房地产项目经理操盘手册

房地产项目操盘手册1. 引言房地产项目操盘是指在房地产领域中，统筹协调项目的规划、开发、销售和运营等各个环节。

作为一个房地产项目的操盘手，需要具备一定的专业知识和技能，以确保项目能够顺利进行并取得良好的效益。

本手册将为您介绍房地产项目操盘的基本要点和操作步骤，帮助您更好地理解和掌握这一领域。

2. 项目规划在进行房地产项目操盘之前，首先需要进行项目规划。

项目规划是指确定项目目标、确定项目的基本框架和制定项目的详细计划。

以下是项目规划的一些关键要点：•项目目标：明确项目的总体目标，包括经济目标、社会目标和环境目标等。

目标应该具体、可衡量并与公司整体战略一致。

•项目规模：确定项目的规模和范围，包括项目的占地面积、建筑面积以及项目的总投资额等。

同时，需要考虑项目的可行性和市场需求。

•项目策划：进行详细的项目策划，包括项目的分期规划、市场分析、项目定位、销售策略等。

同时，还需要制定相应的时间计划和预算。

3. 项目开发在项目规划完成后，接下来是项目的开发阶段。

项目开发是指将项目规划中的各项计划付诸实施，包括项目的土地开发、建筑施工、装修装饰等。

•土地开发：根据项目规划，进行土地开发工作，包括土地的拆迁、平整、填埋等。

同时，还需要与相关政府部门进行协调，确保项目的土地使用权合法有效。

•建筑施工：根据项目规划和建筑设计，进行建筑施工工作。

需要在项目进度、质量和安全等方面进行严格管理，确保工程的顺利进行。

•装修装饰：在建筑施工完成后，进行项目的装修装饰工作。

需要根据项目的定位和目标群体的需求，进行相应的设计和装饰。

4. 项目销售项目开发完成后，接下来是项目的销售阶段。

项目销售是指将项目中的商品房或商业物业等销售给客户，实现项目的收益。

•销售策略：根据项目规划和市场需求，制定相应的销售策略。

包括产品定价、推广活动、销售渠道等。

•销售组织：建立专业的销售团队，并进行培训和管理。

同时，还需要建立销售网络，包括销售中心、展示区域等。

房地产项目经理操盘置业顾问业务守则阅读对象：置业顾问、售楼主管、售楼经理、人事部、营销部监、营销副总经理、总经理关键词：业务守则、贴心建议。

记忆点：团队协作精神、职业道德、进取心。

效用点：通过订立业务守则，约束规范置业顾问行为，建立高效的销售队伍。

一、良好的团队协作精神：任何一个置业顾问，都是售楼部这个团队中的一员，因而要求每位置业顾问必须具备团队协同作战的精神，不允许出现互相排斥的现象。

给售楼领导的贴心建议：一旦出现互斥现象，领导不可掉以轻心，因为这会对售楼部这个整体造成毁灭性破坏，应该立即着手解决勾心斗角的现象，杜绝此类现象的发生。

给置业顾问的贴心建议：如果你不重视培养自己的团队协作精神，那么你就会失去许多东西：包括同事友情、和谐的人际关系、被上级提拔的机会等等。

那么你就会孤立的存在于这个团队，当你需要人家帮助的时候，就没有人会向你援手，并且久而久之，上级发现你缺乏团队精神，完全可能炒你的鱿鱼。

记住，只有协作才能创造花赢的局面。

二、良好的职业道德：用人先用品德。

----个人，即使其能力再强，如果品质不好，也坚决不能用。

一些置业顾问常常假公济私（私自拿回扣）、抢同事客户、泄露公司机密、诽谤同事和公司、损坏公司财物。

给售楼领导的贴心建议：对这类型人员，上级主管应对其进行教育，如果教育无效，无论其业绩多么辉煌，都要毫不惋惜地辞退，因为品质不好的人，就象一个毒瘤，不予以割除，就可能危及整个生命。

