某物业公司维修服务工作手册

工程维修工作手册编制：审核：批准：编制单位：编制部门：业务品质部目录一、工程组质量目标详述 (3)二、工程组组织架构图 (4)三、工程组部门职责 (5)四、工程组主管职责 (6)五、工程组维修班长职责 (7)六、工程组电工职责 (8)七、工程组水工职责 (9)八、工程组电梯工职责 (10)九、工程组弱电工 (11)十、工程组培训规程 (12)十一、维修人员行为规范 (13)十二、工程组维修人员违规处罚制度 (15)十三、工程组值班制度 (16)十四、设备管理卡管理制度 (18)十五、工程组工具管理规程 (19)十六、设备、设施管理责任人制度 (21)十七、工程组技术档案管理规定 (23)十八、公共设施及改造及维修工作规程 (25)十九、工程组装修管理规定 (28)二十、业主保修维修服务工作规程 (30)二十一、维修过程的检验 (35)二十二、水泵房设备操作规程 (38)二十三、水泵运行保养规程 (40)二十四、污水处理器操作规程 (43)二十五、公共设施设备管理规定 (45)二十六、柴油发电机操作规程 (49)二十七、柴油发电机定期保养规程 (51)二十八、干式变压器保养规程 (53)二十九、高压环网柜操作规程 (55)三十、低压配电柜操作规程 (57)三十一、低压配电设备维修保养规程 (59)三十二、专变设备房管理规程 (62)三十三、弱电系统的维护保养规程 (63)三十四、电梯安全检测主要标准 (66)三十五、电梯管理规定 (69)三十六、电梯定期保养规程 (74)三十七、电梯设备维修规程 (78)三十八、工程组应急规程 (80)三十九、供水管理规程 (82)四十、水箱水池清洗规程 (85)四十一、电梯故障困人救援规程 (87)四十二、配电房维护保养流程图 (88)四十三、工程保修管理作业指引 (89)一、工程组质量目标详述1.设备设施完好率≥95% （完好设备台数/设备总台数*100%）2.维修服务及时率≥95% (按时完成维修工作单总数/接单总数*100%)3.维修服务合格率≥95% （维修服务合格总单数/维修服务总单数*100%）4.业户投诉处理率100% （业户投诉处理总数/业户投诉总数*100%）二、工程组组织架构三、工程组部门职能设备维护、运行：负责物业的房屋及其设备设施的管理、运行、维修、保养、改造和节能降耗工作，并保证正常运转。

维修主管维修领班水工电工全能工一、目的规范维修人员的服务行为，成立公司优异形象，为客户供给优异服务。

二、适用范围适用于物业服务公司维修人员。

三、内容1、关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，保护公司利益和荣誉，珍爱公司设施、设施。

2、认真贯彻公司“开源节流”的目标，在工作中力行节约，不浪费公司资源。

3、从全局出发，成立优异的合作意识，团结、诚挚协作，达到畅顺、高效率的工作绩效，的确遵从领导的工作安排和调换，如有异议，必定做到“先遵从后投诉”。

4、对工作中出现的问题不推诿，勇于肩负责任，并从中吸取教训，不停提升工作水平。

5、未经公司领导授权或赞成，不得以公司名义对外张开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作。

6、未获赞成，严禁将本公司的办公用品、公用工具、设施、设施等擅自赠与、转租、出租、出借、抵押给其他公司、单位或个人。

7、工作时间须配戴工作证，着装齐整，注意形象、仪表。

8、严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。

9、必定将服务意识，服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文明礼貌，对业主提出的思疑要耐心、认真地回答或讲解，不得推却。

10、对设施、设施及业主报修项目应及时认真地办理，一般情况由当班职工办理达成。

11、对上门服务应注意业主家内卫生，必定穿鞋套，不得损坏业主物品，如搬动物品，需经业主赞成，收费时应公正、公正、公开、合理，并经业主签字生效，服务达成，应将工作场所打扫干净。

一、任职资格1、拥有《中华人民共和国特种技术操作同意证》2、熟练掌握电工基根源理。

3、拥有较强的专业知识，全面认识住处内各种设施的基根源理。

能够对手下进行技术指导。

4、基本认识国家相关电工操作规程与技术标准。

二、工作内容1、全面管理维修服务部事务。

2、负责小区内设施设施的维修养护、督导和管理工作。

3、负责突发性的设施故障办理与人员调换，并组织检查设施事故原因，拟定预防措施。

4、负责对设施保修单位保护养护工作的联系、协调、看守及质量评定。

物业维修与维护工作标准手册第一章物业维修与维护概述 (3)1.1 物业维修与维护的定义 (3)1.2 物业维修与维护的重要性 (3)1.3 物业维修与维护的分类 (4)第二章维修服务流程 (4)2.1 维修服务申请 (4)2.2 维修服务派单 (5)2.3 维修服务实施 (5)2.4 维修服务验收 (5)第三章维修人员管理 (5)3.1 维修人员资质要求 (5)3.1.1 学历要求：维修人员应具有相关专业的大专及以上学历。

