冯浩主编《房地产开发会计》-第一章PPT课件
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房地产会计_第一章__总论
第二节 房地产开发企业的会计核算
房地产开发企业会计核算的对象是房地
产业从事房地产开发建设、出售等经营 过程中的资金运动。这些资金运动具体 表现为六大会计要素：即资产、负债、 所有者权益、收入、费用和利润。房地 产业的会计核算，就是对上述六大会计 要素的增减变动进行监督、核算和反映。
一、房地产开发企业会计核算特点
三、房地产开发企业的经营特点
1、开发经营的计划性。 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控 制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理 “六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2、开发产品的商品性。 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合 同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。 3、开发经营业务的复杂性。 所谓复杂性包括两个方面： (1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应 的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设 计、施工、销售到售后服务全过程。 (2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料 物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单 位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品 等与委托单位和承租单位发生经济往来。
二、房地产开发企业的会计科目
（一）设置原则 1、统一性与灵活性相结合 《企业会计准则》，增设或合并 2、通用性与专属性相结合 完全专属性科目：“开发产品”“周转房”“开发 成本”“开发间接费用” 内容专属性科目：“预收账款” 通用会计科目 简易型和复杂性相结合
房地产开发企业会
顺序号 编号 科目名称 一、资产类 1 1001 库存现金 2 1002 银行存款 3 1012 其他货币资金 4 1101 交易性金融资产 5 1121 应收票据 6 1122 应收账款 71123 预付账款 8 1131 应收股利 9 1132 应收利息 10 1221 其他应收款 11 1231 坏账准备 12 1401 材料采购 13 1402 在途物资 14 1403 原材料 15 1404 材料成本差异
房地产开发企业会计 第1章 房地产开发企业会计概述
一、可靠性
(一)
保证会计信息的完整性
(二)
会计信息应当是中立的
(三)
以实际发生的交易或者事项为依据进行确认、计量
二、相关性
相关性要求企业提供的会计信息应当与投资者等财务报告 使用者的经济决策需要相关,有助于投资者等财务报告使用者 对企业过去、现在或者未来的情况做出评价或者预测。
会计信息是否有用,是否具有价值,关键是看其与使用者的 决策需要是否相关,是否有助于决策或者提高决策水平。相关 的会计信息应当能够有助于使用者评价企业过去的决策,证实 或者修正过去的有关预测,因而具有反馈价值。
又如通常情况下,关联交易只要交易价格是公允的,关联交易属于正常交易,按照准则规定进行确 认、计量、报告;但是在某些情况下,关联交易有可能会出现不公允,虽然这个交易的法律形式没有问 题,但从交易的实质来看,可能会出现关联方之间转移利益或操纵利润的行为,损害会计信息质量。由 此可见,在会计职业判断中,正确贯彻实质重于形式原则至关重要。
一、房地产的含义 房地产通常以建筑物与土地合一的形态存在。
土地
• 土地是房地产的基础,具有有用性、稀缺性等特点。
• 建筑物必须建造在土地上,在实物形态上与土地连为一体,但建筑物 建筑物 有很强的独立性,在许多情况下可以把它单独作为一种资产看待。
二、房地产开发企业的业务范围
01
土地开发(土地一级整理);
会计确认、计量和报 告时保持应有的谨慎,不应高估资产或者收益、低估负债或者 费用。
在市场经济环境下,企业的生产经营活动面临着许多风险 和不确定性,如应收款项的可收回性、固定资产的使用寿命、 无形资产的使用寿命、售出存货可能发生的退货或者返修等。 会计信息质量的谨慎性要求,需要企业在面临不确定性因素的 情况下做出职业判断时,保持应有的谨慎,充分估计到各种风险 和损失,既不高估资产或者收益,也不低估负债或者费用。
房地产开发企事业会计第1章
资产是指过去的交易或者事项形成的并由企 业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业 带来经济效益。
分类：流动资产、非流动资产。 2. 负债
负债是指企业由过去的交易或事项形成的、 预期会导致经济利益流出企业的现时义务。
分类：流动负债、非流动负债。
3.所有者权益
