房地产项目定位及规划建议35页PPT

失败案例解析
01
失败案例三：某旅游地产项目
02
地理位置偏远，配套设施不完善
该项目定位为旅游地产，但由于地理位置偏远，配套设施不完
03
善，无法吸引足够的客户关注和购买，导致项目失败。
本公司成功项目定位实践
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本公司成功案例一：某大型住宅小区项目
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注重客户需求，提供优质服务
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该项目定位为中高端住宅小区，注重客户需求和体验，提 供全方位的优质服务，实现了项目的成功。
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本公司成功案例二：某商业广场项目
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创新业态组合，提升商业价值
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该项目定位为商业广场，通过创新的业态组合和品牌引进 ，提升了商业价值和市场影响力，实现了项目的成功。
深入挖掘目标客户的需求和偏好，如 购房目的、户型需求、装修风格等。
PART 03
项目SWOT分析
项目优势分析
01
02
03
04
地理位置优越
位于城市核心区域，交通便利 ，周边配套设施齐全。
建筑设计独特
采用现代简约风格，注重空间 利用和采光通风，符合当下市
场需求。
品牌影响力强
开发商拥有良好的口碑和市场 占有率，项目品质值得信赖。
房地产市场走势
研究房地产市场的供求关 系、价格水平、投资回报 率等，以判断当前市场状 况和未来趋势。
行业发展趋势
分析房地产行业的发展趋 势，如绿色建筑、智能化 等新兴领域，以预测未来 市场需求和竞争格局。
竞争分析
竞争对手分析
了解竞争对手的市场份额 、产品特点、营销策略等 ，以找出自身的优势和不 足。

目录
项目概述 分析 定位 策略
项目概述
兖州市地处鲁西南平原，东仰“三孔”， 北瞻泰山，南望微山湖，西临水泊梁山， 素有“东文、西武、北岱、南湖”之称， 是济宁市组群结构大城市的经济中心。 兖州交通便利。有“九省通衢，齐鲁咽 喉”之称，自古就是“兵家必争之地，
商贾云集之埠”，京沪铁路纵贯南北， 新石铁路横跨东西，是鲁西南最大的物 资集散地和客运中转站。公路四通八 达，327国道、日荷高速等数十条公
路干线穿境而过，市内公路总长630余 公里，公路密度是全国平均水平的3倍。
另外还有明年即将开工建设的兖州高铁 客运站。
项目概述
本 案
项目位置处于327国道（南环城路）路北，兖州华勤工业园西，项目东西贯穿济宁，兖州，曲阜，宁阳等地， 距离日荷高速入口1.5公里，距离兖州市区5分钟车程，距离济宁15分钟车程，项目覆盖面广，交通便利，而 明年即将开工建设的兖州高铁站距项目不足5分钟即可到达。
功能定位
厂房：园区产品生产制造场所 办公：园区内企业办公销售业务洽谈 之地 居住：企业职工住宿场所
业态定位
思路一
电子商务创业园包括办公、物流、管 理、营销、培训为一体化的新型园区， 而电子商务园区的主要需求有： 1、办公地点：草根网商对于办公环 境的要求往往不高，比较注重的是控 制成本，不需要繁华的地段，成本低 就可以 2、仓储地点：网商发展到今天，多数网商已经是仓储和办公一体化了，现在很多电 商工作地点与仓储物流相匹配的很少，而园区实现了仓储办公一体化，相比而言比较 受到电商的青睐 3、生活配套：也是现阶段的重点问题所在，当周边没有配套设施时，园区可以先自 己做好内部配套，食堂、超市、运动设施等，这些投入并不是很大，最后，最好是利 用公司与政府的力量，公共设施、公交线路等方面，得到政府的支持

