万科融资计划ppt

Financial View | 金融视线MODERN BUSINESS现代商业104房地产融资存在的问题与对策研究——以万科地产为例田浩楠杭州旭辉置业有限公司　浙江杭州　311200摘要:近几年来，我国对房地产行业的政策调控逐步加强，房地产融资是所有行业融资中融资总金额最大、融资产品最多、创新速率最快的融资形式，房地产具备金融属性。

本文以万科地产为例，分析融资存在的问题并提出对策建议。

关键词:房地产融资；融资方式中图分类号:F276.3；F832.4 文献识别码:A 文章编号:1673-5889(2019)21-0104-02一、引言随着经济的发展，电子信息技术得到了显著的提升，互联网金融也得到快速发展，人们的生活质量也越来越高，人们的生活方式和水平发生了巨大的转变，便捷高效的移动支付走进人们的生活。

目前我国移动端用户数已居于首位，具有极大的发展潜力。

房地产的融资方式也发生转变，相对于以往的现金支付融资，更多是债券融资和银行贷款，但是这些融资方式给房地产行业带来了怎样的影响需要进一步探究。

因此本文基于房地产融资现状，以万科地产为例，对其融资中存在的问题进行了分析，为房地产行业更好更快的发展提供对策建议。

二、相关概念(一)房地产项目融资概念房地产项目融资是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。

与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括资金筹措和资金供应两个方面。

房地产的融资实际就是发挥房地产的财务功能，为投资开发新项目筹集资金，提高资金流动率和利用率。

(二)房地产融资特点房地产融资具有以下特点：1.资金需求量大，外部融资依懒性强。

房地产的开发融资需要筹集大量资金，动辄上亿上百亿，而房地产企业自身往往缺乏足够的资金，因此极度依赖外部融资，具体融资方式主要是银行信贷和土地担保等。

2.土地和房屋抵押是融资条件。

随着国家土地政策的改革，获取土地条件越来越苛刻，难度越来越大；且房价在不断上涨，因而土地和房屋抵押成为融资的必备条件。

万科融资历程万科地产作为中国房地产行业的领军企业之一，其融资历程备受关注。

自成立以来，万科经历了多次融资活动，为企业的发展提供了有力的支持。

在万科成立初期，由于资金短缺，公司首先进行了内部融资活动。

内部融资通过资本积累和利润再投资的方式，为企业的持续发展提供了基础资金。

随着公司规模的逐渐扩大，内部融资逐渐无法满足企业的需求，因此万科开始寻求外部融资渠道。

首次外部融资是万科公司于2003年进行的IPO，即首次公开发行股票。

这次融资为万科开启了新的发展阶段。

通过IPO，万科获得了大量的资金，用于扩大企业规模、推进项目建设，并提高自身的市场竞争力。

此外，IPO还为万科公司带来了更多的关注度和认可度，增强了公司的信用和形象。

随着市场环境和企业需求的变化，万科在IPO后继续进行了多次融资活动。

公司通过发行可转换债券、优先股、公司债和短期融资工具等方式，获得了更多的资金支持。

这些融资活动帮助万科公司实现了战略转型，推动了企业的快速发展。

除了传统的融资方式，万科还尝试了创新的融资模式。

在房地产行业经历寒冬期间，万科积极寻求国内外投资者的支持，开展了信托融资、债券融资、私募融资等多种方式。

这些创新的融资方式为万科提供了更多的选择和灵活性，帮助企业渡过了难关，实现了更稳健的发展。

总结而言，万科地产在融资方面经历了多次重要的历程。

从内部融资到首次公开发行股票(IPO)，再到后续的多元化融资方式，每一次融资都为万科的发展提供了强有力的支持。

万科不断探索创新融资模式，为企业的可持续发展开辟了新的道路。

凭借着稳健的融资历程，万科已经成为中国房地产行业的领军企业，并将继续引领行业的发展趋势。

一、万科公司战略规划分析1、企业外部宏观环境因素分析(PEST分析法)（一)政治环境因素（Political Factors）分析国内现行政策对房地产行业影响a。