所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有 者享有的剩余权益。 包括：实收资本、资本公积、 盈余公积、未分配利润。
会计主体在会计核算过程中采用某种货币作 为计量单位，计量、记录和报告会计主体的生产 经营活动。 在我国境内，一般应以人民币作为记账本位 币。
1.2.2 会计核算的基础
企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、 计量和报告。 凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当 负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当 期的收入和费用，计入利润表；凡是不属于当期 的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应 当作为当期的收入和费用。
1 总 论
1.1 会计概述 1.1.1 会计的概念 会计是以货币为主要计量单位，以提高 经济效益为主要目标，运用专门方法对一个 单位的经济活动进行全面、综合、连续、系 统的核算和监督，提供会计信息，并随着社 会经济的日益发展，逐步开展预测、决策、 控制和分析的一种经济管理活动。
1.1.2 会计的职能：核算、监督 1.核算
(2)不同企业相同会计期间可比(横向可比) 不同企业同一会计期间发生的相同或者相似 的交易或者事项,应当采用规定的会计政策，确 保会计信息口径一致、相互可比。
1.3.5实质重于形式
企业应当按照交易或者事项的经济实质进
行会计确认、计量和报告，不仅仅以交易或
者事项的法律形式为依据。
1.3.6重要性
企业提供的会计信息应当反映与企业财务 状况、经营成果和现金流量等有关的所有重
分类：流动资产、非流动资产。 2. 负债
负债是指企业由过去的交易或事项形成的、 预期会导致经济利益流出企业的现时义务。
分类：流动负债、非流动负债。
3.所有者权益
所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有 者享有的剩余权益。 包括：实收资本、资本公积、 盈余公积、未分配利润。
会计主体在会计核算过程中采用某种货币作 为计量单位，计量、记录和报告会计主体的生产 经营活动。 在我国境内，一般应以人民币作为记账本位 币。
1.2.2 会计核算的基础
企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、 计量和报告。 凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当 负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当 期的收入和费用，计入利润表；凡是不属于当期 的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应 当作为当期的收入和费用。
1 总 论
1.1 会计概述 1.1.1 会计的概念 会计是以货币为主要计量单位，以提高 经济效益为主要目标，运用专门方法对一个 单位的经济活动进行全面、综合、连续、系 统的核算和监督，提供会计信息，并随着社 会经济的日益发展，逐步开展预测、决策、 控制和分析的一种经济管理活动。
1.1.2 会计的职能：核算、监督 1.核算
(2)不同企业相同会计期间可比(横向可比) 不同企业同一会计期间发生的相同或者相似 的交易或者事项,应当采用规定的会计政策，确 保会计信息口径一致、相互可比。
1.3.5实质重于形式
企业应当按照交易或者事项的经济实质进
行会计确认、计量和报告，不仅仅以交易或
者事项的法律形式为依据。
1.3.6重要性
企业提供的会计信息应当反映与企业财务 状况、经营成果和现金流量等有关的所有重
房地产开发企业会计处理()演示课件-精选.ppt
理完毕后，依据银行加盖受理章的《现金缴款单》或银行《进账单回单》 的金额分两步进行账务处理
借：银行存款——验资户 贷：实收资本
（2） 待公司成立后，开设基本存款账户，需将临时存款账户的资金转入 基本存款账户 借：银行存款——xx银行（基本户） 贷：银行存款——xx银行（验资户）
精品
• 2、投资者以非货币财产出资
•
借：开发成本——土地开发——土地征用及拆迁补偿费
•
贷：银行存款
• 前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项 目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，三通一平（水通、电通、路通、 场地平整费）等。
•
•
借：开发成本——土地开发
•
贷：银行存款
•
•
D、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税（依据印花税完税凭证和
付款证明）会计处理为：
•
•
借：管理费用——印花税
•
贷：银行存款
精品
• （3）自建用房的土地使用权
•
A、（支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据
和银行转款手续）会计处理为：
房地产开发企业会计与纳税实务
企业设立及获取土地开发建设阶段
精品
房地产开发企业的开发经营流程
