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关于农村宅基地使用管理的调查与思考农村宅基地使用管理是当前农村改革发展中的一个重要议题。
宅基地是指农村居民生活和生产所使用的土地，是农村居民的基本生产生活场所。
宅基地使用管理的规范与完善对于农村的可持续发展和农民的生活质量至关重要。
本文将对农村宅基地使用管理进行调查分析，并提出相关思考。
一、农村宅基地的使用管理现状1. 宅基地规划不够科学合理目前，农村宅基地规划普遍存在不合理的现象。
一些地方存在宅基地规划过大、过密的情况，造成资源浪费和土地利用不合理的问题。
还有一些地方的宅基地规划缺乏科学性和长远性，缺乏对土地资源的综合考量，导致宅基地利用率低下。
2. 宅基地使用权不清晰宅基地的使用权不清晰也是目前管理中存在的一个大问题。
在一些地方，由于宅基地产权未得到明晰化，导致宅基地难以交易，不利于流转和集约利用，同时也不利于规范管理和保护农村宅基地。
3. 宅基地管理细则不够完善农村宅基地管理细则方面还存在不足。
一些地区的宅基地管理缺乏系统性和细化落实，具体使用管理规定不够明确，容易导致农村宅基地使用中的纠纷和问题。
农村宅基地的规划要科学合理，充分考虑到农民的实际需求和土地资源的利用效益。
通过合理规划，能够使农村宅基地的利用率得到提高，减少土地资源浪费，加强农村土地资源的集约利用。
明晰宅基地使用权，有利于农村宅基地资源的流转和集约化利用。
通过宅基地使用权的明晰，可以使得宅基地资源更好地流转到具有生产经营能力的农户，加强农村土地资源的集约利用。
完善宅基地管理细则是保障农村宅基地使用管理的关键。
需要建立健全的宅基地使用管理制度，在享有土地资源的要求农民按照制定的规则进行土地的合理利用，保护农村宅基地资源的长期利用。
针对目前农村宅基地规划不够科学合理的问题，需要完善宅基地规划制度，科学规划宅基地的使用范围和规模。
要根据农民实际需求和土地资源情况，进行合理分配和规划，使得宅基地利用率得到提高，同时也有利于农民的生产生活。
对农村宅基地问题的调研对策“村容整洁”是党的十六届五中全会提出的建设社会主义新农村“二十字”方针的重要内容之一，目的是为了改变农村的生产、生活、生态条件。
本文试图结合一年来农村指导员工作的所见所闻，对当前农村宅基地问题与对策，谈一些自己的思考。
一、当前农村宅基地存在的主要问题（一）集体土地“私有化”倾向比拟突出。
农村土地“私有化”现象是由农村这一特殊环境、文化传承和历史原因造成的。
大多数农村群众接受文化教育少，造成农村群众对国家法律法规在认识上存在一些偏差，大多数农村群众认为上级批准给自己的以及祖上遗留的宅基地，都属于自己私有的；有的农村在批准新宅基地之后，没有及时收回旧宅基地，造成局部宅基地滞留在个别农村群众手中；特别是城市房地产“过热”，征用农村宅基地中，也出现了“地价”节节高攀等现象，直接影响着农村群众期望拥有一块宅基地，以便日后获取高价土地补偿费。
据闻，**县**乡因修建公路征用xx村二处村民的房屋，而征用费用已经相当高。
上述种种原因都使得大多数农村群众无法接受宅基地是农村集体所有这一明确的法律规定。
由此，也导致了纠纷多发、工作难做，影响了农村社会的和谐与安定。
（二）涉及宅基地原因的纠纷占较大比例。
农村中各类矛盾和纠纷涉及到宅基地问题的占了80—90%。
从发生的这类纠纷看，有出入相邻通行方便、污水排除纠纷，有安装自来水管占地权属纠纷，有新建房后影响邻居采光、雨水流向、通行纠纷，有粪坑撤除、树苗迁移原始占地纠纷等等，纠纷双方始终互不相让，往往会因为一寸土地，双方大打出手，造成流血事件而世代结怨。
