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都江堰历史街区空间形态分析作者：齐欢杨祖贵来源：《中国房地产业·上旬》2016年第12期【摘要】通过实地调研对西街的整体空间形态进行分析，对西街的内部空间形态、外部空间形态以及场所精神和可持续发展进行探讨，以期为保护和塑造良好的历史街区空间形态提供实例参考。
【关键词】西街；空间形态；历史街区1、西街概况1.1区位西街位于都江堰灌口镇南桥社区，东临宝瓶口，西临玉垒山，地理位置极好，是一条长约390米，宽4米，有着几百年历史的古街，是南方丝绸之路的起点，是典型的茶马古道，也被誉为古代茶马道上的第一街。
1.2历史沿革西街是成都地区著名的玉器市场，明清时是都江堰著名的商业街，泥、木、雕、改、石、铁俱全，也零星散落着一些供背子歇脚的客栈和饭馆。
解放后，随着工业化的发展，西街的手工业和小商业衰退，慢慢的转变为只有居住功能的老街，这时候的西街，基础设施薄弱，房屋为砖木结构，公共设施也严重不足，让西街的整体发展落后于城市的发展水平。
灾后重建后，西街焕然一新，打造为吸引眼球的特色风情酒吧一条街，拉动了当地经济的发展，成为都江堰古城区的特色街区。
2、西街空间形态分析2.1外部形态分析2.1.1街道的形制对西街的上半段进行分析，如图（1）左图所示，以建筑为图，开敞空间作底，该区域的图底关系明确，街道两旁的建筑错落有致，富有传统风味，区域的图底关系基本可以反转为右图，建筑与建筑之间形成了错综复杂的街巷空间，街道曲折，小巷幽深，也是四川民居的一大特色。
空间感强烈，引发人行走观赏的兴趣。
建筑和空间得到互换，街道空间围合性较强，开敞空间主要存在于街巷空间和院落空间里，通过界面连接内外空间，反映了西街特有的街巷关系和格局。
街道两侧的高差较大，使对比增强，空间层次更丰富。
街道宽度很窄，同时贯穿多条小巷，以及地形产生的高差，沿江的道路较开阔，形成丰富的空间层次。
房屋错落形成的空间，使空间变得更有趣味，道路为步行道，以石板，水泥为主要材料，路面基本比较平整，绿化较好。
成都社区商业调查报告一、社区商业研究背景（一）社区商业基本概念1、社区商业定义社区商业是指以社区内居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以优化居住环境、提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。
社区商业的服务对象主要是社区内的居民，应具备行业齐全、服务配套的特点，并以先进的商业业态和优美的商业环境，在满足社区居民日常生活需求的同时，更注重提供文化娱乐、休闲服务等多样化、个性化的综合消费。
2、社区商业分类（图略）3、社区商业功能（图略）（二）国外社区商业发展概况由于国外城市居民大量居住在郊区，社区商业非常发达，例如美国2000年社区商业的零售额就占了国家零售消费品总额的40％，而中国目前还不到10％。
国外的社区商业主要以购物中心的形式出现，尤以社区型购物中心所占的份额最大。
购物中心是一种现代的零售业态，是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。
购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。
国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法：开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。
（三）国内社区商业发展概况我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。
这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。
