下载文档原格式
2023年东莞房地产行业市场调研报告一、综述近年来，随着东莞市的经济不断发展，房地产行业也在不断壮大。
根据数据，在2019年，东莞市的全年住宅成交总量达到100万套以上，创下历史新高，同时房价也在不断攀升。
本篇调研报告旨在对东莞市房地产行业进行市场调研，并对未来该行业的发展趋势进行分析。
二、市场现状1. 住宅成交量大幅上升2019年，东莞市住宅成交总量为100万套，而在2018年，该数字为73.7万套，增长了36.2%。
其中新房成交量为54.5万套，二手房成交量为45.5万套，均有着较大的增长。
根据观察，东莞市的住宅购房热情增加的主要原因是开发商推出的折扣优惠策略和政府对刚性需求的扶持。
2. 房价不断上涨2019年，东莞市的房价也在不断攀升，其中新房的均价达到了1.6万元/平方米，二手房的均价则在1.1万元/平方米左右，均呈现出上涨的趋势。
除了房价的原因，需求结构的变化以及东莞市政府对限购政策的持续调控也是导致房价上涨的原因之一。
3. 商业地产市场不景气与住宅成交量的增加相比，东莞市商业地产市场却相对不景气。
商业地产出租率不断下降，且租金回报率也逐年下降。
据观察，这可能与生活方式和工作方式的转变有关。
三、未来发展趋势1. 住宅成交量将继续增长未来几年，东莞市住宅成交量有望继续增加。
解放产权、研发新政、住房保障等多项政策的推出，将加大购房者的刚性需求。
同时，东莞市政府也将不断加大对实体经济的支持力度，这将有助于扩大就业，增加购房者的刚性需求。
2. 房价将保持稳定上涨未来几年，东莞市房价将保持稳定上涨的趋势。
主要原因是推动经济发展、吸引人才外来、加强资源整合等因素。
此外，东莞市政府对限购政策的持续调控也会让购房者持续对房价产生压力，从而推动房价继续上涨。
3. 商业地产重心将转移未来几年，东莞市商业地产市场的重心将逐渐转移到新区。
随着东莞市新区的不断开发与建设，商业地产市场将逐渐扩大。
新区的应用型产业集聚和有序发展会吸引更多的企业进入，从而促进商业地产市场的稳健发展。
东莞凤岗房地产项目前期评估报告1凤岗项目初步评估报告说明:本项目虽然行政区划上属东莞市凤岗镇, 但项目更临近龙岗区, 客户群主要来自龙岗, 基本属于龙岗片区的项目, 因此对项目的相关也分析主要针对龙岗区。
第一章龙岗区宏观经济分析一、概况龙岗区总面积844.07平方公里, 占深圳市的41.8%, 总人口133万人, 其中常住人口27.2万人, 辖平湖、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳11个街道办。
龙岗区实现地区生产总值930.31亿元, 比上年增长18.5%, 其中第一产业增加值 4.05亿元, 同比减少20.1%; 第二产业增加值616.86亿元, 比上年增长20.9%; 第三产业增加值309.40亿元, 增长14.1%, 全区三次产业结构为0.43: 66.31: 33.26。
”十五”时期, 生产总值年均增长19.6%。
, 全区城镇居民人均可支配收入19328.28元, 比上年增加1058.87元, 增长5.8%。
2二、支柱产业分析龙岗是深圳市面积最大的一个行政区, 总面积844平方公里, 约占全市总面积的43％。
全区建设用地214平方公里, 其中未开发的建设用地113平方公里。
这片土地不但是龙岗未来发展的最大资本, 也是深圳未来发展的希望所在。
当前, 高新技术和先进制造业、现代物流、滨海旅游、文化产业构成龙岗的四大支柱产业, 这四大产业正驱动龙岗经济朝前快速发展。
1、高新技术和先进制造业龙岗是深圳市举足轻重的产业大区。
