房地产项目贷款贷后管理及案例分析

贷前贷后管理典型问题分析及尽职建议不良贷款的形成客观上受市场大环境影响，借款企业下游需求降低导致市场疲软；企业内部管理粗放，制度执行混乱；相关人员在贷款调查中未深入分析借款人以及保证人真实的财务状况、资产状况、经营状况，贷后管理简单粗放等也是不良贷款形成的原因。

本文对近年来银行容易出现的贷前、贷后的典型问题进行了分析总结。

选自《中国城市金融》2016（5）一、贷前调查环节容易出现的问题（一）评级授信的财务数据真实性不足不少案例中，无论是查看信贷资料中的财务报表还是录入系统的财务数据，主要财务指标如应收账款、存货等有较大变化，有虚增资产的嫌疑。

如不良贷款形成之前一个月录入系统的财务报表显示，企业的所有者权益数额巨大，经现场核实，与企业真实情况差异巨大。

（二）未关注借款人不良记录经查看征信记录，有的借款企业法人代表有多笔逾期贷款，单月最高逾期总额几十万元，对外担保贷款额几十万元且担保贷款五级分类为关注，调查人员在贷前调查中仅依据经办行出具的解释对逾期情况进行了说明，但未对借款人贷款逾期的真正原因做出合理判断。

（三）未重视企业过度融资的情况某案例中相关人员未甄别出借款人过度融资、以及涉及民间借贷的情况。

案例中，企业在某银行贷款9000余万元，各家银行全部贷款合计3亿元左右，2013年以来企业经营持续下滑，贷款调查环节未发现企业社会融资，待到风险出现，市政府召开风险会议，企业报告的融资中在当地以及外地小额贷款公司和其他典当行的融资竟然高达近亿元，且年利率都在20%以上，最终企业因为经营不善，无力偿还小贷公司贷款，被小贷公司率先告上法庭，引发了各家社会融资机构竞相起诉，银行贷款更是无力偿还最终形成不良。

（四）担保人方面存在的问题1、对担保人担保能力的计算不准确。

人行征信记录显示的企业对外担保金额与调查报告显示的有较大差异，报告中的采用的数据往往小于人行征信系统显示的数据。

某案例调查报告中对担保人某有限责任公司担保能力的测算仅仅依据征信系统中显示的对外担保额5亿元，而实际对外担保的近14亿元未计算在内，这样担保能力测算是取了对外担保的5亿元这个最小值，如果把企业对外追加的担保14亿元计算在内，是不会计算出担保能力的，而且担保人对外担保能力也远远超过其自身所有者权益。

个人住房贷款贷后管理浅析作者：李阳华来源：《消费导刊》2019年第10期摘要：随着住房市场的蓬勃发展，我国个人住房贷款实现了快速增长，虽然以住房为抵押可大大降低个人住房贷款的违约风险，但并未从根本上化解风险，目前商业银行多存在“重贷轻管”的思想，贷后管理往往是应付检查、流于形式。

房地产市场作为我国国民经济的支柱行业，对我国经济发展起着重要作用，在我国经济发展方式转型的关键时期，党中央将防范化解系统性金融风险作为三大攻坚战之一，这对商业银行住房贷款风险管理提出了更高的要求，本文通过分析商业银行个人住房贷款贷后管理现状和问题，研究探讨了完善贷后管理、有效防范贷款风险的具体举措。

关键词：住房贷款贷后管理风险管理贷后检查风险预警一、个人住房贷款概述个人住房贷款是商业银行（或住房公积金管理中心）向自然人发放的，用于购买、建造、翻建和大修住房的贷款。

