城市商业综合体走向“豪布斯卡”模式

漫谈城市商业综合体之一心若水城市商业综合体是经济、城市、社会发展的必然产物，是社会分工细化的需要，是区域和城市竞争力增强的重要表现形式，是房地产业高度化的重要表现形式。

综观目前的商业综合体有五个发展的方向：即1、以服务城市商圈需要的大型购物中心为载体的城市商业综合体。

2、以特出以休闲旅游业态为主题的城市休闲旅游的城市商业综合体。

3、以特出服务总部经济为重点的商业写字楼为主体的楼宇经济城市商业综合体。

4、以服务知识经济和创意地产为主的创业地产商业综合体。

5、以服务特色主导产业为重点的特色商业综合体。

它是传统地产的升级版，不仅仅是开发物业那么简单。

它首先要研究的不是建筑物，而是城市商业功能发展的需要。

要了解区域商业不同层级的商业发展水平、不同商业建筑形态，它所能承载商业的功能。

必须对区域商业水平有准确研判，对商业建筑形态功能匹配有清醒的定位。

城市商业综合体是一种复合型地产，所按照的原则就是豪布斯卡原则。

因此必须研究业态之间的价值链，而且必须研究相互的乘数效应大小。

不仅要研究建筑物的布局功能，而且要研究以后产生的城市品牌名片的效应。

要从规划、空间、工程上研究如何实现，更应该从服务、业态、支撑、可持续、时间维去考虑其的设计定位，要用文化的灵魂去赋予商业综合体以强大的生命力。

当然其是有局限的，这个局限就是当地地理位置、政治位置、经济位置、城市位置好差和能量等级的大小。

城市的规模等级决定着商业综合体开发是否必要，以及数量，一般每五十万城市人口一个商业综合体是有较强生命力的。

商业综合体定位上对物业和业态两个方面都必须找准支撑点，确保我们有满意的获利空间，未来升值潜力很大，也应该仔细选择保留什么产权资产。

要实现项目工程周期性的循环、首先必须保证资金链的最集约高效地成本的循环，其次要实现销售的快速循环，还要实现经营的可持续循环提升、实现我们资本的放大变现的循环。

商业综合体项目建设，必须考虑为我们未来实现商业地产的模块化、连锁化、专业化、品牌化、高端化、协调化的运作。

豪布斯卡（HOPSCA）模式在甘肃天水的应用及营销策略分析本文通过对国际先进地产模式豪布斯卡的描述，浅议了豪布斯卡在甘肃天水的应用及其营销策略。

标签：豪布斯卡区域经济需求一、豪布斯卡（HOPSCA）简介1.豪布斯卡（HOPSCA）的概念豪布斯卡（HOPSCA），意为“现代化、多功能、综合性商业街区”，是经济发展到一定阶段的产物，它营造丰富多彩、缤纷万象的街区生活方式。

是由其内部六大主要功能的英文单词首字母组合而成，是指集酒店（hotel）、写字楼（office）、景观（parking）、购物街区（shoppingmall）、会议娱乐（convention）、住宅（apartment）六大功能要素于一体的多功能、现代化城市综合体，且各个功能之间是一种优势互补的关系，是一种科学的、有价值的、能够适应城市发展的模式，具有可持续发展性，它加强了与城市的融合、与环境的协调。

豪布斯卡（HOPSCA）一般位于城市边缘地区，建筑规模庞大，商业功能繁多，业态齐全，文化品位高尚，由多种地产功能互补和联动，体现了资源共生、优势互补、聚合增值的优势，是传统的“纯居住生活区”向综合区模式演变的产物。

HOPSCA这一称呼最初是于1986年出现在法国巴黎附近的拉德芳斯，后来拉德芳斯因HOPSCA而成为举世瞩目的巴黎次中心区，纽约第五大道也因HOPSCA而令世界各地旅游者趋之若鹜，上海新天地则因HOPSCA成了许多时代尖端人物竞相造访之地。