当前, 全区有大小工业企业5000多家, 工业增加值占全市的23％, 初步形成了以电子信息、精密机械、新材料、新能源、家具、皮革、玩具、眼镜3等行业为主导的工业经济体系, 其中程控交换机产量约占全国的50％, 眼镜出口量占欧洲市场的70％, 充电电池生产规模为全国之最。
区内有华为、比亚迪、大亚湾核电、新天下、兄弟亚洲、欧姆龙等一批享誉国内外的知名企业。
2023年东莞市房地产市场运行情况分析报告2023年，全市房地产市场承压前行，房地产投资增速“前高后低”，市场销售仍然低迷。
面对尚不景气的市场环境，东莞积极推进保稳定、促投资工作，有效保障房地产市场有序运行。
一、房地产投资运行情况（一）从全年走势来看，房地产开发投资高开低走。
2023年，全市完成房地产开发投资895.68亿元，与上年持平，高于全省平均水平（-10%）10个百分点。
四个季度的房地产开发投资累计增速分别是15.8%、9.1%、3.4%和0.0%，增速前高后低。
从当月投资情况来看，2023年平均每月完成房地产开发投资74.64亿元，12月当月完成投资81.53亿元，当月增长3.9%；当月完成投资额全年最高的月份是6月，达到118.25亿元，也是自2019年以来当月完成投资额最大的月份。
图12023年东莞市房地产开发当月投资额及累计增速走势（二）从横向对比来看，投资总量及增速均在全省排名靠前。
虽然我市房地产开发投资增速全年呈下行态势，但与全省趋势变化方向一致，且全年增速高于全省10个百分点，在全省21个地级以上市中，我市房地产开发投资增速排第3位，仅次于深圳和阳江，分别比广州、佛山和惠州高8.7、34.8和4.6个百分点。
从投资规模来看，我市房地产开发投资总量在全省排第5位，与上年排名保持一致，在深圳、广州、佛山和惠州之后，与第4位惠州的差距由上年的191亿元缩小到141亿元。
图22023年珠三角九市房地产开发投资额及增速情况（三）从投资构成来看，土地购置费对房地产开发投资支撑作用较大。
2023年，房地产开发投资中的建安工程完成投资314.19亿元，同比下降20.9%，拖累房地产开发投资9.3个百分点，投资额占房地产开发投资的35.1%，该比重较上年下降9.2个百分点。
土地购置费投资540.96亿元，同比增长21.4%，拉动房地产投资增长10.7个百分点，土地购置费占房地产开发投资的60.4%，该比重较上年同期提高10.7个百分点。
东莞房地产市场分析报告 This manuscript was revised by the office on December 22, 2012【最新资料，WORD文档，可编辑】东莞房地产市场分析报告一、宏观方面1.1产经要闻经济：低迷震荡，各国救市不断中原点评：以美国次贷危机为始的金融风暴蔓延全球，影响范围不断扩大，国际经济低迷不振，国际投资环境、投资信心及消费信心一落千丈，各大金融巨鳄纷纷倒下，各国通过大力度、大规模、大额度的国有化、降息、注资和改变监管等措施实施救市。
在短期利好的情况下，各国股市大幅震荡，但中长期下行，全球消费信心依然不足，未来一段时间内国际经济环境将持续反复，投资、消费、出口需求将有所下滑。
全国：前三季度国民经济保持平稳较快发展今年以来，面对国内接连不断发生的严重自然灾害的冲击和世界经济金融形势振荡多变的不利影响，中央审时度势，果断决策，采取了一系列宏观调控措施，国民经济保持平稳较快发展，总体运行良好。
