ga5业务部专业管理制度(1).doc
- 格式:doc
- 大小:40.00 KB
- 文档页数:5
业务部工作流程与管理制度1一、总则为了更好的对公司产品进行宣传、推广、销售以及进一步提升公司的形象,提高销售工作的效率,特制定本流程与制度。
所有的销售员及相关人员均应以本流程与制度为依据开展工作。
销售部经理对所属销售员进行考核和管理。
销售部经理职责1、对销售任务的完成情况负责。
2、对回款率的完成情况负责。
3、对本部门员工制度执行情况负责。
随时对部门员工进行监督和指导,向公司提出对员工的惩罚和奖励建议。
4、对本部门员工的专业知识培训负责。
每周定期对过去一周所发生的重点业务及技术问题组织大家进行讨论和学习。
5、对本部门办公设备和车辆的使用及管理负责。
责任到人,发现问题及时向公司主管领导提出奖惩建议。
6、负责制定年度工作计划、月度工作计划、周工作计划、日工作计划,并负责监督计划的执行及完成情况。
如在具体执行过程中遇特殊情况需变更计划的应及时向公司领导提出建议。
7、对本部门工作严格负责,及时处理工作中出现的任何问题,协调与各部门的工作关系,对重大问题及时向公司领导汇报。
对本部门各员工出现的所有问题负有连带责任。
二、销售部工作流程1、拜访新客户与回访老客户流程1)销售员按照销售考核指标自行设计和计划个人月、周和每天的客户拜访计划以及书面记录每天工作日志2)销售员在每周的工作例会上向销售部经理汇报下周的客户拜访重点计划情况,并接受销售部经理的指导,并最终确定下周客户拜访与回访的重点3)销售员按照客户拜访计划对客户进行拜访与回访4)在拜访与回访结束后,应将相关信息如实记录并正确填写《目标客户基本信息情况统计表》5)销售员在每周的工作例会上将拜访与回访信息向销售部经理汇报6)销售部经理对销售员的工作予以指导和安排3、商务谈判与签订合同的流程1)销售员在给客户报价后,根据实际情况可进行商务谈判2)销售员在与客户商务谈判的过程中应及时向销售部经理通报相关情况(重大合同需向公司领导请示)4)待销售部经理或公司领导将所有问题均确认后方可签订销售合同5)正式《销售合同》经销售部经理确认后由公司内勤保管存档6)对于因客户原因无法签订正式《销售合同》或客户电话/传真通知订货的必须由销售部经理(必要时向公司领导请示)确认后方可执行。
公司业务部管理规章制度1姓名:XXX 部门:XX部YOUR LOGO Your company name2 0 X X公司业务部管理规章制度公司业务部管理规章制度一.订货、退货、收款、回款及费用报销管理××业务员订货需与客户签订合同,注明客户单位名称、地址、联系人、电话,补货可以不签合同,价格按首单执行;无合同者不予订货。
成交额数目较少,经请示主管批准后可以不签定合同。
订货必须预付30~×××(不得低于×××)的定金,否则不予定货,如因业务人员自行少收或不收订金而造成客户毁单或改单,所订货品一律由业务人员个人承担货款,货品自行处理。
2.为减少退货积压造成库存,减少公司损失,工程退货现规定如下:退货为国内期货时,以销售金额的2倍从个人业绩中扣除;退货为进口期货时,以销售金额的3倍从个人业绩中扣除;退货为本公司库存产品,在售后一个月内可以退货,并以原销售金额从个人业绩中扣除。
××除合同上盖有客户方公章款项外禁止业务员自行收款,公司由专人负责收款。
严禁业务员截留现金货款,违者处以×××元~×××元罚款,情节严重者,辞退处理并追究法律责任。
4.原则上公司不允许欠款。
签定合同发货后,三个月不回款者,工资、提成扣发;逾期回款者,根据实际情况扣除其提成。
5.如因工作需要发生业务招待或其它费用需提前请示,未经请示者费用自理。
费用报销严禁虚报,违者根据情况罚款×××元~×××元。
第2 页共5 页二.日常管理1.业务部实行早、晚会议制度,由业务部主管负责主持,确因有紧急业务工作需处理不能参加者,需提前请示或打电话说明;无故缺席者,罚款×××元。
会议其间,要求所有人手机关机或振动或静音,违者罚款×××元。