给置业顾问的贴心建议：任何企业和个人都不喜欢品质不好的人，因为品质不好的人只会给集体给他人造成负面影响。

俗话说：若要人不知，除非已莫为。

世界上没有不透风的墙。

千万不可有侥幸心理，事情往往就坏在侥幸心理上，有些人总是侥幸的认为，我就做这一次，下次不会再做了。

可你是否知道，也许就这一次，就影响了你整个的人生，与同事相处，切不可打同事的小报告。

打同事小报告的人，等于换了一种方式打自己的小报告，明天人家就会打你的小报告。

售楼处项目经理工作管理手册一、引言售楼处项目经理是负责项目销售以及售后管理的重要岗位之一。

为了提高项目销售效率和管理水平，制定一份详细的工作管理手册对项目经理的工作至关重要。

本手册旨在帮助项目经理更好地了解岗位职责，提供指导和规范工作流程，以实现项目销售目标。

二、岗位职责1. 负责制定并执行销售策略和计划，实现项目销售目标；2. 组织开展售楼处活动，吸引客户并促成销售；3. 根据客户需求，向客户介绍项目特点、产品优势，并提供相关咨询服务；4. 跟进项目销售进展，及时报告项目情况和销售数据；5. 协调各部门，保证项目进展顺利，解决项目实施中的问题；6. 负责客户投诉的处理和售后服务的安排。

三、工作准则1. 诚信经营：项目经理应本着诚信的原则与客户进行合作，不得夸大宣传，不得以虚假信息欺骗客户；2. 以市场需求为导向：项目经理应深入了解市场需求，合理制定销售策略，持续跟踪市场动态，灵活调整销售计划；3. 团队合作：项目经理应与销售团队、技术团队、市场团队等各个部门紧密合作，共同推动项目的销售与发展；4. 注重客户体验：项目经理应积极倾听客户需求，提供个性化的服务，不断改善客户体验，以提高客户满意度；5. 提高自身专业素养：项目经理应持续学习行业知识、销售技巧和管理方法，提高自身的业务水平和领导能力。

四、工作流程1. 市场调研与分析：项目经理应通过市场调研和分析，了解目标客户、竞争对手、产品竞争力等情况，为制定销售策略提供数据支持；2. 销售计划制定：根据市场调研结果和项目目标，项目经理应制定年度销售计划、季度销售计划和月度销售计划，并与销售团队进行沟通和确认；3. 售楼处运营管理：项目经理应负责售楼处的日常运营，包括人员管理、销售材料管理、展示样板房管理等；4. 客户管理与跟进：项目经理应建立客户数据库，并及时跟进客户需求，提供咨询服务和解答客户疑虑，以促成销售；5. 销售报告与分析：项目经理应定期向上级汇报项目销售情况和销售数据，并对销售数据进行分析，提供项目改进方案；6. 售后服务：项目经理应协调相关部门，为客户提供售后服务，解决客户投诉和问题，维护良好的客户关系。

售楼处项目经理工作手册目经理工作手册项目经理工作手册第一部分：售楼处组织架构 一、项目经理差不多素养要求 二、项目经理差不多任务 三、售楼处岗位职责 1、项目经理工作职责 2、项目副理（当日执行官）工作职责 3、置业顾问工作职责 4、合同治理职员作职责 5、统计人职员作职责第二部分：项目经理工作流程一、销售前期预备二、进场后工作三、年终总结四、项目销售业绩完成确认书五、结案报告目录售楼处组织架构项目经理项目副理置业顾问合同治理员统计治理员一、项目经理的差不多素养要求：1、具备事业心及意志力；2、良好的组织治理能力和工作和谐能力；3、善于学习、归纳及总结；5、擅长人际沟通及语言、书面表达；6、躯体强健。

二、项目经理差不多任务：1、组织、治理、和谐项目前期预备、现场销售、售后等工作；2、销售团队建设。

三、售楼处岗位职责项目经理工作职责1、执行公司各项规章制度、命令；2、项目销售队伍的组建、治理（培训、考核，职职员作打算的审核批准等）；3、打算、实施、操纵整体销售工作；4、负责项目的销售成本操纵、分析；5、与开发商进行沟通、和谐；6、对现场专门情形进行处理；7、将项目情形及时汇报给公司；8、对项目的文档资料进行监督、操纵；10、销售业绩周总结报告，对整个售楼处业绩以书面化形式表达11、销售业绩月总结报告12、市场调研、市场把控，为市场推广提供依据13、内部人力能力提升及存在问题报告14、所有销售人员业绩（不是简单的售楼业绩，综合性评判），佣金运算15、次周、月、年的工作打算16、月销售成本分析报告项目副理（当日执行官）工作职责1、协助经理做好售楼处各项工作。