中原点评：前三季度，国内经济呈现如下特点：1、农业生产形势良好，粮食实现连续五年增产；2.工业生产增长放缓，企业利润稳定增长；3.固定资产投资平稳较快增长，投资结构有所改善；4.国内市场销售增速继续加快，城乡消费均较快增长；5.居民消费价格涨幅继续放缓，工业品出厂价格涨幅出现回落；6.出口增速有所回落，外商直接投资大幅增加；7.城镇新增就业增加，城乡居民收入继续增长；8.货币信贷增速回落，新增存款大幅增加；当前经济运行中的突出矛盾和问题主要是国际金融市场动荡多变，世界经济增速明显放缓，国际经济环境中的不确定不稳定因素明显增多，对我国经济的影响不断显现。
国家宏观调控的下阶段主要任务是要深入贯彻落实科学发展观，按照中央关于经济工作的决策部署，采取灵活审慎的宏观调控政策，进一步增强宏观调控的预见性、针对性、灵活性，促进经济平稳较快增长，保持国内经济金融稳定，努力推动国民经济又好又快发展。
《东莞房地产市场调查分析报告》报告一《东莞市城市发展态势研究分析报告》分报告一《东莞市城市发展地位解析报告》第一部分、东莞在中国的城市地位解剖分析第一章、东莞在中国的经济地位解剖分析一、2004年修正前后中国各省GDP排名分析二、2005年中国各省GDP排名解剖分析三、2005年东莞在中国的经济地位分析1、2005年东莞在广东21地市GDP比较分析2005年广东21地市GDP比较分析城市 GDP总量总量排位增速（％）增速排位-------------------------------------------------------------------广州 5115.7 1 13 14深圳 4926.9 2 15 9佛山 2379.8 3 11.3 19东莞 2182.4 4 19.3 3中山 817.6 5 15.2 7茂名 807.3 6 15.1 8惠州 803.9 7 15.8 6江门 802.2 8 12.7 15湛江 657.8 9 12.1 17汕头 650.8 10 11.3 19珠海 634.6 11 13.1 13肇庆 453.5 12 14.3 10揭阳 420.4 13 11.2 20韶关 350.7 14 12.3 16清远 315.7 15 23.3 1梅州 314 16 7.8 21阳江 295 17 14.3 10潮州 289.1 18 12.0 18汕尾 224 19 16.3 5云浮 215.3 20 13.6 12河源 200.1 21 21.3 22、近年来东莞在广东省各市社会消费力比较分析（1）、广东省各市2002年社会消费品零售总额分析（2）、广东省各市2004年社会消费品零售总额分析（3）、广东省各市2005年社会消费品零售总额分析第二章、东莞在中国的发展竞争力地位比较分析一、《中国城市竞争力报告》分析目前流行的、由中国社科院财贸所倪鹏飞博士等人编写的《中国城市竞争力报告》，虽局部片面，但有一定的比较意义：二、《中国城市竞争力排名》分析由总部设在香港的“中国城市竞争力研究会”主持的“第三届中国城市竞争力排行榜”，在281个参评城市中，香港、台北、上海“城市整体竞争力”名列前三，其中广东省广州、深圳等7个城市列前50名。
2023东莞楼市总结报告引言本报告旨在总结分析2023年东莞楼市的走势与发展状况。
通过对市场数据的搜集和分析，以及对相关政策的解读，从销售情况、价格变动、供需关系等方面对东莞楼市进行评估和预测，为相关投资者和决策者提供参考。
一、市场概况2023年东莞楼市整体呈现供需紧张、成交量增加的态势。
在经济持续增长和政策扶持的影响下，楼市表现出较好的发展势头。
1.1 成交量分析根据市场数据统计，2023年东莞楼市的成交量较去年有明显上涨。
其中住宅类成交量占据主导地位，商业类物业成交量略有回落。