政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况b. 政府对房地产交易市场采取的政策将会影响到房地产的流通状况。

未来对我国房地产业影响较大的政策就是交易方式由福利分房政策向货币分房政策的转变。

随着住房制度改革的持续推进，中国房地产市场的需求主体逐渐由集团向个人转移，政府的房地产金融政策对房地产的发展也越来越重要,住房消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现出来。

随着中国房地产市场的进一步发展和住房制度改革的不断推进，各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务，房地产消费信贷业务必将有迅速的发展，对我国房地产交易必将起到积极的促进作用.（二）经济环境因素（Economic Factors）分析(１) 国内生产总值（ＧＤＰ）变化趋势（２）居民可支配收入居民可支配收入是构成居民有效需求的重要影响因素；居民可支配收入的变化同样对集中供热、物业管理和药业产生重要影响.预计,未来我国就业压力仍然比较大，居民可支配收入增幅有限；另外我国社会保障体系仍在不断完善之中，因此在近阶段居民可支配收入对万科公司的发展不是十分有利。

（３) 消费模式消费者的消费行为、习惯决定了房地产业产品的需求趋势。

随着消费者收入的增加和消费者素质的提高，消费者将更加注重住宅产品的设计、户型、结构，注重居住质量、信息的沟通和交流以及居住环境、售后服务.只有那些能够不断满足消费者多样化需求，并注重售后服务的房地产开发商才能在市场竞争中立于不败之地。

另外，消费者消费心理、消费模式的变化也将对房地产行业的竞争格局产生积极作用。

消费者消费需求的多样化，带来了企业在市场经营中环境的不稳定性，这将对万科公司在房地产行业的发展提出更高的要求。

引言概述：万科是中国最大的房地产开发商之一。

该财务报告分析旨在深入研究万科的财务状况和业绩表现，以帮助投资者和利益相关者更好地了解该公司的经营情况。

本文将从财务报告的角度出发，对万科进行分析，探讨公司的财务表现和未来的发展潜力。

正文内容：1. 营收和利润分析1.1 营收结构分析：首先，我们将深入研究万科的营收结构。

通过分析公司在住宅、商业地产和其他领域的收入比例，我们可以评估其在不同市场的表现。

此外，我们还将对万科的销售额和销售金额进行详细分析，以确定其销售策略的有效性。

1.2 利润分析：其次，我们将关注万科的利润状况。

通过分析公司的毛利润率、净利润率和营业利润率，我们可以判断其生产和销售效率。

此外，我们还将关注万科的成本控制、税收管理和其他因素，以确定公司的盈利能力。

2. 资产和负债分析2.1 资产质量分析：在这一方面，我们将评估万科的资产质量。

通过运用比例分析，我们将关注公司的流动资产比重、不动产比重和其他固定资产比重。

此外，我们还将研究万科的库存周转率、应收账款周转率和其他指标，以衡量公司的资产管理能力。

2.2 负债结构分析：接着，我们将研究万科的负债结构和负债能力。

我们将关注公司的长期债务比率、短期债务比率和其他相关比率。

此外，我们还将评估万科的财务稳定性和偿债能力，以确保其在面临经济不确定性时能够承担债务。

3. 现金流量分析3.1 经营活动现金流量：在这一部分，我们将研究万科的经营活动现金流量。

我们将关注公司的销售现金流入、采购现金流出和其他相关项目。

此外，我们还将评估万科的经营活动现金流量是否足够支持其日常运营和发展需求。

3.2 投资活动现金流量：接下来，我们将关注万科的投资活动现金流量。

我们将评估公司在购买固定资产、收回投资和其他投资活动方面的现金流入和现金流出。

此外，我们还将研究公司的投资回报率和资本支出计划，以确定其投资策略的有效性。

3.3 筹资活动现金流量：最后，我们将研究万科的筹资活动现金流量。

2017年5期总第842期一、前言股利政策是把上市公司的纯收益分派给其子公司以及所属全部股东的股利分派方法。

一般股利政策的内容有以下的三个方面:第一，按照股利支付率的高和低来确定股利支付或者没有支付及支付比例的高低，并且用每股实际的分配盈利和可进行分配的盈利之间的比率来表现。