(5)3.1.2 专业技能：维修人员应掌握设备维修的基本原理，熟悉各种设备的结构、功能和工作原理，具备较强的动手能力和解决问题的能力。

(5)3.1.3 证书要求：维修人员应具备相关专业的职业资格证书，如电工证、焊工证等。

63.1.4 工作经验：维修人员应具有至少2年以上的设备维修工作经验。

(6)3.1.5 团队协作能力：维修人员应具备良好的团队协作精神，能够与同事共同完成维修任务。

(6)3.2 维修人员培训与考核 (6)3.2.1 培训内容：维修人员培训内容应包括设备维修基础知识、专业技能、安全生产知识等方面。

(6)3.2.2 培训方式：培训方式可以采用理论授课、现场实操、案例分析等多种形式。

(6)3.2.3 培训周期：维修人员培训周期应根据实际工作需求制定，一般为每年一次。

(6)3.2.4 考核方式：维修人员考核应包括理论考试和实操考核，以评估维修人员的综合能力。

(6)3.2.5 考核结果：考核结果分为优秀、良好、合格和不合格四个等级，对不合格者应进行再培训或调整岗位。

(6)3.3 维修人员工作职责 (6)3.3.1 负责设备的日常维修、保养工作，保证设备正常运行。

(6)3.3.2 参与设备故障排除，及时解决设备故障。

(6)3.3.3 参与设备升级改造，提高设备功能。

(6)3.3.4 参与设备安全检查，保证设备安全运行。

(6)3.3.5 参与设备维修技术交流，提升自身维修技能。

维修部工作手册目的：为保障小区公共设施设备正常运行，规范维修人员的操作技能，提高物业服务水平，树立物业公司良好的口碑。

范围：适用于物业公司所有维修人员日常为业主提供维修服务的各个环节。

内容：维修程序（一）疏通下水的维修1.疏通马桶：（1）询问业主马桶堵塞原因。

（2）用马桶抽子试抽马桶。

（3）如抽子无法抽通可用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直到通畅为止。

（4）反复放水检验马桶是否畅通。

（5）告知业主使用马桶时不要乱抛杂物。

2、疏通地漏：（1）先用抽子试通。

（2）试通不行，应查明原因打开检查口检查，再使用疏通机疏通直至通畅为止。

（3）反复放水检验地漏是否畅通。

（4）告知业主尽量避免杂物掉入地漏内。

（二）卫生间地面流水的处理1、预约楼上、楼下业主，检查楼上何处漏水。

2、告知业主将卫生间物品移出。

3、将地砖及粘砖水泥层用錾子剔除并剔至原有基层，清除原有防水并将地面清理干净，用刷子刷头遍聚氨酯待干透后刷二遍聚氨酯。

4、试水48小时不漏后，将水清理干净，根据其它房间地砖高度用水泥砂浆掺小石屑打适当厚度垫层，待垫层干透后恢复原有地砖。

5、维修完毕后清理工作现场并达到业主满意。

（三）墙内水管漏水的处理1、首先结合图纸管路走向，确定墙内水管漏水部位。

2、维修时先关水表前的总阀门，开户内水龙头放净管内余水，用錾子剔凿出破漏水管，用割刀或锯条去除破漏部分。

将管口用干布擦净，用热熔工具热熔管箍将管路连接。

3、打开总阀后看是否漏水，如无漏水，补好水泥恢复墙面。

4、维修完毕后清理工作现场并达到业主满意。

5、关闭房间内所有水阀门，看水表是否转动，并作24小时后跟踪检查。

（四）更换水表的程序1、关上水表前第一个阀门，排空管内的残余水后拆下水表。

2、选用同一型号、规格的具有合格证的水表安装更换，检查水表接头胶圈，如已经断裂或变形应更换。

3、安装时注意水表的水流方向应与供水方向保持一致；4、维修结束后，打开阀门检查有无渗漏，观察水表转动或显示是否正常；5、维修人员做好用户新启用水表信息记录。

物业管理公司服务标准手册第1章物业管理概述 (4)1.1 物业管理的定义与职责 (5)1.2 物业管理的发展与现状 (5)第2章物业服务内容 (5)2.1 住宅小区物业管理服务 (5)2.2 写字楼物业管理服务 (5)2.3 商业综合体物业管理服务 (5)第3章管理组织架构 (5)3.1 管理层职责与组织架构 (5)3.2 员工岗位职责与培训 (5)第4章物业服务质量管理 (5)4.1 服务质量管理原则 (5)4.2 服务质量评价与改进 (5)第5章环境卫生管理 (5)5.1 环境卫生服务标准 (5)5.2 垃圾分类与清运 (5)5.3 病虫害防治与绿化养护 (5)第6章安全管理 (5)6.1 治安保卫管理 (5)6.2 消防安全管理 (5)6.3 车辆管理与停车服务 (5)第7章设施设备管理 (5)7.1 设施设备维护保养 (5)7.2 能源管理与节能减排 (5)7.3 智能化系统管理 (5)第8章客户服务 (5)8.1 客户服务中心职责 (5)8.2 客户投诉处理 (5)8.3 客户满意度调查与改进 (5)第9章财务管理 (5)9.1 财务制度与预算管理 (6)9.2 物业费收缴与管理 (6)9.3 资金安全管理 (6)第10章合同与档案管理 (6)10.1 合同管理 (6)10.2 档案管理 (6)第11章应急管理 (6)11.1 应急预案制定与实施 (6)11.2 突发事件处理 (6)第12章企业文化建设与团队建设 (6)12.1 企业文化建设 (6)12.3 企业社会责任与公益活动 (6)第1章物业管理概述 (6)1.1 物业管理的定义与职责 (6)1.1.1 物业管理的定义 (6)1.1.2 物业管理的职责 (6)1.2 物业管理的发展与现状 (7)1.2.1 物业管理的发展 (7)1.2.2 物业管理的现状 (7)第2章物业服务内容 (7)2.1 住宅小区物业管理服务 (7)2.1.1 公共设施设备维护 (7)2.1.2 环境卫生管理 (8)2.1.3 安全保卫服务 (8)2.1.4 物业综合服务 (8)2.1.5 社区文化活动 (8)2.2 