1.2 价格变动情况在供需紧张的背景下，东莞楼市房价普遍呈现上涨趋势。
尤其是核心商业区和热门住宅区的房价上涨较为明显，高端物业价格的上涨幅度更为显著。
然而，部分次新房和远离核心区域的房源价格相对稳定，形成房价分化的现象。
1.3 土地市场情况土地市场在楼市运行中起到重要的推动作用。
2023年东莞土地市场呈现出供应紧张和成交活跃的特点。
政府加大了土地供应的力度，推出了多个地块进行拍卖，并鼓励开发商投资建设。
二、政策影响分析2023年，东莞市政府出台了一系列政策以推动楼市的稳健发展。
以下是其中的几项主要政策：2.1 限购政策放松为吸引人才和引导土地资源合理利用，东莞市政府适当放松了限购政策。
一方面，取消了对本地户籍家庭第二套住房的限购政策，另一方面，为外地人才购房提供了一定的优惠和支持。
2.2 优惠政策出台针对购房者和开发商两个主要群体，东莞市政府出台了多项优惠政策。
购房者可以享受贷款利率优惠和税费减免等福利；开发商则可以获得土地出让金减免和补贴等支持。
2.3 加大供地力度为满足市场的需求，东莞市政府加大了土地供应力度，并鼓励开发商进行土地开发和建设。
此举旨在增加房源供应，缓解市场供需矛盾。
三、未来发展趋势展望3.1 楼市成交量有望继续增长根据市场趋势分析，未来东莞楼市的成交量有望继续增长。
经济持续增长和政策扶持将为楼市提供稳定的需求基础。
2015 年东莞市工业房地产市场状况分析报告（下）三、东莞市各镇区工业房地产一、二级交易情况分析 一、土地市场 、一级出让市场 根据东莞市国土资源局近年公布的招拍挂成交案例，我司估价人员进行了分类整理，认为东莞市工业用地地价水平表现差异非常大， 主要和镇区经济、产业等因素密切相关，可以归纳总结为以下三种情 况：①一级镇区：长安、虎门、塘厦、凤岗等，由于临近深圳区域， 是深圳产业转移的重要承接区，所以工业用地交易相对活跃，地价水 平明显偏高。
距资料显示，一级出让的土地成交案例稍微偏高一些， 最高约为 1300 元/平方米。
②松山湖区域：由于松山湖为东莞市国家级高新技术产业开发区， 园区内配套完善，规划发展前景好，政府扶持力度大，主要以工业用 地及科研设计用地为主，是目前东莞市工业用地供应及成交的重点区 域，一般出让价格为 600-900 元/平方米。
③其余镇区：一级出让市场的价格主要集中在 400-600 元/平方 米。
、二级转让市场 由于一级市场为政府出让市场，表现为政府垄断，与政府实现产 业结构、城市规划、土地供应等政策密切相关。
因此，一级出让市场与二级转让市场还是存在本质性的差异。
为了更好了解东莞市的工业 用地地价变化趋势，我司估价人员近期也对东莞市工业用地二级转让 市场进行了调查了解。
据了解，东莞市工业用地二级转让市场地价水平与一级出让市场 低价水平具有较大的差异同样也是临深片区，主要为塘厦镇、凤岗镇、 长安镇、清溪镇、虎门镇五个镇区，目前，这五个镇区的工业用地二 级转让价格约为 1000-2000 元/平方米，实际成交约为 1200 元/平 方米。
但是，根据房地产经纪人的介绍，存在“有价无市”的状况， 具有一定的投机性风险。
值得一提的是，黄江镇虽然临近深圳，但是，工业房地产发展速 度较慢，工业经济规模不大，二级转让市场的土地成交价格跨度较大， 低的约为 400-500 元/平方米，位置好且工业氛围浓厚的，土地价格 可以达到 800-900 元/平方米。
