因素，导致开发公司陷入严重的财务困境。
2016年，开发公司向法院申请破产重整。
二、案件争议焦点1. 开发公司是否具备破产重整的资格？2. 开发公司的债权债务如何处理？3. 如何实现开发公司的债务清偿和资产保值？三、法院判决1. 破产重整资格认定：法院经审查认为，开发公司虽然负债累累，但具备一定的资产和盈利潜力，符合破产重整的条件。
因此，法院裁定开发公司进入破产重整程序。
2. 债权债务处理：- 对于无担保债权，按照破产财产的比例进行清偿；- 对于有担保债权，优先受偿；- 对于未到期债权，待重整计划执行完毕后，再进行清偿。
3. 重整计划制定与执行：- 开发公司制定了重整计划，包括资产重组、债务重组、经营战略调整等内容；- 重整计划经债权人会议通过后，法院裁定批准；- 开发公司在重整计划执行期间，严格按照计划进行资产处置、债务清偿和经营管理。
四、案例分析1. 破产重整的意义：破产重整是法律赋予困境企业的一种挽救机制，旨在通过债务重组、资产重组等方式，帮助企业恢复盈利能力，实现债务清偿和资产保值。
本案中，开发公司通过破产重整，不仅避免了破产清算带来的资源浪费，还实现了债务清偿和资产保值，保护了债权人和股东的合法权益。
2. 债权债务处理的法律依据：我国《企业破产法》对破产重整期间的债权债务处理有明确规定。
本案中，法院严格按照法律规定，对无担保债权、有担保债权和未到期债权进行了区分处理，保障了各方当事人的合法权益。
3. 重整计划的制定与执行：重整计划的制定和执行是破产重整的关键环节。
本案中，开发公司制定了切实可行的重整计划，并在法院的监督下严格执行，最终实现了重整目标。
五、启示1. 企业应加强内部控制，防范财务风险；2. 债权人应关注债务人财务状况，及时采取法律手段维护自身权益；3. 法律部门应完善破产重整制度，为困境企业提供更多救助机会。
以股权收购方式获取房地产项目的法律分析背景介绍在房地产市场中，股权收购方式是一种常见的手段，其有利于公司资本的优化配置，提高企业发展战略的灵活性，降低开发投资的压力等好处。
但同时，股权收购方式也存在一些法律风险，需要公司在操作时进行专业的法律分析与评估。
股权收购方式一般而言，股权收购是指通过公司的股份转让，从而获得目标公司的控制权。
在房地产项目中，股权收购主要包括两种形式：一是通过直接购买目标公司的股权，另一种是通过并购重组方式，发行公司股份进行股权收购。
适用法律及法规股权收购是一项复杂的交易，需要满足多项法律与法规的要求。
首先，要考虑到证券法律法规的规定，如《公司法》、《证券法》、《公司股份转让管理办法》等，这些法律法规对股权收购的主体、程序等方面都有明确的规定。
其次，还需要考虑到反垄断法律法规的规定，包括《反垄断法》、《反不正当竞争法》等，这些法律法规对股权收购后市场份额过大等问题会进行限制。
股权收购的风险在股权收购过程中，公司需要注意到以下风险：1. 合规风险要求公司在股权收购过程中严格遵守法律法规规定，否则可能会面临罚款等处罚，对公司运营造成不良影响。
2. 经营风险股权收购是一种较大规模、高风险、高回报的交易方式，需要考虑到公司经营风险的变化，如市场风险、经营风险等，这样可以避免公司在交易过程中遭受巨大经济损失。
3. 财务风险在股权收购交易中，如果公司没有进行充分的贷款风险评估，可能会出现不良贷款，从而导致公司财务风险的提高。
4. 调查风险在股权收购过程中，如果公司没有完成有效的尽职调查，可能会导致公司无法了解目标公司的真实财务状况、法律风险、内部管理等问题，从而使得交易受阻或无法实现。
股权收购方式的优势股权收购方式有以下优势：1. 灵活性通过股权收购方式，公司可以进行快速的并购，提高企业灵活性。
2. 资源优化通过股权收购，公司可以获取目标公司的资源，提高公司的资产配置效率，从而实现资源的优化。
