2020年 【物业作业指导书全套】-安全工作监控管理作业指引-安全作业管理-三级文件

XX有限公司【物业工程作业指导书全套】-监视及红外周界系统维护保养作业指导书-安全作业管理-三级文件（1.0版）制订：审批：2020-1-1发布 2020-1-1实施1．目的规范监控、红外周界系统的保养维护流程，确保高效率、高质量地完成对监控、红外周界系统的保养维护工作。

2．适用范围本作业指导书适用于所属分公司、各物管中心管辖区域内监控、红外周界系统的保养维护。

3．职责3.1 物管中心工程部经理负责监督检查监控、红外周界系统保养维护工作。

3.2 物管中心工程部维修人员负责对监控、红外周界系统的保养维护工作。

4．过程与方法4.1 设备保养周期4.1.1 工程部维修人员每天对监控、红外周界系统进行巡查；4.1.2 工程部维修人员每月对设备进行一次保养工作；4.1.3 将结果记录在《设备（设施）巡查记录》及《共用设施保养维修记录》中，确保设备正常工作。

4.2 室外摄像系统保养要求4.2.1每月检查室外防雨、防风、防尘罩的密封是否完好，擦洗镜头及冷却风扇；4.2.2校调镜头焦距，确保图像清晰；4.2.3 检查支撑杆的脚螺丝是否松动（螺丝加黄油保护）；4.2.4 检查避雷针接地是否良好;4.2.5 检查转动部分的电线是否有破裂、拉断现象；4.2.6 检查转动部分的润滑情况；4.2.7 室外摄像系统长期风吹、雨淋、日晒，预防生锈尤为重要。

铁件部分要定期刷防锈漆，避雷针要定期刷导电油漆（银粉）。

4.3 室内摄像系统保养要求4.3.1 每月检查防尘罩，清洁镜头，校调镜头焦距；4.3.2 检查支撑杆的固定与防腐。

4.4 监视与控制系统保养要求4.4.1检查硬盘录象机的图像的录制情况，监控显示器图像情况；4.4.2 检查监视系统连线接触是否良好。

4.5 红外周界防跨越系统保养要求4.5.1 每月检查室外设备防护罩密封是否完好，并对防护罩进行除尘；4.5.2 清理红外线发射机与红外接收机之间的遮挡物，检查支撑杆的固定与防腐；4.5.3 检查各报警点的系统连线接触是否良好，工作电压是否达到标准。

XX有限公司【物业作业指导书全套】-消防安全管理作业指引-安全作业管理-三级文件（1.0版）制订：审批：2020-1-1发布 2020-1-1实施1．目的加强公司及所属各项目的消防安全管理工作，消除安全隐患，进一步贯彻落实“预防为主、防消结合”的消防工作方针，预防火灾和减少火灾的危害，保护全体员工和小区业主的人身安全，保障公司和业主的财产安全，维护公司正常生产和工作秩序。

2．适用范围本规定适用于公司及所属各项目的消防安全管理。

3．职责3.1 公司总经理为消防安全第一责任人，全面负责公司消防安全组织的建设和监督检查工作。

3.2 公司分管安全的高管负责落实、监督公司及各项目消防安全管理工作，建立并完善防火安全责任制度。

3.3 安全管理部负责监督检查各项目消防安全管理制度的建设、完善和落实；负责监督检查各项目消防设备、设施维护和保养工作。

3.4 各项目经理为本项目消防安全责任人，负责组织落实消防安全管理工作，组织指挥现场灭火救灾工作。

3.5 各项目安全部门负责人为本项目消防安全工作负责人。

负责落实消防安全管理工作，完善消防安全管理制度、建立消防档案，制定消防应急预案，明确防火重点部位，落实防火安全措施。

3.6 各项目安全主管具体负责分管区域内的消防安全管理工作，是该区域消防安全工作负责人。

3.7 各项目秩序维护队长负责协助项目安全主管做好消防安全管理工作。

3.8 各项目工程部负责对本项目消防设备、设施的日常维护保养工作。

3.9 各项目安全部门负责建立本项目消防安全领导小组和义务消防队伍。

4.方法和过程4.1消防安全检查4.1.1 公司安全管理部每半年组织开展一次消防安全专项检查，检查结果记录在《安全消防检查记录表》中。

4.1.2 各项目安全部门负责人每月对消防设施、器材进行一次检查，检查结果记录在《安全消防检查记录表》中，检查情况记录在《消防设施、器材（月）检查表》上，发现问题4.1.3 秩序维护员每天对消防设施、器材进行巡查，并记录在《秩序维护员巡逻记录表》中。

XX有限公司【物业作业指导书全套】-地下房屋使用安全管理作业指引-安全作业管理-三级文件（1.0版）制订：审批：2020-1-1发布2020-1-1实施页码：第1页共3页1．目的为了规范地下房屋的安全管理，确保公司及所属各单位地下房屋的使用安全，保证小页码：第1页共3页区住户正常的生活秩序。