2.豪布斯卡（HOPSCA）与城市发展当今社会越来越向着信息化、国际化和分工协作化的方向发展。

以前我国按照工业、居住、商业和文教等进行功能划分，这种单功能分区使得区域间缺乏相互的协调与联系，势必会导致社会运行成本增加，经济运行效率低下，土地使用效率低下及生活成本加大。

直接结果就是建筑功能趋于单一，城市空间与时间的隔离，土地资源的浪费，缺乏城市景观与活力。

单功能的城市划分和复杂的交通网络也会给城市结构的健康发展，经济文化的交流带来了不利影响，拖慢了整个社会的效率，进而阻碍人们物质生活水平的进一步提高。

城市综合体-核心商圈目录：1、城市综合体综合论述2、城市综合体各类产品的功能划分3、综合体及商圈主要区域4、投资收益回报分析5、综合体内部管理6、城市综合体成功的案例1、城市综合本的综合论述：✧城市综合体---即HOPSCA音译为豪布斯卡。

即主要是①主题酒店(HOTL)、②商务写字楼(OFFICE)、③立体空中花园(PARK)、④购物中心（Shopping mall）、⑤会展中心、会议中心（Convention）、⑥高尚住宅(公寓) (Apartment )的开始字母的缩写，并综合了独立商铺和街区、市民休闲广场的高科技建筑组合。

成为时尚高端商务人士聚集之地。

✧它是-----集酒店、商务、休闲、娱乐、餐饮、会展、健身、高档居住、旅游、商业贸易于一体的建筑群；是城市名片、民众乐园、消费天堂，一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所。

✧它天生贵胄，是人人期待，万众瞩目的明星。

它也是一座城市的心脏、地标和灵魂，24小时不夜城，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又被称为一座“迷你”的城中之城，它可以再造一个城市的商业核心，成为一个城市的地标性商业圈，带动周边地产及物业的价值攀升。

综合体通常位于—位于城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD(中央商务区)、城市的副中心或规划中的城市未来发展新区。

拥有与外界联系紧密的城市交通网络、信息网络，是公共交通的枢纽。

有完整的街区特点，是城市向空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。

独享和兼具城市的自然景观（水、湖）、公共资源如：城市广场。

大城市市区已经没有占地5万平方米以上的地块，很多城市综合体的选址是在城郊结合部。

综合体是高科技、高智能的集合：城市综合体建筑是高科技、高智能的集合，表现在建筑材料、设施设备、物业管理、通信手段、安全消防等等方面。

城市综合体的优势及作用：对于降低商务成本、提高公司的运营效率、增强公司形象力有突出的优势。

住宅、公寓、写字楼的销售可实现现金的回笼。

城市综合体，西方称“HOPSCA（豪布斯卡）”，即酒店HOTEL＋写字楼OFFICE＋停车场PARKING＋大型综合购物中心SHOPPINGMALL＋会展博览CONVENTION＋社区公寓APARTMENT的复合体。

中国对城市综合体的产品组合比较灵活，一般特指城市商业综合体，即位于城市市区中心或主要商业区的商业利用综合体，突出主题性封闭式的MALL、零售主力店、开放式步行街，结合社区公寓、商务酒店、写字楼等为一体，综合开发的房地产项目，由于聚集了重要的商业资源和服务功能，一般成为城市重要的功能性建筑集群和商业枢纽，前几年在一二线城市有较集中的发展。

当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向三四线城市渗透、扩展，如何合理规划和建设合理的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。

笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会：一、城市商业综合体首先要符合城市发展规划首先，城市商业综合体是土地使用强度和规划强度较高的集中开发的商业建筑集群。

随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。

其次，在三四线城市商业地域极为有限，土地资源极为宝贵的情况下，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配置，达到集约目的，是发展商和运营商应该积极有为的工作。

发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与资源配置的更好结合。

特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压力都是可以得到政府积极支持的，在用地规划、工程规划上也可获得优惠便利的政策条件。

商业地产新模式---豪布斯卡搜索更多相关主题的帖子: 豪布斯卡商业地产被过滤广告一、HOPSCA的源起、国际领先性自20世纪70年代以来，世界范围内的许多城市开始对其城市中心区建设进行深度思考和改造实践。

