下载文档原格式
深圳市场报告
一、市场总体情况
深圳市场是中国重要的商业中心之一，经济实力、市场规模均
居全国前列。
截至2021年6月底，深圳市场共有商铺4.5万余家，商业面积超过1500万平方米，商业业态多样，主要包括批发市场、综合商场、超市等。
二、商圈分析
1.罗湖商圈
罗湖商圈是深圳市最为成熟且繁华的传统商业街区之一。
罗湖
区域内商家以经营电子产品、服饰鞋包、珠宝饰品等为主，同时
也包括美食、珠宝、地产等业态。
2.福田商圈
福田商圈位于深圳中心区域，是深圳新兴的商业中心之一。
福田商圈内有各种大型综合商场、金融机构、公司及中小型商家，成为了购物、休闲和商务活动的重要场所。
3.南山商圈
南山商圈位于深圳市南部，以科技型产业企业为主，包括有多家高校和高新技术企业，吸引了大量年轻人经常到此消费，形成了餐饮、休闲等特色商业业态。
三、市场趋势
虽然受到疫情和消费结构转变的影响，深圳市场的发展也出现了一些波动，但整体来看仍然表现出积极的趋势。
未来，随着数字化、智能化、绿色化等新一轮变革浪潮的到来，深圳市场将在不断升级和创新中持续发展。
四、结论
综合各方面数据分析，深圳市场的规模、消费者需求、商业业态、新一轮变革趋势等各方面因素都带来了市场发展的新机遇和挑战。
建议商家及时了解市场动态和消费者需求，科学分析商业环境，积极创新发展模式，构建持续健康发展的市场生态。
2024年深圳商业地产市场环境分析1. 引言深圳作为中国改革开放的前沿城市，商业地产市场的发展一直备受关注。
本篇文档将通过对深圳商业地产市场环境的分析，来了解其发展现状和未来趋势。
2. 市场规模和发展情况深圳商业地产市场以其庞大的市场规模和迅猛的发展速度而著称。
根据统计数据，深圳商业地产市场的总体规模在过去几年中不断扩大，吸引了大量的国内外投资者和企业。
深圳市政府的有力支持和鼓励政策对商业地产市场的发展起到了积极的推动作用。
政府不断出台相关政策，例如简化审批流程、提供财政支持等，以吸引更多的投资和新项目进入市场。
3. 市场竞争和主要参与者深圳商业地产市场竞争激烈，主要参与者包括国内外知名房地产开发商、大型商业地产公司和一些本地中小型企业。
这些公司之间展开了激烈的竞争，争夺市场份额和优质项目。
大型商业地产公司和国际品牌在深圳市场占据了重要地位。
它们通过引入国际先进的商业模式和品牌，提升了深圳商业地产市场的整体水平。
同时，本地中小型企业也在市场中发挥了重要的作用，通过针对本地消费者的需求，提供有特色的商业项目。
4. 市场趋势与前景深圳商业地产市场的发展趋势与城市经济的发展密切相关。
随着深圳经济的快速增长和人口的不断增加，商业地产市场仍然具有较大的发展潜力。
未来，深圳商业地产市场将继续呈现以下几个趋势：4.1 拓展商业地产项目的多元化为了满足不同人群的需求，深圳商业地产市场将继续拓展多元化的商业地产项目。
除了传统的购物中心和商业街区，更多的商业地产项目将涉足于文化娱乐、教育培训、健康养生等领域。
4.2 提升服务和体验水平随着消费者对品质和体验的要求提升，深圳商业地产市场将更加注重提升服务和体验水平。
通过引入创新的商业模式、提供个性化的服务和打造舒适的购物环境，商业地产项目将更好地满足消费者的需求。
4.3 加强科技与商业地产的融合科技的快速发展对商业地产市场的经营模式和管理方式提出了新的挑战和机遇。
深圳商业地产市场将进一步加强科技与商业地产的融合，通过引入智慧商业、无人零售等新技术，提升商业地产项目的效率和竞争力。
2024年深圳商业地产市场规模分析介绍深圳作为中国的特区城市之一，商业地产市场发展迅速。
本文将对深圳商业地产市场的规模进行分析，并探讨其发展趋势。
市场规模深圳商业地产市场的规模庞大，涉及到各个细分领域，包括购物中心、写字楼、酒店等。
