住房抵押贷款中存在的问题与对策

浅谈房地产抵押中存在的风险及控制【提要】房地产开发贷款、个人住房贷款，以及其他贷款，通常将房地产作为抵押物。

它较好地解决了企业发展中资金短缺的问题，同时在新的领域拓展了金融业务。

但是在房地产抵押过程中存在不少问题。

【关键词】房地产；抵押；风险；控制一、房地产抵押中存在的风险1、抵押物风险抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌风险、抵押物处置风险等。

从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要是指在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。

由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。

一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。

此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。

抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。

目前，与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。

而银行发放的个人住房贷款中的90%以上是抵押贷款，只有不足10%的贷款采用保证担保方法。

于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号，以下简称《规定》）直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。

《规定》第六条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”；第七条规定：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以执行”。

房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施第一篇：房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施现在，越来越多的人对于事业都是“万事俱备，只欠东风”。

所谓的“东风”大多是指启动资金。

而如今社会和国家政策使得许多人想到了房屋银行抵押贷款，并以此为解决方案。

但是还有部分人对于房屋银行抵押贷款并没有系统的了解。

那在这就浅谈一下。

一、概念所谓住房屋银行抵押贷款，又称按揭。

是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。

它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。

借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途，包括购房、购车、住房装修、留学、经营等。

银行具体要看你贷款的金额，用途的合法性，抵押物的足值性，还有你的收入是否能足额来偿还贷款来判断是否予以批准。

二、风险及相应防范措施房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。

它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。

房屋银行抵押贷款的风险主要有以下几种：1.违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。

被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。

这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。

理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。

当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。

房产抵押贷款的风险及防范对策当前，由于信用贷款、保证贷款风险相对较大，机器设备抵押贷款抵押物又难以处置变现，因此，近年来银行发放的房产抵押贷款越来越多。

房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，如果不注意办理中存在的风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。

一、房产抵押贷款存在的风险(一)租赁权对抗的风险1、抵押物难以处置。

按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。

2、租金收入难以获得。

借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。

3、抵押物拍卖价格不公正。

如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。

当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

(二)抵押登记权的风险1、“一物多押”的风险。

《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

2、土地使用权的风险。

银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。

另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。

因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。

3、登记期限的风险。

银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。

(三)土地性质引发的风险1、土地使用期限。

浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议随着我国房地产市场的不断发展和个人购房需求的增加，商业银行个人住房贷款业务成为其主要业务之一。

个人住房贷款业务也伴随着一系列的风险问题。

本文将就我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题进行分析，并提出相应的对策建议。

1.市场风险我国房地产市场受多种因素影响，包括宏观经济政策、土地供给、人口迁移等，这些因素的变化可能会导致房地产市场出现波动。

商业银行个人住房贷款业务存在市场风险，一旦房地产市场出现大幅波动，可能导致贷款违约率上升，从而影响银行的资产质量。

2.信用风险个人住房贷款业务的核心是信用风险。

由于我国信用信息系统不够完善，贷款申请人的信用情况难以全面准确地掌握，商业银行容易受到信用风险的影响，一旦出现贷款违约情况，银行将面临信用风险的挑战。

3.利率风险我国商业银行个人住房贷款通常采用固定利率和浮动利率相结合的方式，但利率的波动仍然会对银行的资产和负债产生影响。

一旦市场利率发生大幅变动，银行可能面临资产负债不匹配的问题，从而导致风险加剧。

4.政策风险我国政府房地产调控政策不断调整，一系列政策的变化可能会对个人住房贷款业务产生影响。

商业银行必须及时了解并适应政策变化，否则将面临政策风险。

二、对策建议1.加强风险管理商业银行应加强对个人住房贷款业务的风险管理，建立完善的风险管理体系，包括加强信用评估、严格贷款审查程序、加强资产负债管理等，以降低市场风险、信用风险和利率风险。