按照资金来源，个人住房贷款分为自营性住房贷款、住房公积金贷款和组合贷款。

由于个人住房贷款一般有住房作为抵押担保，其贷款风险较小，对世界各国来说，都是商业银行个人贷款业务中最主要的产品。

在我国，个人住房贷款也是商业银行最早推出的个人贷款业务。

20世纪80年代中期，烟台、蚌埠作为住房体制改革试点城市，最早发放了个人住房贷款，随后国有商业银行业陆续成立住房贷款部。

随着1998年住房制度改革和《个人住房贷款管理办法》出台，我国个人住房贷款进入快速发展阶段。

2008年至2017年，全国个人住房贷款余额由3.0万亿元增至21.9万亿元，增长了630%，个人住房贷款余额占个人贷款余额的比例基本保持在45%-54%。

与其他个人贷款相比，个人住房贷款具有以下特点：一是分期偿付，由于住宅具有较高价值，对普通家庭来说，支付压力较大，大部分采用分期还本付息的还款方式;二是贷款期限较长，通常贷款期限为10-30年;三是需要提供担保，住房贷款一般金额高、期限长，为防范风险，银行往往要求借款人提供抵押或质押担保：四是贷款风险相对集中，对银行来说，个人住房贷款需要借款人支付一定的首付款比例，大多有房产作为抵押物，相比其他贷款，不良贷款率较低，但受宏观经济和房地产市场的影响较大，容易发生系统性风险。

项目贷款发放案例批文：关于A电厂改扩建2×300ＭＷ机组工程项目贷款的通知XX支行：根据省分行《关于A电厂改扩建2×300ＭＷ机组工程项目贷款的通知》（农银闽办发〔2010〕XXX号），现将有关事项通知如下：一、同意给予A火电有限公司新增授信8亿元人民币，授信期限与中国华电集团公司整体授信期限一致（至2013年5月4日）；同意在授信额度内发放固定资产贷款８亿元，用于该公司2×30万千瓦国产亚临界循环流化床燃煤发电机组建设，期限12年，提款有效期6个月，宽限期2年6个月，还款期9年６个月，可采用信用方式用信，利率最低可执行人民银行同期同档基准利率下浮10％，按季浮动、按季结息；贷款分笔发放，分期偿还。

本信贷资产风险分类为正常类。

二、信用发放条件：A火电有限公司项目资本金应先于我行贷款或与我行贷款同比例到位，并先投入使用。

三、合同约定内容：经办行要与借款企业签订有最长贷款期限12年、分期还款（具体方案见附件２）等内容的借款合同。

四、管理要求（一）在项目合规合法性手续完备情况下，根据项目建设进度发放信用。

（二）市分行将指定专人负责本项目贷款，经营行也要指定专人负责本项目贷款，同时应加强贷后管理，严格按照我行固定资产贷款管理办法和项目融资业务管理办法规范合同签订，跟踪和掌握项目建设进展情况，加强项目贷款发放与支付管理；建立资金使用台帐，严格监督项目资金用途及具体运作情况，监控信贷资金流向，确保按约定使用信贷资金，确保我行贷款专款专用。