（三）违法侵占集体土地的问题时有发生。
一是少数村民私心较重，明知违法占用集体土地，依然我行我素，甚至不顾及村集体利益；二是个别村干部出于私心，明知违法占地，却睁一眼闭一眼；还有的村干部手软，不敢碰硬，导致村内违法占用问题逐步蔓延；三是对农村违法占用集体土地建房，乡镇有关职能部门缺乏有效的管理和监督机制。
关于农村宅基地管理现状的调研报告农村宅基地管理现状调研报告一、引言宅基地是指农村居民居住的基本土地，是农村经济和社会发展的重要基础。
随着城镇化进程的推进，农村宅基地管理问题日益凸显，为了解决农村宅基地管理面临的问题，本次调研将从农村宅基地的保障目标、具体管理措施和存在的问题等方面进行深入研究。
二、农村宅基地的保障目标农村宅基地的保障目标主要包括以下几个方面：1.解决农村居民住房问题：宅基地是农村居民的住房基础，保障农村居民基本居住权益。
2.推动农村经济发展：宅基地可以用于农业生产、发展乡村旅游等，促进农村经济的稳定增长。
3.维护农村村域环境：宅基地的合理利用有利于美化农村村庄环境，提高农民的生活质量。
三、农村宅基地管理的具体措施1.宅基地的确权登记：对农村宅基地进行网上登记，明确宅基地使用权归属，确保农民的合法权益。
2.宅基地的流转管理：对于不需要宅基地的农户，可以将宅基地流转给有需要的农户或者合作社等，实现农地集约利用。
3.宅基地的规划建设：对宅基地进行规划设计，合理利用土地资源，提高土地使用效率。
4.宅基地的监管机制：建立宅基地使用情况的监管机制，对宅基地的使用情况进行定期检查和评估，确保宅基地的合理利用。
四、存在的问题1.不同地区政策不一致：由于各地区对宅基地管理的政策不同，导致农村宅基地管理存在一定的差异。
2.宅基地流转问题：当前农村宅基地的流转存在一定的限制，制约了宅基地的集约利用。
3.宅基地规划建设问题：由于规划设计不合理，导致宅基地无法合理利用，浪费土地资源。
4.宅基地监管不到位：对宅基地的监管机制还不健全，导致宅基地的合理利用情况难以掌握。
五、对策建议1.完善宅基地管理法律法规：制定并修订相关法律法规，统一各地宅基地管理政策，建立健全的管理体系。
2.支持宅基地流转：鼓励农民流转宅基地，实现农地集约利用，提高宅基地的使用效益。
3.加强宅基地规划建设：合理规划和建设宅基地，提高土地使用效率，推动农村经济的发展。
农村宅基地情况调查与思考近年来，随着各级政府涉农优惠政策的不断推出，农民生活和经济条件带来了新转变、新提高。
但是在农村宅基地使用管理中，由于涉农政策制度上和工作中的缺陷，各种矛盾日益显现。
通过调研觉察农宅方面存有很多问题，对此谈一下我的看法和建议。
一、现状与问题调查觉察*乡村，有在原宅基地上扩建的；有在承包土地上新建的；有将承包地换给他人建房的；有给已出嫁女儿建房的；有给户口已迁到城镇就业者建房的；有在本村购房的居住。
造成目前农村宅基地现状，缘由是多方面的，既有政策制度上的，也有工作方法上的。
从现状看主要有以下几种：〔一〕大宅院现象。
农宅逐步扩大，占地面积已是批准使用面积的2-3倍，并有难以把握的态势，尤其是远离市区的刘备寨、平安城等乡镇农村，户均占地0.6亩左右，高的近0.9亩。
据了解，唐山市出台了“超出农宅批准面积部分抵顶承包地或口粮地”的减负政策。
从今，承包地和口粮地逐步的进入了宅院，宅院从最初的３分变成了如今的６－９分。
部分居村边的农户干脆把全部的口粮地全部圈入院内，是方便了群众生产生活，减轻了农民负担，但大面积的耕地被占，超批准面积建住宅等违法占地行为逐步的合法化，形成了难以把握的圈占风，给土地管理工作带来了无穷无尽的后患和恶果。