写字楼物业管理服务 (8)2.2.1 设施设备管理 (8)2.2.2 环境卫生管理 (8)2.2.3 安全保卫服务 (8)2.2.4 租户服务 (8)2.2.5 节能减排 (8)2.3 商业综合体物业管理服务 (9)2.3.1 设施设备管理 (9)2.3.2 环境卫生管理 (9)2.3.3 安全保卫服务 (9)2.3.4 商户服务 (9)2.3.5 消费者服务 (9)2.3.6 活动策划与组织 (9)第3章管理组织架构 (9)3.1 管理层职责与组织架构 (9)3.1.1 高级管理层 (9)3.1.2 中层管理层 (10)3.1.3 基层管理层 (10)3.2 员工岗位职责与培训 (10)3.2.1 人事部门 (10)3.2.2 财务部门 (10)3.2.3 市场部门 (10)3.2.4 生产部门 (10)第4章物业服务质量管理 (11)4.1 服务质量管理原则 (11)4.1.1 以法律法规为依据 (11)4.1.2 以服务为宗旨 (11)4.1.3 以管理为核心 (11)4.1.5 以创新为动力 (11)4.2 服务质量评价与改进 (11)4.2.1 服务质量评价 (11)4.2.2 服务质量改进 (12)第5章环境卫生管理 (12)5.1 环境卫生服务标准 (12)5.2 垃圾分类与清运 (12)5.3 病虫害防治与绿化养护 (13)第6章安全管理 (13)6.1 治安保卫管理 (13)6.1.1 治安保卫组织架构 (13)6.1.2 治安保卫制度 (13)6.1.3 安全防范措施 (13)6.1.4 突发事件应对 (13)6.2 消防安全管理 (13)6.2.1 消防组织架构 (14)6.2.2 消防设施设备 (14)6.2.3 消防制度与培训 (14)6.2.4 火灾应急预案 (14)6.3 车辆管理与停车服务 (14)6.3.1 车辆管理制度 (14)6.3.2 车辆停放与疏导 (14)6.3.3 车辆安全检查 (14)6.3.4 停车服务管理 (14)第7章设施设备管理 (14)7.1 设施设备维护保养 (14)7.1.1 设施设备维护保养的重要性 (14)7.1.2 设施设备维护保养的原则 (15)7.1.3 设施设备维护保养的实施 (15)7.2 能源管理与节能减排 (15)7.2.1 能源管理的重要性 (15)7.2.2 能源管理的基本原则 (15)7.2.3 节能减排措施 (15)7.3 智能化系统管理 (15)7.3.1 智能化系统管理的作用 (16)7.3.2 智能化系统管理的主要构成 (16)7.3.3 智能化系统管理的实施 (16)第8章客户服务 (16)8.1 客户服务中心职责 (16)8.2 客户投诉处理 (16)8.3 客户满意度调查与改进 (17)第9章财务管理 (17)9.1 财务制度与预算管理 (17)9.1.2 预算管理 (17)9.2 物业费收缴与管理 (18)9.2.1 物业费收缴 (18)9.2.2 物业费管理 (18)9.3 资金安全管理 (18)9.3.1 资金安全 (18)9.3.2 资金监督 (18)第10章合同与档案管理 (19)10.1 合同管理 (19)10.1.1 合同管理的意义与目标 (19)10.1.2 合同管理的流程 (19)10.1.3 合同管理的要点 (19)10.2 档案管理 (20)10.2.1 档案管理的意义与目标 (20)10.2.2 档案管理的流程 (20)10.2.3 档案管理的要点 (20)第11章应急管理 (20)11.1 应急预案制定与实施 (20)11.1.1 应急预案制定 (20)11.1.2 应急预案实施 (21)11.2 突发事件处理 (21)11.2.1 自然灾害 (21)11.2.2 灾难 (21)11.2.3 公共卫生事件 (22)11.2.4 社会安全事件 (22)第12章企业文化建设与团队建设 (22)12.1 企业文化建设 (22)12.1.1 企业文化核心价值观的提炼与传承 (22)12.1.2 企业文化建设的基本原则 (22)12.1.3 企业文化建设的方法与途径 (22)12.2 团队建设与员工福利 (22)12.2.1 团队建设的基本原则 (23)12.2.2 团队建设的途径与方法 (23)12.2.3 员工福利制度的构建与完善 (23)12.3 企业社会责任与公益活动 (23)12.3.1 企业社会责任的内涵与实施 (23)12.3.2 公益活动的组织与开展 (23)以下是物业管理公司服务标准手册的目录：第1章物业管理概述1.1 物业管理的定义与职责1.2 物业管理的发展与现状第2章物业服务内容2.1 住宅小区物业管理服务2.2 写字楼物业管理服务2.3 商业综合体物业管理服务第3章管理组织架构3.1 管理层职责与组织架构3.2 员工岗位职责与培训第4章物业服务质量管理4.1 服务质量管理原则4.2 服务质量评价与改进第5章环境卫生管理5.1 环境卫生服务标准5.2 垃圾分类与清运5.3 病虫害防治与绿化养护第6章安全管理6.1 治安保卫管理6.2 消防安全管理6.3 车辆管理与停车服务第7章设施设备管理7.1 设施设备维护保养7.2 能源管理与节能减排7.3 智能化系统管理第8章客户服务8.1 客户服务中心职责8.2 客户投诉处理8.3 客户满意度调查与改进第9章财务管理9.1 财务制度与预算管理9.2 物业费收缴与管理9.3 资金安全管理第10章合同与档案管理10.1 合同管理10.2 档案管理第11章应急管理11.1 应急预案制定与实施11.2 突发事件处理第12章企业文化建设与团队建设12.1 企业文化建设12.2 团队建设与员工福利12.3 企业社会责任与公益活动第1章物业管理概述1.1 物业管理的定义与职责物业管理作为现代城市生活的重要组成部分，关系到居民生活的质量和居住环境的舒适度。