根据最新数据显示，深圳商业地产市场的总面积已经超过X平方公里，占据了城市总面积的X%。
市场价值在X年达到了X亿元人民币，呈现出稳步增长的趋势。
市场细分购物中心购物中心是深圳商业地产市场的重要组成部分。
目前深圳拥有数十个购物中心，其中有多个大型国际知名品牌入驻。
购物中心的商业面积近年来不断扩大，吸引了大量消费者前来购物。
与此同时，购物中心也成为了品牌商家推广产品和服务的理想场所。
写字楼深圳的写字楼市场也非常活跃。
随着越来越多的公司进驻深圳，尤其是科技和金融行业的快速发展，写字楼需求持续增加。
深圳的写字楼集中分布在中心商务区和科技园区，租金水平较高。
但是，由于市场竞争激烈，写字楼市场也面临一定的压力。
酒店深圳作为一个国际化城市，吸引了大量的国内外游客和商务客人。
酒店业在深圳商业地产市场中占据重要地位。
市中心和沿海地区的酒店供应充足，同时也出现了一些高端豪华酒店的建设。
市场发展趋势深圳商业地产市场在未来几年有望继续保持稳定增长。
以下是一些发展趋势的预测：1.商业地产市场将继续向外围地区扩张，以满足人口增长带来的需求。
2.以体验式购物为核心的购物中心将受到更多关注，以吸引年轻消费者。
3.线上线下融合将成为主流，商业地产业主需适应电商和新零售的发展。
4.写字楼市场将受到科技创新企业的推动，对高科技设施和优质办公环境的需求继续增长。
5.酒店业将迎来更多国际品牌的入驻，提升服务和设施水平。
结论深圳商业地产市场是一个充满活力和潜力的市场。
随着深圳经济的发展和城市建设的不断完善，商业地产市场的规模将继续扩大。
了解市场规模和发展趋势，对投资者和业内从业者具有重要意义，可以帮助他们做出明智的决策。
深圳布吉万象汇目录1. 项目简介2. 项目十大看点1 项目简介1.1 项目概况 1.2 项目区位 1.3 项目周边1.1 项目概况：罗湖区布吉片区首家商业综合体• 万象汇是华润置地精心打造的区域型商业标杆项目，将填补布吉片区商业空白。
• 建面达12万㎡的精品商业项目，超过300家商铺，打造成为集潮玩快耍、亲子趣玩、轻奢体验、美食寻觅等多元业态为一体的购物体验中心。
建筑面积 12 万 ㎡ 楼层 5 层， B 1 - L 4 开业时间 2018 年 4 月 26 日 位置深圳市龙岗区布吉翔鸽路 2 号• 地铁： 5 号 线 — 百 鸽 笼站 • 公交：白鸽笼公交接驳站、罗岗 居委会 站、翔鸽路口站、 百丽物流中心站交通1.2 项目区位：罗湖区与龙岗区交接处，辐射罗湖、龙岗双区年轻群体•项目位于布吉中心区，布吉翔鸽路段，与地铁5号线百鸽笼站无缝接驳，周边多个大型住宅生活区，日常生活消费需求巨大。
•华润置地商业管理服务事业部对原万家商业资产重组后新开的第一个项目，也是和信义地产合作开发的第一个项目，对商服事业部探索新商业模式具有里程碑意义；•作为华润置地精心打造的区域型商业标杆项目，将填补布吉片区商业领域的空白，引领该片区近百万居民生活品质的提升。
项目开发背景1.3 周边物业/环境：周边开发成熟，基本为生活区，相关生活配套齐全•项目周边基本为住宅生活区，周边地产项目以项目业主方信义地产集团项目为主，与项目相连的是信义金御半山项目，项目附近的是信义荔山公馆山景住宅。
信义金御半山（项目相连）金稻田学校（项目附近）资料来源： U retail 研究项目相 连住宅旧改楼盘、 生活配套 、学校万科 楼盘万象汇住宅区住宅区、 生活配套百鸽笼地铁站科技 园区1.4 楼层分布：主要以餐饮+服装+生活配套的形式出现• 各楼层多以餐饮+服装+生活配套的形式出现，业态种类配备齐全，体现出了购物中心休闲、体验、购物融合的理念。
