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智库时代 ·41·财经智库兰州市商品住宅价格变动及影响因素分析王 坤（北京理工大学珠海学院中美国际学院，广东珠海 519088）摘要：本文对兰州市商品住宅的价格影响因素进行分析，通过对1999-2017年间的十一个指标进行逐步回归分析法，建立房价波动的影响因素模型，结果表明土地价格和房地产开发投资额对商品住宅价格有正向影响。
关键词：住宅价格；影响因素；逐步回归分析法中图分类号：F293.35文献标识码：A文章编号：2096-4609（2019）32-0041-002兰州市是中国西部甘肃省省会城市，是全省政治、文化、经济、科教中心，两山夹一河的地形使城市具有带状盆地特征，土地供给有限。
从1999年开始，货币化分房方案的启动和住房制度的改革直接刺激了商品房市场的发展，据统计分析，兰州市商品住宅价格从长期来看处于攀升状态，房价变动幅度较不稳定，可分为三个阶段：（1）1999～2001年，处于价格平稳增长期，平均增长率为2.2%；（2）2001～2014年，处于反弹后的价格迅速上涨期，平均增长率为11.71%；（3）2014～2017年，处于价格的波动期，平均增长率为3.76%。
相比于兰州市较低的人均可支配收入，近年房价显得过高，这给社会带来了一系列问题：房地产投资过热、居民购买能力有限无法购房、贫富差距加剧、庞大的自住需求量和投资所带来的空置率产生矛盾、年轻人面对现实压力过大。
因此对房地产价格的形成因素进行研究有助于准确预测房地产价格走向，做出正确的投资决策，同时为地方政策提供支持，促进城市更好地发展，具有重要的理论意义和现实意义。
一、兰州市商品住宅价格的影响因素、指标选取和数据来源在实际生活中，影响商品房住宅价格的因素诸多，在此选取三大类共11个指标，数据来源于2000-2018中国房地产统计年鉴，2000-2018中国统计年鉴，2000-2018兰州年鉴，2000-2018甘肃年鉴。
兰州市房地产市场小结及投资初步建议一、宏观背景环境分析小结、主要经济指标•近几年，兰州市持续高速增长，年达到亿元，同比增长。
年，兰州市人均已超过万元，房地产市场已经进入了快速发展期。
兰州人均可支配收入保持较快增速，居民消费潜力大。
•城市产业升级促进高素质人口导入，购房客群范围不断扩大，吸引了大量外省市投资客群进入，房地产市场已经进入了快速发展期。
、房地产投资情况•年，兰州市城镇固定资产投资亿元；年至今，呈稳定上升态势。
•年前三季度，兰州市房地产投资额达亿元，全年投资额有望过百亿元。
、产业分布状况•兰州市仍然以第三产业占主导地位，近些年二、三产业的差距逐渐缩小。
•兰州作为甘肃省省会城市，目前正处在加快构成现代产业体系阶段，产业链不断延伸拓展。
、人口收入消费状况•截止年底，兰州全市总人口为万人，市区常住人口为万人；其中户籍总人口为万人，流动人口为万人。
流动人口中，周边地县、南方（浙商为主）外来经商和务工人员占绝大比例。
•年以来，兰州人均可支配收入保持较快增速，至年兰州人均可支配收入达元，同比增长。
年兰州市社会消费品零售总额达亿元，幅增为。
年至今，兰州市社会消费零品售总额保持较高的增速，居民消费潜力大。
•城市产业升级促进高素质人口导入，购房客群范围不断扩大，吸引了大量外省市投资客群进入。
二、城市规划分析小结、规划期限•兰州市开始进行了第四版城市规划，规划期限拟定为—年，远景展望到年。
、规划区范围•在市域范围内对各城镇建设进行统筹安排，规划区拟定为东起榆中高崖镇，西至吐鲁沟，南起兴隆山、阿干镇，北到永登秦王川，规划区总面积约平方公里。
其中，中心城区拟定为东起定远、金崖，西至河口南地区，南起皋兰山南麓，北到青白石，规划面积约平方公里。
另外，将中川航空港、红古区海石湾镇、夏官营地区作为独立区域纳入城市规划统一管理。
、人口规模•中心城区人口规模估计将达到万人。
、城市定位。
兰州市房地产调查及分析报告doc兰州市房地产调查及分析报告1·引言本报告旨在对兰州市房地产市场进行综合调查和分析，以便为相关市场参与者提供决策依据和发展方向。
