房地产代销合同中支付手续费方式销售的风险

房地产代销合同中的涉税风险管控房地产代销合同中的涉税风险管控（原创转载务必注明出处否则追求法律责任）作者：中国财税顾问纳税筹划师肖太寿2013房地产开发企业开发的商品房，在实践中存在两种销售方式：一种是委托中间机构进行代销；另一种是房地产公司自己成立营销中心或售楼中心自己销售。

从成本控制的角度来讲，大型房地产公司都是委托具有房地产代销资质的中间机构从事一级市场的代销，在代销商品房的过程中，房地产开发公司与代销中间机构签订的代销合同中，因代销方式的不同而税收风险不同，分析如下：（一）房地产代销合同中的涉税风险在房地产代销合同中，房地产开发企业与代销机构明确的代销方式主要有：支付手续费方式、视同买断方式、超基价分成方式和包销方式等四种。

在这四种委托代销方式中，体现的税收风险主要是房地产公司少确认收入，从而少申报企业所得税，将受到税务稽查部门的稽查而要补税、缴纳滞纳金和面临罚款的税收风险。

1、支付手续费方式代销的税收风险：按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入，而少申报土地增值税和企业所得税。

国税发[2009]31号文第六条第（四）项第一款规定：“采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

”根据《财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕29号）规定,非保险企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，要在企业所得税前进行扣除,必须具备以下五个条件:一是按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额进行企业所得税前扣除,超过部分，不得扣除。

二是企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账。

三是除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。

四是企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证。

房地产营销控制佣金制的风险房地产行业的营销一直是一个敏感且尖锐的问题，而佣金制在房地产销售中的应用更是一个需要谨慎和平衡的问题。

尽管佣金制在推动房地产业的发展中起到了重要的作用，但其相关的风险也不容忽视。

本文将探讨房地产营销控制佣金制的风险。

佣金制的概念和优势佣金制，指的是买房和卖房时代理人所收取的服务费。

房地产销售人员因为在交易中发挥了非常重要的作用，由此才出现了佣金制。

佣金制的使用，既可以激励销售人员的积极性，也可以促进房地产市场的发展。

佣金制的使用优势主要有以下几点：1.激励销售人员的积极性和动力，增强其营销能力和销售意愿。

2.保证了房地产交易过程中的监管和协调，降低了因为市场不透明而导致的潜在风险。

3.优化了市场资源的分配和利用，提高了市场的效率和质量。

佣金制可能存在的风险佣金制虽然在推动房地产市场发展中起到了重要的作用，但是其在实际应用中仍然可能存在一些潜在的风险和问题。

1.佣金制导致价格不合理一些销售人员为了赚取更多的佣金会将房屋的报价提高。

这样会导致房价虚高，最终可能会造成房价泡沫，给市场带来潜在的风险。

2.销售人员权益优先导致消费者利益受损销售人员为了争取更高的佣金，往往会把渠道和价格等信息掌握在自己手中，从而控制信息的流通，迫使消费者接受自己提供的服务以获得更高的利润。

这样会导致消费者利益受损，最终导致销售人员信誉受损。

3.口碑恶化导致销售业绩降低一些销售人员将向客户提供虚假的房地产信息或者过度夸大房屋的优势，最终可能会由于口碑恶劣而导致销售业绩降低，影响公司的发展和生存。

如何控制佣金制的风险佣金制的风险不容忽视，如何控制佣金制的风险也是房地产销售人员必须面临的挑战。

1.拓宽销售人员的销售渠道销售人员的销售能力和销售渠道往往是直接决定佣金制风险的关键因素，因此应该加大销售渠道的拓宽力度，让更多的销售渠道到达消费者手中，从而降低佣金制风险的出现。

2.加强运营管理的监管和管理加强企业内部的管理和监管，有利于管控企业内部的佣金制风险。

代理销售合同的法律风险代理销售合同是现代市场经济中一种常见的商业合作关系，主要是指生产厂家或者供应商（以下简称“委托方”）与销售商或者代理商（以下简称“代理方”）之间，就委托方产品的销售事宜达成的一种权利义务关系。