关于国有企业的房地产项目跟投的合法合规性分析1、房地产项目跟投制度的基本含义项目跟投是指公司以保障国有资产保值增值为原则，经股东同意，在由股东承担绝大部分投资的情况下，允许一定范围内的员工投资项目，并按照约定与企业风险共担、利益共享。
项目跟投是企业的一种投资风控措施和激励约束机制。
常见的项目跟投模式包括员工直投、持股平台跟投、认购基金份额跟投、机构代持及虚拟跟投等。
跟投员工将资金以股权、协议等方式投入特定的房地产项目，根据项目业绩情况确定跟投收益，最终于特定条件达成后返还本金及收益。
2、国有企业员工的房地产项目跟投有关政策文件梳理国家自2008年起陆续出台了系列鼓励国有企业探索开展员工跟投的政策文件。
相关政策文件具体见下表：3、国有企业员工的房地产项目关于“上持下”限制的理解1、我国国有资产管理法律法规以及政策性文件，原则上仅支持员工持有本企业股权，不支持员工持有本企业所出资各级子企业、参股企业及本集团公司所出资其他企业股权。
由于国有企业所有权与经营权的分离，实践中容易出现国有企业的经营者为其自身利益，而非为所有者利益，设定不平衡或明显偏向员工的所谓“共同承担风险、共同分享收益”机制的情形。
因此，相关国有资产管理法律法规及政策性文件对项目跟投、员工持股等行为，特别是员工“向下持股”一直持有谨慎保守的态度。
《关于规范国有企业职工持股、投资的意见》（国资发改革〔2008〕139号）第（四）条规定，“严格控制职工持股企业范围。
职工入股原则限于持有本企业股权。
国有企业集团公司及其各级子企业改制，经国资监管机构或集团公司批准，职工可投资参与本企业改制，确有必要的，也可持有上一级改制企业股权，但不得直接或间接持有本企业所出资各级子企业、参股企业及本集团公司所出资其他企业股权。
科研、设计、高新技术企业科技人员确因特殊情况需要持有子企业股权的，须经同级国资监管机构批准，且不得作为该子企业的国有股东代表。
”《关于规范国有企业职工持股、投资的意见》（国资发改革〔2008〕139号）规定，（1）经国资监管机构或集团公司批准，国有及国有控股企业员工可向本企业投资；（2）国有及国有控股企业员工不得直接或间接持有本企业所出资各级子企业、参股企业及本集团公司所出资其他企业股权。
第1篇一、案件背景XX房地产开发有限公司（以下简称“XX公司”）成立于2005年，主要从事房地产开发与经营。
经过多年的发展，XX公司在我国某一线城市积累了丰富的土地储备和优质的项目资源。
YY投资集团有限公司（以下简称“YY集团”）成立于2010年，是一家以金融投资为主，涉足房地产、能源等多个领域的多元化企业。
2018年，YY集团看中了XX公司的土地储备和项目资源，双方经协商决定进行并购。
二、并购过程1. 尽职调查并购双方在正式签订并购协议前，进行了尽职调查。
XX公司向YY集团提供了公司章程、股东会决议、董事会决议、财务报表、合同协议等相关文件。
YY集团则对XX公司的土地储备、项目进展、财务状况、法律纠纷等方面进行了全面调查。
2. 签订并购协议经过尽职调查和谈判，双方于2018年12月签订了《XX房地产开发有限公司股权转让协议》（以下简称“并购协议”）。
根据协议，YY集团以人民币XX亿元收购XX公司100%的股权。
并购协议中还明确了并购交易的支付方式、交割条件、违约责任等内容。
3. 交割与过户2019年1月，XX公司完成内部股权转让手续，YY集团向XX公司支付了并购款。
同月，XX公司向YY集团办理了工商变更登记手续，XX公司变更为YY集团的全资子公司。
三、纠纷产生并购交易完成后，YY集团发现XX公司存在以下问题：1. 土地储备不足YY集团原以为XX公司拥有大量优质土地储备，但实际调查发现，XX公司的土地储备远远低于预期。
2. 项目进展缓慢XX公司部分项目因审批、融资等原因进展缓慢，导致YY集团的投资回报预期受到影响。
3. 法律纠纷XX公司在并购前存在多起法律纠纷，涉及合同纠纷、劳动争议等，YY集团担忧这些纠纷会影响公司的正常经营。