竭诚为您提供优质文档/双击可除深圳万象城商业调研考察报告篇一：深圳万象城商业调查报告华润中心·万象城第一部分项目基本情况项目概况华润集团在深圳投资开发的“华润中心”，位于深圳市罗湖金融商务中心区，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积55万平方米，总投资逾40亿港币。
首期项目于20XX年10月破土动工，包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”、国际标准5A甲级写字楼“华润大厦”，已于20XX年12月竣工开业。
二期项目包括君悦酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场和高尚住宅，预计投资逾22亿港元，已于20XX年12月16日开工建设，将于20XX年初落成启用。
位置交通深圳华润中心·万象城位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与"地王大厦"隔深南大道相望。
交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连，周边共有巴士线路30多条。
■华润中心位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域■地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间■与"地王大厦"隔深南大道相望■与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连■周边共有巴士线路30多条■距深圳火车站、罗湖口岸约1000米■距皇岗口岸约5分钟车程■距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程规划设计华润中心由美国RTKL建筑设计公司担纲规划及建筑设计。
华润中心项目占地约8万平方米，总建筑面积约55万平方米，设计车位近3000个。
其中，一期万象城建筑面积达18.8万平方米，停车位1000个，华润大厦建筑面积共约4.2万平方米，停车位682个。
二期项目建筑面积为26万平方米项目整体布局（一）北区本项目的北区，位于深南大道与宝安南路和书城路的交汇处，以标高139米的甲级办公大厦为主体建筑，配合特色购物中心及国际精品时尚店等。
罗湖商务中心招商策略摘要结合罗湖商务中心的特点并参照相似物业嘉里中心的客户分布，我们认为罗湖商务中心的客户群体应该以物流货运、商贸机构、中介机构和金融机构为主力客户。
（写字楼）罗湖商务首席平台（商业）伦巴第风情国际名店伦巴第是意大利的大区，意大利行政划分简单：国家>大区>省>市镇，意大利的行政区划中相当于中国的“省”的被称作“大区”，全国共有二十个大区。
拉齐奥是罗马所在的大区；伦巴第大区的首府是米兰。
米兰是全球有名的服装之都，闻名世界的米兰国际服装节每年举办，米兰给人一直是代表着时尚、潮流、前卫。
伦巴第风情即是意大利风情的缩影，也是米兰情调的放大。
国际时尚商务、休闲、购物中心二楼“国际名品馆”：主要经营国际品牌化妆品、皮鞋皮具、名表、文具及屈臣氏连锁店，满足商务中心自身的功能需求；三楼“时尚潮流馆”：主要经营少女装、淑女装、内睡衣及商量商务、休闲男装；同时在三楼引进比胜客、台湾666快餐、哈根达斯之类中高档饮食，满足写字楼工作人员的饮食需求。
四楼“环球美食坊”：主要经营高级酒楼、韩国或日本料理、蓝山咖啡等，满足较高档次的商务接待及酒店式公寓客户、企业高管的餐饮需求；五楼“运动休闲馆”：主要配套本大厦的会所功能，同时引进纯正的意大利西餐咖啡以及风靡深圳的美容纤体馆SPA。