代理销售合同在促进产品销售、拓展市场、降低交易成本等方面发挥了积极作用，然而与此同时，也存在着一定的法律风险。

本文将从代理销售合同的法律风险方面进行分析。

一、代理销售合同的法律风险类型1. 合同主体不合法的风险。

代理销售合同的签订双方应当具有法人资格或其他合法的经营资格，否则可能导致合同无效。

若合同主体不合法，将直接影响到合同的履行、变更、解除以及争议的解决，从而给合同各方带来不必要的法律风险。

2. 合同内容不明确的风险。

代理销售合同内容应当明确双方的权利义务、代理范围、代理期限、价格、付款方式、售后服务等关键条款。

若合同内容不明确，可能导致双方在履行过程中产生分歧，甚至引发诉讼。

3. 合同履行过程中的风险。

（1）代理方未按约定销售产品，可能导致委托方损失；（2）委托方未按约定提供产品或服务，可能导致代理方损失；（3）双方在履行合同过程中，可能因未能及时办理相关手续、未能提供必要的协助等原因，导致合同无法顺利履行。

4. 合同终止和解除的风险。

代理销售合同终止和解除应当符合合同约定和法律规定。

若合同终止和解除不符合约定或法律规定，可能导致一方违约，从而引发法律风险。

5. 知识产权侵权的风险。

代理销售合同涉及的产品可能存在知识产权争议，如商标、专利、著作权等。

若代理方在销售过程中侵犯他人知识产权，可能导致委托方承担法律责任。

6. 合同纠纷解决的风险。

代理销售合同纠纷解决方式包括协商、调解、仲裁和诉讼等。

若合同中未明确约定纠纷解决方式，或者约定不明、不符合法律规定，可能导致纠纷解决困难，增加合同各方的法律风险。

二、降低代理销售合同法律风险的建议1. 审慎选择合同主体，确保合同主体具有合法资格。

房地产代销合同中的涉税风险管控概述随着房地产行业的快速发展，房地产代销业务成为了一种常见的销售模式。

房地产代销合同作为房地产代销业务的重要组成部分，不仅需要关注合同的法律风险，还需要特别注意合同中涉及到的税务问题，以避免可能的涉税风险。

本文将对房地产代销合同中的涉税风险进行分析，并提供相关的风险管控措施。

1. 合同税务条款的规范与完善为了有效避免涉税风险，房地产代销合同中应明确规定相关的税务事项，并明确各方的权利与义务。

是一些常见的合同税务条款：•税收责任：明确各方的税收责任，包括合同成立时的税收责任和后续可能发生的税收责任。

•合同价款与价外款的税务处理：房地产代销合同一般包括正式的合同价款以及可能的价外款，应明确这些款项的税务处理方式，如是否需要缴纳增值税等。

•税务凭证的提供：合同中应规定各方在交付款项时应提供相应的税务凭证，以确保税务问题得到有效处理。

2. 税务风险的预警和监测房地产代销合同中涉及到的税务风险需要及时预警和监测，以避免可能的风险。

是一些常见的风险预警和监测措施：•税务政策的跟踪：及时关注相关的税收政策变化，了解新政策对房地产代销合同的影响，以及可能带来的风险。

•定期税务审计：定期对房地产代销合同的税务问题进行审计，发现并解决潜在的风险问题。

•合同履约的监测：密切监测合同履约情况，特别是涉及到税务问题的合同履约情况，及时采取措施解决问题。

3. 税务风险的控制和防范为了降低税务风险，房地产代销合同中需要采取一定的控制和防范措施。

是一些常见的控制和防范措施：•合规培训和教育：加强相关人员的税务合规培训和教育，提高他们对税务问题的认识和风险意识。

•合同审核和审查：在签署合同之前，对合同中涉及到的税务条款进行审核和审查，确保合同的合规性和合法性。

•法律和税务咨询：在需要的情况下，寻求专业的法律和税务咨询，以获取合规的建议和意见。

4. 税务争议的解决与应对即使做了充分的税务风险管控工作，仍然可能面临税务争议的情况。