•
设立企业 获取土地阶段 房地产开发建设
转让及销售房地产
持有房地产
精品
第一章 企业设立阶段会计账务处理
一、注册资本的核算
1、投资者以货币出资 （1） 房地产开发企业收到投资人投入的货币资金，应在工商登记手续办
•
•
A、（支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据
和银行转款手续）会计处理为：
借：银行存款——验资户 贷：实收资本
（2） 待公司成立后，开设基本存款账户，需将临时存款账户的资金转入 基本存款账户 借：银行存款——xx银行（基本户） 贷：银行存款——xx银行（验资户）
精品
• 2、投资者以非货币财产出资
•
借：开发成本——土地开发——土地征用及拆迁补偿费
•
贷：银行存款
• 前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项 目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，三通一平（水通、电通、路通、 场地平整费）等。
•
•
借：开发成本——土地开发
•
贷：银行存款
•
•
D、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税（依据印花税完税凭证和
付款证明）会计处理为：
•
•
借：管理费用——印花税
•
贷：银行存款
精品
• （3）自建用房的土地使用权
•
A、（支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据
和银行转款手续）会计处理为：
房地产开发企业会计与纳税实务
企业设立及获取土地开发建设阶段
精品
房地产开发企业的开发经营流程
•
设立企业 获取土地阶段 房地产开发建设
转让及销售房地产
持有房地产
精品
第一章 企业设立阶段会计账务处理
一、注册资本的核算
1、投资者以货币出资 （1） 房地产开发企业收到投资人投入的货币资金，应在工商登记手续办
•
•
A、（支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据
和银行转款手续）会计处理为：
冯浩主编《房地产开发企业会计》 第二章课件
第四节 其他货币资金的核算
一、其他货币资金账户的设置 其他货币资金是指存放地点和用途与现金和银行存 款不同的各种货币资金。房地产开发企业的其他货 币资金，包括外埠存款、银行汇票存款、银行本票 存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资 款等。为了反映其他货币资金的增减变动和结余情 况，企业应设置“其他货币资金”总账账户，本科 目借方记其他货币资金的增加额，贷方记其他货币 资金的减少额，期末有借方余额，反映企业持有的 其他货币资金。
货币资金控制原则严格职责分工不相容原则实行交易分开不得坐支实施内部稽核实施定期轮岗国家有关货币资金管理的规定现金管理办法银行存款管理制度货币资金内部控制规定现金使用范围库存现金限额不准坐支现金一般存款账户转账现金缴存专用存款账户特定用途基本存款账户日常转账现金收付临时存款账户转账与现金收付库存现金账户核算企业库存现金的收付和结存情况
第三节 外币收支业务的核算
一、外币业务概述和账户设置 外币业务是指以记账本位币以外的其他货币进行款 项收付、往来结算和计价的经济业务。主要包括企 业购买或销售以外币计价的商品或者劳务、借入或 借出外币资金、承担或清偿以外币计价的债务等。 我国的《企业会计准则第19号——外币折算》规定， 企业对于发生的外币交易，应当将外币金额折算为 记账本位币金额。通常以人民币进行商品和劳务的 计价和结算的企业应选择人民币为记 其他货币资金一般业务的会计处理为：企业 设立或增加其他货币资金，借记“其他货币 资金”科目，贷记“银行存款”科目；支用 其他货币资金，借记有关科目，贷记本科目。 不同的其他货币资金，其特征和业务各不相 同，以下分别介绍其他货币资金具体业务的 会计处理：
（三）银行本票结算的会计处理 银行本票是申请人将款项交给银行、由银行签发给 凭以办理转账结算或支取现金的票据。企业向银行 提交“银行本票申请书”并将款项交存银行、取得 银行本票后，应根据银行盖章退回的申请书存根联， 借记“其他货币资金——银行本票”科目，贷记 “银行存款”科目： 企业使用银行本票后，根据发票账单等有关凭证， 借记“材料采购”或 “原材料”等科目，贷记“其 他货币资金——银行本票”科目： 因银行本票超过付款期等原因而要求退款时，应 填制进账单连同本票一并送交银行，根据银行盖章 退回的进账单第一联，借记“银行存款”科目，贷 记“其他货币资金——银行本票”科目
【房地产开发会计(第三版)配套PPT】第一章
开发企业在符合收入确认条件前无法确认为收入，预收账款余额
比较大。
•
（三）收入核算的特殊性
• 由于房地产开发企业的特殊性，使其收入核算有收入多样性、收入确认 的特殊性和各期收入的波动性等特点。
• 1、收入类型的多样性。
• 2、收入确认的特殊性。
• 3、各期收入的波动性。
•
（四）成本核算的特殊性
• 房地产开发企业的成本既不是完全成本，也不是制造成本，成本核算有 其特殊性。
