下载文档原格式
土建总包与精装修界面划
分
Prepared on 22 November 2020
附件三土建总包与精装修界面划分
第一节土建部分
注明：
1、本次划分未提及的项目根据施工合同由相关单位完成；
2、墙地砖、洁具、五金件、橱柜、木地板、吊顶等户内装饰由精装修总包，业主指定品
牌及型号；由业主独立分包施工的项目，精装总包负总包管理责任并做好配合及相关
成品保护工作；
3、燃气工程、环境工程、消防工程、有线电视、电信、宽带数据安装工程、门窗及阳台
栏杆、毛坯房护窗栏杆（不含楼梯栏杆）、外保温及外装饰、入户门、防火门、智能
化系统、市政供电工程、市政直供水及二次供水工程、电梯安装工程、柴油发电机及
其它项目由专业单位施工，土建总承包负总包管理责任并做好配合及相关成品保护工
作
第二节公共安装部分
第三节户内安装部分。
界面划分资料下面是一个装饰工程约定的与其他工程的界面区别，给你参考一下一、装饰工程与其他专业工程的界面划分一）与土建工程界面划分：以楼梯防火门为界，其中楼梯防火门（不含）内总包单位负责墙面粉刷及所有空调洞口预留工作，地面及顶面只做到结构层；铝合金百页、进户门由专业分包单位完成。
精装修单位负责进场前的交接验收并根据精装修图纸完成其他室内施工（包括卫生间防水和水表箱300×400木门，指定分包工程除外）。
防火门外楼梯间内所有工程由总包单位及其他专业分包单位完成（如楼梯栏杆扶手，砌体、抹灰，腻子、涂料、楼梯踢脚线等）。
二）与外立面和铝合金窗界面划分：1、外墙及阳台：总包负责外墙面面砖粘贴；阳台以栏杆玻璃为界，阳台顶棚外墙涂料由专业分包单位完成，阳台地坪只做到结构层，成品保护措施的交接验收及精装修图范围内工程由精装修单位负责施工。
2、门窗以铝合金门窗外框型材为界，外框以内为精装修范围（含外框内侧密封胶）。
三）与安装工程界面划分：1、给水工程：每户给水总管已由总包方从水表箱施工至穿墙进户留头，户内冷热水管属精装修范围。
2、排水工程：卫生间、厨房间排水立管已由总包方施工完毕，预留接口。
卫生间、厨房间洁具排水口已在结构施工时预埋铸铁防水套管，其他全部由精装修单位施工完成。
3、强电工程：总包方已根据原电施图在结构施工时预埋电管及接线盒。
户内墙体、地面布管及从电井电表后至户内配电箱的进户电缆由精装修单位施工完成。
4、弱电及智能化工程：总包方已根据原讯施图在结构施工时预埋电管及接线盒,户内墙体和地面布管属精装修范围。
线缆及模块由弱电专业单位施工.5 、1单元G户型10层及以下PVC20门磁管路由精装修单位预埋.(从进户门门框顶到可视室内机)6、户内强、弱电箱施工属精装修范围.注：安装工程的风口、检修口、喷淋头、开关面板、插座、广播等在墙面、顶面、地面的位置，由精装修施工单位按设计图纸统一排布，并经过设计、业主确认后施工。
总包（土建、安装）与精装修工作界面划分第一篇：总包(土建、安装)与精装修工作界面划分总包（土建、安装）与精装修工作界面划分一、土建部分（一）户内部分1、地面、天棚：（1）卫生间：土建完成结构砼浇筑，完成养水。
（2）所有电梯前室、户内阳台、过道等地面抹面砂浆均不做（结构砼完成即可），楼梯踏步（含休息平台）花岗岩铺砖、栏杆及扶手由总包完成，与电梯前室标高面关系由电梯间前室标高确定后再定（电梯间前室标高由精装修部提供）；（3）户内水电安装管道预留孔由精装修负责封堵。
2、墙面：（1）户内墙体如为砼、粘土砖，完成砂浆抄平；砂加气或灰加气砌体材质的墙体，面层批灰由精装修单位施工。
如预砼、砖砌体柱等与砂加气（灰加气）等砌体材质墙体交接部位，砼、砖柱部分统一由精装修单位施工。
（2）室内铝合金门窗与墙体连接处完成发泡剂施工，内墙胶不打；室内门洞口侧边砂浆找平由精装修单位施工。