随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。
国内出现了一大批"购物中心"、"生活广场"、"娱乐休闲一条街"等众多社区商业项目。
国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。
总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点（为了保持良好的居住和绿化环境，上海浦东越来越多的住宅区淘汰了住宅底商，而采取集中式购物中心模式），与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。
成都市区域商业市场调查结论一、调查情形汇总（调查区域界定：成都市一环路之外）1、成都商业项目类别归类：目前成都市场商业可分为社区商业（包括大社区纯商业）、集中商业、校园及集中白领社区商业与传统商业四大类。
2、商业建筑形态及特点：目前成都要紧商业项目建筑形态以二层形式为主。
其中沿街商业以建筑底商形式表现，以一层和二层为主。
集中商业以2~4层为主，校园商业以2层式底商+小户型为主。
3、社区商业主题定位特点：随着市场的进展，社区商业已从原先单一社区效劳进展为多形式功能表现，目前成都社区商业已呈现出大社区商业辐射圈效应，即在传统的社区商业向区域型社区商业进展。
目前具有可比性与特点的区域型社区有：a、天府长城：天府长城依托城南副中心的腹心地理优势，同时借助其600亩的大社区支撑，计划设计了以“休闲公园式商业街”为主题概念的区域型大社区商业，其计划形成了商业总量达50000万平米左右的休闲商业中心，其功能设定在知足社区大体需求的情形下，以成都传统的餐饮、特色商业为切入口。
b、成都花园：二期计划有独立商街，主题定位为“休闲娱乐一条街”。
商业计划形态以水岸休闲商业街布置，建筑风格以西式风格，建筑楼层以2层为主，部份采纳3-4层的机构，商业总量为20000平方米。
c、置信金沙园二期水街商业：商业面积为15000平米，主题定位为“水边休闲一条街”，4、社区商业区域散布情形城南（包括华阳区域）总量最大，散布格局相对集中。
城西为第二。
城东散布较散，要紧以校园经济为主。
温江社区商业量小而主以社区效劳为主。
五、商业规模大型社区商业的规模要紧集中在8000～30000平米规模范围内。
校园单个商业的规模在30000平米左右，而传统沿街商业的规模大致在5000～10000平米之间。
六、价钱区间情形7、商业面积规格社区商业规格大致分为三个区间，也是市场要紧需求空间：30～200平米、100～500平米和500平米以上。
大部份商业采纳框架结构，目的在便于购买者依照需要自由选择，增强租销灵活性。
都江堰市场调研报告（终结版）_图⽂（精）⽬录第⼀章都江堰城市概况 (1)⼀、城市区位 . (1)⼆、城市性质 . (1)三、城市规模 . (1)四、功能定位 . (1)五、城市交通 . (1)六、经济⽔平 . (2)七、⽀柱产业 . (2)⼋、发展⽬标 . (2)九、总体策略 . (2)⼗、交通规划 . .............................................................. 2 第⼆章都江堰房地产概况 (3)⼀、都江堰房地产整体市场状况 . (3)⼆、都江堰房地产板块分析 . (4)三、典型楼盘分析 . (5)1、都市.美丽洲 . (5)2、林涧花语 . (6)3、丽⽔青城 -玫瑰园 . (8)4、上尚春天 . (9)5、⽔都豪庭 . (9)6、兰花村 . (10)7、清⽔⼈家 . (11)8、⽔印长滩 . ............................................................ 