深圳中原2019深圳房地产市场年报-新常态 新格局.ppt

深圳2019年新增供应持续高位且创历史新高，全年录得超过200万平方米新增供应，为深圳写字楼市场有史以来的供应最高位，共计21个项目进入市场。

从分布区域来看，南山区为新增供应的主要聚集地，贡献了6成以上的新增供应，细分市场主要分布在高新科技园和前海片区。

甲级写字楼是市场供应主流，占比超8成。

全年吸纳量表现较为稳定，共录得超80万平方米的新增吸纳，但从季度供应结构来看，受整体经济疲软以及贸易摩擦的影响，2019年下半年新增吸纳明显放缓，新入市项目去化缓慢与老旧项目因租户搬迁引起空置率升高并存。

整体市场空置率年度同比上升8.7个百分点至年末达20.0%的高位，市场呈供过于求的整体态势。

全年整体市场的稳定吸纳主要来自科技板块，年内监测到多家大型的科技企业及其上下游企业大规模的扩张需求案例。

深圳科技产业的持续发展带来的科技产业聚集及产业链上下游企业的发展壮大，为深圳优质写字楼贡献了重要的需求份额，占比超过4成。

其次，共计超过20%的需求来自金融行业，成为位居第二位的需求板块，特别是非传统金融表现抢眼，主要来自投资管理和资产管理类公司。

此外，年内第三方办公服务运营商和专业服务业为市场贡献了相当一部分需求。

租金方面，巨量新增供应叠加整体经济放缓及贸易摩擦带来的需求放缓，整体市场空置率升高，租户市场明显。

业主实施更为灵活的租赁策略，包括免租期的调整、针对不同类型客户的差异化租金策略以及招商方面更优厚的奖励等，以期实现吸引和留存租户。

同时各区政府在引入产业方面也更为主动，实施一些优惠政策来吸引知名租户进驻区内知名写字楼项目。

从区域表现来看，南山区虽然新增供应较多，但在优惠政策带动以及新项目品质较高吸引的搬迁需求增加的情况下，租金和去化表现优于福田和罗湖两区。

全年来看，供求状况影响下，市场平均租金同比下降3.4%至每月每平方米201.2元。

前海片区在回巢政策和地铁开通的带动下，租金表现稳定，片区市场不断向好。

优质写字楼市场204.280.8写字楼新增供应与净吸纳量表现市场租赁需求行业分析（按租赁面积）20192018201720162015万平方米新增供给净吸纳量专业服务专业服务2019年深圳优质零售物业市场高位供应依然持续，全年录得超过90万平方米的新增供应入市。

2019年深圳市房地产市场分析报告1.经济基本面2018年前三季度，深圳国内生产总值累计为17531亿元，同比增长8.1%，增速较2017年的8.8%略有回落，但与北上广另外3个一线城市相比，经济依然处于相对高速增长通道，且其增速自2014年以来在四个一线城市中稳居第一。

此外，预计深圳2018年的GDP可以正式超越香港（按照全年平均汇率计算），成为粤港澳大湾区城市群中的经济体量NO.1。

图表1-1：2003年-2018年前三季度深圳GDP及同比增速（单位：万亿元）数据来源：wind，Q房网数据研究中心整理工资增速高于GDP增速，房价收入比太高2017年，深圳市城镇单位在岗职工年平均工资为100173元，同比增长11.6%；深圳人均可支配收入52938元，同比增长8.7%。

2018年，深圳人均可支配收入继续保持较快增长，前三季度同比增长8.4%。

但由于15-16年间房价快速攀升，收入增速跟不上房价上涨的速度，市民购房压力不断加大。

以2017为例，一对夫妇家庭要购买一套80平米的住房，不吃不喝也要攒积约41年才能负担得起！随着2017年以来房价趋稳，在居民收入持续提升的情况下，房价收入比有所回落。

图表1-2：2012年-2017年深圳房价收入比数据来源：wind，Q房网数据研究中心整理亿元，同比增长6.2%。

累计完成政府性基金预算收入964.6亿元，同比下降6.3%。

近几年，在公共预算收入不断提升的大背景下，政府性基金预算收入却出现停滞，表明深圳的发展质量稳步提升。

（注：政府性基金收入是国家通过向社会征收以及出让土地、发行彩票等方式取得的收入，该收入中的土地收入占比约80%）图表1-3：2015年-2018年深圳预算执行情况数据来源：深圳市财政委员会，Q房网数据研究中心整理2.金融信贷面贷款增加额小幅波动，稳定预期2018年前11月，深圳住户部门中长期贷款增加额2031.97亿元，同比小幅增长3.3%。

