北京市住房租赁市场问题及对策研究

本期专题Ｔｏｐｉｃ　

住房珊　

问题研究　

当前我国租赁市场方兴未艾，住房租赁的政策尚不完善，租赁企业提供的　租赁住房占比低，租赁企业盈利模式尚未形成，市场格局尚未稳定，与发达国家　租赁企业相比，从专业运营、盈利模式、金融手段等方面都有较大的差距，研究　住房租赁中存在的问题以及租赁企业的发展将具有重要意义。

　１　０　我国住房租赁市场的　

主要问题及原因分析　

谢海生　

摘要：住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分。目前。我国的住房租赁市场发展还　很不充分，与发达国家整体差距较大。弄清我国住房租赁市场的主要问题及原因十分必要。　关键词：住房租赁：中介服务；政府支持　中图分类号：Ｆ２９３．３５　文献标识码：Ａ　文章编号：１００１—９１３８－－（２０１８）０３—００１０—１４　收稿日期：２０１７—１２－－０３　

作者简介：谢海生，住房和城乡建设部政策研究中心　住房租赁市场是房地产市场的重要组　成部分。自２０１６年中央经济工作会议定位　

“房子是用来住的，不是用来炒的”以来，　

发展住房租赁不仅有利于还原住房的居住　属性，稳定房地产市场，还是实现以人为　

核心的新型城镇化与“两个一百年”奋斗　目标的客观要求。“租购并举”不仅成为住　

房市场新的发展方向，同时也是落实党的　十九大报告加快建立多主体供给、多渠道　

保障、租购并举的住房制度，让全体人民　住有所居要求的重要举措。关于住房市场，　

十九大报告将“租”列于“购”之前，两者　

次序的转变充分体现了发展住房租赁市场　的紧迫性和重要性。然而，目前我国的住房　

租赁市场发展还很不充分，与发达国家整　

体差距较大。因此，弄清我国住房租赁市场　的主要问题及原因就成了首要问题，以下　逐一分析。　

１租赁关系不稳定，影响租赁意愿　

１．１具体表现　在住房租赁市场中，租赁关系不稳定　

是影响承租人租赁意愿的最重要因素。　

一是租期不稳定，提前解约经常发生。　根据链家地产的统计，北京租房市场平均　

租期仅为８个月，而租赁合同一般是以一　年为期。　

北京市规划和国土资源管理委员会关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见

文章属性

• 【制定机关】北京市规划和国土资源管理委员会

• 【公布日期】2017.10.31

• 【字 号】市规划国土发〔2017〕376号

• 【施行日期】2017.10.31

• 【效力等级】地方规范性文件

• 【时效性】失效

• 【主题分类】住房保障

正文

北京市规划和国土资源管理委员会关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见

市规划国土发〔2017〕376号

各区人民政府、各有关单位：

为推进我市土地供给侧结构性改革，进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作，落实我市2017-2021年集体土地供应任务，拓宽租赁住房建设渠道，建立租购并举的住房体系，努力建设国际一流的和谐宜居之都，经市政府批准，就进一步加强我市利用集体土地建设租赁住房工作提出如下意见。

一、指导思想和基本原则

（一）指导思想。

全面贯彻落实习近平总书记两次视察北京重要讲话精神，进一步落实“四个中心”的首都城市战略定位，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”要求，推进我市土地供给侧结构性改革，集约节约利用集体土地资源，加大租赁住房用地供应，加强本市住房保障和房地产调控工作，建立租购并举的住房体系，努力建设国际一流的和谐宜居之都。 （二）基本原则。

1.符合规划，用途管制。集体租赁住房用地应符合国民经济和社会发展纲要、土地利用总体规划、城乡规划，且权属清晰。土地用途管制，不得违规占用农用地。

2.市场对接，规范有序。坚持市场经济改革方向，发挥市场配置资源的决定性作用，租户选择、租金水平、户型设计对接市场需求，并按照有关租赁管理政策进行管理和规范。

3.注重监管，只租不售。集体租赁住房建设，应依法履行相关报批手续，不得违法出租和转让建设用地使用权，房屋建成后只进行出租使用，不得出售或以租代售。

北京市人民政府办公厅关于进一步规范房屋租赁市场稳定房屋租金工作的意见

京政办发〔2012〕20号

各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：

为进一步规范房屋租赁市场，稳定房屋租金，促进房屋租赁市场健康发展，维护房屋租赁当事人的合法权益，加快形成多层次的住房供应和消费体系，根据《商品房屋租赁管理办法》(住房城乡建设部令第6号)、《北京市房屋租赁管理若干规定》(市政府令第194号、市政府令第231号)等相关规定，经市政府同意，现就进一步规范房屋租赁市场、稳定房屋租金工作提出如下意见：