公司业务部管理规章制度4公司业务部管理规章制度一.订货、退货、收款、回款及费用报销管理××业务员订货需与客户签订合同,注明客户单位名称、地址、联系人、电话,补货可以不签合同,价格按首单执行;无合同者不予订货。
成交额数目较少,经请示主管批准后可以不签定合同。
订货必须预付30~×××的定金,否则不予定货,如因业务人员自行少收或不收订金而造成客户毁单或改单,所订货品一律由业务人员个人承担货款,货品自行处理。
2.为减少退货积压造成库存,减少公司损失,工程退货现规定如下:退货为国内期货时,以销售金额的2倍从个人业绩中扣除;退货为进口期货时,以销售金额的3倍从个人业绩中扣除;退货为本公司库存产品,在售后一个月内可以退货,并以原销售金额从个人业绩中扣除。
××除合同上盖有客户方公章款项外禁止业务员自行收款,公司由专人负责收款。
严禁业务员截留现金货款,违者处以×××元~×××元罚款,情节严重者,辞退处理并追究法律责任。
4.原则上公司不允许欠款。
签定合同发货后,三个月不回款者,工资、提成扣发;逾期回款者,根据实际情况扣除其提成。
5.如因工作需要发生业务招待或其它费用需提前请示,未经请示者费用自理。
费用报销严禁虚报,违者根据情况罚款×××元~×××元。
二.日常管理1.业务部实行早、晚会议制度,由业务部主管负责主持,确因有紧急业务工作需处理不能参加者,需提前请示或打电话说明;无故缺席者,罚款×××元。
会议其间,要求所有人手机关机或振动或静音,违者罚款×××元。
2.业务员每日必须填写工作联络表,并且注定所要拜访客户名称、地址、电话及预计到达时间,公司由专人负责抽查,如不属实,一次罚款×××元;第二次降薪,工资按×××发放;第三次予以辞退。
★业务部门管理制度_共10篇第1篇:业务部门管理制度业务部门管理制度为加强公司的规范化管理,完善各项工作制度,促进公司发展壮大,提高经济效益,根据公司有关规定,结合业务部门工作实际情况特制订如下工作制度。
一、业务人员岗位职责1、严格遵守国家法律及公司的规章制度。
2、业务人员应思想端正,诚实守信,对公司拥戴忠诚,热爱本职工作,有奉献精神,服从公司及领导的安排,完成公司交办的粮油购销业务。
3、每一位业务人员都应具有高度的职业道德及敬业精神,时刻维护公司利益和公司形象,具备良好的职业操守,遵守公司相关的保密规定,不泄露公司的商业秘密。
4、进行市场调查,多渠道(电话、网络等)了解市场动态、原粮价格,准确掌握市场信息,把握市场动向,做好市场预测。
5、加强与客户的沟通和交流,努力为公司争取客源,努力开拓粮油经营渠道。
6、加强业务知识学习,掌握粮油业务相关品种的基本常识,熟悉主要粮油品种收购、储存等各环节的相关操作流程与原理,为业务经营打好基础。
二、业务管理办法1、业务人员应认真仔细阅读合同,掌握合同条款规定的具体事项,避免业务操作过程中给公司造成不必要的损失,同时将合同原件交办公室存档,复印件交财务部门。
2、在粮食收购、代储业务中,业务人员应按合同规定严把质量关,对质量不达标的粮食坚决拒收,检验合格的粮食过磅时做好监磅工作,确保数量准确无误。
3、我方业务人员应留存检验及过磅的原始凭证单据,建立健全统计台账,每天核对收购数量及时上报主管领导及财务部门,以便财务部门根据收购进度拨付资金,保障收购顺利进行。
4、收购(代储)业务结束时,应同代收方一起核对收购数量、货值金额,一同对所收粮食进行综合抽样检验,对检验报告签字认可后留存以备有质量纠纷发生时使用。
5、对收购后代储的粮食,应不定期到现场查验粮情,督促代储方定期查库,填写查仓记录,发现问题及时上报,及时处理,确保货物安全。
6、货物销售时,与库方提前联系,协调物流、装卸确保出库顺利,做好监磅工作,留存原始过磅单据,确保出库数量准确。
业务部管理制度三篇第1条营业部管理系统营业部管理系统为了提高公司员工的积极性,提供公司的业绩,加快企业的发展,营业部进行了切实可行的改革策略。
一、企业文化1、企业文化,企业文化是公司的灵魂。