2．适用范围本规定适用于公司所属各单位管辖区域内地下房屋的安全管理。

3．职责3.1 各项目经理负责监督检查地下房屋的安全管理工作。

3.2 地下房屋的安全管理工作由综合行政部负责。

3.3 安全、工程等部门应配合综合行政部，对地下房屋的安全使用进行检查。

4.方法和过程4.1 地下房屋的用途可分为库房和员工宿舍4.1.1 库房安全管理规定4.1.1.1 严禁在库房内吸烟、动用明火和使用电炉、电铬铁、电热水器、热封口机等设施，库房无人时应切断电源。

4.1.1.2 严禁在库房内擅自接、拉电源线和违规使用电器，仓库电气设备周围1米以内不得堆放物品。

4.1.1.3 严禁在库房内存放各种易燃、易爆等危险品。

因工作需要使用的油漆、硫酸、氧气瓶等物资应隔离存放。

4.1.1.4 库房内应按要求配置有效的消防灭火器材，应设在库房门口或货区的明显位置，要指定专人养护和管理。

a. 20平米以下（含20平米）的库房至少配置两具3公斤以上灭火器;b. 20—50平米（含50平米）的库房至少配置四具3公斤以上灭火器;c. 存放贵重物品库房应配置二氧化碳灭火器，固定消防设施周围不准堆放物品。