2021年4月东莞房地产市场分析报告4月要害数据一览：总体表达：2021年4月，东莞楼市通过前期需求的集中爆发之后，本月出现小幅回落状态，然而仍然维持较高的新推货量，最明显的特征是许多前期热销的楼盘，如香缤雅苑、鼎峰•品筑、金桂华府等纷纷顺势加推楼王单位，并取得特不不错的成交；此外，一线区域亦一马领先，特别是豪宅林立的南城、松山湖、虎门，品牌开发商的大户型豪宅伺机而动、积极进市，刺激一线区域总体成交环比大幅上升，并创下一年多以来的月度新高；然而由于许多片区的高端楼盘定价趋于慎重，致使前期对价格的拉高逐渐被抚平，各片区住宅价格上升势头有所放缓。
核心要点：四月住宅需求小幅回落，而成交放量接着冲高。
一线区域高端楼盘扎堆上市，成交创下近一年来月度新高。
二线区域住宅需求持续旺盛，并以消化前期存量为主。
三线区域住宅供需双双回落，短期之内后市成交难以保证。
一、四月住宅需求小幅回落，而成交放量接着冲高。
新盘定价慎重、老盘顺势加推，促使4月交投再度爽朗。
2021年4月，东莞楼市需求通过3月份的集中放量之后有所回落，但总量依旧较大，全市范围内许多楼盘加推楼王单位，同时市区的大户型豪宅也伺机而动，刺激成交环比出现不同程度的上升。
其中一线区域销售面积同比大幅增加近两成，特别是豪宅产品依旧取得不错的出货量；与此同时，二线区域局部前期开盘销售理想的楼盘，也纷纷选择在现在顺势加推新组团，也促进成交维持一定的爽朗度，成交接着冲高；而三线区域在后续需求出现短暂回落的情况下，成交量小幅回调。
2021年4月，在开发商前期产品出货理想，优惠折扣逐渐收窄，以及销售优先保证成交量的作用下，全市一般住宅价格升幅放缓，局部区域甚至滞涨，特别是一线区域由于局部新盘定价趋于慎重，普遍低于市场预期之下，致使一般住宅中位房价环比出现略微下调。
1)区域成交比重分析一线区域加推楼盘扎堆，成交放量扩大领先优势。
2021年4月，东莞楼市整体需求维持旺盛，特别是一线区域在几个高端标杆楼盘全新开盘或新品加推的促使下，成交业绩喜人，4月最高占到全市成交量的94.90%，远远领跑东莞楼市；而二镇区在缺乏新推货量的情况下，老盘成交较为平淡，比重仅为27.00%；三线区域楼盘数量少，推出的货量有限，4月占比进一步收缩到8.11%。
东莞房地产市场调查报告1. 市场概况东莞位于中国广东省中南部，是中国著名的制造业基地之一。
随着东莞市经济的快速发展，房地产市场逐渐成为一个重要的投资领域。
本报告将对东莞房地产市场进行调查和分析。
2. 市场规模据统计数据显示，过去几年东莞的房地产市场持续增长。
截至目前，东莞市场上供应的住宅和商业用房数量不断增加，且市场需求稳定。
房地产市场总价值也在增长，吸引了众多投资者。
3. 房地产价格东莞房地产市场的价格因不同地段和楼盘的差异而有所不同。
一般而言，市中心和繁华地区的房价较高，而郊区和远离市中心的地区房价相对较低。
根据市场数据分析，过去一年东莞房价整体呈稳定增长趋势。
4. 投资潜力由于东莞市经济的发展和政府在基础设施建设方面的持续投入，房地产市场具有较大的投资潜力。
东莞作为一个制造业中心，吸引了大量外地企业和人才，这进一步推动了房地产市场的发展。
5. 风险与挑战尽管东莞的房地产市场有着可观的投资潜力，但也存在一些风险和挑战。
政策风险、市场波动、供应过剩等因素可能对市场造成不利影响。
此外，竞争激烈也是投资者需要考虑的一个因素，因为市场上有众多开发商和楼盘可供选择。
6. 市场前景综合以上分析，东莞房地产市场在经过多年的发展后仍然具备较大的潜力。
政府的持续投资和城市的快速经济发展将进一步推动房地产市场的增长。
虽然面临一些风险和挑战，但总体来说，东莞房地产市场的前景看好。
结论东莞房地产市场是一个高潜力的投资领域。
投资者可以通过分析市场规模、价格、投资潜力等因素做出明智的决策。