〔二)未经批准建住宅、未批先建、批一建二、超批准面积等违法建住宅问题严重。
部分由于指标问题未批先建；部分由于建房户与村委会关系紧急，不予通过和上报，最终未批先建；部分仰仗与上级政府、村委会等关系超批准面积建住宅，甚至批一建二，尤其是村两委换届选举期间，部分想当村主任、村书记的人，以宅基地许愿、承诺，私批私放宅基地，造成大量违法建住宅现象。
〔三〕无规划建住宅现象。
走进村镇不是整齐划一的新村，而是与文明生态相勃的无规划农杂大院。
乡镇村规划严重滞后，部分村是前20年的规划，相当村没有规划。
建住宅只需建房户自己选址，自行放线建设，那里有地、那里好就在那里。
农村宅基地管理弱化，相关部门职责不清，村两委失职或乱放，是造成私搭乱建农房现象严重、宅基地混乱的又一个重要缘由。
农村宅基地利用现状调查分析随着城乡经济的不断发展，农村土地问题日益凸显，由于农村居民点的布局分散，使得土地的利用率降低，从而会出现违法占地、又亦或是宅基地闲置等等现象。
而农村宅基地的利用和管理直接关系到了土地问题，尤其是耕地资源的保护，这不仅直接关系到了农民的生产生活以及国计民生问题，还直接影响了我国社会主义新农村建设的进程。
因此，加强农村宅基地利用以及农村宅基地管理是非常有必要的。
一、农村宅基地的利用现状分析（一）农村宅基地的大量闲置很多经济比较发达的农村，其村民的生活水平提高之后，将原来的旧房子不拆就开始建造新的房屋，这也就让之前的宅基地闲置起来；同时，随着大量的农村劳动力向城市转移，闲置的农村宅基地的数量也在逐渐的增加，不仅导致农村宅基地的利用率降低，还影响了我国社会主义新农村的建设。
（二）农村宅基地退出机制的不足我国现在所推行的《土地管理法》就对农村宅基地明确规定了，只能是“一户一宅”、严格审批、面积限额，还有就是限制流转。
这法规之所以这么规定，就是为了让宅基地由当地的集体经济组织进行回收。
但是，在实际的工作当中，由于宅基地回收程序和退出补偿机制的不够完善而导致了很多村民认为退出宅基地不如拥有宅基地有利，这个就是导致农村宅基地利用率降低的主要因素。
（三）严重的违法用地现象根据估算，在我国的农村有百分之八十以上的农户在根据规定的面积审批之后都出现了违法搭建的问题。
而有些农民在搭建房屋的时候往往会有超面积、移位的现象出现，尤其是在集镇区和城乡结合部，农民想贪图便宜，小搭小建的行为最为严重。
虽然每户超过的面积量并不多，但由于点多面广，宗数较多，使得宅基地的规模总量被挤占了，这就直接影响了土地的有效利用。
二、农村宅基地节约用地的对策（一）合理的规划用地结构首先，要用合理的手段来对宅基地的结构来进行安排和优化调整，充分发挥地区规划的指导作用，然后深入改造农村的所有建设用地，这不仅有利于阻止农村宅基地的随意扩张、零散分布的情况发生，还可以促进宅基地的有效利用；我们可以通过实行多村联合集中建设的方式，然后采用资源共建共享、集中安置的方法来打造一个功能齐全、设备完善的新农村，最后将旧村的改造和村镇的迁并结合在一起，这不仅可以进一步推动土地的集约利用，还可以满足农民的生活需求。
宅基地论文-农村宅基地制度调查与分析一、对河南省鹿邑县农村宅基地制度的调查分析农村宅基地是指农村居民因居住生活而建造房屋等建筑物所占用的土地,包括住房、辅助用房与房前屋后庭院用地等。
我国农村宅基地分布广、占用面积大,且近年来呈不断增长之势。
农村宅基地的产生是我国城乡二元结构的产物,是国家为保护农民的利益和基本的生活居住权利而实施的一种特殊制度安排。