为了避免重蹈过去城市开发功能单一，建筑分散无序的覆辙，很多城市在旧城改造或新城建设的过程中，开始强调中心区功能完整和建筑统一的原则。

法国拉德方斯的HOPSCA规划模式就是一个成功的例子。

拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。

目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；内有欧洲最大的商业中心，亦是欧洲最大的公交换乘中心。

建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。

庞大的资源互相影响，互相作用，拉德方斯已具备小型城市的基本功能，她带给人们的不仅是商务、居住、办公等一站式的完备生活，更成为巴黎次中心区，享誉世界。

从国际视野来看，现代城市中心区的开发建设目前已发展到了综合开发的高级阶段，通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，进行统一规划、综合布局来获得良好的经济效益，社会效益和环境效益。

这种开发建设需要建设全过程的互相配合、协同发展。

HOPSCA在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。

二、什么是HOPSCA？1．HOPSCA的概念HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。

HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。

豪布斯卡：孤舟？集群？2008-05-29 14:14:39 来源：浏览：98次同在淮河路步行街，百盛发展的这两年，也是鼓楼商厦成长最快的两年。

只不过“君住长江头，我住长江尾”而已。

淮河路中西段二者各守其一，但百盛和鼓楼都没有“孤舟一掷”拼个鱼死网破，倒是“集群共生”，相安无事。

这倒叫人想起西方振兴商业街导入“豪布斯卡”原则一事来，豪布斯卡原则表面上看，讲的是商业街要具备购物、旅游、休闲、娱乐、商务五大功能，实际上强调的是三大原则：集群、平衡、共生。

前文所述商铺租售问题，是商业街开发机构怎样主动把握市场，根据商业街定位寻找对应商业业态、业种的问题，这里所说的集群，是指相同业态、业种为共同做大市场集聚在一起形成合力，但不同店铺不合商街又细分市场，形成某个主题、某个行业或某个业态或某个业种二错位经营。

如果说合肥百盛逍遥广场与合肥鼓楼按着与淮河路上相映生辉，共同做大了合肥消费的市场时尚消费领域里这块蛋糕的现实我，还不足以说明商业街集群效应的广告，那么淮河路东段近期的发展正好是一个明显的列子。

淮河路东段传统上经营小五金的，1995年改造后的五年时间里，这里五金又重返故地，但未成气候，以后的两年时间里，又陆续进驻了小百货店、小饰品店、小吃店。

尽管合肥百盛的进入，淮河路客流量及商业成交额逐年明显走强，整个商业街气候逐年增强，但淮河路东段始终不愠不火。

以致中房公司开发的“松荫阁”商用房待高闺七、八年难以出阁。

今年年初，经过对淮河路商业街商流、人流、物流的调研民营企业依立腾服饰公司介入松荫阁，于是松荫阁摇身一变成为窈窕淑女—依立腾服饰城。

在整体定位上，依立腾服饰城导入广州白马、天马商厦二经营模式，以北京大红门、杭州四季春服装市场为标杆确立为品牌服装交易市场，重点引进省市级总代理、总经销。

由于地处商业街，铺位是租是售确有争论。

凭，寸土寸金本身有利可图，租，本大利薄，但能汇聚相当一部分服装经营户，能把服装城的特色做出来。

城乡规划法：级差地租：级差地租是等量资本投资于等面积的不同等级的土地上所产生的利润不相同，因而所支付地租也就不同，这样的差别地租就是级差地租。

级差地租又可分为因土地肥力和位置不同而产生的级差地租I和因投资的生产率不同而产生的级差地租Ⅱ。

级差地租是一个相对于绝对地租的概念，它是指租佃较好土地的农业资本家向大土地所有者缴纳的超额利润。

这个超额利润是由优等地和中等地农产品的个别生产价格低于按劣等地个别生产价格决定的社会生产价格的差额决定的增长极：如果把发生支配效应的经济空间看作力场，那么位于这个力场中推进性单元就可以描述为增长极。