报告内容包括兰州市房地产市场概况、市场供需分析、房价趋势分析、政策分析等。
通过对这些内容的深入研究，可以帮助各方了解兰州市房地产市场的现状和未来发展趋势。
2·兰州市房地产市场概况2·1 市场地理特征描述兰州市地理位置、外部环境对房地产市场的影响等。
2·2 市场规模与结构描述兰州市房地产市场的总体规模、不同房产类型的比例等。
2·3 主要开发商和品牌兰州市主要的房地产开发商和知名品牌，介绍其开发项目和市场占有率。
3·市场供需分析3·1 供应分析对兰州市房地产市场的供应情况进行分析，包括房屋建设情况、土地供应情况等。
3·2 需求分析对兰州市房地产市场的需求情况进行分析，包括住房需求、商业办公需求等。
3·3 供需缺口分析通过对供应和需求的比较，分析兰州市房地产市场的供需缺口情况，判断市场供需状况。
4·房价趋势分析4·1 近期房价变动情况描述兰州市近期房价的变动情况，包括涨幅、区域差异等。
4·2 影响房价因素分析分析影响兰州市房价的主要因素，包括政策、供需关系等。
4·3 未来房价趋势预测根据市场分析和发展趋势，对兰州市未来房价的变动进行预测。
5·政策分析5·1 房地产相关政策概述综合介绍兰州市相关的房地产政策，包括土地政策、楼市调控政策等。
5·2 政策对市场的影响分析分析兰州市政策对房地产市场的影响程度和效果。
5·3 未来政策预测针对兰州市房地产市场的发展趋势，预测未来政策的可能走向。
6·附件本文档涉及的附件包括兰州市房地产市场数据统计表、相关政策文件等。
7·法律名词及注释在本文档中提到的法律名词及其注释如下：●房地产：根据《中华人民共和国土地管理法》第二十七条中所定义的不动产，包括土地、建筑物和与建筑物有关的附属设施。
2015年12月29日，兰州已领取预售证的新建商品房供应量达679.83万平，其中，商品住宅新增供应面积为484.61万平，新增套数47463套，商业新增供应面积为195.21万平。
与去年同期相比，2015年新增商品房供应面积增长4.96万平。
2014、2015年兰州新增商品房供应图例2015年兰州新增商品房供应各区占比图例根据统计，2015年兰州三县六区新增商品住宅面积共计484.61万平，占2015年商品房供应总面积71.28%，商业面积195.21万平，占全年商品房供应总面积28.72%，2015年兰州新增商业供应面积同比增长19.78%。
城关区新建商品房供应面积为256.93万平米，新增商品住宅供应面积为218.51万平米，新增住宅套数为18063，新增商业面积为38.42万平；七里河区新增商品房供应83.26万平米，新增商品住宅供应面积为64.50万平米，新增住宅套数为8922套，新增商业面积为18.75万平米；安宁区新建商品房供应面积为42.52万平米，新增商品住宅供应面积为29.35万平米，新增住宅套数为2989，新增商业面积为13.17万平；西固区新建商品房供应面积为17.33万平米，新增商品住宅供应面积为17.30平米，新增住宅套数为1530，新增商业面积为0.03万平；兰州新区新建商品房供应面积为124.05万平米，新增商品住宅供应面积为46.81平米，新增住宅套数为4621，新增商业面积为77.24万平（含新区保障房供应面积25.61万平）；榆中县新建商品房供应面积为49.88万平米，新增商品住宅供应面积为36.46平米，新增住宅套数为3487，新增商业面积为13.42万平；皋兰县新建商品房供应面积为55.16万平米，新增商品住宅供应面积为33.16平米，新增住宅套数为2931，新增商业面积为22万平；永登县新建商品房供应面积为24.75万平米，新增商品住宅供应面积为19.13平米，新增住宅套数为2835，新增商业面积为5.62万平；红古区新建商品房供应面积为25.90万平米，新增商品住宅供应面积为19.36平米，新增住宅套数为2085，新增商业面积为6.54万平；2015年兰州商品房新增供应二降七升数据显示，2015年兰州各区县商品房供应有升有降，其中两个区县呈下降态势，安宁区新增供应较去年下降35.1万平米，榆中县新增商品房供应下降201.86万平米，榆中县新增供应下降主要原因是2014年兰州大名城项目新增供应逾150万平米，而在2015年大名城项目无新增供应入市，故而榆中县新建商品房项目供应面积大幅下降。