11 第三章宗地概况及SWOT 分析 .. (12)⼀、产品规划 . (12)⼆、项⽬开发计划⼆:⾼端产品(⼩⾼层、连排别墅 (12)三、项⽬收益 . (13)四、销售价格 . (14)五、效益测算 . (15)六、购买⼟地成本分析表(起拍价 67万元 /亩 (16)七、⾼端物业形式经济指标 . (16)⼋、现⾦流量估算 . (16)1、优势 . (16)2、劣势 . (17)3、机会 . (17)4、威胁 . ................................................................ 18 第四章结论 (18)都江堰⼀宗⼟地市场调研报告第⼀章都江堰城市概况⼀、城市区位都江堰市位于成都西北⽅向,距成都市仅 39公⾥,处于“九寨、黄龙—成都、都江堰—乐⼭、峨眉”黄⾦旅游线的枢纽,区位优越,境内⾼速公路、国道、省道和铁路运输,构成了四通⼋达的交通⽹络,成为成都平原重要的物资集散地和交通枢纽,其经济辐射半径⽴⾜成都,覆盖西部九省⼀市。
都江堰建筑市场调查根据都江堰市灾后重建对建材的大量需求特征，初步确定灾后重建建材包含建材销售、家装公司、家具及家电卖场、客服中心、物流中心、市场管理中心（市场管委会、市场监督、厂商代表处或办事处）、金融中心、休闲中心、商务中心、餐饮中心等，实现家装、居家一体化，提供全面的“一站式”购齐服务。
上海对口支援都江堰上海作为对口支援都江堰省市，建立了完善的对口支援工作机制。
对口支援都江堰具体项目并建立具体的组织体系；项目建设方案；项目投资；资金来源；援助方式等内容和形式。
都江堰对于重建灾后地区的建筑需求责任重大。
都江堰建材批发市场在：都江堰市幸福大道城东建材市场（人民法院后）岷江路建材市场（岷江路）青城桥建材市场（青城桥）。
五金水龙头Φ15mm 19 ~ 5000元/套用来控制水流的大小开关，有节水的功效。
水龙头的更新换代速度非常快，从老式铸铁工艺发展到电镀旋钮式的，又发展到不锈钢单温单控的浴霸（灯泡材质）碳纤维300×300mm300×400mm300 ~ ﹥600元/套是一种含碳量在95%以上的高强度、高模量纤维的新型纤维材料。
乌灯29×29cm18.8×38cm99 ~ ﹥700元/套油烟机795×395×510mm800 ~ ﹥4000元/套大多以不锈钢制成。
角阀4分Φ15mm 19 ~ 1000元/个角阀就是角式截止阀，（更密闭的开关）角阀与球形阀类似，其结构和特性是由球型阀修正而来。
与球形阀的区别在于角阀的出口与进口成90度直角。
台式灶具：双灶钢化玻璃台面一般尺寸72X40cm 800 ~ 4000元/套灶具按使用气种分为：天燃气灶、人工煤气灶、液化石油气灶电磁灶。
按材质分为：有铸铁灶、不锈钢灶、搪瓷灶。
按灶眼分为：单眼灶、双眼灶、多眼灶。
按点火方式分为：电脉剖点火灶、压电陶瓷点火灶。
按安装方式分为：台式灶、嵌入式灶灶具，菜盆L：700~850mmb：400~500mmh:230mm左右厚度：1.1mm左右80 ~ ﹥700元/套大多采用不锈钢材质水阀及燃气开关4分Φ15mm 19 ~ ﹥1000元/个不锈钢材质，胶体密封。
商业街调查报告范文篇一：商业街市场定位调查报告设计方案四川理工学院调查报告设计方案《大学城商业街市场定位分析》专业：统计学班级： XX级1班指导老师：学生：学号：XX年12月13日一、前言商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。
商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。
但商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。
如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境，所以对于商业街的市场定位和结构设计是非常重要的。