4.1.1.5 库房应安装防盗门、铁护栏窗，锁具应坚固，钥匙由专人保管，贵重物品应放置在专用柜（箱）内加锁存放，闲杂人员严禁进入仓库。

4.1.1.6 库房物资应分类有序摆放，并留出消防通道。

4.1.1.7 如库房出租，应与承租人签订《治安消防安全管理协议》。

承租人不得擅自转租库房，不得改变库房使用性质和用途，严禁在库房内从事各种违法犯罪活动。

4.1.1.8 空置库房的钥匙应由专人负责保管，确保门窗锁具完好。

物业集团公司监控管理员作业指导书
1、目的
规范小区监控管理，确保小区监控设备正常运行。

2、适用范围
适用于规范监控管理过程。

3、操作人员及技能要求
3.1操作人员：监控管理员
3.2技能要求：掌握监控知识，经物业公司专项培训合格后上岗。

4、作业工具
记录本、对讲机、笔及监控专用工具
5、作业频度
5.1每月对监控设备维护保养1次，确保设备正常运行。

5.2当有突发事件发生后，按突发事件处理程序处理。

6、质量标准
6.1监控设备完好无缺。

6.2监控系统运行正常，准确报警。

6.3及时排除安全隐患，确保设备能正常使用。

6.4监控记录完整，随时可查。

6.5 24小时监控。

6.6及时发现、处理可疑情形。

6.7做好紧急情况的应急处理.
7、作业指导
7.1 每班监控员随秩序管理员作业时间正常上班。

7.2检查监控中心、监控设施运行情况及值班记录，处理中心发生的一切情况，并搞好设备及环境卫生。

同时做好记录。

有异常情况及时通知巡逻人员、门岗及其他相关人员，重大情况及时向领导报告。

7.3 发现问题及时排除，作好记录、报告及通知工作。

记录处置结果。

7.4 各班作业程序同上。

全套物业管理公司作业指导书目录管理工作流程图1．文件控制流程图2．记录控制流程图3．人员和培训管理流程图4．采购管理流程图5．物业服务管理流程图6．顾客满意管理流程图7．不合格品（服务）管理流程图8．业主投诉处理流程图安保工作流程图1．安保管理流程图2．物业管理部工作流程图3．安保主管工作流程图4．班长日检查工作流程图5．样板房安保员岗位工作流程图6．侧门岗安保员工作流程图7．巡楼安保员操作流程图8．业主搬迁操作流程图9．外来人员出入管理流程图10．消防应急方案出来流程图11．突发事件处理流程图12．安保工作重大事项处置流程图13．电梯困人处理流程图意外停电处理流程图意外停气处理流程图14．管理处火灾处理流程图15．车库（场）岗位工作流程图16．车库（场）收缴费管理流程图17．车库（场）异常情况处置流程图18．车辆冲卡处理流程图19．可疑车辆出场处置流程图清洁绿化工作流程图1．清洁管理流程图2．清洁不合格处理流程图3．绿化管理流程图4．绿化不合格处理流程图5．清洁绿化主管检查流程图工程工作管理流程图1．基础设施和工作环境管理流程图2．机电设备管理流程图3．业主报修接待处理流程图4．消防报警信号处理流程图5．电梯故障处理流程图6．恒压变频生活供水系统操作流程图7．低压变配电设备维修保养流程图8．新接楼宇入伙管理流程图9．业主入伙手续办理流程图10．房屋装修管理流程图11．物业接管验收流程图12．业主看房收楼流程图工作流程图编制：物业管理部日期：2XXX年月日审核：日期：2XXX年月日批准：日期：2XXX 年 月 日发布 2XXX 年 月 日实施XX 物业管理有限公司XX 公司作 业 指 导 书 文 件 号版号/状态 C/0标 题 物业管理服务流程图 页 数 第 1 页 共 1 页1 顾客需求7 投标、中标 6 编制、评审标5 招投标文4 非招标文3非常规设计开2 新接物业策划11 编制管理计10 组建管理处 9 签 约8 编制、评审合12 审批、实施 16 小 区15 标识管理13 人员和培训管理 19房屋装修管理27监视测量装24突发事件处理25延伸服务26顾客财产管23安保服务22绿化服务 21清洁服务 20基础设施工作环境17新楼楼宇接18入伙管理31过程服务巡视14 采购及外包管理XX物业管理有限公司XX公司作业指导书文件号版号/状态C/0标题文件控制流程图页数第 1 页共 1 页编写外来文件审核/评审来文登记分发范围批准审批分发号编号编号发放登记发放发放使用识别文件清单归档保管使用对外提供检查/平审提供更改更改实施评审归档作废文件批准保留标识更改状态销毁更换XX物业管理有限公司XX公司作业指导书文件号版号/状态C/0标题记录控制流程图页数第 1 页共 1 页表格设计审核外来记录标识编制成表使用传递汇集装订贮存/保护检索更改保存期销毁XX物业管理有限公司XX公司作业指导书文件号版号/状态C/0标题人员和培训管理流程图页数第 1 页共 1 页培训计划申请年度培训计划批准组织实施内部培训外部培训培训档案过程监视XX 物业管理有限公司XX 公司作 业 指 导 书 文 件 号 版号/状态 C/0标 题采购管理流程图页 数第 1 页 共 2 页一、供方评价控制流程图供方初选采购物品、劳务分类A 类物品、劳务（关键物品）B 类物品、劳务（公司统一采购）C 类其他物品供方评价、选择集体评价直接评价 不作评价采取措施编录合格供方目录审批、发布过 程 控 制改 进供方从新评价不重新录用采取措施不 录 用 编录新合格供方目录评价准则 符合判定重新评价准则符合判定XX 物业管理有限公司XX 公司作 业 指 导 书 文 件 号 ZH/IB7.4-0-2XXX版号/状态 C/0标 题采购管理流程图页 数第 2 页 共 2 页二、采购控制流程图物品需求计划 采购计划 初审、会签劳务采购申请审 批采 购 实 施直 接 采 购合同、协议采购验 证进货 现场验证进 货 验 证 劳 务 验 证入 库 退 货 备 案 整 改 物品合格判定劳务合格判定XX物业管理有限公司XX公司作业指导书文件号ZH/IB7.5（5）-0-2XXX 版号/状态C/0标题安保管理流程图页数第 1 页共 1 页安保员基本要求规范及规程培训上岗车辆管理物业监控消防安全封闭管理指示标识进出停放出租车管理监控中心安保监控巡逻巡视执行法规消防设施检消防工作检消防训练状态标识封闭时间人员管理监控跟踪物品管理交接班工作交接班要求设备、工作交接未到岗安排安保工作检查各级人员检查主管工作汇报XX 物业管理有限公司XX 公司作 业 指 导 书文 件 号ZH/IB7.5（5）-2-2XXX 版号/状态 C / 0 标 题 物管部工作检查流程图 页 数第1页 共1页根据年初工作计划，物管部每月对公司各管理处工程、安保、清洁绿化工作进行全面检查。

物业小区监控中心作业指导书1. 背景介绍物业小区监控中心是指物业公司针对小区或住宅区域内安全管理的需要，建立的一个集中监控、预警、应急处理等功能于一体的中心。

通过监控设备及相关系统的运用，能够有效提高小区的安全防范能力，保障居民的生命财产安全。

本作业指导书旨在为物业小区监控中心工作人员提供明确的工作指引，以便他们能够按照规范化流程完成各项监控中心的工作任务。

2. 工作职责2.1 监控设备操作与维护 - 负责监控设备的开启、关闭、重启等操作； - 定期检查监控设备的运行状态，确保其正常工作； - 跟踪并记录监控设备的维修与保养情况。

2.2 监控画面分析与记录 - 定期收集监控画面，并进行分类整理； - 对监控画面进行分析，发现异常情况及时报警或处理； - 记录重要的监控画面并妥善保管，以备后续调查查证之用。