房屋代理销售常见风险防范一、代理协议（一）常见法律纠纷1、代理模式选择:发生纠纷主要为代理模式是独家代理还是甲乙联代和双代理公司联代约定不明，特别是在独家代理的情况下，开发企业能否自行销售没有作出明确约定;2、代理服务范围:对经纪公司的具体服务范围约定不明确发生争议，特别是商品房买卖合同成功签约后，代理公司是否陪同开发商办理签约客户的网签、上户等相关手续和处理客户售后服务等后续事项约定不明;3、酬金计算方式:代理销售合同一般采用佣金计取加溢价分成模式，针对佣金支付期限、支付金额特别是溢价分成金额发生争议较多，主要原因在于对“销售底价”的约定不明(底价为平均底价还是单套底价);还有就是对于开发公司内部认购的或者关联公司客户签约的，是否计算佣金等;4、签约成功标准:伴随国家房地产调控政策陆续出台和银行放贷规模和金额紧缩导致的客户签约后无法正常网签和上户情况的，或者由于开发商企业自身原因不与认购人签订买卖合同的，是否属于经纪公司销售代理“签约成功”，容易引发纠纷;5、退房佣金计算:在经纪公司的作下，定购人与开发企业签订了商品房买卖合同，但由于贷款不能审批或买受人未按合同约定支付购房款等原因，导致买受人选择退房或开发企业依法解除合同的，此种情形佣金如何计算易引发纠纷;6、双方资质资格：因经纪公司不具有相关资质，所签代理销售合同的效力；代理销售的房地产项目如不符合预售条件，签订认购协议后未正式签订商品房买卖合同的，如合同无效或解除后双方责任承担等也易发生纠纷。

（二）防范措施与合同条款设计1、代理销售的标的:对合同项下的楼盘的基本情况作出明确描述，特别是对楼盘取得的诸如土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开发许可证、预售许可证等文件予以明确并作出附件列明;2、代理服务的内容与代理模式:以清单方式将经纪公司服务的全部事项分项列明，对服务标准、服务质量等作出具有操作性的考核要求;同时，对代理模式即独家代理或是联合代理等作出明确规定；3、销售底价与销售指标:建议对全部楼盘平均销售底价、每栋楼的平均销售底价、每层的平均销售底价及单套销售底价根据需要分别作出约定，同时对外的销售价目表的制定程序应作出约定;销售指标的约定应具体，对总销售指标、阶段销售指标、销售率等可分别作出具体明确的约定。

“委托代销”收入确认环节的纳税风险提示-财税法规解读获奖文档委托代销是指受托方企业按委托方的要求销售委托方的货物, 并收取手续费的经营活动。

这是企业经常采用的销售方式之一。

实务中, 一般委托代销企业都是在收到代销清单时确认销售收入, 缴纳增值税。

那么这个环节有没有涉税风险呢？笔者在此归纳一下相关问题, 以便提醒纳税人。

会计制度和税法所指收到代销清单时确认收入仅指支付手续费委托代销商品方式委托代销商品分为支付手续费和视同买断两种方式。

支付手续费方式委托代销, 是受托方根据所代销的商品数量向委托方收取手续费的销售方式。

受托方严格按照委托方规定的价格销售商品, 只收取手续费。

代销商品发出后, 所有权不发生转移, 受托方将代销商品销售后按照已售出商品的数量、金额向供货方结算, 未售出的部分商品的所有权仍属委托方。

《企业会计准则第14号收入》应用指南规定：销售商品采用支付手续费方式委托代销的, 在收到代销清单时确认收入。

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）规定：销售商品采用支付手续费方式委托代销的, 在收到代销清单时确认收入。

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》规定：委托其他纳税人代销货物, 为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。

未收到代销清单及货款的, 为发出代销货物满180天的当天；在这种代销方式下, 委托方在收到受托方的代销清单当天开具增值税专用发票, 以专用发票上注明的税额确认销项税额；受托方以委托方所开具的增值税专用发票上注明的税额确认进项税额。

由于受托方按委托方规定的价格销售, 必然导致同一业务的销项税额与进项税额相等, 一般情况下, 受托方交纳的增值税额为零。

由此可见, 会计制度、企业所得税、增值税对于支付手续费方式委托代销的销售收入的确认时间基本是一致的, 即收到代销清单时确认收入, 唯一不同的是增值税方面, 为了保证国家税收收入的及时入库, 增加了收到货款的当天和先开具发票的当天或者发出代销货物满180天的当天确认收入的规定。

