第2讲-住房抵押贷款资产证券化知识讲解

房地产市场的金融工具房屋贷款抵押证券化和债券发行房地产市场的金融工具：房屋贷款抵押证券化和债券发行在房地产市场中，金融工具起到了重要的作用，其中房屋贷款抵押证券化和债券发行是两种常见的金融工具。

本文将探讨这两种金融工具在房地产市场中的应用和影响。

一、房屋贷款抵押证券化房屋贷款抵押证券化是指银行或其他金融机构将房屋贷款打包成证券，通过发行证券来筹集资金。

这种金融工具的出现为房地产市场带来了许多好处。

首先，房屋贷款抵押证券化可以提高金融机构的流动性。

传统的房屋贷款需要银行长期持有，资金较难流动，而通过证券化，金融机构可以将房屋贷款出售给其他投资者，从而迅速获得资金，提高了流动性。

其次，房屋贷款抵押证券化可以分散风险。

金融机构将房屋贷款打包成证券后，不再直接持有全部风险，而是将风险通过证券的形式分散给投资者。

这样一来，即使某些房屋贷款出现违约或其他问题，也不会对金融机构造成过大的影响。

然而，房屋贷款抵押证券化也存在一些问题和风险。

首先，证券化可能导致信息不对称。

投资者难以获得足够的信息和了解贷款的真实情况，从而可能低估风险。

其次，证券化还可能导致金融机构对借款人进行不当的放贷，放松了对贷款的审查和管理，提高了违约的风险。

二、债券发行债券发行是指房地产开发企业或房地产资产管理公司通过发行债券来筹集资金。

债券作为一种融资工具，为房地产市场提供了额外的资金来源。

债券发行有助于促进房地产开发。

通过发行债券，房地产开发企业可以获得大量资金，用于购置土地、建设房屋等各个环节，从而加快房地产项目的进度。

此外，债券发行还可以多样化融资渠道。

相比于银行贷款等传统融资方式，债券发行可以吸引更多的投资者，扩大了融资渠道，提高了房地产市场的融资灵活性。

然而，债券发行也面临一定的风险和挑战。

首先，债券发行需要付息和还本，如果房地产市场出现不利的变化，房地产开发企业可能面临偿付困难。

其次，债券市场的运作需要良好的信用评级和监管制度，否则可能出现乱象和风险。

住房抵押贷款证券化是指什么?有哪些优点?关于住房抵押贷款大家已经比较熟悉，而现在市场上住房抵押贷款证券化现象又是怎样呢？住房抵押贷款证券化会带来哪些优点？住房抵押贷款证券化（MBS-Mortgage-BackedSecuritization）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。

由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。

这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。

证券优点：（－）有利于拓宽商业银行的融资渠道实行住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，进而增强银行的资产扩张能力。

90年代，美国每年住房抵押贷款的60%以上是通过发行MBS债券来提供的。

在我国，随着住房抵押贷款规模的扩大，资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。

（二）有利于降低商业银行的经营风险我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。

而我国商业银行的负债基本上是各项存款，在各项存款中绝大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的运营风险。

随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高，住房抵押贷款证券化这种“短存长贷”的结构性矛盾将日趋突出，并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境，给经济发展和社会稳定造成不良影响。

通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。

住房抵押贷款证券化具有哪些经济功能住房抵押贷款证券化具有哪些经济功能？1提⾼银⾏信贷资⾦的流动性，提⾼资本利⽤⽔平，银⾏通过将⾃⼰⼿中的贷款按照证券化的要求进⾏选择、重组，并在⼆级市场上变现提前收回贷款，这样，改善了贷款资产的流动性，缓解了银⾏的流动性压⼒。

因此，通过抵押贷款的证券化，银⾏不仅得到了现⾦收⼊，⽽且减少了长期贷款，提⾼了资本利⽤⽔平和信贷资⾦的流动性。

为了扩⼤内需，拉动经济增长，国家出台了⼀系列积极措施，其中开展个⼈住房消费信贷，启动住宅业市场被寄与厚望。

各商业银⾏在政策的引导下，相继投⼊⼤量⼈⼒、物⼒，积极投⾝到此业务中来。

然⽽“雷声⼤，⾬点⼩”，居民对此表现冷淡。

究其原因在于住房抵押贷款的期限、按揭乘数、申请条件等条款过于苛刻，使众多居民望⽽却步。

造成这⼀现象深层次的原因在于银⾏经营个⼈消费信贷业务存在“短借长贷”、资⾦期限结构不匹配、风险过于集中及资⾦供求失衡等⽭盾。

解决上述问题的有效措施之⼀便是建⽴⼀个与住房消费信贷市场紧密相连的⼆级市场即住房抵押贷款证券化。

2分散和转移⾦融机构的信贷风险：通过住房抵押贷款证券化，⾦融机构将贷款资产出售给特殊⽬标公司即SPV，然后由SPV把每⼀份贷款合同分为若⼲份抵押证券，最后通过⼆级证券市场销售，由不同的投资者持有。

这样，就可在相当⼤的程度上分散和转移存在于贷款中的利率风险、违约风险、不动产价格波动风险、通货膨胀风险以及政策风险等。

3降低筹资成本，使⾦融机构实现低成本融资：⾦融机构把剥离出来的贷款作为证券发⾏的担保，然后，通过信⽤增强发⾏具有明确保障的资产⽀持证券，就可获得充裕的低成本资⾦。

4有利于改善融资渠道，缓解经济建设资⾦紧张状况。

利⽤住宅抵押贷款证券化，可以运⽤抵押贷款作为⽀撑，进⼊国际资本市场筹集建设所需资⾦(即开展跨国资产证券化，)，以尽快建成经济建设项⽬，缓解我国经济建设特别是基础设施、基础⼯业建设和技术改造项⽬资⾦紧张的状况，实现经济的良好循环和快速发展。