（二）公共部分1、公共通道：总包与精装修单位界面划分以防火门为界：防火门以内为总包施工，防火门以外（前室等，含防火门/两面装修及门套收头等）精装修单位负责。
墙面各类留孔处理：除增压输风口外，其余均由精装修单位施工。
门厅部位楼梯起始踏步与门厅地面的界面：上部无梁，以起始步为界，楼梯踏步以外地面、踢脚等均有精装修施工。
2、单元门厅：单元门以内由精装修单位施工；单元门以外由景观单位施工；单元门施工纳入总包范围（甲方专业分包）。
（三）阳台、露台、屋面及设备平台、空调机位地面处理1、全部阳台地砖（除3#楼外）、屋面地砖均由总包铺贴，材料甲供（全部面砖由精装修部负责采、供；工程部提供面砖数量及供货时间节点）；2、设备平台、空调机位等处的地面总包完成防水施工及面层刚性层施工，表面刷地坪漆（颜色另定）（地坪漆：3#楼精装修单位施工，1#2#楼总包施工）；（四）其他1、户内竖向给、排水管全部明装，管井、烟道全部不包，留待精装修单位处理。
２、室内顶棚结构完成即可，阳台顶棚砂浆找平由总包完成。
附件2
精装修作业界面划分表
表1：土建安装与精装施工界面划分（户内精装修）
说明：本工程界面划分各区域（城市）公司可根据项目属在地相关规定、资源匹配情况以及项目特殊情况在招标前进行修订、审批，未尽之处招标答疑澄清或以实际施工过程中建设单位指令为准。
表2：土建安装与装饰施工界面划分（公共区域装饰）
说明：本工程界面划分各区域（城市）公司可根据项目属在地相关规定、资源匹配情况以及项目特殊情况在招标前进行修订、审批，本方案未尽之处以实际施工过程中建设单位指令为准。
一、目的为进一步规范公司精装修住宅土建与装修的界面划分与移交的管理工作，结合项目的实际情况，制定本标准。
二、范围该标准适用于XXX有限公司开发楼盘中所有涉及到土建与精装修移交的项目。
三、工作界面划分根据我司特点、项目装修规模及标准、土建单位及各分包及装修单位状况划分土建单位与装修单位的工作界面，参照以下原则：1.土建1.1车库部分1.1.1车库与各楼幢分界面界限之内的全部工作（包含土建及装修施工内容）均由土建单位施工，包括土建初装饰及防霉涂料、防滑地面、门窗收边及各类管道封堵收尾等工作。
车库与楼幢分界一般设置在防火分区或伸缩缝（防火卷帘部位）、单元门等处。
具体以设计图为准。
如车库内个别需要特殊装修的另外安排。
1.1.2自行车库按毛胚做法表由土建单位施工。
1.1.3车库自带的楼梯间装修由景观单位施工。
1.1.4汽车坡道、自行车坡道：除景观石材铺贴、外装饰等外均由土建单位施工。
1.2主楼外立面部分1.2.1外墙粉刷、防水、外墙面砖、幕墙预埋件的防水处理由土建单位施工；1.2.2各类阳台：封闭阳台在土建单位施工完成结构及墙面粉刷后移交装修单位施工，非封闭阳台的装修由土建单位施工。
1.2.3外墙其他安装方面：外墙石材干挂、涂料、门窗由相关专业单位施工完成。
1.3主楼室内部分1.3.1室内所有的墙面抹灰由土建单位完成（不要求批白），地坪清理完成。
地面如有地暖则在地暖完成后由土建单位完成豆石砼的浇筑，按相关方案要求完成，并要求符合装修的各类地面施工要求，如平整度及标高等。
1.3.2消防楼梯间：由土建单位完成墙面粉刷、结构踏步正反面的修正后移交装修单位，楼梯栏杆一般由专业分包施工。
1.3.3户内花园、入户花园、屋顶花园等土建单位完成粉刷工作，地面如有防水应完成防水及找平等工作后移装修单位，标高等应符合装修要求。
属于外墙面的由相应外墙单位完成。
1.3.4厨房、卫生间土建单位完成如下工作：主体结构面到基层防水由土建单位完成后经蓄水试验完成后移交装修单位。