兰州市房地产调查及分析报告(第五组)组长:赵连杰外出调查:李云鹏张军林王春强王同伟朱荣娜李家亮王晓娟路钦赵连杰杨金梅数据统计:赵连杰石海龙张丰翠书写报告:倪洋涛任文君唐文娟赵丹丹蒋鸿儒兰州市房地产调查及分析报告调查背景:多年来持续看涨的高房价却使住房这个生活必需品变成了许多人眼中可望而不可及的奢侈品，房价问题已成为到人们日益关注的话题，而且房地产业的发展也关系到整个国民经济的发展，国家政府为此也采取了积极的措施来控制房价。
为了了解目前兰州市房地产市场的状况，我们于2015年4月18日针对兰州市房地产消费者展开调查，以问卷调查的形式并采用全面普查与重点调查相结合的研究方法，来具体分析兰州市房地产消费者市场的情况。
调查目的本次调查旨在充分反映购房者的需求，从而为开发商与购房者建立起沟通的桥梁，为购房者置业参谋。
调查方法通过采取问卷调查的方法，对郑州市居民进行随机调查问答，调查对象为各个年龄层，共发放调查问卷40份。
调查过程得到有效问卷38份，城关区发放；实地调查，回收率100%；有效率不足100%，作废发卷由新的问卷填补。
调查结果分析1、您的年龄：□20岁以下(7.9%) □21一30岁(29%)□31一45岁(34.2%) □46岁以上(29%)分析:31-45岁以下占34.2%，其次是21-30岁和46岁以上，总的来说调查主体以中青年为主，21-30岁的群体，潜力是巨大的，这和他们要步入社会，成家有关；而31-45岁，两级分化就较严重了，超过半数的人不考虑买房，而打算买的，近半数会买，这和经济能力有关，也和人生在事业和家庭上渐趋定型有关，而20岁以下的人大部分未就业或刚入社会不久，他们的购房能力一般不大。
2、您目前所住房屋属□商品房（47.4%）□房改房（5.3%）□自建房（10.5%）□向单位租住（15.8%)□租住其他房屋(21.1%)分析:以上结果显示，目前商品房是购房者的首选，这与区位条件有关，而三分之一的人选择租房，这就与人们的经济能力有较大的关系，而自建房仅为10.5%，这是城市发展的必然结果。
兰州房地产市场分析报告1.引言1.1 概述概述：兰州作为甘肃省的省会城市，具有重要的地理位置和经济中心地位。
近年来，兰州房地产市场发展迅速，市场需求不断增加，房价水平也在不断上涨。
本报告将对兰州房地产市场进行深入分析，包括市场概况、房价走势以及政策影响等方面，旨在为投资者提供全面的市场信息和发展趋势，引导合理的投资决策。
1.2 文章结构文章结构部分:本报告将分为引言、正文和结论三个部分来全面分析兰州房地产市场。
在引言部分，将概述本报告的内容和目的，并对兰州房地产市场进行简要的概述。
在正文部分，将对兰州房地产市场的概况、房价走势和政策影响进行详细分析。
在结论部分，将总结兰州房地产市场的发展趋势，提出投资建议，并展望未来兰州房地产市场的发展。
通过以上结构的分析，读者可以对兰州房地产市场有一个全面深入的了解。
1.3 目的:本报告的目的是对兰州房地产市场进行深入分析，以了解当前市场状况和未来发展趋势。
通过对兰州房价走势、政策影响等方面的分析，为投资者、开发商和政府决策者提供有益的参考信息。
同时，我们也希望通过本报告，为各界人士提供对兰州房地产市场的全面了解，促进市场的健康发展和可持续性发展。
1.4 总结总结：通过对兰州房地产市场的概况、房价走势分析以及政策影响的全面分析，我们可以看出，兰州作为一个充满发展活力的城市，其房地产市场也呈现出了较好的发展势头。
但是，随着政策影响的逐步释放，市场存在着一定的波动，需要投资者对市场动态保持敏感，并结合实际情况进行理性投资。
在未来，兰州房地产市场有望继续保持稳健的增长态势，但也需要投资者密切注意市场的风险因素，保持审慎态度，谨慎投资。
希望本报告能够对投资者在兰州房地产市场中进行科学、理性的投资决策提供参考和帮助。