一、高度重视规范房屋租赁市场稳定房屋租金工作

规范房屋租赁市场、稳定房屋租金，是落实房地产市场宏观调控政策的具体要求，与人民群众利益密切相关，对促进实现住有所居的目标具有重要意义。市有关部门、各区县政府要高度重视，综合运用经济、法律等手段，积极探索创新，多渠道促进租赁房源供应，加强房屋租赁市场的服务和管理，切实稳定房屋租赁关系和租赁价格。

二、鼓励和盘活闲置房源进入房屋租赁市场

各区县政府应组织乡镇政府、街道办事处，以及居民委员会、村民委员会等基层组织，积极引导辖区各类闲置房屋用于出租；各单位对于现有的闲置房屋，可以在符合规划、建设、消防、治安、卫生等相关法律法规要求的前提下，投资改造成低租金青年公寓等方式租赁经营，并鼓励社会投资机构参与投资和经营。

三、加强租赁住房建设

本市中心城区存量居住建设用地应主要用于建设租赁型住房，在地铁沿线、学校周边等房屋租赁需求较集中的区域，可酌情鼓励规划建设租赁住房；鼓励产业园区按照园区用地规划，利用居住用地集中建设租赁住房，面向园区就业人员出租。

四、加快发展公共租赁住房

加大政府建设和收购力度，落实各项支持政策，鼓励社会单位利用存量建设用地建设公共租赁住房，鼓励投资机构和房地产开发企业建设、持有、运营公共租赁住房，增加有效房源供应。公共租赁住房单套建筑面积以40平方米小户型为主，满足基本住房需求。

2013年北京房屋租赁市场运行分析

根据市场研究部统计，2013年全年北京住宅单位平均租金为58元/平方米，年均租金同比上涨12%，涨势依然不减。但累计涨幅为2.6%。虽然租金整体水平明显上涨，但上涨趋势为近三年来最弱。

从年内走势来看，今年租金累计涨幅的一个主要原因，是年末租赁淡季租金回落趋势更为明显。

市场研究部张旭表示，四季度租金明显回落，一方面是四季度新增需求都会明显减少，另一方面，四季度买卖市场也出现转淡，业主由售转租较为明显，导致租赁房客源比出现明显回落。从全年走势看，租金温和上涨，并且未来也难以出现涨幅超过15%的情况。

首先，租赁需求将稳定释放。

2013年租赁成交规模小幅上涨。从月度成交走势来看，年初的成交高峰期普遍在春节后一个月形成，成交量也属年内峰值，但从二季度以后的租赁市场，除在规模上高于去年，基本保持了一直的波动性。表明租赁市场需求释放更为规律性，而2010年和2011年的楼市调控对于租赁市场的干扰逐渐减轻。一方面，最初的限购限贷政策对租赁市场产生较大影响，主要原因是预期的带动，且租金本身存在很大上涨空间。但目前来看，这两方面因素都逐渐减弱。另一方面，虽然2013年国五条出台，具体调控内容也并未直接触及购买资格的问题。市场基本处于平稳健康发展的状态。

此外，从宏观层面看，近几年北京常住人口数据显示，新增常住人口、以及其中的新增外来常住人口都呈现下滑趋势。（2012年新增常住外来人口下降15.7%）近来北京人口控制方案也被提上日程，人口疏散措施逐渐加大力度。因此未来新增租赁需求的规模也会随之有所减少。

其次，供需关系持续缓和，业主租赁意愿加大

根据市场研究部统计，2013年北京租赁日均新增房客源比为1:1.92，相较2012年的1:2.55，供需关系明显缓和。下半年来，新增客源与房源的比例也出现明显走低。受到这种供需关系的影响，今年租金上涨幅度也明显降低。