然而，投资者也需要注意市场风险和竞争情况，以确保投资的可行性和回报率。
以上分析仅供参考，具体行动请结合市场实际情况进行决策。
东莞市凤岗镇项目房地产市场分析策划报告目录一、市场调研分析1、东莞市凤岗镇2、深圳市龙岗区3、项目所在片区4、周边同类物业项目分析二、项目定位1、项目概况2、项目SWOT分析3、项目定位4、项目规划建议5、价格定位一、市场调研分析本项目位于东莞市凤岗镇官井头村，距离风岗镇3公里，距深圳市龙岗中心区5公里，本项目建成后将辐射东莞凤岗及深圳龙岗等地，为了综合全面考察，我司认为调查分析区域定在东莞市凤岗镇及深圳市龙岗区。
1、东莞市凤岗镇1）、凤岗镇概况凤岗镇地处东莞东南端，三面与深圳市接壤，全镇总面积82.5平方公里，有森林面积5万亩、菜园1万亩、水田2400亩；特产丰富，风光秀丽。
凤岗地区人口40多万人，年均流动人口超60万人次，并有近2万名华侨分布世界36个国家和地区。
旅居海外的华侨华人历来热心家乡建设，大批的知名人士或带头捐资办学、办医疗等公益事业，或带头回乡投资办厂，促进凤岗经济飞速发展。
凤岗口岸港澳货运车辆检查场，日均检查达2500车次，是全国最大最繁忙的二线检查场，对外交通的有利条件、以及优越的投资环境，使凤岗镇的外向型经济蓬勃发展。
成为以电子、五金、塑胶、玩具为支柱的工业布局。
同时还大力发展民营企业，除了发展酱油、矿泉水等传统行业外，还大力发展科技含量高的新企业，如电子、五金等。
近年来，凤岗镇积极适应市场需求调整农业结构，因地制宜大力发展蔬菜、水果、花卉等产业。
2002年被市规划认定为"菜篮子"生产基地。
涌现一批水果、蔬菜专业大户。
产品主要销往深圳、香港，2002年销售额约173.97万元。
2002年全镇农业总产值达0.21亿元。
在2005年9月由国家统计局公布的全国综合实力千强镇测评结果中，凤岗镇排名43位。
2）、凤岗镇经济概况凤岗镇这几年大力发展大力发展外向型经济，招商引资，以“三资”和“三来一补”的形式与各国各地区进行广泛的经济技术合作，在凤岗这片热土上掀起了深刻的工业变革。
2005年，凤岗镇捷报频传，“广东省教育强镇”还刚刚挂牌，凤岗物流园又正式开业，这也是广东省首家同时拥有公共保税仓库和出口监管仓库的物流园。
凤岗镇凭借黄埔海关凤岗办事处、全国最大最繁忙的二线关检查场凤岗口岸港澳货运车辆检查场等口岸设施的优势，大胆投巨资建设保税仓和出口监管仓。
去年，凤岗镇各项主要经济指标均达到20％左右的增长，协议引资达9000多万美元，出口创汇近11亿美元。
针对工业发展相对滞后的状况，凤岗镇政府将在今后的发展中要以经济结构调整为主线，推动工业整体升级。
凤岗地区与深圳市毗邻，经济来往密切，车、人来往频繁，势必带动凤岗、深圳两地的互动性消费，并拥有一间五星级酒店（东莞凤岗金凯悦大酒店），五星际酒店的拥有量，可以反映出该地区的经济发展水平，居相关部门统计，凤岗地区年消费额近55亿元。
3）、凤岗镇交通状况凤岗镇距深圳市市区不到30 分钟车程，地理位置优越，交通四通八达十分便利,莞深高速,梅观高速,广深高速,机荷高速,深汕高速和规划中的深圳市6号高速、博深高速环绕凤岗,在30公里的半径内有宝安机场 ,盐田港 ,蛇口港 ,广九铁路枢纽等重要交通枢纽 ,镇内路网相连 ,四通八达。
4）、凤岗镇房地产购买人群分析通过我司对周边在售和已售项目的调查分析，凤岗地区目前相对市中心城区仍是地处偏僻，普遍消费者的消费意识主要是买房自住而不是投资。
对于商业项目，周边在售项目只有“南门步行街”一个项目，大部分购买者都是凤岗镇及周边地区政府机关单位的公务员。