四、法律分析1. 尽职调查的重要性本案中，YY集团在并购过程中对XX公司进行了尽职调查，但仍未发现其存在的问题。
这提示我们在并购过程中，尽职调查至关重要，应全面、细致地了解目标公司的真实情况。
第1篇一、背景近年来，随着我国房地产市场的快速发展，越来越多的企业开始涉足房地产领域。
然而，房地产市场的高风险性也使得企业在进行房地产投资时，必须进行严格的法律尽职调查。
本文将以某房地产公司收购案为例，探讨法律尽职调查的重要性及其在实际操作中的应用。
二、案件简介某房地产公司（以下简称“收购方”）拟收购一家知名房地产开发商（以下简称“目标公司”）100%的股权。
目标公司主要从事房地产开发、销售、物业管理等业务，拥有多个房地产项目。
在收购过程中，收购方委托某律师事务所（以下简称“律师事务所”）进行法律尽职调查。
三、法律尽职调查的主要内容1. 目标公司基本情况调查律师事务所对目标公司的基本情况进行了全面调查，包括：（1）目标公司的设立、变更、终止情况；（2）目标公司的经营范围、注册资本、股东情况；（3）目标公司的财务状况、盈利能力、资产负债情况；（4）目标公司的重大合同、诉讼、仲裁情况。
2. 目标公司产权调查律师事务所对目标公司的产权进行了全面调查，包括：（1）目标公司土地、房屋等不动产的权属证明；（2）目标公司拥有的土地使用权、房屋所有权等产权的合法来源；（3）目标公司产权是否存在抵押、查封、冻结等限制性情形。
3. 目标公司合同调查律师事务所对目标公司的合同进行了全面调查，包括：（1）目标公司与供应商、客户、合作伙伴等签订的合同；（2）目标公司合同的主要内容、履行情况、争议解决方式等；（3）目标公司合同是否存在重大违约、潜在风险等情况。
4. 目标公司诉讼、仲裁调查律师事务所对目标公司的诉讼、仲裁情况进行了全面调查，包括：（1）目标公司作为原告、被告或第三人参与的诉讼、仲裁案件；（2）目标公司诉讼、仲裁案件的标的、诉讼请求、争议焦点、判决结果等；（3）目标公司诉讼、仲裁案件对目标公司的影响。
5. 目标公司合规性调查律师事务所对目标公司的合规性进行了全面调查，包括：（1）目标公司是否遵守国家法律法规、政策规定；（2）目标公司是否存在违规操作、违法行为等情况。
第1篇一、案件背景XX集团（以下简称“XX集团”）成立于20世纪90年代，是一家以房地产开发为主，涉足商业、金融、教育等多个领域的综合性企业集团。
YY公司（以下简称“YY公司”）成立于2005年，主要从事房地产项目开发，业务范围主要集中在南方地区。
2018年，XX集团决定收购YY公司，以扩大其在房地产领域的市场份额。
二、并购过程1. 初步洽谈：XX集团与YY公司就并购事宜进行了初步洽谈，双方就并购的基本框架、价格、支付方式等关键问题进行了初步协商。
2. 尽职调查：XX集团聘请了专业的法律、财务和业务顾问对YY公司进行了全面的尽职调查，包括但不限于公司历史、财务状况、法律风险、业务运营等方面。
3. 签订并购协议：在尽职调查完成后，XX集团与YY公司正式签订了并购协议，约定XX集团以10亿元的价格收购YY公司100%的股权。
4. 政府审批：由于并购金额较大，根据相关法律法规，XX集团需向国家发展和改革委员会、商务部等政府部门申请并购审批。
5. 交割过户：并购审批通过后，XX集团与YY公司办理了股权交割和过户手续，YY公司正式成为XX集团的全资子公司。
三、法律问题分析1. 反垄断审查：由于XX集团和YY公司在房地产领域具有较强的市场竞争力，并购完成后可能会形成市场垄断，因此XX集团在并购过程中面临反垄断审查的障碍。
为解决这一问题，XX集团与YY公司协商同意在并购完成后，将YY公司的一部分业务出售给第三方，以消除市场垄断的担忧。
2. 股权收购价格：在并购协议中，XX集团以10亿元的价格收购YY公司100%的股权。
这一价格是否合理，需要综合考虑YY公司的财务状况、市场价值、未来增长潜力等因素。