物业工程工作手册第一章公司简介第二章新职员上岗提示第一节服务理念为您想得更多，为您做得更好第二节业主消费心理相关知识一、花钱买服务。

二、消费就是追求心理、生理上的满足感、优越感、自尊感。

三、业主总是对的。

四、我的理由是最重要最紧迫的。

第三节在服务过程中的注意事项一、三人以上对话，要用互相都懂的语言。

二、不允许模仿他人的语言、声调和谈话。

三、不允许聚堆闲聊，高声喧哗或高声呼喊另一人。

四、不与住户争辩。

五、不讲有损公司形象的言语。

六、不允许在任何场合以任何借口顶撞、讽刺、议论业主。

七、不讲粗言恶语或使用歧视、污辱性的语言。

第三章工程维修人员岗位职责第一节工程主管岗位职责一、在管理处主任的统一领导下,全面负责小区工程维修管理工作。

二、负责组织制定本小区设备，维修保养计划、工程改造计划、设备购置计划、设备更新计划，并组织实施。

三、组织制定各岗位职责和操作规程。

四、根据小区设备设施实际情况,制定人员编制和能耗、物耗计划,并进行能耗、物耗控制,降低运行及维修成本。

五、负责新建小区的工程前期介入及接管验收工作。

六、负责小区装修管理和空置房管理工作。

七、负责设备设施的运行及维护保养工作,并协助相关部门进行大、中修及工程改造。

八、加强与业主（住户）的沟通和联系，做好客户投诉的解释、处理工作。

九、同供电、供水和供气等相关职能部门保持良好的关系，并配合其工作。

十、组织员工培训,不断提高下属员工的服务意识、安全意识和专业技能，防止出现人身设备安全事故。

十一、坚持“养护重于维修”的原则,督促下属进行有计划的设备设施维护保养工作。

十二、负责对下属员工的考评工作。

十三、完成管理处主任交办的其他任务。

第二节工程维修人员岗位职责一、负责公共设施、设备的检查、维护、保养、检修工作。

二、作好设备运行记录及巡检记录。

三、协助工程主管巡视装修。

四、及时处理报修工作。

五、完成水电气抄表工作。

六、为业主（住户）提供有偿维修服务。

第四章工程设备管理制度第一节维修班工作制度一、认真作好设备运行、保养、维修等记录，对重大问题及时上报工程主管。

物业管理工作流程与服务标准手册物业管理是一项综合性的服务工作，涉及到小区或建筑物的方方面面，旨在为业主提供舒适、安全、便捷的居住或工作环境。

为了确保物业管理工作的高效性和优质性，特制定本工作流程与服务标准手册。

一、前期介入阶段在物业项目开发建设之前，物业管理公司应提前介入，从物业管理的角度提出建议和意见，以减少后期管理中的问题。

1、参与项目规划设计与开发商、设计单位沟通，了解项目的整体规划、建筑设计、配套设施等情况，提出关于物业管理用房、停车位、垃圾处理设施、安防系统等方面的建议。

2、跟进工程施工定期巡查施工现场，关注施工质量和进度，对发现的问题及时与施工单位沟通解决，确保物业设施设备的安装符合使用和管理要求。

3、协助开发商进行销售提供物业管理方面的咨询和服务，协助开发商制定物业管理方案和收费标准，解答业主关于物业管理的疑问。

二、接管验收阶段当物业项目竣工并具备交付使用条件时，物业管理公司应进行接管验收工作。

1、成立验收小组由工程技术人员、管理人员等组成验收小组，明确职责分工。

2、资料验收收集开发商移交的相关资料，包括项目规划、设计图纸、竣工验收报告、设备清单等，并进行核对和整理。

3、现场验收对物业的房屋建筑、附属设施设备、公共区域等进行全面检查，重点验收房屋结构、水电设施、消防设备、电梯等，记录存在的问题并要求开发商整改。

4、接管验收合格经整改后验收合格，物业管理公司正式接管物业项目，并与开发商办理交接手续。

三、入伙阶段业主入住小区或建筑物时，物业管理公司应做好入伙服务工作。

1、准备入伙资料包括业主手册、装修指南、物业服务协议等，提前通知业主入伙时间和所需携带的资料。

2、办理入伙手续核对业主身份和资料，收取相关费用，发放房屋钥匙和各类卡证，与业主签订物业服务协议。

3、陪同业主验房安排专人陪同业主验房，记录业主提出的问题，并及时安排维修。

4、开展入伙宣传向业主介绍物业管理公司的服务内容、收费标准、联系方式等，解答业主的疑问，增进业主对物业管理的了解。

物业公司日常维修职责范本一、居民报修1. 接受居民报修，并记录相关信息，包括报修问题的详细描述、地点、联系人信息等。

2. 根据报修问题的紧急程度，及时安排维修人员进行处理。

3. 与居民保持沟通，及时反馈维修进展和处理结果。

二、常规维护1. 定期检查公共区域设施设备的使用情况，包括电梯、门禁系统等，确保其正常运行。

2. 定期检查公共区域的照明设备，及时更换损坏的灯泡。

3. 定期检查水、电、燃气等管道设备，维护其正常运行，并及时处理管道漏水、漏电、泄露等故障。

4. 定期检查消防设备，确保其正常工作，并定期进行消防演练。

5. 定期清理公共区域的垃圾桶、下水道等，保持环境卫生。

6. 定期对公共区域的墙壁、地面、天花板等进行检查，修复破损和污渍。

三、维修项目管理1. 制定并执行维修项目计划，确保项目按时完成。

2. 根据维修项目需求，统筹物资、人员和工具的配备，保证工作顺利进行。

3. 监督维修人员的工作进展和质量，及时解决施工中的问题和纠纷。

4. 定期向相关部门汇报维修项目的进展和成果，提供维修效果评估报告。

四、设备维护1. 负责设备的维护保养计划制定和执行。

2. 定期对设备进行检查和维修，确保其安全可靠、正常运行。

3. 及时处理设备故障，尽量减少停机时间和损失。

4. 维护设备相关的日志和文件，及时完成相关记录和报告工作。

五、紧急维修1. 针对非计划性维修问题，及时响应并派人处理。

2. 协调相关部门和供应商，以最快的速度解决紧急维修问题。

3. 对于严重的紧急维修问题，应及时通知相关居民，采取相应的安全措施。

六、维护供应商和合作伙伴关系1. 确保与维修相关的供应商和合作伙伴之间的合作顺利进行。

2. 定期评估供应商和合作伙伴的绩效，及时处理矛盾和问题。

3. 寻找和发展新的供应商和合作伙伴，提供更多的选择和优质的服务。

七、质量管理1. 建立和完善质量管理制度和流程，确保维修工作符合相关标准和要求。

2. 定期对维修工作进行质量检查和评估，发现问题及时改正。