从公司的角度看、企业文化影响企业的生活;从个人角度来看、企业文化影响个人自身。
XXX在XXXX实现了1600亿的销售额,这与XXXX文化密不可分。
2、几十年来,我们公司一直将“先人先埋后取”作为企业文化。
祖先的葬礼是先做人,后做事。
一个立足于社会、立足于企业的人,首先要做的绝对是自我。
3、我们公司企业文化的延伸含义是,如果我们把我们公司比作一辆要驾驶的汽车,那么先上车的人会选择去目的地。
这样,企业中的员工就会有两个极端。
你要么一来就下车,要么在车上呆很长时间。
正如古人所说,“我宁愿用我的工作来对待别人,也不愿用我的工作来虐待别人。
“二、创新体系1、大锅饭时代;工资与收入不成比例,多付、少付、甚至不付收入是一致的。
这严重违反了经济法,导致人们工作积极性不高。
2、铁饭碗时代;员工的工作热情不高,只能依靠领导的监督。
没有内部竞争,也没有自发的员工。
3、绩效工资制;今天的员工非常现实,非常关心他们在公司的薪水。
业务能力强的业务人员不仅关心死工资的数额。
它更关心公司的绩效工资,也就是说,如果我取得更多的成就,我应该比别人得到更多的钱。
因此,会有销售人员比总经理挣得多。
如果没有绩效工资,就没有挑战性刺激,那么就不会有商业精英被招进来或被甩在后面。
4、是目前许多企业已经采用的一种激励模式,其中一些已经得到充分发展。
因为今天的员工与十年前不同了。
当前的商业模式、竞争等。
也不同于十年前。
如今,中国有太多的人想创业,但真正成功创业的人并不多。
现在市场逐渐变平,利润开始减少,生意变得更加困难。
因此,面对如此高的压力、高难度,没有合理而积极的模式。
员工没有积极性和犹豫不决是不足为奇的。
5、绩效工资制度不仅能提高员工的自发性,还能大大提高员工的自信心。
业务部专业管理制度为规范业务工作制度,提高业务工作质量,提升各业务专员工作水平特别制定了本章程,该章程主要包括主导项目的开发及可行性分析、房地产市场短期、中期预测分析,以宏观经济高度预测省、市、区域的房地产发展、办理项目的土地征用、立项、施工许可、预售证等有关报建手续、协调评估公司对倍拆迁户的店(住)面积,价值等相关资料的核实整理并建立专户档案包管资料、被拆迁户的合同签订、搬迁、安置的有关事项、填报公司月、年度统计表。
8.1主导项目的开发及可行性分析8.1.1市场调查、市场前景预测及建议,项目市场潜力分析一、工作流程确定市场调研的目的-搜集资料信息-制定调研究计划-进行调研-资料分析-市场潜力分析、项目前景预测及建议1、确定市场调研的目的2、搜集资料信息通过各种信息渠道(包括上网)进行行业、区域、企业(项目委托单位)的信息收集和分析,提交以下资料⑴Aa0 项目土地招标文件⑵Aa1 挂牌文件⑶Aa2 项目竞投文件⑷Ab00国民经济、产业资料⑸Ab01人口调查资料⑹Ab03 城市规划及建设⑺Ab02 居民生活、消费水平3、制定调研究计划根据上述收集的资料和现有的(市调表)格结合调研目的,确认调研的重点内容、调研的时间、地点与人员,并请调研计划表(编号)上报特助进行下单。
组建项目团队,进行人员分工。
4、进行调研项目调研团队人员按调研计划中确认的市调表中的内容进行调研,务必作好认真、仔细。
一般采取的做法是从单个楼盘(项目楼盘)到周边楼盘(竞争楼盘)再到区域市场,再由区域市场到周边楼盘再到单个楼盘。
市调结束后,应提交按要求填写的市调表。
5、资料分析调研结束后,根据市调表按单个楼盘和区域市场进行分析⑴、单个楼盘级周边楼盘分析的主要内容包括①、产品分析:a、产品分析的第一部份是分析楼盘的地理位置。
从大的方面讲就是分析楼盘的历史沿革和区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等),了解区域交通状况(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等),了解区域公共配套设施和人文环境。