在尽职调查过程中，XX集团聘请的财务顾问对YY公司的财务报表进行了详细分析，并参考了同类企业的并购案例，最终确定了10亿元的价格。
3. 员工安置：并购完成后，YY公司的员工归属问题成为关注的焦点。
XX集团与YY公司协商，同意对YY公司员工进行安置，包括保留原班人马、提供培训和晋升机会等，以稳定员工队伍，确保业务顺利过渡。
房地产收购项目法律尽职调查1.房地产收购项目通常是一个复杂的过程，可能会涉及到多个法律方面，如土地法、房屋法、合同法、知识产权法等。
为了确保收购项目的顺利进行，法律尽职调查成为了必要的步骤。
本文将介绍房地产收购项目的法律尽职调查内容和流程。
2. 什么是法律尽职调查法律尽职调查是指收购方对目标企业或项目进行的法律风险评估和调查。
通过法律尽职调查，收购方可以了解目标企业或项目的法律状况，评估其法律风险，并制定相应的风险应对措施。
在房地产收购项目中，法律尽职调查通常包括以下方面的内容：•项目的土地使用权状况•项目的建设用地规划状况•项目的建设工程规划状况•项目的相关协议和合同状况•项目的房屋性质和产权状况•项目的知识产权状况3. 法律尽职调查的流程3.1 确认尽职调查的范围和内容在进行法律尽职调查之前，需对调查的范围和内容进行明确，以便制定具体的调查计划。
调查的内容应根据具体的收购项目而定，以确保真正了解该项目的法律状况。
3.2 界定被调查方和相关方在进行法律尽职调查时，需界定被调查方和相关方。
被调查方通常是收购目标企业或项目的所有人或法人代表，相关方则包括出售方、相关政府机构、相关律师事务所等。
3.3 收集和整理相关资料在进行法律尽职调查前，需收集和整理相关的资料。
这些资料可能包括法律文件、协议和合同、房产证明文件、权属证明文件、财务报表和相关法规等。
3.4 进行现场检查和访谈为了更加全面地了解被调查方的具体情况，需要进行现场检查和访谈。
这些检查和访谈应针对收购目标企业或项目的土地、建筑、设备、人员等方面展开，并与被调查方进行充分的沟通和交流。
3.5 分析和评估风险通过收集、整理、访谈和检查，可以了解到目标企业或项目的法律状况，并对其风险进行分析和评估。
评估完成后，需制定相应的风险应对措施。
3.6 出具尽职调查报告尽职调查结束后，需出具尽职调查报告，详细描述调查过程、调查结果和风险评估，并提出相应的风险应对措施建议。
【建纬观点】浅议商办楼收购之法律风险及防范一、项目背景2013年，建纬律师接受A公司（以下简称“客户”）委托，为其购置B公司所有的某航运中心商办楼中的 15号楼中的A座及配套的74个地下车位（以下简称：“目标项目”）提供全过程法律服务。
该目标项目位于上海北外滩中心地段，包括目标项目在内共有15栋楼宇，占地约10万平方米，建筑总面积约56万平方米，包括办公楼、商业楼、游艇港池等相关建筑和设施。
其中15号楼由A、B两座塔楼组成，中间用裙楼联通。
该项目的特殊性正是在于收购的目标项目并不是整体收购15号楼整幢，而是收购其中一个塔楼A座。
目标项目所在15号楼分为地上7层、地下3层，地下3层分为地下一层及两层地下停车库。
竣工验收面积为17526平方米。
我们接受委托后，经过尽职调查发现，目标项目存在以下问题：1、B公司取得的《建设用地规划许可证》上记载的土地性质为“公共设施用地”，取得的《上海市房地产权证》（国有土地使用权证）记载的土地用途为“综合”，存在“公共设施用地”是否能用于目标项目商业开发之疑问。
2、15号楼由A、B两座塔楼组成，中间用裙楼联通，地下室是一个整体，如何界定目标项目所属地下室及地下车位产权及使用权问题。
3、目标项目地下一层有部分区域属于商业性质，需要使用煤气，收购方收购目标项目后需要重新装修，涉及消防二次验收问题。
4、关于目标项目物业管理范围与B塔楼、以及所在区域其他14栋楼宇共有区域、设施设备的物业管理范围及责任的划分问题。