2.3 应急事件处理与协调 - 当发生突发事件或安全问题时，及时向相关部门报警并协调处置； - 根据事态发展情况，对安全措施进行调整与指导。

2.4 系统运维与升级 - 负责监控中心相关系统的日常维护和运行管理； - 按要求定期检查系统运行状况，确保其正常工作； - 及时升级系统，并做好备份工作，保证系统的稳定性和安全性。

3. 工作流程3.1 监控设备操作与维护流程 - 请确保在工作前已熟悉各种监控设备的操作； - 开启监控设备：依次按下电源按钮，确保设备正确启动； - 关闭监控设备：在操作界面选择关机选项，等待设备关闭； - 重启监控设备：在操作界面选择重启选项，等待设备重新启动。

3.2 监控画面分析与记录流程 - 在监控画面监测过程中，做好记录工作； - 将监控画面按时间、地点、事件等进行整理分类； - 对异常画面进行标注，并添加必要的说明文字。

3.3 应急事件处理与协调流程 - 在发生应急事件之时，首先确保自身安全，注意保持冷静； - 立即向相关部门报警，并按照要求提供详细情况； - 在等待相关部门到达之前，做好紧急处理准备。

X X 作业指导书文件编号：GDPM-WG-MO-001物业版本：A名目页码改次：0 第 1 页共 1 页序号文件编号文件名称页码1 GDPM-WG-MO-001 名目 12 GDPM-WG-MO-002 修订页 23 GDPM-WG-MO-003 治理处质量/环境目标 34 GDPM-WG-MO-01 治理处组织架构图 45 GDPM-WG-MO-02 治理处岗位职责 56 GDPM-WG-MO-03 治理处消防责任架构图187 GDPM-WG-MO-04 对讲机使用规定198 GDPM-WG-MO-05 员工行为语言标准20修订页页码第 1 页共 1 页修订时间文件编号本文修订状态修订人批准人2023-8-23GDPM-WG-MO-04□增√修订□废止张艳史延平GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止GDPM-WG-MO- □增□修订□废止治理处质量/环境目标页码第 1 页共 1 页1.0 治理处质量/环境目标客户综合满足率不低于 85%，每年提升一个百分点；效劳综合准时率不低于98%；小区内无重大责任事故〔消防、安全〕发生；小区绿化率不低于55%；小区噪音把握在 50 分贝以下；生活垃圾日清率为 100%；小区无重大环境污染事故发生；利用科技创，持续降耗节能。

（物业管理）物业岗位操作规程及作业指导岗位操作规程及作业指导目录1.电（气）焊工岗位安全技术操作规程2.空调运行工岗位安全操作规程3.热交换站运行工岗位安全操作规程4.水工岗位安全操作规程5.司炉工岗位安全操作规程6.维修电工岗位安全操作规程7.值班电工岗位安全操作规程8.秩序维护门岗安全操作规程9.秩序维护巡逻岗安全操作规程10.秩序维护消防控制中心岗安全操作规程11.秩序维护安防监控岗安全操作规程12.保洁岗位操作规程13.绿化工安全操作规程电（气）焊工岗位安全技术操作规程壹、危险、有害因素及控制措施二、岗位操作规程：1.电（气）焊工必须持有效《特种作业人员电气焊工操作证》，方能操作，且按规定定期参加复训审证。

未经培训和考试的不准单独操作。

2.电（气）焊工必须遵守安全操作规程的规定。

3.工作前作业人员应按规定正确穿戴和使用劳动防护用品。

4.工作前检查焊接场地、设备、工具及工作环境，确认无不安全因素后，方可作业。

距焊接点10米内不得存放易燃易爆物品，且备有安全消防设施，保证通风良好和充足的照明。

5.工作前或较长时间停工后工作时，必须检查氧气瓶、乙炔瓶，压力调节器及橡胶软管的接头、阀门及紧固件是否牢固，不准有松动、破损和漏气等现象。

6.在禁火区内进行焊（割）之前，必须到相关部门办理动火许可证，且采取相应的安全技术措施后方能工作。

高处作业时，严格遵守高处作业的有关规定。

7.在密闭空心工件内焊接时，必须留有出气孔。

在密封容器、桶、罐中作业时，应打开其孔、洞、窗，使内部空气流通良好，且设专人监护，照明电压应采用12伏。

8.对压力容器、易燃易爆容器、密闭容器，各种油桶、管道等沾有可燃气体和溶液的工件进行焊接时，必须事先进行检查，且经过置换或清洗干净，除掉有毒有害、易燃易爆物质，解除容器及管道压力，消除容器密闭状态(敞开口，旋开盖)，且经检验合格后，方可进行作业。

9.露天作业，电焊机必须设有遮阳和防雨、雪等安全措施；下雨天不准露天电焊；在潮湿地带工作时，应站在铺有绝缘品的地方，且穿好绝缘鞋。

XX有限公司【物业作业指导书全套】-安全管理工作监控程序-作业指导书-三级文件（1.0版）制订：审批：2020-1-1发布 2020-1-1实施1.0 目的加强安全管理工作的监控，明确安全管理工作质量。