对征用或受让的土地按城市总体规划进行地面平整、建筑物拆除、底下管 道铺设和道路、基础设施的建设，将“生地”变为“熟地”，以便扩大对 土地的有效使用范围，提高土地的利用程度，满足不断发展的社会生产和 人民生活的需要。
房地产开发企业经营活动的主要业务
• 2、房屋的开发与经营
• 房屋的开发是指在已经开发建设完工的土地上继续 进行房屋建设，其业务范围包括：可行性研究、规 划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等工作内 容。房地产开发企业对于已开发完成的房屋，按其 用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代 建房等。
构成有一定的差异。
房地产开发项目投资费用估算
• 对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费 用，由开发成本和开发费用两大部分组成：
• (一)开发成本 • 开发成本一般包括以下八项内容 • 1、土地使用权出让金 • 2、土地征用及拆迁安置补偿费 • 3、前期工程费 • 4、建安工程费
房地产开发项目投资费用估算
五、房地产开发项目投资估算的作用
• 1、是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据； • 2、是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依
据； • 3、是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依
管理课件房地产开发企业会计资料讲解
•房屋开发成本中的配套设施费用，是指不能有偿转让的开 发小区内公共配套设施发生的支出。其会计处理方法为： （1）配套设施与商品房同步建设，发生的公共配套设施费 能分清受益对象的，应直接计入“开发成本——房屋开发” 账户的“公共配套设施费”成本项目；如果发生的配套设 施费用，不能分清受益对象的，应先在“开发成本——配 套设施开发”账户的借方归集，待公共配套设施竣工时， 再从其贷方分配结转计入“开发成本——房屋开发”账户 的借方；（2）若公共配套设施与商品房非同步建设，即商 品房已建成出售，而配套设施尚在建设之中，未全部完成， 为及时结转已完商品房成本，对应负担的配套设施费，按 规定报批后可采用预提方法，预先计入商品房成本。待公 共配套设施完工后，按配套设施工程的实际支出数，冲销 已预提的配套设施费，并调整有关成本核算对象的成本。
•[例4-7]万华房地产开发公司将清园开发小
区中的一幢商品住宅工程出包给市建二公司。
工程已全部完工，市建二公司提交“工程价
款结算单”，工程价款共计8 000 000元，已
预付5 000 000元。经审查同意，支付余款， 作如下会计处理：
•借：开发成本——房屋开发
8 000 000
• 贷：银行存款
3 000 000
•企业有偿转让或出售开发产品，应于每月终了，结 转对外转让、销售和结算开发产品的实际成本。结转 时，借记“经营成本”账户，贷记“开发产品”账户。
•企业如果是采用分期收款结算方式销售开发产品， 在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销售合同 时，应将分期收款开发产品的实际成本，自“开发产 品”账户转入“分期收款开发产品”账户：借记“分 期收款开发产品”账户，贷记“开发产品”账户。
•（1）用银行存款支付拆迁补偿费等：
房地产企业会计课件第一讲房地产开发企业会计概述PPT文档共34页
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 自己的 无知。 ——笛 卡儿
房地产企业会计课件第一讲房地产开发 企业会计概述
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不易确 定之处 始终存 在着危 险。— —塞·约翰逊 4、权力会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走。— —莎士 比
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 自己的 无知。 ——笛 卡儿
房地产企业会计课件第一讲房地产开发 企业会计概述
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不易确 定之处 始终存 在着危 险。— —塞·约翰逊 4、权力会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走。— —莎士 比
第一章 总论 《房地产开发企业会计》PPT课件
房地产开发企业会计
1
房地产的涵义
2
房地产开发企业的业务范围
3
房地产开发产品的特点
4
房地产开发企业会计的性质
1
房地产的涵义
1 广义：土地、建筑物以及自然资源
2 狭义：土地、建筑物和固着在土地、建筑物上不可
分离的部分及其衍生的权利与义务关系的总和。
3 房地产存在形态：
土地、建筑物和房地合一
2
房地产开发企业的业务范围
作为社会主义市场经济中的创造价值的一员，房地产开发企业会计 应采用权责发生制。
会计信息质量要求
可靠性 相关性 可比性 可理解性 实质重于形式 谨慎性 重要性 及时性
会计要素及确认与计量原则