高溢价灰空间：尽可能增加灰空间面积，以提高得房率，能够促进销售。 高品质卖点：酒店式入户大堂，运用绿色环保材料，以增加项目卖点，便于做主题推广。
产品定位
中江新城市中心
中江全域、目的性商业中心
滨河墅质社区 滨河商业风情街 MINI商业综合体
集居住、商业、娱乐、教育为一体，城市中产阶级享受高品质居住氛 围的高尚社区。 关键词：新中心、便捷的、高尚的、综合的、潜力的、是一种标准， 一种生活氛围的体现。
自然资源丰富：
本案紧靠市政玄武公园和小东河，其生态，低碳、有氧 的居住环境是其它项目不可比拟的。
商业价值起点高：
区域商业配套不足，项目又紧靠小东河，其滨河商业较 高。
开发商实力雄厚：
蓝图地产来自成都其产品和园林景观设计要高于本土开 发商。
区域配套不足：
目前本案所在的区域基础设施配套不足，如公共交通等。
2014年中江县经济社会发展主要指标
项目
单位
实绩 比2013年增长（%）
地区生产总值
亿元
268.9
9.5
第一产业增加值
亿元
77.5
3.9
第二产业增加值
亿元
117.5
ห้องสมุดไป่ตู้
13.1
第三产业增加值
亿元
73.9
8.7
非公有制经济增加值
亿元
161.6
10.4
社会消费品零售总额
亿元
119.5
13.1
全社会固定资产完成投资 亿元
目
录
一、了 解 中 江 二、房 地 产 市 场 分 析 三、项 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 议
目标客群分析（住宅）
功能满足

核心诉求
豪门天地，荣耀中国
16
哈尔滨房地产市场小结
我们的竞争市场
宏观上：市场健康，稳定发展 中观上：产品差异化，竞争激烈
我们的竞争对手
涵盖各个档次，中端产品竞争激烈。 部涵盖分各项个目档规次，模中较端大产、品竞延争续激开烈发。部，分潜项力
目规模较大、延续开发，潜力巨大，部分中
巨高端大品，质部楼分盘品中质高突端出品、定质位楼鲜盘明品，各质项突目出、 定营销位手鲜段明各，异，各诉项求目重营点与销项手目段嫁各接不异够，完诉 求全，重但点整与体项素质目有嫁所接提不高。够完全，但整体 素质有所提高。
区位优势-以哈尔滨为例
开发区板块——现代商务新中心
板块特点
众房地产开发商纷纷看好“会展经济”， 顺势而上创建高端产品，开发区规模进一 步扩大，吸引高端消费者投资置业，成为 高端物业及“富人区”的代名词。
中高端项目集中区域，市场关注度高，主
竞争力研判 要代表楼盘有金色莱茵、国际会展名城、
悦山国际、盟科视界等。目前住宅销售均 价6000-7200元/㎡。
11
房地产项目优势分析-区位优势
板块特点
东南板块——城市东南之崛起
城市东南发展主方向，土地供应量丰富，生 态环境优越，板块主打生态牌，植物园、远 大生态园、黛秀湖等五大公园成为支撑板块 价值的核心。
竞争力研判
中低价位倍受业界及市民的关注，销售势头
较好。南郡新城、海富山水文园景观优势明
显，立汇·美罗湾、阳光绿景等中低价销售。
城市“西扩”主方向，政府规 划重点发展板块，相关配套陆 续完善。
地铁一号线，哈西客站，10余 条公交线路，西湖路、西安路 等路网日益完善。
国美、苏宁和大商等电器城， 世纪联华和中央红超市，学府 书城，服装城等。 黑龙江大学、哈尔滨医科大学、 哈尔滨理工大学等15所大专院 校，医大二院、二一一医院等。