房屋代销常见的风险及防范--开发商角度一、代销人主体资格效力问题。

建设部《商品房销售管理办法》明确规定代销人必须为依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

代销人选择的好坏直接关系到开发商的商品房销售情况，对开发商至关重要，因而开发商在选择代销人时一定要注意审查其是否具备代销资格，并对其资信情况作必要的调查。

二、房款的收取及监管问题。

这是由于对房款代收问题没有作出明确约定而发生的纠纷，为了避免类似情况出现，开发商可以要求代售人交纳一定数额的保证金，同时在与代售人签订代售合同时可明确约定房款由自己收取，或将房款存入银行帐户由银行进行监管。

三、开发商应对代售人的售房宣传广告进行必要的监督，防止由于代售人的虚假售房广告而给自己造成损失。

一般来说，按照开发商与代售人的代销合同约定，销房广告宣传代销人负责并承担相关费用，开发商只需向代销人提供代销商品房的基本资料。

如果代销人在对外广告宣传中，弄虚作假，买受人因相信虚假广告内容而签订合同从而引起索赔纠纷，按法律规定代销人与开发商应承担连带责任。

原因有二：其一，代销人是以开发商的名义对外实施广告宣传的，对于买受人来说，开发商才是当事人；其二，开发商有义务对代销人的售楼广告的内容进行审查和监督，这是义不容辞的法律义务和社会责任。

因而开发商应对代售人的广告宣传行为进行监督使其内容符合实际，以免造成不必要的损失。

四、代销商转委托及其责任的承担。

在商品房代销中，开发商将商品房的全部或部分让代销商独家代理销售，在代销中代销商仅以开发商的名义对外销售，销售商品房的法律后果由开发商对外负责。

那么，代销商在代销合同履行过程中，转委托其它中介机构进行商品房代销行为，对此类转委托行为的效力应如何认定？代销合同作为合同之一种，应受《合同法》的调整，而《合同法》第四百条明确规定：“受托人应当亲自处理委托事务。

”未经开发商同意，擅自转委托他人进行销售，已违反《合同法》的规定。

如其转委托给委托人造成损失的，应由代销商进行赔偿。

代理销售合同中的法律风险探讨一、引言在现代市场经济中，代理销售作为一种重要的商业模式越来越受到企业的青睐。

然而，代理销售合同存在潜在的法律风险，了解并分析这些风险对于保护企业的合法权益至关重要。

二、代理销售合同的基本概念代理销售合同是指代理人根据委托人的授权，代表委托人进行商品的销售，双方通过合同约定权益与义务。

合同的签订通常包括代理范围、代理报酬、合同期限、违约责任等内容。

三、法律风险分析1. 合同不明确导致的法律风险合同条款模糊、缺乏细节会导致各方在履行合同时产生争议。

特别是代理范围、价格、支付方式等关键条款不明确，可能引发纠纷。

2. 违约责任的约定不当在代理销售合同中，违约责任是双方最为关心的问题。

若合同中对违约责任的规定不够严谨，可能导致一方在违约时逃避责任，给另一方带来经济损失。

3. 法律法规的变动代理销售活动受到国家法律法规的监管，若在合同履行期间法律法规发生变动，可能导致合同的部分条款无效或需要重新调整，进而增加法律风险。

4. 代理人资质问题选择不具备相应资质的代理人可能面临法律风险。

在与具有不良记录或信誉问题的代理人合作时，委托人可能需要承担由此产生的责任。

5. 知识产权风险在代理销售中，涉及到的商标、专利等知识产权问题常常是法律风险的隐患。

如未能妥善处理知识产权的归属与保护问题，可能引发侵权诉讼。

四、降低法律风险的建议1. 明确合同条款在签订代理销售合同前，确保所有条款具体明确，特别是对于代理权限、报酬及违约责任等关键内容的约定，避免模糊不清。

2. 合法合规确认代理人具备合法的经营资格，确保其行为符合相关法律法规，降低因为代理人不当行为而导致的法律风险。

3. 定期审查法律法规变化企业应设立专门的法律合规部门，定期关注与代理销售相关的法律法规变化，及时调整合同内容，保持合同的有效性。

4. 加强知识产权保护在合同中明确知识产权的使用和保护条款，必要时可通过注册、申请等方式加强对知识产权的保护，避免侵权风险。

房地产代理销售模式的风险房地产开发企业目前主要销售模式为自主销售和代理销售，其中代理销售开发商主要选择的是：独家代理销售和多家联合代理销售的形式，简称分销；甚至有些开发商为拓宽销售渠道会选择个人代理销售（包括地产公司内部全员销售）。