建筑土建工程与装修工程的施工界面划分摘要：
建筑土建工程和装修工程在建筑项目中起着重要作用，但它们的施工界面划分却经常被忽略。
本文旨在探讨建筑土建工程与装修工程的施工界面划分，并提出一些实用的建议，以便有效地处理这两个施工阶段之间的协调问题。
1. 引言
建筑土建工程和装修工程是一个建筑项目的两个主要阶段，它们之间的界面划分对于整个项目的顺利进行至关重要。
然而，由于各种原因，这两个阶段之间的协调经常存在问题，影响了项目的进度和质量。
因此，正确划分建筑土建工程和装修工程的施工界面显得尤为重要。
2. 建筑土建工程的施工界面划分
建筑土建工程主要包括地基工程、结构工程和外墙工程。
在这些工程的施工界面上，需要重点考虑以下几个方面：
2.1. 土建与结构工艺的划分
土建和结构工艺在建筑土建工程中是密不可分的，但在施工界面上需要明确划分。
例如，在柱子的浇筑完成后，土建工程部分可以开始进行钢筋砼浇筑等工作。
2.2. 管道工程的划分
建筑土建工程中的管道工程是一个重要的施工界面。
在管道铺设和安装过程中，需要与土建工程部分进行紧密的协调，确保管道系统的顺利安装。
2.3. 外墙装饰的划分
外墙装饰是建筑土建工程与装修工程的一个交界点。
在施工界面划分上，应确保土建工程完成外墙的基础工程，而装修工程则负责外墙的装饰和保温等工作。
3. 装修工程的施工界面划分
装修工程主要包括墙面装修、顶棚装修、地面装修等。
在装修工程的施工界面上，需要注意以下几个方面：
3.1. 墙面装修和顶棚装修的划分。
一、目的为进一步规范公司精装修住宅土建与装修的界面划分与移交的管理工作，结合项目的实际情况，制定本标准。
二、范围该标准适用于XXX有限公司开发楼盘中所有涉及到土建与精装修移交的项目。
三、工作界面划分根据我司特点、项目装修规模及标准、土建单位及各分包及装修单位状况划分土建单位与装修单位的工作界面，参照以下原则：1.土建1.1车库部分1.1.1车库与各楼幢分界面界限之内的全部工作（包含土建及装修施工内容）均由土建单位施工，包括土建初装饰及防霉涂料、防滑地面、门窗收边及各类管道封堵收尾等工作。
车库与楼幢分界一般设置在防火分区或伸缩缝（防火卷帘部位）、单元门等处。
具体以设计图为准。
如车库内个别需要特殊装修的另外安排。
1.1.2自行车库按毛胚做法表由土建单位施工。
1.1.3车库自带的楼梯间装修由景观单位施工。
1.1.4汽车坡道、自行车坡道：除景观石材铺贴、外装饰等外均由土建单位施工。
1.2主楼外立面部分1.2.1外墙粉刷、防水、外墙面砖、幕墙预埋件的防水处理由土建单位施工；1.2.2各类阳台：封闭阳台在土建单位施工完成结构及墙面粉刷后移交装修单位施工，非封闭阳台的装修由土建单位施工。
1.2.3外墙其他安装方面：外墙石材干挂、涂料、门窗由相关专业单位施工完成。
1.3主楼室内部分1.3.1室内所有的墙面抹灰由土建单位完成（不要求批白），地坪清理完成。
地面如有地暖则在地暖完成后由土建单位完成豆石砼的浇筑，按相关方案要求完成，并要求符合装修的各类地面施工要求，如平整度及标高等。
1.3.2消防楼梯间：由土建单位完成墙面粉刷、结构踏步正反面的修正后移交装修单位，楼梯栏杆一般由专业分包施工。
1.3.3户内花园、入户花园、屋顶花园等土建单位完成粉刷工作，地面如有防水应完成防水及找平等工作后移装修单位，标高等应符合装修要求。
属于外墙面的由相应外墙单位完成。
1.3.4厨房、卫生间土建单位完成如下工作：主体结构面到基层防水由土建单位完成后经蓄水试验完成后移交装修单位。
精装修工程与土建工程界面划分
一、施工界面划分
