物业管理工作要求

1 目 录

一、保安岗位工作要求

二、办公楼门岗岗位职责

三、办公楼门岗工作要求

四、巡逻岗岗位职责

五、巡逻岗岗位工作要求

六、综合服务楼保安岗位职责

七、综合楼保安岗工作要求

八、物业保安主管岗位职责及要求

九、交接班管理制度

十、保安员内务管理制度

2 保安岗位工作要求

一、形象要求：

1、不蓄长发，不留胡须，不戴耳环、手镯、项链，不留长指甲，保持指甲干净。

2、着装整洁、无污迹、油迹、无异味， 平整、挺括、无皱褶，完好无损、不开线、不掉扣， 着装时应扣好扣子、不得翻起衣领、不卷起制服袖子、裤脚。

3、坐姿、站姿、走姿规范，不允许架二郎腿、歪头趴坐。

二、素质要求：

1、掌握保安基本业务知识，做到知法、懂法、守法，尊重业主，文明执勤。

2、对待工作认真负责，有较强的工作责任心。

三、服务态度要求：

1、礼貌：这是员工对客户和同事最基本的态度，在任何时刻均使用礼貌用语，“请”字当头、“谢”不离口。

2、友善：“微笑”是体现友善最适当的表达方式，因此应以微笑来迎接客户及与同事相处。

3、热情：尽可能为同事和客户提供方便，热情服务。

4、耐心：对客户的要求应认真、耐心地聆听，并尽量在不违背本公司规定的前提下办理。

5、平等：一视同仁地对待所有客户，不应有贫富之分，厚此薄彼。

四、日常礼貌要求：

1、对业主和客人谦虚有礼，朴实大方，表情自然，面带微笑。

2、尊重业主的习俗和习惯，不品头评足，按业主要求和习惯提供服务。

3、严格遵守约定的时间，不误时，不失约，快速准确提供服务。

4、上岗或在公共场所，不高声呼叫，动作轻稳，声音柔和，不打扰人。

5、主动为业主和客人提重物，爱护业主和客人物品，轻拿轻放，不翻动业主和客人物品。

6、同业主和客人交谈时注意倾听，不随意插嘴或打断业主和客人谈话。

7、不说对业主和客人不礼貌的话，不做业主和客人忌讳的动作。

物业管理的行业特点及工作要求

物业管理是我国改革开放后，伴随着经济体制的转轨和住房制度改革深化而出现的一种新型房屋管理模式，全面、正确地理解和认识物业管理的实质和行业特点，是规范发展物业管理的前提。

一、物业管理不仅是劳务密集型行业，也是管理密集型行业

首先，物业管理的服务对象包括全社会各行各业、各个阶层的人。党政军民学、工农兵学商、男女老少幼，谁都离不开物业管理。然而，各类人员之间需求的不同、素质的差异等等都会给物业管理工作的实施带来影响。加之业主相互之间的一些问题也需要物业管理公司来处理和协调。这就需要物业管理公司在具体工作上具有很高的管理服务水平和多方面的沟通、协调能力。

其次，物业管理的具体工作内容繁杂，从日常的保安、保洁、绿化、设施设备的养护和维护到共用部位的使用管理、各类突发事件的处理等等，都是物业管理公司要面对并努力做好的工作。

二、物业管理是全天候、不间断的管理服务工作

物业管理一旦开始，就不能停顿，在时间上是不能有间断点的。可以说，物业管理是全天候、不间断的管理服务工作，但在物业管理的实施过程中，有两个时间点容易产生间断。

1 ．双方进入法律诉讼时期。

无论什么原因，无论哪一方提起法律诉讼，在法院未裁定之前，物业管理公司要注意不能以任何理由停止提供物业管理服务或降低管理服务水平。这是物业管理的行业要求和职业道德。建议双方在签订物业服务合同时，应尽可能约定如有纠纷，在协商不成、调节无效的情况下，走仲裁解决的方式，少用诉讼的形式。因为起诉一般用时较长，不利于尽快解决问题。

2 ．物业服务合同到期到再次选聘之间。

物业服务合同即将到期，无论哪方原因无法续聘，在业主尚未选定新的物业管理公司之前，原物业管理公司不能撤离。在法律上，这叫后合同义务。因为，物业管理公司一旦撤离，在无人实施管理服务的情况下，极易发生问题，大到影响社会稳定，小到影响人们正常的生活、工作秩序。同时，因原物业管理公司履行了超过合同约定期限的责任，业主方应当按原合同支付相应的费用，这也是业主方的后合同义务。 三、销售环节提前

物业管理日常工作要求如下：

1. 团队的协作能力，秩序部管理者之间的沟通

2. 端正工作态度，部门主管找出工作缺点，深入解决问题根源

3. 大厦的外来人员及外来车辆管理合理化、人性化。

4. 新队员要做到先培训后上岗，不要为了工作拼凑人数。

5. 服务的主动性，有超前意识，别人的事情当做自己的事情办。

6. 加大大厦的巡逻岗力度，人员增加，立岗规范。巡逻岗姿态、规范、大方，精神面貌好，确保巡逻质量。

7. 着装规范、统一、干净、整洁，队员礼节礼貌，岗位职责必须清楚。

8. 部门主管工作有计划、标准，工作落实程度高，速度快，并且有回复、

9. 队员要做到每日培训、每天班前班后会，每周给队员工作总结。

10. 管理者起到标杆作用，大家相互监督，不可带情绪上岗。

11. 正确使用保安通讯设备，报岗时间1小时1次，语言清晰、简单、明了（白班），夜班报岗时间15分钟一次。

12. 加强岗位职责培训，文明执勤，坚守保密制度，树立上下级信任关系。

13. 要求队长在平时的突发事件的应急处理上要有经验，不可欺上瞒下。

14. 队员每日做好巡逻记录，交接班记录，人员及车辆来访登记，每日员工的签到表。

15. 队员每日的上岗人数必须和打卡机人数相符合。

16. 队员必须全面熟悉大厦的环境，了解各单位的楼层分布及单位窗口位置。

17. 秩序部要有奖罚制度，确保做到公平、公正。

18. 树立工作安全意识，把安全放在第一位，队员每日必须做到无违规上岗。

19. 做好固定资产登记，每月要有损耗表上交，破旧物品必须返还。

20. 监控室必须干净、整洁、无杂物，控制人员出入，保安不许进入（无特殊事件）。

注 ：1. 以后每月必须打卡人数和出勤人数相符。

2. 服装必须统一，新入职队员必须有派遣单，物业才可以办理指纹打卡。

3. 进入大厦新人员精神面貌一定要好，素质一定要高。每天物业要求人数必须满员上岗。

对物业管理的要求

物业概况：曲靖市建设工程质量监督管理站位于南京北路145号，以3栋办公楼和2栋居民楼及综合试验三室为主，物业范围是8间办公室，公用通道、楼梯间、院子、绿化卫生的清洁及保护。

公司接管后将采取的管理档次及服务标准如下：

（一）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。

（二）定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。

（三）建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。

（四）物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。

（五）常规性公共服务

1、房屋管理及维修养护

（1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。

（2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。

2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。

（1）供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机应随时起用。

（2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。

（3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。

（4）给排水系统。清洗排水管道及时，保证水质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前1天通知；排水系统通畅，停车场、设备房、道路无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在规定时间内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。

3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。

4、保安及车辆管理。

（1）24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。

（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

（3）车辆出入管理严格，有登记。