2.0 适用范围适用于xxx物业各服务中心。

3.0 职责3.1 服务中心经理负责安全管理工作的全面监控和指导。

3.2 秩序主管负责安全管理工作的业务指导、检查、考核。

3.3 秩序班长负责本班组日常业务操作的监督和落实。

4.0 方法和过程控制4.1 秩序班长监控要求4.1.1 带领全班人员进行“班前点名、提要求、班后点评”的交接班制度，对本班的工作状况进行评价，并提出改进要求。

4.1.2 上班前对本班所用之设施、设备性能、完成情况进行检查，以保证当班人员的正常使用。

4.1.3 当班期间至少对安全班各岗位的质量记录进行一次全面检查，对不合格的质量记录及时进行纠正。

4.1.4 监督各岗位对外来人员、物资放行、施工、装修现场的管理力度、方式、方法，确保按规范运作，协助处理疑难问题或突发事件。

4.1.5 对夜班期间的工作状况进行全面监控，至少每半小时用对讲机呼叫各岗位一次，如有异常，应及时处理及报告。

4.1.6 对秩序队员当班期间的工作状态、考勤纪律进行监督，并予以记录。

4.1.7 控制、监督、教育本班秩序队员在辖区的外在形象，对违章者应及时予以纠正。

4.1.8 对集体、公众活动中程序队员的参与形象进行控制。

4.1.9 控制内务状况，严格执行内务管理规定，对不合格者要求其限期改正，并予以记录。

4.1.10 控制每周2-3 次的军训、培训质量，根据实际情况向上级汇报并及时改进培训内容及方法。

4.1.11 每月考核前，须对各岗位的质量记录进行全面检查，并与月考核挂钩。

4.2 秩序主管监控要求4.2.1 每周对本辖区内的安全、消防管理情况全面巡查至少两次，并将有关情况予以记录。

4.2.2 每周至少进行一次夜间查岗，对夜间秩序队员工作状态、质量记录记录、装备使用情况进行抽查，并给予记录。

XX有限公司【物业作业指导书全套】-安全组织建设管理作业指引-安全作业管理-三级文件（1.0版）制订：审批：2020-1-1发布2020-1-1实施1．目的指导各项目安全组织的建设，确保安全组织健全、职责明确，保障本单位以及所辖区域的安全。

2．适用范围本规定适用于公司及所属各项目安全组织的建设和管理。

3.方法和过程3.1 安全管理组织的建立及工作职责的确定3.1.1 公司及所属各项目必须建立安全管理组织、明确各级人员的职责。

3.1.2 安全管理组织及其工作职责，经各项目经理审核后报公司安全工作委员会（以下简称安委会）和安全委员会办公室（以下简称安委办）审批备案。

3.1.3 安全管理组织及其工作职责应及时公布。

3.２公司安全管理组织的建立及工作职责3.2.1 公司安全管理组织的建立3.2.1.1 公司应成立安委会，由主任1名、副主任1名、委员若干名、安全员（兼任安委办主任）1名组成。

3.2.1.2 安委会主任由公司总经理担任、副主任由公司分管安全工作的高管担任、委员由公司职能部门经理及各项目经理担任、安全员由公司安全管理部专业人员担任。

3.2.1.3 公司安委会下设安全组织管理机构（安委办），设在安全管理部。

3.2.1.4 公司应成立安全工作领导小组，负责公司的安全管理工作。

3.2.1.5 公司安全领导小组设在安全管理部，组长由公司分管安全的高管担任，副组长由安全管理部经理担任，成员由职能部门经理担任。

3.2.1.6 公司各职能部门应设立安全员负责本部门的安全工作。

3.2.2 公司安全管理组织工作职责3.2.2.1 公司安委会职责公司安委会是公司安全管理的最高领导机构，对公司的安全管理负责。

其职责如下：a. 传达贯彻国家和上级管理部门有关安全工作的指示精神；b. 规划并布置实施公司安全工作目标和任务；c. 解决处理公司安全工作中的重大问题；d. 审议并通过公司安全工作中的重大决议和决定。

3.2.2.2 安委会主任职责安委会主任负责公司全面安全管理工作。

XX有限公司【物业工程作业指导书全套】-房屋及共用设备设施普查管理作业指引-安全作业管理-三级文件（1.0版）制订：审批：2020-1-1发布 2020-1-1实施1.目的通过普查，为房屋和共用设备设施维修提供依据，制定相应的大、中修计划。