特别需要说明的是，各区通过观光电梯、扶梯进行连接，形成一个竖筒状主力店，统筹考虑第一层与三层的垂直交通组织，力争使人流从一楼做垂直方向的输送，达到移步换景，功能互补，充分吸引消费者进行关联性消费，形成生生不息的旺场格局。
商业单元面积的划分及组合：建议品牌店从50——200平方米，餐饮从200-500平方米，可以自由组合。
1、具有小资情结的写字楼白领。
行为特征：小资；泡星巴客；穿CK、LV；喝蓝山咖啡；吃哈根达斯。
一个略显骚包的群体。
（其兴趣、特点见附件一、附件二，掌握了他们的心理，对商家的引进有着决定本项目商业成败的作用）。
第一章市场部分一、深圳商业地产宏观环境分析1、深圳宏观经济环境分析根据深圳市2003年国民经济和社会发展统计公报显示深圳国民经济快速增长。
全年市生产总值（GDP）2860.51亿元，年增长17.3%。
全市完成全社会固定资产投资额946.49亿元，增长20.1%。
全年完成地方财政一般预算收入290.84亿元，按可比口径计算，比上年增长15.8%。
居民储蓄存款余额2199.45亿元，比年初增加442.95亿元，增长25.2%。
投资结构不断优化。
进出口贸易保持高速增长，出口总额连续十一年位居全国大中城市榜首。
出口市场多元化，对主要贸易伙伴的出口均大幅上升。
对香港的出口比上年增长44.2%（占出口总额的41.9%），对美国出口增长23.9%（占出口总额的22.2%）。
另增幅较大的有非洲77.2%、大洋洲41.6%、欧盟15国40.9%、俄罗斯81.8%。
高新技术产品出口迅猛增长全年进出口贸易顺差85.25亿美元，全市实际利用外资50.42亿美元，全年在深圳投资的世界500强跨国公司总数累计达98家。
外资进入第三产业的步伐有所加快。
由此可见深圳市的经济一直在平稳中高速发展，这给房地产行业正常高速提供了经济上实现的可能；对外贸易一直是深圳市的经济支柱之一，而对外贸易一直平稳上升状态，给国际会展中心的运行提供了良好的经济基础和资源。
国际会展中心无疑是深圳市国际贸易和交流最好的平台、是深圳市会展经济的实施平台，国际会展中心运行良好能带来大量的国内国际高层次流动人人士，从而为本案提供了消费基础。
全年旅游住宿设施接待过夜游客1448.82万人次，全年经过一线口岸入出境人数1.27亿人次，同比下降1.6%，入出境交通工具1336万辆（艘）次，增长7.0%。
经特区管理线进入特区人数3.24亿人次，增长4.5%，车辆1.03亿辆次。
旅游业无疑对深圳经济的拉动起了非常重要的作用，对于本案商业经营来讲，外来国际国内旅游人员无疑是本案的重要消费者之一；良好的旅游经济无疑给本案提供强有力的支撑。
证券市场进一步调整。
年末深圳证券交易所上市公司505家，挂牌股票627只，其中，A股491只， B股57只。
上市公司市价总值12652.79亿元，下降2.4%。
上市公司流通市值4977.38亿元，下降0.8%。
全年证券市场总成交金额12151.60亿元，下降13.4%。
可见证券市场对资金的吸引仍然乏力，资金流向仍然将以房地产投资与消费为主体。
2、深圳宏观政策环境分析2004年年底，深圳市国土资源局和深圳市城市规划局共同提出，2005年深圳市关内不出让土地使用权，不进行新的土地招标拍买，只对城市区域范围内进行旧城改造，这一政策严格限制了深圳市关内土地的利用程度，使得2005年新开工的建筑面积从根本上受到限制，从而降低房地产供应量。
2005年3月18日深圳市相关银行以及四大国有银行深圳分行指出，在深圳市的金融信贷业务利率按照央行规定的下限执行，不提高深圳市内房地产信贷业务的首期付款成数，但是资格审查将严格进行。
这一信息反映出银行等金融机构对深圳市房地产市场依然充满信心的同时也在最大可能的程度上抵消了来自中央银行政策变动给深圳市房地产市场带来的不利因素。