2.正文2.1 兰州房地产市场概况兰州位于中国西北地区，是甘肃省的省会城市，也是西北重要的经济、文化中心之一。
兰州房地产市场一直以来都备受关注，随着城市经济的快速发展和人口的增加，房地产市场也呈现出蓬勃的发展态势。
【MeiWei81-优质实用版文档】2017 年年中兰州市房地产市场研究报告市场基本观点 一、 政策篇关键词：限售2017 上半年，楼市政策方针转向“从严调控”，"限"字当头，热点城市政策不断收紧，限 购限贷力度及各项监管措施频频加码，开启“限售”模式且范围不断扩大，同步加强房地产金 融监管，着力抑制投资投机性需求。
兰州市紧随国家政策及房地产市场大环境，先后出台多 项政策，顺应市场要求。
1、 兰州分区调控主城收紧新区补贴管理审核更加严格 国有土地房屋征收补偿指引出台土地供应主城收紧新区补贴 3 月 3 日，兰州新区管委会召开《兰州新区产业发展扶持及奖励政策》解读会。
投资奖 励方面，入驻新区的项目(除房地产项目)按照合同约定开工建成后，新区财政按照项目实际 完成的固定资产投资额及投资强度，以企业缴纳土地(不含代征用地)出让金为基数给予奖励。
投资在 20 亿元以上者，按照投资强度每亩 300 万元上下，分别奖励土地出让金的 100%和 120%。
兰州区域调控限购限贷备案制住房公积金与全国接轨 兰州住房公积金管理中心发布 2017 年 2 月新修订的《兰州住房公积金管理中心住房公积金个人住房贷款操作规程》，明确首付比例、贷款额度等政策依然执行以往的标准，即： 商品房首付比例不低于 20%，已婚家庭单笔贷款额度的上限为 60 万元，单身职工单笔贷款 额度上限为 50 万元。
4 月 14 日， 兰州印发 《关于进一步加强房地产市场调控强化房地产市场监管的意见》 ， 全市商品房实行价格备案制度；城关、七里河、安宁范围内的新建商品住房、二手住房实施 限购，限购区域内执行差别化的贷款首付比例。
【MeiWei81-优质实用版文档】【MeiWei81-优质实用版文档】5 月 2 日，兰州住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款相关政 策的通知》，决定在限购区域内实行差别化公积金贷款政策：根据情况不同，个贷的首付款 比例从“不低于 20%”提高至了“不低于 30%”或“不低于 40%”。
2015.6.30兰州市楼盘市调报告一、仁恒美林郡（一）、项目信息开发商：兰州仁恒房地产有限公司开发项目位置：七里河敦煌路任家庄112号所属区域：七里河区推广主题：闹市中的森林之王项目占地：82584平米（124亩），园林面积38000平米，其中原生态森林面积10000多平米，园林景观覆盖率高达46%。
建筑面积：287050平方米容积率：3.76 绿化率：46%销售价格：起价8500 元/㎡均价：9500元/平优惠政策：一次性付款98折，按揭付款99折面积区间：户型区间为50-125平米，有一室、两房两厅、三房两厅众多户型开盘时间: 2015-07-17入住时间: 待定销售率：物业公司: 兰州仁恒物业管理有限公司物业费用: 1.72元/平方米·月暖气: 由分户独立的天然气壁挂炉供热土地年限::50年该项目为工业用地，产权年限为50年（二）、配套设施：中小学:敦煌路小学、兰石小学、四中、二十二中综合商场:临近西站商圈，有西太华商场、建兰步行街等银行:中国银行、建行、工行、商行、农行医院:兰州第一人民医院、甘肃省中医院、甘肃省妇幼保健院交通：临近西站交通枢纽，西客站将落户项目附近生活设施：附近有光华街菜市场、火星街小吃餐饮等，生活设施齐全便利商业：1.8万㎡的商业超市（三）、市调小结：2015年6月30日14点左右到达销售中心，项目位于兰州市西站中心的仁恒·美林郡，拥有兰州唯一一处城市森林，现拥有各类树木花植近6000棵（株），郁郁葱葱，莽莽苍苍，成为繁华都市中的一个绿色传奇。
偌大一片城市森林中，树龄超40年、树高十几米的巨植比比皆是。
绿海花洋中点缀的北欧风情建筑像音符般曼妙动人，成为兰州人居的一张绿色名片。