业务部规章管理制度1业务部规章管理制度为了更好的配合公司的营销战略,顺利的展开国内销售部工作,明确国内销售部各员工的岗位职责,充分调动员工的工作参与积极性和提高工作效率,帮助员工尽快提高自身营销素质,特制定以下规章制度。
制度适用范围:本制度适用公司的一切营销活动与营销人员。
制度细则:1:考勤与纪律制度2:岗位职责3:会议制度4:工作报告制度5:考核制度6:差旅费用支出与报销管理7:业务员每日工作内容一:考勤与纪律制度1:公司实行考勤签到制度2:业务人员每天上班时间:上午:9.00-下午:6.003;:指纹打卡是作为公司考勤形式,出勤记载和核算薪资的重要依据,,没有打卡视为没有出勤。
4:因公事出差没有打卡签到者,可第二天补签到并注明事由5:公司实行每月26天出勤,业务员每个礼拜天公休,平时不得无故迟到与早退。
6:因私事需要请假者应提前书写请假条给上级领导审批,1-2天交由业务总监审批,3天或以上需由总经理审批并提前3天申请,如遇到特殊情况未能提前申请,应通过电话等其他通讯方式告知上级领导并在事后补写请假条。
7:业务员需要外出公干的需要提前告知上级领导。
8:上班期间禁止利用网络下载或浏览与工作无关的软件,游戏,影音文件和网站。
9:保持好办公室的环境整洁。
二:岗位职责:业务员岗位职责:1:认真贯彻执行公司销售管理规定和实施细则,努力提高自身营销业务水平,产品知识水平,道德修养水平。
2掌握市场动态和趋势。
根据市场变化规律,提出具体的营销计划方案以及个人的营销工作流程和细则。
3扩大销售网络,熟悉市场特点,营销特点,与客户建立长期稳定的合作关系,积极完成销售指标。
4做好市场调查与分析预测工作,开发新客户,为客户提供主动,热情,满意,周到服务。
负责与客户签订销售合同,督促合同正常履行,并催讨所欠应手销售款项。
5定期拜访客户,了解客户各种信息。
6对客户在销售和使用过程中出现的问题,须办理有关手续,帮助或联系有关部门妥善解决。
业务部管理制度1业务部管理制度1、分析市场状况,正确作出市场销售预测;汇总市场信息,提出改善或产品开发建议。
2、努力开发市场,开发客户,不断优化客户。
定期对老客户回访并书面记录汇报。
3、每月作一次客户评审,评审包括产品价格、质量要求、结款期、相关工作配合度等,并建档保存。
4、新客户档案资料要求:营业执照、法人身份证、公司运营情况、货款偿还能力。
业务资料要求:销售合同、采购订单采集、产品规格工艺确定、送货单签收、月对账单签章。
对于老客户档案资料限期采集归档,采集资料由业务部文员建档保存。
5、所有客户货款结算归属财务部管理,客户货款按要求转入公司指定私账或公司账户。
业务员及非财务人员不得直接向客户收取货款,如需收款应经过财务部办理相关手续。
6、销售价格界定:低于历史价格必须经过副总经理、总经理审批同意。
货款账期界定:业务员账期权限为60天,副总经理账期权限是为90 天,超过必须经过总经理批准。
7、按照销售合同或者签订的结账期,公司给予5天的追款缓冲期,超过缓冲期按照相关制度处理。
业务员和公司负责人是货款直接责任人,应该对客户进行充分考察、关注、尽快催收货款,降低经营风险。
业务员因客户倒闭等原因无法收回货款的,造成损失,按未收回货款30%承担责任。
8、账期超过缓冲期15天的,必须上报总经理,商定采取相应措施:停货、洽谈付款计划、签订个人担保书或者采用法律手段。
9、业务员的薪资按照业务提成计算,业务费用业务员自理,特殊情况需要业务费必须书面申请经总经理批准才能有效。
10、建议账期超过50天或者货款超过30万元以上的跟对方公司老板签订个人财产担保书。
11、业务员或者业务相关人员,不得随意加价、截留货款、虚报费用等有损公司利益,一经发现一律无薪开除,情节严重将追究法律责任。
12、业务员对公司商业秘密、价格、工艺图纸、技术专利等负有保密责任,不得泄露公司秘密,一经发现将以重罚。
2019年4月16日业务部管理制度7长沙正汉品牌营销策划有限公司业务部管理制度业务是公司的先驱力量。