❖ 价格策略定位——需要根据市场变化经常调整 1、低开高走 2、高开高走 3、控制总价 4、付款方式多样化 5、低首付 6、尾盘抬价或尾盘降价 7、小步快跑或小步慢跑
四、营销主体及品牌形象定位
1、营销主体要紧扣项目独特卖点，大气、新 奇、响亮、鲜明，但不能过分夸张，脱离实 际
——个性鲜明的项目 ——大气响亮的项目 ——新奇独特的项目
——脱离实际的洋项目 ——夸大其辞的项目 ——毫无内涵的项目 ——莫名其妙含糊不清的项目
2、营销主体与广告口号经常是合二为一的 ，可以贯穿使用，也可分段变换，即系列 主体
能快半步，快一步风险都很大
1、规划布局的差异化
行列式——围合式——半围合式——散点式— —组合式
中心花园型——均好型——主题景观区+各院 落景观
2、园林风格的差异化
中心花园型——均好型——主题景观区+各院 落景观+私家化园景观
小草树绿化——大树+草地+小桥流水——融入 多元文化、人性化的山水园林设计
❖ 版块定位 ——划分板块，若无约定俗成，则自己命名 ——要化不利为有利，寻找潜在利好 ❖ 社区风格定位 ——封闭还是开放，开放式商业 ——人车混流还是人车分流，人车不完全分流 ——体现开发商、策划公司、规划设计公司对城市发
展的判断、责任感和参与意识
七、价格及价格策略定位
❖ 价格定位——价格定位的基本方法 1、成本加成法（利润预期法） 销售价格=总成本×15% 2、比较定价法（评估定价法） 大项打分——小项打分——加权平均 3、竞争定价法 消费者的价格敏感线约300元/平米
3、营销主体一旦确定，就应当在所有宣传 品、媒体、现场充分展示，形成品牌形象 的长期积累。 不断换主体是缺乏自信、浪费金钱的表现 。

园
商业步行街、住宅
商业中心、住宅
成阿工业园区
➢ 北部地区 占地290亩的旧城改造，沿江将新建4.9万平方米的商业步行街， 30万电梯公寓 ➢ 中部地区
将形成以锦淮商业中心和如意广场为中心的商业集中区域
➢ 南部地区 成阿工业园——汽车零部件、电子产业集群 节能环保产业园——总面积10平方公里，设废旧电器电子产业、废旧汽车等综合处置区、资源 综合利用区和环保产品生产区
西部鞋城工业园区
xx新城住宅分布示意图
尚缘国际
总建住宅：11万㎡， 主力户型：82—140 ㎡，销售进度：一期
已经售罄，目前正在 销售二期
一 期
二四 期期
银河春天总建：6万方
左右一期、二期已交付， 三期年底动工1万㎡）， 四期3万㎡与本项目相 邻
三期
宝龙新城 总建住宅：5万㎡， 主力户型：80—140 ㎡，销售进度：一期、 二期、三期均已售罄， 四期还剩少量尾盘在 售
住宅、商业
3期：热销中 3期:尾盘
4+1（沿沱江）， 3700-4100， 6+1:3000-3800
3400-3500
住宅：90-140
住宅：80100,100-140
二期热销中
3400-3700
住宅：80-130
30-40 25-49 27-48
xx镇新城区（河 西）
总计
银河春天 ——
三期：10000㎡四期：30000㎡
xx城市定位 “成都工业重镇、xx商贸强镇”
• “一区两片、四大产业”格局， 设置赵镇和xxA、B两个片区， 集中发展电力能源、机械冶金 配套产业、食品加工、纺织印 染四大主导产业；旅游、商贸 规划立足水环境特色和丰富的 农副产品资源，推动会务、休 闲、度假、游乐和区域产品集 散为主的三产业发展

04
建筑规划设计
Architectural Planning and Design
建筑风格与功能定位
选址应考虑交通便利性
根据《城市交通规划》数据，交通便利性是影响房地产项目成功的关键因素之一。例如，北京市 的地铁覆盖率达到了70%，远高于其他城市，这使得居住在北京的人更愿意选择靠近地铁站的房 地产项目。
房地产项目选址与规划分析
Real estate project site selection and planning analysis
汇报人： 2023.10.12
目录
01 市场环境分析 02 项目选址原则 03 土地资源评估 04 建筑规划设计
01
市场环境分析
Market environment analysis
地理位置优势可以带来更高的投资回报率
以北京为例，2019年北京市中心地段的房价涨幅达到了15%， 远高于郊区的房价涨幅（7%）。这表明，地理位置优势可以 为投资者带来更高的投资回报。
地理位置优势可以提高项目的竞争力
在竞争激烈的房地产市场中，地理位置优势可以使项目脱颖而 出，吸引更多的购房者。例如，位于上海市中心的绿地世纪城 项目，凭借其优越的地理位置，成功吸引了大量购房者，成为 市场上的热销项目。
人口与就业情况
人口密度与房地产需求 根据国家统计局数据，我国一线城市人口密度高达每平方公里2万人以上，远高于二 三线城市。因此，人口密度高的一线城市对房地产的需求更大。 就业率与房地产投资 根据国家统计局数据，我国一线城市的就业率普遍在80%以上，而二三线城市的就业 率则在60%左右。因此，就业率高的一线城市对房地产的投资吸引力更大。 人口老龄化与房地产供应 根据国家统计局数据，我国65岁以上老年人口比例已超过14%，预计到2035年将达 到25%。这将导致房地产市场对养老地产的需求增加。