2.适用范围本规定适用于所属分公司、各物管中心对房屋和共用设备设施普查的管理。

3.职责3.1物管中心工程部经理负责组织年度房屋和共用设备设施年度普查工作，并将普查结果上报工程技术部。

3.2工程部各专业主管负责现场普查工作的实施。

4.方法与过程4.1每年第四季度依据《房屋本体及公共区域设备设施普查表》中的内容对房屋和共用设备设施情况进行一次普查。

4.2 对房屋和共用设备设施普查的结果记录在《房屋本体及公共区域设备设施普查》表中。

4.3 物管中心工程部根据普查结果统计出合格、不合格的项目，分析不合格的原因，制定出解决方案。

4.4 房屋和共用设备设施的合格、不合格的判定4.4.1合格：是指“房屋和共用设备设施完好”，设备设施运行正常、图纸资料齐全，各种管道畅通，现状良好，使用正常。

或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。

4.4.2基本合格：是指“房屋和共用设备设施基本完好”，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备设施、各种管道现状基本良好，能正常使用，经过一般维修能修复的。

4.4.3 一般不合格：是指“房屋和共用设备设施一般性损坏”部分构部件有损坏或变形、屋面局部漏雨、装修局部有破损、油漆老化、设备管道不畅通、水卫、电照管线、器具和设备设施零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件。

4.4.4 严重损坏：是指“房屋和共用设备设施年久失修”结构有明显变形或损坏的房屋，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损、油漆老化起块见底，设备陈旧不全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建。

4.5 每年12月15日前，由工程部经理根据各项巡查、普查等记录情况组织制定下年度《共用设施设备年度检修计划》由项目经理确认，报工程技术部审核。

XX有限公司【物业作业指导书全套】-安全管理制度建设作业指引-安全作业管理-三级文件（1.0版）制订：审批：2020-1-1发布 2020-1-1实施页码：第1页共2页秩序维护作业文件编号：YYJYWY-AQ-02 版本：B/1页码：第2页共2页1．目的明确安全管理工作责任，提高安全管理的科学性、规范性、有效性，及时发现并消除安全管理中存在的漏洞和隐患。

2．适用范围本规定适用于公司及所属各项目安全管理制度的建设。

3．职责页码：第1页共2页3.1 公司安全主管部门负责对公司所属各项目安全管理制度建设的监督、检查与指导工作。

3.2 公司所属各项目安全部负责对本项目安全管理制度建设、改进与完善工作。

4.方法和过程4.1 安全管理制度的制定、补充与完善4.1.1 公司安全管理制度的制定、补充与完善4.1.1.1 公司安全管理部根据国家安全政策法规、上级公司安全管理规定和公司安全管理工作的实际情况，负责公司安全管理基本制度的制定、补充与完善。

4.1.1.2 安全管理制度经公司领导批准后执行，及时上报地产公司安委办备案。

4.1.1.3 公司安全管理部负责公司及所属各项目安全管理制度的审定汇编存档工作。

4.1.2 公司所属各项目安全管理制度的制定、补充与完善4.1.2.1 各项目安全部，根据公司下发的安全管理制度，结合本项目安全管理工作实际，负责本项目安全管理制度补充与完善。

4.1.2.2 各项目安全部制定的安全管理制度，经项目经理批准后执行并上报公司安全管理部备案。

4.2 安全管理制度建设的监督、改进与落实4.2.1 新成立的项目要求在三个月内完成本项目安全管理制度的补充和完善工作。

4.2.2 各项目对发现的问题，及时提出书面的改进建议和意见。

4.2.3 因未及时制定完善安全管理制度而造成的安全事故问题，除追纠当事人责任外，还要追究制度不完善的管理责任。

XX有限公司【物业作业指导书全套】-中控室管理作业指引-安全作业管理-三级文件（1.0版）制订：审批：2020-1-1发布 2020-1-1实施1.目的规范中控室值班人员操作流程，明确中控室值班人员岗位职责,提高中控室值班人员快速反应及处理突发事件的应变能力。