对于以上代理销售行为应注意那些风险控制？一、代理销售模式的利弊1、代理销售模式的好处利用销售代理宽广的网络渠道和客户资源，行业周期低迷时期可以加速销售实现资金回流；按照约定比例支付销售佣金，有效控制总销售费用支出；销售代理公司专业性比较强，可提高效率，甚至可以利用销售代理公司催收房款；如果成立关联销售代理公司，可为土地增值税、所得税等税种的税务筹划提供一定的空间。

2、代理销售模式的弊端目前市场上销售佣金提成比例通常在1%—3%，过高的佣金比例可能会增加销售费用支出，挤压开发商的利润；销售代理公司为销售完成任务，可能会不则手段，营销方式很有可能会影响公司的形象，使公司的声誉受损；销售代理公司销售人员为将房子卖出去获取提成，在销售过程中可能会向客户给出一些地产商不知情的承诺，给开发商后期带来麻烦；二、代理销售的模式目前国内地产行业销售代理普遍实行佣金代理方式，以以下两种佣金代理方式居多：1、地产商指定销售价格，代理商按照销售额固定比列提成；2、地产商指定底价，超过底价部分按照约定比例分成；三、代理销售模式的潜在风险1、流程风险销售代理在销售期间可能会向客户给出一些虚无缥缈的承诺或者其他对开发商不利的事情，当开发商发现之时，往往已是两年后交房的时候，届时已很难向销售代理公司追究责任。

签定销售代理协议之时要考虑全面，增加对销售代理行为约束条款和罚则；按照签约总额为基础提取销售佣金，按照销售回款为基础支付佣金；在签订销售代理协议之时要注意应约定扣留5%的佣金作为保证金。

销售代理可能在销售过程中不按照约定给予销售折扣。

指定专门的财务人员负责销售价格审核；执行严格的销售折扣审批流程制度；2、财务风险。

房屋不动产登记代理服务中的合同管理和风险控制随着房地产市场的发展和不动产交易的增多，房屋不动产登记代理服务逐渐成为了一个重要的行业。

在这个行业中，合同管理和风险控制是非常关键的，它们可以保障代理服务的顺利进行，同时也能够减少纠纷的发生。

本文将从合同管理和风险控制两个方面来探讨房屋不动产登记代理服务中的相应问题和解决办法。

首先，合同管理是房屋不动产登记代理服务中不可或缺的一部分。

代理服务机构需要与委托人签订合同来明确双方的权利义务和责任分担，以确保服务的顺利进行。

在合同管理中，以下几点是需要注意的：首先，合同的规范性。

合同中应明确双方的基本信息、委托服务的具体内容和标准、费用支付方式等，以及双方违约责任和纠纷解决方式等。

合同需要规范和详细，以避免后期的争议和风险。

其次，合同的审核和记录。

代理服务机构应建立健全的合同审核程序，确保合同的合法性和合理性。

同时，代理服务机构应保存所有签订的合同副本，便于日后查询和备案。

另外，合同的变更和解除。

在实际操作中，会出现委托人要求变更服务内容或解除合同的情况。

代理服务机构需要根据双方协商的结果，及时进行合同变更或解除的手续办理，并及时将变更或解除的情况告知相关部门和委托人。

其次，风险控制是房屋不动产登记代理服务中的另一个重要方面。

在代理服务过程中，可能会面临很多风险，如法律风险、市场风险等。

为了降低风险，代理服务机构可以从以下几个方面进行控制：首先，加强员工培训。

提升员工的法律意识和专业水平，使其能够熟悉法律法规，了解房地产市场的变化和风险。

员工培训应定期进行，确保员工具备应对各种风险的能力。

其次，建立规范的流程和制度。

代理服务机构需要建立一套完善的流程和制度，对每个环节进行规范和控制，以确保代理服务的规范和高效进行。

同时，代理服务机构应建立紧急处理机制，应对突发事件和风险。

另外，加强与相关部门的沟通与合作也是重要的一环。

代理服务机构应与房产局、司法机关等部门保持密切联系，及时了解法律法规的变化和政策的调整。