业务部工作流程与管理制度1一、总则为了更好的对公司产品进行宣传、推广、销售以及进一步提升公司的形象,提高销售工作的效率,特制定本流程与制度。
所有的销售员及相关人员均应以本流程与制度为依据开展工作。
销售部经理对所属销售员进行考核和管理。
销售部经理职责1、对销售任务的完成情况负责。
2、对回款率的完成情况负责。
3、对本部门员工制度执行情况负责。
随时对部门员工进行监督和指导,向公司提出对员工的惩罚和奖励建议。
4、对本部门员工的专业知识培训负责。
每周定期对过去一周所发生的重点业务及技术问题组织大家进行讨论和学习。
5、对本部门办公设备和车辆的使用及管理负责。
责任到人,发现问题及时向公司主管领导提出奖惩建议。
6、负责制定年度工作计划、月度工作计划、周工作计划、日工作计划,并负责监督计划的执行及完成情况。
如在具体执行过程中遇特殊情况需变更计划的应及时向公司领导提出建议。
7、对本部门工作严格负责,及时处理工作中出现的任何问题,协调与各部门的工作关系,对重大问题及时向公司领导汇报。
对本部门各员工出现的所有问题负有连带责任。
二、销售部工作流程1、拜访新客户与回访老客户流程1)销售员按照销售考核指标自行设计和计划个人月、周和每天的客户拜访计划以及书面记录每天工作日志2)销售员在每周的工作例会上向销售部经理汇报下周的客户拜访重点计划情况,并接受销售部经理的指导,并最终确定下周客户拜访与回访的重点3)销售员按照客户拜访计划对客户进行拜访与回访4)在拜访与回访结束后,应将相关信息如实记录并正确填写《目标客户基本信息情况统计表》5)销售员在每周的工作例会上将拜访与回访信息向销售部经理汇报6)销售部经理对销售员的工作予以指导和安排3、商务谈判与签订合同的流程1)销售员在给客户报价后,根据实际情况可进行商务谈判2)销售员在与客户商务谈判的过程中应及时向销售部经理通报相关情况(重大合同需向公司领导请示)4)待销售部经理或公司领导将所有问题均确认后方可签订销售合同5)正式《销售合同》经销售部经理确认后由公司内勤保管存档6)对于因客户原因无法签订正式《销售合同》或客户电话/传真通知订货的必须由销售部经理(必要时向公司领导请示)确认后方可执行4、发货流程1)销售员或分部销售内勤根据《销售合同》填写〈需货申请单〉2)〈需货申请单〉经分部经理审核确认后上报销售部3)由销售部经理审核《销售合同》及〈需货申请单〉3)由销售内勤根据销售部经理审核的〈需货申请单〉开具《销售出库单》并将第二联交与库管4)库管办理出库手续5)将客户签字的《客户确认单》交销售内勤存档5、回款流程1)销售员催款2)销售员填写收款申请单3)销售部和财务部确认4)反馈给客户5)客户回款6、开票流程1)销售员填写开票申请单2)销售部审核3)财务部开票4)交客户签收7、售后服务流程1)接客户售后服务申请,由销售部经理确认2)销售内勤填写《售后服务申请表》后发给技术部3)技术部和客户沟通4)技术部将服务状况、处理结果反馈给销售部经理及内勤5)销售内勤与所属销售员进行内部沟通8、退货(换货)流程1)客户提出申请,由销售员报销售分部经理确认2)由销售员核对欲退货(换货)产品的品名、规格、数量3)由销售员配合技术部鉴定退货(换货)产品的真伪4)由销售分部将核实无误后的《退货详单》即红字的(需货申请单)报销售部经理审核5)由销售内勤根据审核的《退货详单》开具红票的《销售出库单》并将第二联交与库管6)库管办理退货(换货)手续三、销售部管理制度1、对所辖区域内所有经销商的经营情况、终端用户情况、竞争对手的产品结构及销售状况以及当地市场情况等信息,销售员必须了如指掌2、销售员不能私自收取经销商货款,若遇特殊情况必须收取的应及时将该款项汇回公司3、销售人员在工作推进过程中产生的销售费用需事先向销售部经理请示4、销售员不得擅自超越常规与客户进行商务谈判,超越常规的条款与价格应事先征得销售部经理的同意,并由销售部经理指导谈判的过程5、对于任何客户提出的特殊费用(如市场促销费用、临时雇佣人员等费用)要求必须在征得销售部经理同意的情况下方可承诺6、特殊费用的支付到底采用何种形式必须向公司领导请示后方可执行,违反规定造成损失的,由责任人赔偿损失7、正式《销售合同》形成后,若无正当理由销售内勤应在一个工作日内组织发货8、销售内勤开出的〈销售出库单〉内容要详细、准确。