2.适用范围本规定适用于公司所属各项目中控室的管理。

3.职责3.1 各项目安全主管部门负责人负责监督检查中控室的管理工作。

3.2 各项目中控室值班人员负责中控室日常的管理工作。

4.方法和过程4.1中控室内部管理4.1.1 中控室是小区安全控制指挥中枢，担负着小区消防、治安、交通等各种信息的记录、分流、传递、处理等重要工作。

4.1.2 中控室必须保证24小时有人职守，未经许可任何人不准随意进入中控室。

外部人员因公需进入中控室时，应填写《来访人员登记表》。

4.1.3 严禁在中控室内会客、吸烟、饮酒、吃零食。

4.1.4 严禁利用中控室电脑设备玩游戏、上网。

4.1.5 严禁使用中控室值班电话聊天。

4.1.6 严禁非中控室人员代替中控室值班人员值班。

4.1.7 保持中控室设备设施干净整洁，并按要求在入口处安装挡鼠板。

4.1.8 中控室内需配备通风降温设备，以保证中控室内监控设备的正常运行。

4.2 中控室值班人员的管理4.2.1 值班人员须持证上岗。

4.2.2 值班人员不得做与工作无关的事。

4.2.3 值班人员要做好《消防中控室值班记录》等记录。

4.2.4 值班人员应熟练掌握突发事件处理流程。

4.2.5 值班人员应熟练使用各种监控设备和安全应急器材，并保证设备器材正常使用，发现故障或隐患须及时进行报修和整改，并负责监督落实。

4.2.6 值班人员需了解物业主营业务的工作流程，熟悉小区各楼宇和消防设施器材的分布情况。

4.2.7 值班人员应保证至少有一种有效方式能与各岗秩序维护人员取得联系。

4.2.8 值班人员须监控重点要害部位的安全状况，发现问题及时处理或上报。

XX有限公司【物业工程作业指导书全套】-工程资料图纸管理作业指引-安全作业管理-三级文件（1.0版）制订：审批：2020-1-1发布2020-1-1实施1．目的规范工程资料、图纸的管理，确保完整。

2. 适用范围本规定适用于所属分公司、物管中心对工程资料、图纸的收集、保管。

3. 职责3.1 各物管中心工程专业主管负责本专业接管验收、日常运行过程中各类资料的收集与交接。

3.2 各物管中心指定专人负责工程资料及图纸的保管工作。

3.3各物管中心工程部经理负责公司内部非本专业人员借阅工程资料的批准；3.4 各物管中心总经理负责外来人员借阅工程资料的批准。

4. 方法与过程4.1基本要求4.1.1 工程资料必须按专业、系统等内容分类整理，并进行保管。

4.1.2 各物管中心资料管理员要对所保管的资料建立目录和索引，以便于查找使用。

4.1.3 工程资料的保管要求按《记录控制程序》中的相关要求执行。

4.2 工程资料可分为接管验收资料、设备设施基础资料和日常工作形成的资料。

4.2.1 接管验收资料的内容应包括但不限于《图纸资料接收项目表》中的规定。

4.2.2 设备设施基础资料的内容应包括：4.2.2.1建筑、结构、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。

4.2.2.2设备安装图纸。

4.2.2.3设备使用保养说明类资料。

4.2.2.4设备初始调试、测试相关资料。

4.2.2.5其它所需资料。

4.2.3 资料应分类存放，由资料管理人员统一保管，资料借阅时按相关规定办理借阅手续并按期归还。

活动而形成的相关记录资料，包括以下内容：4.2.3.1 值班、交接班记录；4.2.3.2 设备运行记录；4.2.3.3 设备保养计划、记录；4.2.3.4 设备维修记录；4.2.3.5 设备巡视、检查记录；4.2.3.6 设备试运行操作记录；4.2.3.7 服务维修单；4.2.3.8 突发事件处理记录；4.2.3.9 供方工作时形成的与设备设施有关的资料；4.2.3.10 国家强制检测项目的检测报告等。

物业园区监控中心管理作业引导书一、前言物业园区监控中心是管理园区安全的紧要部门之一、其职责是监控园区内的企事业单位的安全情况，保障园区内的人员、财产和设施的安全。