成本加成法
【定价思路】
成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修 正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 目前房地产项目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）
3
三、房地产项目定位与策划分析
地产转型
2、可研报告的结构和内容（5-10）
6.技术方案、设备方案和工程方案：方案选择
7.原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃 料供应方案.
8.总图运输与公用辅助工程：总图布置方案、场内 外运输方案、公用工程与辅助工程方案
9.节能措施：节能措施、能耗指标分析
10.节水措施：节水措施、水耗指 标分析
R2
OA
R1
中档住宅组团
中档住宅
R1
上市时间：2005Q2
上市均价：8002元/M2
主题商街
上市时间：2005Q4
1F均价：22297元/M2
中高档办公、酒店公寓组团
小户型写字楼 上市时间：2006Q4 上市均价：10039元/M2 小户型酒店式公寓 上市时间：2007Q2 上市均价：11734元/M2 集中商业 上市时间：2007Q1 1F均价：23622元/M2
续
26
五、房地产企业融资策略
3、房地产项目风险分析 ①项目的定位风险 房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、 建设环境的品质定位，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案 等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定 了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前 景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者 是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建 设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风 险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。

至 xxxxxxxx房地产发展集团有限公司
黄梅县城西地块项目定位报告
2018年4月
地块条件
1、项目位置： 本项目位于铁路以西，大胜工业园以东， 黄梅大道以南，属于城西板块，是最靠近 工业园区的一块宅地，周边目前无生活配 套。
2、土地性质： 商住用地
3、占地面积： 占地109.1亩
4、项目四至及环境 北：紧邻黄梅大道。 东：现有农居房，在建楼盘学府雅苑，第 五小学已建成。 南：C4道路。 西：大胜工业园
产业结构
从2012年黄梅县三产业贡献率及拉动情况 看，第一产业对经济增长的贡献率为31.9%； 第二产业贡献率40.8%；第三产业贡献率为 27.3%。第三产业比重小于30%，房地产市 场发展缓慢，客户结构单调，市场平淡。第 三产业发展慢，标志着黄梅商贸业发展存在 不足，黄梅第三产业比重相对稳定，变化浮 动很小，标明黄梅房地产正处于发展瓶颈阶 段，亟需产业结构优化。
从目前来看，工业园区的现状对本案的不利因素略大于 有利因素
城市经济数据
2012年黄梅县实现生产总值（GDP） 132.7亿元，按可比价计算，同比增长 11.3%。 近四年黄梅经济运行平稳，2009-2011年 GDP增长速度均保持在14%以上，根据 房地产发展与GDP增速之间的关系来看， 黄梅城市化明显加快，房地产亦进入高速 发展阶段。宏观经济对房地产发展提供了 有力支撑。
产业小结
工业园的有利因素：
大胜关山工业园的建成和投入使用带动了黄梅当地的经济发展，区域职工人口较大 大胜工业园带来的大量工作岗位将吸引周边乡镇的劳动力。作为最靠近工业园的楼盘，本案将成为他们 日常消费和购房的首选。
工业园的不利因素：
大量的厂区入驻将会对周边环境造成一定影响。 周边将不会有大量的楼盘，住宅、商业短期大氛围难以形成。 厂区工人的消费能力有限，无法支撑起高档的消费。

任务完成计划
75%
任务完成计划
65%
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2010
2011
01 市场分析
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02 市场分析
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文字内容
2021-20XX
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50% 62% 75% 45% 90%
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2012
2018
2021
20XX
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4 项目建议
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