第二，采用什么样的方式来进行支付的股利等由股利的支付形式决定。

第三，股利的发放策略指的是在相对来说较长时间内，公司计划发放股利的策略。

二、相关理论概述1.股利政策理论股利的政策指的是在经过法律的认可，允许企业的管理者们选择的，相关的净利润分配的策略以及事项方针。

有很多种可以由我们自己分配净利润的方法，企业和投资者的周期性利益，以及股东和企业之间问题处理的是否妥当与一个企业每年的净利润如何合理分配股利和留存的比例关系十分密切。

因此，拥有一种相对符合实际的利润的分配政策，对企业来说有十分重要作用。

2.股利政策类型每年企业实现的利润，应当按税法规定依法缴纳所得税，从而进一步做好下列分配：第一，填补企业发生的以前年度的亏损。

第二，提取自己企业的法定公积金和公益金。

第三，获取公司的任意公积金。

第四，分配应得的利润或者股利给企业的投资者们。

对企业的现在和企业未来产生的影响因素各个方面的权衡决定了对股东们股利的派发以及派发比率的高低。

股利的政策包括剩余股利的政策、固定股利的政策、固定股利的支付率政策、低正常股利的加额外股利的政策。

三、万科集团的基本情况考虑到由什么原由决定股利政策的复杂程度的，以及从我国金融市场所处的成长环境来看，要想研究上市公司的股利政策，就一定要选取一些合理的案例进行了实际的研究，以掌握公司的情况。

文章里我以万科集团为例，希望通过对一些案例的研究，更深层次的研究万科集团的股利分派的方法，更进一步地分析是什么动态原因导致其股利的政策的变化。

1.房地产行业分析中国的房地产行业为中国经济的增长做出了贡献，可以这样说，中国房地产的市场大体上来说相对健全的。

回顾历史资金往往是大多数企业发展的关键。

实践证明，没有足够的资金支持，前景再好的项目也只能停留在设想、规划阶段，而不能发展实现为企业的真实收益。

企业的资金来源，除了投资方的注入之外，还要依靠各种融资手段，发达的融资机制是企业发展的重要配套条件。

融资一般包括融资来源，融资来源一般有内部融资和外部融资。

内部融资是利润留存，外部融资包括股权融资和债权融资。

要考量融资成本、资本结构。

融资还可以分为直接融资和间接融资。

直接融资一般都是进入资本市场融资，一般有发行股票、发行债券等，因此必须衡量公司是否符合发行股票和债券的条件。

间接融资以银行借款为主渠道，关键是衡量自身偿债能力，拥有的担保条件或抵押品。

一般来说，企业是否具有融资能力，金融机构在审查和评估时主要看该企业的偿债能力、盈利能力，现金流状况有无担保或抵押品，企业的信誉。

融资的用途是否符合国家法律法规和相关政策及其规定。

企业应结合自己的实际情况，选择不同的融资渠道，融资的风险主要看自己的扩张投资项目的风险大小以及自己的公司的承受能力。

如果一味追求扩张速度和扩张规模，而不考虑自身的偿还能力，可能会给企业带来巨大风险。

因此要量力而行，适度把握。

1.历年融资方式下面，我们看看万科从2004至2011年所采取的融资方式，由于个人能力及时间的限制，我将重点分析06年至11年企业与融资相关的情况。

万科04年至11年股本变化及融资年份股本（万股）同比增加融资方式备注（影响股本因素）2004 227,363 0 发行可转债“万科转2”，共1,990万张，面值100元，融资19.9亿人民币. ●“万科转债”剩余部分年内全部转股。

●分红派息，每10股送1股红股。

●公积金转增股本，每10股转增4股。

2005 372,269 63.7% ●公积金转增股本，每10股转增5股。

●“万科转2”债转股约增加股本3.1亿股。

2006 436,990 17.4% 向10家发行对象，非公开增发4亿A股，增发价为10.5元。