在大学城这种高消费人流量密集的商业街尤其要对顾客的需求有一个明确的了解。
商业街的市场定位一旦出现偏差就会导致商业街的衰退所以我针对大学城商业街的市场定位，规划设计了一份调查报告。
要求详细了解大学城商业街的消费者组成部分，消费者对其的认知程度以及大学城商业街内的店铺竞争及其销售情况，为大学城商业街做出准确的市场定位。
1. 了解大学城商业街的消费者主要构成2. 对于主要消费人群有针对性的调查其消费结构3. 了解消费者对大学城商业街的各种店铺的评价4. 全面了解消费者对于大学城商业街的不同店铺的支持程度3.1 调查前分析那么现在的商业街会出现了什么问题呢？经过了解大学城商业街作为一个商业街其商业气氛却是尚欠浓厚，无法与其他商业大街相比。
不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本则。
针对此原则列出了以下几个调查重点。
大学城商业街坐落于几所大学之间地理位置极佳，人流量巨大，对此次调查的重点是放在学生身上。
大学生消费能力调查是主要的对此提出问题应了解附近大学生的消费比重进行了解。
了解了消费比重之后我们还需要知道被调查者每次来到商业街的消费情况。
都江堰商业调查报告前言：商业街类型多种多样，此调查是为了更好说明目前整个都江堰商业市场的特点，及目前我市集中性商业,街区商业与社区商业的发展状况、特点和区别，完善我方商业项目销售说辞，说明我方项目市场竞争力。
一、都江堰商圈分布图按照如图板块划分，目前都江堰重点商圈：A-老城区核心商圈；B-新兴商业区；C-城南老商业区；D-城南区；E-城北区商圈调查报告A-老城区核心商圈（1）幸福路街区商业地震前曾是都江堰的核心区域，以服装业为主力，带动整条路的综合性商业:鞋靴、童装、箱包、化妆品、饰品、中小餐饮等，此区域的商铺曾属于都江堰的黄金旺铺；地震后市区扩建，幸福路改造，目前虽然仍以服装业为主，但随着一大批优质商家（如：杰克琼斯，劲浪体育，卡宾男装，百丽鞋业等）撤出，加上政府规划不明，幸福路通往都江堰景区、南桥、西街特色街区，更适宜打造做旅游步行街，但目前仍以服装业为主，商业氛围一般，非节假日从从宣化门至柳河路口有一定人流，节假日整条路以游客为主，对整个区域商业带动较小。
此区域按地理条件，人流量，人流动方向较明显可划为两个区域:幸福路入口（宣化门）---柳河路入口（a）；柳河路入口---南街入口前（b），这两段小结：目前幸福路商业街运营状况逐渐走下坡路，大量优质商家撤场，人流减少，节假日的游客消费对促进幸福路商业并无多大作用，说明电商对服装业的冲击大，而幸福路街区商业又是依靠服装业，其风险性大，稳定性差。
（2）建设路街区综合性商业根据地理位置，人流量，人流方向划分为两段:宣化门至天和盛世（a），此段人流量较大，商业氛围好，汇集大量优质商家（包括好利来蛋糕、海澜之家、屈层氏、声雨竹女装，精品家电城，德克士，以纯6层楼整栋商业体等）；天和盛世至乔富广场段（b），此两段街区商业氛围目前差异较大，租金差异极大，b 段街区主要聚会一些小商家：小超市，奶茶店等，甚至乔富广场与天和盛世部分商铺因人流稀少而关门歇业，打出转租，招租的牌子（杨柳河转角位置尚可，浙小结：建设路的a段商业发展较好，经营状况良好，原因在于此段连接天和盛世，幸福路，蒲阳路的核心要道，并且此段路动线明了，商业业态均衡且丰富，并非单纯服装业为主，故其发展与运营良好。
（3）杨柳河街区商业+旅游性商业街目前杨柳河商业街区，商家可使用对应的临河人行道部分，大部分餐饮，茶楼都将此区域作为免费的经验场所，节假日餐饮业，酒店业经营状况较好。
困扰柳河街区商业发展的问题：停车位严重不足，单靠临时停车位根本无法满足需求。
从天和盛世与柳河交界处向建设路方向，靠近乔富广场出现部分闲置商铺，也有部分商家打出商铺转租的招牌，说明柳河商业街发展不均衡，从天和盛世靠近幸福路板块（a）商业状态良好，从天和盛世靠近乔富广场（b）商业状态越差，租金也呈下降趋势。