二、法律风险及评析1、关于《建设用地规划许可证》与《房地产权证》记载的土地性质是否可用于商业开发问题的分析及处理意见经我们尽职调查后发现，B公司于2009年2月6日取得的《建设用地规划许可证》，《建设用地规划许可证》上记载的土地性质为“公共设施用地”，B公司于2009年4月3日取得《上海市房地产权证》（国有土地使用权证）。
按照我们尽职调查时现行有效的《城市用地分类与规划建设用地标准》（编号为“GB50137-2011”，2012年1月1日实施）规定，“公用设施用地”分为供应设施用地、环境设施用地、安全设施用地、其他公用设施用地等四类，该四类用地并不能用于商业开发。
房地产项目收购财务风险及对策随着经济的发展和城市化进程的加快，房地产行业一直是吸引投资的热门领域。
在房地产市场中，收购已有项目成为了一种常见的投资手段，这种投资方式也伴随着一定的财务风险。
本文将从财务风险的角度出发，探讨房地产项目收购中存在的财务风险，并提出相应的对策。
1.市场风险市场风险是指收购的房地产项目所处的市场环境发生变化，导致其价值下跌或无法获得预期收益的风险。
市场环境的变化可能包括政策变化、经济波动、需求下降等因素。
一旦市场环境出现变化，原本看好的项目可能面临巨大的价值缩水。
2.资金风险资金风险是指收购项目所需资金来源的不确定性。
房地产项目收购通常需要大量资金，如果无法及时筹集到足够的资金，将会导致项目停滞不前，甚至失败。
资金来源的不确定性也可能增加融资成本，给收购方带来更大的财务压力。
3.资产质量风险资产质量风险是指收购项目的实际价值低于预期的风险。
在收购项目之前，往往会进行尽职调查，但是由于信息不对称或者市场环境变化，收购方可能无法准确评估项目的实际价值。
如果最终发现项目的实际价值远低于预期，将会导致投资损失。
4.法律风险法律风险是指收购项目过程中可能面临的法律纠纷风险。
包括土地所有权纠纷、房产权属纠纷、违建隐患等问题。
一旦发生法律纠纷，不仅会增加项目的成本，还可能导致项目停工或者停止营运，对收购方造成较大的损失。
二、战略对策1.多元化投资在面临市场风险时，收购方可以通过多元化投资来分散风险。
不要把所有的鸡蛋放在同一个篮子里，可以同时投资于多个地区、不同类型的房地产项目，以降低市场波动对投资的影响。
2.合理规划资金来源在面临资金风险时，收购方需要合理规划资金来源。
可以引入多元化的融资渠道，包括银行贷款、资本市场融资、与合作伙伴共同投资等方式，以保证资金的充足与稳定。
3.加强尽职调查在面临资产质量风险时，收购方需要加强尽职调查的工作。
通过深入的调查和分析，尽可能获取项目的全部信息，识别项目存在的风险点，降低项目风险对收购方的影响。
房地产项目法律尽职调查报告房地产项目法律尽职调查报告1. 引言本报告旨在对X公司计划收购的房地产项目进行法律尽职调查。
通过对项目相关法律文件、土地使用权及房屋产权的调查分析，评估项目存在的法律风险，为公司决策提供法律咨询和参考。
2. 背景信息2.1 项目概述该房地产项目位于X地区，占地面积X平方米，总建筑面积约X平方米，包括商业楼宇和住宅楼宇。
项目正在建设中，计划于X年完成并投入使用。
2.2 项目所有权项目所有权属于X公司，该公司依法取得土地使用权并具备规划许可证、建设工程许可证等相关手续。
3. 调查内容3.1 土地使用权对土地使用权手续进行调查，确认土地使用权的取得是否合法有效。
查阅相关法律法规，评估项目土地使用权是否受到限制或争议。
3.2 建设规划查阅建设规划文件，评估项目所在区域的规划要求，确认项目的建设规划是否符合相关法律法规要求。
调查项目的建设工程许可证，确认建设规划是否已获得审批通过并具备合法建设条件。
3.3 客体权益调查查阅相关房屋产权证书，核实项目各房屋单位的产权归属及面积。
调查相关土地出让合同、房屋买卖合同等法律文件，评估因土地纠纷、房屋产权纠纷等导致的法律风险。