2、协助经理作好当日工作安排，主持每日例会，探讨客户状况及每日的研讨总结工作。

3、保持控台的卫生整洁，控台人数不超过3人。

4、安排业务员按顺序接待客户，接单后及时做好销控，保证销控不离控台。

5、操纵现场灯光和音乐。

6、整合各业务员客户反馈意见，做好各类报表和来电接听记录表整理。

房地产项目成功销售操盘手册导语：房地产项目销售是一个庞大而复杂的过程，需要从项目规划、市场定位、销售策略、推广手段到售后服务等多个方面进行全面考虑和执行。

本手册旨在提供一种系统而全面的方法，帮助操盘人员成功销售房地产项目。

第一章：项目规划项目规划是销售成功的基础，操盘人员在项目规划阶段需要做以下几个方面的工作：1. 定位目标市场：了解目标市场的需求和特点，包括人口结构、消费能力、购房倾向等。

2. 确定产品定位：根据目标市场需求和竞争情况，确定产品的定位和特点，例如高档住宅、商业办公楼、商业综合体等。

3. 确定项目规模和成本：根据市场需求和投资预算，确定项目的规模和成本，包括土地面积、建筑面积、价格等。

4. 确定项目周期：根据项目的规模和预算，确定项目的周期，包括建设周期和销售周期。

第二章：市场调研市场调研是销售成功的前提，通过市场调研可以了解市场需求和竞争情况，为销售策略的制定提供依据。

在市场调研阶段需要做以下几个方面的工作：1. 收集市场数据：通过调查问卷、人口统计、市场报告等方式收集市场数据，包括人口结构、消费能力、购房倾向等。

2. 调查竞争对手：了解竞争对手的产品定位、价格、销售策略等，以便制定有针对性的销售策略。

3. 考察消费者需求：通过实地走访、问卷调查等方式了解消费者对房地产的需求和偏好，以便调整产品定位和促销手段。

第三章：销售策略销售策略是销售成功的关键，通过制定合理的销售策略可以吸引目标客户、提高销售转化率。

在销售策略制定阶段需要做以下几个方面的工作：1. 定义目标客户：根据市场需求和项目定位，明确目标客户的特点和需求，例如年龄、职业、收入水平等。

2. 制定销售目标：根据市场调研和项目规划，制定销售目标，包括销售数量、销售额等。

3. 确定销售方法：根据目标客户和项目特点，确定销售方法，包括线上销售、线下销售、合作销售等。

4. 制定营销计划：根据销售目标和销售方法，制定营销计划，包括广告宣传、促销活动、公关活动等。

房地产开发项目操盘手册流程房地产开发项目操盘手册是一份规范和标准化的文档，旨在引导项目开发过程中的各项工作流程和相关业务操作。

本手册以房地产开发项目管理标准为依据，规范项目的决策、运营、文档管理、安全控制等方面。

以下是房地产开发项目操盘手册的具体流程。

1. 项目立项项目文档应在项目立项后进行编写，以确保项目能够按照预期的质量、成本和时间计划进行。

项目立项过程中，需要制定项目文档，这些文档有助于确定项目目标、范围和风险。

2. 需求分析需求分析是在项目开始时进行的另一项重要工作。

由于开发项目可能涉及不同类型的业务对象，在需求分析中需要确认客户需求、市场趋势和相关法律法规等因素，来制定出合理的业务方案和目标。

3. 可行性分析在项目开发之前，需要进行可行性分析。

通过分析各种不同方案的风险和成本，来选择最优方案，并确定项目的资金、时间和技术等方面的计划。

可行性分析有助于保证项目的质量、可扩展性和稳定性。

4. 项目规划项目规划是开展一个房地产开发项目的另一重要需求。

在此过程中，应制定详细的计划，围绕着项目的预算、时间表和团队组建来展开工作。

项目规划的重点是通过决策和实施，确保所有相关的项目资金、时间和资源被高效地利用。

5. 项目实施项目实施是项目周期中的重要组成部分。