目前柳河月租金范围：50元/㎡---180元/㎡（按位置划分）（4）天和盛世集中性大型商业体天和盛世是都江堰首座大型集中性商业体，定位于旅游文化为主题的商业步行街，业态包括：服装、鞋靴、中大型餐饮、饰品、小吃、婚纱、电影院、KTV、主题酒店、商务酒店、星级酒店、大型购物中心、良木缘咖啡厅等，于2005年6月正式开盘，开盘价格大致在1.2万---2.5万，其呈现“十”字型分布，连接建设路，杨柳河，五桂桥这三条传统型商业街区，此区域可称为天和盛世商圈。
天和盛世商圈作为都江堰首例集中性大型商业体，2005年开盘至2007年售罄，从2006年开业至今期间，享受了中国房地产的黄金时代，再加上地震后都江堰房地产发展迅速，房价增长超过一倍。
目前从建设路至柳河段底商（a）的首批业主已经基本收回购铺成本（约10年），部分业主还略有盈利；从天和盛世十字中心口至五桂桥方向段底商（b）目前人流量尚可，主要业态集中服装业，但对比a段商业价格与商业氛围略低，故租金价格低于a段；从天和盛世十字中心口至乔富广场段（c）除有酒店正常营业外，大量闲置商铺，此段业主已然短期无法收回购铺成本。
天和盛世二楼主要业态：沃尔玛超市、西餐厅、咖啡厅等，租金大致在40元-65元.小结：作为都江堰首座集中性大型商业步行街，天和盛世在06年---2011年底（百伦广场，大润发开业），此间是整个都江堰最繁华的中心，这期间人流巨大，商业氛围良好。
a，b段的业主购铺收益巨大；但随着地震灾后重建，都江堰的老城区人口被分流至各个安置小区及部分市民购置商品房，从而导致老城区人流减少，加上百伦广场和大润发的开业，天和盛世商业受到较大影响，目前，天和盛世的商业氛围已大不如从前，根据中介数据：有少量底层商铺出售，价格在4万/㎡---5万/㎡，但目前属于有价无市。
天和盛世目前的境况也放映出集中型商业的风险不可控性，高回报带来的也是高风险，这也是集中性商业区别于社区商业的地方。
（5）蒲阳路街区商业+社区商业根据地理位置，人流量，人流方向划分为三段：蒲阳路建设路口至蒲阳路观景路口（a），蒲阳路观景路口至宁江厂（b），宁江厂至国际名都（c），这三段人流量，租金差异非常大。
a段住户居多，业态更偏向于社区配套型：药房，大小卤菜商家，地产中介，中小餐饮等。
b段业态集中小餐饮，干洗店、药店、地产中介等，属于社区配套型商业。
c段业态稀少，钱江美域目前蒲阳路营业两家：门口便利店，门口附近美容院，我方项目在蒲阳路无营业，国际名都无营业，城北阳光门口有2家小超市营业中，此段人流稀少，行车道为快车道，商业氛围差，大量商铺闲置。
小结：蒲阳路a 段、b段，从地震前到地震后，都是保持较高租金收益，且商家生意能一直保持较高收益，更多商家也青睐此块地域，说明街区+社区配套型商业具备较高收益性，且稳定性高于集中性商业，风险性小于集中性商业。
（6）观景路街区商业+社区商业观景路至幸福大道路口段，根据地理位置，人流量，人流方向划分为两块：以胥家路口前后余约300米为分界线（a ），此段因为车流人流量较大，此路段商业氛围较好，集中为网咖、烧烤、中小型餐饮、洗浴中心等，这部分商家都是具备支付高额租金的业态；观景路除开中间这段，其余两侧路段(b )商业主要依（7）幸福大道街区商业幸福大道连接幸福路与观景路，属于都江堰核心要道，从地震前到地震后一直保持较好商业氛围，包含许多优质商家：各大中型餐饮，报喜鸟服装，各大银行营业厅，酒店，手机营业厅等。
目前根据地段不同，约租金在80---150元/㎡，支撑业态多样，人流量大，商业氛围好，能保持较高租金。
（8）百伦广场集中性大型商业体百伦广场是都江堰第二座集中性大型商业体，2011年开业后，对天和盛世造成巨大的冲击，其体量更大，业态更丰富，停车更方便，配置更高端，是目前都江堰CBD。
包含：百伦百货，五星级百伦酒店，商业步行街，均属于百伦自持物业，步行街商铺属于百伦集团统一管理运营与招商；百伦广场集购物、娱乐、餐饮于一体，开业至今后人气一直保持很好。