深圳市2005年4月1日起禁止房地产企业在项目开发没有取得预售许可证以前进行认筹、登记等任何形式的变相预售。
这将造成销售期增长，使得开发商回收资金时间加长。
3、深圳商业地产供需分析深圳市商业开发面积逐步加大，首次商业网点普查结果表明深圳商业网点超过20万个，人均拥有商业面积达到1.02平方米，接近发达国家人均拥有商业面积的水平。
商场规模逐渐加大，功能逐渐由单一的购物场所功能演变成集休闲、娱乐、运动、餐饮、观光、购物为一体多功能商业场所。
目前深圳连锁企业达到4103个，6000平方米以上商场达到294个，面积500平方米以上的中大型网点总面积占全市零售总面积的62.7％。
也就是说，在深圳约3万人就拥有一个大型商场。
自1998年的以来的商业服务地产市场开发情况统计199819992000200120022003根据上述统计数字和对2004年实际开发情，估计2004年商服地产开发面积应该在60万平方米左右。
自1998年以来的商业服务地产空置率统计根据调查和官方资料分析的出目前深圳商业服务地产基本情况如下: 建筑形态上看有58％的商业网点是开在住宅底层，还有2％的商业网点是由工厂改造转变而来的，而只有12％开设在专用商业建筑里。
58%12%其他深圳市商业建筑形态比例从业态上来看，专业店所占比例最高，达到60％，其次是食杂店，为23.2％，便利店为11.5％，而超市为2％。
专业店食杂店便利店超市其他深圳市商业经营范围分布景况结论：市场在可预见的时间内将正常发展；预计2005年的商服地产的空置率上升幅度不会很大，将维持在1.5%左右浮动。
因为2004年12月全面开发导致写字楼供给增加，带动办公经济的发展和总部经济得发展，从而为商业服务地产带来相关的消费者，导致深圳市商业服务地产需求也将有大幅度的提升，因此商业地产消费市场支持依然强劲。
二、红岭片区商业地产环境分析（一）红岭片区总体状况1、片区概况红岭片区位于深圳市罗湖区的最西侧，与福田区为邻，由笋岗路以南、红岭路以东、深南路以北、人民公园路以西的地块围合而成，面积173.67公顷（其中可建设用地167.07公顷，不可建设用地6.4公顷），现有人口大概8万人。
红岭片区是深圳市早期开发的地区之一，开发程度较高。
片区内的开发以居住用地为主，沿主要街道布置有行政办公、商业用地。
片区内总建筑量为368.6万平方米，平均容积率为2.12。
2、片区发展情况红岭片区的开发建设经历了三个阶段：第一阶段：从深圳经济特区建立到20世纪80年代末，红岭工业区、武警部队、广州军区在各自通过行政划拨取得的土地上开发建设，片区内原农村的村民兴建私宅；第二阶段：从20世纪80年代末到90年代中期，政府和片区内的企事业单位投资开发建设了一些规模较大、附带一些配套的居住组团，片区内可建设用地基本上被开发完毕（已建设用地161.95公顷，占可建设用地的97%）；第三阶段：从20世纪90年代中期至今，片区内部分用地受市场冲击进入更新改造，片区的建设发展处于零星改造阶段。
3、片区存在的问题近年来，随着城市建设和经济飞速发展，红岭片区的土地迅速升值，片区内各用地单位为了攫取土地价值，自发改造的现象日趋频繁，零星的改造导致了诸多问题。
片区用地结构散乱、开发强度大片区内用地单位多达186家，平均每家用地面积不足1公顷，用地结构零碎杂乱。
可建设用地已基本开发完毕，建筑覆盖率高，容积率高。
零星的、以居住用地为主要方向的改造，造成公共配套设施不能满足需求随着深圳城市的迅速发展，红岭片区身处市中心，土地迅速升值。
片区内各用地单位自我改造的冲动特别强烈，且改造的方向以高容积率的商品住宅为主。