（三）经营行应加大营销力度，争取业主在我行开立结算账户，并将资金结算等中间业务通过我行办理，提高我行贷款综合效益。

（四）经营行应密切关注国民经济运行情况以及煤炭价格、用电量、上网电价等变化情况，加强对市场变化的分析判断，落实风险预警机制、及时防范信贷风险。

（五）经办行应在信贷管理系统中对A火电有限公司进行集团客户标识登记。

信贷管理过程中发现的问题，请及时报告市分行（公司业务部、信贷管理部）。

房地产项目贷款贷后管理及案例分析随着城市化进程的不断加速，房地产行业成为了我国经济发展的重要支柱之一。

然而，随之而来的是大量的房地产项目贷款需求。

贷款是房地产项目开辟的重要资金来源，但贷款的使用和管理也是一个复杂的过程。

本文将探讨房地产项目贷款贷后管理的重要性，并通过案例分析来展示其中的挑战和解决方法。

一、贷后管理的重要性贷后管理是指银行或者金融机构在发放贷款后对借款人进行跟踪、监督和管理的过程。

在房地产项目贷款中，贷后管理尤其重要。

首先，房地产项目贷款通常是一个较长期的贷款，涉及的金额巨大，风险较高。

贷后管理可以匡助银行及时了解项目发展情况，及时发现和解决问题，降低风险。

其次，房地产项目贷款通常涉及多个参预方，如开辟商、承建商、销售商等，贷后管理可以协调各方利益，保证项目正常运作。

最后，贷后管理还可以匡助银行了解市场动态，及时调整贷款政策，提高贷款效率。

二、案例分析：房地产项目贷款贷后管理的挑战和解决方法1. 案例一：项目发展不顺利某房地产项目在贷款后遇到了一系列问题，导致项目发展不顺利。

银行通过贷后管理发现了这些问题，并采取了相应的措施，最终成功解决了问题。

首先，银行与开辟商进行了沟通，了解了项目的实际情况，发现了项目管理不善、资金使用不当等问题。

然后，银行与开辟商商议制定了整改方案，对项目进行了重组，并提供了相关的贷款支持和咨询服务。

最后，银行还积极协调了项目的各方利益，确保项目能够顺利进行。

2. 案例二：市场波动引起风险某房地产项目贷款后，市场发生了剧烈波动，导致项目风险增加。

银行通过贷后管理及时发现了这个问题，并采取了相应的措施。

首先，银行与开辟商进行了沟通，了解了市场的实际情况，发现了项目的销售难点、资金链断裂等问题。

然后，银行与开辟商一起制定了市场调整方案，提供了相应的贷款支持和市场咨询服务。

最后，银行还积极协调了项目的各方利益，确保项目能够应对市场波动。

三、贷后管理的方法和策略1. 加强信息披露和沟通银行应加强与借款人的沟通和信息披露，了解项目的实际情况和风险状况。

个人住房贷款贷后管理浅析【摘要】个人住房贷款贷后管理是指在个人购房贷款后，对贷款进行有效管理和监督的一系列措施。

本文从个人住房贷款贷后管理的重要性、内容、方式、存在的问题和建议等方面进行了分析和探讨。

个人住房贷款贷后管理的重要性在于能够帮助个人更好地还款，防止逾期和欠款风险，保障个人及金融机构的利益。

个人住房贷款贷后管理的内容主要包括还款管理、账户管理、风险预警等方面。

个人住房贷款贷后管理的方式包括自助管理、线上服务和专业机构服务等。

个人住房贷款贷后管理仍然存在一些问题，例如信息不对称和监管不到位等。

为此，本文提出了加强监管、提升个人财务素养等建议。

个人住房贷款贷后管理对于个人和整个金融市场具有重要意义和影响，未来需要进一步加强和完善。

【关键词】个人住房贷款、贷后管理、重要性、内容、方式、问题、建议、意义、未来发展。

1. 引言1.1 个人住房贷款贷后管理浅析个人住房贷款贷后管理是指在个人购房贷款之后，对贷款进行有效管理和监督的一系列措施。

这一过程包括贷款还款的监督、贷款利息的支付、贷款余额的管理等多个方面。

个人住房贷款贷后管理是房地产金融领域不可或缺的一环。

随着我国房地产市场的不断发展和个人住房贷款规模的不断扩大，个人住房贷款贷后管理显得尤为重要。

个人住房贷款贷后管理的目的在于保障银行和借款人的利益，确保贷款资金的安全性和透明度，防范风险，促进房地产市场的健康发展。

通过合理的贷后管理，可以有效降低贷款违约率，提高贷款回收率，保持金融市场的稳定性。

个人住房贷款贷后管理不容忽视，需要行业相关部门和金融机构高度重视。

在实际操作中，个人住房贷款贷后管理涉及到许多内容，如还款提醒、贷款额度管理、利息计算等。

个人住房贷款贷后管理的方式也多种多样，可以通过建立健全的管理制度、加强对借款人的信用监控、开展贷款逾期催收等方式来实现有效管理。

个人住房贷款贷后管理对于维护金融市场稳定和保障借贷双方利益至关重要。

在未来，随着房地产金融市场的进一步发展，个人住房贷款贷后管理将有望得到更加完善和规范，为整个金融市场的健康发展提供有力支持。