从交通上看，项目的优势以及潜力还是很大的，前景不可估量。
从楼盘自身看，项目的质量毋庸置疑，园林非常精美，建筑风格豪华给力。
从周围配套上看，学校、超市、医院、交通站都较为便利。
兰州房地产调查及分析报告doc兰州房地产调查及分析报告1. 引言本报告旨在对兰州市的房地产市场进行调查和分析。
通过收集大量的数据和信息，我们将评估兰州的房地产市场的潜力和发展趋势。
本报告将包括兰州市的经济背景、房地产需求和供应情况、价格走势以及的发展前景。
2. 兰州市的经济背景兰州市是甘肃省的省会城市，也是西北地区重要的经济中心之一。
兰州地处黄河之畔，拥有得天独厚的地理位置和丰富的自然资源。
近年来，兰州市在经济发展方面取得了显著的成就，国内外投资的不断增加和基础设施的不断完善进一步促进了城市的经济发展。
3. 房地产需求和供应情况兰州市的房地产市场需求持续增长。
随着城市化进程的加速和人口的增加，居民对住房的需求不断增加。
兰州市政府也在积极推动房地产市场的发展，通过多种政策措施吸引更多的投资者和开发商进入市场。
，兰州市的房地产市场供应仍然相对不足。
尽管近年来有一些新的房地产项目在兰州市开发，但供应量仍然无法满足居民的需求。
房价高企和低成交量是当前市场的显著特点，这也给一些购房者带来了较大的压力。
4. 价格走势分析近年来，兰州市的房地产价格经历了一定的波动。
在一些热门区域，房价一度飙升，但随后出现了一些调整。
房价的波动主要受供需关系、宏观经济政策以及地区经济发展状况的影响。
根据我们的调查和分析，兰州市的房地产价格在一段时间内有望保持稳定或略微上涨。
人口增加、市场供求关系的改善以及投资者对兰州市的持续关注都将对房价产生积极影响。
5. 发展前景展望在几年内，兰州市的房地产市场有着良好的发展前景。
随着兰州市经济的不断增长和基础设施的改善，房地产市场将继续受到投资者和购房者的关注。
政府的支持和政策的引导也将为房地产市场的发展提供有力支持。
，也需要注意到一些潜在的风险因素。
房地产市场的过热和波动性可能导致不稳定的局势。
政府调控政策的变化以及宏观经济形势的变化也可能对市场产生一定的影响。
兰州市的房地产市场具有较高的潜力和发展前景。
兰州市房地产调查及分析报告doc 兰州市房地产调查及分析报告1、引言本报告旨在对兰州市的房地产市场进行调查和分析，以了解当前市场状况并预测未来发展趋势。
通过收集、整理和分析市场数据和各种相关因素，我们将提供一份全面的报告，以供参考。
2、市场概况2.1 兰州市概况2.2 房地产市场发展历程2.3 政策和市场因素对房地产市场的影响3、房地产市场调查3.1 房屋供应情况调查3.1.1 新增房源调查3.1.2 存量房源调查3.2 房屋需求情况调查3.2.1 人口增长情况3.2.2 收入水平和购房能力3.2.3 居民购房意愿调查3.3 房价水平调查3.3.1 新房和二手房价格对比3.3.2 不同区域房价差异调查3.3.3 房价与房屋建筑质量的关系调查3.4 租金水平调查3.4.1 新房和二手房租金对比3.4.2 不同区域租金差异调查3.4.3 租金与房屋建筑质量的关系调查4、房地产市场分析4.1 房屋供需关系分析4.1.1 房屋供需总体平衡情况4.1.2 不同区域的供需关系分析4.2 房价趋势分析4.2.1 过去几年房价的波动情况4.2.2 房价和楼市周期的关系4.3 租金水平分析4.3.1 过去几年租金的波动情况4.3.2 租金水平与就业市场的关系4.4 市场风险分析4.4.1 政策风险4.4.2 经济风险4.4.3 地区风险5、市场预测与建议5.1 房地产市场未来发展趋势预测5.2 市场合理调控建议6、附件本报告涉及的附件包括：6.1 数据来源文件6.2 图表和图表解释6.3 统计数据表格7、法律名词及注释7.1 不动产登记法：是中国法律对不动产登记进行规范的法律，为确保不动产权益的有效登记提供了法律保障。
7.2 商品房：指依法经批准销售并由商品房开发企业出售的房屋。
7.3 二手房：指已经有过一次以上销售交易的房屋。
7.4 房产证：是国家依法对房地产进行不动产权属登记的凭证。