增长极是围绕推进性的主导工业部门而组织的有活力的高度联合的一组产业，它不仅能迅速增长，而且能通过乘数效应推动其他部门的增长。

因此，增长并非出现在所有地方，而是以不同强度首先出现在一些增长点或增长极上，这些增长点或增长极通过不同的渠道向外扩散，对整个经济产生不同的最终影响。

乘数效应：是一种宏观的经济效应，是指经济活动中某一变量的增减所引起的经济总量变化的连锁反应程度。

在经济学中，乘数效应更完整地说是支出/收入乘数效应，是宏观经济学的一个概念，也是一种宏观经济控制手段，是指支出的变化导致经济总需求与其不成比例的变化。

物业税：物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。

从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。

因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。

物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。

三旧改造：三旧改造是作为转变经济发展的一种方式，使“三旧”改造向更高层次、更广范围、更好成效方面全面推进,实现从“旧城镇、旧厂房、旧村居”向“新城市、新产业、新社区”的转变。

城市商业综合体商业综合体全称为城市商业综合体，英文为HOPSCA，即豪布斯卡，其为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。

HOPSCA是由酒店（Hotel）、写字楼（Office Building）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文单词或词组的首个单词的首个字母构成。

每个商业综合体至少组合了上述功能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，是以一种功能为主、多种功能配套的多功能配套的多功能、高效率的建筑群落，往往也被称为“城中之城”。

ＨＯＰＳＣＡ体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，她是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区；是现代复合地产的新高地、新载体。

ＨＯＰＳＣＡ对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加，其有机的组合必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。

从1999年以来，在商业网点向商业地产转移的时候，不同的地产受到开发商朋友的广泛的关注。

作为城市商业综合体，2000年的时候就有人提出来，这个要作为专门的商业地产的研究。

实际上目前朝两个方向走第一个方向是理论界对建筑综合体的研究逐步深入。

从传统的对过去的一些区域性的经济研究，逐步转向单体建筑向复合型建筑的整体的研究深入。

主要表现为三块:第一块是已有专业的研究队伍;第二块是在大学里面，关于综合体理论的研究;第三块是海归派的学者的研究。

城市综合体是中国改革开放下的发展大方向。

第二个方向是从实践当中，出现了三支力量。

第一支力量是以大型购物中心为载体，逐步发展新型的城市商业综合体。

第二支力量我们原来关注的建筑综合体进一步分化以休闲为业态的休闲综合体、旅游设施综合体，还有以写字楼为主体的写字楼综合体，都在全国各地都有一些尝试。

豪布斯卡的概念豪布斯卡作为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。

豪布斯卡英文表述为“ＨＯＰＳＣＡ”，于1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。

ＨＯＰＳＣＡ正是上述六大业态HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT英文单词的第一个字母的概括缩写。

ＨＯＰＳＣＡ体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，她是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区；是现代复合地产的新高地、新载体。

ＨＯＰＳＣＡ对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加，其有机的组合必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。

HOPSCA的两种表现形式（1）城市形态的表现：在城市核心区域为了降低商务成本形成HOPSCA；（2）经济形态的表现：随着城市区域开发与旧城改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ? 设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ? HOPSCA。

HOPSCA的特征HOPSCA通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，从而使它能够适应不用时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。

这些都与HOPSCA形成的特点密切相关。

高可达性HOPSCA通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。

高密度，集约性建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景象，成为城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。

城市豪布斯卡（HOPSCA）模式综合体初探
中国城市的高速发展正促使城市建筑走向了多元化与集约化的新时代。

城市综合体改变了我们以往对建筑的常规认识,在时间和空间等多维元素介入的基础上,引导城市建筑步入了新的领域与时期。

当前城市综合体已成为我国城市建筑高效集约化的代表,因此本文以前人对城市综合体的研究为基础,选定城市综合体中HOPSCA这一最具活力的模式为研
究对象,追述其历史成因与发展历程,阐述其定义、特性及功能构成,并通过实例的分析和比较探讨城市综合体的设计理念,希望可以找出适于国情的设计方法与理论参考,为城市建筑向着高效集约模式的方向发展提供帮助,从而创造出更具活力的新型城市综合体。

