投资盈利模式

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我国城市运营业务与投资盈利模式初探

作者：金晶

来源：《经营管理者·下旬刊》2016年第11期

摘 要：随着房地产企业本身综合开发实力的日益提高以及与日俱增的社会责任感，政府也越来越愿意邀请他们一同参与到“城市运营”的建设中来。本文首先说明了城市运营的概念及其主要内容，然后详细阐述了城市运营的投资盈利模式，最后提出了提升城市运营商城市运营水平的途径。

关键词：城市运营 房地产 投资盈利 一级开发 土地

一、城市运营的概念及其主要内容

1.城市运营的概念。所谓城市运营即政府和企业在充分认识城市资源基础上，运用政策、市场和法律的手段对城市资源进行整合、优化、创新而取得城市资源的增值和城市发展最大化的过程。城市运营的终极目标是：（1）城市自然资源得到有效合理开发，实现城市自然资源的增值，推动城市经济发展，增强城市的市场竞争力。（2）城市资源开发运营的成败取决于城市社会效益和公共效益的最大化，通过城市资源的优化整合、开发运营，解决城市不同群体的民生问题。（3）取得更好的自然环境效益和人文环境效益，因而必须强调城市的可持续发展的重要性，经济社会资源和环境保护要协调发展。

2.城市运营的主要内容。城市运营包含的三大内容：城市有形资产的经营、城市无形资产的整合与经营以及城市品牌的建立和推广。城市有形资产的经营主要是指，将如土地、生态环境、文物古迹和旅游资源等有形资产经营市场化。通过对土地的储备、有形资产的整合和租售，让有形资产产生递增效应，广泛招商引资，形成人气鼎盛、万商云集的局面。城市无形资产的整合与经营主要是指在完善城市配套设施、城市交通等有形资产的前提下，为城市提供优质的商务环境、居民生活环境，从而为城市创造经济效益与社会效益。城市品牌的建立与推广就是以管理城市文化形象为发展前提，以城市产业资源为经济支撑，在城市创新能力的推动下，使其历史文化、地理资源、经济技术等要素被社会公众广泛认同的过程。