现今农村宅基地问题是农村土地管理中的一个热点、难点、焦点问题,事关社会稳定和经济发展。
本文通过对河南省鹿邑县农村宅基地制度进行问卷调查和实地访问来进一步分析、研究现今农村宅基地制度。
鹿邑县位于豫皖交界的河南省东部,是全国粮食生产百强县,河南省24个农业综合开发重点扶持县。
全县辖8镇12乡,546个行政村,土地总面积186万亩,耕地面积124万亩,人口116万,其中农业人口98万,是一个典型的内陆农业大县。
为准确反映河南省鹿邑县农村宅基地制度现状问题,我对该地区进行抽样调查。
调查采用问卷调查的方式进行,共涉及到50个村:每个村平均发放问卷35 份,共发放问卷1750 份,回收问卷1680份,其中有效问卷1570份。
从调查问卷汇总情况来看,被访者男女比例为3: 2;年龄最小18 岁,最大65岁,年龄段主要集中在20～60 岁;被访者有91%的人学历在高中以下家庭年总收入6000～10000 元和10000 元以上的比重最大,分别为27%和39%,3000 元以上的家庭占14%,也有13.3%的家庭年收入在3000～6000 元之间。
二、通过此次调查反映出以下问题(一)人均宅基地面积严重超标,一户多宅现象普遍存在,土地闲置浪费严重。
《中华人民共和土地管理法》第六十二条规定"农村村民一户只能拥有一处宅基地,宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有宅基地和村内空闲地。
农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
关于农村宅基地问题的调查报告[五篇材料]第一篇：关于农村宅基地问题的调查报告关于农村宅基地问题的调查报告 2011年1月，本人对农村宅基地现状进行了实况调查，走访了5户农户，现场询问了一些农民，调阅了一些村里宅基地的资料，并对村里的宅基地使用情况所作的实地调查情况进行分析。
该村主要存在以下几个方面的问题：一、宅基地使用面积超标和乱搭乱建现象严重。
近十多年来，村里的经济有了较大的发展，农民手中有了一定的积蓄，有能力翻建和新建住宅了。
所以村庄的面积不断扩大，占用了大量优良的农耕地，造成了国土资源的大量流失和浪费。
根据四川省施行的《四川省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的有关规定，农村每户面积不得超过二百平方米。
而就我所调查的五户居民来看，他们的宅基地面积从150平方米到250平方米不等。
而且我调查的这几户均为近五年内才盖的新房，在村子内部还存在着大量的老宅基地，这些老宅基地占地面积则更大，严重超过了四川省规定的宅基地使用面积的标准，使新批宅基地村民感到很不公平。
而且，据我的实际调查，该村沿路搭建现象也很严重。
我所调查的五户中有三户在宅基地范围以外，又在自己房子旁边加盖了一间占地十多平方米的储存间，用于放车、放杂物和出租，并且这种现象在该村是普遍存在的，村西靠近公路的一条街共有住户五十户，其中有近二十户搭建了储存间。
二、村内规划混乱，旧村址房屋布局不合理，交通不便。
近十几年来，因我经常来到该村，对该村比较了解，村委会从未对旧村址进行整改，使目前村子内部出现严重的布局混乱局面。
村子里只有两条主街道，但就是这两条主街道也是弯弯曲曲，有些村民私自将房子建到了街上，而且，道路年久失修，路面仍然保持着七、八十年代的样子，还是用黄土铺就，下雨天泥泞不堪，而且居民生活污水都排放到街道上，平时也是污水横流的样子。
该道路还高低不平，各家各户为了下雨时不让污水流到自己家中都将靠近自己住宅的街面道路垫高，再加上村子本身的地势缘故，使村子的主街道满目疮痍，不堪入目，严重影响了交通和形象。