3.4 协议和合同调查对项目涉及的租赁合同、销售合同、合作开发协议等进行调查，评估合同条款是否合法有效，并注意合同中的风险条款和限制性条款。
3.5 环境保护和土地污染调查项目所在区域的环境保护要求和土地污染情况，评估项目的环境合规性。
根据政府发布的环境保护政策和法规，评估项目是否符合相关要求。
4. 评估结果4.1 法律风险根据调查结果，项目存在的法律风险，并评估风险的严重程度和影响范围。
对各项法律风险提出具体的风险防范措施和建议，为公司决策提供参考。
4.2 合规性意见综合调查结果，对项目的合规性进行评估，并给出合规性的总体意见。
针对项目存在的合规性问题，提出整改建议和辅导措施。
5.本次法律尽职调查报告根据对X公司房地产项目的调查分析，提供了对项目相关法律风险的评估和合规性意见。
房地产项目收购的法律分析建纬律师事务所深圳分所林旭加随着经济的发展,企业间的并购重组已成为一种常态,并成为优化资源配置的一种有效方式。
房地产行业作为国民经济的重要组成部分, 随着经济周期的轮转, 也上演着收购与被收购、重组与被重组的剧幕。
本文试就房地产项目收购涉及的相关法律问题, 进行介绍和分析。
一.房地产项目收购的模式本文所指的房地产项目收购,泛指涉及房产、土地使用权的交易,既包括对房地产公司的房地产和开发项目的收购, 也包括对一般企业的已建房屋建筑物、土地使用权、在建工程的收购;既包括整体收购,也包括部分收购。
从大体上来说,房地产项目的收购模式主要有两种,一种是股权收购,一种是资产收购。
股权收购模式,主要是收购方购买持有该房地产项目的公司 (以下简称“目标公司” 的股权, 通过持有目标公司股权间接持有该房地产项目; 资产收购模式, 主要是指收购方直接购买该房地产项目,购买后收购方直接持有该房地产项目。
两种收购模式虽然涉及的直接交易标的不同,但目的同样是持有和控制该房地产项目。
两种收购模式涉及的法律关系和交易成本各不相同, 这就需要在房地产项目收购的实际操作过程中, 根据拟收购房地产项目的具体情况, 采取合适的收购模式, 使得收购的风险可控和交易成本尽可能降低。
下文拟以房地产开发项目的收购为基础蓝本, 对房地产项目收购展开介绍和分析。
二.股权收购模式的法律分析实践中,房地产开发一般都是以项目公司的形式进行,即在进行房地产项目开发前, 投资方先设立一家公司实体, 然后再以该公司的名义去拿地和进行开发。
该公司除了持有该房地产开发项目外, 一般不再持有其他经营性资产, 在项目开发完成并销售完毕后, 该项目公司将予以注销。
在以项目公司作为开发载体的模式下, 对房地产项目的收购, 多数以股权收购的模式进行。
股权收购,既包括全资和绝对控股型的收购,又包括非控股的参股型收购。
基于此, 股权收购模式又可细分为股权转让方式收购和增资扩股方式收购。
(一股权转让方式在股权转让方式下进行的股权收购,应着重关注以下几点:1. 收购前的资产剥离如目标公司仅持有房地产项目资产,而不持有其他经营性资产,一般情况下,收购这样的目标公司不需在收购前进行资产剥离、重组。
但如果目标公司除持有房地产项目资产外, 还经营其他实业和持有其他经营性资产, 如果收购方的目的仅是想获得目标公司的房地产项目资产, 在这种情况下如要采取股权收购的模式, 则需在收购前对目标公司持有的其他经营性资产和业务进行剥离、重组, 使得目标公司在资产剥离和重组后, 仅持有房地产项目资产。
例如要收购一家同时从事工业品生产和房地产开发的公司,收购方的目的仅是想取得目标公司的房地产开发项目, 而不想目标公司被收购后仍从事工业品生产业务。
在这种情况下, 如要采取股权收购的模式, 则需对目标公司从事工业品生产的经营性资产进行剥离, 可考虑由目标公司的股东或其关联方或其他有意收购的第三方, 收购该经营性资产。
在目标公司转让该经营性资产后, 收购方再收购目标公司的股权, 这样收购后目标公司除持有房地产项目资产外,不再持有其他经营性资产。