在项目实施的过程中，需要通常要考虑项目工程、施工、技术等方面的问题，为项目的开发奠定良好的基础。

项目实施的重点在于项目进程和进度的控制,它将涉及项目文档管理、需求确认和风险控制等方面。

6. 项目验收在项目的实施过程中，需要进行每个阶段的验收。

在验收过程中，需要验证各部分的成果和质量，以确保达到预期的目标。

这个过程需要由专业的验收人员进行，确保项目的合法性及整体质量。

验收的标准应依据国家和地方规定的相关标准来进行。

7. 项目总结在项目完成之后，需要撰写项目总结报告。

这份报告是对项目进行全局回顾的文档，可以保证未来同类项目开发工作的质量。

项目总结报告应包括工作流程、成本和质量报告、工作流程和计划跟踪等内容。

房地产项目经理操盘手册目录引言3 第一节销售准备3一、项目合法的审批资料准备3二、销售资料准备4三、销售人员准备12 附件置业顾问培训资料14 1）置业顾问培训程序14 2）售楼礼仪16 3）置业顾问文明用语18 4）置业顾问接听电话要则19 5）置业顾问等客要求20 6）置业顾问工作程序20 7）置业顾问工作方法23 8）置业顾问守则24 9）置业顾问业务守则26 10）置业顾问的基本要求27 11）置业顾问的义务28 12）置业顾问的心理素质29 13）物业优点的整理29四、销售现场准备30五、影响项目开盘的其它因素33 第二节销售实施与管理34一、销售实施阶段的划分34二、销售实施阶段的市场推广策略34三、销售实施各阶段的销售策略35四、销售工作流程36五、销售管理37 （一）客户接待的管理37 （二）销售现场的管理39 （三）房号管理40 第三节促销方式40一、特定阶段的促销方式40二、特定项目的促销方式41 第四节销售参考资料汇编42一、房地产广告发布暂行规定42二、城市房地产中介服务管理规定44三、房地产管理法47四、商品房销售管理办法54五、商品房预售管理办法60六、青岛市物业管理条例61七、青岛市住宅小区物业管理试行办法67八、青岛市物业管理实施细则70九、青岛市住宅小区物业管理公共性服务费指导标准76十、商品房面积计算办法78 （一）商品房面积计算办法78 （二）商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则81 （三）房地产面积的测算83 第五节产权转移实务85 购买商品房85 房屋拆迁安置购买或保留产权85 购买经济适用房87 已购公房买卖88 房地产抵押89 初始登记90 变更登记91 注销登记92 补证登记93 房地产赠与93 持证房屋买卖95 房地产继承96 已购公房赠与97 检验售楼经理的三大指标98 房地产项目经理操盘手册引言房地产项目在进行了准确的项目定位，确定了价格策略和市场推广方案后，紧接着就进入了实战阶段即房地产项目销售阶段。

房地产操盘手册1. 引言房地产行业是一个充满挑战和机遇的领域。

作为一名房地产操盘手，你需要具备广泛的知识、丰富的经验和敏锐的市场洞察力。

本手册旨在帮助操盘手们更好地理解和应对房地产市场中的各种情况和挑战。

2. 研究市场在进行任何房地产交易之前，操盘手需要充分研究目标市场。

这包括了解市场动态、供需关系、价格走势以及政府政策等方面的信息。

通过深入研究市场，操盘手可以更好地把握机会和风险，从而做出明智的决策。

2.1 市场调研市场调研是研究市场的重要方法之一。

操盘手可以通过以下方式进行市场调研： - 收集市场数据和统计资料 - 跟踪媒体报道和专家分析 - 参观当地的房地产项目和展览会 - 与行业内的专业人士进行交流和讨论2.2 数据分析收集到的市场数据需要经过深入分析才能得出有用的结论。