资产的定义及其确认条件 负债的定义及其确认条件 所有者权益的定义及其确认条件 收入的定义及其确认条件 费用的定义及其确认条件 利润的定义及其确认条件 会计要素计量属性及其应用原则
6
利润的定义及其确认条件
定义：是指企业在一定会计期间的经营成果。 来源构成：包括收入减去费用后的净额、直接计入 当期利润的利得和损失等。 确认条件：利润的确认主要依赖于收入和费用以及 利得和损失的确认，其金额的确定也主要取决于收 入、费用、利得、损失金额的计量。
7
会计要素计量属性及其应用原则
会计要素的计量属性
现值 可变现净值 重置成本 历史成本 公允价值
7
会计要素计量属性及其应用原则
计量属性的应用原则
基本准则规定，一般应当采用历史成本，采用重置成本、可变现净值、现值、 公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。而 企业会计准则体系适度、谨慎地引入公允价值这一计量属性。 房地产商品具有生产周期长，资金占用量大且周转率低的特点，在经济大环 境不景气的条件下，房地产市场会受到很大的冲击，销售停滞、存货积压， 其开发的产品可能不存在活跃的市场同时公允价值也不好取得。而房地产开 发企业存在较多的债务重组业务时，需要使用公允价值对换出存货进行计量， 更应该适度、谨慎处理。
1
房地产的涵义
2
房地产开发企业的业务范围
3
房地产开发产品的特点
4
房地产开发企业会计的性质
1
房地产的涵义
1 广义：土地、建筑物以及自然资源
2 狭义：土地、建筑物和固着在土地、建筑物上不可
分离的部分及其衍生的权利与义务关系的总和。
3 房地产存在形态：
土地、建筑物和房地合一
2
房地产开发企业的业务范围
作为社会主义市场经济中的创造价值的一员，房地产开发企业会计 应采用权责发生制。
会计信息质量要求
可靠性 相关性 可比性 可理解性 实质重于形式 谨慎性 重要性 及时性
会计要素及确认与计量原则
资产的定义及其确认条件 负债的定义及其确认条件 所有者权益的定义及其确认条件 收入的定义及其确认条件 费用的定义及其确认条件 利润的定义及其确认条件 会计要素计量属性及其应用原则
6
利润的定义及其确认条件
定义：是指企业在一定会计期间的经营成果。 来源构成：包括收入减去费用后的净额、直接计入 当期利润的利得和损失等。 确认条件：利润的确认主要依赖于收入和费用以及 利得和损失的确认，其金额的确定也主要取决于收 入、费用、利得、损失金额的计量。
7
会计要素计量属性及其应用原则
会计要素的计量属性
现值 可变现净值 重置成本 历史成本 公允价值
7
会计要素计量属性及其应用原则
计量属性的应用原则
基本准则规定，一般应当采用历史成本，采用重置成本、可变现净值、现值、 公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。而 企业会计准则体系适度、谨慎地引入公允价值这一计量属性。 房地产商品具有生产周期长，资金占用量大且周转率低的特点，在经济大环 境不景气的条件下，房地产市场会受到很大的冲击，销售停滞、存货积压， 其开发的产品可能不存在活跃的市场同时公允价值也不好取得。而房地产开 发企业存在较多的债务重组业务时，需要使用公允价值对换出存货进行计量， 更应该适度、谨慎处理。
房地产开发企业会计课件 第1章 房地产开发企业会计概述
新准则下的企业会计实务
房地产开发企业会计
第一章 房地产开发企业概述
第一节 房地产的概念、特点及发展
1.1.1房地产业和房地产的概念
房地产业是从事房地产开发、建设、经营、管理 和服务的综合性行业，其按国民经济体系划分属 第三产业。
房地产开发企业的经营活动是根据城市建设的总 体规划和经济、社会发展计划的要求，以土地开 发和房屋建设为对象，选择一定区域内的建设用 地，按照使用性质，有计划、有步骤地进行的房 地产开发和建设。
房地产有三种存在形式： ①单纯的土地； ②单纯的建筑物； ③土地和建筑物结合的“房地”。
就物资形态而言，房产与地产结合在一起。 从经济形态上看，其经济内容和运行过程也具有内在整体
性和统一性。
1.1.2 房地产的特点
1．房地产位置的固定性。 2．房地产使用的长期性。 3．房地产的个别性。 4．房地产价值的高昂性。 5．房地产的有限性。 6．房地产保值增值的稳定性。
3．配套设施开发和建设。指根据城市建设总体 规划开发建设的大型配套设施项目，包括市政、 公用、动力、通讯等城市基础设施建设，也包括 开发开发小区内营业性公共配套设施、非营业性 配套设施、公共配套设施等。
4．代建工程开发和建设。指房地产开发企业接 受当地政府和其他单位委托，代为开发的各种工 程项目，包括土地开发工程、房屋建设工程、道 路敷设工程，供热、供气、供水管道以及其他市 政公用的设施等。
1.1.3 我国房地产业的发展
第二节 质
房地产开发是指以房屋、土地为对象的经营活动。
房地产开发企业，是指从事房地产开发、经营、 管理以及接受委托承包维修、装饰等业务，具有 独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负 盈亏的经济组织。
房地产开发企业会计
第一章 房地产开发企业概述
第一节 房地产的概念、特点及发展
1.1.1房地产业和房地产的概念
房地产业是从事房地产开发、建设、经营、管理 和服务的综合性行业，其按国民经济体系划分属 第三产业。