2. 交易主体在不同的收购模式下,交易主体即合同的签约主体是不同的。
在股权转让的交易模式下,交易的双方应是收购方和目标公司的原股东, 而非目标公司。
在收购时,收购方可能基于某种考虑, 不想或不能直接以自己的名义去收购, 而是先设立一家壳公司, 然后再以壳公司的名义去收购项目公司。
例如目标公司是中外合资经营企业,依据相关法律规定,境内自然人不能成为中外合资经营企业的股东, 如果收购方是境内自然人, 且收购仅是部分收购而非全资收购, 则不能直接以该境内自然人的名义去收购, 这将违反法律的相关规定。
在这种情况下, 就需要通过一种变通的方法, 来规避法律的这个限制性规定, 可考虑由该境内自然人先设立一家壳公司, 然后再以该壳公司的名义, 收购目标公司的股权, 从而实现该境内自然人对目标公司的间接控股或参股。
此外,以壳公司来运作收购项目,既方便经营管理,又有利于风险控制。
国际上很多大型的专业投资机构所进行的收购, 一般都是采取杠杆收购, 即其用很少的自有资金去收购很大标的额的资产, 差额部分通过对外举债融资来解决, 像这种收购一般都会以壳公司来运作。
由于公司是独立法人,公司对于自身的债务, 独立承担法律责任, 而公司的股东只在出资额内承担责任, 即如果公司的股东已足额缴纳其所认缴的出资, 则股东对公司的债务不需承担任何法律责任。
基于此, 在收购时以壳公司作为收购主体, 并以壳公司的名义对外举债,如果未来发生壳公司不能偿还债务或壳公司破产的情况, 其背后的股东通常也不需承担太大的法律风险。
因此,在进行收购时,要因应不同的情况,来确定以哪个主体作为收购主体,作为合同的签约方,以尽量控制潜在的法律风险和其他风险。
3. 目标公司股权的权属状况股权收购很重要的一点,就是收购后收购方要确保能取得目标公司的股权,这就需要在收购前对目标公司股权的权属状况进行调查,查明目标公司股权是否存在质押和权属纠纷。
如果股权已被质押或存在权属纠纷, 则在收购该等股权后, 收购方可能会丧失该等股权或会引起权属纠纷, 从而蒙受损失。
所以,在以股权转让的方式收购时,应关注目标公司股权的权属状况,以确保收购后的股权权属不发生争议。
4. 目标公司债权债务状况股权转让方式进行的收购,仅涉及目标公司股东层面的变更,目标公司原有的债权债务关系, 并不会因目标公司股东的变更而发生转移, 该等债权债务仍由目标公司享有或承担, 而目标公司的该等债权债务, 最终会影响收购方在收购后对目标公司享有的利益。
虽然目标公司一般除持有房地产项目资产外, 不再持有其他经营性资产业务, 但为控制风险, 亦需对目标公司的现存债权债务进行尽职调查, 以明确目标公司是否存在数额较大的对外担保、对外借款或其他债务和纠纷。
只有完全查明目标公司的债权债务状况, 才能避免潜在的财务风险和法律风险,以免掉进收购陷阱。
5. 房地产项目资产的权属状况收购目标公司股权,最终目的是通过控制目标公司而间接持有房地产项目资产,并通过持有和经营该等资产而获得收益, 而不仅仅是为收购而收购。
因此, 房地产项目资产的权属状况如何,将影响目标公司的经营状况和盈利能力,从而影响收购方日后的收益。
因此, 应关注房地产项目资产的权属状况, 如是已建成的房地产, 则应查明该等房产和土地使用权是否已抵押、土地出让金是否已足额缴纳; 如是在建工程, 则应查明该等在建工程是否已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证, 建设工程是否已验收, 日后办理产权证书是否存在障碍等。
基于收购目的的不同,对房地产项目资产权属状况的关注点也不尽相同,例如收购目的是为持有已建房地产自用, 则除上述关注点外, 还应关注该等房地产是否已租赁给第三方、租期多长、提前解除租约的成本是多少等。
只有进行全面的尽职调查后, 才能做出正确的收购决策。