操盘手可以利用各种数据分析工具和技术，比如统计分析、数据可视化等，来对市场数据进行分析。

通过数据分析，操盘手可以获得关键的市场信息和趋势，从而为决策提供有力支持。

3. 寻找机会在研究市场的基础上，操盘手需要寻找适合的投资机会。

这需要综合考虑市场需求、项目潜力、投资回报率等因素。

3.1 挖掘需求操盘手可以通过多种方式来挖掘市场需求，例如： - 关注当地经济发展情况和人口增长趋势 - 分析人口结构和就业情况，寻找市场的痛点和需求缺口 - 考察当地的基础设施和公共服务水平，判断投资机会3.2 评估项目潜力在找到潜在的投资机会后，操盘手需要对项目进行全面评估。

评估项目潜力包括以下几个方面：- 土地利用和规划 - 市场前景和竞争环境 - 项目开发成本和可行性 - 风险管理和回报预期4. 进行交易一旦确定了投资机会，操盘手可以着手进行交易。

这包括了解交易程序和法律规定、与相关方进行谈判和签订合同等。

4.1 交易程序操盘手需要了解交易程序和法律规定，确保交易程序的合法性和合规性。

交易程序可能包括以下步骤： - 准备交易文件和材料 - 进行价格谈判和交易条款谈判 - 签订买卖合同和其他相关文件 - 进行交易结算和过户手续4.2 谈判和合同签订在交易过程中，操盘手需要与卖方、买方和其他相关方进行谈判。

项目操盘手册目录第一章筹建期 (3)第二章蓄客期 (21)第三章开盘期 (25)第四章签约期 (53)第五章持续期 (67)第六章尾盘期 (73)第七章交房期 (78)第一章进场前一、人员的筛选：1、选简历：对简历的挑选和面试的安排可以设定主选简历和备选简历，在主选简历不能实现招聘需求时，可以从备选简历中挑出备选人员进行面试。

要快速从成堆的简历中挑选符合资格者，可以从以下几点考虑：1)是否随简历附应征信；应征信中有否对职业的发展和工作的职责有清晰的描述；2)简历是否简明通顺，是否草率，是否有错别字：是否有较长时间的空档；换工作的频率是否过快；3)简历中能展现自身的才华和特长；4)简历中的从业公司是否名牌或执行过重点项目；2、面试：➢让面试者填写一份应聘人员资料登记表。

➢面试的时间视招聘职位而定，普通岗位一般控制在20分钟左右。

➢面试人员主要评估应聘人员是否符合岗位的基本要求。

※面试的精神面貌※谈吐是否流畅※简历的真实性※专业表现能力※其他才华体现3、面试中提问：1)简历的真实性➢你的上一份工作作出过什么成绩？或者你的从业业绩？➢能否具体介绍一下你以前参与（负责）过的项目？➢能否介绍你从业中最得意（尴尬）的一件事情？结果如何？➢能否介绍你所经历的一次克服困难后完成的工作？2）激励此人工作的动力是什么：➢你为什么选择应聘这份工作？你选择公司看中的条件？➢你认为这份工作在现阶段能够带给你最有价值的东西是什么？➢你认为当你工作顺利完成后，对你最好的奖赏是什么?3）此人是否能配合经理并与其他同事合作：➢你的记忆中有没有一件团队合作的事情？能否讲述一下？➢当别人对你提出建议的时候你会怎么想？怎么做？➢你怎么看待被别人误会？➢你怎么看待个人利益和团队利益之间的关系？4）此人是否正直、诚实：➢能否介绍一件你认为自己做得失败的事情？为什么会失败？➢你觉得自己有什么缺点？对你的工作有影响？➢你的上司对你的评价？你对上司的评价？5）此人的专业度：➢能否谈谈你对某某区住宅（商业地产、办公物业、综合物业）市场的总体印象？➢你认为别墅（小高层、多层）物业的特点怎么样？有什么优劣势？➢能谈谈你对某某商圈的看法吗？➢你认为某某区的某某产品的竞争主要在哪个方向上？这种竞争的发展如何？➢你认为某某区的某某产品的市场在什么地方？客户应该具备什么特点？二、售楼处管理制度：1、人员分工：➢项目经理1名：工作主要是深入了解房地产市场状况，负责项目的销售和管理工作，完成销售任务目标，与开发商保持良好合作关系，树立公司品牌形象。