从专业技术、利于施工组织、利于保证质量和利于明确责任的角度划分各单位各工种的施工范围是施工顺利进展和减少扯皮的重要工作，主要明确如下几项：
1、二次结构墙体砌筑因涉及抗震构造等由土建施工单位按照设计规范施
工，包含墙体抹灰批荡，室内的顶面和地面基层找平。
2、机电管线的划分
管线安装均属隐蔽工序，直接影响中层和面层工序的交接而且穿插频繁，对进度和质量影响都非常大，强弱电以户内电箱为分界点，各种进水系统则应以管道井的仪表及阀门等接点处为分界点，排水系统为尽量减少对结构的破坏由土建单位将排水横支管预埋至出楼面管口处为界面（如若采用同层排水方式，则按给水系统划分分界，均由土建单位负责安装主立管并预留三通口）。
3、厨房和卫生间防水因涉及底部管道隐蔽和一、二次闭水，与精装交叉极
其频繁且在成品保护上容易造成相互干挠和扯皮，为明确责任和工程顺利进行由精装单位完成施工。
4、户内风道因要求跨层贯通且有消防要求由土建单位统一安装，而户内管
井包封及主支管连接及面层装饰由精装单位完成。
详细的划分有以下方面
1 、土建方面
土建单位完成框架主体结构，二次结构隔墙砌筑、厨卫内的排烟（气）管道安装、外墙门窗（含塞缝）工程。
走道、电梯厅、及各种井道内侧的普通装修含防火门安装。
各种进水系统、排水系统、消防疏散梯基层批荡抹灰和室
内墙面、地面天花的基层找平等。
2、精装方面
公共区域的饰面装饰，如：电梯间的墙面、地面、天花顶面和走道的天、地、墙面的饰面装饰；各管道井的饰面装饰，户内内墙的饰面腻子和装饰，天棚的饰面装饰粉刷，地面的装饰铺贴；卫生间、厨房间二次防水施工及防水保护层，户内管井包封及主支管连接等。
二、电气系统划分
1、土建单位负责主体框架结构及二次结构内暗配管线（不含管内电线、电
缆）的预埋工作，砼结构中的孔洞预留、预埋，配管内穿带钢丝，线盒
预埋完；其余的由精装单位按招标设计图施工安装与调试。
2、土建单位负责从低压柜至户内配电箱（含户内配电箱）安装完成止，并
负责户内配电箱以前的项目安装与调试，待户内配电箱以后项目完工后
主持整个配电系统调试工作；由精装单位完成从户内配电箱以后的所
有项目,包括末端盒位微调、管内的电线、电缆、灯具、面板安装工作，
并负责其施工范围内调试工作，配合整个强电系统的调试。
三、等电位联结系统划分
土建单位负责接地扁钢及卫生间局部等电位箱体（含箱体开孔）安装完为止，并负责等电位箱以前的项目安装与调试；精装单位完成等电位箱体以后全部项目的安装与调试（包括二次结构中暗配管及管内穿线，并与金属体连接），配合整个系统调试工作。
四、水系统的划分：
1、冷给水系统：土建单位负责完成楼层公共管井内的立管安装、支管甩
口至冷水表完成止，并负责其施工范围内的管道试压、保温工作，待冷
水表后的全部项目完工后主持整个系统调试工作；精装单位完成冷水
表后的全部项目的安装与调试，并配合整个系统调试工作。
2、热给水系统:土建单位完成楼层公共管井内的立管安装、支管甩口至楼
层供回水阀门完成止，并负责施工范围内的管道试压、保温工作，待楼层供回水阀门后的全部项目（含热水表安装）完工后主持整个系统调试工作；精装单位完成楼层供回水阀门后的全部项目（含热水表安装）的安装与调试工作，并配合整个系统调试工作。
3、中水系统：土建单位负责完成楼层公共管井内的立管安装、支管甩口
至中水表完成止，并负责施工范围内的管道试压、保温工作，待中水表后的全部项目完工后主持整个系统调试工作；精装单位完成中水表后的全部项目的安装与调试工作，配合整个系统调试工作。
4、同层排水系统：土建单位负责户内立管安装、支管甩口、灌水、保温完
成，待支管甩口后的全部项目完工后主持整个系统调试工作；精装单位完成支管甩口后的全部项目安装与调试工作，配合整个系统调试工作。