全文共五个章节：开篇是绪论,是对已有资料和研究现状的综述；第二章是城市一般模式综合体的概述,阐明了城市综合体的定义、历史与分类；第三章是对HOPSCA模式的解析,探讨了其功能构成、空间形态等；第四章是HOPSCA与一般模式综合体的分析与比较；最后是结语,简述了HOPSCA的设计要点。

国内外著名城市综合体解析“人们来到城市是为了生活，人们居住在城市是为了更好的生活。

”正如两千多年前亚里士多德对城市多彩生活的概括，人们总是方便、快捷的大城生活无限憧憬。

如果说城市改变和提高了人们的生活品质，那么城市综合体的出现无疑让人们的生活更加美好。

在这个“城中之城”在国内外遍地开花的年代，卓越生活的标榜者必定用新型发展模式炫耀自身的华丽。

就像洛克菲勒中心之于纽约，拉德芳斯之于巴黎，高端城市综合体不但成为城市奋进的“支点”，更赋予生活全新定义。

一座赋予活力的城市无论是其高瞻远瞩的城市占位还是对稀缺资源的凝聚汇集，抑或是对产品本身的规划建设都是追求高度人性化的。

豪布斯卡作为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。

豪布斯卡英文表述为“HOPSCA”，于1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。

随着时光流逝，城市建设的大步前进，国外成熟的综合体如今已是比比皆是，亦是成功亦是失败都见证了豪布斯卡的艰辛发展。

一、国外著名城市综合体发展1、法国拉德芳斯法国拉德芳斯作为世界首个城市综合体法国拉德芳斯的知名度可想而知。

拉德芳斯位于巴黎城市主轴线的西端，集商务、购物、生活和休闲于一身。

建有欧洲最大的商业中心；众多知名企业纷纷在此筑起了摩天大楼；广场上的电子音乐喷泉，是人们散步、纳凉、欣赏音乐的好地方。

庞大的资源互相影响、相互作用。

拉德芳斯已具备小型城市的基本功能，它带给人们的不仅是一站式的完备生活，更成为巴黎次中心区，享誉世界。

拉德芳斯不仅仅是一堆冰冷高层建筑的集合体，而是充满了人文、艺术。

这里蕴藏了法国人情有独钟的浪漫，集合了现代化建筑在世界城市综合体发展中树立了一点典范。

总体设计体现了现代未来城区的多能设计思想，周边通达度超高的环形告诉公路对于相对拥挤的巴黎来说，这里无疑是逛街行人的天堂。

大型城市综合体发展研究一、城市综合体简介1、概念城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，并互为价值链从而能够适应高效率生活，工作节奏的多功能建筑综合体。

2、产生背景城市综合体，英文名Hopsca，音译豪布斯卡。

它是城市化高速发展的产物。

城市化的飞速发展，消费需求的升级，要求城市里具备一个引领时尚文化和公共文化城市功能的区域，而单一的住宅和商业地产无法做到。

为满足现代都市中，人们快节奏的生活习惯。

就需要有一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间为大家提供安排高效率的生活和工作。

因此城市综合体也是城市形态发展到一定规模下的自然产物。

3、城市综合体的功能结构3.1商务功能商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。

一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。

城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。

3.2商业功能商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。

零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。

能够充分满足各类阶层的消费需求。

在城市综合体中以购物中心规模形式出现。

3.3 居住功能居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。

为城市其他阶层人士的居住需求。

结合公寓，享受型住宅。

城市综合体的开发节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，3.4 酒店功能酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。

根据城市经济特点侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。

国际商业社区项目概念策划建议书一、项目区位某市是省省会和省政治、经济、文化中心，华中地区最大城市和政治、经济、文化、金融中心，也是中国陆最大的交通枢纽，工业、教育、科研的重要基地之一。

、世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇，将市区一分为三，形成汉口、汉阳和武昌三镇。

全市现辖13个城区，3个国家级开发区，面积8467平方公里，人口831万人。

某地处中国腹地，在中国业已形成的沿海地区、长江经济带、西部大开发H 型经济发展格局中，某具有承东启西、接南转北的枢纽作用，被国经济学家们誉之为“中国经济地理的中心”，连续多年位居“中国城市综合实力50强”的第六位。