项目经理在代理项目确认，并签订代理合同后，开始着手案前筹备工作，在公司与发展商的配合下完成，通过工作进度表控制整体进程。

筹备时间视代理项目情况而定，一般为30—45天。

建筑设计部分：蓝图：指工程蓝图，包括小区规划图，单体平面立图，蓝图由发展商直接提供，需准备三套，一套提供模型公司制作模型，一套提供广告公司制作效果图，一套留于售楼现场，用于案前产品分析或提供给购房客户查看数据。

管线图：指套内管线配置图，主要提供给客户入户装修时使用，由发展商提供。

墨线图：该图无任何数据，仅有平面框架结构由发展商提供，主要用于两方面：一方面提供企划部用于制作套内家具配置图，另一方面直接作为合同附件放入购房合同内。

扩初方案：由发展商提供，销售部根据扩初方案直接获取代理项目基本数据。

基本材料：由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，需发展商签字确认后，方可生效。

建材设备：由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，由发展商直接提供，或由扩初方案中取得，并作为合同附件放入购房合同内。

物业管理公约：由发展商指定物业公司提供，需发展商签字确认后，方可生效。

并作为合同附件放入购房合同内。

预售证：由发展商提供，并作为销售数据放入销售员的销售夹中。

发展商证明资料：由发展商提供，并作为销售数据放入销售员的销售夹中。

二．企划设计部分：售楼处平面布置方案：由企划部提供，并由发展商签字确认后，组织人员施工，由企划部与销售部共同对施工过程进行监督。

案名与LOGO：通过分析发展商提供的产品数据，由企划部与销售部共同参与案前头脑风暴会议，挖掘产品优缺点，提炼广告总精神，由此产生个案推广名和LOGO，并由企划部负责平面创意。

名片和胸卡：由销售部提供项目组人员名单，企划部负责制作，名片制作需待电话号码确认后方可实施，名片一般为每人两盒，并备有两盒空白名片。

横幅、引导旗、块幅：由企划部负责创意、设计、制作，企划部与销售部共同制定发布周期与发布地点，并由企划部负责实施。

一、销售管理流程二、项目操作流程及注意事项三、销售制度四、与发展商沟通制度五、奖惩制度六、销售员行为规范（礼仪守则）七、销售答客问八、销售管理表格附：（表一）一、项目前准备1、项目小组架构：在项目签定销售代理协议后，成立项目小组。

包括公司高层销售管理人员、销售经理或项目负责人一名，销售人员若干，负责该项目的策划人员、行政、财务人员和主要外协单位如广告公司等。

2、项目小组工作内容：建立项目档案；制定销售策划方案；销售策划方案的具体实施与监控；销售工作的组织和安排；对销售效果进行分析，调整相应的销售策略；对所调整的策略进行重新讲解和培训；与发展商的接洽；与外协公司的接洽；在今后项目操作中，公司拟考虑采用项目竞争上岗机制和寻盘优先操作原则；1、答客问2、尊客咨询3、表格：每日上门客户登记表置业计划表广告日效果（回馈）统计表每日上门客户统计表每周成交统计报表4、销售夹（内含销售资料，如：楼书、价格表、利率水准、购房相关收费标准、办理手续流程及时间等）文具：计算器、纸、笔、登记册、胶水、钉书器、直尺、点钞验钞机，现场名片、工卡等的制作和领取。

5、销售人员简历（包括公司高层销售管理人员、公司2~3名策划人员和参与销售的项目销售人员）及主要人员和外协人员的联系电话，一分存档，一分提供给发展商。

6、物业管理相关资料：公共契约、业主守则、员工守则和入伙装修注意事项等。

1、由项目经理、项目策划人员和公司财务与发展商确定后，制定项目操作流程。

2、由公司销售负责人和项目小组负责人确定项目销售人员提成及奖惩制度。

3、销售流程包括：各个关系的接洽负责人；签定内部认购书和签定买卖合同；变更设计和产权过户内容；各个阶段收费安排和财务手续；4、制定详细接待程序及时间排班安排。

制定详细的培训计划；考核除文字考核外，还要加入情景考核方式。

1、销售流程的推敲2、现场气氛如何烘托3、客户心理层面的分析和接待用语4、销售人员间配合和现场销控准备5、销售渠道的拓展6、客户可能提出的问题（1）销售时间控制与安排（2）销售人员分工（3）具体工作内容和具体工作负责人（4）销售进度和销售目标1、销售培训参与人员：包括策划部、代理部负责人、项目负责人和销售人员2、培训材料准备3、培训内容：（1）环境分析：包括区域环境、人文环境（人口数量、职业与收入、家庭结构、租金状况等）、区域发展规划、交通状况（各个交通道路现状和发展潜力）、公共设施配置（学校、幼儿园、医院、采市场、娱乐场所、体育设施等）及配套的距离、密度和未来发展状况。