高强度开发使得片区内人口密度不断增大，公共配套设施不能满足需求，区内居民生活质量下降。
根据《深圳市城市规划标准与准则》的规定，特区内人均居住用地标准为18-22平方米/人，公共绿地标准为15平方米/人。
教育、文化等方面的配套设施，虽然在数量上基本符合《深圳市城市规划标准与准则》的规定，但分布不均衡，主要分布在片区的南侧（宝安南路以东及深南路沿线的区域）。
幼儿园、托儿所一类的设施没有达到《深圳市城市规划标准与准则》的规定，缺乏独立的用地，室外活动场所不足。
道路交通设施不足、交通条件差道路交通系统的布局及结构不合理是各地旧城区普遍存在的问题。
红岭片区受用地零碎、布局结构不合理以及早期建设缺乏系统规划的控制与引导等因素的影响，片区内停车场地缺乏，道路布局零乱、系统性差，路网密度及道路面积率等指标低于标准要求，尤其是支路网密度仅1.33 km/km2远低于《深圳市城市规划标准与准则》规定的3.0～4.0 km/km2的要求。
零敲碎打、高强度开发的改造模式加剧了片区内的交通压力，交通流量过度向片区内主要道路汇集，使得交通拥挤与堵塞现象愈发严重。
片区内部整体环境质量较差，缺乏必要的公共活动空间在相当长的时期里，红岭片区的改造未受到应有的重视，缺乏整体的规划与控制，整体环境差成为片区重要的问题之一。
近年来开发的若干小区只注重自身的小环境规划，而且是封闭的，小区外的居民无法共享。
整个红岭片区的整体环境较差，公共绿地严重不足、缺乏公共活动空间成为长期困扰环境质量的重要因素。
4、蔡屋围C F D特征在蔡屋围（此处包括了深南路北侧沿线，并且紧靠红岭片区的部分地方），集中了中国人民银行深圳分行、深圳证券交易所、中国工商银行深圳分行、中国建设银行深圳分行、中国农业银行深圳分行、深圳发展银行、不远处的中国银行深圳分行，金融机构密度非常高，同时，蔡屋围上深圳证券交易所也在很大程度上是中国经济的晴雨表。
如果说高新区赚钱、中心区花钱，那么蔡屋围就是收钱了，深圳新增货币也通过这里分发到各区。
因此是深圳当之无愧的CFD 蔡屋围方圆一公里以内，为深圳金融活动的活跃区，聚集了很多金融从业人员，他们的消费能力较高，深圳书城以及刚落成不久的万象城是他们主要消费的场所。
对于那些收入中等的白领来说，到万象城这样高消费的场所消费恐怕压力会比较大，所以他们会更多选择到东门、华强北等这样的消费场所消费。
结论：深圳证券交易所是深圳金融心脏，发展银行大厦等金融机构云集在蔡屋围CFD。
深圳书城是深圳图书消费中心。
深圳大剧院是深圳重要的文化设施。
以地王大厦为标志，蔡屋围CFD是深圳高档办公中心。
华润万象城是蔡屋围CFD商业主要设施，华润万象城具有成为商业旗舰的潜力。
5、片区的规划蔡屋围老村改造蔡屋围改造工程总占地4.6万平方米，规划建筑面积30余万平方米。
经过两年多的谈判，村里选择与京基地产、人民银行合作开发。
改造工程今年年底动工，预计2007年完工，届时，这块集体土地将变成国有土地。
打造深圳的“华尔街”罗湖政府提出了金融中心区改造新思路：在以人民银行为核心的约14公顷范围内，拆除15万平方米的旧建筑，对金融商务设施进行重新布局，以吸引更多的内地、香港和国际金融机构落户，打造深圳的金融服务中心、资金集散中心、金融信息中心和金融监控中心，使蔡屋围金融中心区成为名副其实的深圳“华尔街”。
改造首先启动南北两个街区。
据介绍，蔡屋围金融中心改造范围，将以人民银行为核心，西至红岭路、南至深南路、北至红宝路、东侧与公安局用地相邻，面积约14公顷。
改造思路包括：将人民银行办公建筑扩大2万平方米，强化人民银行金融核心地位；新建住宅及配套建筑约16万平方米，办公或商务公寓建筑约9.5万平方米，商场建筑面积约2万平方米。
规划范围内的大剧院及环宇酒店地块作为保留地块。