房地产开发企业的经营活动是根据城市建设的总 体规划和经济、社会发展计划的要求，以土地开 发和房屋建设为对象，选择一定区域内的建设用 地，按照使用性质，有计划、有步骤地进行的房 地产开发和建设。
房地产有三种存在形式： ①单纯的土地； ②单纯的建筑物； ③土地和建筑物结合的“房地”。
就物资形态而言，房产与地产结合在一起。 从经济形态上看，其经济内容和运行过程也具有内在整体
性和统一性。
1.1.2 房地产的特点
1．房地产位置的固定性。 2．房地产使用的长期性。 3．房地产的个别性。 4．房地产价值的高昂性。 5．房地产的有限性。 6．房地产保值增值的稳定性。
3．配套设施开发和建设。指根据城市建设总体 规划开发建设的大型配套设施项目，包括市政、 公用、动力、通讯等城市基础设施建设，也包括 开发开发小区内营业性公共配套设施、非营业性 配套设施、公共配套设施等。
4．代建工程开发和建设。指房地产开发企业接 受当地政府和其他单位委托，代为开发的各种工 程项目，包括土地开发工程、房屋建设工程、道 路敷设工程，供热、供气、供水管道以及其他市 政公用的设施等。
1.1.3 我国房地产业的发展
第二节 质
房地产开发是指以房屋、土地为对象的经营活动。
房地产开发企业，是指从事房地产开发、经营、 管理以及接受委托承包维修、装饰等业务，具有 独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负 盈亏的经济组织。
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❖ 3．城市基础设施和公共配套设施的开发
❖ 城市基础设施和公共配套设施的开发是指根据城市
建设总体规划开发建设的- 大配套设施项目 。
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房地产开发企业经营活动的主要业务
❖ 4．代建工程的开发
❖ 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托， 代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、房 屋建设工程、道路眼敷设、供水、供汽、供热管道 以及其他市政公用的设施等。
❖ 有的房地产开发企业除了开发经营以上各项业务外，
还从事工业、商业、饮食业、旅游服务业以及商品
房售后服务等多种经营业务。
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二、房地产开发企业的经营特点
❖ 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。 其经营特点主要有以下几点：
❖ 1、开发经营的计划性 ❖ 2、开发产品的商品性 ❖ 3、开发经营业务的复杂性
体规划进行地面平整、建筑物拆除、底下管道铺设
和道路、基础设施的建设，将“生地”变为“熟
地”，以便扩大对土地的有效使用范围，提高土地
的利用程度，满足不断发展的社会生产和人民生活
的需要。
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房地产开发企业经营活动的主要业务
❖ 2、房屋的开发与经营
❖ 房屋的开发是指在已经开发建设完工的土地上继续 进行房屋建设，其业务范围包括：可行性研究、规 划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等工作内 容。房地产开发企业对于已开发完成的房屋，按其 用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代 建房等。
计所要核算和监督的内容。房地产开发企业会计的
对象取决于房地产开发企业的经济活动的内容及特
点，并受到会计职能的制约。如前所述，房地产开
发企业的主要经济活动是从事房地产开发、经营、
管理和服务，会计的基本职能是核算和监督，所以，
房地产开发企业会计的对象则是房地产开发企业的
各项开发、经营、管理和服务过程中能够用货币表
❖ 5、基础设施费
❖ 6、公共配套设施费
❖ 7、不可预见费
❖ 8、开发期间税费
（二）开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、 销售费用和财务费用。
1、管理费用
2、销售费用
3、财务费用
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房地产开发项目投资费用估算
❖ （三）投资与成本费用估算结果的汇总
❖ 为了便于对房地产建设项目各项支出进行 分析和比较，常把估算结果以汇总表的形 式列出，格式略。
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二、房地产开发企业会计的具体对象
❖ 资金运动作为会计的对象，只是对房地产开发企业会计对象 的一般的、抽象的描述。为了便于对资金运动进行确认、计 量、记录和报告，有必要对会计对象按照其经济特征进行分 类，即将会计对象具体化，这就是会计要素。
❖ （一）资产
❖ 资产是指过去的交易、事项形成并由企业拥有或者控制的资 源，该资源预期会给企业带来经济利益。资产是房地产开发 企业经营的物质基础和前提条件。资产按其流动性可分为流 动资产、长期投资、固定资产、无形资产、投资性房地产和 其他资产。