深圳**地产项目经理工作指引手册发布人：积分：580 发布日期：2009-10-18项目经理工作指引手册目录：业务篇：第一章进场前准备工作第二章进场后销售实操阶段第三章销售后总结阶段管理篇：第一章打造和谐团队第二章规避违规现象第三章培训计划(销售技能提升)第四章实现公司价值最大化第五章与开发商融洽相处（口碑）第六章传达公司理念（上传下达）第七章内部部门协同第八章危机处理（项目经理和总监的工作指引和核心工作内容的定量考核）业务篇第一章进场前准备工作一．业务准备1．项目市场研究调研（1）项目经理接盘之前，在充分了解项目及市场的基础上，撰写项目操作计划书，报营销总监审核。

公司高层集体评定其个人能力并制定销售任务、签定责任书后方可正式接手项目。

项目经理制定项目进场前的工作计划和培训计划，在1周内提交并实施。

（2）研究项目各项指标并进行技术分析。

（3）市场调查：包括同区项目调查、可比项目调查、目标客户群调查等，根据调查结果与本项目进行对比分析。

（4）分析项目的优劣势，针对劣势讨论销售解说词。

2．项目前期策划参与（1）参与该项目的策划会议，对制定的项目“策划报告”及“策划执行方案”提供市场数据及销售建议。

参与该项目“策划报告”及“策划执行方案”的评议和探讨。

（2）与策划部共同研讨制定项目“销售百问”，内容包括客户可能会对该项目提出的问题，并编制参考答案。

（3）协助编制项目销售资料（如付款方式、临时定金协议、认购书等）。

（4）负责“策划执行方案”相关部分的跟进执行和监督。

3．与发展商的前期接触沟通（1）项目经理将作为本公司代表与发展商直接沟通，协助和支持策划部向发展商阐述公司的策划方案、销售策略及工作安排。

（2）定期与发展商定期开会，汇报项目工作进展，提出所遇到的问题，商讨解决方案，并负责解决相应问题。

（3）与发展商沟通前应作充分的准备，提出的重要建议须经公司内部讨论确定。

4．前期业务工作：安排跑盘、会议、报表、问卷内容等。

操盘手册苏州中拓房地产营销策划机构目录第一章筹建期 (3)第二章蓄客期 (18)第三章开盘期 (22)第四章签约期 (46)第五章连续期 (60)第六章尾盘期 (64)第七章交房期 (69)第一章进场前一、人员的精选：1、选简历：对简历的精选和面试的安排能够设定主选简历和备选简历，在主选简历不能够实现招聘需求时，能够从备选简历中挑出备选人员进行面试。

要快速从成堆的简历中精选吻合资格者，能够从以下几点考虑：可否随简历附应征信；应征信中有否对职业的发展和工作的职责有清楚的描述；简历可否简短畅达，可否草率，可否有错别字：可否有较长时间的空档；换工作的频率可否过快；简历中能展现自己的才华和专长；简历中的从业企业可否名牌或执行过要点项目；2、面试：让面试者填写一份应聘人员资料登记表。