武广商圈是某市最繁华的商圈（某市市级商业中心），距江汉路商圈及汉正街商圈极近。

这一区域集中了汉口地区的中高档写字楼及商业街、商业广场，经过多年发展，规模日趋扩大。

区域主要的商业运营项目包括某广场、世贸广场、SOGO及万松园商业街，商业项目的集中产生了极强的聚合效应，此商圈蕴涵的价值不可估量。

万松园路国际品牌商业街是江汉区政府投资近8000万着力打造的一条国际品牌商业街，全长1.55公里，南邻某商业“老大”武商集团，旗下武广、世贸国际广场组成某最大的SHOPPINGMALL，北接建设大道金融一条街，有新世界购物中心，西靠历史悠久的公园，休闲环境极佳，被誉为仅次于江汉路步行街的“某第二商业街”。

其经营业态较为丰富，定位以国际商业品牌为主题，集购物观光、娱乐休闲、商务博览于一体，受商圈聚合效应影响，人气一直比较旺盛，经营情况一直较好。

本项目现是解放军九五零七五部队驻地，位于万松园路偏南端，西面正对某警备司令部，东面背靠公园一墙之隔，南面接某市教育局万松小区，北面有一条小路直通公园。

二、地块介绍本项目大约33亩（22000平方米），土地性质军用划拨，从GOOGLE 卫星地图上勘察，地块形状是较为规正的正方型，长宽大约各148米。

王家墩机场武汉CBD 中山公园金融街武汉国际会展中心新世界中心 武商MALL武汉外国语学校目前地表上建筑物除了西北方向一栋9层L型旧式住宅外，其余都是营房，地面平整无坡度。

商业开发新模式——豪布斯卡豪布斯卡”（HOPSCA）为欧美国家最先进的商业地产模式，本质为酒店HOTEL＋写字楼OFFICE＋停车场PARKING＋大型综合购物中心SHOPPING MALL＋商贸博览CONVENTION＋国际公寓APARTMENT的复合体。

在国外已经发展成熟，但在中国仍处于开拓发展期。

目前全国商业地产已经稍然兴起豪布斯卡”（HOPSCA）这一新型的开发模式。

下面以北京A-Z TOWN项目为例为你讲解；2005年10月，东长安街沿线位于东四环朝阳路南侧的A-Z TOWN打着“HOPSCA豪布斯卡综合复合型高端物业”的旗号横空出世。

什么是HOPSCA豪布斯卡？A-Z TOWN为什么选择以HOPSCA豪布斯卡综合型的物业亮相？A-Z TOWN所处的区域是否适合开发“HOPSCA豪布斯卡综合型项目？A-Z TOWN 的未来走势又将怎样？这一系列的置疑无不掀起“银十”楼市道道波澜。

据了解，A-Z TOWN定位于HOPSCA豪布斯卡有其渊源。

A-Z TOWN由首创新资置业有限公司开发，而首创新资置业有限公司隶属于北京首创置业股份有限公司，属综合性房地产营运商。

据介绍，近几年来,首创置业一直朝着国际级的地产营运商而发力。

在产品类型开发策略方面,首创置业是以四种物业不同组合共同谋求发展：持有型物业和出售型物业的组合；住宅、商业、写字楼和酒店不同种类物业的组合；不同地段之间的组合；不同进度梯次之间的物业组合等等。

为了进一步加强国际竞争力，首创置业率先引入在国外实践成熟的HOPSCA豪布斯卡综合物业复合模式。

据介绍，2003年6月19日在香港联交所成功上市后，面对宏观调控，坚持股权国际化战略，首创置业引入GIC为合作伙伴，意欲更大的拓展。

GIC是新加坡专事管理政府外汇储备的投资公司，成立于1981年。

目前GIC所管理的资金规模已超过1000亿美元。

因其雄厚的资金、庞大的投资规模以及不事声张的作风，被称为“亚洲最大也是最神秘的买家”。