6. 目标公司其他股东的优先购买权在全资收购或目标公司股东只有一人的情形下,不存在目标公司其他股东对转让方所转让股权的优先购买权问题。
在部分收购目标公司股权的情况下, 如果目标公司的股东有两个或两个以上, 则此时应注意目标公司其他股东享有的优先购买权, 可能会对收购行为造成影响。
依据《公司法》的相关规定,有限责任公司股东在对外转让股权时,在同等条件下, 公司其他股东有优先购买权。
如果损害目标公司其他股东的该等优先购买权, 可能会导致收购行为被法院撤销。
因此,为避免目标公司的其他股东日后对收购行为的有效性提出异议,在进行股权收购时, 应由目标公司股东会对该等股权转让作出决议, 并由其他股东出具放弃优先购买权的声明,以确保股权转让的合法有效性,避免日后发生纠纷。
7. 收购后对目标公司的控制和管理全资收购或控股型收购,收购后收购方在目标公司处于绝对控股的地位,收购方应及时通过改选目标公司董事会和高管人员, 并修订目标公司章程, 规定目标公司的所有重大事项,须经董事会或股东会决议通过,以实现对目标公司的有效控制和管理。
参股型收购,由于收购后收购方不处于控股地位,为维护收购方在目标公司的利益, 需要在收购时, 与目标公司的原股东就收购后目标公司的董事会成员人数和委任、目标公司重大事务的管理等, 作出明确约定。
实际操作中, 一般都会与目标公司原股东明确约定,收购后收购方在目标公司董事会占一定席位, 收购方或其委派董事对目标公司的某些重大事项具有一票否决权等。
通过该等制度安排, 尽量避免目标公司原股东作出有损目标公司利益的行为,从而保护收购方在目标公司中的利益。
8. 收购后的手续办理除外商投资企业及其他相关法律另有规定外,股权转让一般不需相关政府机构的批准, 双方签订股权转让协议后即可发生股权转让的效力。
在股权转让协议生效后, 双方还应及时到工商部门办理工商变更登记, 如不及时办理工商变更登记或不办理工商变更登记, 则可能会对收购方的利益可能会造成损害。
依据《公司法》的相关规定,公司股东名称属于工商登记事项,工商登记事项发生变更的, 应向工商登记部门办理变更登记手续, 未经变更登记的,不得对抗第三人。
根据该规定, 在目标公司股权转让后, 双方不及时办理工商变更登记或不办理工商变更登记, 如果转让方再次将目标股权转让给其他第三方, 并办理了工商变更登记, 则第三人取得目标公司的股权, 原收购方由于未办理工商变更登记, 不得对抗该第三人, 只能追究转让方的法律责任, 而不能对该第三人提出任何抗辩和权利主张。
因此, 在收购目标公司股权后, 应及时办理工商变更登记手续。
此外,在全资收购目标公司股权后,还应及时作出股东会决议,对目标公司的法定代表人、董事、公司章程等做出变更、改选、修改,并及时办理工商变更登记或备案手续,以避免目标公司的原法定代表人、董事等在收购后,作出有损目标公司利益的行为。
9. 收购环节所涉及的税费依据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其施行细则的相关规定,书立、领受产权转移书据和权利、许可证照的单位和个人, 应按规定缴纳印花税。
股权转让合同属于产权转移书据, 据此, 采取股权转让方式来收购, 收购方和被收购方应分别按股权转让价格的万分之五缴纳印花税。
此外,如果股权转让方为个人,依据《中华人民共和国个人所得税法》、《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》 (国税函 [2009]285号及其他相关规定, 个人转让者应按应纳税所得额 (转让收入额减除原值和合理费用后的余额的 20%缴纳个人所得税。
(二增资扩股方式如非全资收购目标公司的股权,则除上述的股权转让方式外,还可以考虑以增资扩股的方式进行, 即收购方以现金或其他资产对目标公司进行增资, 增资后收购方持有目标公司的一定比例的股权。