面试的时间视招聘职位而定，一般岗位一般控制在20分钟左右。

面试人员主要评估应聘人员可否吻合岗位的基本要求。

※面试的精神容颜※辞吐可否流畅※简历的真实性※专业表现能力※其他才华表现3、面试中提问：简历的真实性你的上一份工作作出过什么成绩？也许你的从业业绩？可否详细介绍一下你以前参加（负责）过的项目？可否介绍你从业中最愉悦（尴尬）的一件事情？结果如何？可否介绍你所经历的一次战胜困难后达成的工作？2）激励此人工作的动力是什么：你为什么选择应聘这份工作？你选择企业看中的条件？你认为这份工作在现阶段能够带给你最有价值的东西是什么？你认为当你工作顺利达成后，对你最好的奖赏是什么?此人可否能配合经理并与其他同事合作：你的记忆中有没有一件团队合作的事情？可否表达一下？当别人对你提出建议的时候你会怎么想？怎么做？你怎么对待被别人误会？你怎么对待个人利益和团队利益之间的关系？此人可否正直、诚实：可否介绍一件你认为自己做得失败的事情？为什么会失败？你感觉自己有什么缺点？对你的工作有影响？你的上司对你的谈论？你对上司的谈论？此人的专业度：可否谈谈你对某某区住处（商业地产、办公物业、综合物业）市场的整体印象？你认为别墅（小高层、多层）物业的特色怎么样？有什么利害势？能谈谈你对某某商圈的看法吗？你认为某某区的某某产品的竞争主要在哪个方向上？这种竞争的发展如何？你认为某某区的某某产品的市场在什么地方？客户应该具备什么特色？二、售楼处管理制度：人员分工：项目经理1名：工作主若是深入认识房地产市场情况，负责项目的销售和管理工作，达成销售任务目标，与开发商保持优秀合作关系，成立企业品牌形象。

房地产项目操盘手册默认分类2009-10-1510:09:05阅读320评论0字号：大中小订阅第一章进场前第一部分营销组织一、人员的筛选：1、选简历：对简历的挑选和面试的安排仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；设定主选简历和备选简历，在主选简历不能实现招聘需求时，仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；从备选简历中挑出备选人员进行面试。

要快速从成堆的简历中挑选符合资格者，仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；从以下几点考虑：1)是否随简历附应征信；应征信中有否对职业的发展和工作的职责有清晰的描述；2)简历是否简明通顺，是否草率，是否有错别字：是否有较长时间的空档；换工作的频率是否过快；3)简历中能展现自身的才华和特长；4)简历中的从业公司是否名牌或执行过重点项目；2、面试：Ø让面试者填写一份应聘人员资料登记表。

Ø面试的时间视招聘职位而定，普通岗位一般控制在20分钟左右。

Ø面试人员主要评估应聘人员是否符合岗位的基本要求。

※面试的精神面貌※谈吐是否流畅※简历的真实性※专业表现能力※其他才华体现3、面试中提问：1)简历的真实性Ø你的上一份工作作出过什么成绩？或者你的从业业绩？Ø能否具体介绍一下你以前参仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；（负责）过的项目？Ø能否介绍你从业中最得意（尴尬）的一件事情？结果如何？Ø能否介绍你所经历的一次克服困难后完成的工作？2）激励此人工作的动力是什么：Ø你为什么选择应聘这份工作？你选择公司仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；中的条件？Ø你认为这份工作在现阶段能够带给你最有价值的东西是什么？Ø你认为当你工作顺利完成后，对你最好的奖赏是什么?3）此人是否能配合经理仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；其他同事合作：Ø你的记忆中有没有一件团队合作的事情？能否讲述一下？Ø当别人对你提出建议的时候你会怎么想？怎么做？Ø你怎么仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；待被别人误会？Ø你怎么仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；待个人利益和团队利益之间的关系？4）此人是否正直、诚实：Ø能否介绍一件你认为自己做得失败的事情？为什么会失败？Ø你觉得自己有什么缺点？对你的工作有影响？Ø你的上司对你的评价？你对上司的评价？5）此人的专业度：Ø能否谈谈你对某某区住宅（商业地产、办公物业、综合物业）市场的总体印象？Ø你认为别墅（小高层、多层）物业的特点怎么样？有什么优劣势？Ø能谈谈你对某某商圈的仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；法吗？Ø你认为某某区的某某产品的竞争主要在哪个方向上？这种竞争的发展如何？Ø你认为某某区的某某产品的市场在什么地方？客户应该具备什么特点？附表：《应聘人员复试初评表》、《录用通知单》二、售楼处管理制度：1、人员分工：Ø项目经理1名：工作主要是深入了解房地产市场状况，负责项目的销售和管理工作，完成销售任务目标，仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；开发商保持良好合作关系，树立公司品牌形象。