业务部管理制度1业务部门管理制度一、行政制度二、部门人员岗位职责及考核办法1、业务主管A岗位职责a.市场调研根据企业既定的营销目标,组织相关人员进行调研,全面了解市场需求情况,着重了解客户的需求,并编写市场报告。
b.市场策划根据市场调研的结果,确定企业的目标市场,并进行分解,与相关部门进行研究、论证,报告领导审批c.编制销售线路战略规划依据公司总体营销计划,组织编制战略规划,制定详细的策略,报上级领导批准后组织实施。
d.业务费用控制根据规划及市场状况,编制业务费用预算,报上级领导批准组织实施,严格对预算进行控制。
e.业务过程管理及时了解下属的工作进度,监督检查计划的执行情况和费用的使用情况,针对过程中存在的问题,及时解决。
f.客户关系维护经常与客户进行沟通联系,发现客户需求后,耐心解答客户各类问题,对重要客户进行必要的公关工作,并向分管副总请示。
g.合同管理会同事业部、财务部等相关部门,进行合同会审,调查客户的资信度,控制企业对客户提供的赊账额度,经领导审批后,与客户签订合同,及时安排入场工作。
h.业务团队建设业务团队的组建、培训、指导,锻炼和培养高素质、高效率的业务队伍,对部门人员进行绩效考核、评估,建设高效的管理系统。
B 岗位权限a.对业务部职员的管理权及处理建议权;b.业务员1天请假批准权,超过1天的由分管副总批准;c.与其它部门的协调权;d.对合同评审权;e.业务招待费一次性支出在100元以下的审批权,;f.对业务职员奖惩建议权。
C 考核办法(以下酌情扣分)a.没有市场调研和策划b.违反费用开支c.工作中出现失误d.因个人原因丢失客户e.本部门考核工作不到位f.其他工作没有满足要求2.业务职员A 岗位职责a.牢固树立企业意识,深入领会企业方针、目标。
b.及时掌握用户需求情况,为顾客提供优质、快捷的服务,经常与用户进行沟通了解情况,提供咨询,签订供需合同。
c.积极主动、热情全面的宣传公司服务内容,主动洽谈承接业务,争取更多的顾客和市场。
业务部专业管理制度为规范业务工作制度,提高业务工作质量,提升各业务专员工作水平特别制定了本章程,该章程主要包括主导项目的开发及可行性分析、房地产市场短期、中期预测分析,以宏观经济高度预测省、市、区域的房地产发展、办理项目的土地征用、立项、施工许可、预售证等有关报建手续、协调评估公司对倍拆迁户的店(住)面积,价值等相关资料的核实整理并建立专户档案包管资料、被拆迁户的合同签订、搬迁、安置的有关事项、填报公司月、年度统计表。
8.1主导项目的开发及可行性分析8.1.1市场调查、市场前景预测及建议,项目市场潜力分析一、工作流程确定市场调研的目的-搜集资料信息-制定调研究计划-进行调研-资料分析-市场潜力分析、项目前景预测及建议1、确定市场调研的目的2、搜集资料信息通过各种信息渠道(包括上网)进行行业、区域、企业(项目委托单位)的信息收集和分析,提交以下资料⑴Aa0 项目土地招标文件⑵Aa1 挂牌文件⑶Aa2 项目竞投文件⑷Ab00国民经济、产业资料⑸Ab01人口调查资料⑹Ab03 城市规划及建设⑺Ab02 居民生活、消费水平3、制定调研究计划根据上述收集的资料和现有的(市调表)格结合调研目的,确认调研的重点内容、调研的时间、地点与人员,并请调研计划表(编号)上报特助进行下单。
组建项目团队,进行人员分工。
4、进行调研项目调研团队人员按调研计划中确认的市调表中的内容进行调研,务必作好认真、仔细。
一般采取的做法是从单个楼盘(项目楼盘)到周边楼盘(竞争楼盘)再到区域市场,再由区域市场到周边楼盘再到单个楼盘。
市调结束后,应提交按要求填写的市调表。
5、资料分析调研结束后,根据市调表按单个楼盘和区域市场进行分析⑴、单个楼盘级周边楼盘分析的主要内容包括①、产品分析:a、产品分析的第一部份是分析楼盘的地理位置。