农村宅基地利用现状调查分析首先，我们通过对县农村宅基地利用情况的调查，发现农村宅基地利用还存在一些问题。
首先，有些农村宅基地闲置，未能得到有效利用。
由于土地的分配制度不完善，部分农民在乡村流转方面没有足够的知识和经验，导致宅基地被闲置。
其次，一些农户将宅基地用于非农经营或租赁给外来人员，利用乡村宅基地改建别墅，走私房地产等现象也普遍存在。
这种利用方式违反了宅基地的规定用途，对宅基地的功能产生了负面影响，也使得农村宅基地的价值被低估。
另外，我们还发现，一些农村宅基地的利用方式存在较大的差异。
有些农户将宅基地用于农业生产，发展种植业、养殖业等农业经营活动，保证了自身的生计。
而有些农户则将宅基地改建成商铺或办公场所，从事服务行业，开设小店等，实现了小康生活的追求。
而还有一些农户则将宅基地闲置不用或者分食给村庄其他的人。
针对这些问题和现象，我们提出一些解决的方法和建议。
首先，相关部门应加强农村宅基地的管理和监督，完善相关法律法规，并加大对农民的培训力度，提高其对宅基地的认识和利用能力，引导农民正确认识宅基地的作用，合理利用宅基地。
其次，政府可以通过建设乡村旅游、农业科技示范园等项目，鼓励农民将闲置的宅基地进行改造利用，创造更多的就业机会。
同时，政府可以设立农民专业合作社，引导农民集体利用宅基地发展规模化农业经营，提高农业生产效能。
再者，我们可以通过立法来规范农村宅基地的土地使用权，加强对农民利益的保护，引导合理利用宅基地。
同时，政府可以通过宣传报道，加强对乡村宅基地的宣传，提高农户对宅基地的认识，鼓励农民充分利用宅基地资源。
总之，农村宅基地的利用问题依然存在，解决这些问题需要相关部门的加强管理和监督，农民的主动参与和政府的积极引导。
只有通过多方的共同努力，才能实现农村宅基地的有效利用，进一步推动农村经济的发展和农民生活的改善。
农村宅基地的调查与地籍测量的解决措施分析随着城市化进程的不断加快，农村宅基地的管理和利用问题逐渐凸显。
为了促进农村宅基地合理利用和发展，我们需要对农村宅基地进行调查与地籍测量，并提出相应的解决措施。
本文将针对农村宅基地的调查与地籍测量问题进行分析，提出解决措施，以期为解决农村宅基地管理问题提供参考。
目前，我国农村宅基地的调查与地籍测量存在以下问题：1. 资源浪费严重。
由于多年来农村宅基地管理混乱，导致很多宅基地的界址界桩不清，面积不明，很多地块存在多次测量，甚至多次分割的情况，造成了严重的资源浪费。
2. 土地登记不完善。
由于缺乏足够的登记管理，很多农村宅基地的权属、面积等信息没有得到充分记录和确认，无法有效保障宅基地的合法权益，也给土地管理带来了隐患。
3. 土地界址界桩易于移动。
由于缺乏有效的管理和监督，农村宅基地的界址界桩容易被人为或自然因素移动，导致土地纠纷频发，影响农村宅基地的正常利用。
4. 地籍档案管理滞后。
很多农村地籍档案管理滞后，导致信息不完备、档案不全面、更新不及时，给土地管理带来了严重的困难。
1. 完善宅基地登记管理。
建立健全宅基地登记管理制度，加强对宅基地的登记管理，确保宅基地的面积、权属、使用状况等信息得到充分登记和确认。
2. 加强土地界址界桩的管理。
严格规范宅基地的界址界桩设置，加强对界址界桩的管理和维护，确保宅基地的界址清晰明确，防止界址界桩被移动、遗失或损坏。
3. 推进地籍档案信息化管理。
加大对农村地籍档案信息化管理的投入力度，建立完善的农村地籍档案信息数据库，实现地籍档案信息的实时更新和管理，提高地籍档案管理工作的效率和精确度。