世联地产：深圳市2019年房地产市场半年报分析1．市场综述一级市场：2019年上半年，深圳土地市场总共发布16块土地出让通告，潜在供应土地面积64.85万平米。

上半年出让土地28块，其中仅有一块居住用地，4.72万平米。

二级市场：2019年上半年，深圳一手住房批售面积266.53万平米，同比上涨78.69%，环比下跌30.55%；成交面积235.07万平米，同比上涨49.39%，环比上涨12.27%；供销比1.13：1。

成交均价为21480元/平米，同比上涨21.00%，环比上涨8.63%。

三级市场：2019年上半年，深圳二手住房成交面积为398.11万平米，同比暴涨133.75%，环比上涨28.09%；成交均价为20718元/平米，同比上涨12.86%，环比上涨8.08%。

总的来讲：2019年，深圳土地市场较为冷清，仅出让一块居住用地；住宅市场整体呈现出火爆的态势，供需两旺。

一手房市场方面，成交面积上涨79%、成交均价上涨21%；二手房市场方面，成交量暴涨134%，成交均价上涨13%。

2．宏观经济概况据深圳统计局数据显示，1-5月，全市规模以上工业增加值2071.57亿元，比上年同期（下同）增长8.1%，增速比1-4月提高0.5个百分点，比上年同期提高4.3个百分点。

其中，股份制企业增加值869.18亿元，增长18.0%；通讯设备、计算机及其他电子设备制造业增加值1094.55亿元，增长9.2%。

1-5月，全市实现全社会固定资产投资773.54亿元，增长10.8%，增速比上年同期提高1.0个百分点。

其中，第二产业投资114.82亿元，下降41.2%；第三产业投资657.80亿元，增长30.9%。

3．行业重要资讯盘点3.1、从中央到地方，相继发布“国五条”2013年2月20日国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施，简称“国五条”。

3月1日中央发布“国五条”细则，继“央版国五条”之后，3月25日广东省发布“粤版国五条”细则，3月31日深圳发布“深版国五条”细则。

2019年政策驱动供需两旺分化加剧理性犹存2019年房地产市场总结及预判| 深圳中原研究中心序言(一)政策驱动供需两旺分化加剧理性犹存2019年全球经济低迷，由美国挑起的国际贸易争端加剧，主要经济体增速普遍回落，贸易需求放缓。

外部环境的复杂多变，叠加内部经济结构矛盾犹存，国内经济下行压力进一步加大。

GDP增速逐季下滑，三季度增速为1992年季度核算以来的新低。

支撑经济增长的三驾马车消费、投资、出口同时疲软，内外部需求同时放缓背景下，消费对GDP增长的贡献显著下滑，而出口不仅受需求下降的影响，同时也受到贯穿全年的中美贸易摩擦影响，增速出现下降，实体经济受到较大冲击。

虽然年底贸易争端缓和、内部需求回升、经济数据好转，但由于外部需求的疲软、地缘政治风险以及国际经济形势的不确定性，预计2020中国经济进一步下行的趋势不改。

随着经济的下行，2019年美国多次降息，主要经济体纷纷跟随，全球进入降息周期。

中国也加大逆周期调节力度，全年三次降准，9月更是同时出现全面降准和定向降准。

LPR的推行也是今年金融政策改革的重要举措，LPR利率取代基准利率成为贷款利率的定价标准，利率市场化更进一步，未来货币政策的传导也将更为快捷。

财政政策上，今年也更为积极主动，减税降费大大降低企业负担，带动实体经济企稳回升。

2019年中央经济工作会议表示货币政策要灵活适度、财政政策需提质增效，表明2020年仍有降准空间，实体企业税费、融资成本有望进一步降低。

虽然货币政策更为宽松，但是针对房地产的金融监管大大加强，加上经济不景气对房地产市场信心的打压，2019年全国房地产市场总体表现不佳，呈现高开低走走势。

年初，由于调控政策略有放松，信贷放宽，利率下行，市场预期提升，房地产市场实现快速的回升，部分热点城市房价上涨速度过快，投机炒房的氛围较浓。

二季度，中央会议多次重提房住不炒，热点区域调控加码，预期开始扭转，市场逐步下滑。

二、三季度针对房企融资端政策频出，债券、信托、ABS 等监管大大加强，房企融资能力大大减弱。