从大的方面讲就是分析楼盘的历史沿革和区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等),了解区域交通状况(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等),了解区域公共配套设施和人文环境。
从小的方面讲,分析楼盘的进出道路如何,是否临街等。
(它的优劣与否往往决定了楼盘的大部分价值)b、产品分析的第二部份是对具体产品的分析,就是对楼盘市调的主体部份进行分析。
该部份的重点在于了解楼盘的指标和参数,它具体包括土地的大小、总建筑面积、产品类别与规划,建筑设计与外观,总建套数与户型、面积、格局配比、建筑用材,公共设施和施工进度等。
②、价格组合楼盘的价格主要包括产品的单价、总价和付款方式。
③、广告策略广告策略主要包括广告基调的推敲,主要诉求点的把握,媒体的选择,广告密度的安排和具体实施效果等。
具体广告行为的市场调查不可能攘括各方面的大小事项,关键是把握其广告策划的精髓。
④、销售执行销售执行一方面指具体的业务安排,如销售点的选择、人员的配置、业务执行等:另一方面则是调查实际销售结果,如什么样的户型最好卖,什么样的总价最为市场所接受,吸引客户最主要的地方是什么,购买客户群由什么特征等等。
⑵、区域市场的分析主要包括①、区域分析区域分析是指在特定的区域中,对影响房地产市场的交通干线、区域特征和发展规划三方面因素的综合分析。
②、区域产品分析区域产品分析主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内,楼盘的总量、类别、位置分析、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场发应和市场空白点的捕捉③、需求特性需求特性是指区域人口数量的密度、人口结构和家庭规模、购买力水平、客户的需求结构与特性、人口素质和习惯嗜好等。
需求特性要求我们调研者从客户的角度对产品的一种审视,把握需求特性是我们对产品不断创新的动力与源泉。
按上述要求分析后,业务部专员应提交下述资料:Ab04 房地产个案市调资料Ab06 房地产供给状况Ab05 房地产发展分析Ab07 房地产需求状况Ab08 房地产价格状况6、市场潜力分析、项目前景预测及建议通过搜集该项目的资料信息和市调后的资料分析,业务部专员应对该项目的市场潜力进行分析,主要要提报以下资料Ab09 项目SWOT分析8.1.2 主导产品定位及价格建议通过分析该项目的SWOT分析,结合市调结果对项目的目标客户群、产品定位、产品价格定位、营销建议进行准确提报Ac2 产品定位。
8.1.2投资报酬评估通过预估该项目的总销、土地成本、方案报批费用、广告费用、税费、土建费用、公设费用管理费用、不可预见费用等,提交Ac1 投报比估算表8.1.3开发项目竞投方案,及谈判条件的拟定当投报比估算出来的利润可行的情况下,对项目的工程进度进行预估,并对项目的不确定性进行分析,考虑项目筹资计划,项目投资方式,提交Ac3 不确定性分析Ac4 工程进度预测Ac5 项目筹资计划Ac6 项目投资方式提报出上述资料以后,并应整理出该项目的市调分析报告范本(可行性报告)A/B/C(即Aac01/ A c02/A c03),提交给特助,以备所需。
8.2 房地产市场短期、中期预测分析房地产市场预测是在市场调研获得一定资料的基础上,针对需要,运用已有的知识、经验和科学方法对房地产企业和市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断,从而为房地产企业的营销决策提高依据。
房地产短期预测是指房地产企业安排年度内市场营销计划的预测(现是销售部完成)房地产中期预测是指企业对1~5年内的房地产市场变化及其发展趋势的预测,是企业制定发展规划的依据。