4. 强化农村宅基地管理监督。
加强对宅基地的管理监督，建立健全管理监督机制，加大对农村宅基地的监督检查力度，及时发现和解决管理问题，确保宅基地的合法权益。
5. 加强宅基地调查与地籍测量技术队伍建设。
加大对农村宅基地调查与地籍测量技术队伍的培训和引进力度，提高技术水平，推动现代化技术手段在农村宅基地调查与地籍测量中的应用。
农村宅基地调查及相关问题研究摘要:农村宅基地关系到广大农民群众的切身利益,从一定角度来说,农村宅基地既是农民的生活资料又是农民的生产资料,具有特殊的地位和重要性。
本文基于笔者从事农村宅基地调查的相关工作经验,以笔者参与的海南某村农村宅基地调查为研究背景,探讨了宅基地调查中出现的问题,给出了一定的对策建议,全文是笔者长期工作实践基础上的理论升华,相信对从事相关工作的同行有所裨益。
关键词:农村宅基地调查农村宅基地关系到广大农民群众的切身利益,从一定角度来说,农村宅基地既是农民的生活资料又是农民的生产资料,具有特殊的地位和重要性。
但是当前我国农村宅基地使用制度不甚完善,对农村宅基地使用管理上存在缺陷,致使农村宅基地使用混乱,“一户多宅”、“空心村”现象普遍存在。
党的十七届三中全会召开以来,对农村宅基地制度改革更加受到关注。
广大学者对农村宅基地的研究也一直作为农村研究的重点之一,对农村宅基地的流转、有偿使用等问题的讨论也没有停止过。
大多数研究都是基于一个区域,从宏观角度进行论述。
大林村是海南省的一个普通村,在宅基地使用中具有区域代表性,本文就以海南省大林村为典型,对该村的宅基地使用情况进行全面系统的调查分析,对当前农村宅基地管理中普遍存在的问题如“一户多宅”、“宅基地有偿使用”、“宅基地流转”等现象进行阐述,对这些现象产生的原因进行分析,并提出几点对策建议。
1 大林村基本情况美兰区灵山镇大林村委会位于灵山镇东北部,距海文高速公路3公里处,南有美兰国际机场,北枕琼洲海峡,东毗邻桂林洋经济开发区,西有江东新市区。
全村有19个自然,21个经济社,547户人家,2750人,台港澳同胞25人。
耕地5400亩,其中水旱田面积2100亩,坡园地3300亩。
近几年来,该村种植各种花卉面积500多亩,品种200多个,产品已销往国内外市场。
以公司+农户+技术的发展模式带动我村40多户农民种植热带兰花面积20多亩。
同时大力发展养鸡业和农机业,养鸡从原来的几家发展到现在的40多家,年出栏肉鸡从原来的几万只发展到50多万只,2006年养鸡业突破纯收入100万元大关。
拥有农业机械总动力2234.32kW,机割化水平95%,机耕化水平85%,成为海口市农业机械化示范村和海口市农机安全示范村。
村级集体经济收入21500元,2005年人均纯收入3078元,2006年人均纯收入3374元,全村参加合作医疗率达到95%以上。
全村完成18个自然村改水工程,尚未完成改水工程1个自然村,村村通电,电视覆盖率50%。
在贯彻执行国家及省市有关宅基地使用政策的情况下,按照该村的实际情况,在严格保护耕地的情况下进行使用管理,特别是在宅基地的申请审批方面可以值得借鉴,但是在实际的使用过程中也存在一些问题。
2 宅基地使用现状2.1 农村宅基地没有“身份证明”农村建设用地使用权证书是农村宅基地合法使用的有效凭证,但是在对美兰区大林村委会的调查中发现,该村所有的宅基地除十几户外,其他均未颁发过农村建设用地使用权证书。
这个问题不仅仅出现在本村,周围几个村庄如大昌村委会、红丰村委会、林昌村委会等也没有对宅基地发放农村建设用地使用权证书。
2.2 “一户多宅”现象突出大林村共有547户农户,共有宅基地1093处,平均每户占有宅基地2处。