儿童职业体验馆投资及盈利模式分析

一、儿童职业体验馆项目概述

项目名称：儿童职业体验馆/青少年职业体验馆/儿童职业体验乐

园/儿童职业体验城/儿童梦想城等

物业需求：面积2000~10000平米，层高6~10米，承重800~1000kg/

平米

目标人群：3-12岁孩童

项目内容：儿童职业体验馆是参考社会职业场景，以三分之二的

比例,将真实社会中的行业及城市管理与公共设施等进行实景还原的

儿童化迷你城市。孩子们能够在不同的场馆中扮演各行各业的成人职

业角色，在玩乐中了解现实社会，培养职业理想，规划自己的未来。

二、儿童职业体验馆投资发展

2008年，中国大陆第一家儿童职业体验馆诞生。截止到2010年

3月，已有13家场馆开业，30余家场馆正在筹建中。截止2012年5

月，国内已开业的儿童职业体验馆已经达到56家，正在筹建中的有50家以上；扩张速度惊人，但从目前的营业情况来看，在海外相当

火爆的儿童职业体验行业在中国的发展并不顺利。本专题就该业态之

现况和盈利模式来剖析中国儿童职业体验行业，并探讨未来发展方

向。

三、儿童职业体验项目类型解析

根据不同城市级别我们将城市划分为：一线城市、二三线城市、

四线城市，三个级别。

儿童职业体验馆根据场馆面积、场馆档次不同，其投资成本会出

现较大差别。我们根据一般二三线城市的级别对整体投资进行计算。

根据不同的城市特点和地理位置、周边商业的不同，项目运营模式决

定项目的未来发展点.。

智慧岛提醒：由于儿童职业体验乐园选址需要便捷的交通与完善

的餐饮配套，所以物业选择上商圈条件较好的购物中心具有先天优

势，此外户外大型公园由于租金低廉且便于规划设计和政府建设的少

年宫与科技中心文教设施由于有政府政策扶持也是选址方向。

四、全国项目分布情况

目前国内所有开业或筹建项目大多分布在国内一线城市及中东

部较发达地区，其中京沪两地占据了全国总场馆量的1/3。作为一线

城市，其较大的市场容量与较高的消费水平与项目认知吸引了大量投

资者的关注。

儿童职业体验馆投资及盈利模式分析

一、儿童职业体验馆项目概述

项目名称：儿童职业体验馆/青少年职业体验馆/儿童职业体验乐

园/儿童职业体验城/儿童梦想城等

物业需求：面积2000~10000平米，层高6~10米，承重800~1000kg/

平米

目标人群：3-12岁孩童

项目内容：儿童职业体验馆是参考社会职业场景，以三分之二的

比例,将真实社会中的行业及城市管理与公共设施等进行实景还原的

儿童化迷你城市。孩子们能够在不同的场馆中扮演各行各业的成人职

业角色，在玩乐中了解现实社会，培养职业理想，规划自己的未来。

二、儿童职业体验馆投资发展

2008年，中国大陆第一家儿童职业体验馆诞生。截止到2010年

3月，已有13家场馆开业，30余家场馆正在筹建中。截止2012年5

月，国内已开业的儿童职业体验馆已经达到56家，正在筹建中的有50家以上；扩张速度惊人，但从目前的营业情况来看，在海外相当

火爆的儿童职业体验行业在中国的发展并不顺利。本专题就该业态之

现况和盈利模式来剖析中国儿童职业体验行业，并探讨未来发展方

向。

三、儿童职业体验项目类型解析

根据不同城市级别我们将城市划分为：一线城市、二三线城市、

四线城市，三个级别。

儿童职业体验馆根据场馆面积、场馆档次不同，其投资成本会出

现较大差别。我们根据一般二三线城市的级别对整体投资进行计算。

根据不同的城市特点和地理位置、周边商业的不同，项目运营模式决

定项目的未来发展点.。

智慧岛提醒：由于儿童职业体验乐园选址需要便捷的交通与完善

的餐饮配套，所以物业选择上商圈条件较好的购物中心具有先天优

势，此外户外大型公园由于租金低廉且便于规划设计和政府建设的少

年宫与科技中心文教设施由于有政府政策扶持也是选址方向。

四、全国项目分布情况

目前国内所有开业或筹建项目大多分布在国内一线城市及中东

部较发达地区，其中京沪两地占据了全国总场馆量的1/3。作为一线

城市，其较大的市场容量与较高的消费水平与项目认知吸引了大量投

资者的关注。

投资模式

政府需要认真研究平台建设中的产业链模式，通过政策、法规和调控的手段保证平台建设的良性循环发展，而各类企业应当在平台的产业链中明确自身的定位。

西方国家和国内发展较快的地区在基础设施建设投资融资方式的多样性和机制的完善性，对我们提供了积极的思路。结合丰富实际，从目前国内可实施的环境看，可供我们进一步尝试、借鉴及可创新的投资融资方式主要有以下几种：

1.BOT融资。BOT：即建设——经营——转让，BOT是指基础设施建设的一类方式，有时被称为“公共工程特许权”，常见的操作方式是针对政府设立的基建项目（如道路、桥梁等），向私人公司招标（外国企业居多），中标公司投资建设，按约定经营一个时期（一般20年以上），期满后返还给政府。

2.BT融资模式。BT：即建设——转让，是BOT的一种演化，其特点是协议授权的投资者主负责该项目投资和建设，项目竣工经验收后，即有政府或授权项目业务按照合同规定赎回。适用于建设资金来源计划比较明确，而短期资金短缺经营收益小或完全没有收益的基础设施项目。

3.TOT模式。TOT：即移交——经营——移交。TOT方式是国际上较为流行的一种项目融资方式，通常是指政府部门将建设好的项目的一定期限的产权或经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营管理；投资人在约定的期限内通过经营收回全部投资并得到合理的回报，双方合约期满之后，投资人再将该项目交还政府部门的一种融资方式。

4.PPP模式。PPP：是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目。或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。

5.股权融资。股权融资是指企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新的股东的融资方式。股权融资所获得的资金，企业无须还本付息，但新股东将与老股东同样分享企业的赢利与增长。