业务部主管每周均应阅读《房地产动态》,并于每周一工作例会上提交心得报告(是否设个编码,又名厦门经纬航房地产读书摘要)。
业务部主管应组织该部门专员时刻关注房地产法律、法规变化动态动态,并增列到《房地产法律、法规》文档中(是否增加编码,POWERPOINT文档)业务部主管在广泛阅读《房地产动态》、《房地产法律、法规》的基础上,并对市场进行市调及其它途径的了解,应该对企业1~5年内的房地产市场变化及发展趋势有个总体了解,需于每半年提交一份《以宏观经济高度预测省、市、区域的房地产发展》(暂时公司没有,是否增列编码及范本)。
8.3办理项目的土地征用、立项、施工许可、预售证等有关报建手续、(开发事项?)应提交Ae0 拆迁Ae1 报建Ae2 产权登记?Ae3 物业、招商?8.4协调评估公司对被拆迁户的店(住)面积,价值等相关资料的核实整理并建立专户档案包管资料、被拆迁户的合同签订、搬迁、安置的有关事项(开发商事项,是否要写?)8.5填报公司月、年度统计表年终或案盘结案时,管理部将上一年度或结案项目的销售周报表、销售月报表转给业务部门。
业务部应妥善包管,且业务部主管应指派部门专员于年终或案场结案时对案场的来访客量、成交户数、成交金额的走势进行分析,及对案场内各专员的成交户数、成交金额比例进行分析,并提交各案场的销控表(Af0)、(上次评价各专员的资料编码及范本?)根据(上次评价各专员的资料编码及范本?)的结果提报厦门经纬航房地产年度(最::::最:::)人物。
8.6可行性报告撰写纲要8.6.1可行性报告范本A的撰写要点一、总论(一)、项目背景1、项目概况:2、投资单位概况(二)、可行性研究报告编制依据二、市场调查及分析(一)、城市发展状况1、城市概况2、城市社会经济发展状况3、人口发展现状及评述4、居民生活、消费水平5、城市规划及重大市政建设状况(二)、城市房地产发展状况1、城市土地供应及开发状况2、城市商品供求与价格状况及趋势3、城市房地产开发建设情况4、城市房地产的总体发展趋势预测三、项目区域房地产市场分析(一)、项目周边环境分析1、基本概况2、交通网络3、市政设施4、教育文化5、休闲购物6、医疗保健(二)、区域主要竞争项目分析1、区域主要竞争项目在售情况一览表:2、同类产品的供需情况分析3、项目所在区域的客户群体分析(构成、特征、购买心理分析等)四、项目市场定位(一)、项目SWOT分析(优势、劣势、机会、威胁分析)(二)、项目市场定位1、目标客户群定位2、产品定位a、项目发展定位:b、产品定性及建议:c、产品定价及建议:3、项目营销建议:五、项目投资回报分析项目投资回报估算分析表六、项目实施进度计划与融资方案(一)、项目进度计划表(二)、融资方案七、不确定分析(一)、盈亏区间分析:(二)、临界点分析八、社会分析项目建设对社会的影响及相关措施应包括以下四个内容:(一)、社会因素(二)、影响范围程度(三)、可能出现的后果(四)、措施建议九、风险分析(一)、市场风险分析(二)、经营管理风险分析(三)、金融财务风险分析十、结论与建议8.6.2可行性报告范本B的撰写要点一、前言1、项目背景概况:2、投资单位概况3、市调报告编制依据二、城市发展综述1、城市概况2、城市社会经济发展状况3、城市各项相关经济指标4、人口发展现状及评述5、居民的社会与文化因素6、城市规划发展因素三、区域房地产市场分析1、城市房地产市场发展脉络2、城市房地产版块的构成3、城市商品房供需状况分析4、市区房产开发具体情况分析四、区域竞争楼盘分析1、个案基本资料汇总表:.2、在售个案竞争分析:3、未来晋江市区区域内项目分析五、消费群体需求分析1、客户群体类型2、主要客户群体地理分布3、需求特征六、项目周边环境分析1、区位特点2、项目环境分析七、项目地块SWOT分析1、优势2、劣势3、机会4、威胁八、项目市场定位1、目标消费群体定位2、产品定位3、营销中心思想定位九、结论与建议8.6.2可行性报告范本C的撰写要点一、城市概况二、房地产市场分析三、项目SWOT分析四、产品定位建议五、投资报酬初步分析。