其中有173户拥有2处宅基地,占全村的31.6％;有15户拥有3处宅基地,占全村的2.74％;有374户拥有1处宅基地,占全村的68.4％。
2.3 宅基地集中统一审批并逐步实施有偿使用制本村在宅基地的申请审批方面一向实行集中统一审批,并逐步实施有偿使用制。
由于该村以前为小集镇,因发展的需要,该村于20世纪80年代末90年代初在旧的集镇旁边划出来一片地,并按新村规划审批宅基地,至2010年共审批宅基地230多处,每处宅基地为800～1500元不等,对符合申请条件的村民采用抓阄的形式进行分配。
2.4 农村宅基地流转现象普遍存在据不完全统计,该村近几年间共发生宅基地流转58起,大部分为本村成员之间的流转,也有外村人来买地建房。
农村宅基地交易价格均由双方商定,在统计农村宅基地流转案例中发现,农村宅基地交易价格不仅仅是地上建筑物及构筑物的价值,还包含有宅基地使用权的价格。
随着农村经济的发展,农村宅基地使用权的价格越来越高,而且宅基地使用权价格也因使用目的及有关宅基地使用政策不同等原因而差异很大。
案例1:村民赵某甲有2个儿子,只有一处宅基地,一直以来村内实行不增加宅基地政策,所以赵某甲于1990年以1200元购买一处宅基地(原宅基地主人因儿子户口迁入城里);案例2:1996年赵某甲因家人生病住院急需用钱,而将宅基地以4500元转让给本村于某(于某为10岁的儿子预备宅基地);案例3:在以后的几年内赵某甲外出做生意而富裕了,又于1999年以5000元的价格购买本村村民的一处宅基地,为其另一个儿子准备宅基地(原宅基地主人购买了靠近村主干道的一处宅基地)。
3 原因分析3.1 农村宅基地登记发证工作滞后农村建设用地使用权证书是保护农民宅基地合法权益的有效保障,是处理农民关于宅基地纠纷的法律凭证。
当前,我国很多农村地区没有进行宅基地初始登记发证工作,致使农村宅基地使用混乱,也是导致农村宅基地“一户多宅”、“滥占、超占”现象形成的重要原因。
在大林村的调查中发现有2户村民没有合法的宅基地,一户是因做生意急需资金而将宅基地转让出去,在别的村庄内临时租赁住房进行摩托车销售,但是户口、承包地仍保留在村内;另一户是在承包的花卉园内建起住房而将村内宅基地转让出去。
由于没有进行宅基地初始登记发证工作,对私下的宅基地流转更没有进行变更登记,使他们非法使用宅基地的现实隐藏起来,表面上显得合理化、合法化。
特别是有很多的闲置集体土地,由于没有进行发证,有的人想把集体土地卖下来种花、养鸡等,但是由于没有集体土地受用者,村集体也不敢将土地进行买卖,造成想买的买不成、想卖的也卖不了,这样下来,对农村经济的发展是一个很大的制约。
3.2 旧有风俗观念促使宅基地违法滥用农村地区思想文化相对落后,长期的旧有风俗观念一直在农村比较“流行”,主要有:(1)“娶妻建房”观念,在农村只要有儿子,就要为儿子盖房娶妻,所以在儿子10多岁,甚至几岁时就要为儿子规划好宅基地,以备后用;(2)“落叶归根”观念,虽然因升学、入伍、做生意等原因在城里就业并有住房,但是他们的宅基地依然保留,以备若干年退休回家再用;(3)“继承财产”观念,在农村父母去世后,其子女理所当然的像其他财产一样继承宅基地的使用权。
这些是导致农村“一户多宅”、“空闲宅基地”的主要原因;(4)由于受传统观念的影响,祖宗留下的房屋子孙后代要世代保留,即使盖新房也不能盖在祖宗屋的地上。
这也是导致农村“一户多宅”的一个原因。
3.3 对宅基地的法律宣传及执法监察力度不到位各级政府、国土部门每年都进行土地法律法规宣传,但是由于时间上比较集中,范围上比较集中,内容上比较单一,忽略了持久宣传,忽略了广大农村群众。