2.加强信用信息共享我国应加快建立完善的信用信息系统，为商业银行提供更加全面和准确的信用信息，降低信用风险。

商业银行可以与第三方信用机构合作，共享信用信息，加强信用风险的管理。

3.合理定价商业银行应根据市场情况和利率变动，合理定价个人住房贷款产品，规避利率风险。

加强利率敞口管理，及时调整资产负债结构，避免利率风险的产生。

4.灵活调整业务策略5.加强监管监管部门应加强对商业银行个人住房贷款业务的监管，及时发现并解决潜在风险，确保商业银行个人住房贷款业务的稳健运行。

个人住房贷款证券化的现状问题及对策个人住房贷款证券化是指将银行或金融机构原先发放的个人住房贷款打包转让给投资者，以融资的形式进行证券化。

这种金融工具的出现，减轻了银行的风险，提高了流动性，促进了住房贷款市场的健康发展。

个人住房贷款证券化也存在许多问题和挑战，值得关注和解决。

个人住房贷款证券化存在的问题之一是信用风险。

由于个人住房贷款是以房产作为抵押的贷款，存在贷款人还款能力不足导致的违约风险。

如果证券化产品中包含了大量违约倾向较高的贷款，将使证券化产品的风险水平大幅提高，影响投资者的信心。

市场风险也是个人住房贷款证券化的一个现实问题。

市场的波动和不确定性可能导致证券化产品的价值大幅下跌，从而影响投资者的收益和资金安全。

还有流动性风险和操作风险等问题存在。

解决个人住房贷款证券化的现状问题，需要从多个方面着手。

监管部门应该通过规范和强化监管，促进证券化市场的健康发展。

监管部门可以通过制定合理的政策和标准，加强对证券化产品的审查和监管，确保产品的质量和透明度。

加强对金融机构的监管，防范在证券化过程中出现的各类风险。

银行和金融机构要严格把控个人住房贷款的质量和风险。

在发放贷款的过程中，要严格审查借款人的信用记录和还款能力，避免发放高风险贷款，从源头上减少证券化产品的风险。

对个人住房贷款证券化产品的投资者也有一定要求。

投资者应该对证券化产品有充分的了解和认识，避免盲目投资和过度追求高收益，从而减少投资者可能面对的风险。

金融机构应该加强对证券化产品的风险管理和控制，提高产品的流动性，降低操作风险，以及通过分散化、多元化等方式来降低市场风险。

应鼓励金融科技的发展和应用，通过大数据、人工智能等技术手段，提高个人住房贷款的风险识别和监测能力，加强对风险的预警和应对，并提供更便捷高效的监管工具和服务。

要解决个人住房贷款证券化的现状问题，需要多方合作，包括政府、监管部门、金融机构和投资者等各方的共同努力。

只有通过合力解决现有问题，个人住房贷款证券化才能更好地发挥作用，促进住房贷款市场的稳健发展，为经济社会的良性发展提供更多支持。

房产抵押的风险预警与监控随着房地产市场的繁荣，房产抵押已成为一种常见的融资方式。

然而，房产抵押不仅涉及巨额资金，还可能引发一系列风险。

本文将讨论房产抵押的风险预警与监控的重要性，并提供一些实用策略。

一、风险预警1.借款人信用风险：房产抵押贷款的风险首先源于借款人的信用状况。

对于房产抵押贷款而言，借款人的信用历史、收入稳定性、负债状况等因素都可能影响其还款能力。

因此，金融机构需要仔细评估借款人的信用风险，制定相应的贷款政策。

2.市场风险：房产抵押贷款的市场风险主要来自于房地产市场的波动。

如果房地产市场发生重大变化，房价下跌或房地产市场萧条，可能会导致借款人无法按期还款。

为防范市场风险，金融机构需要密切关注房地产市场的变化，制定相应的风险管理措施。

3.法律风险：在房产抵押过程中，法律风险不容忽视。

如借款人违约或欺诈行为，都可能导致法律纠纷。

因此，金融机构需要严格遵守相关法律法规，确保抵押过程的合法性。

二、风险监控1.定期检查：金融机构应定期对抵押的房产进行检查，确保其价值仍符合贷款条件。

这包括对房屋的状况、市场价值、租赁情况等各方面的评估。

如果发现房产价值下降或存在潜在风险，应及时采取措施，如追加担保或调整贷款额度。

2.贷款监控：金融机构应密切关注借款人的还款情况，确保借款人按期还款。

一旦发现还款逾期或违约行为，应及时采取相应措施，如增加催收力度、启动法律程序等。

此外，金融机构还应定期对借款人的信用状况进行评估，调整贷款政策。

3.风险管理工具：金融机构可以采用各种风险管理工具来降低风险，如保险、担保、信用评级等。