5、暖气系统：土建单位负责完成楼层公共管井内的立管安装、支管甩口
至预留热量表表位（含除污器）完成止，并负责承包范围内的管道试压、保温工作，待预留热量表表位后的全部项目完工后主持整个系统调试工作；精装单位完成预留热量表位后的全部项目的安装与调试，配合整个系统调试工作。
6、空调系统: 由甲方或土建单位另行发包给专业公司，专业公司完成设备
及管道安装、试压、保温工作；精装单位负责分户电箱至室外机的电源线和内机控制线，配合专业公司在适当位置预留安装检修口，并配合风口安装。
五、场地移交及工期问题
1、为创造安全施工环境，也为了发挥“分段平行施工、段内组织流水”批量装修的特有模式和优势，在场地移交最好在土建单位基本完成外装修落架后整体移交场地；
2、若无法采取上述方式移交场地而需采取与土建单位交叉施工时，为保证精装单位有一定的施工缓冲区域、便于均衡组织施工，同时也为了减少土建对装修造成进度和质量上的干扰，土建单位在施工进度上应把需超前装修的楼层或3-5层，尽量在时间上和移交数量上都按相同的节奏移交（如每个月移交5层）。
3、为减少土建单位（总包）与精装单位之间的扯皮，精装单位场地交接对象应为甲方但土建方必须在场，避免直接与土建方（总包）发生交接。
同时，土建方（总包）移交的场地质量或各种预埋管件质量必然会存在大量的遗留问题，为加快工程进展避免无休止的细节扯皮，场地交接后由精装单位统一汇总存在的各工种问题报甲方工程部核实后统一委托精装单位依据现场实际进行整改，费用由甲方或土建单位（总包）另行支付。
4、因采取分段移交及与土建单位存在立体交叉施工，特别要求机电安装单位主立管安装必须与移交的场地同步到位。
5、工期上可按移交特点设置分段完工计划和整体完工计划，但分段完工计划作用主要应为划拨进度款，除此外它不应成为精装单位的违约事件，因为出于均衡施工需要和组织劳动力的需要精装单位可以在各分段间灵活调配施工。
六、总分包关系问题
1、精装工程是作为单位工程单独报建还是作为分部项目归属于总包管理?这直接关系工程资料的整理和日后的验收程序，也涉及到总包配合费用问题。
为避免多头管理和扯皮，对于甲方直接发包的整体精装最好单独报建。
2、精装单位和土建总包单位在临水、临电及安全文明设施方面的责任界定及费用计量方式必须在合同中明确界定。
3、甲方必须确保精装单位有专用垂直运输电梯，同时总包配合费用甲方
直接支付总包并明确规定总包应尽的义务，精装单位不应另外与总包单
位发生经济扯皮。
七、设计变更和现场签证问题
1、所有设计变更不得口头通知，必须以书面形式加盖项目出图章下发方有效。
2、甲方必须明确精装、水暖、强弱电等工种现场签证有效代表人，并在
合同中注明。
3、变更下发后由精装单位上报工程量和价格，甲方必须在量和价上给予
限时确认。
4、对于大量存在的电气末端盒位偏差调整等零工项目，双方应约定零星
综合工价及工效系数，或按套包干。
八、物资供应问题
鉴于开发商部门较多牵制较大，除灯具、洁具五金、橱柜和后期配饰等成品类物资可有甲供外，其它物资由于与现场施工结合紧密和容易责任扯皮均不适合甲供或甲指，否则必然因双方责任不好界定而极大影响工期进度。
提示和建议：
1、精装楼盘应舍弃毛胚房时期的内外木门安装项目，在精装楼盘中这纯属
浪费；
2、鉴于毛胚状态下的管盒预埋的精确性绝无可能与日后的精装要求相吻合、
同时考虑土建施工时期常造成管道堵塞，对于户内箱后强弱电支管和线盒建
议由精装单位现场埋设而非由土建单位预埋（对结构墙体影响较大的主电源管路或设备箱除外）—这也是常造成精装单位与土建单位扯皮的问题所在；
3、因厨房和卫生间后期布管和预埋件较多常须剔凿墙体或地面，因此土建单位在该区域的防水是没有任何意义的！。