现在广大农民群众对农村宅基地的法律法规了解甚少,加上执法监察不到位,使他们对一些乱占、滥占现象认识模糊不清,加上农村长期遗留的风俗观念,使一些违法乱纪现象更加普遍。
虽然各地在农村宅基地的实施办法中对这些问题都有相应的规定,但由于宣传不到位,管理不到位,监督检查不到位,执法不到位等原因,使这些问题不但没有减少,反而愈演愈烈。
4 对策建议4.1 逐步实施农村宅基地有偿使用制当前,我国农村宅基地均实行“一户一宅”制,由村集体经济组织将宅基地无偿地提供给农民。
但是无偿使用的宅基地制度否认了宅基地的商品资本价值,是造成宅基地得不到合理、有效、集约利用的根本原因,户均宅基地面积严重超标,一户多宅、空心村等现象在农村普遍存在。
如果宅基地实行有偿使用,可以实现以下优点。
(1)宅基地有偿使用符合马克思主义地租价格理论和需求理论,随着农村各项基础设施的完善,宅基地的资本价值显得越来越重要,使宅基地价格的形成成为必然。
农民生活水平的提高对宅基地的要求也逐步提高,它们追求交通方便,各项基础设施完善的区位,势必使这些区位的宅基地需求增加,导致宅基地价格差异的存在。
(2)宅基地的有偿使用可以有效抑制宅基地滥占、宅基地面积超标问题。
对宅基地的有偿使用分为两种:第一种对初次申请的宅基地实行公开竞标方式,一次付清宅基地使用费;第二种对滥占、超占的宅基地尽量拆除,无法拆除的按照超占、滥占面积按一定定额每年收取宅基地使用费。
(3)实行宅基地有偿使用可以为村集体筹集公共资金。
实施农村宅基地有偿使用可以为村集体筹集公共资金,为村基础设施的建设及维护提供资金支持。
4.2 完善农村宅基地流转机制在2008年9月中改院组织的百名专家关于农村土地改革问卷调查统计:在农民宅基地面临的主要问题方面,不清晰的土地权利期限、对转让的过度限制的认同度都超过50％;67％的专家认为法律应该取消对农民宅基地转让的种种限制。
为了保护农民宅基地的合法权益,应该尽快建立完善农村宅基地流转机制。
首先应该在相关的法律法规方面取消对宅基地流转的种种限制,对农村宅基地流转出台详细的法律规则;其次建立合理的农村宅基地价格评估方法,完善农村宅基地价格评估的技术规程。
当前农村宅基地流转绝大数为私下流转,由交易双方商定价格,随意性较大,对价格的形成没有科学合理的依据,建议可以参照现行的国有土地使用权价格评估中的市场比较法、成本逼近法进行宅基地使用权价格评估。
4.3 及时办理农村宅基地登记发证工作当前很多村干部利用农村宅基地管理过程中的漏洞,随意审批宅基地,为自己牟利,致使农村宅基地使用混乱,由于没有进行登记发证工作,管理者很难掌握农村的宅基地使用情况,对宅基地的利用方向等无法做出正确的判断。
对农村宅基地进行依法登记发证工作,可以清楚的反映农村宅基地的使用情况,可以有效抑制滥占、滥用宅基地现象,是进行农村宅基地有效管理的前提条件,为制定农村宅基地政策提供依据。
4.4 加大对农村宅基地使用的法律宣传及执法监察力农村广大群众对当前的宅基地使用政策不了解也是导致违法使用宅基地的重要原因,由于没有宅基地相关法律知识,很多村民一直认为农村宅基地是私有财产,对宅基地的使用、处置完全是个人行为,与村集体经济组织没有关系。
所以在今后的管理过程中,必须加大对农村宅基地的法律法规的宣传力度,加大对农村宅基地使用的监督检查力度,完善对农村宅基地使用的制度建设。
参考文献[1] 刘利.集体所有制下的宅基地使用权研究[J].科技资讯,2007(13).[2] 卢向虎,秦富.试论我国农村宅基地产权的特征和法律定位[J].科技创新导报,2007(6).。