通过这些工具，金融机构可以更准确地评估风险，制定更合理的贷款政策，降低不良贷款率。

4.建立风险预警系统：为了更有效地监控风险，金融机构可以建立一套风险预警系统。

该系统可以通过数据分析、数据挖掘等技术手段，对借款人的信用状况、市场变化、法律环境等进行实时监测，及时发现潜在风险，并采取相应的应对措施。

个人住房抵押贷款风险分析个人住房抵押贷款是指通过将自己的住房作为抵押物，向银行等金融机构借取资金的行为。

这种贷款方式在当前社会中非常普遍，因为个人住房拥有相当高的价值，可以用作抵押物，同时又符合人们的住房需求。

但是，与此同时，个人住房抵押贷款也带来了一定的风险。

本文将从风险的角度出发，对个人住房抵押贷款的风险进行分析。

第一章：前言本章主要是对本文的研究背景、目的、意义以及内容进行介绍。

1.1 研究背景个人住房抵押贷款已经成为我国金融业的主要业务之一，也是许多个人购房或经营房产的主要资金来源。

但是，伴随着经济环境的变化，个人住房抵押贷款所面临的风险也在不断增加。

因此，对于这一领域的风险进行深入的研究，是具有重要意义的。

1.2 研究目的本文旨在通过深入分析个人住房抵押贷款的风险，探究如何减少这一领域的风险并保障借款人和贷款机构的双重利益。

1.3 研究意义个人住房抵押贷款的风险直接关系到金融机构和借款人的安全，同时也关系到整个金融体系的稳定。

因此，通过对该领域的风险进行研究，可以提高社会对金融机构的信任度，从而推动我国金融市场的发展。

1.4 研究内容本文主要分为以下三个方面展开研究：（1）个人住房抵押贷款的概念、特点和分类；（2）个人住房抵押贷款风险的分析及应对策略；（3）个人住房抵押贷款的风险监管。

第二章：个人住房抵押贷款的概念、特点和分类本章主要是对个人住房抵押贷款的基本概念、特点以及分类进行介绍。

2.1 个人住房抵押贷款的概念个人住房抵押贷款是指借款人将自己的住房作为抵押物，从金融机构借取资金的行为。

借款人必须按照贷款合同规定的时间和方式还款，否则贷款机构有权依法处理抵押物以弥补损失。

个人住房抵押贷款是一种形式最基本、最广泛的房地产信贷。

2.2 个人住房抵押贷款的特点个人住房抵押贷款具有以下三个基本特点：（1）以房产为抵押物。

个人住房抵押贷款的最大特点是以房产作为抵押品。

借款人的财务状况不是借款的最重要条件，而是房产的价值。

房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施房地产抵押贷款评估是银行等金融机构为客户提供贷款所进行的一项重要工作，具有风险较大的特点。

本文将从风险和防范措施两个方面探讨房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施。

风险1.市场风险房地产市场的波动性较大，购房者有时会选择购买价值高于房产实际价值的房产。

因此，评估员必须准确评估房产价值，否则贷款机构将面临市场价值下跌和房产的价值亏损的风险。

2.评估员风险评估员可能存在不当行为，如收受贿赂或对评估结果进行人为干扰，从而导致房地产抵押贷款评估结果存在失真，最终导致金融机构的损失。

3.贷款风险如果贷款机构未能准确评估房产价值或房产质量，贷款机构将面临贷款违约的风险。

因此，贷款机构必须确认房产的实际价值和质量，以便在贷款违约时更轻松地在房产出售中获得满意的收益。

防范措施1.科学的评估方式在评估房地产抵押贷款时，评估员必须采用科学的方式进行评估。

例如，通过进行细致的数据收集和现场考察，以获得准确的房产价值和质量数据。

2.贷款机构风险管理银行和金融机构必须有完善的风险管理措施，以保障贷款机构的有效运作。

在贷款前，必须确保客户的信用记录良好；在贷款过程中，必须进行风险控制和监测。

3.监管机构约束监管机构必须对评估机构进行严格的监管，以确保评估机构的行为符合规定。

监管机构应规范评估员行业行为，制定评估行为的规范，对行业从业者实行分级管理，提高评估员的职业素养和道德水平。

结论综上所述，房地产抵押贷款评估具有较高风险性，应采取相应的措施进行防范。

贷款机构和监管机构应充分利用管理体系和科学的评估方式，来有效地应对这些风险，并最终降低贷款机构的损失率。