物业服务手册RENLTY SERVICE MNAUAL秦达物业真诚为您服务Qin Da property sincerelyfor your service致业主书尊敬的秦达·白鹿溪谷业主：在您的热切期盼下,“秦达·白鹿溪谷”终于交付给您使用了,西安秦达物业管理有限责任公司热忱恭贺您乔迁新居从这一刻起,秦达物业公司的全体员工将向您提供竭诚、周到、全面的优质服务,由此掀开您尊贵生活的新篇章;为把“秦达·白鹿溪谷”建设成一个安全、文明、和谐、舒适、优美的高尚生活社区,我们已高标准、高要求地做好了入伙前的各项准备工作;为使您的物业达到投资保值和升值的效果,我们将围绕您展开灿烂生活中的点点滴滴服务：机敏的秩序维护员为您维持24小时良好的公共秩序：灵巧的保洁员、绿化工悄然为您装点纯净、清脆的居住环境：敬业的物业管理事务人员为您衬托出生活的精致与高尚;为使“秦达·白鹿溪谷”成为省内乃至全国养生、养老、低密住区的经典之作,我们将对“秦达·白鹿溪谷”采取封闭式管理方法,并严格遵守临时管理规约及前期物业管理服务协议对“秦达·白鹿溪谷”进行规范化、专业化管理;本手册属指引性质,旨在向您阐明临时管理规约的要点及一般守则,同时根据“秦达·白鹿溪谷”的实际情况,依据国家及地方政府的有关规定,向您介绍本住宅小区物业管理的相关情况,如物业相关常识、居住安全等公共设施设备维护使用及安全措施;如您有任何疑问,欢迎随时提出,我们将尽力为您解决;请您在入住前务必仔细阅读本手册,明确你我双方的权利、责任和义务;并衷心希望您在签订临时管理规约、鉴悉物业服务手册后,在我们为您提供周到热情的服务过程中,得到您大力支持与真诚合作;希望通过我们对“秦达·白鹿溪谷”的管理服务,能让您体会到真正意义上的安居乐业、老来无忧,体会到实实在在地幸福与美好的惬意生活;我们衷心期望,通过我们全心全意的服务,为您营造出一种新型的生活方式,在“秦达·白鹿溪谷”中,建立起一种融洽和谐、友好互助、尊老敬老的人文氛围;我们将竭诚为您服务,让愉悦闪亮您生活的每一天西安秦达物业管理有限责任公司秦达物业公司简介西安秦达物业管理有限责任公司由陕西秦龙电力股份有限公司和陕西秦达房地产开发有限公司共同出资于2005年12月成立的专业从事物业管理的现代企业,注册资本金300万元,位于高新区唐延路43号;拥有物业管理三级资质,承接管理面积超过50万平米,目前管理的项目有陕西秦达创业中心,北郊明能苑小区,蓝田白鹿溪谷项目;我们走过了十年,十年中已磨练出一支专业高效的物业管理队伍,公司始终坚持“优质服务,业主至上”的服务理念,建立了一套有自己特色的管理制度和服务标准体系,已通过ISO9001：2008国际质量管理体系认证； GB\TI9001:2008国家质量管理体系认证,向规范化、专业化、优质化发展,努力为业主提供更优质的物业服务,减少业主的后顾之忧;秦达白鹿溪谷项目部下设客户服务中心、秩序维护、工程维修、环境维护等多个部门,人员坚持“最优”原则配置,管理人员均为经过专业培训,并经多年实际工作的磨练,具有丰富的物业管理经验,操作性员工经过严格培训,全员持证上岗,按岗分工,遵照项目部指令工作;相信在全体同仁不懈努力下,通过诚挚的服务,科学的管理,不断的创新,将为您营造出优雅、舒适、安全、和谐的生活环境;愿幸福、温馨永远伴随您目录11345 68206物业相关常识 Property relatedKnowledge 秦达物业真诚为您服务物业管理服务的目的物业管理服务的目的是为了发挥物业的最大使用功能,使其保值、增值,并为物业所有人或使用人提供优质服务,努力创造清洁、舒适、安全、方便的生活和工作环境,最终实现社会、经济、环境三个效益的和谐统一及持续发展;物业的有关名词解释1、物业管理服务是指物业服务企业依据物业管理合同约定,对物业进行管理和为物业产权人、使用人提供服务的活动;2、城市住宅区物业以下简称物业是指城市住宅区房屋及相关的共用设施、设备、场地;3、自用部位和自用设备是指户门以内水、电、煤气、供暖自用管线、门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚和阳台等;4、共用部位是指一栋住宅楼中产权人公用的主体承重结构基础、内外承重墙体、梁、楼板、柱、屋顶等、楼梯间、走廊通道、专用房间、外墙面等;5、共用设备是指住宅小区或住宅内产权人共用的给排水管道、落水管、暖气、煤气线路、公共照明、电梯、安全监控系统、避雷装置、消防设施、邮政信箱、二次加压水泵、水箱等设备和共用设备使用的房屋;6、共用设施是指物业管理服务区域内的产权人公用的非市政道路、路灯、庭院灯、草坪灯、建筑小品、化粪池及化粪池以内的排水管道、垃圾房、停车场、公用绿地等设施;7、维修基金购房人在购房后须按建筑面积交纳维修基金,该基金存入西安市住房维修资金管理中心指定的代办银行帐户内;维修基金专项用于房屋公用部位、公用设备设施的维修养护及更新;业主的房屋室内自用部位和自用设备维修由业主自己负责,费用自理工程质保期内的除外;物业管理费的构成根据国家有关法规,作为业主应按期交纳足额物业管理服务费,物业管理企业将管理服务费用于以下方面的支出：1、支付物业工作人员的工资及福利费用；2、支付小区公共设施、设备的日常运行、维修与保养费用；3、支付环境清洁卫生、绿化养护费用；4、支付秩序维护及消防保障费用；5、支付社区文化活动费用；6、支付办公费用；7、支付法定税费；8、其它法律允许的合理支出;空置房屋一、空置房屋的定义空置房屋是指,纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业;二、空置房屋的确认方式1、开发建设单位在售出商品房并达到支付条件,应向物业买受人开具入伙通知书；2、开发建设单位入伙通知书中所载明的收楼时间与业主实际收楼之日的空置期间的物业服务费用,由物业向业主业主收取;友情提示Helpful hints 最美白鹿原·养生在溪谷物业管理服务1、房屋维修管理;2、物业共用部位的维修、养护和管理;3、物业共用设备设施的运行、维护、养护和管理;4、装饰装修管理;5、物业共用部位的环境卫生管理;6、停车场及车辆停放管理;7、公共绿化的养护和管理;8、公共秩序维护、安防、消防等事项的协助管理;9、社区文化活动;10、特约服务;房屋使用须知本物业内的各住房除会所、老年公寓外只能作住宅使用,不能作为工业、商业或其他用途;在本物业管理服务范围内,同时禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋设计用途；2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地,擅自移动物业共用设施设备；3、所有阳台禁止封闭;根据多数客户的统一要求和开发商的同意,可按照开发商审定批准的封闭方案统一样式封闭;4、禁止安装太阳能热水器；5、违章搭建、私设摊点；6、在物业任何共用部位或非物业管理企业指定位置,如外墙、栏杆等处晾晒衣物、菜品、鱼类等物品,倾倒或