5）、凤岗镇的规划与未来发展◆城镇规划目前，东莞市凤岗镇控制性详细规划已基本覆盖了该镇的可建设用地，其中已完成并获审批的有中心区、五联村、天堂围村、碧湖园区、玉泉园区等5个片区控规，正在编制的有油甘埔村、官井头村、雁田河东片区、凤德岭村、塘沥村、黄洞村、竹尾田村、金凤凰片区等8个控规，控规的不断完善为引导凤岗镇今后的城市发展、城市建设提供了科学依据。
◆高速公路、快速干线的建造2005年9月28日，东莞市六大公路——常虎高速、东部快线和莞长、莞龙、莞惠、东深四条主干公路正式通车。
其中（东）莞长（安）、东（莞）深（圳）、（东）莞惠（州）公路主线的贯通。
新改造的四条主干路全部为6车道及8车道一级公路标准。
作为东莞首条横贯东西的交通大动脉，常虎高速连接虎门港和常平铁路枢纽，还与建设中的东莞至惠州高速公路一起构成了横贯珠江三角洲腹地的东西向交通主动脉，也成为广东省高速公路网的重要组成部分。
此外，28日一同通车的东部快速干线也是东莞快速交通路网中的东西走向主干路。
1、近几年凤岗镇经济高速发展，为凤岗地区建设的高速发展和房地产行业提供必要的先决条件。
2、随着凤岗镇建设不断发展和高速公路、快速干线的全面开通，外来投资企业的投资不断加大和外来人口不断增长,特别在近几年呈现良好的局面,为区域发展注入新的动力和活力。
3、人民的生活水平有了显著的提高,带动城市第三产业的发展,活跃了消费市场,进而促进了商业的繁荣。
4、通过市场调查，发现本项目所在片区商业非常杂乱，都为小型的街边摊档或个体小商店，未有形象的、业态齐全的、中大型商场。
2、深圳市龙岗区1）、龙岗区概况龙岗区是深圳市面积最大的市辖区，总面积844.07平方公里，总人口133万人，其中常住人口27.2万人。
下辖平湖、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳11个街道办事处。
龙岗区盛产鲜活海产品和其它农副产品，其中荔枝、芒果、龙眼、金龟桔、龙岗鸡等享有盛名，特别是大鹏湾的四季海鲜，更是闻名遐迩。
龙岗区具有比较完善的配套服务设施，各类商业、娱乐服务设施星罗棋布。
目前，全区拥有各类商业和社会服务业网点4万余个，登记在册已开业的宾馆酒店共71家，其中星级酒店8家，已建及筹建高星级酒店6家。
龙岗区已初步形成以11个街道办事处的主体市场为主轴，与中小型集市相联通的市场交易网络。
各类不同组织形式的商品市场和现代商业网络也初具规模。
龙岗区人民生活富裕，人民收入保持增长态势。
据统计，至2004年底全区城镇职工人数为12.04万人，工资总额为415771万元，人均月工资2975元；全区居民人均收入达到28251元，其中可支配收入为27071.64元，居民家庭收入的67.6%用于消费性支出。
2）、龙岗区商业状况近年来，随着经济的发展，规模业态各异的商业零售网点遍布全区,连锁经营和商业网络体系已初具规模，大型连锁商业为主的零售、餐饮业巨头强势进驻。
全区现有各类规模较大的商品市场100多个，一批高起点、高标准建设的专业化批发市场应运而生，目前全区共有12家专业批发市场，年销售额近30亿元，经营领域包括五金、皮革、茶叶、眼镜等生产生活用品。
2004年全区社会消费品零售总额119.67亿元，其中批发零售业的零售额为102.55亿元，餐饮业零售额为17.12亿元。
全区商业网点36625个，总营业面积超过300万平方米，其中营业面积在3000平方米以上的大中型商场有46个，总营业面积超过50万平方米；营业面积在1万平方米以上的商场有27个，包括华润万家、天虹、沃尔玛、新一佳等国内外知名零售企业。
目前全区已形成以连锁经营为主,超市、百货店、便利店、专卖店、专业市场等多业态并举的商业发展格局。