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房地产开发项目投资费用估算
❖ 对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用， 由开发成本和开发费用两大部分组成：
❖ (一)开发成本 ❖ 开发成本一般包括以下八项内容 ❖ 1、土地使用权出让金 ❖ 2、土地征用及拆迁安置补偿费 ❖ 3、前期工程费 ❖ 4、建安工程费
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房地产开发项目投资费用估算
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房地产开发企业的经营特点
❖ 4、开发建设周期长，投资数额大 ❖ 5、经营风险大 ❖ 6、房地产品保值、增值性
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三、房地产开发项目投资费用估算
❖ 房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土 地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理 费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全 部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变 化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而 有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投 资和费用构成有一定的算的作用
❖ 1、是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据； ❖ 2、是确定设计任务书的投资额和控制初步设
计概算的依据； ❖ 3、是可行性研究和在项目评估中进行技术经
济分析的依据。
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第二节 房地产开发企业会计的对象
❖ 一、 房地产开发企业会计的一般对象
❖ 房地产开发企业会计的对象是指房地产开发企业会
商铺以及文教、办公、体育用房等；地产是指土地 财产，包括土地和地下各种基础设施，如供水、供 电、供汽、供热、排水、排污等地下管线以及地面 道路等。
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房地产开发企业经营活动的主要业务
❖ 房地产开发企业进行的主要业务有：
❖ 1、土地的开发与经营
❖ 土地是城市建设及房地产开发的前提和首要条件。
土地开发和建设是指对征用或受让的土地按城市总
现的经济活动，也就是房地产开发企业再生产过程
中的资金运动。
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房地产开发企业会计的一般对象
❖ 房地产开发企业的资金运动过程，是指房地产开 发企业将筹措的资金从货币形态转化为其它形态， 通过销售，又回到货币形态的不断循环过程。
❖ 从投资运动的全过程看，房地产开发企业投资必 然按其内在的时序，依次通过资金筹集阶段、投 资分配阶段、投资实施阶段、投资回收与增值阶 段等四个首尾相接、环环相扣的阶段。这些阶段， 前一阶段为下阶段创造条件，而下个阶段必须在 前一阶段的基础上进行。房地产开发企业投资只 有依次经过这四个阶段，才能完成一次周转形成 一个完整的运动周期。 （如下图）
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房地产开发企业会计的具体对象
❖ （二）负债
❖ 负债是指过去的交易或事项形成的现时义务，履行 该义务预期会导致经济利益流出企业。负债按其流 动性分为流动负债和长期负债。
❖ （三）所有者权益
❖ 所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者享有 的剩余权益，其金额为资产减去负债后的余额。所 有者权益包括所有者投入的资本、直接计入所有者 权益的利得和损失、留存收益。
房地产开发企业会 计
第一章 总 论
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通过对本章的学习，应该能够：
❖ 1、了解房地产开发企业的性质及经营特点
❖ 2、掌握房地产开发企业会计的要素及特点
❖ 3、熟悉房地产开发企业会计的任务
❖ 4、清楚房地产开发企业会计工作的组织
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2
第一节 房地产开发企业概述
❖ 一、房地产开发企业经营活动的主要业务 ❖ 房地产是房产与地产的总称。 ❖ 其中：房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、