抛弃垃圾、杂物；7、违反有关规定在包括露台、阳台、车库等任何位置处堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害、恶臭物质,发出超标噪声、振动,聚众喧哗,进行引火、燃放烟花爆竹等活动或高空抛物；8、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画或改变外墙面颜色、围栏颜色如在门窗、外墙面等处张贴宣传广告、在玻璃窗上张贴报纸等；9、不得在小区内燃烧纸钱或进行其它形式迷信活动；10、不得在本物业区域内任何位置搭建门斗、雨棚、遮阳棚、凉亭、仓库、防护栅栏等建筑物、构筑物；不得在阳台、露台内砌池、铺土、进行养鱼观赏性鱼类除外、种菜等；不得在公共场所私自种植树木、花草、蔬菜等植物；不得破坏房屋的防水层和保护层；11、用物业从事违法犯罪、危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；12、法规禁止的其他行为;公共环境服务中心设有专业的保洁队伍,承担小区所有公共场所及房屋共用部位的清洁卫生和垃圾清运;1、区域内环境卫生的管理,设有专职人员负责检查、监督;业主户及外来人员应与服务中心共同搞好小区的环境卫生管理工作；2、保洁人员将严格执行小区卫生管理的规章制度,做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量；每个管辖区域都有专人负责,并明确清扫保洁的具体内容、时间和质量要求；3、小区内的公共道路、场地等周围区域做到清洁,及时清除杂物及道路和楼前的积雪、积水,确保业主户能正常通行；4、小区的生活垃圾实行袋装化,杜绝各种乱扔乱倒现象,由保洁部门负责统一清运,做到日产日清；5、保持楼宇内的楼梯、大厅、天台、电梯间、公用卫生间、公共停车场、公共娱乐等场所的卫生清洁,杜绝出现乱写、乱画、乱贴广告等现象；6、业主户在办理装修时应遵守装修的管理规定,装修垃圾应当堆放在指定地点,统一清运；7、全体业主户都有权利和义务维护小区卫生环境,对肆意破坏小区环境卫生的行为要进行制止、批评；协助服务中心维护小区内环境卫生,共创文明社区;绿化景观保护小区绿化景观是全体业主户应尽的责任和义务,白鹿溪谷提倡“保护绿化环境,创造美好家园”的社会风尚;1、服务中心设立专职绿化管理人员,对小区内的花、草、树木和各处景观进行养护管理,敬请小区内所有业主户和外来人员配合物业管理服务人员搞好小区绿化管理工作;2、小区内的全体业主户和外来人员均有责任和义务爱护小区内的一草一木,请勿进入花坛采花、破坏或私自占用绿地、花草树木、景观设施;3、行人、车辆请勿损坏或穿越草坪、花坛；凡需在绿化带内架设或铺设管线的施工人员应事先向服务中心申报,经审批后,由专人现场监督,方可施工,如未经同意而擅自动工者,服务中心将按有关规定处理;4、业主户不可在草坪玩耍、踢球或在草地上放养动物、家禽；不得向绿化带内乱扔垃圾、杂物和乱倒污水；不允许在花园内进行乱搭乱建、种植农作物等违章行为;5、爱护小区内的景观设施,不准损坏、攀登小区内的凉亭、休息椅、警示牌、路灯等设施,不得在树木上捆扎凉衣绳晾晒衣物和被褥等;宠物饲养本小区范围内严禁无证饲养宠物,有证饲养宠物者亦应对其宠物的行为负责,严禁其宠物在社区公共道路绿化地大小便,并自觉遵守西安市相关宠物管理规定;1、禁止饲养鸡、鹅、猪、肉鸽等以食肉或观赏为目的的家畜、家禽；2、饲养观赏鸟等,不得占用楼道、楼梯间、天台等共用地方,不得在外墙挂放鸟笼,不得妨碍他人休息和生活,不得污染环境；3、禁止饲养大型犬,小型观赏犬须严格按照有关规定办理“养犬许可证”、“犬类免疫证”及号牌,严禁无证无牌及违反规定养犬,无证无牌犬不得出入本小区；4、个人携带犬只在小区内活动,必须遵守下列规定：1为犬只佩带市城管理部门制作的号牌；2为犬只带防护口罩；3佩束犬链并由成人牵领、看管；4即时清除犬只排出的粪便;5、禁止携带犬只进入会所、物业办公室,禁止在水池中给犬只洗澡；6、自家楼梯间应定期消毒,以保证楼梯间无异味；7、居民养犬不得妨害他人,犬只影响他人正常生活或休息时,个人应当采取有效措施予以制止；犬只咬伤人时,饲养人应当承担医疗费及全部责任；饲养人对病犬、伤犬、死犬应当妥善处置,禁止随意遗弃或埋在小区内;坐厕、地漏业主户在日常生活中,请勿将不易腐烂的杂物如：布、塑料制品、装修材料等投入坐厕和地漏内,以免造成排水管淤塞,由此造成的损失由责任住户负责修缮;花卉浇水住户给阳台花卉浇水时请勿溢出,以免污损楼宇外立面并影响楼下住户及行人;最好为花盆配备取水盘;公共设施业主户应积极配合、协助,爱护小区内的公共设施,并保证社区公共设施的使用、保养和维修的正常进行,共同打造一个安全、文明、和谐的环保社区;公共设施包括机房、泵房、管道、停车场、道路、告示栏、园林绿化地、公共照明、供水、供电、秩序维护、消防系统、交通车辆管理系统等;居住安全Living safety 关爱筑家·缔造品味生活公共安全结合小区的实际情况,特制定本规定;1、服务中心设有专职的秩序维护队伍,协助公安机关负责小区公共区域24小时的安全管理服务,努力维护业主户在公共区域内的人身、财产安全及小区的公共安全秩序；2、小区内的全体业主户和外来人员应自觉遵守国家制定的法律法规和服务中心制定的有关管理规定,积极配合小区秩序维护员搞好小区的安全管理工作；3、小区内业主户应有高度的安全防范意识,对身份不明的“三无”人员严禁入内,外来人员要按小区管理规定办理登记手续；4、小区内严禁打架斗殴、酗酒闹事、聚众赌博、传播淫秽物品或进行邪教迷信活动；5、小区所有人员要积极主动地同一切不法行为做斗争,配合服务中心管理服务人员预防和制止各类违法案件的发生；6、遇到突发事件和危险事件,小区业主户应及时通知服务中心及有关部门,并采取妥善的措施,确保人身安全和财产不受损害；7、对违法违纪者,情节严重的应移交公安机关处理;门禁安全物业中心设有专人负责24小时的全程值班和巡逻;小区配套可视对讲系统、门禁监控系统、周界报警系统及智能型呼叫中心系统;由于装修人员的临时出入和其他外来人员的进入,特别提醒各业主户：1、请您爱惜并正确使用安保设备,进出大门时请留意门锁是否锁好,请教育小孩勿玩弄安保设备,以免造成误报或设备失灵；2、进入大门时请您提防陌生人跟进,发现可疑情况,请及时拨打求助热线与监控中心联系,或拨打服务中心热线电话；3、遵守西安市户籍管理制度,凡是留宿的客人以及出租房屋的承租人,外籍居住人士均需到公安机关办理登记或办理居住证明；4、装修期间,装修人员及临时出入人员须到服务中心备案,领取服务中心发放的装修临时出入证,凭证进入小区,外运物资请业主户到服务中心办理放行手续;消防安全为了保护小区业主户的生命财产安全,加强消防管理工作,结合小区实际情况特别制定本则：1、坚持贯彻“预防为主、防消结合”的方针,逐级建立健全防火责任制,服务中心设有专人负责小区消防安全管理工作,负责监督检查小区的消防安全；2、任何单位或个人需在小区内动明火施工, 