3）、龙岗区经济分析2005年前三季度，龙岗区完成全社会固定资产投资177.2亿元，比去年同期（下同）增长17.7%,其中基本建设投资完成109.8亿元，增长34.5%；更新改造投资完成12.6亿元，增长57.5%；房地产开发投资完成48.4亿元，增长12.3%；其他投资完成6.4亿元，下降64.2%。
前三季度，龙岗区固定资产投资增幅总体呈现出“冲高走低”态势。
第一季度投资达到今年以来最高增速，增长36.7%，然后逐渐下降，至9月底，投资增长回落到17.7%。
2005年1-9月，龙岗区完成基本建设109.8亿元，增长34.5%，占全社会固定资产投资的比重为62.0%。
广东液化天然气项目（龙岗区域）、华南国际原料城二期、日立环球存储硬盘项目等项目加快建设进度。
其中广东液化天然气项目（龙岗区域）完成投资17.7亿元；岭澳核电站二期工程完成投资14.1 亿元；华南国际原料工业城完成投资2.5亿元；日立环球存储硬盘项目完成投资4.2亿元。
更新改造完成投资12.6亿元，增长57.5%。
更新改造投资一改今年3月以来下降的势头，增速明显上升。
这主要是下半年以来，一些今年的更新改造项目加快建设进度，如福兴达科技有限公司、欧姆龙电子部件有限公司等更改项目。
其他投资完成6.4亿元，下降64.2%，占全社会固定资产投资额的比重由去年同期的11.8%下降至今年的3.6%。
这其中主要原因是今年以来农村集体经济与私人建房基本上处于停滞状态，一定程度上影响了我区固定资产投资额。
龙岗区今年1至9月全社会固定资产投资运行态势不甚理想，从今年每月投资完成额及月度投资波动情况看，今年2至5月投资增幅保持在20%以上，6月开始则跌至20%以下，低于同期GDP增幅，表明我区投资需求略显不足，投资形势从整体上看仍十分严峻。
4）、龙岗区房地产分析2005年、2004年深圳、龙岗商铺批准预售套数对比5000100001500020000从商铺批准预售套数看，龙岗区2005年商铺批准预售套数2399套，占全市的35.5%，比2004年的9174套减少了73.9%；深圳共批准预售商铺套数6752套，比2004年批准预售的14954套减少了54.8%。
2005年、2004年深圳、龙岗商铺批准2000004000006000008000001000000全市第二季度 从商铺批准预售面积看，深圳共批准预售商铺面积48.02万平方米 ，比2004年批准预售的78.08万平方米减少了38.5%；龙岗区2005年商铺批准预售面积15.34万平方米，占全市的31.9%，比2004年的32.23万平方米减少了52.4 %。
在商铺批准预售方面，龙岗、深圳呈现出大幅下降趋势，而深圳的大幅下降与龙岗的大幅下降有直接关系，2005年龙岗商铺批准预售面积比上年减少一半以上，批准预售套数甚至减少七成。
龙岗地区房地产经过前几年的迅猛发展，特别是商业，是商业发展过快的区域。
近年来，龙岗地产开发热潮一路高涨，龙岗商圈也顺势而生，到2005年底，其总商业面积将达120多万平方米，比人民南商圈和华强北商圈两大主流商圈之和还庞大，而其总人口只有50万，当中大部分都是外来打工人口，非商业主流消费群体。
龙岗的商业开发量很大，而大型商服物业销售价格高，甚至偏离市场的投资价值，令众多投资者望而却步，转向其他地区进行投资，造成销售率普遍不高。
除龙岗世贸中心、人人购物广场、国际商场、福临百货等一大批大中型商场外，规模空前的万鑫五洲风情MALL已经落成开业，而更近期的商业规划中还有鹏达假日MALL和星河MALL两个超大规模的项目。