针对监控中心的管理，本文基于多年管理阅历提出以下几条作业引导原则，以期提高监控中心工作效率和管理水平。

二、监控中心的人员管理1. 培训和晋升制度监控中心人员是关键的环节，其素养和本领直接影响到园区的安全管理和服务水平。

因此，监控中心应订立培训和晋升制度，不断提高人员的综合素养和技能，以确保配备一支高素养、高水平的监控人员队伍，为保障园区的安全发挥紧要作用。

2. 岗位责任制明确监控中心人员的工作职责，并建立岗位责任制，要求每个人具有高度责任心和肯定的技能水平，能开展各项安全、技术管理工作。

监控中心应订立统一的工作规程，要求每个人依照要求认真履行各项工作职责，确保工作顺畅、高效。

3. 勤务制度监控中心实行24小时不间断工作模式，需要保障人员的身心健康。

为此，健全勤务制度，合理布置人员工作和休息时间，为保证园区的安全服务供给充分的人力保障。

三、设备管理监控中心的设备管理是关键的环节，其作用直接体现在园区的安全管理和服务水平上。

因此，监控中心应做好以下几方面的工作。

1. 设备保养监控设备是园区安全的保障，因此，应保证设备的正常运转。

定期对设备进行保养，防止设备显现故障，保障园区的安全。

2. 设备维护和修理一旦设备发生故障，应适时处理。

监控中心应建立相应的维护和修理体系，优先保障紧要设备的修理，确保设备能够尽快恢复正常运转。

若无法适时处理，应尽快实行替换措施，确保不影响监控中心的正常运转。

3. 设备升级监控中心设备升级是必需的，能够提高设备的功能和性能，更好地保障园区的安全。

监控中心应适时关注设备的更新情况，并订立设备更新计划，确保园区设备的适时更新。

四、协调管理监控中心是园区安全管理的核心部门之一，工作需要与其他部门紧密协调，如保安、消防、环保、物管等部门的联动协作。

XX有限公司【物业作业指导书全套】夜间安全检查管理作业指引-安全作业管理-三级文件（1.0版）制订：审批：2020-1-1发布 2020-1-1实施1.目的督促执勤人员在夜间加强防范意识，监控执勤人员的夜间工作行为，提高执勤人员的安全防范意识，确保夜间安全管理工作的质量。

2.适用范围本规定适用于公司所属各项目夜间安全管理工作。

3.职责3.1 安全管理部负责公司夜间安全检查工作的监督和指导。

3.2安全管理部负责制订公司夜间查岗计划，定期组织夜查工作，并下发检查通报。

3.3各项目安全主管部门负责制订本单位夜查计划、并组织实施夜间安全检查工作。

3.4 安全管理部负责协助各项目对夜查中发现的安全问题或安全隐患进行纠正和预防。

4.方法和过程4.1夜间安全检查的组织与实施4.1.1公司夜查4.1.1.1 安全管理部负责组织对公司各项目的夜查工作，并将结果记录在《夜查情况登记表》中。

4.1.1.2 检查人员由安全管理部相关人员组成。

4.1.1.3 《夜查计划安排表》由安全管理部于每年 12 月 31 日前制定，并上报公司主管安全的高管批准，每年夜查频次不少于6 次。

4.1.2各项目夜查4.1.2.1各项目安全主管部门负责组织本单位夜查工作。

4.1.2.2检查人员由各项目相关部门人员组成。

4.1.2.3《夜查计划安排表》由各项目安全主管部门于每年12 月 31 日前制定，并上报项目经理批准。

4.1.2.4 各项目经理每月至少进行一次夜间安全工作检查。

4.1.2.5 各项目安全主管部门负责人每周至少进行一次夜间安全工作检查。

4.1.2.6夜间安全工作检查需填写《夜查情况登记表》，并由当事人或值班经理签字确认。

4.2夜间安全检查包括4.2.1 各项目夜间值班情况。

4.2.2 各项目中控室值班人员工作情况。

4.2.3 各项目秩序维护队夜间岗位值勤情况。

4.2.4 安全设备设施运行管理情况。

4.2.5 夜间各项目安全防范力量的部署情况。

2020年物业管理作业指导书第一章客服中心部门说明一、客服中心部门职能简述客服中心——作为物业的枢纽部门，承担着物业公司直接对客服务的主要工作，是体现公司服务档次，展示公司形象和企业文化，树立公司管理品牌的窗口，是实现优质服务的关键性职能部门。

客服中心的主要工作包括：☆负责业主验楼、收楼，及跟进解决工程遗留问题等各项工作；☆负责物业管辖区域内的公共设施、公共标识巡查，并确保其正常使用；☆做好物业管辖区域内的保洁服务工作；☆配合地产公司营销部做好业主参观样板间的接待服务工作；☆对业主的答疑解惑、协调服务。

主要对内管理工作有：☆值班巡查；☆搜集并反馈业主信息；☆部门及业主档案更新、完善；☆保证服务质量，提高业主满意率指标；☆协调公司内部各部门的工作，共同做好对客服务等工作。

“对客服务、组织协调、公共信息发布”是客服中心所具备的三个主要功能。

为了实现这些功能，公司对客服中心的从业员工提出了在仪容风貌、品格心态、技能素质与职业道德方面必须与公司的管理理念、形象品牌及服务档次相适应的要求，特别是服务人员要具备高尚的职业道德情操，真诚的对客服务意识，公平、公正的待客心态，良好的人际交往能力，坚韧的思想意志品格，富于营造美好祥和气氛的创造性和善于洞察业主服务需求的感悟力。

客服中心以其高质量的管理，给予客服中心员工一个充分发挥自己、锻炼自己的机会，客服中心全体员工也将以不懈的努力使项目管理服务质量达到国际化的专业水平。

二、客服中心阶段工作任务1.0 客服中心员工要与业主保持良好的沟通，通过与业主接触，收集、整理业主反映的关于物业规划、房屋质量、物业管理等方面存在的问题和建议，并及时上报给有关部门或上级领导，作为工作指导和决策依据。

2.0 协调各部门办理施工（装修）单位进入施工区域（维修）装修手续。

并对装修（维修）工程进行定时巡视及监管，并将在工作巡视中发现的问题及时汇总，通知工程维修部，以配合其更详细的了解、解决装修具体情况。