必须先通知服务中心秩序维护部门,并按规定办理动火作业手续和采取切实有效的防火安全措施,动火施工后应立即清理现场;私自动火作业,将按小区管理规定处理,并追究法律责任；3、禁止在楼道、走廊、消防设施及井盖周围堆放杂物,以确保公共通道畅通和消防设施的应急使用；4、任何单位和个人都不得损坏、挪用消防设备、消防水源和消防器材；5、严格遵守安全用电、用气规定,严禁超负荷用电,严禁乱接乱拉线；6、禁止业主户在小区内存放易燃易爆等危险品,私家车库内应自备灭火器材；7、禁止业主户未经批准擅自在小区内烧纸、燃放鞭炮；8、发生火警时应立即通知服务中心及有关部门,关闭煤气阀门和电源总开关,并拨打火警电话119,请勿使用电梯,应沿安全通道及时疏散;交通安全为了维护小区道路交通秩序,加强车辆管理,确保业主户人身及财产不受损害;依据中华人民共和国道路交通条例及省市有关规定,特制定本则：1、本小区的业主户和外来人员都有维护本小区内道路交通秩序的责任和义务,必须遵守本小区的有关规定,并积极配合物业管理服务人员的管理和指挥；2、所有车主不应以任何理由将车辆驶入或停放在人行方砖步道、绿化地带,如有违者,对所造成的损坏应予以赔偿；3、机动车进入本小区内禁止鸣笛,不准损坏或移动路牌和交通标志；4、进入小区的机动车限速行驶,时速为5KM/h以内；5、禁止在小区内学习驾驶、试车或酒后驾车；6、地上社区道路明确禁止停放任何机动车辆,如需装卸货物及乘车人上、下车时,其驾驶员不应离开车辆,装卸货物须在一个小时内完成;7、小区内所有车辆存放须按规定存放在私家车库位内或公共停车场内,否则,出现的一切后果由车主自负；8、进入小区的一切车辆严禁携带易燃易爆等危险品,如因车辆漏水、漏油等原因造成路面、方砖污染,由车主承担清洁责任和赔偿经济损失；9、小区内的行人及车辆均须注意交通安全,出现严重的交通事故应及时通知服务中心及有关部门处理；10、任何单位或个人未经服务中心允许,严禁擅自挖道施工,违者服务中心有权责令其停工并恢复原样,按小区有关规定予以处理；11、对违章车辆及人员,服务中心工作人员有权处理,视其情节按小区规定处理或移交公安部门;电梯安全1、装修期间,严禁使用电梯运送装修物料或超长、超宽、超大及超重的物品；2、严禁易燃、易爆危险品进入电梯；3、请您注意看护好幼儿,不要让其单独进出电梯,以免发生危险；4、如乘电梯被困或遇紧急情况,请使用电梯内呼救系统与监控中心联系；5、一旦发生火灾时,请您务必不要使用电梯,请走消防通道;燃气安全1、遵守燃气安全使用之相关规定,请勿擅自更改燃气管道；2、定期检查燃气管接口有无渗漏,使用燃气泄漏报警装置；3、装修期间请注意对燃气管道的保护；4、一旦发生燃气泄露,请冷静关闭阀门,迅速打开门窗,到室外求助,切勿在室内开灯、打电话或使用电器;用电安全装修时,请您务必仔细阅读住宅使用说明书,确保安装的电器容量不超过规定的负荷;如室内电路发生故障,请及时联系服务中心,服务中心将派专业技术人员协助您进行处理;1、家用电器使用,请先阅读使用说明,按照使用说明规范使用；2、如安装电热水器及淋浴设备,建议购买达到国家质量认证的产品,并聘请专业安装队伍进行安装,以免发生危险；3、家中有孩子的业主,最好将家中平时不用的插座用专用的封口盖封住；教育家人和孩子不要用湿手触摸开关和拔插头；4、雷雨天气,请谨慎使用电器；5、一旦发生触电事故,应及时关闭电闸或用木棒、竹竿等不导电的用具将电线、电器挑开,或将触电者脱离触电处,抢救触电的关键是使触电者迅速脱离电源；切勿用身体接触触电者,以免自身触电;用水安全1、遵守供水部门相关规定,请勿擅自更改给排水管道；2、业主户装修时最好由装修施工单位作供水管道打压试验,发现问题可立即要求施工单位返修；3、洗手间等重要位置不可随意破坏防水层,如有改动,必须认真做好防水处理并作闭水试验,确认无渗漏；4、业主户维修给排水设备时,须由执有执照的技工或请服务中心维修技术人员进行;自来水是利用水压输送至各住户,因此,即使是轻微的漏水亦足以引起住宅单位水浸;外出时,须检查是否已将水龙头关紧;若住宅单位因漏水而导致公众地方或其他住宅蒙受损失时,责任业主户须负责承担赔偿责任;高空安全请勿高空抛物,并请您妥善放置阳台及周边物品,以免落下伤及行人及车辆;在狂风暴雨来临前要全面检查自家阳台和窗户,将在阳台和窗台堆放的物品移入室内,如发现窗户、阳台栏杆有松动现象,应及时进行维修;高空抛物将会危及他人生命,造成严重的法律后果,服务中心将定期提醒广大业户提高安全防范意识,加强秩序维护巡查,对常有高空抛物的楼栋进行24小时录像监控,一旦得到相关证据,将按小区管理规定处理,并追究其法律责任;应急须知The emergency notice 精心绘美景·用爱建家园本小区的业主户如遇紧急情况,除向有关部门报告外,请您及时通过客厅和主卧室内的紧急求助按钮提示：装修时应避免破坏与服务中心值班人员联系,我们将在最短的时间内就近呼叫有关人员,赶到现场,给予您尽可能的援助;火警1、一旦发现火情,请您保持冷静,立即拨打火警“119”,并通知服务中心；2、正确使用附近有效的灭火器具进行扑救；3、关闭室内的电源总开关、煤气开关；4、电器起火要先断电再灭火,不能用水扑救；5、紧急情况下,应采取有效的疏散措施,首先确保人身安全;盗窃1、当遇到行动可疑的人员或异常情况,应立即通知服务中心的相关人员前去查询；2、切勿让陌生人进入室内或跟随进单元内,外出时将所有门窗关好,切勿在家中存放过量现金,以防窃匪有机可乘；3、与邻近住户互相相识,保持联系,以便紧急时相互呼应；4、当发现住宅被窃时,应立即报警“110”,并通知服务中心；5、保护好现场,不要触动盗窃者可能触及的室内物品；6、积极配合警方的工作,提供可疑线索;水浸1、如发现水浸,请您立即通知服务中心进行维修；2、关闭总水阀,电源总开关；3、将室内贵重物品移开水浸处,并及时通知邻近业主户;停电1、若住宅单位发生停电故障,请您及时通知服务中心维修；2、保持冷静,切勿私自尝试维修；3、夜间停电时,请勿随意活动;地震1、保持镇定,切勿惊慌,不要盲目外逃或跳楼；2、准备手电及备用电池,并携带手机等通讯工具；3、躲在固定的支撑物或结构下寻求掩护；4、地震后应在服务中心的统一安排下有秩序地疏散;气体泄漏1、请您立即通知服务中心及有关部门,关闭有关气体供应总阀门；2、将门窗打开,让空气流通；。