百伦广场正面图百伦广场商业美食步行街目前商业街负一楼统一打造为美食街，包括一些优质商家：如味千拉面等，铺面租金根据面积大小不同价位不同，10个平米商铺月租金600--900元/㎡，超过100㎡的商铺月租金约在：120-150元/㎡。
小结：百论广场属于整个项目自营，依靠开发商强大的运营能力丰富的商业资源，加上选址优良，人流集中，目前整个项目运营状况良好。
B-新兴商业区（1）大润发商圈2008年地震前大润发周边在地震前存在部分农民房与阿坝州各个单位修建的职工住房，及部分中档商品房，只是地震前入住率较低；地震后此区段进行了道路扩建，修建了都江堰明珠这样的高端商品房。
地震后，都江堰老城区人口大量流出，此区域地震受损较小，故迅速提高了此区域社区人口，目前此区域入住率达到90%以上，人流量巨大，在大润发商圈形成了典型的街区+社区商业。
如图所示，大润发商圈包括，都江堰大道商铺，都江明珠两侧商铺，景环路底商，莲花南路底商，中山路底商等，目前周边社区入住率高，人流量大，商业氛围好，支撑业态多样，包括：服装、鞋靴、美容美发、乔富洗脚房、中小型餐饮，银行等，属于典型的街区+社区商业形态，业态丰富，支撑能力强，具备支付高额租金的能力。
目前月租金范围，根据地段不同，保持在80---120元/㎡。
（2）东能财富广场见《都江堰在售楼盘商业租售情况市调报告》C-城南老商业区（1）新马路步行街曾经作为都江堰有名的服装一条街，受电商冲击严重，目前虽然仍以服装为主要支撑业态，但服装业租金承受能力下降，餐饮业与网咖、休闲类业态能保持较高租金收益。
根据地段，位置等因素，目前底商月租金40---80元/㎡，并且目前总体商业氛围欠佳，部分商铺关门歇业，打出铺面转让、招租的招牌。
部分歇业，招租的商铺小结：目前以服装为主的新马路商业街区租金承受能力较差，商业氛围差，其正在逐步走向衰落，根据玛雅中介数据，前段时间新马路段有面积160平米底商出售，售价180万左右，目前月租金在5500元，单价约35元，租金偏低，长时间未售出。
（2）江安路---西川花鸟市场此路段以餐饮业、服装、鞋靴等街区+社区商业为主，目前：餐饮业与社区配套型商业尚能保持月租金60元/㎡---80元/㎡-，服装业租金收益惨淡，包括梅西广场（购物中心）已经闲置多时，暂无新商家入住。
D-城南区目前城南区发展较好，商业氛围较好的区域为：都市美丽洲与安顺小区的社区商业，主要商业业态为社区配套型：超市、中小餐饮、干洗店、美容美发、药店、按摩店、网咖、地产中介等，这类商家为社区必备型，受电商冲击小，租金收益在入住率较高情况下能保持较好。
都市美丽洲与安顺小区是典型的社区型商业，目前住宅入住率在85%以上，其底商月租金，根据位置，开间大小等因素，保持在35元/㎡---60元/㎡，结合其当初销售价格在6000元/㎡---8500元/㎡左右，目前租金年回报率在5%---8%；，目前二手市场出售价格约在1万/㎡---1.5万/㎡，小结：（1）社区商业发展需要时间积淀（2）入住率提升，底商年回报率会逐步提升至6%---8%这样的合理回报率。
（3）风险性小，入住率会随时间而提升，社区商业为社区必备型业态，具有不可替代性，受电商冲击微小E-城北区（1）新建在售项目钱江美域、君悦名筑、堰山和畔、国际名都、公园大道一号，这五个新建项目均位于城北区，为都江堰政府打造的城北居住区，目前属于新房在售，入住率偏低，商业发展基本属于纯社区商业，都是需要时间沉淀，需要入住率来发展。
（2）壹街区壹街区是地震后，政府打造的我市安置片区，总住宅体量月10200套，商用面积7.5万方，目前住宅空置率较高，社区商业发展尚未成熟，根据位置、地段不同，底商月租金普遍在20---35元/㎡。
总结：1、目前都江堰市整个商业环境较差，老城区核心商圈以服装业为支撑的商业街正在不断衰败；目前仅有部分街区经营状况良好，且这部分街区业态较丰富（综合性商业街），发展较均衡。