物业维修服务部工作职责范本一、接受维修请求1. 及时接受业主或租户提出的维修请求，并做好记录。

2. 确认维修请求的紧急程度，并安排维修人员进行处理。

3. 在接受维修请求后，及时与业主或租户保持联系，及时反馈维修进度。

二、维修工作安排1. 根据维修请求的内容，安排合适的维修人员进行处理。

2. 在维修人员安排方面，根据工作量和维修人员的技能进行合理的调度。

3. 确保维修人员按时到达维修现场，并按照规定的标准进行工作。

4. 在安排维修人员的同时，确保工作量的公平分配，避免过度负荷。

三、维修质量管理1. 对维修人员的维修质量进行监督和检查，确保维修工作符合规定的标准和要求。

2. 及时解决维修中出现的问题和纠纷，保证维修过程的顺利进行。

3. 定期进行维修质量评估，对维修人员进行绩效考核，并提出相应的改进措施。

四、维修材料和设备管理1. 负责维修材料和设备的采购和管理，确保有足够的供应和良好的维护。

2. 对维修材料和设备进行定期检查和维护，确保其正常运作。

3. 及时更新和补充维修材料和设备，保证维修工作的顺利进行。

五、协调与沟通1. 与其他部门、单位或个人进行有效的协调和沟通，解决维修工作中的合作问题。

2. 及时与业主、租户或物业管理公司进行沟通，了解他们对维修服务的意见和建议。

3. 及时向相关部门、单位或个人反馈维修工作的进展情况，确保信息的及时传递。

六、维修档案管理1. 负责维护维修档案，记录维修工作的内容、处理结果和维修人员的工作情况。

2. 对维修档案进行归档和管理，确保档案的完整性和可查阅性。

3. 根据维修档案和相关数据，提供维修工作的统计分析和报告，为维修工作的改进提供依据。

七、应急处理1. 负责处理突发事件和紧急维修情况，迅速组织维修人员进行处理。

2. 在应急处理中，及时与相关部门、单位或个人进行沟通和协调，保证应急工作的顺利进行。

3. 对应急处理的过程和结果进行评估和总结，为以后的类似情况提供经验和教训。